2020年片區(qū)綜合開發(fā)分析報告暨2021年投資展望

1、目錄010203市場格局解讀發(fā)展趨勢展望2熱點政策聚焦01市場格局解讀3片區(qū)綜合開發(fā)是一項復(fù)雜性系統(tǒng)性的投資建設(shè)活動片區(qū)綜合開發(fā)是指根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，以實現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃為目標(biāo)，從土地一級開發(fā)切入，通過實施整 個區(qū)域的征地、拆遷、配建市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套等實現(xiàn)土地熟化，并引入有實力的企業(yè)負(fù)責(zé)區(qū)域土地的 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、二級建設(shè)、銷售、物業(yè)運營的行為。戰(zhàn)略土地整理市政設(shè)施公服設(shè)施住宅物業(yè)商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)產(chǎn)業(yè)項目二 級一 級城市規(guī)劃工程設(shè)計拆遷 安置工程 建設(shè)土地 營銷項目 投資項目 運營資本 投入土地 入市城市規(guī)劃投融資規(guī)劃城市營銷城市發(fā)展戰(zhàn)略動力價值價值功能信用價值認(rèn)知價值項目落地可持續(xù)經(jīng)濟(jì)價

2、值價值過程城市 運營城市規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)域研究戰(zhàn)略規(guī)劃開發(fā)時序 經(jīng)營計劃遷征地拆七通一平運營城市合管理綜招商引資產(chǎn)業(yè)培育基礎(chǔ)設(shè)施公服配套工程建設(shè)使用價值職住平衡 產(chǎn)城融合4片區(qū)綜合開發(fā)在當(dāng)前的環(huán)境下具有強大的吸引力城市建設(shè)發(fā)展升級的載體平臺化項目的投資機會片區(qū)綜合開發(fā)在當(dāng)前的環(huán)境下 具有強大的吸引力借助企業(yè)的資本力量、專業(yè)能力與產(chǎn)業(yè)資源實現(xiàn)城市區(qū) 域的跨越式發(fā)展；研究解決城市的系統(tǒng)性開發(fā)問題；滿足城市配套需求和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，實現(xiàn)“人-城-產(chǎn)” 和諧發(fā)展；從城市規(guī)劃落地到城市高質(zhì)量運營實現(xiàn)全過程的升級。為企業(yè)參與城市建設(shè)開發(fā)提供了一個中長期的平臺；獲得從規(guī)劃設(shè)計-工程建設(shè)-城市運營-產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入-二

3、級開發(fā)全 鏈條的業(yè)務(wù)機會；提供多樣化的收益來源，增強抗風(fēng)險能力；有助于企業(yè)整體能力的升級和拉動各主業(yè)板塊的同步發(fā)展。5片區(qū)綜合開發(fā)在2020年呈現(xiàn)出四大特征表現(xiàn)核心城市 群成為熱 點區(qū)域市場整體回暖明顯運作方式 愈發(fā)多元央企成為 投資主力片區(qū)綜合開發(fā)項目在2020年表現(xiàn)出了旺盛的市場需求和成交活躍度，相較過去5年達(dá) 到了一個新的高度，單個規(guī)模上百億的項 目明顯增加。市場探索與創(chuàng)新嘗試更加多元化，但創(chuàng)新的業(yè)務(wù)邏輯內(nèi)核整體趨同，以政府授權(quán)、 聯(lián)合開發(fā)、特許經(jīng)營等為代表的類PPP方 式占據(jù)了市場主導(dǎo)地位。大型建筑類央企均將片區(qū)綜合開發(fā)視為從 傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)向城市綜合運營轉(zhuǎn)型升 級的戰(zhàn)略抓手。作為其

4、面向未來城鎮(zhèn)化發(fā) 展新階段的戰(zhàn)略性投資領(lǐng)域在市場占有率 上有明顯的提升。緊跟新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃熱點，片區(qū)綜合 開發(fā)項目在向核心城市群集中。6持續(xù)旺盛的需求下，激發(fā)出多元化的創(chuàng)新嘗試單 位：個2015-2020年P(guān)PP項目與類PPP項目片區(qū)綜合開發(fā)的投資規(guī)模與數(shù)量2015年2016年2017年2018年2019年2020年P(guān)PP項目規(guī)模（億元）140242859362537925361643PPP項目數(shù)量（個）391412351576749類PPP項目規(guī)模（億元）40441448562914698696類PPP項目數(shù)量（個）7141291267從發(fā)展趨勢看， 2018 年財金 10號文以后，狹義

