土地估價(jià)師（土地估價(jià)理論與方法）模擬試卷23及答案與解析

1、土地估價(jià)師（土地估價(jià)理論與方法）模擬試卷23及答案與解析一、判斷題請(qǐng)判斷下列各題說(shuō)法正確或錯(cuò)誤。判斷錯(cuò)誤每題倒扣1分，最多扣至判斷題總分為零分。1 在剩余法的估價(jià)中,由于包含了較多的可變因素,因此,不同的估價(jià)人員對(duì)于同一宗地的估價(jià)結(jié)果有時(shí)相差很大。( )（A）正確（B）錯(cuò)誤2 運(yùn)用收益還原法公式測(cè)算地價(jià)時(shí)，未來(lái)各年的還原利率應(yīng)當(dāng)相等。（A）正確（B）錯(cuò)誤3 若土地取得費(fèi)10萬(wàn)元/畝，開(kāi)發(fā)費(fèi)用10萬(wàn)元/畝，開(kāi)發(fā)周期為一年，開(kāi)發(fā)費(fèi)用均勻投入，當(dāng)?shù)匾荒昶谫J款利息率為10%，則用成本逼近法計(jì)算地價(jià)時(shí)，兩次費(fèi)用的利息之和為2萬(wàn)元/畝。（A）正確（B）錯(cuò)誤4 一般來(lái)說(shuō)，凡是機(jī)器設(shè)備都是可以移動(dòng)使用的。（A

2、）正確（B）錯(cuò)誤5 開(kāi)發(fā)性?xún)r(jià)格主要是土地的投資與回收及其應(yīng)得投資收益，實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。( )（A）正確（B）錯(cuò)誤6 我國(guó)土地使用制度改革，是將無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的土地使用制度變?yōu)橛袃?、有限期、有流?dòng)的土地使用制度，保證國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)。( )（A）正確（B）錯(cuò)誤7 路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法不需要較多的交易實(shí)例。( )（A）正確（B）錯(cuò)誤8 城鎮(zhèn)土地等級(jí)應(yīng)與現(xiàn)行行政建制相協(xié)調(diào)，在省及省級(jí)以下的同一行政區(qū)域內(nèi)，行政級(jí)別較高的城市土地等級(jí)不宜低于行政級(jí)別較低的城市。( )（A）正確（B）錯(cuò)誤9 土地估價(jià)是為交易雙方進(jìn)行土地交易提供價(jià)值參考。( )（A）正確（B）錯(cuò)誤10 我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定，

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用不可計(jì)人產(chǎn)品成本，應(yīng)直接列人當(dāng)期損益。（A）正確（B）錯(cuò)誤二、單項(xiàng)選擇題每題的備選項(xiàng)中，只有一個(gè)符合題意。選錯(cuò)不得分，但不倒扣分。11 拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、掛牌價(jià)格是按( )分類(lèi)的。（A）按土地權(quán)利（B）按土地價(jià)格使用目的（C）按土地價(jià)格形成方式（D）按土地交易的方式12 ( )是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素。（A）城鎮(zhèn)規(guī)劃（B）土地承載力（C）區(qū)位（D）環(huán)境質(zhì)量13 影響土地價(jià)格的區(qū)域因素包括( ) （A）位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件（B）行政、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素等（C）面積、形狀、土地使用年限等（D）地形、朝向、地質(zhì)條件14 在英國(guó),測(cè)量師協(xié)會(huì)的

4、主要功能體現(xiàn)為三個(gè)方面:教育和培訓(xùn)(Education and Training)、制定規(guī)劃(Regulation)、代表制(Representation)。其中代表制度主要活動(dòng)是( )。（A）測(cè)量師協(xié)會(huì)要定期與政府部門(mén)取得聯(lián)系。協(xié)會(huì)的議會(huì)和公共事務(wù)部負(fù)責(zé)部分與土地財(cái)產(chǎn)建筑有關(guān)的法律事務(wù)（B）協(xié)會(huì)不負(fù)責(zé)促進(jìn)和推廣由測(cè)量師提供的服務(wù),也不負(fù)責(zé)為會(huì)員提供一個(gè)范圍廣泛的圖書(shū)館和信息、專(zhuān)業(yè)出版物和系列專(zhuān)業(yè)期刊。提供的信息和服務(wù)范圍還包括從技術(shù)性事務(wù)到提供地方注冊(cè)測(cè)量師的地址（C）測(cè)量師協(xié)會(huì)要一直與政府部門(mén)保持聯(lián)系。協(xié)會(huì)的議會(huì)的公共事務(wù)部負(fù)責(zé)部分與土地財(cái)產(chǎn)建筑有關(guān)的法律事務(wù)（D）協(xié)會(huì)也負(fù)責(zé)促進(jìn)和推廣由測(cè)

