商場(chǎng)開(kāi)業(yè)前物業(yè)籌備工作指課件

1、商場(chǎng)開(kāi)業(yè)前物業(yè)籌備工作指引 21.0 商管物業(yè)部與商場(chǎng)物業(yè)部職責(zé)對(duì)照序號(hào)工作內(nèi)容商場(chǎng)物業(yè)部商管物業(yè)部備 注1 前期的商場(chǎng)安裝工程施工進(jìn)度的跟進(jìn)和工程 缺陷的整改負(fù)責(zé)執(zhí)行提供技術(shù)支持工程缺陷格式詳見(jiàn)附件012 商場(chǎng)的年度預(yù)算的制定負(fù)責(zé)執(zhí)行提供支持預(yù)算指引詳見(jiàn)附件023 制定各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并呈報(bào)管理層審批負(fù)責(zé)執(zhí)行協(xié)調(diào)收費(fèi)一覽表詳見(jiàn)附件034 制定商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理規(guī)章制度負(fù)責(zé)執(zhí)行提供支持5 組織實(shí)施各種采購(gòu)招投標(biāo)負(fù)責(zé)執(zhí)行參與和監(jiān)督參見(jiàn)后續(xù)標(biāo)題10.0外包服務(wù)6 制定租戶手冊(cè)和裝修手冊(cè)負(fù)責(zé)執(zhí)行提供樣本指導(dǎo)修改詳見(jiàn)附件04和附件057 物業(yè)部人員招聘和培訓(xùn)負(fù)責(zé)執(zhí)行參與和指導(dǎo)詳見(jiàn)附件068 倉(cāng)庫(kù)建立和管理制度負(fù)

2、責(zé)執(zhí)行提供標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附件079 公共區(qū)域和租戶區(qū)域的移交負(fù)責(zé)執(zhí)行提供支持詳見(jiàn)附件0810 租戶鋪位裝修管理和驗(yàn)收負(fù)責(zé)執(zhí)行提供支持詳見(jiàn)附件0931.0 商管物業(yè)部與商場(chǎng)物業(yè)部職責(zé)對(duì)照序號(hào)工作內(nèi)容商場(chǎng)物業(yè)部商管物業(yè)部備注11 日常商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理和提供客戶服務(wù)負(fù)責(zé)執(zhí)行內(nèi) 審詳見(jiàn)附件1012 外包合同監(jiān)督和管理負(fù)責(zé)執(zhí)行內(nèi) 審詳見(jiàn)附件1013 商場(chǎng)運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)負(fù)責(zé)執(zhí)行技術(shù)支持與內(nèi)審詳見(jiàn)附件1014 提高營(yíng)運(yùn)效率,降低營(yíng)運(yùn)成本負(fù)責(zé)執(zhí)行技術(shù)支持15 建立突發(fā)事件的預(yù)警和處理流程負(fù)責(zé)執(zhí)行技術(shù)支持詳見(jiàn)附件1116 工程改造和大額采購(gòu)的招標(biāo)管理負(fù)責(zé)執(zhí)行技術(shù)支持和參與詳見(jiàn)附件1217 修定集團(tuán)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)操作手冊(cè)提供

3、支持負(fù)責(zé)執(zhí)行42.0 物業(yè)管理成本預(yù)算注：每年商管物業(yè)部編制“預(yù)算指引”發(fā)給各項(xiàng)目，作為編制預(yù)算的參考，詳見(jiàn)附件02 能 源 電費(fèi) 水費(fèi) 燃?xì)?燃料費(fèi) 維護(hù)保養(yǎng) 保潔費(fèi)用 保安費(fèi)用 中央空調(diào)費(fèi)用 電力系統(tǒng)費(fèi)用 消防系統(tǒng)費(fèi)用 電梯/扶梯費(fèi)用 排污系統(tǒng)費(fèi)用 建筑物維護(hù)費(fèi)用 垃圾清運(yùn)費(fèi)用 四害消殺費(fèi)用 綠化維護(hù)費(fèi)用 停車場(chǎng)費(fèi)用 保險(xiǎn)費(fèi)用 其它費(fèi)用 資本性費(fèi)用53.0 物管人員招聘與入職 人員招聘 物業(yè)經(jīng)理在開(kāi)業(yè)前六個(gè)月到位； 工程師在開(kāi)業(yè)前4至5個(gè)月到位（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況確定）； 編制物業(yè)部人員入職計(jì)劃。 注：“入職計(jì)劃”詳見(jiàn)附件0664.0 物業(yè)后勤用房后勤用房名稱外包保安辦公室外包保安更衣室/休息室

