房地產(chǎn)制度與政策概述課件

1、第二章 房地產(chǎn)制度與政策概述第一節(jié) 房地產(chǎn)概述第二節(jié) 住房制度改革第三節(jié) 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策第一節(jié) 房地產(chǎn)概述 一、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物,包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。房產(chǎn) 建筑在土地上的各種房屋,包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、辦公用房等以及其相應(yīng)的權(quán)利地產(chǎn) 土地(含水面、海域)及其上下的一定空間(包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施和道路等)以及相應(yīng)的權(quán)利。二、房地產(chǎn)業(yè) 是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理的行業(yè),包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中,房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè),是為生產(chǎn)和生活服

2、務(wù)的部門。三、房地產(chǎn)法的淵源憲法法律行政法規(guī)部門規(guī)章地方法規(guī)地方性法規(guī)高級(jí)人民法院的司法解釋憲法具有最高的法律效力,一切法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不得同憲法相抵觸。行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。地方性法規(guī)的效力高于本級(jí)和下級(jí)地方政府規(guī)章。部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間具有同等效力,在各自的權(quán)限范圍內(nèi)施行。7.2.1放射性污染的測(cè)量放射性監(jiān)測(cè)方法樣品采集放射性沉降物的采集 沉降物包括干沉降物和濕沉降物,大部分來源于大氣層核爆炸所產(chǎn)生的放射性塵埃,小部分來源于人工放射性微粒。 對(duì)于放射性干沉降物樣品可用水盤法、粘

3、紙法、高罐法采集。 濕沉降物系指隨雨 (雪)降落的沉降物,其采集除上述方法外,常用一種能同時(shí)對(duì)雨水中核素進(jìn)行濃集的采樣器。7.2.1放射性污染的測(cè)量放射性監(jiān)測(cè)方法樣品采集放射性氣溶膠的采集 這種樣品的采集常用濾料阻留采樣法,其原理與大氣中顆粒物的采集相同。其他類型樣品的采集 對(duì)于水體、土壤、生物樣品的采集、制備和保存方法與非放射性樣品所用的方法沒有大的差別。7.2.1放射性污染的測(cè)量放射性監(jiān)測(cè)方法樣品預(yù)處理 預(yù)處理的目的是將樣品處理成適于測(cè)量的狀態(tài),將樣品的欲測(cè)核素轉(zhuǎn)變成適于測(cè)量的形態(tài)并進(jìn)行濃集,以及去除干擾核素。 衰變法 共沉淀法 灰化法 電化學(xué)法 其他預(yù)處理方法7.2.1放射性污染的測(cè)量放

4、射性監(jiān)測(cè)方法環(huán)境中放射性監(jiān)測(cè)水樣的總 放射性活度的測(cè)量水樣的總 放射性活度測(cè)量土壤中總 、總 放射性活度的測(cè)量大氣中氡的測(cè)量大氣中各種形態(tài) 131I的測(cè)量7.2.1放射性污染的測(cè)量放射性監(jiān)測(cè)方法個(gè)人外照射劑量 個(gè)人外照射劑量用佩戴在身體適當(dāng)部位的個(gè)人劑量計(jì)測(cè)量,這是一種能對(duì)放射性輻射進(jìn)行累積劑量測(cè)量的小型、輕便、容易使用的儀器。常用的個(gè)人劑量計(jì)有袖珍電離室、膠片劑量計(jì)、熱釋光體和熒光玻璃。7.2.2放射性污染的評(píng)價(jià)放射源強(qiáng)度對(duì)放射性核素具體測(cè)量的內(nèi)容有放射源強(qiáng)度、半衰期、照射量等。 放射源強(qiáng)度 A 又稱為放射源活度,是指單位時(shí)間內(nèi)發(fā)生核衰變的數(shù)目。 其單位為貝可 (Bq), 1Bq 表示每秒鐘

5、發(fā)生一次核轉(zhuǎn)變。 為衰變常數(shù),是與該種放射性同位素性質(zhì)有關(guān)的常數(shù)。放射源活度等于衰變常數(shù)乘以衰變以后剩余原子核的數(shù)目。7.2.2放射性污染的評(píng)價(jià)半衰期半衰期是指放射性的核素因衰變而減少到原來一半所需的時(shí)間。式中 M 反應(yīng)前原子核質(zhì)量; m 反應(yīng)后原子核質(zhì)量; t 反應(yīng)時(shí)間; T 半衰期。第二節(jié) 住房制度改革 1949年中華人民共和國(guó)成立后,國(guó)家對(duì)城市房地產(chǎn)逐步實(shí)行國(guó)有化的政策。一方面,大量城市房屋經(jīng)過私房社會(huì)主義改造運(yùn)動(dòng)轉(zhuǎn)化為國(guó)有;另一方面,政府和國(guó)營(yíng)企業(yè)又建造大量的住房提供給居民和職工租用,形成了具有中國(guó)特色的公有住宅體系。 一、改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度 新中國(guó)成立后的70年里,公有住宅的總

