40P_XXXX年_別墅_項(xiàng)目分析_量?jī)r(jià)走勢(shì)

1、新世界尖崗山項(xiàng)目市場(chǎng)匯報(bào)深圳中原事業(yè)一部C組 ShenZhen.02.2012宏觀政策市場(chǎng)分析 2011深圳別墅市場(chǎng)回顧 2012深圳別墅市場(chǎng)分析深圳高端市場(chǎng)總結(jié) 4123Structure匯報(bào)框架Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 20102011年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的首要任務(wù)是穩(wěn)定物價(jià)水平，控制通脹經(jīng)歷了2009年的4萬(wàn)億元救市政策后，2010年經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，2011年宏觀經(jīng)濟(jì)則面臨著通脹增加、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩的兩難境地。今年兩會(huì)上，中央明確提出2011年宏觀調(diào)控的首要任務(wù)是抑制通脹，穩(wěn)定物價(jià)水平，這為宏觀調(diào)控定了主基調(diào)。2008年初

2、：防止經(jīng)濟(jì)過熱年中：保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，控制物價(jià)水平第四季度：全力保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2009信心比黃金重要4萬(wàn)億救市計(jì)劃千方百計(jì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2010提高宏觀調(diào)控水平，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快2011穩(wěn)定物價(jià)水平，抑制通貨膨脹房地產(chǎn)調(diào)控三管齊下，房?jī)r(jià)調(diào)控問責(zé)制Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 20100%8%6%4%2%圖：1-7月三次加息10%一年期貸款利率一年期存款利率2011年貨幣政策趨緊，全年三次加息，六次調(diào)高存準(zhǔn)率今年前三季度貨幣政策一直處于緊縮狀態(tài)。政策主要集中在上半年出臺(tái)，第三季度持續(xù)緊縮，年底貨幣政策才開始微

3、調(diào)。上半年每個(gè)月提高一次存準(zhǔn)率，并分別在2月、4月和7月加息。7月存準(zhǔn)率達(dá)到21.5%的歷史高峰，5年期貸款利率也達(dá)到7.05%的高位。10%22%18%14%圖：上半年每月提高一次存準(zhǔn)率26%200801200802200804200805200806200809200810200811200812201001201002201005201011201011201012201101201102201103201104201105201106數(shù)據(jù)來源：中國(guó)人民銀行Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 20101月2月3月4月5月

4、6月7月8月9月10月11月12月中原二手成交價(jià)格一手價(jià)格2011年政策調(diào)整頻繁，下半年政策面穩(wěn)定市場(chǎng)轉(zhuǎn)向 在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境從緊，房地產(chǎn)行業(yè)又經(jīng)歷了“限貸令”、“限購(gòu)令”、“限價(jià)令”等多重調(diào)控政策高壓之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)如期出現(xiàn)調(diào)整。：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從第三季度開始，深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比零增長(zhǎng)；深圳二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌；購(gòu)房者信心嚴(yán)重不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了深度調(diào)整期。3月：加強(qiáng)版“限購(gòu)令”1月：“新國(guó)八條”4月：限價(jià)令7月：二手房評(píng)估價(jià)征稅7月：加強(qiáng)版“限價(jià)令”圖：深圳一二手房?jī)r(jià)走勢(shì)與主要調(diào)控政策圖Code of this report | 6 Copyright Centaline Grou

5、p, 2010年底貨幣政策微調(diào)，2009年來首度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)存款準(zhǔn)備金率：2011年底三季度貨幣政策一直處于緊縮狀態(tài)。政策主要集中在上半年出臺(tái)，第三季度持續(xù)緊縮，年底才出現(xiàn)松動(dòng)。12月5日央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這是央行自2009年來首度下調(diào)準(zhǔn)備金率，共計(jì)釋放資金4千億元左右，也意味著貨幣政策出現(xiàn)了松動(dòng)；統(tǒng)一房產(chǎn)登記平臺(tái)：近日，國(guó)家開始在40多個(gè)省市范圍內(nèi)，統(tǒng)一房產(chǎn)登記平臺(tái)將在2013年完成。為限購(gòu)令嚴(yán)格執(zhí)行做支持同 時(shí)，為后期物業(yè)稅征收的可操作性做好準(zhǔn)備。最新政策變化 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010歷年土

