某住宅組團項目可行性研究報告_secret

1、PAGE PAGE 16*二期房地產開發(fā)項目可行性研究報告二00八年十二月目 錄第一章概述一、項目概述二、項目建設設計依據(jù)三、項目建設理由四、自然條件第二章建設規(guī)模及選址概述第三章規(guī)劃設計整體框架一、規(guī)劃指導思想及目標二、總體布局構思三、交通流線四、綠化與景觀系統(tǒng)五、公建配套及商業(yè)六、消防設計七、主要經(jīng)濟技術指標第四章建筑、結構工程方案一、建筑設計二、結構設計第五章公用工程方案一、給排水工程方案二、暖通工程方案三、電氣工程方案第六章環(huán)境保護第七章開發(fā)進度計劃第八章投資估算第九章經(jīng)濟效益分析一、資金來源二、經(jīng)濟效益測算第十章結論第一章概 述一、項目概況本項目位于*鎮(zhèn)，是由*有限公司開發(fā)的二期住宅

2、組團項目。用地面積670462，擬建建筑面積1200002。暫命名為“*二期”。二、項目建設設計依據(jù)1、*市國有建設用地使用權掛牌出讓成交確認書。2、*市規(guī)劃局XDG-2008-22號地塊規(guī)劃圖、地塊規(guī)劃設計要及要求。3、國有建設用地使用權出讓合同。 4、國家有關現(xiàn)行建筑設計規(guī)范。三、項目建設理由隨著*經(jīng)濟的快速發(fā)展，市政建設力度的加大，房地產市場雖然經(jīng)過前幾年的高速發(fā)展，但是仍有較大的發(fā)展空間。在建中的京滬高速鐵路*站就在設在安鎮(zhèn)，安鎮(zhèn)位于規(guī)劃中的錫東新城核心區(qū)，連接安鎮(zhèn)與市區(qū)的軌道交通2號線已經(jīng)國務院正式批準將在2010年開建，圍繞高鐵*站、軌道交通起始站及錫東新城建設的一大批市政配套設施

3、建設已經(jīng)或即將拉開序幕。*是中小企業(yè)云集之地，經(jīng)濟基礎雄厚，擁有一批成功的企業(yè)主。安鎮(zhèn)相對市區(qū)的房地產開發(fā)較滯后，缺乏成規(guī)模商品質的住宅樓盤。豪景苑一期及本項目系列的建成，對提升當?shù)胤康禺a開發(fā)水平及改善當?shù)貙Ω咂焚|住房的需求，都起到了很大的作用。四、自然條件極端最低溫度：12.5多年極端最高溫度：38.9平均氣溫：15.4多年平均氣溫（7月）：28.1多年平均氣溫（1月）：2.5多年最高氣壓：104530P年平均氣壓：101610P年平均相對濕度：79%年平均風速：3.3年瞬時最大風速：20.5年平均降水量：1241.36月份最大降水量：388.312月份最大降水量：250（1991年7月2日

4、）最大積雪深度：250冬季主導風向：東東南和東南夏季主導風向：東東南和東南風荷載：40K2雪荷載：302抗震烈度：六度區(qū)第二章建設規(guī)模及選址概述建筑規(guī)模：占地面積670462，總建筑面積1200002。其中住宅建筑面積1090002，商業(yè)面積100002，配套公建面積10002。本項目位于*市*區(qū)安鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心位置。地塊周邊政府、學校、醫(yī)院、銀行、商店等公共服務設施一應齊全。地塊地形成不規(guī)則等邊三角形狀態(tài)。用地以東為錫東大道，西南面為小河，與之一河相隔為已建成的當?shù)鼐用褡≌捅竟鹃_發(fā)的冠達豪景苑一期住宅項目，北面為鎮(zhèn)北路，地塊現(xiàn)狀為等邊不規(guī)則直角三角形態(tài)。第三章 規(guī)劃設計整體框架一、設計理念1、

5、青山綠水陽光人家 1.1設計前提：貫徹“以人為本”、“環(huán)境為先”的設計思想，處處考慮住戶的居住生活特點及要求，努力營造出新穎別致、格調高雅的現(xiàn)代花園式居住環(huán)境，并期望通過我們的構思使整個項目的房產價值得到一個較大的提升。1.2設計標準：高起點、高標準，并具有一定的超前性。通過汲取國內外先進城市高檔住宅區(qū)的優(yōu)點，合理布局，精心設計，加大科技含量，并充分利用地塊先天地理優(yōu)勢，做到環(huán)境優(yōu)美，房型舒適。1.3設計目的：堅持實用、經(jīng)濟、美觀的建筑設計原則，住宅建筑的自然元素，努力營造一個新穎別致、格調高雅的居住小區(qū)。1.4景觀環(huán)境：在整體布局上因地制宜，結合自然地形。充分考慮自然和人工空間景觀的塑造，達