6、量經(jīng)歷了一個(gè)由小到大、再由大到小的演變過程。新中國(guó)成立初期,私房總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公房總量。城市私房國(guó)有化改造以后,城市公有住宅數(shù)量又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私有住宅。 改革開放以后,國(guó)家確立了住房商品化方針,一方面,大力發(fā)展商品房市場(chǎng);另一方面,積極鼓勵(lì)和支持向職工和居民出售公有住房,私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅數(shù)量。 長(zhǎng)期以來,我國(guó)房屋管理一直采取福利型的行政管理模式,這種管理模式符合當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)住房制度的要求。我國(guó)改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個(gè)特征: 一是住房投資由國(guó)家和國(guó)營(yíng)企業(yè)統(tǒng)包; 二是住房分配采取實(shí)物分配; 三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國(guó)家包修包養(yǎng)制度。二、城鎮(zhèn)住房制度改革 1978年鄧小平同志提出

7、了關(guān)于房改的問題。1980年6月,中共中央、國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱正式宣布將實(shí)行住宅商品化的政策。1986年2月,成立了國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組 ,下設(shè)辦公室,負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)全國(guó)的房改工作。這一時(shí)期的主要特點(diǎn)是針對(duì)傳統(tǒng)住房制度的核心一低租金。1988年1月國(guó)務(wù)院召開了第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議 ,同年2月,國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)印發(fā)了國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案 (國(guó)發(fā)198811號(hào)),標(biāo)志著住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面試點(diǎn)階段。1991年6月,國(guó)務(wù)院頒發(fā)了關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知 (國(guó)發(fā)199130號(hào))。1

8、991年11月,國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見 ,這是城鎮(zhèn)住房制度改革的一個(gè)綱領(lǐng)性文件,這標(biāo)志著城真住房制度改革已從探索和試點(diǎn)階段,進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。1992年2月,國(guó)務(wù)院正式批復(fù)了上海市的住房制度改革方案。上海市住房制度改革方案的實(shí)施對(duì)全國(guó)的房改產(chǎn)生了巨大影響和推動(dòng)作用引起了所謂上海效應(yīng)1994年7月18日國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年,國(guó)務(wù)院發(fā)布了進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知,取消住房實(shí)物分配,開始實(shí)施住房分配貨幣化。房改的基本內(nèi)容可以概括為三改四建“三改”即改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制

9、下的福利性的舊體制,包括:改變住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制為國(guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制;改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制;改變住房實(shí)物福利分配的方式為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式。四建”即建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度,包括:建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系;建立住房公積金制度;發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn),建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系;建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房屋維修、管理市場(chǎng)。1998年7月3日發(fā)布國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一城制度改革加快住房建設(shè)的通知 (國(guó)

10、發(fā)199823號(hào)) ,宣布從1998年下半年開始全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配,實(shí)行住房分配貨幣化。1998年7月3日發(fā)布國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一城制度改革加快住房建設(shè)的通知 (國(guó)發(fā)199823號(hào)) ,宣布從1998年下半年開始全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配,實(shí)行住房分配貨幣化。新的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是:1.停止住房實(shí)物分配,實(shí)行住房分配貨幣化;2.建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系;3.繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革,培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng);4.采取扶持政策,加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè);5.發(fā)展住房金融;6.加強(qiáng)住房物業(yè)管理。 房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā),配套建設(shè)開發(fā)”規(guī)模的綜

11、合開發(fā)模式。綜合開發(fā)后的住宅小區(qū)呈現(xiàn)的三個(gè)特點(diǎn) 數(shù)量多 規(guī)模大 建筑水平與配套設(shè)施設(shè)備得到突破性提升三、住房保障制度 目前,我國(guó)在以廉租住房制度、經(jīng)濟(jì)適用住房制度和公共租賃住房為主要內(nèi)容的基本住房保障制度框架基礎(chǔ)上,推進(jìn)公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行,探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房,并通過棚戶區(qū)改造等方式,積極改善其他住房困難群體的居住條件。四、公共租賃住房管理 (一)公共租賃住房的概念 根據(jù)公共租賃住房管理辦法第三條的解釋,公共租賃住房,是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平,面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房。(二)申請(qǐng)公共租賃住房的條件

12、申請(qǐng)公共租賃住房,應(yīng)當(dāng)符合以下條件; 在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 收人、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。 申請(qǐng)人為外來務(wù)工人員的,在本地穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到規(guī)定年限 具體條件由直轄市和市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定,報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施并向社會(huì)公布。(三)公共租賃住房輪候和配租1.公共租賃住房輪候?qū)ο蟮拇_定 市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門,對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。2.公共租賃住房輪候期 直轄市和市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和公共租賃住房需求,合理確定公共租賃住房輪候期,報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施并向社會(huì)公布,輪候期一般不超過

