上半年西安商品房市場發(fā)展報告

1、 2009年上半年西安商品房市場發(fā)展報告09年上半年，西安房地產(chǎn)市場強勁反彈，商品房市場銷售走勢持續(xù)升溫，這令去年底還壓在開發(fā)商手中的大量庫存房源在迅速消化，房產(chǎn)又一次變成了“香餑餑”。商品房市場成交量已經(jīng)恢復到2007年上半年水平。目 錄一、房地產(chǎn)市場運行背景1.1 全國及西安經(jīng)濟運行情況分析1.2 宏觀政策環(huán)境分析1.3 西安城市規(guī)劃建設情況分析1.4 西安居民收入情況分析二、西安房地產(chǎn)市場總體形勢2.1 土地市場供應與銷售分析2.2 商品房市場供應與銷售分析三、分物業(yè)商品房市場運行分析3.1 住宅類物業(yè)市場3.2 寫字樓類物業(yè)市場3.3 別墅類物業(yè)市場3.4 商服用房類物業(yè)市場四、分城區(qū)

2、商品房市場4.1 城北區(qū)4.2 城南區(qū)4.3 西高新區(qū)4.4 城東區(qū)4.5 城西區(qū)4.6 城內(nèi)區(qū)一、房地產(chǎn)運行背景1.1 全國經(jīng)濟向好，西安經(jīng)濟穩(wěn)步走高2009年上半年，世界經(jīng)濟尚未走出低谷，中國已經(jīng)率先企穩(wěn)回升。在國家“積極財政政策和適度寬松的貨幣政策”以及產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃和地方發(fā)展規(guī)劃等一系列政策措施的作用下，國內(nèi)經(jīng)濟運行出現(xiàn)一系列積極的變化：投資保持高位運行，工業(yè)增加值加速回升，消費快速增長，股市出現(xiàn)大幅反彈，房市也重現(xiàn)繁榮景象，國家應對金融危機的政策方針已顯露出良好的政策效果，中國經(jīng)濟實際已在去年四季度和今年一季度觸底，初步測算的GDP 季度環(huán)比情況看,去年三季度增長2%，四季度增長0.1

3、%，今年一季度增長1.5%。預計二季度GDP環(huán)比增速將達到2%以上，同比增速將接近8%(明顯高于目前市場預期的7%-7.5%)?？傮w來看，經(jīng)濟形勢向好，我國經(jīng)濟下滑趨勢已初步得到遏制，經(jīng)濟出現(xiàn)回升勢頭。 在國內(nèi)總體經(jīng)濟形勢向好的大背景下，西安市國民經(jīng)濟保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢。西安市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：西安市上半年經(jīng)濟保持了平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢，全市生產(chǎn)總值1076.34億元，總得說來，雖然國際金融危機對國內(nèi)各城市或多或少均產(chǎn)生了一定影響，但西安經(jīng)濟持續(xù)運行穩(wěn)健，由此也為西安房地產(chǎn)市場的良性運行提供了良好支撐.1.2 宏觀政策環(huán)境09年上半年是08年房地產(chǎn)政策效果的顯現(xiàn)年，從貨幣政策松動到大幅將

4、息，從財政政策主導投資到二套房政策的有限松動。中央政府制定的這些激勵經(jīng)濟的政策可謂全面而具體，加上各級地方政府也出臺了一些對房地產(chǎn)的利好政策，在這些利好政策的影響下，09年春節(jié)之后，一線城市房地產(chǎn)市場成交火爆，而且又現(xiàn)房企圈地熱潮，而且我市房地產(chǎn)市場也連續(xù)五個月呈現(xiàn)量價齊漲的局面，表明在當前向好的經(jīng)濟環(huán)境下，08年房地產(chǎn)政策效果已在09年上半年顯現(xiàn)。綜合來看，09年上半年在市場投資有所增長、土地市場成交火爆、房價總體平穩(wěn)的背景下，國內(nèi)多數(shù)城市商品房成交量總體繼續(xù)呈現(xiàn)增長走勢，西安商品房成交量也同其他城市一樣呈現(xiàn)增長走勢，08年前所未有的嚴冬時期已宣告結束，總體樓市 “回暖”或已可下定論。1.3

5、 西安固定資產(chǎn)投資同比增長41.7%，城市規(guī)劃建設快速推進上半年，全社會固定資產(chǎn)投資1237.86億元，同比增長41.7%，扣除價格因素，實際增長44.3%，較上年同期提高18.3個百分點；另外，消費需求保持旺盛，西安市上半年實現(xiàn)社會消費品零售總額658.05億元，同比增長18.6%，較上年同期回落7.0個百分點，扣除價格因素，實際增長19.8%，較一季度提高1.3個百分點，較上年同期提高2.9個百分點，為近年來同期最高增速。09年上半年西安城市規(guī)劃建設繼續(xù)有條不紊進行，西安地鐵目前一、二號線同時在建，目前各項施工進展順利，二號線七成車站已經(jīng)完成主體封頂，09年內(nèi)將達到“軌通”，一號線金花路車

6、站已經(jīng)開工建設，其他站點的拆遷及管網(wǎng)改遷已基本完工。同時09年還將完成三、四號線可研報告編制的上報工作。地鐵的建設和申報讓西安的交通規(guī)劃將更上一層樓，更顯大都市。除此以外，西安市對較老建筑進行整修，并對解放路、東大街進行拆遷改造，所有這一切，均讓西安的城市面貌于09年進一步凸顯出大都市的風采。 1.4 西安居民收入情況上半年，西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9616元，同比增長23.3%；人均消費性支出6581元，增長21.3%。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入3476元，增長20.9%；人均生活消費支出2057元，增長21.5%。上半年，西安市居民消費價格同比下降0.8%，降幅較一季度縮小0.1個百分點，工