5、的PPP模式 與片區(qū)綜合開發(fā)項目的匹配性 產(chǎn)生了偏差，各地方開始尋求 新的開發(fā)路徑，到2020年，廣 義的類PPP項目合作從規(guī)模上 超過了PPP項目，體現(xiàn)出了旺 盛的市場需求。類PPP探索填補了傳統(tǒng)PPP模 式的市場缺口，本質(zhì)原因是片 區(qū)綜合開發(fā)迎合了市場的真實 需求，契合地方政府的發(fā)展訴 求和企業(yè)的經(jīng)營需要。數(shù)說片區(qū)綜合開發(fā)250200150100500單 位：億元1500010000500002020年2015-2020年P(guān)PP項目與類PPP項目城鎮(zhèn)綜合開發(fā)的投資規(guī)模與數(shù)量2015年2016年2017年2018年P(guān)PP項目規(guī)模類PPP項目規(guī)模PPP項目數(shù)量2019年類PPP項目數(shù)量數(shù)據(jù)來源

6、于PPP有例7數(shù)說片區(qū)綜合開發(fā)核心城市群展現(xiàn)出了旺盛的城鎮(zhèn)化需求根據(jù)項目規(guī)模統(tǒng)計，累計規(guī)模 排名前三的城市群分別為：第一：成渝城市群 第二：京津冀城市群 第三：長三角城市群三大城市群累計項目規(guī)模超過 5000億元，占2020年項目總規(guī) 模的50%以上，片區(qū)綜合開發(fā) 項目在核心城市群的集中趨勢 十分明顯。數(shù)據(jù)來源于PPP有例8數(shù)說片區(qū)綜合開發(fā)項目分布區(qū)域廣泛，但數(shù)量規(guī)模差異明顯2020年片區(qū)綜合開發(fā)項目按省份統(tǒng)計前十榜單省份投資規(guī)模投資數(shù)量四川省214114山東省101615浙江省8627湖南省8499河北省8326云南省7066江西省5317江蘇省4634廣東省4614安徽省435602641

7、08050010001500單2020年片區(qū)綜合開發(fā)項目按省份統(tǒng)計前十榜單單 位 位：250016：億個元14200012四川省山東省浙江省湖南省河北省云南省江西省江蘇省廣東省安徽省投資規(guī)模投資數(shù)量數(shù)據(jù)來源于PPP有例9單 位：個央企群體正成為片區(qū)綜合開發(fā)項目的“最大玩家”2015-2020年央企、地方國企、民營企業(yè)片區(qū)綜合開發(fā)類項目投資數(shù)量（單位：個）企業(yè)類型2015年2016年2017年2018年2019年2020年央企115975463563地方國企82965401825民營企業(yè)27701078026282015-2017年，民營企業(yè)是 片區(qū)綜合開發(fā)項目最主要的 投資人，占據(jù)主導(dǎo)位置。2

8、018-2020年，民企投資規(guī) 模大幅收縮，央企逆勢增長， 超過民企。地方國企受地域局限性影響， 整體趨勢變化不大。數(shù)說片區(qū)綜合開發(fā)12010080604020020152016201920202015-2020年央企、地方國企、民營企業(yè)片區(qū)綜合開發(fā)類項目投資數(shù)量20172018央企地方國企民營企業(yè)數(shù)據(jù)來源于PPP有例10單 位：億 元2015-2020年央企、地方國企、民營企業(yè)片區(qū)綜合開發(fā)類項目投資規(guī)模（單位：億元）企業(yè)類型2015年2016年2017年2018年2019年2020年央企49915103068234727297472地方國企6946214169045201232民營企業(yè)123

9、72728536227577561635央企在投資規(guī)模上已實現(xiàn)遙遙領(lǐng)先2020年，央企在投資規(guī)模上 無論是過去5年自身的橫向 比較，還是與其他投資企業(yè) 群體的縱向比較，都達(dá)到了 一個新的高峰。數(shù)說片區(qū)綜合開發(fā)12000100008000600040002000020152016201920202015-2020年央企、地方國企、民營企業(yè)片區(qū)綜合開發(fā)類項目投資規(guī)模20172018央企地方國企民營企業(yè)數(shù)據(jù)來源于PPP有例11運作方式上更加多元化，但業(yè)務(wù)邏輯內(nèi)核高度趨同數(shù)說片區(qū)綜合開發(fā)雖然運作方式的名稱各有不同，但業(yè)務(wù)邏輯內(nèi)核高度趨同，普遍是以 項目封閉運作、自求平衡、滾動開發(fā)、市場化經(jīng)營作為原則。

