[山東]國際金融中心項目營銷策劃總綱(圖文并茂 105頁)

1、中心在這里，你在哪里？2011年營銷策略總綱2011-10-20每個城市都有一個標志性綜合體城市生命力所在城市中心所在城市形象標桿所在xx觀點（1）綜合體從來就是城市的中心，能成為區(qū)域城市地標、區(qū)域中心和象征 深圳萬象城 上海新天地 美國洛克菲勒中心倫敦碼頭區(qū)再造項目日本天王洲再開發(fā)悉尼達令港文化娛樂區(qū)德國柏林波茨坦廣場新加坡新達城紐約布魯克林區(qū)改造項目 。xx觀點（2）綜合體功能復(fù)合，多重功能的相互聯(lián)動使得其具備很強的自我成長、自我繁榮能力商業(yè)辦公酒店住宅 作用 相互關(guān)系 提升整體檔次的有力手段 標志性（尤其是對外地和外籍人士）資產(chǎn)沉淀或整售 實現(xiàn)較高的銷售價格 保持物業(yè)形象項目活力的核心，

2、建立高端形象形成完善配套、信息平臺項目利潤實現(xiàn)的關(guān)鍵利用其它功能，實現(xiàn)價值最大化現(xiàn)金流來源為商業(yè)帶來基本消費人流 商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套 商業(yè)可能對公寓帶來負面影響 酒店為公寓或者辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施 酒店可以提高項目整體檔次 寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶 寫字樓可提高商業(yè)整體檔次 寫字樓與酒店可共享大堂 公寓為商業(yè)提供客源 公寓可能降低項目整體檔次日本，福岡博多運河城香港，太古廣場北京，東方廣場北京，華貿(mào)中心深圳，信興廣場深圳，華潤中心深圳，星河國際上海，上海商城廣州，中信廣場東莞，運河?xùn)|一號東莞，世博廣場合肥，元一時代廣場合肥，財富廣場合肥，金地國際城常州，萊蒙都

3、會宜昌，均瑤國際廣場綜合體發(fā)展的5種模式及相應(yīng)的典型案例商業(yè)核心模式寫字樓核心模式均衡發(fā)展模式住宅核心模式發(fā)展模式酒店核心模式廣州，中信廣場深圳，信興廣場上海，上海商城深圳，星河國際深圳，華潤中心日本，博多運河成香港，太古廣場xx觀點（3）本項目綜合體為“商業(yè)核心模式”，商業(yè)的形態(tài)、檔次在很大程度上決定了寫字樓與公寓部分的價值所以，我們必須回歸商業(yè)核心，尋求項目在濟寧城市中的地位和承擔(dān)角色報告綱要Part1. 項目目標及本體盤點Part2. 市場趨勢與客戶分析Part3. 項目核心問題思考Part4. 營銷核心策略及執(zhí)行安排71看本體本體價值審視使命與目標春節(jié)前回現(xiàn)5億元是項目核心目標,實現(xiàn)項

4、目自我成長、自我繁榮!完全跳出濟寧市場平臺，春節(jié)前銷售回款5億元，其中寫字樓均價7600元/，商業(yè)均價15000元/。項目層面商業(yè)為核心，三種物業(yè)類型的系統(tǒng)盤活，實現(xiàn)自我繁榮、自我成長，打造城市級名片形成。目標界定回款目標本體價值審視區(qū)域?qū)傩愿咝聟^(qū)核心、未來城市中心、CBD腹地?！卷椖繀^(qū)位圖】基于目標看本體新世紀廣場本案區(qū)域位置：城市主干道光河路、火炬路交匯處；承接開發(fā)區(qū)與中心城區(qū)的黃金區(qū)位，極具發(fā)展?jié)摿χ行某菂^(qū)新城區(qū)城市發(fā)展核心干道光河路與火炬路黃金交匯；CBD核心板塊；承接老城與新城雙重優(yōu)勢；地緣潛力巨大。標定城市的新中心11政府政策支持產(chǎn)業(yè)規(guī)劃升級寫字樓商業(yè)逐步興起人口快速導(dǎo)入 “東拓、