6、地成交情況全年僅兩宗土地流拍，分別為一宗工業(yè)用地和一宗商服用地2011年全年住宅用地出讓全部掛牌出讓成功。全年僅兩種土地流拍，分別為一宗工業(yè)用地和一宗商服用地。工業(yè)用地、商服用地、以及住宅用地建筑面積分別比2010年增長(zhǎng)了-33.7%，56.4%，2.8%。圖：2006-2011年各類土地成交建筑面積（單位：萬(wàn)平米）120010008006004002000工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地商業(yè)服務(wù)業(yè)用地住宅用地20069.7390.02205.39200793.9254.34108.702008347.01124.53237.872009388.5256.54145.242010698.39126.18157.2

7、12011年1-11462.74197.37161.59數(shù)據(jù)來源：深圳中原規(guī)劃期新供應(yīng)商品住房用地城市更新商品住房用地征地返還用地新供應(yīng)及拆遷安置保障性住房用地城市更新保障性住房用地總計(jì)20113012940807286201230110405020250201330110405023253201430101406025256201530100406035265總計(jì)1505502003001101310未來五年，新增住宅用地供應(yīng)將主要依賴城市更新和保障性住房用地供應(yīng)根據(jù)深圳市十二五住房建設(shè)規(guī)劃，深圳市新增商品房住房用地供應(yīng)僅150公頃，占總用地供應(yīng)的11.5%，而城市更新用地供應(yīng)占42%，保障

8、性住房用地供應(yīng)占31.3%。單位：公頃數(shù)據(jù)來源：深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2011-2015）Code of this report | 23表：深圳市住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)表（2011-2015）數(shù)據(jù)來源：深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2011-2015） Copyright Centaline Group, 201007/011108/011109/011110/011111/01030507090305070903050709030507090305070911Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010一手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)從量?jī)r(jià)走勢(shì)上看，20

9、11年上半年一手房市場(chǎng)量跌價(jià)穩(wěn)，下半年走勢(shì)發(fā)生改變，量?jī)r(jià)齊跌，這種趨勢(shì)與2007年下半年走勢(shì)類似，不同的是，2007年下半年受銀行信貸收縮以及927新政的影響，價(jià)格和量都出現(xiàn)了急速的下跌，而2011年末受降價(jià)促銷影響，成交量有所回升。圖：2007-2011年一手房量?jī)r(jià)走勢(shì)0數(shù)據(jù)來源：深圳中原9050006017000130003090002100025000成交量成交價(jià)格07/011108/011109/011110/011111/01050703030707030509030509050709050903070911 Copyright Centaline Group, 2010二手房市場(chǎng)量

10、價(jià)走勢(shì)下半年成交量跌至2008年低迷時(shí)期水平2011年上半年，二手房市場(chǎng)處于量跌而價(jià)漲的走勢(shì)，下半年后，成交量急速下跌，月均成交量下跌至2008年低迷時(shí)期水平。圖：2007-2011年中原成交二手房量?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：深圳中原020405000Code of this report | 43130001090001700030210002500029000成交量成交價(jià)格Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010開發(fā)商供應(yīng)看，2012年去庫(kù)存化壓力加大11月底，中原監(jiān)測(cè)到的標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目的庫(kù)存量約為2395萬(wàn)平方米，環(huán)比上月增

11、加21%，房企庫(kù)存壓力增大。其中，除中海庫(kù)存量小幅下降外，其余9家開發(fā)商本月庫(kù)存量環(huán)比都上升。2012年企業(yè)去庫(kù)存化壓力增加。圖：11月標(biāo)桿房企的庫(kù)存情況數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究中心Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010開發(fā)商負(fù)債率超過2008年，2012年償債高峰，資金壓力增加，快速出貨成必然2011年底各大上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率均超過2008年時(shí)期，隨著償債高峰期的到來，開發(fā)商資金回籠壓力加大，快速出貨成為必然。數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究中心穩(wěn)中求進(jìn)2012年經(jīng)濟(jì)工作主基調(diào)面臨經(jīng)濟(jì)增速的放緩，經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)的蕭條，12月中央經(jīng)