7、業(yè)品出廠價格持續(xù)回落；房屋銷售價格降幅擴大，上半年，房屋銷售價格同比由上年同期的上漲10.7%轉為下降0.7%，降幅較一季度擴大0.9個百分點。分月看，同比波動回落，由1月份的上漲1.3%回落到6月份的下降1.4%；環(huán)比有漲有跌，其中6月份由5月份的下降0.3%轉為增長0.1%。二、西安房地產(chǎn)市場總體形勢2.1 土地市場2009年上半年，西安全市出讓土地4214.1畝，其中成交情況如下：住宅用地2797.54畝，商業(yè)用地352.62畝，工業(yè)用地873.16畝，倉儲用地44.16畝，綜合（科研、商業(yè)、辦公）10.26畝；未成交情況如下：住宅用地69.1畝，商業(yè)用地33.86畝，工業(yè)用地17.58

8、畝，文化娛樂用地15.83畝。 2009年上半年分類型成交土地面積一欄表公開拍賣招標掛牌土地面積（畝）成交用地面積（畝）未成交土地面積（畝）出讓宗數(shù)成交宗數(shù)未成宗數(shù)住宅2866.642797.5469.143412商業(yè)386.48352.6233.8618153工業(yè)890.74873.1617.5719181文化娛樂15.83015.83101倉儲用地44.1644.160110綜合10.2610.260110合計4214.14077.7136.4837672009年上半年分城區(qū)分類型土地交易情況面積單位：畝；金額單位：萬元住宅商業(yè)工業(yè)倉儲用地及綜合區(qū)域面積金額面積金額面積金額面積金額碑林區(qū)4

9、7.9673757.353300雁塔區(qū)54.88305529.034646閻良區(qū)216.7378106.37115279.05344344.16555曲江新區(qū)1506.3540254029.0711884蓮湖區(qū)110.0816530浐灞新區(qū)203.7424450268.1126890.2未央?yún)^(qū)657.8183729韋曲126.733868高新區(qū)12.681502467.3810114.810.261915合計2797.54545489352.6248337.2873.1617425.854.422470西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對土地市場數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，09年上半年西安全市出讓土地4214.1

10、畝，較去年同期相比增長16.48%；其中成交4077.7畝，較去年同期相比增長28.38%；從土地性質成交情況來看，住宅類仍是土地市場成交的主力，工業(yè)用地和商業(yè)用地其次；從各城區(qū)土地成交情況來看，曲江新區(qū)、未央?yún)^(qū)、浐灞新區(qū)以及閻良區(qū)是09年上半年土地成交的重點區(qū)域，與去年同期相比，曲江新區(qū)和未央?yún)^(qū)后勁十足?；谝陨蠑?shù)據(jù)，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心分析認為：從2007年底開始，隨著宏觀調(diào)控的影響和全球金融危機的波及，西安房地產(chǎn)市場陷入了前所未有的低迷。僅僅在09年1季度之前，不少開發(fā)企業(yè)還深陷在令人印象深刻的資金短缺的負面消息里，但一個季度之后，它們已重新開始高調(diào)拿地。這與2009年寬松的貨幣

11、政策和較低的貸款利率有很大關系，除此之外，開發(fā)商敢于出手拿地原因還在于政策帶來的底氣，以及來自今年4月份以來樓市反轉帶來的熱銷使得開發(fā)商對土地市場充滿了熱情。2.2 商品房市場供應與銷售分析在國際國內(nèi)形勢發(fā)生重大變革的背景下，受多年來房地產(chǎn)政策的調(diào)控影響，2008年西安房地產(chǎn)市場首次呈現(xiàn)“價滯量跌”的運行態(tài)勢，近十年的高歌猛進后，西安樓市進入了調(diào)整期。而2009年上半年，在國家出臺各類救市政策和房企積極的促銷讓利措施這雙重刺激下，購房者積蓄已久的購房熱情得到充分釋放。在此情勢下，09年上半年西安房地產(chǎn)市場供應及銷售也呈現(xiàn)出不同于往年的走勢特征。 受政策層面和購房者購房熱情的影響，市場供應量同比

12、增長29.86%07年房地產(chǎn)市場的泡沫說、拐點論等眾多在一線城市爭執(zhí)較為激烈的說法，在西安幾乎均不適用，而中央近年來一系列收緊的調(diào)控政策的出臺，產(chǎn)生更多直接影響的也是一線城市，作為西部重鎮(zhèn)的西安長年來房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢，雖然08年受到全球經(jīng)濟危機樓市成交量受到一定影響，但09年上半年西安樓市受向好的政策面和高漲的購房熱情影響，市場供應量同比增長29.86%。 在經(jīng)過08年年關后，西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實進入了“寒冷的冬季”，從西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對商品房施工、竣工、新開工面積監(jiān)測數(shù)據(jù)來看：09年1季度西安商品房市場施工面積為225.21萬平方米，雖然同比上漲31%，但環(huán)比仍下滑1

13、0.89%，可見09年初對于不少開工建設的開發(fā)企業(yè)來說仍然是一個“寒冬”，不過隨著市場上購房熱情的迅速回升，不少剛性需求快速進入市場，加上向好的經(jīng)濟環(huán)境和寬松的貨幣政策，在09年2季度西安商品房市場施工面積為377.28萬平方米，環(huán)比上漲67.52%，此現(xiàn)象說明一些開發(fā)企業(yè)已經(jīng)走出資金的困境；2009年上半年西安商品房市場竣工面積為509.39萬平方米，較上年同比上升39.11%，這與07年之前大幅開發(fā)有很大關系；新開工面積為517.52萬平方米，同比上升35.46%，可見基于利好政策面的影響以及對于買方市場不斷高漲熱情所感染，上半年開發(fā)企業(yè)推盤速度明顯加快，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心09年

14、上半年對開發(fā)企業(yè)開盤數(shù)量不完全統(tǒng)計調(diào)查來看，就有25個新盤相繼入市房源供應明顯增長，與去年上半年相比，09年上半年供應市場“淡季不淡”。 剛性需求充分釋放，上半年商品房銷售面積較上年增長55.24%2009年上半年西安商品房銷售面積（含車庫/地下室等物業(yè)）為493.02萬平方米，較上年同比增長55.24%。商品房市場銷售走勢繼續(xù)升溫，這令去年底還壓在開發(fā)商手中的大量庫存房源在期迅速消化，房產(chǎn)又一次變成了“香餑餑”，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心分析認為以下四種需求的釋放是09年上半年商品房旺銷的主要動力：（1）、剛性需求型客戶：這類客群需求目標明確，無房住不得不買、結婚購房等的剛性需求，房屋面積及房