5、量師提供的服務(wù),且為會(huì)員提供一個(gè)范圍廣泛的圖書(shū)館和信息、專(zhuān)業(yè)出版物和系列專(zhuān)業(yè)期刊。提供的信息和服務(wù)范圍還包括從技術(shù)性事務(wù)到提供地方注冊(cè)測(cè)量師的地址15 國(guó)家在哪種情況下可以提前收回土地使用權(quán)( )。（A）土地低效利用（B）未交納土地使用稅（C）為了社會(huì)公共利益的需要（D）劃撥土地用于出租、抵押16 根據(jù)國(guó)土資源部2006年頒發(fā)的土地估價(jià)師資格考試管理辦法，獲得執(zhí)業(yè)資格的土地估價(jià)師可以從事( )的評(píng)估。（A） 地表的權(quán)利（B）地表及地下空間的權(quán)利（C）地表、地下及地上空間的權(quán)利（D）地表、地下空間、地上空間、地上附著物、定作物及相關(guān)權(quán)利權(quán)益17 ( )是表明對(duì)物質(zhì)資料具有某種權(quán)利的有價(jià)證券，如提

6、貨單、運(yùn)貨單等。（A）商品證券（B）貨幣證券（C）投資證券（D）資本證券18 ( )是指具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件和相應(yīng)的綜合概(預(yù))算書(shū)，竣工后能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用效益的工程。（A）工程項(xiàng)目（B）單位工程（C）分項(xiàng)工程（D）建設(shè)項(xiàng)目19 計(jì)算建筑物折舊額時(shí)，按使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅或破損以及風(fēng)吹日曬的侵蝕和自然災(zāi)害造成的損壞來(lái)計(jì)算折舊，稱(chēng)為( )。（A）物理折舊；（B）功能折舊（C）經(jīng)濟(jì)折舊（D）成新折舊20 施工圖中的( )是施工中定位、放線(xiàn)的重要依據(jù)。（A）軸線(xiàn)（B）尺寸（C）單位（D）標(biāo)高21 地租是( )在農(nóng)業(yè)(或其他產(chǎn)業(yè))中創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分。（A）直接使用者（B）間接

7、使用者（C）直接生產(chǎn)者（D）間接生產(chǎn)者22 以特種產(chǎn)品為主業(yè)的A上市公司擬出資收購(gòu)長(zhǎng)期以來(lái)專(zhuān)門(mén)為其提供原材料且處于正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的B企業(yè)，特委托C公司評(píng)估B企業(yè)的收購(gòu)價(jià)值。C公司宜采用的評(píng)估方法是 ( )。（A）重置成本法（B）現(xiàn)行市價(jià)法（C）清算價(jià)格法（D）收益現(xiàn)值法23 土地價(jià)格高低取決于可以獲取的( )土地收益(地租)高低。（A）實(shí)際（B）預(yù)期（C）轉(zhuǎn)讓?zhuān)―）抵押24 某銀行準(zhǔn)備發(fā)放一筆建筑工程的撥款，為了更加準(zhǔn)確地確定撥款額度，如果你是銀行職員，你認(rèn)為以( )為依據(jù)比較合適。（A）工程概算（B）工程預(yù)算（C）設(shè)計(jì)概算（D）貸款計(jì)劃25 按照微觀管理需求層面，我國(guó)的地價(jià)體系中的企業(yè)改制涉及

8、地價(jià)，包括( )。（A）出讓底價(jià)、出讓成交地價(jià)（B）出讓底價(jià)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)地價(jià)（C）作價(jià)出資(入股)地價(jià)、出讓底價(jià)（D）作價(jià)出資(人股)地價(jià)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)地價(jià)26 從實(shí)質(zhì)上看，( )決定了一塊商業(yè)土地的“有效面積”的多少。（A）臨街深度（B）臨街寬度（C）坡度（D）平整度27 在我國(guó)目前的土地估價(jià)工作中，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是先評(píng)定土地( )。（A）價(jià)格（B）使用價(jià)值（C）價(jià)值（D）用途28 馬克思指出資本主義地租的特點(diǎn)是土地( )的分離。（A）使用權(quán)和抵押權(quán)（B）抵押權(quán)和所有權(quán)（C）權(quán)利（D）使用權(quán)和所有權(quán)29 供給是指一定時(shí)間內(nèi)，生產(chǎn)者所提供的商品數(shù)量，它必須具備的條件不包括( )。（A）生產(chǎn)者能接受的價(jià)