6、到步移景異、處處有景，在建筑景觀上充分體現(xiàn)一種江南水鄉(xiāng)典型、空靈的格調。1.5開發(fā)量的平衡：充分理解建筑容積率的高低直接影響業(yè)主對地塊開發(fā)的決策，努力達到開發(fā)期望值，并符合城市規(guī)劃控制要求，同時又考慮建筑對自然環(huán)境的影響，通過建筑與景觀設計，在建筑與自然之間達到一種最佳的平衡點。2、建筑個性與整體協(xié)調在小區(qū)環(huán)境整體協(xié)調的前提下，體現(xiàn)建筑與環(huán)境的個性化，設計從建筑空間、室外環(huán)境、平面布局、建筑風格四方面的特色來體現(xiàn)住戶對個性化社區(qū)的追求，敘述不同的建筑語言來達到。3、社區(qū)安全與均好性總體設計采用分區(qū)獨立布局，為不同類型的住戶創(chuàng)造一種安全的均好性環(huán)境，通過完善的配套物業(yè)管理與服務，使之有安全、親切

7、、休閑的氛圍。二、總體布局構思地塊東面為錫東大道規(guī)劃不充許開設出入口，南側為現(xiàn)狀河道，西側為河道，與西側河道一河相隔就是由本公司開發(fā)已建成的冠達豪景苑一期，為此，二期擬在北側鎮(zhèn)北路上設主出入口，并在地塊西側架設若干橋梁設次出入口，將本項目（二期）與西側的一期聯(lián)結為一個整體的住宅組團。用地內部，沿錫東大道東側、鎮(zhèn)北路北側布置高層建筑，西南面布置若干多層住宅，兩區(qū)之間為中心景觀帶，與主入口的中心綠化形成完整景觀體系。內部道路成環(huán)網(wǎng)，結合停車庫，基本形成人車分流體系。三、交通流線分析1、道路內部道路成環(huán)網(wǎng)，主入口設置基地北面，西南面設置連接一期次入口兼（消防通道）。道路系統(tǒng)分成三級：A、組團級道路：

8、主道路設計成7.0米，轉彎半徑12米。B、入戶線：入戶線設計成3.54米，路面及路型結合景觀設計成路。C、景觀步道：寬12米，結合小區(qū)景觀設計，串聯(lián)不同層次的綠化。2、停車采用室內外相結合停車。總停車數(shù)按0.8個車位/100計算，按室外停車占20%，室內停車80%來配比。組團內部設置若干集中地下停車庫。自行車庫設置在住宅架空層。3、組團內部采用人車適度分流。四、綠化景觀系統(tǒng)組團追求最貼切的景觀設計，講究天人合一，建筑與環(huán)境相融共生，煥發(fā)個性魅力，結合地域審美特征，向使用者傳遞出親和力與歸宿感。在這種空間中，行人隨著空間的方向、大小等變化，視野不斷出現(xiàn)不同事物，誘使行人去探索。再加上社區(qū)景觀設計

9、為園林風格，兩相結合，營造出了得天獨厚的“曲徑通幽，步移景異”的美學效果。社區(qū)建筑外立面高貴典雅，空間層次感豐富，封閉和開敞恰到好處，給人適宜的私密感和安全感，鋼性空間和柔性空間和諧交融。得用豐富多姿的植物材料圍合組成空間，柔化硬質空間，增加空間舒適感。(2)水景設計本組團自景觀規(guī)劃河分引入水體，柔美曲水、點滴汀步、小橋飛虹、涉水淺池、岸邊頑石、噴泉吐蕊等使得住區(qū)座落在綠水環(huán)繞之中，蜿蜒曲折的溪水似腰間玉帶，纏繞在綠地與公寓群落之間，水激亭臺點綴其間因為有綠、流水生機勃勃，因為有了水、綠色鮮活秀美，一切均孕育在濕潤、靈動之中。(3)植物配置植物的搭配的反映季節(jié)的變化，在不同季節(jié)地方都應該有綠化

