房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及法律法規(guī)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)共三十三頁(yè)前言(qin yn)一個(gè)優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)人員，不僅僅是銷(xiāo)售，更是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口；一個(gè)優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)，要具備專(zhuān)業(yè)的知識(shí)、高超(gocho)的銷(xiāo)售技巧、強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)、頑強(qiáng)的意志力、行業(yè)要求等職業(yè)精神；一個(gè)優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)人員，具備專(zhuān)業(yè)的知識(shí)是排在第一位的；我們只有比客戶(hù)更加專(zhuān)業(yè)，才會(huì)讓我們的客戶(hù)更加信服我們，才會(huì)成功的邁出我們走向這個(gè)行業(yè)的第一步。共三十三頁(yè)房地產(chǎn)含義(hny)房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附著物c) 房地產(chǎn)物權(quán)注：房地

2、產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生(yn shn)的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。共三十三頁(yè)房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物；房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別；房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)，提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門(mén)(bmn)，屬第二產(chǎn)業(yè)。共三十三頁(yè)房地產(chǎn)住宅(zhzhi)的層數(shù)劃分的規(guī)定低層住宅(zhzhi)為1-3層多層住宅為4-

3、6層小高層住宅為7-11層中高層住宅為12-16層16層以上為高層住宅40層以上（高度100米）為超高層共三十三頁(yè)房地產(chǎn)類(lèi)型(lixng) 按用途劃分 a) 居住房地產(chǎn) b) 商業(yè)(shngy)房地產(chǎn) c) 旅游房地產(chǎn) d) 工業(yè)房地產(chǎn) e) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)共三十三頁(yè)房地產(chǎn)土地(td)的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書(shū)的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定(gudng)執(zhí)行。 1、居住用地七十年； 2、工業(yè)用地五十年； 3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年； 5、綜合用地或者其他用地五十年。共三十三頁(yè)一、基本規(guī)劃(guhu)術(shù)語(yǔ)住

4、宅用地：住宅建筑基底及其四周合理間距內(nèi)用地（含宅間綠地和宅間小路）的總稱(chēng)。配建設(shè)施：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱(chēng)。間距：前后兩排房屋之間的距離，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定(ydng)間隔距離。公建用地：是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類(lèi)設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵局、居委會(huì)、派出所等用地。共三十三頁(yè)二、住宅(zhzhi)的建筑材料分類(lèi)磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)(jigu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu) 共三十三頁(yè)特點(diǎn)(t

5、din)：磚木結(jié)構(gòu)：這類(lèi)房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠(chǎng)房，是目前廣泛(gungfn)采用的一種結(jié)構(gòu)形式。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱(chēng)框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。 鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼

6、材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。共三十三頁(yè)框架結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)(jigu)框剪結(jié)構(gòu)三、按住宅的建筑(jinzh)結(jié)構(gòu)分類(lèi)共三十三頁(yè)1、框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱，再用輕質(zhì)板材填充物（膨脹珍珠巖、浮石等）隔墻分戶(hù)裝配而成的住宅。優(yōu)點(diǎn)：可自由分割，組成靈活的使用空間缺點(diǎn)(qudin)：抗震性能差，不宜家具布置和裝修四、按住宅的建筑(jinzh)結(jié)構(gòu)分類(lèi)共三十三頁(yè)2、剪力墻結(jié)構(gòu)(jigu)剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱(lin zh)，以鋼筋混凝土墻板來(lái)承受來(lái)自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。 特點(diǎn)：剛度大、空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，

7、便于室內(nèi)布置，方便使用。是高層住宅最為廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式，具有良好的抗?fàn)幮阅?，不足之處在于結(jié)構(gòu)自重大。共三十三頁(yè)3、框剪結(jié)構(gòu)(jigu)框剪結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱(chēng)框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿(mǎn)足不同建筑功能的需求，同時(shí)又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。特點(diǎn)：一般樓梯間和電梯間是剪力墻， 其余是框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較多，可 以方便住戶(hù)更改房間?，F(xiàn)在一般二十幾 層的住宅樓都是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，相對(duì) 于全剪力墻結(jié)構(gòu)節(jié)約成本，又方便住戶(hù)。 不過(guò)如果樓層過(guò)高，或者當(dāng)?shù)?dngd)有特殊抗震 要求的話(huà)，就要用全剪力墻結(jié)構(gòu)，或者鋼 結(jié)構(gòu)。共三十三頁(yè)五、商