9、格（B）消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望（C）新提供的商品（D）已有的存貨30 在西方古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租理論中，對(duì)馬克思級(jí)差地租理論影響最大、思想脈絡(luò)最為接近的是( )地租理論。（A）威廉配第（B）亞當(dāng)斯密（C）大衛(wèi)李嘉圖（D）弗朗西斯魁奈31 有一宗土地，用市場(chǎng)比較法確定其價(jià)格，選取了一宗類(lèi)似土地作為比較案例，比較案例宗地價(jià)格為1000元m2，待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)為125，比較案列宗地情況指數(shù)、區(qū)域因素條件指數(shù)、個(gè)別因素條件指數(shù)分別為：105、101、104，那么待估宗地的地價(jià)為( )元m2。（A）1000（B）2100（C）1100（D）113332 下列選項(xiàng)中，( )因素的作用主要在于避免土地自由市

10、場(chǎng)對(duì)居民收入和社會(huì)財(cái)富的分配可能帶來(lái)的種種不公，同時(shí)也在于減少各種不同用地之間不相容的現(xiàn)象，從用地的角度減少污染擁擠帶來(lái)的損失。（A）政策（B）城市規(guī)劃（C）城市化進(jìn)程（D）環(huán)境33 某臨街深度100ft的矩形宗地，總價(jià)為100萬(wàn)元，根據(jù)蘇慕斯法則，該宗地臨街前半部分的價(jià)格為( )萬(wàn)元。（A）50.5（B）67.5（C）70.5（D）72.534 政府地價(jià)監(jiān)控管理涉及的土地估價(jià)的服務(wù)范圍不包括( )。（A）進(jìn)行地價(jià)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)（B）評(píng)估公告市場(chǎng)地價(jià)（C）制度公示地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（D）清產(chǎn)核資35 設(shè)備、機(jī)器和裝備是用來(lái)為所有者提供收益的、不動(dòng)產(chǎn)以外的有形資產(chǎn)。這是機(jī)械設(shè)備的( )。（A）國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)中的定

11、義（B）資產(chǎn)評(píng)估中的含義（C）社會(huì)科學(xué)的含義（D）自然科學(xué)的含義36 某寫(xiě)字樓可出租面積為建筑面積的65，單位可出租面積的年租金為1800元m2，則該寫(xiě)字樓單位建筑面積的年租金為( )元m2。（A）2769（B）2570（C）1080（D）117037 根據(jù)馬克思主義地租理論，劣等土地的級(jí)差地租( )。（A）大于0（B）小于0（C）等于0（D）不等于038 在( )，土地市場(chǎng)逐步規(guī)范化，地價(jià)與宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系正在不斷引起社會(huì)的廣泛關(guān)注，比如土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，土地價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，土地價(jià)格在土地資源配置方面所發(fā)揮的作用等。（A）地價(jià)技術(shù)管理階段（B）地價(jià)水平管理階段（C）地價(jià)

12、與宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)管理階段（D）地價(jià)與微觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)管理階段39 下列選項(xiàng)中，( )是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。（A）貢獻(xiàn)原則（B）預(yù)期收益原則（C）最有效使用原則（D）供求均衡法則40 個(gè)別因素是形成土地自身特性，也就是土地自身?xiàng)l件，并對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的因素，不包括( )。（A）區(qū)域環(huán)境條件（B）形狀（C）基礎(chǔ)設(shè)施狀況（D）開(kāi)發(fā)程度41 孤立國(guó)一書(shū)中提出六種耕作制度，每種耕作制度構(gòu)成一個(gè)區(qū)域，而每個(gè)區(qū)域都以城市為中心，圍繞城市呈( )分布。（A）六邊形（B）三角形（C）同心圓（D）放射狀42 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)某種商品愿意支付的實(shí)際價(jià)格是指( )。（A）商品的

