房地產(chǎn)估價2014-6章假設(shè)開發(fā)法-1

1、第1節(jié)、假設(shè)開發(fā)法的基本原理第2節(jié)、假設(shè)開發(fā)法的基本公式第3節(jié)、假設(shè)開發(fā)法各項費用的計算(j sun)第4節(jié)、假設(shè)開發(fā)法操作步驟第5節(jié)、運用舉例 第六章 假設(shè)(jish)開發(fā)法共七十四頁6.1 假設(shè)(jish)開發(fā)法的基本原理6.1.1 概念是將預(yù)測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的未來正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀(kgun)合理價格或價值的方法。 又稱剩余法、開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、余值法或倒算法（相當(dāng)于成本法的倒算），共七十四頁6.1.2 理論依據(jù)是預(yù)期收益原理。 1、基本思路同房地產(chǎn)開發(fā)商為取得土地使用權(quán)而確定投標(biāo)金額時的思路一樣。即對于一塊正在進行土地使用權(quán)出

2、讓的土地而言：分析該土地的內(nèi)外(niwi)條件分析確定土地的最佳用途預(yù)測項目開發(fā)完成后的銷售價格從銷售總收入中減去建造建筑物所花費的建筑安裝工程費、專業(yè)費、銷售費、稅金、利息和正常利潤等得到支付土地使用權(quán)出讓金的最大數(shù)額。共七十四頁1）成本法？主要區(qū)別：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過(tnggu)預(yù)測得到，需要求取的是土地價格。共七十四頁2）地租理論？主要區(qū)別：地租理論中地租是每年的租金剩余(shngy)；假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。共七十四頁思考：既然假設(shè)開發(fā)法的依據(jù)是預(yù)期收益原理，為何(wih)不用收益

3、法？共七十四頁6.1.3 適用的對象和條件適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，包括：由生地建造房屋然后(rnhu)租售；由毛地建造房屋然后租售；由熟地建造房屋然后租售；由生地開發(fā)為熟地然后租售；由毛地開發(fā)為熟地然后租售；由舊房裝修改造為新房然后租售(裝修、改建、擴建，重建則屬于毛地的范疇)；在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項目)。共七十四頁6.1.4 運用步驟1、調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況。目的是為了合理確定待開發(fā)房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式，2、選擇最佳的開發(fā)利用方式。用途、規(guī)模、檔次等。3、估計(gj)開發(fā)經(jīng)營期。4、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。5、估算各項成本費用。6、進行具體計算，求出待

4、開發(fā)房地產(chǎn)的價值。共七十四頁6.1.5 其他用途大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析(fnx)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析(fnx)的常用方法之一，但投資分析(fnx)是站在一個具體的投資者的立場。具體可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：1、確定擬開發(fā)場地的最高價格。2、確定開發(fā)項目的預(yù)期利潤。3、確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。共七十四頁6.1.6 應(yīng)注意的幾個問題1、適用對象可概括為待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房，統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”； 重建屬于？2、對于有城市規(guī)劃設(shè)計條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價；3、應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前

5、后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式；4、估價的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個預(yù)測：正確地判斷(pndun)房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式； 正確地預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。 共七十四頁5、外部環(huán)境方面需要具備的前提條件1）房地產(chǎn)的投資、開發(fā)按市場經(jīng)濟機制運行；2）要有一個(y )明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策；3）要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計劃；4）要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；5）要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；6）要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單。共七十四頁6.2 假設(shè)開發(fā)法的基本(jbn)公式6.2.1假設(shè)開發(fā)法

6、最基本的公式(gngsh)1、計息方式（傳統(tǒng)、靜態(tài)）：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費 2、折現(xiàn)方式（動態(tài)、現(xiàn)金流量法）：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-銷售稅費-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費共七十四頁3、兩種方式的區(qū)別：1）傳統(tǒng)方法中主要(zhyo)是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出預(yù)測的，基本上是靜止在估價時點時的數(shù)額； 而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額，即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。 共七十四頁2)傳統(tǒng)方法不考慮

7、各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接(zhji)相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；又稱“老總算法”現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值(最終是折算到估價時點上)，然后再相加減。共七十四頁3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤(lrn)都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險收益部分(利潤率)。共七十四頁4、優(yōu)缺點比較 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確

