現(xiàn)實中的理想人居

1、現(xiàn)實中的理想人居（上） 現(xiàn)實中的理想人居（上）前言：衣、食、住、行中的住，對每一個人都非常重要，只是，不同的群體，不同的消費層次，不同的區(qū)域，不同的經(jīng)濟條件，消費者對住宅有不同的需求。作為住宅開發(fā)商，要做的就是滿足這些需求，在住宅開發(fā)的探索中，開發(fā)商應該從消費者的實際需求出發(fā)，或者引導一種市場居住潮流，為消費者提供人性化、個性化、精品化的樓盤。什么樣的居住條件才是理想的人居環(huán)境，每個人心中都有一個居家夢想，但想象歸想象，消費者要根據(jù)目前家庭的需求、市場上住宅產(chǎn)品品質(zhì)及產(chǎn)品價位來選擇自己滿意的住宅；消費者在選擇是否購買或者購賣什么樣的產(chǎn)品時會在各種因素中進行綜合平衡，最終做出決定。開發(fā)商從開發(fā)到

2、營銷歸根結(jié)底都是從消費者需求開始的，關注市場不同層次的需求，抓住不同層次或者說不同收入檔次的人群對居住要求的差別來建造不同的房子，這永遠是開發(fā)商制勝的關鍵。因此任何一個企業(yè)都不得不研究和掌握消費者的各種需要，只有詳盡的分析消費者心理和消費習慣，才能制定相應的策略去滿足消費者的需要。一、理想人居之消費者研究曾有人提出“世界上唯一不變的事情就是變化”。說明房地產(chǎn)消費者是在升級進步的，同時消費者分多個層次，研究者要對不同的人做不同層次的分析，了解其價值取向和消費特征。年齡及家庭分析首先不同年齡層次和不同家庭結(jié)構(gòu)的消費者對于選擇居住物業(yè)時會有不同的消費需求，這是由消費者在不同階段價值取向所決定的。不同

3、階段消費特征對比1、單身階段:價值趨向:非常珍惜時間，在生活節(jié)奏較快的城市中推崇“快餐文化”，將主要精力在工作上，只有在周末才會有時間享受生活。消費特征：倡導超前消費，容易接受新時尚、新觀念，一般會接受都市中的小戶型住宅、投資類住宅、SOHO類住宅等。2、家庭階段前期價值趨向：有了自己的家庭后，家庭觀念增強，在工作的同時希望生活的更有意義，日子過得更舒適一些，這其中有二人世界或三口之家，也有三代同堂。消費特征：特別是有了孩子之后，渴望自己工作和生活能夠穩(wěn)定下來，一般會選擇居住氛圍較濃的社區(qū)，其它如體育地產(chǎn)、文化教育地產(chǎn)也會很少歡迎。3、家庭階段中期：價值趨向：生活閱歷更廣，對生活的認識更深，比

4、年輕時更珍惜當前的生活，一般情況下經(jīng)過多年的積蓄，經(jīng)濟條件增強，生活得更有滋味。消費特征：有了豐厚的經(jīng)濟基礎之后，希望使自己的居住品質(zhì)更提升一步，一般會二次置業(yè)或多次置業(yè)，對房價不會太敏感，選擇如現(xiàn)在所說的“終級置業(yè)”物業(yè)。4、家庭階段后期：價值趨向：這個時候孩子多會離開自己的父母，生活的沉淀較為深厚，閑暇時間更多一些，有更多的時間享受生活。消費特征：到了一定的年齡階段更希望與人進行交流，從而希望自己的生活更豐富一些，多會選擇老年社區(qū)、親情社區(qū)等。消費者偏好分析消費者選擇偏好之區(qū)域比較1、 環(huán)境：價值趨向：對大自然充滿一種特別的尊敬，希望能夠?qū)⑸硇姆旁诖笞匀恢腥バ菡?，對居住精神層次的需求大于?/p>