13、最低售價(jià)（B）商品的銷(xiāo)售價(jià)格（C）交通費(fèi)用（D）商品的銷(xiāo)售價(jià)格加交通費(fèi)用43 收益還原法求得的土地價(jià)格通常稱(chēng)為( )。（A）收益價(jià)格（B）比準(zhǔn)價(jià)格（C）積算價(jià)格（D）地租價(jià)格44 剩余法是根據(jù)( )來(lái)估算土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。（A）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)期總價(jià)格與總支出的差額（B）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總收益（C）房地產(chǎn)的年租收入（D）房地產(chǎn)的建造總成本與總利潤(rùn)45 地價(jià)樣點(diǎn)圖要反映調(diào)查到的地價(jià)樣點(diǎn)的位置、土地用途、相應(yīng)地價(jià)及城鎮(zhèn)道路等，地價(jià)樣點(diǎn)圖按( )分別繪制。（A）土地級(jí)別（B）均質(zhì)區(qū)域（C）土地用途（D）估價(jià)方法46 在下列土地價(jià)格影響因素中，屬于一般因素的是( )。（A）物價(jià)變動(dòng)（B）交通條件（C）公

14、用設(shè)施條件（D）環(huán)境質(zhì)量47 如果對(duì)外交通便利度與火車(chē)站、港口、長(zhǎng)途汽車(chē)站三個(gè)設(shè)施有關(guān)，三個(gè)因素的最大影響分都為100分，當(dāng)它們各自作用指數(shù)分別為0.5、0.3、0.2時(shí)，則這三個(gè)設(shè)施的作用分分別為 ( )分。（A）80、70、50（B）50、30、20（C）100、60、40（D）60、40、048 采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，可以列入土地取得費(fèi)的是( )。（A）耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地平整費(fèi)（B）耕地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)（C）耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)（D）青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)49 采用成本逼近法評(píng)估某工業(yè)區(qū)內(nèi)的一宗土地價(jià)格，計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)應(yīng)按( )求取。（A）宗地內(nèi)

15、外開(kāi)發(fā)投入的費(fèi)用總和（B）宗地外開(kāi)發(fā)投入的費(fèi)用總和（C）宗地內(nèi)開(kāi)發(fā)投入的費(fèi)用之總和（D）宗地內(nèi)外受益分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)費(fèi)用總和50 路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的精度與( )密切相關(guān)。（A）路線(xiàn)價(jià)修正體系與深度指數(shù)（B）路線(xiàn)價(jià)修正體系與標(biāo)準(zhǔn)宗地（C）路線(xiàn)價(jià)與路線(xiàn)價(jià)修正體系（D）路線(xiàn)價(jià)與標(biāo)準(zhǔn)宗地51 反映宗地在一般市場(chǎng)條件下正常地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具體管理的依據(jù)的地價(jià)形式是( )。（A）基準(zhǔn)地價(jià)（B）標(biāo)定地價(jià)（C）宗地地價(jià)（D）出讓地價(jià)52 根據(jù)我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，對(duì)房產(chǎn)面積的精度要求可分為( )個(gè)等級(jí)。（A）2（B）3（C）4（D）553 當(dāng)給城市劃定一條增長(zhǎng)邊界之后，隨著人口規(guī)模的擴(kuò)大，居住用地的競(jìng)

16、標(biāo)租金曲線(xiàn)會(huì)發(fā)暈( )。（A）平行下移（B）平行上移（C）向左旋轉(zhuǎn)（D）向右旋轉(zhuǎn)54 新古典主義城市地租理論的主要特征是將( )應(yīng)用于傳統(tǒng)地租理論中。（A）供需分析（B）效用分析（C）價(jià)值分析（D）邊際分析55 土地估價(jià)的形成具有多方面的因素，但其最終取決于( )。（A）市場(chǎng)資料（B）土地交易雙方（C）土地估價(jià)師（D）土地供求狀況56 某臨街深度100英尺的矩形宗地，總價(jià)為100萬(wàn)元，根據(jù)蘇慕斯法則，該宗地臨街前半部分的價(jià)格應(yīng)為( )萬(wàn)元。（A）50.5（B）67.5（C）70.5（D）72.557 某交易不動(dòng)產(chǎn)的土地使用面積為200m2，成交總價(jià)100萬(wàn)元人民幣，使用面積占建筑面積的比率為7

17、5%，則該交易實(shí)例的單位建筑面積價(jià)格為( )元。（A）3750（B）4000（C）5000（D）533358 城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定( )，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和具體安排。（A）城市體系（B）城市建設(shè)和發(fā)展模式（C）城市性質(zhì)和建設(shè)模式（D）城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向59 采用年數(shù)總和法計(jì)提折舊，折舊額( )。（A）各年相等（B）逐年遞增（C）逐年遞減（D）先增后減60 在建設(shè)工程預(yù)算中，一般把土地開(kāi)發(fā)費(fèi)計(jì)人( )之中。（A）前期費(fèi)用（B）間接費(fèi)用（C）直接費(fèi)用（D）無(wú)關(guān)費(fèi)用三、多項(xiàng)選擇題每題的備選項(xiàng)中，至少有兩個(gè)符合題意