8、，但比較復(fù)雜；傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較粗略，但相對要簡單些。由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預(yù)測偏離實際(shj)，準(zhǔn)確地預(yù)測是十分困難的。房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定，運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中易采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)方法時，可采用計算利息的方法。共七十四頁6.2.2 根據(jù)估價對象調(diào)整（細化）的公式1、求生地價值的公式適用于在生地上進行房屋建設(shè)的公式： 生地價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售(xioshu)稅費-開發(fā)利潤-買方購買生地應(yīng)負擔(dān)的稅費 共七十四頁適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值開發(fā)完成后的熟地價

9、值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地(td)開發(fā)利潤-買方購買生地應(yīng)負擔(dān)的稅費 共七十四頁2、求毛地價值的公式 適用于在毛地上進行房屋建設(shè)的公式： 毛地價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤(lrn)-買方購買毛地應(yīng)負擔(dān)的稅費 共七十四頁適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式： 毛地價值開發(fā)完成后的熟地價值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費用一投資(tu z)利息一銷售費用一銷售稅費一土地開發(fā)利潤一買方購買毛地應(yīng)負擔(dān)的稅費 共七十四頁3、求熟地價值的公式 熟地價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由熟地建成房

10、屋的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發(fā)利潤(lrn)一買方購買熟地應(yīng)負擔(dān)的稅費 共七十四頁4、求在建工程價值的公式 在建工程價值續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值一續(xù)建成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一續(xù)建投資利潤(lrn)一買方購買在建工程應(yīng)負擔(dān)的稅費共七十四頁5、求舊房價值(jizh)的公式 舊房價值裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值一裝修改造成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應(yīng)負擔(dān)的稅費對于公式中具體應(yīng)減去的項目，基本原則是設(shè)想得到估價對象后至開發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費用、稅金及應(yīng)取得的利潤。如果是已經(jīng)投入的費用，則它就包

11、含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項。共七十四頁6.2.3 根據(jù)經(jīng)營方式調(diào)整(tiozhng)（細化）的公式1、適用于開發(fā)完成后出售的公式： VVp-C 式中：V待開發(fā)房地產(chǎn)的價值； Vp用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； C應(yīng)扣除項目。共七十四頁2、適用于開發(fā)(kif)完成后出租、營業(yè)的公式： VVR-C 式中： V待開發(fā)房地產(chǎn)的價值； VR用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； C應(yīng)扣除項目。 共七十四頁6.3 各項費用(fi yong)的計算6.3.1開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。1、開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是預(yù)計待開發(fā)房地

12、產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期。對于在土地上進行房屋(fngw)建設(shè)的情況來說，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動工開發(fā)(開工)的這段時間。建造期是從動工開發(fā)到房屋竣工的這段時間。 共七十四頁2、經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而可以具體化:銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。 在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運營(ynyng)期的起點通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束的日期。共七十四頁確定開發(fā)經(jīng)營期的方法可采用類似于市場法的方法根據(jù)同一地區(qū)、相同(xin tn)類型、同

13、等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估計。共七十四頁6.3.2 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 對于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。對于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，可以先預(yù)測(yc)其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。共七十四頁例題1：有一生地，使用年限為50年，擬開發(fā)為商業(yè)大廈，開發(fā)期為2年。根據(jù)當(dāng)前市場調(diào)查分析(fnx)，估計未來建成的商業(yè)大廈每年有100萬元的總收益，年資本化率為8%，估算該房地產(chǎn)未來的總價值。共七十四頁例2：根據(jù)當(dāng)前的市場租金(zjn)水平，

14、預(yù)測未來建成的某寫字樓的月租金(zjn)為每平方米使用面積100元，可供出租的使用面積為40000，出租率為80，運營費用占租金的30，報酬率為10，運營期為47年，則該寫字樓的未來總價值。共七十四頁例題(lt)3：根據(jù)當(dāng)前市場調(diào)查分析，預(yù)測建成后的餐館4年的純收益為10萬、12萬、15萬、20萬，第4年以后的純收益將維持在第4年的水平上，運營期為48年，年資本化率為15%，求該餐館的未來總價值。共七十四頁6.3.3 開發(fā)成本與管理費用開發(fā)成本，即在土地、房屋、配套設(shè)施、在建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本。一般包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費等。管