15、價的選擇上空間相對較小，他們的購買行為可以看做是一種選擇匹配的體現(xiàn)，首先是對房價的選擇，其次是對產(chǎn)品的選擇，房價與產(chǎn)品的對位及其與客戶需求的匹配度，將成為形成市場購買力的關鍵。該類型購房者占總購房人群的28.19%。（2）、剛性改善型客戶：該類型購房者占總購房人群的47.65%，改善性需求客戶成為西安購買市場的主要生力軍。這類客群的需求目標主要體現(xiàn)為中檔商品房、戶型需求集中在80-120平方米的兩居、三居，該部分產(chǎn)品在市場上銷售最為緊俏，因此剛性改善型客戶雖有剛性需求，但受其自身購買力和市場選擇少的限制，這類客戶屬于兩面夾擊。因此如何將戶型功能進行優(yōu)化、并提供性價比高的產(chǎn)品，將成為能否滿足此類

16、人群需求的最大難點。（3）、優(yōu)化改善型客戶：這類客群需求的釋放將主要依賴于“以市場細分為基礎、以新需求為表現(xiàn)的新價值體系”的建立，他們在滿足普通的居住需求的基礎上，為尋找更為舒適的生活空間，對西安樓市中稀缺資源別墅、洋房等保值能力強的產(chǎn)品開始進行多次置業(yè)。該類型購房者的主要特征為高收入群體，占到西安購房人群的5.19%。（4）、投資型客戶：隨著西安樓市的逐漸回暖，股市的利好等因素影響，樓市投資者捂起腰包等了一年后09年又將目光再次集中于樓市，09年上半年西安樓市投資客比例也有所上揚，在這樣強大剛性需求的支撐下，09年上半年西安商品房銷售面積較上年增長55.24%?？v觀09年上半年銷售情況，自0

17、8年1季度市場銷售情況開始走低以來，至到08年4季度商品房銷售面積保持在06年2、3季度水平上，而09年上半年商品房銷售面積有很大幅度的反彈，尤其是2季度反彈力度較大，單季度銷售面積已趕超07年4個季度單季度水平，可見目前西安商品房市場確實“回暖“，甚至比預期的還要好，這與上面提到了兩股需求有直接的關系。2009年上半年與2008年上半年商品房銷售面積比值表如下：1月2月3月4月5月6月銷量同比值-45.35%127.61%71.25%38.93%102.90%99.87%09年上半年各月市場銷售情況來看，各月同比銷售變動幅度如上表所示：1月西安商品房銷售面積延續(xù)了上一年下降的態(tài)勢，較上年同比

18、下降45.35%，而進入2月份市場銷量明顯回升，較上年同比增長127.61%，3月份和4月份環(huán)比雖有所下滑，但與上年相比均增幅在30%以上；進入5、6月后，商品房銷售面積繼續(xù)以同比100%的幅度增長，雖然08年5、6月的西安樓市受地震影響較大，但09年上半年較好的政策面和房企積極的促銷讓利措施，加上不斷高漲的購房熱情以及新加入進來的改善投資型，使得09年上半年銷售面積達493.02萬平方米，同比增長55.24%。三、分物業(yè)商品房市場運行分析3.1 住宅類物業(yè)市場：量價齊升 市場供應西安普通住宅市場作為目前商品房市場開發(fā)的主體，受利好政策、購房熱情等因素影響最為顯著，從09年上半年西安住宅市場供

19、應情況來看，09年上半年施工、竣工、新開工面積與08年上半年相比分別增長63.65%、37.59%、33.07%,尤其是09年2季度施工面積達340.76萬平方米，已經(jīng)超過08年上半年施工面積，可見西安房地產(chǎn)市場在經(jīng)過了08年一年調(diào)整期，09年上半年開發(fā)企業(yè)基本度過了資金“緊張期”。2003-2007年市場開發(fā)區(qū)域主要集中于二環(huán)與三環(huán)之間，而從2008年至今諸如城北經(jīng)開區(qū)、浐灞區(qū)域、長安區(qū)、高新西萬路線路以及西咸板塊市場發(fā)展的逐步走熱，三環(huán)外地產(chǎn)的開發(fā)已日漸走強，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也推動著城市骨架的進一步拉大，帶動西安城市化進程的逐步推進。 市場銷售上半年西安樓市在剛性需求充分釋放的狀況下，住宅

20、市場銷售影響最為顯著。從上圖可明顯看到09年1季度西安住宅市場銷售狀況雖在上漲，但09年2季度是09年上半年西安普通住宅銷售高峰期，上半年西安普通住宅銷售面積總計4443151.83平方米，較上年同比上漲58.86%，占商品房總交易面積的比例為90.12%，可見在去年下半年各項政策出臺后以及開發(fā)商積極應對困境而做出的相應調(diào)整，使得08年上半年以來持幣待購狀態(tài)得到了緩解，西安樓市剛性經(jīng)過了一年的積累后，在09年上半年得到了充分的釋放。銷售金額方面也在09年上半年沖到了197.2億元，與07年上半相比，增幅達1.05倍，甚至與07年下半年西安樓市“輝煌時期”的銷售金額202.38億元相差不大，09

21、年上半年可謂是08年房地產(chǎn)政策效果的顯現(xiàn)年。09年上半年西安住宅交易中，90平方米以下住宅交易套數(shù)占總交易量的比重達46.6%，較上年該比例提高了2.6個百分點；90-144平方米之間住宅交易套數(shù)占總交易量的45.29%，基本保持了上年同期水平；而144平方米以上住宅交易量占到總交易套數(shù)的8.11%，較上年該比例下滑1.89個百分點。從普通住宅交易套數(shù)比例的變化來看，08年下半年利率和契稅的調(diào)整以及西安本地購房補貼等政策因素對普通住宅影響較大，這些因素使得首次置業(yè)的剛性需求得到有效的釋放。總體09年上半年普通住宅平均單套戶型成交面積為96.02平方米，與07年上半年平均單套戶型成交面積（104