5、質(zhì)方面的需求；除小區(qū)環(huán)境之外，希望公共環(huán)境應當作到優(yōu)美、文境、安逸、靜怡，體現(xiàn)一定的文化氣息，在空間上有開放和半開放、隱私和半隱私的層次過度。消費特征：喜歡自然景觀與自己心境相融合的居住物業(yè)，“仁者愛山，智者樂水”，不同的人又有不同的追求，江河湖海山等自然資源豐富的樓盤或大型人造景觀附近的公園物業(yè)、高爾夫物業(yè)等是他們的首選。2、 區(qū)位：價值趨向：喜歡都市里的繁華，盡情享受都市成熟的配套，渴望與更多的人交流；愿意住在都市交通較為優(yōu)越的地區(qū)，這樣與人際交往的成本及生活成本、時間成本也會降低。消費特征：地段論也是開發(fā)商認同的開發(fā)準則之一，在好的地段只要物業(yè)表現(xiàn)尚佳，其銷售都不存在問題；因為人是社會中

6、的人，選擇這樣的樓盤確實在以后的居住中給消費者帶來實惠。消費者選擇在什么地方買房相對固定，但對不同的位置還會有不同偏好；有的人希望居住環(huán)境好一些，有些人希望交通和位置好一些，當然如果在這兩個條件都非常稀缺的地方建房，其在城市各居住區(qū)的價值是不言而喻的。環(huán)境、地段和交通，是消費者較為看重的選房因素，這些因素在消費者心中反映的實際是一個地段概念。良好的地段包含周邊配套（如學校、醫(yī)院、超市、銀行等）、交通通達程度、商業(yè)繁華程度、娛樂設施以及周邊市政配套項目。多次置業(yè)者在購房時對于環(huán)境的考慮較多，一般會優(yōu)先于對于價格的考慮。由于住宅是一個比較復雜的商品，從選址到設計，從施工到銷售再到物業(yè)管理等環(huán)節(jié)會緊

7、緊相扣，發(fā)達國家的住宅部品門類品種多，質(zhì)量高，美國品種達到五六萬種，日本也達二三萬種，我們國內(nèi)有一兩萬種，建成后的住宅也各不相同，消費者對其“心水樓盤”也會有不同的標準。樓盤和其它任何產(chǎn)品一樣，風格化、個性化都是其必經(jīng)的階段。好的建筑形式和風格不僅為樓盤銷售的成功墊定了良好市場基礎，同時也能為城市增添一道道美麗的風景線。有些置業(yè)者認為中國傳統(tǒng)居住環(huán)境追求與自然的和諧統(tǒng)一，希望建筑與環(huán)境更多的體現(xiàn)中國式建筑和園林特色；也有人認為，西方的建筑文化偏向體現(xiàn)建筑的細節(jié)，同時體現(xiàn)更多的人本精神，個人意志。為此仍然有不少消費者喜愛西方的建筑和園林，并且認為與國內(nèi)傳統(tǒng)風格相比，歐美風格更有特色，視覺美感更好

8、。消費者對風格的追捧有時也是不理性的，以廣州為例，樓盤市場曾經(jīng)追捧過港風，流行過歐陸風，原因是人們內(nèi)心十分羨慕和向往國外的優(yōu)越環(huán)境和富裕生活。人們追求港風，并不是因為他們喜歡一梯十戶八戶的居住環(huán)境和寸土必爭的凸窗設計；人們追捧歐陸風也不是因為欣賞羅馬柱的氣派和繁瑣的裝飾。其實是因為港式與歐陸式代表了國外生活的優(yōu)越和富裕，滿足了剛具備了經(jīng)濟條件的國人長久以來的心理追求。風格化究竟是發(fā)自內(nèi)心生命體驗的真誠追求，還是一種生活世界被殖民化的結(jié)果或許，答案只有購房者自己才能說得清楚；或許，連他們自己也說不清楚。消費者選擇偏好之產(chǎn)品比較1、 產(chǎn)品風格：價值趨向：人們在想向居住時是什么樣的房子的時候，各有各

9、的相法，但首先想到的它是什么一種形態(tài)，有些即使是“國際自由人”，也可能在骨子里有一種中國情結(jié)，喜觀純粹的中式建筑；也有些人可能對國外了解很少，但卻對歐美或其它國外建筑風格存夢已久；這與人的審美情趣、生活修養(yǎng)等各方面息息相關。2、 消費特征：開發(fā)商在開發(fā)樓盤時也會絞盡腦汁去設計不同的建筑風格，總是會以“*”為藍本進行傾心打造，滿足消費者對居住夢想的需求；有些消費者對自己不喜歡的建筑風格可能會有抵觸情緒，也有些消費者不希望樓盤有明顯的建筑風格特征。3、 產(chǎn)品行態(tài)：價值趨向：產(chǎn)品形態(tài)有低層、多層、小高層、高層等建筑空間形態(tài)、進一步說有平層、躍層、復式、錯層、帶私家庭院或半地下室等居住空間形態(tài)。每個消