15、理費用是指在整個項目(xingm)開發(fā)運營過程中為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的費用。計算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測。共七十四頁6.3.4 銷售費用與銷售稅費 銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的市場推廣、銷售代理、銷售辦公等費用，包括廣告費、銷售外賣場租金、銷售人員工資、獎金及銷售提成等。 銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費等其他銷售稅費。銷售費用和銷售稅費通常是按照(nzho)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比率來計算。共七十四頁6.3.5 投資利息只有在計息方法（傳統(tǒng)方法）中才需要，計算投資利息的方法與成本法利息的計算相同。1、正確地計

16、算投資利息需要把握下列6個方面： 應(yīng)計息的項目。（銷售費用和銷售稅費不計息？）計息期的長短。（起點、終點）計息的方式。（復(fù)利計息）計息周期。名義利率(ll)和實際利率(ll)。共七十四頁2、針對不同的計息項目，具體的利息計算見下：1）需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)(fdn)的稅費的計息：計息基數(shù)為需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費這兩項費用；計息期為這兩項費用的支付時間（通常為同一時間點）到開發(fā)完成時間。共七十四頁2）開發(fā)費用和管理費用的計息：計息基數(shù)為開發(fā)成本和管理費用，計息計算根據(jù)投資情況有以下(yxi)處理方法：開發(fā)成本和管理費用

17、在整個開發(fā)期內(nèi)均勻投入。可看作將全部投資集中在開發(fā)期的中間時點一次性投入，即計息期為開發(fā)期的一半，而不是將投資分散在開發(fā)期各個時點分別計算。共七十四頁例題：總投資為1000萬元，開發(fā)期為1年，投資在開發(fā)期內(nèi)均勻(jnyn)投入，同期銀行貸款年利率為10%，求投資利息。解：利息=1000（1+10%）0.5-1=48.81（萬元）共七十四頁開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)分期投入。各期投入的資金分別計算利息，注意各期投入的時間點和計息期的處理。例題：總投資(tu z)2500萬元，開發(fā)期為2年，第一年投入總投資的60%，第二年投入40%，同期銀行貸款年利率10%，求投資利息。解：利息=250060%

18、 （1+10%）1.5-1+ 250040% （1+10%）0.5-1 =279.34（萬元）共七十四頁6.3.6 開發(fā)利潤只有在計息方法中才需要。計算方法與成本法相同，通常是以一定基數(shù)乘以利潤率。房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定，開發(fā)利潤的計算基數(shù)可取待開發(fā)房地產(chǎn)價值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。利潤率可取同一市場(shchng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應(yīng)的平均利潤率。共七十四頁6.3.7 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費是指投資者一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時作為應(yīng)負擔(dān)的有關(guān)稅費，主要包括契稅、交易手續(xù)費等。1、契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)(chn qun)承受人

19、征收的一種財產(chǎn)稅。對國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（出售、贈與和交換等）等均需征收；稅率為3%5%。共七十四頁2、交易手續(xù)費屬經(jīng)營服務(wù)性收費，在經(jīng)批準(zhǔn)建立的房地產(chǎn)交易機構(gòu)提供交易服務(wù)，辦理交易手續(xù)(shux)時收取。通常按交易總額的規(guī)定比例（根據(jù)總額分段計算）向交易雙方分別收取。因此，投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費的計算方法通常是將待開發(fā)房地產(chǎn)價值乘以以上各種相關(guān)稅費相應(yīng)的稅費率。共七十四頁6.4 假設(shè)開發(fā)(kif)法估價步驟及內(nèi)容 一、調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況1.搞清楚不動產(chǎn)的自然狀況。包括搞清楚不動產(chǎn)的位置、坐落、區(qū)位條件;搞清楚土地的面積大小、形狀、地質(zhì)和水文狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備

20、程度、平整情況;建筑基本情況等,主要為測算開發(fā)成本、費用等服務(wù)。2.搞清楚城市規(guī)劃設(shè)計條件,即政府的規(guī)劃限制。包括搞清規(guī)定(gudng)的用途、建筑高度、建筑容積率等,主要為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。3.搞清楚將擁有的土地權(quán)利狀況。包括搞清權(quán)利性質(zhì)、使用年限、可否續(xù)期、以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定,主要為預(yù)測未來開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值、租金等服務(wù)。共七十四頁二、選擇最佳的開發(fā)利用方式選擇最佳的開發(fā)利用方式，包括用途、規(guī)模(gum)、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定要在城市規(guī)劃允許的范圍內(nèi)選取，即允許范圍內(nèi)的最佳。在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇最佳的用途。最佳用途的選擇要考慮當(dāng)