18、。選錯(cuò)、多選不得分，不倒扣分。少選但選擇正確的每選項(xiàng)得0.5分。61 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的最大特點(diǎn)是,企業(yè)是( )的獨(dú)立的商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。（A）自主經(jīng)營(yíng)（B）自我約束（C）自負(fù)盈虧（D）自我發(fā)展62 目前各國(guó)通常采用的減輕或免除國(guó)際重復(fù)征稅的方的方法主要有( )。（A）扣除法（B）低稅法（C）免稅法（D）抵免法63 除作為土地估價(jià)的基本方法之一外，剩余法一般還可以應(yīng)用于( )。（A）預(yù)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（B）預(yù)測(cè)項(xiàng)目建設(shè)成本控制標(biāo)準(zhǔn)（C）測(cè)算項(xiàng)目資金合理的利用率（D）測(cè)算項(xiàng)目建設(shè)周期64 計(jì)算區(qū)段地價(jià)基本計(jì)算方法主要有( )（A）取眾數(shù)（B）取方差（C）取中位數(shù)（D）取算術(shù)平均數(shù)（E）取期望值65

19、 會(huì)計(jì)反映職能有以下( )特點(diǎn)。（A）會(huì)計(jì)是定量地反映各單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（B）會(huì)計(jì)是客觀地事后反映各單位已經(jīng)發(fā)生或已經(jīng)完成的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（C）會(huì)計(jì)是系統(tǒng)、連續(xù)、完整地反映各單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（D）會(huì)計(jì)為經(jīng)濟(jì)管理提供系統(tǒng)完整的數(shù)據(jù)資料66 按建筑物主要承重構(gòu)件材料分的有( )（A）木結(jié)構(gòu)（B）磚石結(jié)構(gòu)（C）框架結(jié)構(gòu)（D）磚混結(jié)構(gòu)67 建筑應(yīng)根據(jù)其使用功能的重要性分為( )（A）甲類(lèi)建筑應(yīng)屬于重大建筑工程和地震時(shí)可能發(fā)生嚴(yán)重次生災(zāi)害的建筑；（B）乙類(lèi)建筑應(yīng)屬于地震時(shí)使用功能不能中斷或需盡快恢復(fù)的建筑；（C）丙類(lèi)建筑應(yīng)屬于除甲、乙、丁類(lèi)以外的一般建筑；（D）丁類(lèi)建筑應(yīng)屆子抗震次要建筑。68 統(tǒng)計(jì)研究中經(jīng)常

20、采用的方法有( )。（A）調(diào)查收集法（B）大量觀察法（C）綜合分析法（D）歸納推斷法69 地產(chǎn)估價(jià)委員會(huì)辦公室的主要任務(wù)是( )。（A）委員會(huì)的準(zhǔn)備工作及日常工作;編寫(xiě)地產(chǎn)交易價(jià)格匯編（B）收集用于評(píng)定地產(chǎn)價(jià)格的資料;推薦地產(chǎn)交易價(jià)格的估價(jià)人員（C）進(jìn)行地產(chǎn)市場(chǎng)分析;出版地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告（D）進(jìn)行公開(kāi)參考價(jià)格及交易價(jià)格匯編和相應(yīng)的咨詢(xún)工作70 短期資金市場(chǎng)的特點(diǎn)包括( )。（A）融資期限短（B）融資期限長(zhǎng)（C）參與者主要是機(jī)構(gòu)的投資者（D）融資的目的是為解決短期資金周轉(zhuǎn)的需要（E）金融工具有較強(qiáng)的“貨幣性”，即流動(dòng)性71 馬克思在分析級(jí)差地租時(shí)，按其形成的基礎(chǔ)不同，把級(jí)差地租分為( )形式。（A）