10、在運作模式上，包括基于授權(quán)與社會資本合作、政府直 接與社會資本聯(lián)合開發(fā)和特許經(jīng)營，從合規(guī)性上講，這 三種方式在政策規(guī)范性上都有其解釋空間。29%46%25%2020片區(qū)綜合開發(fā)類PPP模式分類聯(lián)合開發(fā)授權(quán)開發(fā)特許經(jīng)營政府項目公司城市運營商土地整理運營維護(hù)公服設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施合作協(xié)議監(jiān)管金融機構(gòu)實施機構(gòu)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃設(shè)計融資授權(quán)數(shù)據(jù)來源于PPP有例12年度榜單十大投資人2020年，全國片區(qū)綜合開發(fā)項目按照 項目投資規(guī)模，投資人排名前三的是：第一：中國鐵建投資集團(tuán)有限公司第二：中國鐵建昆侖投資集團(tuán)有限公司第三：中交城市投資控股有限公司從主體類型來看，前十名以建筑類央企 為主。各建筑類央企先后成立專門的投

11、 資平臺，深耕片區(qū)綜合開發(fā)項目，目前 收效明顯，有力推動投資業(yè)務(wù)升級。數(shù)說片區(qū)綜合開發(fā)02004006008001000120014001600中國鐵建投資集團(tuán)有限公司中國鐵建昆侖投資集團(tuán)有限公司 中交城市投資控股有限公司 東方今典集團(tuán)有限公司中交第四航務(wù)工程局有限公司 中交第二航務(wù)工程局有限公司 中鐵建東南投資建設(shè)有限公司廣東省聯(lián)泰集團(tuán)有限公司中鐵電氣化局集團(tuán)有限公司 安徽省中安振興投資有限公司2020年片區(qū)綜合開發(fā)企業(yè)排名前十榜單（包括PPP和類PPP）單 位：億 元注：若投資人為聯(lián)合體的，以牽頭方作為統(tǒng)計對象13數(shù)據(jù)來源于PPP有例主要央企競爭格局（2019-2020）數(shù)據(jù)來源于PPP有

12、例1402熱點政策聚焦15序號政策領(lǐng)域重點內(nèi)容1重點區(qū)域發(fā)展規(guī)劃都市圈空間格局，合理分工功能互補。 綠水青山就是金山銀山。城市戶籍管理制度放寬。土地管理制度改革，權(quán)限下放。 綠色智慧節(jié)能低碳城市。中西部就近城市化。2城建投融資投融資方面，強調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，出“三條紅線”限制開發(fā)商融資;同時按程序政策發(fā)放貼息貸 款，提前下達(dá)地方政府專項債券。3新型城鎮(zhèn)化建設(shè)城鄉(xiāng)建設(shè)方面，建立健全有利于城鄉(xiāng)要素合理配置的體制機制，促進(jìn)特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展，建立集體經(jīng)營性建設(shè)用 地入市制度，穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度。4農(nóng)業(yè)農(nóng)村與鄉(xiāng)村振興農(nóng)業(yè)農(nóng)村方面，保護(hù)耕地、穩(wěn)定糧食生產(chǎn)，防止“非農(nóng)化”、“非糧化

13、”；積極支持小微企業(yè)和“三農(nóng)”主體融資增 信,幫助企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn);調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興。5土地管理調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍。土地征收 “成片開發(fā)”標(biāo)準(zhǔn)。年度政策綜述2020年政策導(dǎo)向與2018、2019年基本一致，但政策發(fā)布頻次低于往年。16序號政策文件重點內(nèi)容1北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃空間布局:一核、雙城、三軸、四區(qū)、多節(jié)點非首都功能疏解2黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展規(guī)劃綱要統(tǒng)籌推進(jìn)山水林田湖草沙綜合治理、系統(tǒng)治理、源頭治理，改善黃河流域生態(tài)環(huán)境，優(yōu)化水資源配置，促進(jìn)全 流域高質(zhì)量發(fā)展3長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要完善超大型城市戶籍

14、管理，全面放開型大城市、中小城市及建制鎮(zhèn)的落戶限制提升鄉(xiāng)村發(fā)展品質(zhì)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市統(tǒng)一規(guī)劃管理4長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃綱要空間布局:一軸、兩翼、三極、多點5成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)規(guī)劃綱要強化重慶和成都的中心城市帶動作用，中西部地區(qū)人口就近城市化6關(guān)于新時代推進(jìn)西部大開發(fā)形成新格局的指導(dǎo) 意見布局建設(shè)本科、高職院校鼓勵重慶、成都、西安加快建設(shè)國際門戶樞紐城市探索集體荒漠土地市場化路徑，設(shè)定土地用途、鼓勵個人申領(lǐng)使用權(quán)。7粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要綠色智慧節(jié)能低碳的生產(chǎn)生活方式和城市建設(shè)運營模式優(yōu)化提升中心城市，建設(shè)重要節(jié)點城市，發(fā)展特色城鎮(zhèn)，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展8海南自由貿(mào)易