22、.5平方米）相比減少8.48平方米，下降比例為8.11%；與08年上半年平均單套戶型成交面積（98.7平方米）相比減少2.68平方米，下降比例為2.72%。連續(xù)兩年的下滑再一次驗證了目前買方市場客戶群體正在潛移默化中發(fā)生調(diào)整，08年各項利好政策的影響力已逐步在顯現(xiàn)。09年上半年住宅購買人群中本市人群占到92%，本省其他地區(qū)人群占購房人群總數(shù)的5%，外省市人群占購房人群總數(shù)的3%，境外人士僅僅占到0.02%，可見西安市目前住宅消費人群中本地人群仍然處于主體地位，且與08年上半年相比上漲2.02個百分點。隨著西安熱點區(qū)域環(huán)境、居住配套的持續(xù)提升，07年房地產(chǎn)市場投資性購房比例明顯加大。直至08年第

23、1季度開始西安才進入持續(xù)的調(diào)整期，加上2季度汶川地震的影響，消費者購房意愿低迷，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿也有所降低。在如此一個背景下，08年下半年全國和地方利好政策層出不窮，加上房貸新政的出臺，促使積累了近一年的剛性需求在09年春節(jié)后逐步釋放出來，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心從09年上半年市場開發(fā)企業(yè)及購房者的調(diào)查反饋情況來看，目前西安的房地產(chǎn)市場消費群體主要來自本市及本市周邊轄區(qū)內(nèi)首次置業(yè)人群，其次本市中改善居住條件和為子女上學而購房的購房者承重比例也有尤為明顯的增加。 房價走勢 07年“政策年”西安房價逆市而行，迅速攀升至歷史高位，在此基礎上，08年上半年買方市場對于房價的回落預期而產(chǎn)生的持幣觀

24、望態(tài)勢使得西安樓市銷售明顯下滑，而在08年下半年地震影響的消失加上各項利好政策出臺，讓累計了一年的剛性需求得到充分釋放，尤其表現(xiàn)在春節(jié)之后西安城六區(qū)商品房成交量持續(xù)升溫，西安樓市的持續(xù)升溫讓不少開發(fā)企業(yè)收回了部分優(yōu)惠措施，甚至在價格方面也進行了調(diào)整，總體來看09年上半年西安城六區(qū)商品房普通住宅成交價格達到4608元/平方米，與去年同期相比漲幅為5.69%。 結合2009年推動西安房價上升及對房價下調(diào)產(chǎn)生影響的因素分析，以及西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心認為西安房價09年內(nèi)總體將呈穩(wěn)中有升之勢。主要原因如下：2009年推動西安房價上升的主要因素：1、國家承認經(jīng)濟下滑，利率下調(diào)，促進經(jīng)濟增長。從20

25、00年開始，國家對貨幣政策逐漸進行調(diào)整，由原來貨幣緊縮，改為貨幣擴充。以緩解經(jīng)濟增長下滑的局面。2008年10月開始，首次出現(xiàn)的利率下調(diào)，這是國家首次在經(jīng)濟發(fā)展中，承認了目前中國經(jīng)濟增速在步入下滑。利率的下調(diào)引發(fā)的經(jīng)濟效應，將會對全行業(yè)起到深遠的影響。在政策上，國家出臺的幾次大的經(jīng)濟調(diào)整，都對目前中國的發(fā)展戰(zhàn)略做出了很好說明。利率下調(diào)，一般都有其市場的調(diào)整周期。2009年將會是中國經(jīng)濟自改革開放以來最大的一次結構調(diào)整。由出口產(chǎn)業(yè)格局全面調(diào)整為內(nèi)需產(chǎn)業(yè)格局，讓新開辦的企業(yè)，可以多以本國的市場需求做載體，迅速發(fā)展壯大。這樣也就奠定了房價上漲的基礎經(jīng)濟推動，帶動市場需求擴大。2、5萬億交通投資規(guī)劃，

26、引發(fā)原材料大幅上漲。近兩年來，投資中國基礎建設的新聞，不在少數(shù)，從核電廠的規(guī)劃開始到最近5萬億交通的預算規(guī)劃。都從側面反映中國首要解決的是，如何“保增長，擴內(nèi)需”。在原有以房地產(chǎn)行業(yè)為支撐的經(jīng)濟發(fā)展模式中，現(xiàn)在已經(jīng)露出了弊端。近些年的全國經(jīng)濟GDP增長指數(shù)，房地產(chǎn)都是主要經(jīng)濟推動中重要環(huán)節(jié)。當看到美國“次貸危機”爆發(fā)后，引發(fā)了我國對于房地產(chǎn)行業(yè)能否繼續(xù)作為經(jīng)濟主體的擔憂。另外交通行業(yè)的投入和地產(chǎn)行業(yè)使用的原材料，基本相同。因此5萬億交通投資規(guī)劃，引發(fā)原材料大幅上漲，也會是帶動房地產(chǎn)成本的增加一種因素，之于西安同樣如是。3、利率下調(diào)，將有可能引發(fā)通貨膨脹。中國目前處于高速經(jīng)濟增長的時期。要停止經(jīng)

27、濟發(fā)展，勢必會引發(fā)失業(yè)浪潮。而中國目前降低利率的比例政策來看，是有意繼續(xù)保增長，下調(diào)利率將會讓經(jīng)濟繼續(xù)上漲，伴隨著經(jīng)濟上漲的同時，也會引發(fā)通貨膨脹的出現(xiàn)。通貨膨脹或是今年影響房價上漲的重要因素之一。4、外地地產(chǎn)企業(yè)紛紛進入西安房地產(chǎn)市場，08年萬科、華遠、龍湖、首創(chuàng)等大型房地產(chǎn)公司進駐，加之09年這些大鱷紛紛推出了在西安的新作，在提升西安地產(chǎn)業(yè)競爭水平的同時，以中高端為主的項目檔次定位，也將在一定程度上拉升了房價。同時，在房地產(chǎn)市場低迷時，開發(fā)企業(yè)必然會苦練內(nèi)功，無論從工程品質、文化挖掘還是營銷力度方面都會有明顯的提高，拉力和引力的共同作用，導致了周期性的價格上升。5、剛性需求的積累，爆發(fā)后帶

