房地產(chǎn)項目投資分析課件

1、 房地產(chǎn)項目投資分析 第一講 緒論 第二講 項目投資策劃與 投資環(huán)境評價 第三講 項目投資風(fēng)險 第四講 項目控制 第一講 緒論 項目與項目周期 房地產(chǎn)項目（一）項目與項目周期 1. 項目的定義 （1）項目的本質(zhì)特征 是一系列工作的組合 是一種必須完成的、臨時性的、有限的任務(wù)過程 具有特定的目標(biāo) 必定在一定的約束條件下進(jìn)行 必然消耗或占用一定的資源（2）項目的定義：在一定的約束條件下，具有明確目標(biāo)的一次性任務(wù)或事項。 2、項目的周期（項目壽命期） 項目從開始到結(jié)束的壽命周期, 是項目工作在時序上的安排。項目周期一般劃分為三大階段。 （1）投資前期：從項目設(shè)想到項目投資實施前的一段時期，其主要內(nèi)容

2、有： 市場調(diào)查、 投資機會研究、項目建議 投資方案策劃、投資方案可行性研究 項目評估、項目決策 （2） 投資實施期：項目投資決策后到項目完成交付使用的一段時期，其主要內(nèi)容有： 項目設(shè)計、施工建設(shè)（發(fā)包）管理 設(shè)備采購、安裝、竣工驗收 市場推廣、市場營銷 （3）經(jīng)營使用期：從項目交付使用到經(jīng)濟壽命終了（或?qū)崿F(xiàn)投資回收）后的一段時期，其主要內(nèi)容有： 生產(chǎn)經(jīng)營、設(shè)施管理 租賃經(jīng)營、物業(yè)管理 營銷促銷（二）項目管理（1）項目管理的定義：在項目活動過程中，為實現(xiàn)項目目標(biāo)而運用知識、技能、工具、技術(shù)和經(jīng)驗對項目實施的策劃、計劃、指揮、協(xié)調(diào)和控制過程。 （2）項目管理的內(nèi)涵 DM - 開發(fā)管理Develop

3、ment ManagementPM 項目管理（建設(shè)管理）Project ManajementFM 設(shè)施管理.物業(yè)管理Facility Management項目前期項目實施期 準(zhǔn)備 設(shè)計 施工項目使用期 運營商FM 開發(fā)商DMPM 設(shè)計方PM 承包商PM 供應(yīng)商PM投資商DMPMFM 施 工 階 段 設(shè) 計 階 段 工 程 建 設(shè) 監(jiān) 理 項 目 管 理 項 目 全 壽 命 管 理 使 用 階 段物業(yè)管理 項 目 建 設(shè) 的 全 過 程 管 理 決 策 階 段項目前期策劃與管理項目構(gòu)思和設(shè)想決策開始實施項目完成開始運營報廢拆除運營階段實施階段決策階段項目管理PM開發(fā)管理DM物業(yè)管理FM 保修期(

4、1-2 年)DM、PM、FM 和 LM的時間范圍FM LMLM（三）房地產(chǎn)項目1、房地產(chǎn)項目的主要類型 （1）土地： 舊城區(qū)的二次開發(fā). 新區(qū)開發(fā) （2）住宅 按經(jīng)營性質(zhì)分類：銷售型住宅、租賃性住宅 按建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分類：普通住宅、公寓式住宅、別墅 （3）辦公樓宇（寫字樓） （4）旅店、酒樓、商場 （5）工業(yè)廠房、倉庫、停車廠 （6）休閑物業(yè)：健身房、游樂場、活動中心、劇院、電影院、網(wǎng)球場、高爾夫球常等 （7）特種物業(yè)：車站、碼頭等 2、房地產(chǎn)項目投資的主要特性（1）前期策劃十分重要（不可移動性）（2）與法規(guī)關(guān)系十分密切（3）依賴金融的參與與支持（4）投資周期長，投資風(fēng)險大（5）涉及面廣，投資運作復(fù)