21、地市場的可接受性。如某塊土地城市規(guī)劃規(guī)定的用途可為賓館、公寓或?qū)懽謽?，通過市場分析，賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，而人們對公寓的需求逐漸增多，則應(yīng)該選擇該塊土地的用途為興建公寓。共七十四頁三、估計開發(fā)經(jīng)營期為了預(yù)測開發(fā)完成后的不動產(chǎn)售價或租金，把握開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等發(fā)生的時間和數(shù)額，以及各項收入和支出的折現(xiàn)或計算投資利息，需要估計開發(fā)經(jīng)營期。開發(fā)經(jīng)營期的起點去的估價對象(duxing)的日期(估價時點)，終點是預(yù)計未來開發(fā)完成后的不動產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。分為開發(fā)前期(取得待開發(fā)土地到開工建設(shè))、建造期(開工建設(shè)到房屋竣工)和經(jīng)營期(房屋竣工到銷售完畢,或房屋竣工到不動產(chǎn)經(jīng)

22、濟壽命結(jié)束)。共七十四頁開發(fā)(kif)經(jīng)營期、開發(fā)(kif)期、經(jīng)營期之間的關(guān)系開發(fā)(kif)經(jīng)營期開發(fā)期前期建造期銷售期經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)期前期建造期經(jīng)營期運營期（b）出租或營業(yè)、自用的情況（a）銷售（含預(yù)售）的情況共七十四頁估算開發(fā)經(jīng)營期可以采用類似于市場法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估算。開發(fā)期一般能較準(zhǔn)確地估算。但在現(xiàn)實中由于某些特殊因素的影響，如資金不能按時到位、存在勞資糾紛等可能使開發(fā)期延長。開發(fā)期的延長，不動產(chǎn)開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的投資利息，另一方面要承擔(dān)總費用上漲的風(fēng)險。但這類特殊的非正常因素在估算開發(fā)期時一般不考慮(kol

23、)。經(jīng)營期特別是銷售期通常是難以準(zhǔn)確估算的，在估算時應(yīng)考慮未來不動產(chǎn)市場的景氣狀況。共七十四頁四、預(yù)測開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價格開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價格，是指開發(fā)完成時的不動產(chǎn)狀況的市場價格。該市場價格所對應(yīng)的日期(rq)，通常也是開發(fā)完成時的日期(rq)，而不是在購買待開發(fā)不動產(chǎn)時或開發(fā)期間的某個日期(rq)。開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價格一般是通過預(yù)測未來求取。對銷售的不動產(chǎn)，通常采用市場法，并考慮類似不動產(chǎn)價格的未來變動趨勢；或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似不動產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。共七十四頁對出租和營業(yè)的不動產(chǎn),可以根據(jù)類似不動產(chǎn)的租金水平(經(jīng)營收益)和出租費用水

24、平(經(jīng)營費用),采用市場比較法預(yù)測其租賃或經(jīng)營純收益,再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價格。如根據(jù)當(dāng)前的市場租金水平預(yù)測未來建成的某寫字樓的月租金為每平米使用面積(min j)35元,出租率為90%,運營費用占租金的30%,報酬率為10%,可供出租的使用面積為38000m2,運營期為47年,則該寫字樓的未來總價格估計為:共七十四頁五、估算開發(fā)成本費用及利稅包括估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)不動產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費。1.開發(fā)成本、管理費用開發(fā)成本、管理費用可采用類似于市場法的方法來求取，即通過當(dāng)?shù)赝惒粍赢a(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)前的開發(fā)成本和管理費用為多少來推算，如果預(yù)

25、計建筑材料價格、建筑設(shè)備價格、建筑人工費等在未來(wili)可能有較大變化，還要考慮這種變化對開發(fā)成本和管理費用的影響。共七十四頁2.銷售費用、銷售稅費銷售費用是銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)所必需的廣告宣傳、銷售代理等費用。銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費等其他銷售稅費。銷售費用和銷售稅費通常是按照開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值的一定(ydng)比率來測算。3.投資利息在傳統(tǒng)方法中正確地測算投資利息需要把握以下幾點:(1)應(yīng)計息的項目。應(yīng)計息的項目包括:需要求取的待開發(fā)不動產(chǎn)的價值;投資者購買待開發(fā)不動產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費;開發(fā)成本和管理費用。銷售費用和銷售稅費一般不計息。共七十