12、濟(jì)工作會(huì)議工作會(huì)議確定2012年經(jīng)濟(jì)工作的第一任務(wù)是繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展?！胺€(wěn)中求進(jìn)”是明年經(jīng)濟(jì)工作的主基調(diào)和基本出發(fā)點(diǎn)。2010定調(diào)2011：穩(wěn)增長(zhǎng)抑通脹調(diào)結(jié)構(gòu)2009定調(diào)2010：保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性2008定調(diào)2009：擴(kuò)大內(nèi)需2007定調(diào)2008：控總量穩(wěn)物價(jià)調(diào)結(jié)構(gòu)2006定調(diào)2007：繼續(xù)穩(wěn)健財(cái)政政策2005定調(diào)2006：繼續(xù)搞好宏觀調(diào)控2004定調(diào)2005：鞏固宏觀調(diào)控成果2003定調(diào)2004：保持宏觀政策連續(xù)性2002定調(diào)2003：積極財(cái)政穩(wěn)健貨幣政策2001定調(diào)2002：擴(kuò)大內(nèi)需12345 Copyright Centaline Group, 2010加

13、強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展抓好“三農(nóng)”工作，增強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品供給保障能力加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)自主協(xié)調(diào)發(fā)展深化重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革，提高對(duì)外開放水平大力保障和改善民生，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理Code of this report | 55宏觀市場(chǎng)小結(jié)全國(guó)“降價(jià)潮”越演越烈，欲以價(jià)換量，預(yù)計(jì)明年大多新入市項(xiàng)目將低于預(yù)期價(jià)格入市；2012年，中央的調(diào)控態(tài)度依然堅(jiān)決，政策的大方向上不會(huì)有大的改變；市場(chǎng)下行通道已經(jīng)打開，市場(chǎng)遭遇信心危機(jī)，深圳成交量降至08年水平，可能依然維持該水平主要結(jié)論：下行通道開啟，房地產(chǎn)2012不可指望“靠天吃飯”，唯有自尋出路，自力更生，以求突圍。宏觀政策市場(chǎng)分析 2

14、011深圳別墅市場(chǎng)回顧 2012深圳別墅市場(chǎng)分析深圳高端市場(chǎng)總結(jié) 4123Structure匯報(bào)框架曦城散點(diǎn)個(gè)盤供應(yīng)中央原著金地天悅灣紫園鴻威海怡灣水榭山熙園山院十二橡樹莊園觀湖園觀瀾湖公園大地星河時(shí)代閱山華府紫麟山招商觀園和黃懿花園天麓愛琴灣皇庭璽園天琴灣萬(wàn)澤云頂蘭江山地萬(wàn)科璞悅山關(guān)內(nèi)傳統(tǒng)別墅區(qū)幾乎開發(fā)殆盡，少量位于南山和鹽田，關(guān)外別墅分區(qū)明顯，且呈散點(diǎn)供應(yīng)，部分熱點(diǎn)區(qū)域集中供應(yīng)。南移：后海灣升級(jí)為新興豪宅片區(qū)。曦城、紫園、鴻威海怡灣北擴(kuò)：香蜜湖等豪宅片區(qū)豪宅已基本無別墅供應(yīng)；而觀塘片區(qū)為市場(chǎng)供應(yīng)量集中片區(qū)東擴(kuò)：龍崗逐漸成為市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)：紫麟山、閱山華府、公園大地、星河時(shí)代資源：依托東部濱海

15、資源發(fā)展度假旅游物業(yè)為主，以大梅沙為核心區(qū)域。東部華僑城天麓、愛琴灣、天琴灣、皇庭璽園2011年別墅全市供應(yīng)總量約585套，受到政策影響，消化速度緩慢 消化156套別墅，剩余429套熙園山院：項(xiàng)目賣點(diǎn)：稀缺：近中心地段、景觀資源、高鐵地段產(chǎn)品打造：產(chǎn)品設(shè)計(jì)，風(fēng)格庭院設(shè)計(jì)開盤時(shí)間：2011年11月容 積 率：1.2總占地：6.8別墅總戶數(shù)：96套開 發(fā) 商 ：鴻榮源產(chǎn)品類型：成交客戶特點(diǎn)描述：2011年成交30多套，深圳客戶區(qū)域主要來自福田、南山傳統(tǒng)豪宅區(qū)，看中資源及近中心地段，自住為主。部分外地客戶，主要是靠近高鐵，交通便利，用于自住及資產(chǎn)保值。熙園山院疊拼203-2207-12萬(wàn)76套雙拼2