10、空間，做到春有花，夏有蔭，秋有果，冬有綠，落葉喬木，常青灌木，常綠草坪，高低參差，交相輝映，注重發(fā)揮綠化在整個組團人文生態(tài)中的深層次作用，本組團環(huán)境規(guī)劃全面考慮到綠化的層次，使整個環(huán)境規(guī)劃富有層次感，灌木、草本植物因其高度和生長特征的不同能夠呈現(xiàn)出不同的風景，充分考慮各種植物的適合搭配，及其對四秀景色變換的把握，并有助于建筑小品的設置，遮蔽使用。本社區(qū)中心綠地及景觀軸線以草坪、灌木、喬木結合水體布置。在綠地中設置亭臺樓閣以文體設施，營造出宜人的氛圍。小區(qū)綠地率為38.6左右。景觀設計將作為一個單項委托專業(yè)單位進一步深化。五、公建配套及商業(yè)組團于北面，東面沿規(guī)劃城市道路底層設置配套商業(yè)網(wǎng)點。結合

11、一期統(tǒng)籌考慮設置物管用房、社區(qū)用房、文化體育等公建配套設施。組團內部結合景觀設置網(wǎng)球場等體育運動場地及設施，并設置若干垃圾收集設施。六、消防設計1、本小區(qū)的消防設計必須滿足消防專業(yè)規(guī)范?？偲矫娌贾帽仨毧紤]高層建筑的登高地坪和消火栓位置，小區(qū)道路滿足消防車輛的環(huán)通要求。小區(qū)設二路進水；住宅建筑設水泵一一屋面水箱一一室內消火栓消防系統(tǒng)，前室、樓梯、通道、均按規(guī)范設計，每幢住宅配置必要的應急，疏散指示器具；地下車庫設自動監(jiān)控、自動噴淋系統(tǒng)。2、內部主路67米成環(huán)圍，轉彎半徑12米。高層建筑均設1818登高場地，多層建筑入戶線超過規(guī)定設1212回車場地。3、小區(qū)內所有建筑物的地下室及有防排煙要求的高層

12、建筑的公用部位均設置火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)，消防中心設于物業(yè)管理間。小區(qū)采用控制中心報警系統(tǒng)，需設置消防設施的每幢住宅樓及地下停車庫均設置區(qū)域報警控制器，小區(qū)內須設置火災自動報警系統(tǒng)的場所均設置溫感、煙感設施。消防廣播、手動報警按鈕等消防設備，整個系統(tǒng)采用二總線制火災報警系統(tǒng)。聯(lián)動控制器設有對消防泵、噴淋泵、正壓風機、排煙風機的聯(lián)動控制，消防控制室還設有對消防泵、正壓風機、排煙風機手動直接控制裝置。七、主要經(jīng)濟技術指標征地面積：670462建筑面積：1200002（未計入地下室等規(guī)劃充許可建面積）容積率：1.802.00建筑密度：25%綠化率：38%總戶數(shù)：約1000戶第四章、建筑結構工程

13、方案一、建筑設計設計延續(xù)一期的設計風格，以歐洲小城為基調，結合現(xiàn)代生活的生活模式及要求，力求大方、經(jīng)典、建筑和環(huán)境互相輝映、互相融合。立面均為經(jīng)典三段式劃分，基座厚實、穩(wěn)重，采用仿石磚為外墻，與室外環(huán)境、綠化布置相融合，給人以“家”的親切感受。墻面處理簡潔、明快，結合空調機位的處理，達到美觀與功能相輔相成的效果，住宅立面在簡潔的基礎上，注重細部的處理，處處體現(xiàn)人性化。二、結構設計1、設計依據(jù)1.1設計規(guī)范、規(guī)定（1）建筑結構荷載規(guī)范（GB50009-2001）（2）建筑抗震設計規(guī)范（GB50011-2001）（3）建筑地基基礎設計規(guī)范（GB50007-2001）（4）建筑樁基礎技術規(guī)范（JGJ

14、94-94）（5）混凝土結構設計規(guī)范（TB50003-2001）（6）砌體結構設計規(guī)范（TB50003-2001）1.2主要樓面荷載住宅2.0KN/廚房、廁所2.0KN/陽臺2.5 KN/商鋪3.5 KN/上人屋面2.0 KN/不上人屋面0.5 KN/1.3基本風壓：0.45 KN/基本雪壓：0.45 KN/1.4地震基本裂度6度，設計基本地震加速度值0.05g，設計地震分組為第一組，建筑抗震等級為4級。2、結構類型方案1.1工程可分為高層住宅、小高層住宅、多層住宅、地下室按六度抗震設防。、高層住宅高層住宅擬采用剪力墻結構體系，剪力墻抗震等級為四級。基礎擬采用500管徑預應力管樁。、小高層住宅

