運營模式分析

1、市場競爭態(tài)勢分析世茂諾沙灣高層均價：9200元/高層主力戶型：90套二和130套三保利均價：8800元/主力戶型：80-120 套二、套三均價：8000元/主力戶型：87-94套二憑海臨風(fēng)均價：7500元/主力戶型：100左右套二萬達東方影城均價：7200元/主力戶型：82-91套二本案帝邦帝城均價：6400元/主力戶型：80-110套二套三珠山名苑（二期）1競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品西海岸為區(qū)域主要競品，區(qū)域和產(chǎn)品與本案類似，目前已進行尾盤銷售期。項目名稱西海岸項目位置膠南珠海路與溫州路交匯處開發(fā)商卓越集團占地面積10.4萬建筑面積26.7萬容積率2.56入市時間2012年建筑形態(tài)洋房、小高層、高

2、層、寫字樓主力產(chǎn)品90-136（住宅）40-90（寫字樓）產(chǎn)品均價8000元/（住宅）9000-10000元/（寫字樓）卓越西海岸2競品名稱總套數(shù)已售套數(shù)總面積已售面積卓越西海岸93084811213999171競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品卓越西海岸建筑類別 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間（） 總套數(shù) 去化率超高層 套二 90-93 23498.7%套三6%小高層、高層 套二 87-94 24099.6%套三 130-13717699.4%別墅233-3202268.2%洋房1481622475.0%合計 93091.2%3競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品卓越西海岸本周簽約7套，本月簽約35套，全年

3、簽約563套營銷動態(tài)：本周認(rèn)購超高層10套，總面積1435.87，總金額：1095.3萬元優(yōu)惠活動：庫存房源（住宅和寫字樓）執(zhí)行一口價政策，收回返租金，價格9折計算，對外口徑6999元/起。本周活動：“周末家的味道”，即農(nóng)家宴活動；下周：推廣一口價優(yōu)惠政策，活動待定。周銷售套數(shù)周銷售面積周銷售均價周銷售總價7941.347794733.68萬元4競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品諾沙灣目前一期售罄，二期今年6月開盤，在產(chǎn)品上僅有高層與本案存在競爭，未來或?qū)⒎至骺蛻?。項目名稱諾沙灣項目位置青島市黃島區(qū)白果樹處開發(fā)商青島世茂濱海置業(yè)有限公司 占地面積26.0萬建筑面積32.0萬容積率1.40入市時間2012年建

4、筑形態(tài)別墅、小高層、高層主力產(chǎn)品80-99（別墅）96-120（高層）產(chǎn)品均價18000元/（別墅）8500元/（高層）世茂諾沙灣5競品名稱總套數(shù)已售套數(shù)總面積已售面積世茂諾沙灣100449512770062290競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品世茂諾沙灣6周銷售套數(shù)周銷售面積周銷售均價周銷售總價55378826元 473.96萬元競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品世茂諾沙灣本周簽約5套，本月簽約38套，本年簽約242套。營銷動態(tài)：本周認(rèn)購高層3套，總面積423.51，總金額410.8萬；優(yōu)惠活動：高層享受97折，疊拼別墅享受96折優(yōu)惠，雙拼和聯(lián)排享受96折優(yōu)惠；本周舉辦活動：青島十大別墅品鑒活動；下周舉辦活動：商業(yè)意

5、向客戶宴請7競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品水晶海岸項目為1棟32層高層產(chǎn)品，共計272套房源，主力面積區(qū)間為80-120，項目整體形象偏低，對本案洋房產(chǎn)品競爭壓力相對較小。項目名稱水晶海岸項目位置泰山路交1098號開發(fā)商青島泰豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積4400建筑面積31000容積率5.6綠化率21%入市時間2013年5月建筑形態(tài)高層主力產(chǎn)品住宅+商業(yè)網(wǎng)點產(chǎn)品均價7200元/ 水晶海岸8競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品競品名稱總套數(shù)已售套數(shù)總面積已售面積水晶海岸27066229905319水晶海岸普通住宅產(chǎn)品各面積段去化類型戶型面積戶數(shù)供應(yīng)比去化率住宅套一603011.11%40.00%套二77.663011.1

6、1%40.00%套二8212044.44%25.00%套三916022.22%13.33%套三1173011%13.33%總計270100%24.44%9周銷售套數(shù)周銷售面積周銷售均價周銷售總價32917200209.52萬元競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品水晶海岸本周簽約3套，本月簽約9套，全年簽約66套。營銷動態(tài)：水晶海岸推出搜房獨家團購活動，購房最高勁省13萬優(yōu)惠，交5000元總房款打93折。項目在售高層戶型面積61-117平，起價5800元/平。10競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品保利海上羅蘭項目名稱海上羅蘭項目位置膠南市政府對面新城核心區(qū)域開發(fā)商保利房地產(chǎn)有限公司占地面積691583建筑面積398729容積