5、雜（6）制約因素多，入世門檻高（7）與市場關(guān)系極大（8）與環(huán)境關(guān)系密切 第二講 項目投資策劃與投資環(huán)境評價策劃與房地產(chǎn)項目策劃項目投資方案投資環(huán)境評價（一）策劃與房地產(chǎn)項目策劃 1、策劃：為了實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，借助科學(xué)方法，系統(tǒng)方法和創(chuàng)造性思維，進(jìn)行環(huán)境分析，優(yōu)化資源配置的調(diào)查、研究、分析、創(chuàng)意，設(shè)計并制定計劃與行動方案的過程。 （1）策劃是一個過程 （2）策劃是一個創(chuàng)造性的活動 （3）策劃是具有前瞻性的理性行為 （4）策劃是對未來事件的系統(tǒng)安排 （5）策劃是一門藝術(shù) 2、項目策劃：項目策劃是指以項目實施方案為核心的，全面的、綜合的調(diào)查研究、項目構(gòu)思、項目創(chuàng)意、計劃編制、技術(shù)經(jīng)濟分析與效益評價工

6、作。 （1）立足于市場和環(huán)境分析 （2）目的在于編制切實可行的項目實施方案 （3）是以方案為核心的反復(fù)論證、反復(fù)調(diào)整、不斷優(yōu)化的過程 （4）靈魂在于市場定位與賣點設(shè)計 （5）生命力是創(chuàng)意、構(gòu)思 3 .房地產(chǎn)項目投資策劃 投資機會研究：依據(jù)市場信息，尋找投資機會 一般投資機會研究 具體項目投資機會研究 投資方案構(gòu)思：項目市場定位及方案（初步）計劃的創(chuàng)造性活動（消費群體、價格、規(guī)劃設(shè)計要點、配套設(shè)施、建筑風(fēng)格、賣點設(shè)計、創(chuàng)意設(shè)計等等）。 項目規(guī)劃、目標(biāo)設(shè)計：項目計劃經(jīng)濟指標(biāo)的確定及項目平面、立面的布置和安排。 投資方案策劃：項目投資經(jīng)營方案、開發(fā)建設(shè)方案、市場營銷方案的計劃。 可行性研究：項目規(guī)劃

7、設(shè)計方案、投資經(jīng)營方案、開發(fā)建設(shè)方案的技術(shù)經(jīng)濟論證及方案調(diào)整優(yōu)化過程。 評價決策：對項目方案及可行性研究結(jié)論所作的評價，對項目投資方案作出決策。（二）項目投資方案 項目投資方案：由項目規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)建設(shè)方案、投資經(jīng)營方案構(gòu)成的關(guān)于項目計劃體系的具體安排。 1. 項目投資方案體系 項目規(guī)劃設(shè)計方案 項目開發(fā)建設(shè)方案 項目投資經(jīng)營方案 （1）項目規(guī)劃設(shè)計方案 項目規(guī)劃方案 建筑設(shè)計方案 公建（配套）設(shè)施的單項設(shè)計方案 （2）項目開發(fā)建設(shè)方案 拆遷安置方案、工程承包及施工方案 工程監(jiān)理方案、工程進(jìn)度計劃 工程質(zhì)量計劃、設(shè)備材料計劃 施工組織計劃、項目控制方案 （3）項目投資經(jīng)營方案 項目投資方案

8、 項目融資方案 項目經(jīng)營方案 項目營銷方案2. 項目投資計劃的編制（1）項目投資計劃的編制程序計劃平衡與調(diào)整進(jìn)度計劃投資估算經(jīng)營方案市場定位項目構(gòu)思投資計劃融資計劃收益計劃財務(wù)分析與評價營銷計劃招標(biāo)計劃監(jiān)理計劃施工計劃質(zhì)量計劃市場分析與研究 （2）常用計劃編制方法 網(wǎng)絡(luò)計劃法：利用網(wǎng)絡(luò)關(guān)系來描述項目計劃內(nèi)容的一種計劃方法。 單代號網(wǎng)絡(luò)圖：由節(jié)點表示活動，節(jié)點間帶箭頭的短線代表活動間的邏輯關(guān)系 雙代號網(wǎng)絡(luò)圖：由節(jié)點間帶箭頭的短線代表活動，由節(jié)點描述活動間的邏輯關(guān)系。 單代號網(wǎng)絡(luò)圖：由節(jié)點表示活動，節(jié)點間帶箭頭的短線代表活動間的邏輯關(guān)系 活動：A、B、C、D、E 雙代號網(wǎng)絡(luò)圖：由節(jié)點間帶箭頭的短線