21、級(jí)差地租V（B）級(jí)差地租（C）級(jí)差地租（D）級(jí)差地租（E）級(jí)差地租72 工業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容是( )的分析。（A）環(huán)境影響工業(yè)區(qū)位趨向（B）關(guān)于運(yùn)輸成本定向工業(yè)區(qū)位（C）勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向（D）集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位（E）關(guān)于人口因素影響工業(yè)區(qū)位73 需要結(jié)合土地用途才能確定其對(duì)土地價(jià)格影響方向的因素有( )。（A）交通管制（B）社會(huì)治安（C）鐵路（D）流動(dòng)人口（E）經(jīng)濟(jì)形勢(shì)74 下列情況中，( )的土地估價(jià)特別適用路線(xiàn)價(jià)法。（A）土地稅收（B）大城市住宅用地（C）工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（D）商業(yè)街兩側(cè)不動(dòng)產(chǎn)（E）城市房屋拆遷補(bǔ)償75 貨幣的職能包括( )。（A）保險(xiǎn)手段（B）貯藏手段（C）外

22、匯手段（D）流通手段（E）支付手段四、情景分析題每題的備選項(xiàng)中，至少有一個(gè)符合題意。選錯(cuò)、多選不得分，不倒扣分。少選但選擇正確的每選項(xiàng)得0.5分。75 某市區(qū)現(xiàn)有一棟1997年6月建成的辦公樓需要做抵押評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定為2007年6月。該樓在建成后就已補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓期為50年。已知資料如下：建筑面積20000平方米，容積率為5；全部用于出租，出租率為80；同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)租金水平按使用面積計(jì)為每月150元平方米；同類(lèi)物業(yè)使用面積與建筑面積之比平均為1：15；房屋重置價(jià)格2000元平方米，耐用期50年，殘值率為0；有關(guān)出租成本有房產(chǎn)稅(按年租金的12計(jì))、年折舊、物業(yè)管理成本(按使用面積

23、計(jì)，每年100元平方米)、保險(xiǎn)費(fèi)(按使用面積計(jì)，每年32元平方米)；房地產(chǎn)綜合還原率為10。根據(jù)上述情況回答以下問(wèn)題：76 如果該辦公樓所屬宗地沒(méi)有其他建筑物，宗地建蔽率為05，且該辦公樓各層建筑面積相同，則該辦公樓可能的樓層數(shù)為( )層。（A）2（B）5（C）10（D）1577 在評(píng)估中，該辦公樓的市場(chǎng)租金水平應(yīng)根據(jù)( )確定。（A）該辦公樓實(shí)際租金（B）市場(chǎng)同類(lèi)辦公用房典型租金（C）市場(chǎng)同類(lèi)辦公用房平均租金（D）市場(chǎng)同類(lèi)辦公用房平均租金和該辦公樓個(gè)別條件78 該辦公樓年總收益是( )萬(wàn)元。（A）1920（B）2400（C）2880（D）360079 該辦公樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為( )萬(wàn)

24、元。（A）13456（B）14019（C）15216（D）1877680 該宗土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的單價(jià)為( )元平方米。（A）27408（B）25048（C）5410（D）501080 某賓館首層用于餐飲，租金收入為18萬(wàn)元/月，其余各層為客房，共100個(gè)房間，平均每間房費(fèi)95元/天，空置率為25%，該賓館營(yíng)業(yè)實(shí)際花費(fèi)25元/月。周?chē)瑱n次的賓館客房部分一般每間房費(fèi)90元/天，空置率為20%，E常營(yíng)業(yè)費(fèi)用為年收入的30%；同檔次、同規(guī)模餐飲業(yè)房地產(chǎn)租金為25萬(wàn)元/日，營(yíng)業(yè)費(fèi)用為8萬(wàn)元。本區(qū)域的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的還原率為10%。如果一年按365已計(jì)算，就上述內(nèi)容，回答以下問(wèn)題。81 采用收益還原法評(píng)估該賓

25、館的轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，其年總收人為( )萬(wàn)元。（A）476（B）497（C）996（D）108882 采用收益還原法評(píng)估該賓館的轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，其年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為( )萬(wàn)元。（A）96（B）300（C）333（D）36583 采用收益還原法評(píng)估該賓館的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為( )萬(wàn)元。（A）6640（B）6960（C）7230（D）755084 估價(jià)人員掌握了賓館同類(lèi)建筑物的房屋重置價(jià)、耐用年限、殘值率等相關(guān)數(shù)據(jù)，評(píng)估該賓館用地價(jià)格時(shí)，可以選用的評(píng)估方法有( )。（A）成本逼近法（B）比較法（C）土地殘余法（D）建筑物殘余法85 從掌握的評(píng)估資料看，該賓館年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與同檔次住宿餐飲業(yè)比( )萬(wàn)元。（A）少60（B）少3