4、外包保潔辦公室外包保潔更衣室/休息室保潔普通倉(cāng)庫(kù)保潔藥劑倉(cāng)庫(kù)工程加工間工程倉(cāng)庫(kù)工程油漆倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)部倉(cāng)庫(kù)員工用餐區(qū)收銀員更衣室后勤用房位置確定要求不得占用租賃面積盡量在地下室或屋面工程危廢倉(cāng)庫(kù)清潔危廢倉(cāng)庫(kù)注：后勤用房標(biāo)準(zhǔn)參照物業(yè)后勤用房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，詳見(jiàn)附件13。75.0 物業(yè)前期介入（設(shè)施設(shè)備調(diào)查與熟悉）調(diào)查、熟悉商場(chǎng)物業(yè)最新的施工圖商場(chǎng)機(jī)電設(shè)備的技術(shù)參數(shù)業(yè)態(tài)分布圖紙租戶區(qū)域、公共區(qū)域交樓標(biāo)準(zhǔn)工程缺陷及需改進(jìn)工程建議工程缺陷需改進(jìn)工程建議注：交樓標(biāo)準(zhǔn)，詳見(jiàn)附件14。86.0 機(jī)電設(shè)施設(shè)備交接計(jì)劃交樓計(jì)劃（詳見(jiàn)PCG報(bào)告機(jī)電系統(tǒng)交接計(jì)劃）機(jī)電系統(tǒng)交接計(jì)劃（共分為8大類）樓層區(qū)域交接計(jì)劃（按項(xiàng)目樓層分類

5、）圖紙資料交接與培訓(xùn)計(jì)劃（共分為8大類）租戶鋪位交接（交樓標(biāo)準(zhǔn)由總部提供）注：機(jī)電設(shè)施設(shè)備交接計(jì)劃，詳見(jiàn)附件08。97.0 商場(chǎng)物業(yè)和相關(guān)資料的移交與接管流程總包商場(chǎng)團(tuán)隊(duì)開(kāi)始主要資料：1、行政管理文件2、工程文件 1) 項(xiàng)目基本資料 2) 設(shè)計(jì)基礎(chǔ)材料 3) 工程管理文件 4) 施工文件 5) 竣工驗(yàn)收文件 6) 工程合同及三算表依據(jù)交接書(shū)接收資料項(xiàng)目部圖紙/資料交接流程主要資料：1、行政管理文件2、工程文件 1) 項(xiàng)目基本資料 2) 設(shè)計(jì)基礎(chǔ)材料 3) 工程管理文件 4) 施工文件 5) 竣工驗(yàn)收文件 6) 工程合同及三算表注：交接書(shū)，詳見(jiàn)附件15。107.0 商場(chǎng)物業(yè)和相關(guān)資料的移交與接管

6、流程工程/機(jī)電系統(tǒng)交接流程N(yùn)oYes協(xié)調(diào)和組織驗(yàn)收檢查的執(zhí)行工程承包單位商場(chǎng)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目部開(kāi)始維保期結(jié)束前組織再次聯(lián)合驗(yàn)收更新最終缺陷單傳遞項(xiàng)目部缺陷單傳遞項(xiàng)目部缺陷單傳遞承包單位承包單位缺陷整改跟蹤承包單位缺陷整改缺陷整改驗(yàn)收接管118.0 法律法規(guī)和內(nèi)部規(guī)章制度收集與商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)相關(guān)的法律法規(guī)（含國(guó)家和地方）物業(yè)管理?xiàng)l例、收費(fèi)管理辦法用電、用水、用氣相關(guān)法規(guī)環(huán)保類相關(guān)法規(guī)等 （參照ISO14001標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行） 建立物業(yè)部的檔案系統(tǒng)參照ISO9001標(biāo)準(zhǔn)建立檔案系統(tǒng)建立健全內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)操作手冊(cè)（參照總部模版編制）租戶手冊(cè) 租戶裝修手冊(cè)詳見(jiàn)附件04和05建立健全物管營(yíng)運(yùn)表格（參照總部模版編制）參照ISO90