15、港建設(shè)總體方案耕地、永久基本農(nóng)田、林地、建設(shè)用地布局調(diào)整審批權(quán)限下放至海南省農(nóng)墾土地資產(chǎn)化農(nóng)村土地制度改革重點區(qū)域發(fā)展規(guī)劃政策匯總優(yōu)化城鎮(zhèn)化空間格局，加快發(fā)展重點城市群17優(yōu)化城鎮(zhèn)化空間格局，加快發(fā)展重點城市群序號政策文件重點內(nèi)容1關(guān)于金融支持粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的意見促進(jìn)粵港澳大灣區(qū)跨境貿(mào)易和投融資便利化、擴大金融業(yè)對外開放、促進(jìn)金融市場和金融基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián) 互通、提升粵港澳大灣區(qū)金融服務(wù)創(chuàng)新水平、切實防范跨境金融風(fēng)險。2西部大開發(fā)重點項目前期工作專項中央預(yù) 算內(nèi)投資管理辦法適用領(lǐng)域：基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會民生、生態(tài)環(huán)境； 補助標(biāo)準(zhǔn)：原則上不超過項目前期工作總費用的 60%。3長江經(jīng)濟(jì)帶綠色發(fā)展

16、專項中央預(yù)算內(nèi)投資 管理暫行辦法使用范圍：生態(tài)環(huán)境突出問題整改項目、長江生態(tài)環(huán)境污染治理“4+1”工程項目、綠色發(fā)展示范工程、沿江黑臭水體整治項目、綠色交通項目。4國務(wù)院關(guān)于上海市浦東新區(qū)開展“一業(yè)一 證”改革試點大幅降低行業(yè)準(zhǔn)入成本總體 方案的批復(fù)優(yōu)化行業(yè)準(zhǔn)入業(yè)務(wù)流程，簡化審批手續(xù)，更大激發(fā)市場主體發(fā)展活力。5中西部和東北重點地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移平臺建設(shè)中央預(yù)算內(nèi)投資專項管理暫行辦法范圍：中西部、東北地區(qū)國家級新區(qū)的重點園區(qū)。中部、西部和東北地區(qū)，中央預(yù)算內(nèi)投資補助比例不超過項目總投資的30%、45%、45%。重點區(qū)域發(fā)展規(guī)劃政策匯總18序號政策文件重點內(nèi)容1國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于印發(fā)縣城新型

17、城鎮(zhèn)化建 設(shè)專項企業(yè)債券發(fā)行指引的通知明確支持縣城產(chǎn)業(yè)平臺公共配套設(shè)施、縣城新型基礎(chǔ)設(shè)施、縣城其他基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。2關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知證監(jiān)會與發(fā)改委將加強合作，按照市場化、法治化原則，充分依托資本市場，積極支持符合國家政策導(dǎo)向的重點區(qū)域、重點行業(yè)的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目開展REITs試點。3關(guān)于進(jìn)一步做好地方政府債券發(fā)行工作的意見允許地方結(jié)合實際情況，采取到期還本、提前還本、分年還本等不同還本方式。地方財政部門應(yīng)當(dāng)均衡一般債 券期限結(jié)構(gòu)。4國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范中央預(yù)算內(nèi)投資、資金安 排方式及項目管理的通知對支持地方、由地方安排到項目的資金，其資金

18、安排方式由我委在投資專項中提出要求，明確每一種資金安排 方式的適用范圍和安排條件。5國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)國有金融資本出資人職責(zé)暫 行規(guī)定的通知財政部門應(yīng)當(dāng)合理界定職責(zé)邊界，以市場化、法治化方式履行國有金融資本出資人職責(zé)，加強與金融管理部門 的溝通協(xié)調(diào)和信息共享，按照市場監(jiān)管與出資人職責(zé)相分離的原則，理順國有金融機構(gòu)管理體制。地方政府、 各級財政部門不得干預(yù)金融監(jiān)管部門依法實施監(jiān)管。6中華人民共和國外商投資法實施條例實施條例經(jīng)過充分醞釀，其內(nèi)容積極穩(wěn)妥、實事求是，有利于我們按照十九屆四中全會的精神，“建設(shè)更高水 平開放型經(jīng)濟(jì)新體制，實施更大范圍、更寬領(lǐng)域、更深層次的全面開放。7國務(wù)院關(guān)于加強固定