26、四頁(2)計息期的長短。計息期是某項費用應(yīng)計息的時間長度。其起點是該費用發(fā)生的時間點，終點通常是開發(fā)期結(jié)束的時間點，不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。需要求取得待開發(fā)房地產(chǎn)的價值是假設(shè)在估價時點一次付清。對于在一段時間（開發(fā)期或建設(shè)期）內(nèi)投入的費用，具體視為發(fā)生在該時間段的期中。(3)記息的方式。有單利計息和復(fù)利計息。(4)利率的高低。(5)計息周期。計息周期是計算利息的單位時間。(6)名義(mngy)利率和實際利率。共七十四頁4、開發(fā)利潤開發(fā)利潤也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率。在測算時要注意計算基

27、數(shù)與利潤率的對應(yīng)。5、投資者購買待開發(fā)不動產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費指假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時作為買方應(yīng)負擔(dān)的有關(guān)稅費，如契稅、交易手續(xù)費等。通常按照待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算。六、折現(xiàn)率的確定折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)(txin)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。共七十四頁6.5 運用(ynyng)舉例案例1：有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，面積為2000 m2，建筑容積率為 2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費用為 3000 元 / m2，專業(yè)費為建筑費的 10%（建筑費和專業(yè)費在

28、建設(shè)期內(nèi)均勻投入）。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為 9000 元 / m2，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行(ynhng)年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗地目前的單位地價和樓面地價。共七十四頁1、確定評估方法：現(xiàn)已知樓價的預(yù)測值和各項開發(fā)成本及費用，可用剩余(shngy)法評估，計算公式為：地價 = 樓價建筑費專業(yè)費利息銷售稅費利潤 2、計算樓價：樓價 =2000 2.5 9000=45000000（ 元 ） 3、計算建筑費和專業(yè)費：建筑費 =3000 2000 2.5=15000000（ 元 ） 專業(yè)費 = 建筑費 10%=15000

29、000 10%=1500000 （ 元 ） 4、計算銷售費用和稅費：銷售費用 =45000000 2.5%=1125000（ 元 ）銷售稅費 =45000000 6.5%=2925000（ 元 ）共七十四頁5、計算利潤：利潤=（地價(d ji) + 建筑物 + 專業(yè)費） 10% =（地價 +16500000 ） 10% 6、計算利息：利息=地價（1+6%）2-1（150000001500000）（1+6%）1-1=0.1236 地價 +990000 7、求取地價：地價=45000000-16500000-1125000-2925000-（0.1地價+650000）-（0.1236地價+9900

30、00） 地價 =21810000/1.2236=17824452（ 元 ） 單位地價 =17824452/2000=8912 （元 / m2）樓面地價 =8912 2.5=3565 （元 / m2） 共七十四頁【例題6-2】某舊廠房的建筑面積為5000 m2。根據(jù)其坐落地點和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補交土地使用權(quán)出讓金等費用500元/ m2(按建筑面積計），同時取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費用為每平方米建筑面積1000元；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4000元；銷售費用預(yù)計為售價的2%、銷售稅費預(yù)計

31、為售價的6%；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其售價的4%。請利用上述資料(zlio)采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價和單價（折現(xiàn)率R=12%） 共七十四頁【解】設(shè)該舊廠房的正常購買價格為V裝飾裝修后的總價值（40005000）（1+ 12%） 1785.71（萬元）裝飾裝修改造總費用（10005000）（1+ 12%）0.5 472.46（萬元）銷售費用總額1785.712%35.71（萬元）銷售稅費總額1785.716%107.14（萬元）購買該舊廠房的稅費總額V4%0.04V(萬元）補交土地出讓金等費用5005000250（萬元）V1785.71472.4635.71107.1

32、40.04V250V885（萬元）該舊廠房總價(zn ji)885（萬元）該舊廠房單價 8851000 5000 1770（元/ m2）共七十四頁【鞏固練習(xí)】1、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是（）。（2006年試題） A待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(jinsh)開始時的具體日B待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期C 取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期D房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期共七十四頁2、下列(xili)關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)期、經(jīng)營期等之間的關(guān)系說法錯誤的是（）。A開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期B建設(shè)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同C經(jīng)營期可具體化