7、01標(biāo)準(zhǔn)編制129.0 物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收集當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理收費(fèi)政策與標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)?shù)爻鞘衅渌惿虉?chǎng)的收費(fèi)情況當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（政府標(biāo)準(zhǔn)）當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府職能部分的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（水電氣費(fèi)用等）當(dāng)?shù)氐难b修管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（裝修押金、工本費(fèi)等）編制、報(bào)批、執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理收費(fèi)一覽表（詳見(jiàn)附件03）物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)獲得公司管理層和投資部審批1310.0 外包服務(wù)/工程/物資和采購(gòu)的管理項(xiàng)目采購(gòu)園林綠化垃圾（生活、裝修）清運(yùn)中央空調(diào)水處理鍋爐系統(tǒng)維?；S池、隔油池清理消防系統(tǒng)維保發(fā)電機(jī)維保機(jī)電工具（電氣、空調(diào)等）工程改造（機(jī)電和土建）蟲(chóng)害控制等集團(tuán)/區(qū)域大宗采購(gòu)?fù)獍鍧嵎?wù)（含外墻清洗、開(kāi)荒）外包保安服務(wù)對(duì)講機(jī)清

8、潔設(shè)備中央空調(diào)維保服務(wù)電梯維保服務(wù)商場(chǎng)保險(xiǎn)（財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn)和營(yíng)業(yè)中斷險(xiǎn)）注：外包服務(wù)合同已確定統(tǒng)一截止日期，詳見(jiàn)附件16。1411.0 租戶區(qū)域的移交和二次裝修的管理租戶商鋪交接鋪位交接（詳見(jiàn)附件交接單）商鋪移交情況匯總商鋪缺陷匯總租戶區(qū)域的開(kāi)荒（如玻璃幕墻）商鋪區(qū)域的二次裝修管理裝修設(shè)計(jì)介紹會(huì)（TDC負(fù)責(zé)）繳納裝修相關(guān)費(fèi)用裝修圖紙審核（設(shè)計(jì)和工程圖紙）裝修現(xiàn)場(chǎng)管理二次裝修的竣工驗(yàn)收（設(shè)計(jì)驗(yàn)收、工程驗(yàn)收，詳見(jiàn)附件）退還裝修押金 注：移交和二次裝修流程，詳見(jiàn)附件17。1513.0 租戶鋪位消防的二次報(bào)批注：1、租戶鋪位法定資質(zhì)文件和消防報(bào)批文件資料等，詳見(jiàn)附件18。 2、租戶其它法定資

9、質(zhì)文件，詳見(jiàn)附件19。租戶送審以下資料：1、消防給水圖2、消防自動(dòng)設(shè)施變更圖3、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)變更圖4、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件加蓋公章5、施工單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件加蓋公章商場(chǎng)整體消防驗(yàn)收合格證消防部門(mén)的審批同意意見(jiàn)施工監(jiān)管消防主管部門(mén)驗(yàn)收合格、發(fā)合格證商鋪消防報(bào)批流程 特殊情況的處理 1、正常的情況下，租戶是按照本程序自行 向當(dāng)?shù)氐南谰謭?bào)批； 2、實(shí)際情況，商場(chǎng)的整體消防驗(yàn)收會(huì)在商 場(chǎng)開(kāi)業(yè)前1個(gè)月內(nèi)才進(jìn)行，為不影響小租 戶和商場(chǎng)主力租戶同時(shí)開(kāi)業(yè)，需商場(chǎng)管理中 心和項(xiàng)目部與當(dāng)?shù)叵乐鞴懿块T(mén)協(xié)調(diào)。 3、管理中心將商場(chǎng)租戶消防報(bào)批工作統(tǒng)一由分 包給有資質(zhì)的供應(yīng)商協(xié)助租戶辦理消防報(bào)批 手續(xù)。1614