19、資產(chǎn)投資項目資本金管理的通知對多渠道籌措項目資本金作出規(guī)定。鼓勵項目法人和項目投資方通過發(fā)行權(quán)益型、股權(quán)類金融工具，多渠道規(guī) 范籌措投資項目資本金，并明確上述資本金的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。同時，要求各級政府及有關(guān)部門要統(tǒng)籌使用各類財政 資金籌集項目資本金，并按有關(guān)規(guī)定將專項債券作為符合條件的重大項目資本金。8房地產(chǎn)企業(yè)座談會明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則“三條紅線”當(dāng)前三道紅線已經(jīng)形成了約束，房企對后續(xù)負(fù)債和現(xiàn)金流等內(nèi)容會比較重視。房企都會采取積極申請預(yù)售許可證、主動降價讓利、加快資金回籠等做法，以緩解企業(yè)資金壓力，其客觀上也會使得相關(guān)城市的房價漲幅趨穩(wěn)。9關(guān)于印發(fā)政府和社會資本合作（PPP）

20、項目績效 管理操作指引的通知逐步建立以績效目標(biāo)實現(xiàn)為導(dǎo)向，以績效評價為手段，以結(jié)果應(yīng)用為保障，的預(yù)算績效管理體系。城建投投資政策匯總規(guī)范投融資創(chuàng)新，加大地方政府專項債券支持19序號政策文件重點內(nèi)容1國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)2020年新型城鎮(zhèn)化 建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)的通知1、提高農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化質(zhì)量；2、優(yōu)化城鎮(zhèn)空間產(chǎn)業(yè)布局；3、提升城市綜合承載能力；4、加快推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。2國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會關(guān)于下達(dá)農(nóng)業(yè)農(nóng)村及新型 城鎮(zhèn)化領(lǐng)域標(biāo)準(zhǔn)化試點示范項目的通知確定了農(nóng)業(yè)農(nóng)村及新型城鎮(zhèn)化領(lǐng)域標(biāo)準(zhǔn)化試點示范項目共 128 項，其中，第十批國家農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化 示范區(qū)項目107 項， 第四批全國農(nóng)村綜合改

21、革標(biāo)準(zhǔn)化試點項目12項，第四批新型城鎮(zhèn)化標(biāo)準(zhǔn)化試 點項目9項 。3國家發(fā)展改革委關(guān)于促進(jìn)特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展 意見的通知特色小鎮(zhèn)是城鄉(xiāng)融合發(fā)展的新支點。城鄉(xiāng)融合發(fā)展是個大趨勢。預(yù)計未來很長一段時期，城市要素 下鄉(xiāng)發(fā)展、城市人口下鄉(xiāng)消費會越來越多的出現(xiàn)，關(guān)鍵是鄉(xiāng)村要有接住這些要素和消費的能力。建 成的特色小鎮(zhèn)擁有較好的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)和生態(tài)環(huán)境，有望成為城鄉(xiāng)要素跨界配置、城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè) 協(xié)同發(fā)展、城市人口下鄉(xiāng)消費的新支點。4國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工 作的指導(dǎo)意見推動社會力量參與。通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引各類專業(yè)機構(gòu) 等社會力量，投資參與各類需改造設(shè)施

22、的設(shè)計、改造、運營。5中共中央 國務(wù)院關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體 制機制和政策體系的意見建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，按照國家統(tǒng)一部署，在符合國土空間規(guī)劃、用途管制和依法取 得的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，允許就地入市或異地調(diào)整入市；允許村集體在農(nóng) 民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè) 用地入市。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)政策匯總促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，推動城鄉(xiāng)要素合理配置20穩(wěn)定糧食安全，加大信貸力度，支持鄉(xiāng)村振興序號政策文件重點內(nèi)容1關(guān)于充分發(fā)揮政府性融資擔(dān)保作用 為 小微企業(yè)和“三農(nóng)”主體融資增信的 通知政府控股的融資擔(dān)保、再擔(dān)保機構(gòu)要積極為

23、小微企業(yè)和“三農(nóng)”主體融資增信，努力擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，提升服 務(wù)效率，及時履行代償責(zé)任，依法核銷代償損失，協(xié)調(diào)金融機構(gòu)盡快放貸，不抽貸、不壓貸、不斷貸，著力 緩解小微企業(yè)融資難、融資貴2國務(wù)院辦公廳關(guān)于防止耕地“非糧 化”穩(wěn)定糧食生產(chǎn)的意見修訂農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法，規(guī)范工商企業(yè)等社會資本租賃農(nóng)地行為，加強對土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)范 管理，防止浪費農(nóng)地資源、損害農(nóng)民土地權(quán)益，讓農(nóng)民成為土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的積極參與者和真正受益 者。督促各地抓緊依法建立健全工商資本流轉(zhuǎn)土地資格審查和項目審核制度，為引導(dǎo)農(nóng)村土地規(guī)范有序流轉(zhuǎn) 提供必要的制度支撐。4國務(wù)院辦公廳關(guān)于堅決制止耕地“非 農(nóng)化”行為的通知嚴(yán)禁違