10、費者對建筑空間形態(tài)或居住空間形態(tài)都會有不同的要求。消費特征：消費者會根據(jù)自己喜好來選擇心水樓盤，擁有自己理想的生活空間。4、 產(chǎn)品的質(zhì)和量價值趨向：質(zhì)的方面有產(chǎn)品的檔次，區(qū)位、環(huán)境、交通、配套、園林等物業(yè)外在的綜合素質(zhì)表現(xiàn)，量的方面是指居住面積指標。這些也反映在總價里面，總之消費者會在物業(yè)的各個方面尋求平衡。消費特征：消費者會對同期市場上出現(xiàn)的樓盤進行比較，對各要素進行綜合比較與取舍，做出購買決定。居住的空間形態(tài)和產(chǎn)品的品質(zhì)是判斷居住生活質(zhì)量的核心指標，當然這是以工程質(zhì)量、施工工藝水平、建材安裝為基礎的，雖然我國的住宅產(chǎn)業(yè)這幾年發(fā)展很快，住宅品質(zhì)有了較大的提高，但消費者往往是對建筑質(zhì)量和性能比

11、較關心，建筑質(zhì)量問題在近期是房地產(chǎn)消費者投訴的一個重點。空間布置及尺度感更需以人為本，也是樓盤創(chuàng)新的關鍵，比如萬科在打造其系列住宅項目的實踐過程中，著力拓展居住空間，以體現(xiàn)“空間改變生活”的設計理念，從共有空間、室內(nèi)空間、藝術空間多重空間詮釋新居住空間的概念，力求把建筑的功能性與美感融為一體，滿足居住者的生活需求和精神需求；其中共有空間營造親切鄰里氛圍，室內(nèi)空間完善居住功能，藝術空間拓寬精神領域。物質(zhì)功能及精神需求分析樓盤物質(zhì)功能需求和精神需求對比表1、物質(zhì)功能：特征：物質(zhì)功能需求是居住最基本的需求，反映在居家上是指居住空間的質(zhì)和量兩個方面。消費需求：在住房消費過程中，價格、付款方式、房型、園

12、林規(guī)劃、交通、生活配套等是消費者考慮的物質(zhì)因素。2、精神需求：特征：從“能住就行”到體現(xiàn)“舒適性”，然后才開始注重生活意境、精神需求和人性化，居住的精神需求是讓住宅成為居住者心靈的休憩場所；消費需求：地段、區(qū)域、環(huán)境、管理服務、品位、情趣、社區(qū)、鄰里、審美等文化和精神因素，后者是居住文化特征的研究對象。這個時代的消費已經(jīng)不是完全的物質(zhì)消費，而屬于體驗經(jīng)濟的范疇-為體驗而付出，而不是為單純物質(zhì)需求而付出。老百姓已經(jīng)不滿足于單純的居住功能，對居住空間有了更多的要求。比如住得更舒服一點，生活的空間更有意義一點，精神和文化需求在城市更加突出地表現(xiàn)出來，帶來這些變化的關鍵在于人們對財富的觀念發(fā)生了改變，

13、從物質(zhì)形態(tài)的單一，到今天物質(zhì)與精神并存的多元，物質(zhì)形態(tài)的東西已經(jīng)不是財富中最主要的構(gòu)成，可以說，中國的房地產(chǎn)市場正在從功能消費轉(zhuǎn)向文化消費。購房時消費者主要還是考慮家庭生活和工作的方便，然后才是審美、鄰里交往、社區(qū)文化等精神層面的需求。但是作為二次置業(yè)及多次置業(yè)者這方面的精神需求更加迫切。居住階層分析不同階層消費者分化特征及消費心理分化特征：1. 社區(qū)群體的分化。2. 社區(qū)活動的分化。3. 社區(qū)價值觀念及文化的分化。4. 社區(qū)利益的分化。消費需求：在社區(qū)階層化的張力和引力雙重作用下，居民必然選擇自己所歸屬的社區(qū)居住，社區(qū)也必然走向階層化。處于社區(qū)邊緣的階層成員，其社區(qū)歸屬感和認同感最弱，就會有