7、率1.4入市時間2011年建筑形態(tài)別墅、高層主力產(chǎn)品65142平的套一、套二、套三產(chǎn)品均價8800元/（住宅）把握入市時機，首推造勢帶動項目銷售，產(chǎn)品部分與本案類似，未來或?qū)⒎至骺蛻簦纬筛偁?1競品名稱總套數(shù)已售套數(shù)總面積已售面積保利海上羅蘭26481935287203.16206977.51競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品保利海上羅蘭普通住宅產(chǎn)品各面積段去化類型戶型面積戶數(shù)供應(yīng)比去化率高層套一671706.4%85.9%套二80-11598037.0%75%套三105-143145454.9%68.3%套四143441.7%90.9%總計2648100%73.1%12本周簽約51套（10月19日開盤）

8、，本月簽約80套，本年總計簽約444套。動態(tài)：保利海上羅蘭目前與搜房合作，團購優(yōu)惠最高1萬抵50萬，優(yōu)惠房源總套數(shù)為497套。項目目前主力在售的有四期沿河高層217#樓，戶型為83平套二、105、125平套三，均價8600元/平。同時還有“珊瑚?！碑a(chǎn)品，為212、216#樓2棟小高層，2梯4戶，戶型88-100平套二套三，均為全明南北通透，目前剩余房源一百多套。周銷售套數(shù)周銷售面積周銷售均價周銷售總價515932.1994865627.3競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品保利海上羅蘭13競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品憑海臨風(fēng)項目名稱憑海臨風(fēng)項目位置膠南東部新區(qū)泰山路以北，兩河村以東開發(fā)商萊鋼集團占地面積40萬建筑面積

9、81萬容積率1.7入市時間2009年建筑形態(tài)多層、小高層、高層、聯(lián)排主力產(chǎn)品51142平的套一、套二、套三產(chǎn)品均價7500元/（住宅）資源、配套較弱的純粹居住社區(qū)；產(chǎn)品與客群不對位，產(chǎn)品部分與本案類似，未來或?qū)⒎至骺蛻?，形成競?4競品名稱總套數(shù)已售套數(shù)總面積已售面積憑海臨風(fēng)66423278516.8 26060.25競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品憑海臨風(fēng)各面積段去化類型戶型面積戶數(shù)供應(yīng)比去化率小高層、高層套一73527.8%46.2%套二99-10321432.2%41.1%套三105-15038958.6%31.3%套四17140.6%0復(fù)式23450.7%0總計664100.0%34.9%15本周

10、簽約6套，本月簽約40套，本年總計簽約146套。目前主推42#景觀樓王，均價7200元/平，面積102平套二，117、130平套三。另二期高層45#樓18層，44#樓18層尾盤在售。目前購房享總房款直降4萬優(yōu)惠。全部房源預(yù)計2013年12月31日交付使用。周銷售套數(shù)周銷售面積周銷售均價周銷售總價6729.466708489.32競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品憑海臨風(fēng)16項目名稱帝邦帝城項目位置位于泰山路與兩河路交界處，海水浴場對面開發(fā)商 青島帝邦置業(yè)有限公司 占地面積16639平方米建筑面積63897平方米 容積率 3.84 入市時間2012年建筑形態(tài)高層主力產(chǎn)品7090平的套二產(chǎn)品均價6400元/（住

11、宅）體量較小，產(chǎn)品部分與本案類似，未來或?qū)⒎至骺蛻簦纬筛偁幐偲穭討B(tài)跟蹤現(xiàn)有競品帝邦帝城17競品名稱總套數(shù)已售套數(shù)總面積已售面積帝邦帝城60929551,157 23,228 各面積段供應(yīng)情況類型戶型面積戶數(shù)供應(yīng)比去化率高層套一40-8024840.7%58.5%套二80-11030950.7%45.3%套三110-150528.5%19.2%總計609100.0%45.4%競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品帝邦帝城18本周簽約5套，本月簽約7套，本年總計簽約301套。優(yōu)惠：每平方米優(yōu)惠300元周銷售套數(shù)周銷售面積周銷售均價周銷售總價5449.87030316.2競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品帝邦帝城19競品動態(tài)跟蹤

12、現(xiàn)有競品山海苑（未開盤）高層部分與本案產(chǎn)品相似，未來或?qū)⒎至骺蛻?，形成競爭。目前已取得預(yù)售證，但因無客戶積累，開盤時間推至2014年3月份，目前在達令港9樓接待客戶。區(qū)位廣州路以東、膠南一中以南、泰山路以北項目規(guī)?？偨?9.63萬 ，占地9.16萬容積率2.3戶數(shù)總戶數(shù)1400戶左右綠化率50%產(chǎn)品業(yè)態(tài)高層高層累計單價戶型區(qū)間高層79-150平總價區(qū)間首次開盤時間預(yù)計2013年10.11月開盤項目簡介位居廣州路以東，泰山路以北，膠南一中以南，打造雖有人造宛自天開的社區(qū)景觀，形成中國風(fēng)儒雅大氣的居住社區(qū)。各面積段去化類型戶型面積其他高層套二79-91未開盤，預(yù)計2014年3月開盤套三99-15