16、43-3047-12萬(wàn)18套曦城4：開盤時(shí)間：2011年11月容 積 率：0.51綠 化 率：75%別墅總戶數(shù)：57套開 發(fā) 商 ：招商、華僑城產(chǎn)品類型：獨(dú)棟350-610m210萬(wàn)19套聯(lián)排250-340m26萬(wàn)38套成交客戶特點(diǎn)描述：2011年成交約14套。客戶主要用于自住，來自深圳福田中心區(qū)，及華僑城片區(qū)。大部分為外地開發(fā)商住在深圳，看中大盤社區(qū)。觀瀾高爾夫：君悅山二區(qū)開盤時(shí)間：2011年9月別墅剩余總戶數(shù)：45套開 發(fā) 商 ：駿豪產(chǎn)品類型：比佩亞獨(dú)棟別墅6304-6萬(wàn)5套君悅山1區(qū)2903.3萬(wàn)16套君悅山2區(qū)270-2802.5萬(wàn)24套成交客戶特點(diǎn)描述：2011年成交25套，以深圳客

17、戶為主，外地客戶有所增加，港客減少?？蛻糁饕强粗匈Y源，及高爾夫生活方式，多數(shù)用于資產(chǎn)保值?？蛻舭咐?套比佩亞大宅愛琴灣：開盤時(shí)間：2011年9月別墅剩余總戶數(shù)：72套開 發(fā) 商 ：新潤(rùn)園產(chǎn)品類型：成交客戶特點(diǎn)描述：2011年成交22套，客戶分布較廣，外地客戶占比60%以上。客戶主要是看中沿海資源，及高贈(zèng)送戶型，游艇會(huì)會(huì)籍身份。自住為主，保值投資為輔。獨(dú)棟400、雙拼310聯(lián)排260-3407-15萬(wàn)72套項(xiàng)目賣點(diǎn)：稀缺：海景資源產(chǎn)品打造：最低1:2，最高1:4贈(zèng)送面積客戶案例：一次性3套項(xiàng)目賣點(diǎn)：稀缺：深圳唯一城堡建筑，僅51席！超低容積率0.12，84.22%綠化覆蓋率產(chǎn)品：160-29

18、0 疊拼，高贈(zèng)送開盤時(shí)間：2011年9月容 積 率： 0.12 綠 化 率： 80% 總戶數(shù)：51物 業(yè) 費(fèi) ： 9.90元/平方米月 開 發(fā) 商 ：深圳東部華僑城有限公司產(chǎn)品類型：天麓：成交客戶特點(diǎn)描述：2011年成交8套，客戶分布較為廣泛，外地客戶明顯增加?？蛻糁饕强粗匈Y源，自住及度假需求，資產(chǎn)保值投資用途。50%一次性付款。疊拼175-2889萬(wàn)51套水榭山：項(xiàng)目賣點(diǎn)：區(qū)位：深圳CBD北，中央居住區(qū)！產(chǎn)品純粹，目前少有的純TOWNHOUSE小區(qū)首個(gè)北美風(fēng)格的純別墅小區(qū)!開盤時(shí)間：2011年9月容 積 率： 0.6 綠 化 率： 49% 總戶數(shù)：300物 業(yè) 費(fèi) ： 7.50元/平方米月

19、 開 發(fā) 商 ：深圳市水榭花都房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)品類型：成交客戶特點(diǎn)描述：2011年成交17套，客戶以深圳本地客戶為主，主要為福田CBD客戶?？蛻糁饕强粗许?xiàng)目區(qū)位及純粹性，自住需求，資產(chǎn)保值投資用途。30-40%一次性付款。220-300聯(lián)排6-9萬(wàn)26套年度小結(jié)銷售面銷售壓力大，競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，受政策影響銷售難度會(huì)延續(xù)至2012年結(jié)論全市整體呈現(xiàn)散點(diǎn)供應(yīng)新型豪宅區(qū)域集中供應(yīng)整體銷售速度緩慢，全市整體庫(kù)存量大去化速度受面積段、總價(jià)影響年度小結(jié)客戶面1區(qū)域：23外地客戶占比逐步放大，占整體市場(chǎng)約50%深圳客戶受政策影響購(gòu)買力受限。目的：由投資需求逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰。▋H中心區(qū)盤尤為明顯），資產(chǎn)保值成為