8、品房銷(xiāo)售(xioshu)名詞解釋樓花：最早源于香港，是指未完工的在建物。期房：是指開(kāi)發(fā)商從取得(qd)商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得(qd)房產(chǎn)證為止，所出售商品房為期房。現(xiàn)房：消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已取得商品房竣工驗(yàn)收備案證明的商品房。標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住宅樓層。毛坯房：指住宅在交房時(shí)未經(jīng)裝飾，僅是完成土建、水電等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房頂僅抹灰層，預(yù)留水、氣管道。復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房（1.2米的夾層）。共三十三頁(yè)躍層式商品房：由上、下兩層（兩層均為標(biāo)準(zhǔn)層高）樓面、臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及

9、其他輔助用房，并采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。錯(cuò)層式商品房：戶(hù)內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)處有樓梯連接。商住住宅：是soho(小型家庭辦公場(chǎng)所)住宅概念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入了寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，居住的同時(shí)又能辦公的住宅形式。聯(lián)排別墅：其原始意義上是鄉(xiāng)村別墅，現(xiàn)指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。會(huì)所：以所在業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)(yl)服務(wù)設(shè)施。（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球館、保齡球館、健身房、餐廳、酒吧、咖啡廳等服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開(kāi)放）。共三十三頁(yè)外飄窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面為玻璃(b l)，從而使人們擁

10、有更廣闊的視野，更大限度的感受自然；通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。（面積計(jì)算方法）中空玻璃：傳統(tǒng)單玻門(mén)窗的革新，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（惰性氣體）狀態(tài)，故稱(chēng)“中空玻璃”。陽(yáng)臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物、儲(chǔ)存的空間。露臺(tái)：住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積較大，非封閉結(jié)構(gòu)或上面沒(méi)有屋頂，所以稱(chēng)露臺(tái)。玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。其作用為功能過(guò)渡或增加居室的私密性。共三十三頁(yè)開(kāi)間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線(xiàn)到另一面墻的定位軸線(xiàn)之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵蛔匀?/p>

11、間寬度而言，故稱(chēng)開(kāi)間。進(jìn)深：住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，指一間獨(dú)立房屋或一幢居住(jzh)建筑內(nèi)從前墻的定位軸線(xiàn)到后墻的定位軸線(xiàn)之間的實(shí)際長(zhǎng)度。層高：下層地板面到上層樓板上表面之間的豎向尺寸。凈高：下層地板面到上層樓板下表面之間的垂線(xiàn)距離。 （凈高 層高樓板厚度）共三十三頁(yè)六、房屋(fngw)面積術(shù)語(yǔ)房屋使用面積（套內(nèi)使用面積）：住宅中以戶(hù)為單位的分戶(hù)門(mén)內(nèi)全部可供使用的空間面積，住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線(xiàn)計(jì)算，包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、地下室、夾層、閣樓等面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)者依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋預(yù)測(cè)面積：主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工

12、的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷(xiāo)售的面積依據(jù)（合同約定面積）。房屋實(shí)測(cè)面積：指商品房竣工驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)樓宇進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖(hu t)、計(jì)算得出的面積，是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，使業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、物業(yè)費(fèi)的最終依據(jù)（產(chǎn)權(quán)登記面積）。共三十三頁(yè)套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影；全封閉陽(yáng)臺(tái)100%計(jì)算面積，半封閉陽(yáng)臺(tái)50%計(jì)算面積。套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體的面積。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積分?jǐn)偣?gngyng)面積=建筑面積套內(nèi)建筑面積建筑面積=商品房銷(xiāo)售