24、規(guī)占用耕地從事非農(nóng)建設(shè)。不得違反規(guī)劃搞非農(nóng)建設(shè)、亂占耕地建房等。 嚴(yán)禁違法違規(guī)批地用地。不 得通過擅自調(diào)整縣鄉(xiāng)國土空間規(guī)劃規(guī)避占用永久基本農(nóng)田審批。5中共中央 國務(wù)院關(guān)于抓好“三農(nóng)”領(lǐng) 域重點工作確保如期實現(xiàn)全面小康的 意見堅守耕地和永久基本農(nóng)田保護(hù)紅線。完善鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地政策體系，明確用地類型和供地方式，實行分類 管理。在符合國土空間規(guī)劃前提下，通過村莊整治、土地整理等方式節(jié)余的農(nóng)村集體建設(shè)用地優(yōu)先用于發(fā)展 鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項目。6農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于印發(fā)全國鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè) 發(fā)展規(guī)劃（2020-2025年）的通知優(yōu)化鄉(xiāng)村休閑旅游業(yè)。聚焦重點區(qū)域，注重品質(zhì)提升，突出特色化、差異化和多樣化發(fā)展，打造精品工程， 建

25、設(shè)休閑農(nóng)業(yè)重點縣、美麗休閑鄉(xiāng)村和休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)，推介鄉(xiāng)村旅游精品景點線路，提升服務(wù)水平。7自然資源部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好村 莊規(guī)劃工作的意見集聚提升類等建設(shè)需求量大的村莊加快編制，城郊融合類的村莊可納入城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃統(tǒng)籌編制，搬遷 撤并類的村莊原則上不單獨編制；統(tǒng)籌縣域城鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃建設(shè)，優(yōu)化功能布局；加強村莊規(guī)劃實施監(jiān)督和評估。農(nóng)業(yè)農(nóng)村與鄉(xiāng)村振興政策匯總21土地管理政策匯總推動土地開發(fā)的創(chuàng)新實踐，完善土地收入的使用方向序號政策文件重點內(nèi)容1關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu) 先支持鄉(xiāng)村振興的意見提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例，到“十四五期末”全?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）總體上要實現(xiàn) 土地出讓收

26、益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例逐步達(dá)到50%以上的目標(biāo)要求。2土地征收 “成片開發(fā)”標(biāo)準(zhǔn)（試行）（征求意見稿）保護(hù)耕地、維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益、節(jié)約集約用地，尊重農(nóng)民意愿，規(guī)定了占用永久基本農(nóng)田；存在大量閑置土地的；土地不節(jié)約集約利用的；未按計劃完成的幾種不得批準(zhǔn)的情形。22優(yōu)化城鎮(zhèn)化空間格局加快發(fā)展重點城市群編制成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)規(guī)劃綱要大力推進(jìn)都市圈同城化建設(shè)提升中心城市 能級和核心競爭力推進(jìn)以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)規(guī)范發(fā)展特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)推進(jìn)邊境地區(qū)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)推進(jìn)大型搬遷安置區(qū)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置提升城市綜合承載能力補齊城市公共衛(wèi)生短板改善城市公用設(shè)施實施新型智慧城市行動加快

27、推進(jìn)城市更新改革建設(shè)用地計劃管理方式改革城市投融資機制改進(jìn)城市治理方式加快推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展加快推進(jìn)國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗區(qū)改革探索全面推開農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市加快引導(dǎo)工商資本入鄉(xiāng)發(fā)展促進(jìn)城鄉(xiāng)公共設(shè)施聯(lián)動發(fā)展提高農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化質(zhì)量以深化改革戶籍制度和基本公共 服務(wù)提供機制為路徑，打破阻礙 勞動力自由流動的不合理壁壘， 促進(jìn)人力資源優(yōu)化配置。 鼓勵盤活低效存量建設(shè)用地，部 分地區(qū)進(jìn)去增存并重時代。城市更新改造方式多樣化，老舊 小區(qū)、廠區(qū)、街區(qū)、城中村，探 索不同方式改造，注重人文需求、 歷史挖掘。開展城市更新改造試點，提升城 市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量。全面推開農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用 地直接入

28、市。熱點聚焦2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)23按照當(dāng)年土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金占 比逐步達(dá)到50%以上計提，若計提數(shù)小于土地 出讓收入8%的，則按不低于土地出讓收入8% 計提；按照當(dāng)年土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金占 比逐步達(dá)到10%以上計提”；到“十四五期末”全?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）總 體上要實現(xiàn)土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例逐 步達(dá)到50%以上的目標(biāo)要求。熱點聚焦提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例影響關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見進(jìn)一步降低城市建設(shè)對土地財政的依賴；支持鄉(xiāng)村振興的相關(guān)開發(fā)項目會明顯增加， 實質(zhì)影響社會資本的投資方向；對片區(qū)綜合開發(fā)項目