15、小高層住宅擬采用短肢剪力墻結構體系，剪力墻抗震等級為四級。、多層住宅多層住宅擬采用異形柱框架結構體系，框架抗震等級為四級，基礎采用柱下獨立基礎形式。、地下室（單獨）地下室擬采用框架體系，頂板擬采用無梁樓蓋結構形式，基礎采用整板基礎。第五章公用工程方案一、給排水工程方案（一）設計依據(jù)1、現(xiàn)行國家設計規(guī)范及標準2、建筑專業(yè)提供的圖紙資料（二）給水設計給水分別由南、北向城市道路給水管接出一路DN300給水管。給水管進地塊。給水管在地塊內及周邊道路連成環(huán)狀，同時保證地塊的室外消防供水。1、生活給水系統(tǒng)為了充分利用城市水壓，確保供水安全及避免衛(wèi)生容器承受過高的壓力，生活給水采用分區(qū)供水。地塊住宅生活給水

16、系統(tǒng)分為2個區(qū)，地下室及地上5層為1區(qū)，由市政壓力直接供水。地上615層為2區(qū)，采用變頻供水。在地下室設置水泵房，生活水泵和消防水泵合用，提供變頻生活給水，同時設置消防水池供應整個地塊的室內消火栓及噴淋系統(tǒng)用水。2、消防給水系統(tǒng)地塊內室外消防管道與市政給水管合用，在地塊內連成環(huán)狀，按規(guī)范要求設置室外消防栓。地塊最高建筑的屋頂均消防水箱以供撲滅初期火災。在地下室置消防泵房和消防水池供應整個地塊的室內消防栓及噴淋系統(tǒng)用水。地塊內地下車庫設置自動噴淋系統(tǒng)。（三）排水設計地塊內采用室內廢污合流、室外雨污分流排放。雨水經(jīng)管道收集就近排至河道及就近的市政雨水管。污水經(jīng)室外設化糞池預處理后排入北面現(xiàn)有市政污

17、水管，最終排至城市污水處理廠處理。二、燃氣方案天然氣由地塊東面道路規(guī)劃中燃氣管接出，管道天然氣用量指標以1.2立方米戶計算，公建按居民用氣量的5%計。三、暖通工程方案（一）設計范圍1、高層住宅不具備自然排煙條件的防煙樓梯間，前室及合用前室的正壓送風設計。2、大型地下汽車庫、自行車庫的通風及消防排煙系統(tǒng)設計。3、地下設備用房的通風排煙設計。4、商業(yè)用房空調設計。（二）空調通風系統(tǒng)1、地下室自行車庫及汽車庫設置機械排風系統(tǒng)，其中汽車庫的通風換氣次數(shù)為6次小時，自行車庫的通風換氣次數(shù)為4次小時，車庫的進風優(yōu)先考慮自然補風。2、地下設備用房設置機械排煙通風系統(tǒng)，排風按換氣次數(shù)為1015次小時，排煙按6

18、0立方米小時平方米考慮。3、住宅廚房和餐廳均設置管道排油系統(tǒng)，油煙經(jīng)處理后通過管道排放入大氣。（三）防火與防排煙1、不具備自然排煙條件的地下汽車庫、自行車庫設置機械排煙系統(tǒng)，排煙量按6次換氣次數(shù)設計，補風考慮通過坡道自然進風。排煙系統(tǒng)和平時排風系統(tǒng)合用，為火災時切換。2、地下水泵房、變電所等設備用房機械排煙系統(tǒng)，排煙量6032計算，送風量不小于排煙量的50%。3、所有排煙風機的入口均設280排煙防火閥，排煙閥同排煙風機聯(lián)鎖。4、高層住宅不具備自然排煙條件的防煙樓梯間及消防電梯前室設置正壓送風系統(tǒng)。其中樓梯間正壓風口隔層設置，風口為常開型。前室風口每層設置，為常閉型，風口同屋頂正壓風機聯(lián)鎖，著火

19、層及其上下兩層風口。（四）電氣工程方案1、供電電源 本工程包括多層高層及配套公建。高層住宅的消防設備、生活給水泵用電屬二級電力負荷，其余用電為三級負荷。區(qū)塊設10KV開閉所一座，用兩路10KV獨立電源同時供電。2、負荷計算小區(qū)總用電負荷為6X516=3096KVA。小區(qū)用電設備由小區(qū)公變供電，小區(qū)內設一座10KV開閉所，多層住宅由室外箱變供電，高層變電所均設在地下車庫內。3、配電與計量 低壓配電網(wǎng)采用輻射型結線。多層住宅及配套公建由小區(qū)公變以380/220V電壓采用電纜埋地方式供電。 多層住宅均采用一戶一表計量。表箱集中設于底層。住宅各戶配置一只嵌入式配電箱，箱內設若干配電回路，分別控制照明、