28、動房價上漲。自2008年成交價格下降以來，有著剛性需求的消費群體，出現(xiàn)了持幣觀望，但事實是市場已經(jīng)積蓄了龐大的需求總量。而當宏觀經(jīng)濟逐漸向好、國家政策導向明確的背景下，在房貸新政和房地產(chǎn)市場積極應對困境的促使下，積蓄了近一年的需求總量得到了釋放，面對09年上半年西安普通住宅成交量連續(xù)五個月攀高，市場的走高讓“唯利是圖”的開發(fā)企業(yè)對銷售政策和價格作出相應的調(diào)整。2009年上半年制約房價快速上升的因素：此輪住宅市場調(diào)整始于2008年1季度，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟周期性下行、住宅市場自身調(diào)整和世界金融危機影響的結果，具體分析如下：1、房地產(chǎn)市場自身調(diào)整規(guī)律的作用。近年房價持續(xù)上漲，購買力提前釋放，

29、泡沫有一定程度的積累，市場具有內(nèi)在調(diào)整要求，因此這也是制約房價快速上升的因素之一。2、全球金融危機的影響還在持續(xù)，西安房地產(chǎn)市場不可能出現(xiàn)像2007年那樣的大幅震蕩，房價不會大起大落。當前房價的上漲主要因為購房剛性需求的釋放，交易量擴大所致。如果房價持續(xù)上漲一段時間，購房者都不買房了，房價自然就會向下波動，這就是市場的規(guī)律。3、09年“廉租房+商品房+經(jīng)適房”住房體系三分法，將對房價上漲繼續(xù)產(chǎn)生平抑作用。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心調(diào)查顯示：2009年新建住房建設開工計劃，各類住房建設開工面積確保實現(xiàn)1050萬平方米的目標任務，其中擬安排廉租住房建設項目7萬平方米。今年我市將安排各類住房建設項

30、目137個，其中商品住房戶型面積小于90平方米的中小戶型占總面積的70。按照計劃，按住宅供應類別層次劃分，2009年擬安排普通商品住房項目79個，經(jīng)濟適用住房項目24個，單位職工住房建設項目19個，城中村改造項目12個，棚戶區(qū)改造項目1個。09年西安加大保障性住宅的建設減速房價整體水平的上升。西安大量中低收入階層的置業(yè)者將會把目光集中于保障性住宅，保障性住房使得部分普通商品住宅的需求繼續(xù)分流。4、08年西安二手房市場可謂是一個放量年，但對于09年來說，伴隨著西安居民收入的差異化和購買房者需求的日益細分，08年低價位二手房將是09年二手房成交的主導，這讓西安的房地產(chǎn)消費領域有機互動的梯級消費格局

31、逐步形成，這樣的格局也在有效的抑制房價快速上升。綜合以上，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心認為：2009年上半年，在國家出臺各類救市政策和房企積極的促銷讓利措施這雙重刺激下，購房者積蓄已久的購房熱情得到充分釋放，房地產(chǎn)市場存量有一定的消化，與08年供應充足、成交大幅度萎縮相比，09年上半年供應量依然較大，但連續(xù)五個月的消化讓西安房地產(chǎn)市場較大的銷售壓力有所緩解，供求比正逐步趨于合理，目前西安房地產(chǎn)市場要比預期的要好。而各個環(huán)節(jié)都呈現(xiàn)出了穩(wěn)步回升的跡象，人們對自己未來的預期明顯趨于樂觀，這股情緒會刺激房地產(chǎn)的價格的穩(wěn)步回升也是正常合理的3.2 寫字樓類物業(yè)市場：開發(fā)仍顯低迷，銷量仍繼續(xù)走低09年上半

32、年寫字樓物業(yè)開發(fā)量與上年同比均有所增長，施工面積較上年同比增長16.43%，占全市商品房總施工面積的2.62%，此比例較08年上半年有所下滑；寫字樓銷售面積也較去年下滑39.64%。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心分析認為：09年上半年寫字樓開發(fā)量逐漸下降，主要有兩大因素，一是市場因素，目前西安市寫字樓市場空置率有增無減，市場接受能力和消化能力有限；二是政府職能因素，政府職能通過宏觀監(jiān)控，限制寫字樓的過量開發(fā)，在一些區(qū)域嚴格甚至停止寫字樓物業(yè)報批。西安寫字樓市場供求失衡、市場創(chuàng)新不足以及西安寫字樓板塊之爭使得寫字樓市場的開發(fā)至今仍顯低靡。盡管公認的寫字樓市場回報率要高于住宅，但從目前市場供求量上來

33、看，供明顯大于求的現(xiàn)狀使得不少開發(fā)企業(yè)只能“空感嘆”而已。當西安住宅市場成交量一路攀升的時候，寫字樓市場則顯出了少許的冷淡。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，09年上半年西安寫字樓銷量僅占上半年西安商品房銷量的1.54%，與08年同期相比下滑2.42%，可見自08年下半年出臺的相關政策刺激了不少剛性需求者，而對投資型需求來說影響較小?；谖靼埠暧^經(jīng)濟運行情勢的良好，以及西安區(qū)域城市功能的變化，預計城北區(qū)和高新區(qū)區(qū)域辦公市場較成為西安寫字樓市場的“主戰(zhàn)場”，城內(nèi)次之的格局。從目前西安寫字樓市場主要需求群體來看，除了一些公司自用外，還有少量的投資需求，他們認為近兩年西安住宅市場租金漲幅遠遠低

34、于售價漲幅，商鋪則因售價與空置率的雙高導致投資風險較大，但是部分寫字樓的售價水平低于高檔公寓的價格，而甲級寫字樓的租金水平卻高于公寓的租金水平。3.3 別墅類物業(yè)市場：物業(yè)供應回落，銷售仍處強勢09年上半年別墅市場施工面積127284平方米，較上年同比上漲近4倍，市場竣工面積較上年同比上漲近2.5倍；新開工面積較上年同比也上漲了3倍之多。從以上數(shù)據(jù)可以看出，經(jīng)過07年西安別墅市場供銷高峰和08年供銷雙雙下滑的市場后，09年上半年西安別墅市場供銷正在向著一個穩(wěn)定的方向發(fā)展，尤其是曲江別墅市場其供應的產(chǎn)品更具有獨特性，使得熱衷于開發(fā)別墅類物業(yè)的開發(fā)企業(yè)逐漸匯聚于此。而09年上半年別墅類西安別墅市場