20、主要驅(qū)動(dòng)力。類型：一次性付款客戶比例增加，大客戶一次性購(gòu)買多套成為豪宅市場(chǎng)亮點(diǎn)。年度小結(jié)營(yíng)銷面開盤期間9折客戶各個(gè)擊破現(xiàn)場(chǎng)談價(jià)換房革命競(jìng)墅行動(dòng)瑞士深度游噱頭降價(jià)促銷渠道4大手段購(gòu)房抵扣券活動(dòng)大抽獎(jiǎng)送精裝、庭院設(shè)計(jì)裝修高傭啟動(dòng)二三級(jí)活動(dòng)客戶拓展跨界客戶拓展宏觀政策市場(chǎng)分析 2011深圳別墅市場(chǎng)回顧 2012深圳別墅市場(chǎng)分析深圳高端市場(chǎng)總結(jié) 4123Structure匯報(bào)框架2012-2013年別墅市場(chǎng)供應(yīng)約400套，主要集中在龍崗和寶安，產(chǎn)品主要以獨(dú)棟和聯(lián)排為主，少量疊加。2012年大平面豪宅市場(chǎng)供應(yīng)：約2028套，月均供170套，呈供不應(yīng)求，未來高端客戶的爭(zhēng)奪將愈來愈激烈。片區(qū)項(xiàng)目主力戶型均價(jià)

21、剩余存量南山/華僑城香山里二期146-159平3房，170-176平4房3.2萬(wàn)元150余套寶能太古城176平米的4+1房單一產(chǎn)權(quán)5.8萬(wàn)元108套名居綠海灣1595房4.2萬(wàn)元145套鴻威海怡灣143-165四房；19套250-300聯(lián)排4.7萬(wàn)元-6.8萬(wàn)元40余套君匯新天200非合拼、1棟230平4.7萬(wàn)元114余套首地容御170220三房、四房，3.8萬(wàn)元109余套福田蘭江山第聯(lián)排360，疊墅33026，空中合院312，復(fù)式310，四房260180，四房260180826套（高層加別墅）國(guó)富大戶型為主（具體戶型不詳）規(guī)劃中萬(wàn)澤云頂香蜜湖大戶型為主4.5萬(wàn)233套四季山水三房140，四房

22、140-150，180-2404房3.3萬(wàn)192套龍崗公園大地復(fù)式270平2.7萬(wàn)20套萬(wàn)科璞悅山175-230平非合拼大平面住宅2.2-2.3萬(wàn)91套（除42套雙拼別墅）2012年大平面豪宅市場(chǎng)供應(yīng)：約2028套，月均供170套，呈供不應(yīng)求，未來高端客戶的爭(zhēng)奪將愈來愈激烈。觀瀾湖明年推售的單位主要集中在洋房與公寓以及少量的獨(dú)棟和疊加；產(chǎn)品多樣化特征明顯，推售節(jié)奏稍顯緊湊，可能會(huì)出現(xiàn)變動(dòng)。主要營(yíng)銷：品牌推廣、高傭聯(lián)動(dòng)2012年推貨計(jì)劃戶型套數(shù)預(yù)計(jì)主要走量階段158194御林山洋房962012年2月中下旬開始推出630獨(dú)棟262012年四到五月君悅山三-六區(qū)280疊加242012年七到八月觀瀾湖

23、：別墅產(chǎn)品疊拼、雙拼均已推出；目前銷售價(jià)格為7-12萬(wàn)。2012年推貨計(jì)劃戶型套數(shù)預(yù)計(jì)主要走量階段200220疊拼76在售240300雙拼18在售熙園山院：主要營(yíng)銷：高傭聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目剩余產(chǎn)品均已面市在售；項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2012年全面清盤。2012年推貨計(jì)劃戶型套數(shù)預(yù)計(jì)主要走量階段220-300聯(lián)排26在售465雙拼2在售水榭山：主要營(yíng)銷：高傭聯(lián)動(dòng)、線下活動(dòng)拓客四期產(chǎn)品持續(xù)銷售中，剩余產(chǎn)品為聯(lián)排與獨(dú)棟，其中獨(dú)棟數(shù)量較多；預(yù)計(jì)2012年6月左右六期開盤，推出的是120套左右的疊拼單位。2012年推貨計(jì)劃戶型套數(shù)預(yù)計(jì)主要走量階段250340四期聯(lián)排72012年上半年350660四期獨(dú)棟352012年上半年220300六期疊拼1182012年約6月開盤主要營(yíng)銷：高傭聯(lián)動(dòng)、企業(yè)老客戶活動(dòng)拓展曦城：3期萊茵堡持續(xù)銷售中，剩余產(chǎn)品為200多的疊加；預(yù)計(jì)2012年下半年將推出