14、爭脫的動力；而某一地區(qū)階層聚集形成一定量的時候必然會吸引更多的同階層消費者加入。各階層消費者在選擇居住區(qū)域或居住樓盤時，就會有爭脫的動力；而某一地區(qū)階層聚集形成一定量的時候必然會吸引更多的同階層消費者加入。各階層消費者在選擇居住區(qū)域或居住樓盤時，就會考慮到地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍等相關問題。自改革開放以來，市場經(jīng)歷了多輪優(yōu)勝劣汰，中國的城市社會階層已經(jīng)越來越清晰。在徐曉軍論我國城市社區(qū)的階層化趨勢一文中指出，階層的分化后特征是“階層內(nèi)部趨于平等，而階層間的距離拉大”，相對而言深圳各階層之間的開放精神及社會包容度要比其它大城市大一些，但在社區(qū)中仍會有階層分化現(xiàn)象；比如在深圳的蓮花二村在九十年代居

15、住的3萬多業(yè)主都是工薪階層，但有一部分業(yè)主現(xiàn)在已變成中產(chǎn)階級或有產(chǎn)階級，其選擇高檔次的社區(qū)已成為必然；社會階層的清晰化將帶來房地產(chǎn)開發(fā)思路的改變，“人以群分”的開發(fā)思路將更能迎合市場實際，居住階層較一致的小區(qū)會受到歡迎。除以上分析之外，消費者選房時還與其生活經(jīng)歷及習慣、生活閑暇時間多少、修養(yǎng)情趣、不同城市消費特性、家人的意見及對未來的收入預期等因素有關，房地產(chǎn)業(yè)的初級階段，消費者心理不成熟，比如有專業(yè)知識不夠、易沖動、不知如何保持自己權益等等，開發(fā)商抓住這些個特點，杜撰出某種或時尚或似乎帶有文化品位的某種概念，反復炒作，吸引消費者，屢試不爽。但房子就是房子，消費者會越來越成熟、精明，他們會更加

16、注重規(guī)劃設計、產(chǎn)品質(zhì)量、服務質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、性價比，更加注重房子本身，注重細節(jié)。消費者不會永遠狂熱地為概念暗示而跟風、追求時尚。但隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)的全面進步、消費者在購房時會更趨于理性，這對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也是有益的。二、理想人居之開發(fā)商研究理想人居的探索中國的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展已有20年的時間，正所謂是“居住改變中國”。目前，業(yè)內(nèi)關于住宅開發(fā)建設的探索可以說是百花齊放，探索，是有益的，無論哪一種概念，哪一個創(chuàng)意，在某一個局部，某一個消費群體中，都可能有它的市場。關鍵是，如何把一系列概念和創(chuàng)意有機地融合到我們所開發(fā)的住宅中去，政府和發(fā)展商共同擔當理想人居建造的責任。國家各級政府在住宅產(chǎn)業(yè)化方面

17、也在不斷地出臺新的規(guī)范和指導性文件，近期建設部和國家質(zhì)量技術監(jiān)督局推出的住宅性能評定技術標準，技術標準從適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能等方面進行評定，住宅性能按照評定得分劃分為A、B、C三個級別，其中A級住宅為性能好的住宅；B級住宅為性能達不到A級但還可以居住的住宅；C級住宅為不適宜居住的住宅。A級住宅按照得分由低到高分為1A（A）、2A（AA）、3A（AAA）三個級別。中國住宅產(chǎn)業(yè)商會出臺的中國生態(tài)住宅技術評估手冊（2003版）中國低層低密度住宅規(guī)劃設計要點與建筑體系，對生態(tài)住宅和低密度住宅進行合理的規(guī)范。同時國家也在推行住宅產(chǎn)業(yè)化中的樣板工程，從1999年4月建設部實施的