35、銷售面積達111088平方米，雖然環(huán)比下滑16.3%，但與上年同期相比增長3倍之多，尤其是曲江新區(qū)，與曲江去年正式晉升為“國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)”有很大關系，區(qū)域價值及地位得以明顯提升，同時區(qū)域規(guī)劃建設的強力推進，區(qū)域居配套設施日漸完備，作為“最宜居住區(qū)域”的名號已是名至實歸，而于別墅市場作為環(huán)境優(yōu)勢得以充分彰顯，同時基于禁止再批別墅用地政策，無疑成為在售別墅促銷令，使得別墅物業(yè)資源的稀缺性日漸顯化，以曲江為主的西安別墅市場的銷售也表現(xiàn)為良好的銷售態(tài)勢，尤其是中海和龍湖集團09年推出新產(chǎn)品，使得09上半年西安別墅市場吸引了不少高端的改善型居住需求。 基于以上，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心分析認為

36、：09年上半年西安別墅類物業(yè)的升溫是高端市場“回暖”的預兆。一方面是受到政策和信貸方面因素的刺激；另一方面，也是因為在當前向好的經(jīng)濟形勢下，購房群體中多出了不少改善型需求，別墅類物業(yè)成交量同比的攀升和市場整體回暖有關，樓市回暖正從低端產(chǎn)品到高端產(chǎn)品，屬于一個正常態(tài)勢。不過隨著別墅用地的減少，西安別墅類物業(yè)開發(fā)量也隨之下滑，別墅類市場的價格會因其稀缺性的關系而上漲。3.4 商服用房類物業(yè)：09年將迎來一個全面的升級 09年上半年商服用房施工面積較上年同比上漲18.41%，竣工面積較上年同比56.69%；開發(fā)面積278809平方米，較上年同比上漲37.24%。09年上半年西安商服用房物業(yè)銷售面積較

37、上年同比上漲25.63%，占商品房總體交易量的5.24%，上半年西安商鋪物業(yè)銷售金額較上年同比上漲20.75%。從目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)總的發(fā)展趨向來看，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)增長速度開始放緩，二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展則已開始進入加速期，同時伴隨著國家對西部地區(qū)發(fā)展的政策支持，西部地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)在全國也開始嶄露鋒芒，而作為西北經(jīng)濟、交通及文化中心的西安，經(jīng)過多年潛心發(fā)展，如今已成長為中國西部商業(yè)地產(chǎn)的核心，作為西部商業(yè)中心的發(fā)展構架漸趨成熟。從西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢來看，目前正由項目底商逐步邁向集多種功能于一體的大型城市商業(yè)綜合體發(fā)展的趨勢。住宅房地產(chǎn)有著投資和消費的雙重屬性，但商服用房物業(yè)的作用一定是投

38、資，而其投資價值一定在于其租金收益?；厥?008年受經(jīng)濟危機影響，住宅市場低迷，許多開發(fā)商及投資者轉移目標，看好商服用房物業(yè)，試圖尋求新的發(fā)展契機?？v觀過往，國內(nèi)商服用房物業(yè)市場在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)回落的情況下，受到的沖擊非常小，市場租售價格相對平穩(wěn)。在目前大經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)尤其是住宅地產(chǎn)正在經(jīng)受著調(diào)整，而商商服用房物業(yè)因其特殊屬性和與生活、服務功能的關聯(lián)性及發(fā)散性，在新形勢下卻顯示出其特有的價值。隨著樓市的持續(xù)回暖，2009年西安商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將邁入“萬達式”的商業(yè)形態(tài)，加上西安商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將在2009年有一個全面的升級。四、分城區(qū)商品房市場發(fā)展狀況4.1 城北區(qū)市場供應09年上半年西安城北區(qū)

39、商品房施工面積較上年同比增長39.26%，占全市施工面積總量的26.28%，該比例較上年增長了1.48個百分點，09年上半年施工面積仍居城南之后，名列第二。 上半年城北區(qū)商品房竣工面積較上年同比增長26.55%，占商品房竣工面積總量的26.23%。新開工面積較上年同比增長30.49%。從三項數(shù)據(jù)可以看出，城北區(qū)供應方面仍表現(xiàn)充足，而且從土地市場分析，未來城北區(qū)供應市場仍有趕超城南區(qū)的可能。近年以來，西安城北區(qū)域無疑利好連連，也使得這一區(qū)域再次成為人們關注的焦點，結合諸多關于城北的規(guī)劃，城北區(qū)域未來的發(fā)展藍圖已經(jīng)越來越清晰地展現(xiàn)在人們面前。尤其張家堡、城運村一帶已然成為高品質住宅的集中地，越來越

40、多的實力開發(fā)商，諸如紫薇地產(chǎn)、金地集團、首創(chuàng)置業(yè)、經(jīng)發(fā)集團、綠地西安、華榮地產(chǎn)等將開發(fā)的眼光聚焦于城北。根據(jù)西安市2004-2020年的用地規(guī)劃，城北總規(guī)劃面積160平方公里左右，而現(xiàn)在建成區(qū)不到30平方公里，可見城北區(qū)可開發(fā)用地仍然較多，豐富的土地存量、良好的區(qū)域環(huán)境及巨大的升值潛力，在全市地產(chǎn)市場發(fā)展中扮演著越來越重要的角色，09年住房開發(fā)計劃使得區(qū)域成為僅次于城南之外全市第二大開發(fā)集中區(qū)域。 市場銷售09年上半年城北區(qū)商品房銷售面積為1239389平方米，較上年同期相比上漲63.8%，占全市商品交易面積總量的25.14%；商品房銷售金額較上年同比增長70.34%，占全市商品房交易總額的2