13、面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e共三十三頁(yè)七、建筑物的各項(xiàng)比例(bl)建筑容積率總建筑面積總用地面積建筑密度（建筑覆蓋率）建筑基底總面積總用地面積100%綠化率各類(lèi)綠地總面積總用地面積100%（住宅項(xiàng)目綠化率應(yīng)不低于30%）面積誤差比（產(chǎn)權(quán)登記(dngj)面積合同約定面積）100%合同約定面積分?jǐn)偮剩汗梅謹(jǐn)偯娣e之和建筑面積之和得房率、實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積建筑面積100% 使用率=套內(nèi)使用面積建筑面積100%共三十三頁(yè)八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)五證二書(shū)名詞解釋國(guó)有土地使用證：是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證：是建設(shè)

14、單位在向土地管理局申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證：市有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程施工許可證：是指項(xiàng)目開(kāi)工前隊(duì)伍招標(biāo)到位，施工(sh gng)隊(duì)伍具備施工(sh gng)資格，現(xiàn)場(chǎng)具備施工(sh gng)條件的憑證。商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證：指開(kāi)發(fā)商在投入方面達(dá)到國(guó)家要求，有條件對(duì)外銷(xiāo)售房屋的憑證。住宅質(zhì)量保證書(shū)：開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售的商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。住宅使用說(shuō)明書(shū)：對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等加以說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。共三十三頁(yè)九、商品房預(yù)售(y shu)應(yīng)符合什么條件

15、？已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金(zjn)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期共三十三頁(yè)十、商品房現(xiàn)售應(yīng)符合什么(shn me)條件？現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 資質(zhì)證書(shū)；取得土地(td)使用權(quán)證書(shū)或者使用土地(td)的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過(guò)竣工驗(yàn)收；拆遷安置已落實(shí)；供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件；物業(yè)管理方案已落實(shí)。共三十三頁(yè)十一(ShY)、合同登記備案的時(shí)間 我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)定，開(kāi)發(fā)經(jīng)

16、營(yíng)企業(yè)與承購(gòu)人簽定商品房正式買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)向(ni xin)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案手續(xù)。共三十三頁(yè)十二(sh r)、國(guó)有土地出讓使用權(quán)是國(guó)家以土地所有者身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)出讓給使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。目前，我國(guó)土地使用權(quán)的出讓方式有四種：招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議方式。拍賣(mài)方式出讓土地使用權(quán)，進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，輪番報(bào)價(jià)，確定土地使用者。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須(bx)以招標(biāo)拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。共三十三頁(yè)十三、國(guó)有土地的劃撥(hub)國(guó)有土地(td)的劃撥，是國(guó)有地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的一種

17、特殊方式，是國(guó)家的國(guó)有土地(td)使用權(quán)無(wú)償?shù)刈屌c土地(td)使用者，土地(td)使用者只要按一定的程序提出申請(qǐng)，經(jīng)法定機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后即可取得土地(td)使用權(quán)，而不必向國(guó)家（政府）交付任何費(fèi)用與租金。根據(jù)土地管理法第五十四條和城市房地產(chǎn)管理法第二十三條的規(guī)定，下列用地的使用權(quán)，確需必要的，可以申請(qǐng)以劃撥方式提供土地使用權(quán)。 1、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； 2、事業(yè)單位、國(guó)有單位職工居住用地； 3、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公共事業(yè)用地； 4、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。共三十三頁(yè)十四、集體土地包括(boku)哪些范圍？城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有；在農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所

18、有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有；集體土地所有權(quán)的內(nèi)容是集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地行使占有、使用、收益和處分(chfn)的權(quán)利；集體土地征用。集體土地征用是指國(guó)家因建設(shè)需要，強(qiáng)制地將屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地收歸國(guó)有。共三十三頁(yè)十五、未成年人(wi chn nin rn)購(gòu)買(mǎi)商品房 未成年人（18周歲以下）可以辦理產(chǎn)權(quán)所有證；18周歲以下的未成年人不具有(jyu)完全民事行為能力，不能獨(dú)立進(jìn)行民事行為或活動(dòng)，所以，必須有監(jiān)護(hù)人代為辦理。 目在產(chǎn)權(quán)人未滿(mǎn)18周歲之前，不允許出售所購(gòu)房屋，但產(chǎn)權(quán)人在重大疾病，出國(guó)等爭(zhēng)需大量資金的情況下可以例外。共三十三頁(yè)十六、房產(chǎn)(fngchn