9、代表活動，由節(jié)點描述活動間的邏輯關(guān)系。 活動：AB、BC、BD、DC、CE案例：某一工程項目基礎(chǔ)施工計劃圖 橫 道 圖 網(wǎng) 絡(luò) 圖 （三） 項目投資環(huán)境評價1.投資環(huán)境：擬投資地區(qū)在一定時期內(nèi)所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。（1）投資環(huán)境要素的分類 按要素存在的物質(zhì)形態(tài)分類： 硬環(huán)境：影響項目投資的各種外部物質(zhì)條件 軟環(huán)境：影響項目投資的各種社 會經(jīng)濟文化條件 按要素存在的范圍分類 : 宏觀投資環(huán)境：國家、地區(qū)投資環(huán)境 中觀投資環(huán)境：地區(qū)、行業(yè)投資環(huán)境 微觀投資環(huán)境：地塊周邊及地塊投資環(huán)境 按要素的內(nèi)容分類 : 社會環(huán)境 政治環(huán)境 法律環(huán)境 自然環(huán)境 文化環(huán)境 基礎(chǔ)設(shè)施

10、環(huán)境 經(jīng)濟環(huán)境（二）房地產(chǎn)項目投資環(huán)境要素 社會秩序 硬件 社會服務(wù) 態(tài)度 社會信譽 效率 1. 社會政治環(huán)境 決策民主性 社會制度 管理透明度 行政效率 廉潔性 法規(guī)的完備性 2、法律環(huán)境 法制的穩(wěn)定性 執(zhí)法的公正性 風(fēng)俗習(xí)慣 3、文化環(huán)境 價值觀念 教育水準(zhǔn) 國民生產(chǎn)總值 國民經(jīng)濟 國民經(jīng)濟增長率 通貨膨脹 居民收入 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 居民消費 存款余額 消費總額 財政政策 經(jīng)濟政策 利率 產(chǎn)業(yè)政策 市場吸納量 經(jīng)濟環(huán)境 市場供應(yīng)量 市場環(huán)境 市場購買力 市場價格 同類樓盤分布 競爭 同類樓盤入市時間 競爭者實力 融資渠道 資金 融資成本 營銷成本 財務(wù)環(huán)境 成本 稅費 同類項目社會平均盈利水

11、平 利潤 盈利水平 人力 土地 資源環(huán)境 原材料 能源 距商業(yè)中心距離 地理位置 距醫(yī)院、學(xué)校距離 距機場、車站距離 地質(zhì)地貌 自然環(huán)境 植被 自然風(fēng)光 山脈 河流 氣候 道路及交通 能源環(huán)境 基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 給排水管網(wǎng) 通訊設(shè)施 電力配備 2. 項目投資環(huán)境評價 （1）評價原則 系統(tǒng)性原則 比較性原則 時效性原則 定性分析與定量分析相結(jié)合的原則 實事求是、尊重客觀規(guī)律的原則 全面分析、突出重點的原則 （2）常用評價方法 等級尺度法 多因素和關(guān)鍵因素評估法 綜合評價法： 評定主要影響因素 建立層次結(jié)構(gòu)模型 由相對重要性評價建立判斷矩陣 求解判斷矩陣特征向量：同層間單權(quán)重系數(shù)最大特征根：一致性檢驗