41、1.13%。價格行情09年上半年，西安城北區(qū)住宅在售均價為3812元/平方米，目前，西安經(jīng)開區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)”方興未艾，一時成為最具潛力的投資區(qū)域，帶動著整個城北快速、健康地向前發(fā)展。西安經(jīng)開區(qū)正在成為中西部承接國際產(chǎn)業(yè)轉移，尤其是制造業(yè)轉移的重點目標區(qū)域。這樣一來未來的城北將擔當著核心角色，這些有利因素是城北房地產(chǎn)發(fā)展的“發(fā)動機”，加上已經(jīng)建設的地鐵二號線，無疑將對城北房價的整體提升產(chǎn)生助推作用。 區(qū)域發(fā)展特點建國后40年中，由于城北的功能定位，導致本區(qū)域的住宅、商服用房、寫字樓等房屋建設，沒有大的發(fā)展。主要是在道北和北二環(huán)之間有一些住宅小區(qū)，另外有60多家大型倉庫。在經(jīng)開區(qū)設立后，由于城北經(jīng)濟

42、的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)終于走上了發(fā)展道路。上世紀九十年代后期，一些眼光獨到的開發(fā)商，看好城北的前景，把目光投向了這片沃土，開始了房地產(chǎn)開發(fā)。目前，城北規(guī)劃開發(fā)的房地產(chǎn)項目越來越多，一些嗅覺靈敏的開發(fā)商早已聞風而動圈好土地，一旦時機成熟，立馬投入開發(fā)建設之中。僅09年上半年城北商品房的預售面積就達124萬平方米，真可以說，城北讓眾多開發(fā)商趨之若鶩，越來越多的開發(fā)商來此“筑巢引鳳”。但根據(jù)西安市2004-2020年的用地規(guī)劃，城北總規(guī)劃面積160平方公里左右，而現(xiàn)在建成區(qū)卻不到30平方公里。目前，城北的主干道雖然基本建起來了，但是區(qū)內(nèi)的縱向和橫向交通還不完善，并且相對于其他城區(qū)而言，城北與城內(nèi)的交通

43、道路少，主要依靠未央路，不像其他城區(qū)與城內(nèi)有多條道路連接，如城南與城內(nèi)，有長安路、雁塔路、朱雀路、含光路、文藝路等五條路。另外，城北與其他城區(qū)的道路，也缺少連接。另外，城北有中學17所，大型超市4家，醫(yī)院約20家，這些公建配套明顯不足,嚴重制約了城北房地產(chǎn)的發(fā)展。不過令人欣喜的是，城北配套方面的建設步伐越來越快，諸多大型超市、家電商家等零售商不斷入駐該區(qū)，而市政供暖管道也將于未來幾年覆蓋整個區(qū)域。隨著建設的加快，城北的配套不足將逐步得以解決。4.2 城南區(qū) 市場供應 09年上半年城南區(qū)商品施工面積為1731765平方米，較上年同比增長29.26%，占全市商品房施工總面積的28.74%，僅高于城

44、北區(qū)此比例的2.46個百分點，位居第一；上半年城南區(qū)商品房竣工面積繼續(xù)以15%以上的速度遞增，這與早期城南區(qū)商品房開發(fā)有關。城南區(qū)作為西安房地產(chǎn)開發(fā)最早又最為成熟的區(qū)域，無論從開發(fā)規(guī)模、還是配套成熟度以及吸引的投資來看，仍然保持著良好的勢頭，近兩年來地鐵二號線的建設可算是城南交通環(huán)境的大變革，讓樓市板塊“老牌樓市”的地位更加穩(wěn)固。 從早期市場發(fā)展來看，住宅區(qū)的建設對啟動城南板塊起了很大作用。而目前城南房地產(chǎn)業(yè)能夠持續(xù)快速的發(fā)展，除了因為這里的交通網(wǎng)路、市政配套以及區(qū)域規(guī)劃外，還有城南豐富的教育資源，據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計顯示：就城南區(qū)域內(nèi)高校數(shù)量約占到西安市總量的45%，中小學數(shù)量

45、同樣居全市各區(qū)之首，這無形中成了城南樓市的增長點。 市場銷售09年上半年城南區(qū)商品房銷售面積1423063平方米，較上年同比增長49.52%，占全市商品房交易面積總量的28.87%，此比例高出位居第二的城北區(qū)3.73個百分點，城南區(qū)商品房銷量09年上半年再奪六城區(qū)商品房銷量的桂冠。上半年城南區(qū)域商品房市場交易金額較上年同比增長56.37%。目前城南區(qū)是六城區(qū)中別墅類物業(yè)交易較多的城區(qū)，正是別墅類物業(yè)成交的存在對城南區(qū)交易金額起了拉動的作用。 價格行情09年上半年，城南區(qū)住宅在售均價4675元/平方米，除了城南區(qū)域完善的配套支撐價格高位外，還有上半年一些高端項目推盤的進度加快也讓城南區(qū)域內(nèi)房價有

46、所提升，諸如萬科推出的精裝項目新地城、九錦臺、龍湖推出曲江盛景和紫都城等，加上別墅類物業(yè)在城南區(qū)所占的比重，這些因素對城南價格起到了拉升的作用。 區(qū)域發(fā)展特點城南板塊以長安路為龍脈，以南二環(huán)為“金腰帶”，形成了不少居住的組團。目前城南尤其以三環(huán)區(qū)域及三環(huán)外的城市交通路網(wǎng)的建設很大程度上促進了房地產(chǎn)市場板塊的劃分。二環(huán)的貫通帶動了二環(huán)經(jīng)濟帶，三環(huán)的建設必將使沿線產(chǎn)業(yè)重新組織劃分，從而激活區(qū)域房市。以曲江、電視塔以及西萬路三條方向的房地產(chǎn)火熱開發(fā)，使城南房地產(chǎn)發(fā)展繼續(xù)向南延擴，逐步與長安區(qū)緊密相連，為城南房地產(chǎn)發(fā)展注入新的活力，地鐵2號線推動了長安路兩側項目的開發(fā)建設，讓“龍脈”再展英姿，如今“城

47、市美化運動”的颶風已經(jīng)刮到了西安城南區(qū)域，預計半年后全長6公里的長安南路將出落成一個具有現(xiàn)代化大城市形象的西部第一商業(yè)景觀大道，也使城南發(fā)展早期的區(qū)域配套舊貌換新，也正是基于此，于09年上半年城南再次重奪市場銷量第一的桂冠。4.3 西高新區(qū) 市場供應 09年上半年西高新區(qū)商品房施工面積為883940平方米，較上年同比增長25.2%，隨著西高新二次創(chuàng)業(yè)步伐的加快，二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場也開始有了新的發(fā)展，諸如丈八北路沿線、西萬路沿線以及錦業(yè)路沿線都成了目前商品房市場供應的主力軍；竣工面積為同比回落3.1個百分點；新開工面積較上年同期相比31.52%。施工面積的增長、竣工面積的減少以及新開工面積