26、3（C）多60（D）多33五、填空題86 ( )是反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象總體規(guī)模或水平的一種綜合指標(biāo)。87 建筑工程一般包括( )和( )兩大部分。六、簡(jiǎn)答題88 根據(jù)地價(jià)區(qū)段的劃分結(jié)果以及區(qū)段地價(jià)的計(jì)算,可分用途按照區(qū)段地價(jià)的高低,劃分出地價(jià)等級(jí),步驟是什么?89 影響建筑物的環(huán)境因素?七、計(jì)算題90 某開(kāi)發(fā)區(qū)土地總面積為5km2,現(xiàn)已完成了“七通一平”開(kāi)發(fā)建設(shè),開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地1.5km2。該開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)擬出讓一宗工業(yè)用地,出讓年限為50年,土地面積10000m2。根據(jù)測(cè)算,該開(kāi)發(fā)區(qū)每畝征地費(fèi)平均為5萬(wàn)元,完成一平方公里的開(kāi)發(fā)需投入2億元。一般征地完成后,“七通一平”

27、的開(kāi)發(fā)周期為兩年,且第一年的投資額占總開(kāi)發(fā)投資的40%,全部土地投資回報(bào)率為20%,土地出讓增值收益率為20%,當(dāng)年銀行年貸款利息率為10%,土地還原率確定為7%。試估算出讓該宗土地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。91 已經(jīng)我國(guó)1993年按可比價(jià)格計(jì)算的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為49892億元,19942003年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值如下表所示,試據(jù)以計(jì)算在此期間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的年平均發(fā)展速度。土地估價(jià)師（土地估價(jià)理論與方法）模擬試卷23答案與解析一、判斷題請(qǐng)判斷下列各題說(shuō)法正確或錯(cuò)誤。判斷錯(cuò)誤每題倒扣1分，最多扣至判斷題總分為零分。1 【正確答案】 A 【知識(shí)模塊】 綜合2 【正確答案】 B 【試題解析】 未來(lái)各年的還原

28、利率可以不同。 【知識(shí)模塊】 收益還原法3 【正確答案】 B 【知識(shí)模塊】 成本逼近法4 【正確答案】 B 【試題解析】 在機(jī)器設(shè)備中，一部分機(jī)器設(shè)備屬于動(dòng)產(chǎn)，它們不需安裝就可以移動(dòng)使用。一部分屬于不動(dòng)產(chǎn)或介于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)之間的固置物，它們需要永久的或在一段時(shí)間內(nèi)以某種方式安裝在土地或建筑物上，移動(dòng)這些資產(chǎn)將可能導(dǎo)致機(jī)器設(shè)備的部分損失或完全失效。 【知識(shí)模塊】 機(jī)電設(shè)備評(píng)估5 【正確答案】 A6 【正確答案】 A7 【正確答案】 B8 【正確答案】 B9 【正確答案】 B10 【正確答案】 B二、單項(xiàng)選擇題每題的備選項(xiàng)中，只有一個(gè)符合題意。選錯(cuò)不得分，但不倒扣分。11 【正確答案】 D 【試題

29、解析】 按土地交易的方式分為：拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、掛牌價(jià)格 【知識(shí)模塊】 土地價(jià)格概念12 【正確答案】 C 【試題解析】 區(qū)位是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素。 【知識(shí)模塊】 新古典地租理論與區(qū)位概念及影響因素13 【正確答案】 A 【試題解析】 位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件是區(qū)域因素，行政、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素是一般因素，面積、形狀、土地使用年限等為個(gè)別因素。 【知識(shí)模塊】 綜合練習(xí)14 【正確答案】 D 【知識(shí)模塊】 綜合15 【正確答案】 C 【試題解析】 按照城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回，在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家可以依照法

30、律程序提取收回，并根據(jù)實(shí)際情況給予補(bǔ)償。 【知識(shí)模塊】 綜合練習(xí)16 【正確答案】 D 【知識(shí)模塊】 綜合練習(xí)17 【正確答案】 A18 【正確答案】 A 【試題解析】 工程項(xiàng)目也稱(chēng)單項(xiàng)工程，是建設(shè)項(xiàng)目的組成部分。它是指具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件和相應(yīng)的綜合概(預(yù))算書(shū)，竣工后能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用效益的工程。19 【正確答案】 A20 【正確答案】 A21 【正確答案】 A22 【正確答案】 D 【試題解析】 注意讀清題意，求取的是B企業(yè)的評(píng)估值。23 【正確答案】 B24 【正確答案】 B25 【正確答案】 D 26 【正確答案】 A27 【正確答案】 B28 【正確答案】 D29 【正確答案】