5、西跨”的城市空間發(fā)展總體規(guī)劃為東部副中心的建設(shè)提供了政策保證，也成為東部商業(yè)發(fā)展的利好。中長期以后以白領(lǐng)為主，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的升級將會帶來更具購買力的企業(yè)收入人群。 大型市政設(shè)施和配套的建設(shè)，以前洸河路為主軸興建及規(guī)劃的寫字樓及大型商業(yè)，逐漸拔東部在濟寧人和新濟寧人心中的區(qū)域意象 東部已經(jīng)有多家知名開發(fā)商在建的大型樓盤，這些社區(qū)的入住將進一步帶動城東居住氛圍的成熟，指引更多的居民居住向東。 現(xiàn)階段看，城東商業(yè)體量小、檔次低，與未來快速的人口導(dǎo)入不相匹配，也預(yù)示著東部面臨新一輪商業(yè)機會。利好+契機 基于目標看本體利好與趨勢：高新區(qū)在城市中首位度提升，綜合維度支持項目在城市中的中心地位產(chǎn)品規(guī)劃：理念規(guī)劃

6、、硬件領(lǐng)先，比肩一線城市的大型城市級綜合體，具備打造市場領(lǐng)導(dǎo)者的產(chǎn)品硬件國際級超高層5A級寫字樓，聚焦魯南巔峰商務(wù)地標。景觀華宅5A寫字樓代表城市的高度層峰公寓全首層商業(yè)形態(tài)峽谷商業(yè)新的都市生活方式：瞬間轉(zhuǎn)換，實現(xiàn)工作與生活的完美結(jié)合基于目標看本體發(fā)展模式：以商業(yè)為主導(dǎo)的規(guī)劃模式，商業(yè)將承擔(dān)春節(jié)前回現(xiàn)的主力規(guī)劃模式選擇： 根據(jù)濟寧分類物業(yè)銷售與運營狀況，當(dāng)前以商業(yè)為驅(qū)動的營銷模式。住宅型富邦金融中心寫字樓型銀座中心商業(yè)型寶龍廣場、華潤中心酒店型華貿(mào)中心迅速回現(xiàn)：沿街商鋪、公寓低層：形象拔高與回現(xiàn)補充：B區(qū)商業(yè)、C區(qū)寫字樓；溢價產(chǎn)品：超高層公寓；基于目標看本體地塊功能面積（）A區(qū)裙房15841寫

7、字樓31770酒店式公寓44428.38會所44428.38其他5798.58小計104208.28B區(qū)商業(yè)14385.05C區(qū)商業(yè)（1-5F）48452影院（6-8F）24045寫字樓44132.62其他2976.96小計119607.37D區(qū)商業(yè)39248住宅合計277448.7規(guī)劃調(diào)整（不含住宅）后，各物業(yè)規(guī)劃面積約如下：產(chǎn)品貨源盤點：商業(yè)為回現(xiàn)主力，CD區(qū)可售面積87700，寫字樓作為補充，公寓暫不作為回現(xiàn)產(chǎn)品基于目標看本體A區(qū)易變現(xiàn)貨源盤點：酒店式公寓506套，面積35-93；寫字樓31770。鑒于公寓是溢價產(chǎn)品，當(dāng)前銷售有損產(chǎn)品價值和整體收益，因此不做為春節(jié)前回現(xiàn)產(chǎn)品。酒店式公寓2

8、3-37F戶型一室一廳零室零室一室兩廳一室兩廳面積()7127358293套數(shù)3060180303039-49F戶型一室兩廳兩衛(wèi)零室零室一室一廳面積（）85554068套數(shù)44444444A區(qū)貨源盤點功能面積（）樓層裙房158411-5F辦公區(qū)317707-21F酒店式公寓44428.3823-49F會所6370.3250-53F避難層5798.5822/38/54FB區(qū)：精品廣場14385.05，需招商后分割銷售，以當(dāng)前招商進展銷售難度大，實現(xiàn)價值度低。C區(qū)：峽谷式商業(yè)約48452；寫字樓44132.62300套，面積103-358。商業(yè)獨立店鋪規(guī)劃是實現(xiàn)回現(xiàn)的主力；寫字樓作為形象標桿，需標