29、的投入產(chǎn)出態(tài)勢產(chǎn)生影響，導(dǎo)致資源要素向農(nóng)業(yè)農(nóng)村領(lǐng)域傾斜。24保護(hù)耕地維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益節(jié)約集約用地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展尊重農(nóng)民意愿三分之二以上成員三分之二以上村民代表；由于增加了省政府批準(zhǔn)、 征求政協(xié)委員、專家意見、 三分之二以上村民代表同 意，未來項目落地難度可 能加大，項目周期可能會 更長?？赡茉斐烧鞯爻杀镜脑黾?。占用永久基本農(nóng)田存在大量閑置土地的土地不節(jié)約集約利用的未按計劃完成的土地征收“成片開發(fā)”標(biāo)準(zhǔn)（試行）熱點聚焦原則操作不得批準(zhǔn)影響25進(jìn)一步拓展新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的豐富內(nèi)涵熱點聚焦空間定義：微型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)15分鐘便捷生活圈鼓勵有條件有經(jīng)驗的大中型 企業(yè)獨立或牽頭發(fā)展特色小 鎮(zhèn)實行清單管理

30、單個特色小鎮(zhèn)規(guī)劃面積原則 上控制在15平方公里國家發(fā)展改革委關(guān)于促進(jìn)特色 小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展意見的通知工作目標(biāo)。到“十四五”期 末，基本完成2000年底前建 成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改 造任務(wù)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分 為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3 類建立改造資金政府與居民、 社會力量合理共擔(dān)機制國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城 鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見中共中央 國務(wù)院關(guān)于建立健全城鄉(xiāng) 融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見目標(biāo)：到2022年，城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機 制初步建立；到2035年，城鄉(xiāng)融合發(fā)展 體制機制更加完善；到本世紀(jì)中葉，城 鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制成熟定型建立健全有利于城鄉(xiāng)要素合理配置的體 制機制、建

31、立健全有利于城鄉(xiāng)基本公共 服務(wù)普惠共享的體制機制；建立健全有 利于城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化發(fā)展的體制機 制；建立健全有利于鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)多元化發(fā) 展的體制機制；建立健全有利于農(nóng)民收 入持續(xù)增長的體制機制26國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于 印發(fā)縣城新型城鎮(zhèn)化建設(shè)專項 企業(yè)債券發(fā)行指引的通知加大債券發(fā)行規(guī)模，鼓勵投融資渠道創(chuàng)新熱點聚焦明確支持縣城產(chǎn)業(yè)平臺公共配 套設(shè)施、縣城新型基礎(chǔ)設(shè)施、 縣城其他基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。關(guān)于進(jìn)一步做好地方政府 債券發(fā)行工作的意見允許地方結(jié)合實際情況，采 取到期還本、提前還本、分 年還本等不同還本方式。地 方財政部門應(yīng)當(dāng)均衡一般債 券期限結(jié)構(gòu)。關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動 產(chǎn)投資信托基金（REI

32、Ts）試 點相關(guān)工作的通知證監(jiān)會與發(fā)改委將加強合作， 按照市場化、法治化原則，充 分依托資本市場，積極支持符 合國家政策導(dǎo)向的重點區(qū)域、 重點行業(yè)的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目 開展REITs試點。27成都東部新區(qū)的片區(qū)綜合開發(fā)是按照“政府 主導(dǎo)、企業(yè)主體、市場化運作、商業(yè)邏輯、 滾動發(fā)展、綜合平衡”的思路，遵循“人、 城、產(chǎn)”的營城邏輯，以片區(qū)作為城市開發(fā) 的空間載體，以基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施先 導(dǎo)、重大項目帶動、人才安居配套、核心產(chǎn) 業(yè)項目導(dǎo)入為手段，實現(xiàn)投融資、規(guī)劃、建 設(shè)、運營的一體化。關(guān)注地方性政策創(chuàng)新與實踐創(chuàng)新的重大價值熱點聚焦市級做地主體包括鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、鄭 州發(fā)展投資集團(tuán)有限公司、