13、5年。3.公共租賃住房配租方案公共租賃住房房源確定后、市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)制定配租方案并向社會(huì)公布。(四)公共租賃住房的租賃合同 省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)(住房保障)主管部門應(yīng)當(dāng)制定公共租住房租賃合同示范文本。 公共租賃住房租賃期限一般不超過5年。(五)公共租賃住房的使用 公共租賃住房的所有權(quán)人及其委托的運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)公共租賃住房及其配套設(shè)施的身修養(yǎng)護(hù),確保公共租賃住房的正常使用。 政府投資的公共租賃住房維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要通過公共租賃住房租金收入以及配套商業(yè)務(wù)設(shè)施租金收入解決,不足部分由財(cái)政預(yù)算安排解決;社會(huì)力量投資建設(shè)的公共租賃住房修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由所有權(quán)人及其委托

14、的運(yùn)營(yíng)單位承擔(dān) 公共租賃住房的所有權(quán)人及其委托的運(yùn)營(yíng)單位不得改變公共租賃住房的保障性住房性質(zhì)、用途及其配套設(shè)施的規(guī)劃用途。（六）公共租賃住房的租金 公共租賃住房租賃合同約定的租金數(shù)額,應(yīng)當(dāng)根據(jù)市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)的公共租賃房租金標(biāo)準(zhǔn)確定。(七)公共租賃住房承租人的禁止行為 承租人不得擅自裝修所承租公共租賃住房。確需裝修的,應(yīng)當(dāng)取得公共租賃住房的所權(quán)人或其委托的運(yùn)營(yíng)單位同意。 承租人拒不退回公共租賃住房的,市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期退回:逾期不退回的,市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。（八）公共租賃住房的騰退 承租人累計(jì)6個(gè)月以上拖欠租金的,應(yīng)當(dāng)騰

15、退所承租的公共租賃住房;拒不騰退的,公共租賃住房的所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營(yíng)單位可以向人民法院提起訴訟,要求承租人騰退公共租賃住房。承租人有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)騰退公共租賃住房; 提出續(xù)租申請(qǐng)但經(jīng)審核不符合續(xù)租條件的。 租賃期內(nèi),通過購(gòu)買、受贈(zèng)、繼承等方式獲得其他住房并不再符合公共租賃住房配租條件的。 租賃期內(nèi),承租或者承購(gòu)其他保障性住房的。五、住房公積金制度 住房公積金制度是指由職工所在的國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)以及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及職工個(gè)人繳納并長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄一定的住房公積金,用以日后支付職工家庭購(gòu)買或自建自住住房、私房翻修等住房費(fèi)用的制度。 2019年3

16、月24日(國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定)對(duì)住房公積金管理?xiàng)l例進(jìn)行了修訂，進(jìn)一步簡(jiǎn)化了辦理住房公積金的相關(guān)手續(xù)。住房公積金實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督。 職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金,屬于職工個(gè)人所有。住房公積金繳存 國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體及其在職職工都應(yīng)按月繳存住房公積金。 有條件的地方,城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員,單位和職工可繳存住房公積金;城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)人員可申請(qǐng)繳存住房公積金。 職工繳存的住房公積金和單位為職工

17、繳存的住房公積金,全部納入職工個(gè)人賬戶。繳存基數(shù)是職工本人上一年度月平均工資,原則上不應(yīng)超過職工工作地所在城市統(tǒng)計(jì)部門公布的上一年度職工月平均工資的2或3倍。繳存基數(shù)每年調(diào)整一次。 繳存比例是指職工個(gè)人和單位繳存住房公積金的數(shù)額占職工上一年度月平均工資的比例。單位和個(gè)人的繳存比例不低于5%,原則上不高于12%,具體繳存比例由住房公積金管委會(huì)擬訂,經(jīng)本級(jí)人民政府審核后,報(bào)省自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。第三節(jié) 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段,從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo),監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)

18、業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。一、19931996年 19931996年,我國(guó)第一次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。二、1998-2002年 1998-2002年,促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),核心是房改。三、2003-2005年 2003-2005年,確立房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。四、2005-2007年 2005-2007年,調(diào)控以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主要任務(wù)。五、2008-2010年 2008-2010年、調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。 2008年上半年“適度從第”改“從緊”，下半年界金融危機(jī)的影響擴(kuò)大,央行宣布“雙率”齊降，“從緊”向“適度寬松”轉(zhuǎn)變。2009年,調(diào)控由“去庫存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按钆菽?010年第一季度、房市神話繼續(xù)上演,房?jī)r(jià)持續(xù)攀高。六、2011-2013年 2011-2013年,調(diào)控反復(fù)。七、2014年以來（一)去庫存 2014年,全國(guó)各地尤其是眾多二三線城市均面臨樓市較大的庫存壓力。（二）住房轉(zhuǎn)讓限制從2