13、020競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品（珠山名苑D標(biāo)段）名珠苑項目名稱珠山名苑項目位置黃島區(qū) 隱珠鎮(zhèn)泰山東路57號開發(fā)商青島明珠園實業(yè)有限公司占地面積148000平方米建筑面積630000平方米 容積率1.15入市時間2007年建筑形態(tài)高層主力產(chǎn)品7090平的套二產(chǎn)品均價5200元/一期累計成交均價（住宅）珠山名苑一期于2007年交房，二期售樓處剛建成，產(chǎn)品部分與本案類似，未來或?qū)⒎至骺蛻?，形成競爭A1A2A3B4B3B2B1D21競品動態(tài)跟蹤現(xiàn)有競品工程概況土地平整工地圍擋（珠山名苑D標(biāo)段）名珠苑22競品動態(tài)跟蹤萬達東方影城項目地點：膠南完工時間：2015年全部建成投入使用總投資額：超過300億元規(guī)劃業(yè)

14、態(tài)：文化產(chǎn)業(yè)園、會展中心汽車極限秀、萬達城、度假酒店、游艇展示中心、濱海酒吧街；涵蓋影視制作、文化旅游、會展服務(wù)、時尚消費等多種業(yè)態(tài)目前萬達已取得全部15個地塊，總建筑面積350萬,預(yù)計2017年6月全部建成開業(yè)。 “鸚鵡螺”展示中心于11月16日開放，首期銷售產(chǎn)品為35-80公寓，對外釋放價格11000元/左右（含2500元/精裝修）搜房網(wǎng)項目詳情頁窗口廣告搜房網(wǎng)項目詳情頁窗口廣告23競品動態(tài)跟蹤萬達東方影城項目萬達青島東方影都“鸚鵡螺”展示中心實景圖24競品動態(tài)跟蹤萬達東方影城項目一、項目概況：萬達青島東方影都位于青島市西海岸經(jīng)濟新區(qū)。投資500億元建設(shè)。占地面積約376萬平米，總建筑面積

15、約540萬平米。包括影視產(chǎn)業(yè)園、影視會展中心、汽車極限秀、萬達城娛樂商業(yè)、濱海酒店群、游艇交易中心、濱海酒吧街、國際醫(yī)院。2016年6月項目一期開業(yè)，2017年6月影視產(chǎn)業(yè)項目全部建成開業(yè)。二、展示中心開放：公寓共21棟，總戶數(shù)約7800套，11月16日“鸚鵡螺”展示中心對外開放，世界最大智能沙盤亮相。精裝公寓2萬認(rèn)籌、鉑金商鋪30萬認(rèn)籌，面向全球發(fā)出邀約，公寓商鋪即將全球上映，不限購不限貸。三、認(rèn)籌快報：2013年12月推出精裝公寓：1、2、3號樓為18層；7、8、9、10、11、12號樓為17層；18、19號樓為15層；其中1-2層均為產(chǎn)權(quán)商鋪。今年推出11棟，分別是1#、2#、3#、7#

16、、8#、9#、10#、11#、12#、20#、21#。每棟19層，總共4200套，截止到20日，已認(rèn)籌3800多套。 產(chǎn)品情況：精裝公寓層高3.15米，每戶按2500元的精裝修，廚房用的電磁爐，供暖形式是地暖。均價11000，認(rèn)籌金2萬。戶型40-122不等。商鋪總共推出226套，30套左右是關(guān)系戶認(rèn)購。商鋪形式是一托二，認(rèn)籌金30萬。 客戶情況：認(rèn)購客戶范圍較廣，投資客戶占比較高，新黃島區(qū)、青島市區(qū)，省內(nèi)有較高占比。 優(yōu)惠活動：活動當(dāng)天認(rèn)籌即可優(yōu)惠1折。 萬達未來活動：11月24號答謝客戶，將邀請崔健、鄭鈞、黑豹樂隊舉行搖滾party，12月14號開盤。萬達別墅將于2015年推出，2016年

17、6月填海造島完成。25競品動態(tài)跟蹤萬達東方影城項目萬達青島東方影都首期認(rèn)籌區(qū)域26本周競品成交情況（不含別墅）項目名稱 11.11-11.1711.18可售套數(shù) 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 成交均價世茂諾沙灣058826509卓越西海岸07779482水晶海岸037200204保利海上羅蘭0519486713憑海臨風(fēng)066708432帝邦帝城05703030927山海苑價格定制2.828修正后各相關(guān)樓盤價格Pi=( Qr/ Qi)Pi wi 注：Pi為均價，Qi為合計分值.各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiPa=( Qr/Qx)Pawa =(82.5/70)*7794*9%Pb=( Qr/Qx)Pbwb =(87/70)*8826*5%Pc=( Qr/Qx)Pc wc=(78.5/