9、桿企業(yè)進駐，因此可作為回現(xiàn)補充。D區(qū)：峽谷式商業(yè)約39248，回現(xiàn)主力；C區(qū)9-23F寫字樓貨源盤點面積區(qū)間（）103-107120-130143173-176203-204353-358小計套數(shù)（套）6010515603030300面積合計（）3163.2基于商業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展模式，商業(yè)承擔(dān)春節(jié)前回現(xiàn)主力，寫字樓可作為回現(xiàn)補充，從項目整體形象和溢價收益角度，公寓暫不在本次回現(xiàn)之列。實現(xiàn)回現(xiàn)5億元，商業(yè)需售8萬約800套，寫字樓1萬約100套基于目標看本體物業(yè)類型數(shù)量（套）面積（）寫字樓75待定商業(yè)120待定住宅226不在考慮范圍之內(nèi)從內(nèi)部認籌看商業(yè)：認籌120組，以認籌面積100/套、可實現(xiàn)銷

10、售均價15000元/、均按照一次性付款計算，可實現(xiàn)1.81億銷售額根據(jù)5億元目標，商業(yè)尚需銷售2.4萬，以100/套計，約240套。從內(nèi)部認籌看寫字樓：在認籌75組基礎(chǔ)上，以銷售10000、100/套、銷售均價8000元/、一次性付款計算，可實現(xiàn)100套0.8億銷售額商業(yè)按50%付款、均價15000元/、100/套計，需售8萬約800套；寫字樓需售10000、以均價8000元/、100/套計，約100套?；谀繕丝幢倔w招商成果：樂天馬特、IMAX為商業(yè)帶來旺盛人氣，然而主力店的進駐更是推動快銷成功的關(guān)鍵樂天馬特、IMAX招商成功，將為項目商業(yè)帶來旺盛人流和人氣；同時，商業(yè)運營成功更依賴于主力店

11、的進駐，更是實現(xiàn)商業(yè)快銷的關(guān)鍵，并為寫字樓、公寓提供助力。目標下機會與威脅商業(yè)主題定位待定，不具備穩(wěn)健的的運營模式與運營團隊；項目整體規(guī)劃存在不確定性；洸河路與火炬路交匯處、未來城市新核心，黃金區(qū)位；高新區(qū)建設(shè)不斷提升，在城市中首位度攀升；前瞻性規(guī)劃，領(lǐng)先一線城市的綜合體價值。地段為最大利好，260米高度標定在城市中的地位與高端形象；面臨主力店缺乏等招商因素影響市場預(yù)期及銷售回款 VS主力店缺乏，商業(yè)價值難以體現(xiàn)；綜合體價值難以顯現(xiàn)集合優(yōu)勢；項目整體形象尚未建立，綜合體價值難以發(fā)揮最大效力，難以支撐高溢價。182看趨勢客戶分析市場趨勢銀根緊縮，十一樓市黯淡收場，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整來臨通貨膨脹壓力依舊

12、國家統(tǒng)計局：9月份全國居民消費價格總水平同比上漲6.1% 環(huán)比上漲0.5%十一黃金周樓市最終黯淡收場。 北京商品住宅成交面積同比下降34.3%；上海商品房成交面積同比下降76.2%；深圳商品住宅成交套數(shù)同比下降93%；青島商品房成交套數(shù)同比下降84.4%；多家銀行首套房貸利率上浮5%-10%繼建行上浮首套房貸利率至1.05倍后，16日，不少中小商業(yè)銀行也調(diào)整了首套房貸利率，上浮區(qū)間為5%至10%，銀行上浮首套房貸利率所覆蓋的地區(qū)有北京、上海、廣州、深圳幾大一線城市以及天津、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、蘇州等二線城市。堅持現(xiàn)金走量策略堅持價值輸出策略堅持主動營銷策略全國市場掃描市場策略市場預(yù)期