33、為銷售期和運營期 D經(jīng)營期可以準(zhǔn)確預(yù)測答案 共七十四頁3、假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應(yīng)的時間通常是（）。（2002年試題） A開發(fā)結(jié)束(jish)時的時間B購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間C建設(shè)期間的某個時間D全部租售出去時的時間共七十四頁4、現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為3850，從當(dāng)前開始建設(shè)期為2年。根據(jù)市場(shchng)調(diào)查分析，該項目建成時可出售50%，半年后和一年后分別售出30%和20%，出售的平均單價為2850元/。若折現(xiàn)率為15%則該項目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬元。（2006年試題）A766B791C913D1046該項目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值285038

34、5050%/（115%）2 30%/115%）2520/115%）379124萬元共七十四頁案例：1、待估房地產(chǎn)狀況：本估價對象位于市大街(dji)，東臨路，北臨大街，西臨住宅區(qū)，是一塊“三通一平”的建設(shè)用地，規(guī)劃建設(shè)用地面積為8000m2，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住和商業(yè)項目。建設(shè)容積率不大于5.0，允許建筑覆蓋率上限為50%，土地使用權(quán)出讓時間為2006年2月，土地使用年限從土地使用權(quán)出讓時起為50年。2、估價要求：為確定土地出讓價格提供參考意見，不用于其他用途。3、估價時點：2006年2月。共七十四頁4、估價的假設(shè)和限制條件：略。5、估價定義：略。6、估價依據(jù)：1）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估

35、價規(guī)范（GB/T 50291-1999）。2）中華人民共和國土地管理法。3）中華人民共和國房地產(chǎn)管理法。4）國土資源部土地估價規(guī)程。5）估價人員(rnyun)實地勘察獲取的資料及搜集的市場資料。共七十四頁7、估價原則本次估價遵循了以下房地產(chǎn)估價原則：1）合法原則：衣以估價對象的合法使用、合法處分為前提進行評估。2）最高最佳使用原則：即以能給估價對象帶來最高收益的使用方式為前提進行評估，這種使用，是在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行的。3）估價時點原則：由于房地產(chǎn)市場(shchng)是不斷變化的，在不同估價時點，同一宗房地產(chǎn)往往具有不同的價格水平，本次估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價

36、格或價值。4）替代原則：估價結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的價格。共七十四頁8、估價方法分析所掌握的資料并進行了實地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查(dio ch)之后，根據(jù)估價對象的特點及其實際狀況（該土地屬于待開發(fā)房地產(chǎn)），選取假設(shè)開發(fā)法作為本次評估的基本方法。共七十四頁9、估價過程1）選擇最佳的開發(fā)利用方式：用途為居住與商業(yè)混合；建筑容積率達到最大的允許程度，即為5，故總建筑面積為40000m2；建筑覆蓋率適宜(shy)，為25%；建筑物層數(shù)確定為20層。其中，14層的建筑面積相同，均為2000m2，適宜為商業(yè)用途； 520層的建筑面積相同，均為2000m2，適宜為居住用途。故商業(yè)用途的建筑面

37、積為8000m2，居住用途的建筑面積為32000m2。共七十四頁2）預(yù)計開發(fā)期：預(yù)計共需3年時間才能完全建成投入使用，即2009年2月建成。3）預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值：根據(jù)(gnj)對市場的調(diào)查分析，預(yù)計商業(yè)部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出60%，其余40%半年后可售出；商業(yè)部分在售出時的平均價格為6000元/m2，居住部分在出售時的平均價格為3000元/m2。共七十四頁4）估計成本費用、銷售費用和銷售稅費建筑安裝工程費預(yù)計為1500元/m2；勘察設(shè)計和前期(qinq)工程費及管理費等預(yù)計為每m2建筑面積600元；估計在未來3年的開發(fā)期內(nèi)，開發(fā)建設(shè)費用（包括勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）的投入情況如下：第一年需投入30%，第二年需投入50%，第三年投入余下的20%。銷售費用和銷售稅費預(yù)計為售價的9%，其中廣告宣傳和銷售代理費為售價的3%，兩稅一費和交易手續(xù)費等為售價的6%。