10、.0 確定商場(chǎng)的交通組織方案并報(bào)當(dāng)?shù)亟痪瘜徟捌跍?zhǔn)備了解周邊的交通狀況并進(jìn)行分析（市政進(jìn)出項(xiàng)目出入口分布）了解和熟悉停車場(chǎng)的結(jié)構(gòu)布局車流量估算（區(qū)分平時(shí)和節(jié)假日）編制交通組織方案編制車輛交通組織平面圖（含私家車、的士車、貨車、巴士、非機(jī)動(dòng)車等）， 標(biāo)明車輛行駛、停放和出入口方向車輛管制辦法應(yīng)急事件的處理（丟車、破壞、車卡丟失等）車場(chǎng)保安、保潔崗位安排需與主力租戶協(xié)調(diào)事宜免費(fèi)購(gòu)物巴士停放區(qū)域開(kāi)業(yè)當(dāng)天VIP車輛停放區(qū)域交通組織方案向當(dāng)?shù)亟痪瘓?bào)批或備案注：車場(chǎng)管理SOP和交通組織圖，詳見(jiàn)附件20 。1715.0 開(kāi)業(yè)/大型活動(dòng)安全管理 各類大型活動(dòng)應(yīng)事先進(jìn)行安全管理評(píng)估 制定詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)安全工作應(yīng)急預(yù)

11、案，預(yù)案應(yīng)包括： 活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容及組織方式；安全工作人員的數(shù)量、任務(wù)分配和識(shí)別標(biāo)志；活動(dòng)場(chǎng)所消防安全措施；活動(dòng)場(chǎng)所可容納的人員數(shù)量以及活動(dòng)預(yù)計(jì)參加人數(shù)；治安緩沖區(qū)域的設(shè)定及其標(biāo)識(shí)；入場(chǎng)人員的票證查驗(yàn)和安全檢查措施；車輛停放、疏導(dǎo)措施；現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)、人員疏導(dǎo)措施；應(yīng)急救援預(yù)案。承辦者必須制定安全工作方案，在活動(dòng)舉辦日的前20日向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)提出安全許可申請(qǐng)，取得安全許可后方可實(shí)施，具體詳見(jiàn)大型群眾性活動(dòng)安全管理?xiàng)l例 詳見(jiàn)附件21。 1816.0 開(kāi)業(yè)前的培訓(xùn)與應(yīng)急預(yù)案演習(xí)內(nèi)部培訓(xùn)管理中心人員培訓(xùn)（主要是商場(chǎng)總經(jīng)理和物業(yè)部同事）外包保安進(jìn)場(chǎng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)外包保潔進(jìn)場(chǎng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與開(kāi)荒計(jì)劃 注：開(kāi)業(yè)前5天，項(xiàng)目進(jìn)入保潔狀態(tài)，需臨時(shí)聘請(qǐng)適量的保潔員協(xié)助公共區(qū)域和租戶區(qū)域保潔開(kāi)荒火災(zāi)預(yù)案培訓(xùn)及演練（含其他應(yīng)急預(yù)案及培訓(xùn)，參照ISO9001標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）開(kāi)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理方案培訓(xùn)與演練（保安崗位安排詳見(jiàn)附件22）租戶培訓(xùn)應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)服務(wù)規(guī)范培訓(xùn)（參見(jiàn)租戶手冊(cè)）消防演習(xí)與當(dāng)?shù)叵谰止餐M(jìn)行消防演習(xí)與主力租戶和其他租戶進(jìn)行消防演習(xí)1917.0 開(kāi)業(yè)的準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)當(dāng)