13、悄然轉(zhuǎn)變，普通促銷基本失效，價格成為樓盤走量的關(guān)鍵因素。目前政策導(dǎo)向堅定不移的緊縮銀根打通脹；堅定不移的進行保障房建設(shè)；堅定不移的進行限價；房地產(chǎn)趨勢向制造業(yè)轉(zhuǎn)型不可逆轉(zhuǎn)；住宅的祛魅化趨勢不可逆轉(zhuǎn)；城市化進程不可逆轉(zhuǎn)；地產(chǎn)金融化趨勢不可逆轉(zhuǎn)。xx房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較為明顯的分區(qū)狀況，受政策驅(qū)動?xùn)|部高新區(qū)成為城市明星板塊Xx房地產(chǎn)板塊市中區(qū)高新區(qū)任城區(qū)北湖新區(qū)中心板塊價格7000元；成為中高端財富人群置業(yè)首選高新區(qū)板塊核心，CBD核心；城市未來中心板塊地位已經(jīng)確定；北部板塊，資源比較差，建材、家居、服裝，專業(yè)市場占據(jù)主導(dǎo)靠產(chǎn)品實現(xiàn)突破南部：湖水資源為主導(dǎo)；西部：老城區(qū)，城市面貌落后；西部城區(qū)版塊太

14、白路商圈東太白路商圈富邦商圈濟寧商業(yè)中心集中在太白路兩側(cè)，形成了典型的商業(yè)單中心模式。太白路周邊商業(yè)形式種類多樣，百貨商場、批發(fā)百貨、社區(qū)底商、超級市場等等，業(yè)態(tài)種類豐富，客流量大，商業(yè)價值高。高端客戶訪談 劉先生：“濟寧的商業(yè)中心就是太白路周邊，一般濟寧人逛商場買東西還都是會來這邊，這邊商場、超市、還有批發(fā)市場，什么都能買到?！睂I(yè)人士訪談 李女士：“太白路周邊的商業(yè)價值都相當(dāng)高，周邊的底商價格應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)在3萬元以上。”太白路及周邊形成輻射市級商業(yè)中心，隨著城市格局發(fā)展，由單中心向東逐漸蔓延濟寧商業(yè)格局太白路商圈：以傳統(tǒng)百貨類、超市類為主，規(guī)模在3-5萬，集購物/休閑/餐飲為一體的集中商業(yè)

15、現(xiàn)端倪商場名稱位置規(guī)模經(jīng)營形式業(yè)態(tài)分布中央百貨濟寧百貨大樓太白中路35號 5萬平米百貨一樓為鞋帽、百貨副食、洗化、首飾四大商場；二樓為針織、時裝兩大商場；三樓為服裝商場，經(jīng)營男裝、休閑、羽絨服等主力商品；四樓為文體、兒童、家居商場；五樓為家電商場；六樓為生活購物廣場。 運河城太白路與共青團路路口東北角9萬平米百貨、超市、餐飲B1超市，家電；1-5百貨；6層餐飲；7層娛樂貴和購物中心小河西街 3.5萬平米百貨、超市、餐飲超市、百貨、觀光、娛樂、餐飲 秀水城太白中路4萬平米商鋪、餐飲、休閑購物、餐飲、休閑、娛樂鑒于城市目前的發(fā)展階段，現(xiàn)狀集中式商業(yè)主要以百貨、超市類為主，規(guī)模多在3-5萬平米，個別