18、國家康居示范工程集中體現(xiàn)了住宅現(xiàn)代化的發(fā)展方向，顯示當代住宅產(chǎn)業(yè)中的科學技術成果。要求把先進適用的成套技術加以集成，應用于示范工程中，以加速對傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)的更新改造。在國家康居示范工程建設技術要點中提出了7個轉(zhuǎn)向反映出產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)涵。（1）住宅科研應轉(zhuǎn)向系統(tǒng)的創(chuàng)新研究和開發(fā)。（2）住宅技術應轉(zhuǎn)向成技術的優(yōu)化，集成，推廣和應用。（3）住宅技術應轉(zhuǎn)向標準化設計，系列化開發(fā)，集約化生產(chǎn)，商品化配套供應。（4）住宅建造應轉(zhuǎn)向工業(yè)化生產(chǎn)，裝配化施工。（5）住宅綜合質(zhì)量（從設計，施工，管理等）應轉(zhuǎn)向規(guī)范化的系統(tǒng)控制管理。（6）住宅性能轉(zhuǎn)向工業(yè)化生產(chǎn)，裝配化施工。（7）住宅物業(yè)管理應轉(zhuǎn)向智能化的信息管理系統(tǒng)。

19、國家康居示范工程要求率先實施商品住宅性能認定制度。顯然，國家康居示范工程不同于安居工程，小區(qū)試點工程和小康型示范工程。它是依托產(chǎn)業(yè)化的平臺，建造的換代住宅，是最有實際內(nèi)容，最具競爭力的。目前，建設中的二十多個示范區(qū)，已在當?shù)禺a(chǎn)生影響，廣大購房者真正感受到了示范的魅力及價值所在。今后住宅的建設必須設置在一個更新?lián)Q代的基準平臺上，而這個平臺是以產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化為基石搭建的。用產(chǎn)業(yè)化的方式建造換代住宅，才能迎合市場，才能形成最實際的賣點，才能引導未來的住宅消費潮流。有遠見的開發(fā)商已經(jīng)開始從歷史的、社會的、人文的、可持續(xù)發(fā)展的角度，嚴格審視我們的住宅新項目。這種責任感始于以挑剔的目光看待自身的作為，旨在努力

20、創(chuàng)造一處讓大家喜愛的家。以下可以從萬科地產(chǎn)對居住區(qū)的認識看到開發(fā)商對理想人居的探索過程：A、萬科設計機構(gòu)的演變1994年深圳地產(chǎn)萬創(chuàng)成立1999年建筑研究中心成立2000年集團設計工程部成立2001年集團規(guī)劃設計部成立2003年集團項目管理中心集團標準化中心成立2004年區(qū)域設計中心成立集團產(chǎn)業(yè)化中心、產(chǎn)品創(chuàng)新中心成立B、萬科居住觀的形成萬科認為，居住區(qū)不僅僅是規(guī)劃師、建筑師的創(chuàng)作，居住區(qū)也是城市空間的組成部分，是居民生活和使用的空間；居住區(qū)的開發(fā)不是開發(fā)商的游戲。萬科對居住區(qū)的探索是從無“居住觀”到有“居住觀”的過程，萬科地產(chǎn)從理論課題研究、項目實踐總結(jié)、實踐轉(zhuǎn)化三種途徑對居住區(qū)進行研究總結(jié)

21、。萬科提倡一種開放的居住社區(qū)，這種社區(qū)不僅注重業(yè)主的感覺，也參與城的營造，萬科地產(chǎn)對居住區(qū)的理解有區(qū)域、住區(qū)、院落三個層面，形成一整套觀點體系。C、萬科的技術觀萬科在長期開發(fā)中也行成居住區(qū)開發(fā)的技術觀，生態(tài)住宅是萬科推崇的典范，萬科的目標是形成萬科生態(tài)住宅標準，讓實實在在的生態(tài)全面走進萬科住宅。通過住宅物理標準、節(jié)能標準、水環(huán)境標準三個方面進行理論總結(jié)和實踐。D、萬科的標準化住宅的標準化就是建立一個行業(yè)產(chǎn)品的基準平臺。標準化的形成是一種基于客戶行為的標準化產(chǎn)品，萬科將客戶作為產(chǎn)品決策的第一要素，建立了以設計標準化為主導的房地產(chǎn)開發(fā)標準化過程。萬科以客戶為參數(shù)，產(chǎn)品是標的，以建筑研究中心為核心完