20、插座和空調等。公建電源在進線處設電表計量。4、防雷接地與安全防護 建筑物屋面暗裝避雷網(wǎng)及避雷小針，防雷引下線利用柱內主筋，基礎內主筋焊成環(huán)狀閉合回路作為避雷接地體。住宅樓配電系統(tǒng)接地采用TN-C-S制式，住宅進線電源在進線處做重復接地，各種保護接地與防雷接地共用一套接地系統(tǒng)，接地電阻小于1。5、弱電本小區(qū)內各設弱電控制中心一處，在各區(qū)域（樓）設置分接線箱。在住宅每一戶設電話插座二處，有線電視插孔一處，計算機信息插孔一處。小區(qū)內主干線采用光纜，支干線采用同軸電纜，以滿足用戶交互式多媒體服務需求。在小區(qū)住宅各單元入口處設置電子保安系統(tǒng)。6、電氣消防、在小區(qū)底層設置消控中心。、火災報警及聯(lián)動控制 按

21、消防規(guī)范，小高層住宅設火災報警系統(tǒng)，地下車庫（類）僅設置聯(lián)動滅火控制系統(tǒng)。活動中心等按規(guī)范設置火災報警及聯(lián)動裝置。設計采用集中聯(lián)動方式實現(xiàn)對消防區(qū)域狀態(tài)的監(jiān)控及自動手動滅火控制。消防區(qū)域內設置煙感探測器、手報按鈕、消火栓按鈕、聯(lián)動模塊、音響警報裝置、消防電話插孔等，在消防泵房、消防電梯機房等重要機房及值班室設置消防電話分機。、消防配電 所有消防設備的配電均采用二路供電末端自動切換方式，二路電源分別從低壓系統(tǒng)兩段母線上引來。消防設備的配電線路均采用耐火型電線電纜穿鋼管敷設。、應急照明小高層住宅及地下車庫的出入口、疏散通道設疏散指示照明及安全出口照明，消防控制室、消防泵房及其它重要機房、電梯前室、

22、走道、樓梯間、地下車庫及公眾活動場所設應急事故照明。（五）通訊及有線電視系統(tǒng)1、本小區(qū)在物業(yè)管理房內設有通訊總配線架2、小區(qū)內各住宅樓的單元進線采用光纖與大對數(shù)五類電纜。每幢樓設置交接總箱，各單元設置交接箱，各樓層設置配線箱。3、本小區(qū)有線電視信號由市有線電視臺引入至物業(yè)管理間，物業(yè)管理間內設有線電視產前端裝置，每幢樓設置放大器箱一只，每個單元設置單元中間箱，每個樓層設置樓層接線箱。小區(qū)內有線電視系統(tǒng)采用分配分支系統(tǒng)，設備及線路均按雙向傳輸?shù)囊笤O置。（六）樓宇可視對講系統(tǒng)每單元設樓宇可視對講系統(tǒng)。每戶設可視分機，每單元入口處設可視主機，總機設在物業(yè)管理間，管理間可接收戶內分機報警地，并識別報

23、警區(qū)域。（七）智能化系統(tǒng)小區(qū)需配置智能化系統(tǒng)，具體由專業(yè)單位設計。第六章 節(jié)能保溫、環(huán)境保護一、節(jié)能保溫1、按國家有關建筑節(jié)能的要求，做好外墻保溫，節(jié)能系數(shù)達到50%；2、屋頂布設太陽能，多層住宅基本達到每戶安裝，高層用戶不少于5層。二、環(huán)保與衛(wèi)生防疫1、區(qū)垃圾收集點4處，靠近道路，及時收集、運出。2、泵房布置在半地下室式車庫層，各類機電設備選用低噪塊型產品，并做降噪措施。3、內排水采用污廢合流制，室外采用兩污分流制。考慮近遠期接合方案。4、下汽車庫的尾氣經(jīng)搜集后通過豎井高空排放，住宅廚房的煙均設豎井于屋頂排放。5、宅戶型平面設計通風良好，設有獨立生活陽臺及景觀陽臺。每戶考慮空調機位。公寓間日照間距按1：1.31設計?；咀?/p>