33、鄭州地鐵集團(tuán)有限 公司等投資主體。鼓勵和支持選擇貨幣補償?shù)榷嘣仓梅绞剑?確需實物安置的，實物住宅安置面積不超過人 均70。多余安置房由做地主體擬定處置方案，經(jīng)市政 府批準(zhǔn)后處置?？刹扇〖{入政府保障房、配置 異地安置房源和公開銷售等 方式處置、所得 收益全部上繳市財政。鄭州土地儲備政策創(chuàng)新成都東部新區(qū)的實踐創(chuàng)新2803發(fā)展趨勢展望291.0模式（大盤模式）2.0模式（一級開發(fā)模式）3.0模式（產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式）4.0模式（全面合作模式）企業(yè)主導(dǎo) 政府陪跑政府主導(dǎo) 企業(yè)參與政府監(jiān)管 企業(yè)主導(dǎo)政府企業(yè)全方位合作房地產(chǎn)企業(yè)主持開發(fā)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn) 項目，獲得大部分收益；政府獲得少 量收益，負(fù)擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施和

34、公共服務(wù)職 責(zé)政府直接投資或引入資本提供基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)運營服務(wù)，通過控制土地出讓 環(huán)節(jié)回收土地收益；房地產(chǎn)企業(yè)通過 公開市場獲得開發(fā)權(quán)政府引入城市運營商負(fù)責(zé)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)運營和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，政府角色從 直接參與變?yōu)楸O(jiān)督指導(dǎo)及社會服務(wù)城市運營商與政府發(fā)揮各自優(yōu)勢，進(jìn) 一步深化合作范圍，從基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn) 業(yè)招商延伸至社會管理和社會服務(wù)領(lǐng) 域政府權(quán)力責(zé)任錯配，造成了社會功能 缺失的純居住區(qū)政府投入和收益相匹配，但僅限于商 住用地，造成區(qū)域發(fā)展的不可持續(xù)該模式實現(xiàn)了“產(chǎn)城融合”的城鎮(zhèn)化 理念，打造了可持續(xù)的區(qū)域發(fā)展該模式的實現(xiàn)需要城市運營商整合資 源，提升服務(wù)能力片區(qū)綜合開發(fā)正處于3.0模式時代房地產(chǎn)房

35、地產(chǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展社會服務(wù)301.新經(jīng)濟(jì)形勢下業(yè)態(tài)的變化帶來用地性質(zhì)融合性的增強發(fā)展趨勢數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢下，大工廠大生產(chǎn)模式已經(jīng)逐漸讓位于個性化、 定制化生產(chǎn)，長尾效應(yīng)下市場規(guī)模效益不斷顯現(xiàn)。在城市用地方面 體現(xiàn)在規(guī)劃地塊平均面積減小，多種用地性質(zhì)在單一地塊的融合性 增強。新基建新產(chǎn)業(yè)在片區(qū)綜合開發(fā)項目中的比重越來越高，個性化項目 需求越來越多，傳統(tǒng)基建投資商要加強與新基建新產(chǎn)業(yè)投資商的聯(lián)合，投資模式融合創(chuàng)新已經(jīng)成為實踐重點。312. 土地市場出現(xiàn)區(qū)域性分化土地市場整體趨于穩(wěn)定，但傳統(tǒng)一二三線城 市出現(xiàn)區(qū)域性分化，其中：一線城市雖然土地價格較高，但可供應(yīng)的

36、 土地規(guī)模有限，未來土地的稀缺效應(yīng)會愈 發(fā)明顯；二線城市的成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)價量均衡的態(tài)勢， 這也符合目前片區(qū)綜合開發(fā)項目普遍分布 于一線城市周邊或二線城市的規(guī)律；廣大的三線城市由于受制于土地市場價格 普遍偏低，致使片區(qū)綜合開發(fā)項目實現(xiàn)自 求平衡的難度相對較大。發(fā)展趨勢城市類別2016年2017年2018年2019年2020年一線城市成交面積（一線）20272979275432923827土地收入（一線）42386293551760758527二線城市成交面積（二線）3442034556372304039044919土地收入（二線）1740120838205202650428594三線城市成交面積（

37、三線）4943857502655086288673125土地收入（三線）740813492157361771622707單 位： 億 元050001000015000200002500030000350000100003000020000400005000060000700008000020162017201820192020成交面積（一線） 土地收入（一線）成交面積（二線） 土地收入（二線）成交面積（三線） 土地收入（三線）單 位： 萬 平 方 米32數(shù)據(jù)來源于中指數(shù)據(jù)2016-2020中國300城市土地市場交易情報根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，以北上廣深一 線城市為代表的大城市，其商 業(yè)辦公與產(chǎn)業(yè)空間的空置率在 近年來不斷攀升。很大原因在于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)空間結(jié) 構(gòu)隨著互聯(lián)網(wǎng)時代新基建和新 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨調(diào)整與升級。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展日新月異，新的業(yè)態(tài) 層出不窮，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)空間需要 迎合和滿足新業(yè)態(tài)的發(fā)展需求。3. 產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)面臨重大轉(zhuǎn)換升級發(fā)展趨勢30.00%20.00%10.00%0.00%20152