22、成產(chǎn)品創(chuàng)新工作。地產(chǎn)開發(fā)模式分析一個住宅項目不可能將所有的客戶一網(wǎng)打盡，同樣，每個地產(chǎn)商也很難將所有的客戶一網(wǎng)打盡，因此中國所有的發(fā)展商都在以某一類客戶服務為主，在多年的開發(fā)過程中自覺不自覺地選擇了自己的客戶群，形成了各個企業(yè)自身的產(chǎn)品符號，讓人看過之后就知道某個開發(fā)商的作品；某一類消費者也會對品牌開發(fā)商產(chǎn)生好感，對其開發(fā)的樓盤情有獨鐘，這樣就形成了一種成熟的某類地產(chǎn)開發(fā)模式。開發(fā)商：陽光100主要客戶群體：城市新興白領客戶心理：白領至少有幾個方面的共性：向往、推崇并致力找尋的品位的生活方式；有較高層次的審美情趣和開放的視野；在注重居住的物質(zhì)享受同時，對建筑本身的個性張揚和文化訴求也較為嚴重。

23、產(chǎn)品特征：一是項目規(guī)劃和產(chǎn)品設計，必須與城市友好，與自然和諧，與當?shù)匚幕诤?；二是無論建公建和私宅，都要注重外觀藝術；三是營造城市街區(qū)，讓建筑超載居住功能，使用功能，給年輕白領以歸屬感和身份感，甚至要求每個小區(qū)必須有符號意義的標志性建筑，有高雅的公共活動空間，以及整個群落的精神中心。開發(fā)模式：在強調(diào)產(chǎn)品的總體路線和統(tǒng)一風格的同時，還強調(diào)個體的原創(chuàng)性差異化，設計費用較高。地產(chǎn)理念：當今中國社會的一個顯著特征，就是城市人口年輕化，經(jīng)濟年輕化，財富年輕化。因此，陽光100最基本的思路就是聚焦客戶群緊緊圍繞城市新興白領所在的、迅速擴大的市場層面做文章。企業(yè)愿景：為年輕的中國，為中國的青年開發(fā)業(yè)績：5年

24、來，陽光100足跡遍及8個城市，共開發(fā)項目10余個，每年新增開發(fā)面積達100萬平方米。開發(fā)商：萬科地產(chǎn)主要客戶群體：城市白領階層客戶心理：客戶更注重精神層面的需求，追求一種與自己身份相符合的生活方式。產(chǎn)品特征：“四季花城”系列產(chǎn)品占萬科開發(fā)樓盤規(guī)模的80%以上，以低密度多層住宅為主，形成一個大規(guī)模的歐洲風情小鎮(zhèn)形象的大規(guī)模居住社區(qū)。開發(fā)模式：“模塊化”企業(yè)運作，從流程和成果兩個方面建立跨區(qū)域的設計工作標準，同時提高了采購和施工的效率，降低了開發(fā)成本。地產(chǎn)理念：面向新經(jīng)濟，觀注普通人企業(yè)愿景：建筑無限生活開發(fā)業(yè)績：萬科率先在全國范圍內(nèi)進行大規(guī)模的住宅區(qū)開發(fā)，建立了中國第一個全國性的品牌，20年來

25、在全國18個中心城市，成就了40000多個家庭的居住夢想。開發(fā)商：萬通地產(chǎn)主要客戶群體：城市高端客戶客戶心理：高端客戶希望自己被尊重，消費時品牌意識比較強。產(chǎn)品特征：專門提供高端公寓和住宅，倡導專業(yè)化和個性化。開發(fā)模式：在高端產(chǎn)品開發(fā)中不斷探索，近年來萬通筑屋個性化定制服務，為客戶提供了具有國際領先水平的房屋消費品，地產(chǎn)理念：創(chuàng)新一步，領先一步企業(yè)愿景：創(chuàng)造最具價值的生活空間開發(fā)業(yè)績：陸續(xù)開發(fā)了萬泉新新家園、亞運新新家園、龍山新新小鎮(zhèn)和新城國際等知名高檔住宅項目。開發(fā)商：碧桂園主要客戶群體：廣東省先富起來的部分農(nóng)民及香港客戶客戶心理：客戶比較注重樓盤物質(zhì)層次的追求，比較講究居住氣派。產(chǎn)品特征：產(chǎn)品風格等方面貼近客戶，講求居住的面子和排場，所以其廣告語是“你一個五星級的家”，有錢人就住碧桂園。開發(fā)模式：在強勢品牌帶動下的規(guī)?；a(chǎn)和規(guī)模化營銷，開發(fā)時較注重教育設施配套，區(qū)域開發(fā)受到限制，目前主要集中在珠江三角洲地區(qū)的主要城市。地產(chǎn)理念：產(chǎn)品物美價廉企業(yè)愿景：