48、的增長無疑預示著西高新正醞釀著“新一輪的商品房大戰(zhàn)”。 市場銷售09年上半年高新區(qū)商品房銷售面積709483.4平方米，較上年同比增長40.17%，占全市商品房交易面積總量的14.39%，居于全市第四，保持上年位置不變。盡管目前與以熱點板塊帶動房地產(chǎn)發(fā)展的城北、城東等區(qū)域相比，高新樓市銷售已開始有了明顯走弱的態(tài)勢，但高新區(qū)現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)無論從房屋的設計理念、環(huán)境營造上都要比城北、城東超前的多，再加上優(yōu)越的配套環(huán)境以及持續(xù)向好的經(jīng)濟支撐，區(qū)域房地產(chǎn)價值顯而易見。 價格行情09年上半年高新區(qū)住宅類物業(yè)在售均價為4708元/平方米，雖然仍位居六城區(qū)之首，但與城南住宅類物業(yè)在售均價之間的距離在縮短。

49、春節(jié)之后關注高新區(qū)域內(nèi)項目的購房者不斷在增多，就西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)組織的5線齊發(fā)看房團活動中，每場高新看房團人數(shù)最多，可見購房者對高新區(qū)域內(nèi)項目的關注度有多高。與此同時，購房者的熱情也帶動了高新區(qū)域內(nèi)住宅項目價格的攀升，至6月底區(qū)域內(nèi)多數(shù)住宅項目均價都做出來上調(diào)，目前已經(jīng)處于5000-5500元/平方米之間。 區(qū)域發(fā)展特點 從2003年開始規(guī)劃建設之初，高新區(qū)CBD就成為西安地產(chǎn)發(fā)展最受關注的區(qū)域之一。這不僅是源于西安整個城市發(fā)展對中央商務區(qū)的呼喚，更重要的是這個作為高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域，正以其藍圖上的優(yōu)勢以及高新區(qū)本身發(fā)展的沉淀，吸引了國內(nèi)外資本的關注。而基于高新區(qū)CBD強大的影響力和

50、前瞻性，這里在吸引諸多資本共譜藍圖的同時，CBD內(nèi)及周邊區(qū)域也吸引了不少國內(nèi)品牌地產(chǎn)開發(fā)商的進駐。從城市區(qū)域外拓發(fā)展的趨勢來看，西高新CBD區(qū)域在開發(fā)建設中已經(jīng)通過和城市的交通連接，帶動起三個軸線上的地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域。首先就是太白路延伸至西萬路這一線，這里已經(jīng)成為西安地產(chǎn)發(fā)展最為迅猛的區(qū)域。其次是唐延路區(qū)域，以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和商務地產(chǎn)開發(fā)為主，第三則是丈八北路沿線的居住社區(qū)開發(fā)帶。4.4 城東區(qū) 市場供應 09年上半年城東區(qū)施工面積繼續(xù)以50%以上的速度增長；竣工面積較上年同期相比增長41.82%，占全市商品總竣工面積的23.5%；市場開發(fā)量仍僅次于城南區(qū)和城北區(qū)，保持08年上半年的名次，但從09年

51、上半年三項數(shù)據(jù)來看，城東區(qū)在08年開發(fā)量較為突出，預計09年下半年以及2010年上半年竣工量會達到一個高峰。 市場銷售09年上半年城東區(qū)商品房銷售面積為1169001平方米，較去年同期相比增長83.65%，占商品房銷售面積比例的23.72%，同比上漲5.92個百分點銷售金額較上年同比增長95.6%，占商品房銷售金額總量的20.27%，同比上漲3.67個百分點?？梢娫?9年上半年市場逐漸回暖的形勢下，城東區(qū)商品房銷售面積與位居第一、第二的城南區(qū)、城北區(qū)相比，增長幅度之大，與區(qū)域內(nèi)項目銷售策略有很大的關系。 價格行情09年上半年城東區(qū)住宅在售均價為3921元/平方米，雖然相對于其他區(qū)域城東住宅均價

52、增長較慢，但就目前區(qū)域內(nèi)發(fā)展?jié)摿砜?，浐灞態(tài)區(qū)的快速發(fā)展、紡織城改造開始動工以及地鐵一號線的修建，城東正以前所未有的速度實現(xiàn)著區(qū)域價值的持續(xù)重構與提升。 區(qū)域發(fā)展特點歷史、自然、人文等因素使得城東一直以來都是西安居住人口密度較高的區(qū)域之一，早期區(qū)內(nèi)重工、紡織業(yè)企業(yè)的集中布局也帶動了城東金融、交通、商貿(mào)、教育及市政配套等的快速發(fā)展。但隨著城市經(jīng)濟增長點的轉移讓一度輝煌的城東經(jīng)濟開始凋敝，地產(chǎn)市場發(fā)展也步履蹣跚。03年國慶，東二環(huán)的全線貫通讓其沿線成為城東地產(chǎn)開發(fā)的集中陣地。時至今日，隨著城東區(qū)域內(nèi)城市建設的步伐的加快，浐灞生態(tài)區(qū)的快速發(fā)展、紡織城改造開始動工以及地鐵一號線的修建，城東正以前所未有的速度實現(xiàn)著區(qū)域價值的持續(xù)重構與提升，眾多地產(chǎn)商也開始進入城東，表現(xiàn)出其“商家必爭之地”的發(fā)展?jié)摿Α?在繼中新產(chǎn)灞、沁水新城、恒大地產(chǎn)等位居城東的樓盤創(chuàng)銷售佳績之后，良好的區(qū)域優(yōu)勢也引得高新地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等知名地產(chǎn)紛紛進軍浐灞，從中不難看出，正是其區(qū)域發(fā)展前景為更多的地產(chǎn)項目扎根浐灞提供了必要支持。浐灞房地產(chǎn)市場一定能夠帶動城東成為未來幾年西安樓市新的活躍板塊。4.5 城西區(qū)市場供應