12、指標(biāo)（C、Z0.1） 由層間遞歸運算確定各因素組合權(quán)重系數(shù)Wj 聘請專家對各因素狀況按優(yōu)、良、中、差四級進(jìn)行分類判定 按下式進(jìn)行各環(huán)境因素計分統(tǒng)計式中： ：評優(yōu)的百分比； ：評中的百分比 ：評良的百分比； ：評差的百比 按各因素組合權(quán)重系數(shù) 及統(tǒng)計計分 計算項目投資環(huán)境綜合得分。 按各項目投資環(huán)境綜合得分進(jìn)行排序與評價。第三講 項目投資風(fēng)險 項目投資風(fēng)險 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險（一）項目投資風(fēng)險概述 1. 投資風(fēng)險的定義：項目投資效果的實際值偏離其期望值的程度。 2. 投資風(fēng)險的分類：按投資對象的差異分為： 債券投資風(fēng)險 建設(shè)項目投資風(fēng)險 股票投資風(fēng)險 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險等 按投資風(fēng)險的內(nèi)涵分為

13、經(jīng)營風(fēng)險：經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營策略帶來的風(fēng)險 財務(wù)風(fēng)險：資金、債務(wù)帶來的風(fēng)險 市場風(fēng)虛：市場供求關(guān)系、市場需求、資源條件的風(fēng)險 政治風(fēng)險：政治局勢、政策風(fēng)險 社會風(fēng)險：社會穩(wěn)定性、社會矛盾、社會評價、社會關(guān)系帶來的風(fēng)險等等 3. 投資風(fēng)險的度量 投資風(fēng)險的度量有兩重內(nèi)涵，其一是風(fēng)險危害的程度，即風(fēng)險損失的大小；其二是風(fēng)險發(fā)生的概率，即風(fēng)險發(fā)生可能性的大小。因而，投資風(fēng)險的度量分為風(fēng)險損失強度和投資風(fēng)險分布兩類。 （1）投資風(fēng)險損失強度：由于風(fēng)險的存在使投資者可能遭受的最大損失在直接投資總額中所占有的比例。 （2）投資風(fēng)險分布：由于投資收益率分布的離散程度來描述的風(fēng)險發(fā)生可能性大小。 式中：Q：投資收

14、益率標(biāo)準(zhǔn)偏差 ：狀態(tài)i的發(fā)生概率 ：狀態(tài)I的投資收益率 N ：狀態(tài)數(shù) ：投資收益率期望值 V ：投資收益率變異系數(shù)（二）房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險因素 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險防范 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險控制 1 .房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險因素 項目投資前期風(fēng)險：投資計劃實施工前項目策劃與研究階段存在的風(fēng)險。 規(guī)劃設(shè)計方案 選址、市場定位、方案決策 開發(fā)經(jīng)營方案 投資融資方案 營銷方案 項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營階段風(fēng)險：項目正式動工到交付使用階段的風(fēng)險。 工期、成本、質(zhì)量、安全、設(shè)備、材料供應(yīng)商、承建商信譽、財務(wù)（資金運作）、合同管理、項目營銷等。 項目經(jīng)營管理及使用階段風(fēng)險：項目竣工交付使用、業(yè)主入住期

15、間的風(fēng)險 業(yè)主糾紛、安全、衛(wèi)生、管理 項目營銷、租賃經(jīng)營 2 .房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險防范 投資風(fēng)險防范的主要策略是風(fēng)險的回避和轉(zhuǎn)移 投資風(fēng)險回避：對風(fēng)險較大的項目，采取放棄原則；或?qū)︼L(fēng)險較大的方案采取放棄的原則。 投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移：采取一定的技術(shù)措施轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險的承擔(dān)者。主要的技術(shù)措施有： 契約、合同形式 財務(wù)責(zé)任形式 保險形式 3. 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險控制 （1）前期策劃階段的投資風(fēng)險控制 把一切不確定因素及其影響程度考慮在評價指標(biāo)中。常見的處理辦法有如下兩類。 風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法：用考慮了風(fēng)險的貼現(xiàn)率來進(jìn)行項目投資效益凈現(xiàn)值（NPV）的計算。K： 風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率i ：基準(zhǔn)貼現(xiàn)率b: 風(fēng)險補償斜率：V：風(fēng)險程度系數(shù)（投資收益率變異系數(shù)） 肯定當(dāng)量法：用一個系數(shù)把有風(fēng)險的現(xiàn)金流量調(diào)整為無風(fēng)險的現(xiàn)金流量，再計算凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)。