31、 B30 【正確答案】 C31 【正確答案】 D32 【正確答案】 A33 【正確答案】 D34 【正確答案】 D35 【正確答案】 A36 【正確答案】 D37 【正確答案】 C38 【正確答案】 C39 【正確答案】 A40 【正確答案】 A41 【正確答案】 C42 【正確答案】 D43 【正確答案】 A44 【正確答案】 A45 【正確答案】 C46 【正確答案】 A47 【正確答案】 B48 【正確答案】 C49 【正確答案】 D50 【正確答案】 C51 【正確答案】 B52 【正確答案】 B53 【正確答案】 B54 【正確答案】 D55 【正確答案】 B56 【正確答案】 D5

32、7 【正確答案】 A58 【正確答案】 D59 【正確答案】 C60 【正確答案】 C三、多項(xiàng)選擇題每題的備選項(xiàng)中，至少有兩個(gè)符合題意。選錯(cuò)、多選不得分，不倒扣分。少選但選擇正確的每選項(xiàng)得0.5分。61 【正確答案】 A,B,C,D 【知識(shí)模塊】 綜合62 【正確答案】 A,B,C,D 【知識(shí)模塊】 綜合63 【正確答案】 A,B 【知識(shí)模塊】 剩余法64 【正確答案】 A,C,D 【試題解析】 計(jì)算區(qū)段地價(jià)，是以地價(jià)調(diào)查實(shí)例為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價(jià)為區(qū)段地價(jià)?；居?jì)算方法主要有三種： 取中位數(shù)。當(dāng)?shù)貎r(jià)實(shí)例項(xiàng)數(shù)為單數(shù)時(shí)，取其中項(xiàng)為中位數(shù)；地價(jià)實(shí)例項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，以中間兩項(xiàng)的平均數(shù)為中位數(shù)。 取

33、眾數(shù)。指地價(jià)實(shí)例中，取單價(jià)相同之項(xiàng)較多者為眾數(shù)。 取算術(shù)平均數(shù)。指地價(jià)實(shí)例單價(jià)累加，除以實(shí)例項(xiàng)數(shù)為算術(shù)平均數(shù)。 【知識(shí)模塊】 路線(xiàn)價(jià)法65 【正確答案】 A,B,C 【知識(shí)模塊】 綜合66 【正確答案】 A,B,D 【試題解析】 框架結(jié)構(gòu)是按建筑物承重結(jié)構(gòu)體系分的。 【知識(shí)模塊】 地上附著物及相關(guān)財(cái)產(chǎn)評(píng)估知識(shí)67 【正確答案】 A,B,C,D 【知識(shí)模塊】 地上附著物及相關(guān)財(cái)產(chǎn)評(píng)估知識(shí)68 【正確答案】 B,C,D 【知識(shí)模塊】 綜合69 【正確答案】 A,B,C,D 【知識(shí)模塊】 綜合70 【正確答案】 A,C,D,E71 【正確答案】 B,C72 【正確答案】 B，C，D73 【正確答案】

34、 A，C，D74 【正確答案】 A，D，E75 【正確答案】 B,D,E四、情景分析題每題的備選項(xiàng)中，至少有一個(gè)符合題意。選錯(cuò)、多選不得分，不倒扣分。少選但選擇正確的每選項(xiàng)得0.5分。 【知識(shí)模塊】 綜合練習(xí)76 【正確答案】 C 【試題解析】 建筑用地面積=20000/5=4000平方米，建筑遮蔽率（建蔽率系指單層建筑面積與建筑基地面積的比值。）為0.5，則該辦公樓的樓層=20000/（4000*0.5）=10 【知識(shí)模塊】 綜合練習(xí)77 【正確答案】 D 【知識(shí)模塊】 綜合練習(xí)78 【正確答案】 A 【試題解析】 該樓年總收益=15012（1/1.5）2000080%=1920萬(wàn)元 【知識(shí)模塊】 綜合練習(xí)79 【正確答案】 B 【試題解析】 1）辦公樓年總收益：1920元 2）各項(xiàng)費(fèi)用：房產(chǎn)稅=192012%=230.4萬(wàn)元 年折舊=20005020000=80萬(wàn)元 物業(yè)管理成本及保險(xiǎn)費(fèi)=（100+32）20000（1/1.5）=176萬(wàn)元 3）辦公樓年純收益=1920-230.4-80-176=1433.6萬(wàn)元 4）辦