16、項目如運河城，集購物、休閑、餐飲為一體，依靠自身的地段價值優(yōu)勢規(guī)模在9萬平米，現(xiàn)狀入住率較高。濟寧商圈掃描太白東路商圈以銀座商城為核心，本案商業(yè)具備打造新商圈潛質(zhì)，業(yè)態(tài)上存在發(fā)展成為第三代商業(yè)機會商場名稱位置規(guī)模經(jīng)營形式營業(yè)額（10年）出租率業(yè)態(tài)分布銀座商城太白東路與琵琶山路路口東北角4.2萬平米 百貨商場4億100%地下一層為綜合購物超市，一層金銀珠寶、化妝品、手機數(shù)碼、鐘表眼鏡、皮鞋等；二層紳士之都三層麗人之苑四層運動休閑家用電器等 本項目商業(yè)體量為既有商圈體量50%，具備成為一極的條件。濟寧商圈掃描在售商業(yè)少、平臺速度300套/月、均價2萬以上，以本地投資客為主，本案商業(yè)推售存在市場機會

17、目前市場商業(yè)項目較少，在售項目僅有兩個，以100以下中小面積商鋪為主，總價偏低，便于投資和自用。銷售速度與價格：平臺月均去化在300套左右；沿街商實現(xiàn)鋪均價21000-23000元/；客戶特征：本地客戶為主，投資客戶占比50-60%,置業(yè)關(guān)注地段價值和投資回報率。濟寧在售商業(yè)項目項目名稱戶型面積（）成交均價（元/）月均 銷速（套/月）客戶特征億豐時代廣場南側(cè)沿街100，北側(cè)沿街80-100，內(nèi)側(cè)20-30，中間沿街40-60沿街門面21000-22970元/；內(nèi)部商鋪9500-10285元/約270濟寧本地客戶為主，主要為兗礦員工、政府公務(wù)員、事業(yè)單位職工，以及周邊縣市如汶上、嘉祥、鄒平私營業(yè)

18、主客戶較多。投資客占65%以上，看重地段價值和投資回報率。寶利世紀大道10、20、45、80均價22000元/約30主要為濟寧本地客戶，外地客戶如濟南、菏澤、淄博等地客戶占比10%。客戶置業(yè)關(guān)注投資門檻低（低總價）、地段價值（太白路商圈）。投資客戶約占60%以上。社區(qū)底商銷售搶眼，受規(guī)模影響整體供應(yīng)量不大，價格為住宅三倍以上，自用客戶為主，銷售供不應(yīng)求項目名稱價格（元/）總規(guī)模（）單間面積（）銷售狀況客戶特征紅星8號紅星路：5萬浣筆泉：3萬2000100已售罄住宅老業(yè)主為主，一般用于自用。森泰御城2萬起4000200-400基本售罄多為老業(yè)主購買，一般為自用，也有部分用于投資，看重社區(qū)及區(qū)域未

19、來消費力帶來的升值潛力。都市豪庭1萬多/平4000200-400推出即售罄老業(yè)主和外部客戶購買約各占一半，投資和自用均有，大部分看重地段位置以及帶來的升值潛力。龍城美墅2萬/平2500200左右基本售罄老業(yè)主購買為主，投資和自己經(jīng)營約各占一半，看重入住人群消費力和未來升值潛力。市場上項目的底商多沿街布置，受到項目體量的影響總體規(guī)模不大，銷售速度較快，價格實現(xiàn)達到住宅的3倍以上，以出售為主。濟寧市場上項目的底商多沿街布置，體量不大主要是由于沿街展示面不大，現(xiàn)升值潛力在的底商銷售情況非常好，只要是建了都能賣出去，現(xiàn)在很多項目的商業(yè)都不對外，關(guān)系客戶就定完了。 國翠城銷售主管訪談 濟寧在售商業(yè)項目潛

20、在供應(yīng)量大，隨著全國性品牌開發(fā)商進駐濟寧，商業(yè)格局即將發(fā)生質(zhì)變，抓住當(dāng)前機遇快速出貨是王道目前市場在售的純商業(yè)項目僅有三個，銷售情況很好，目前都基本完成招商與零售。億豐時代廣場由于依托原振宇市場商業(yè)氛圍，其次引入了銀座中心做品牌嫁接，另外老板是溫州商貿(mào)出身有一定的商貿(mào)資源，因此銷售非常順暢。保利世紀大道地處市中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯。豪德商貿(mào)城屬大型專業(yè)類集散市場，客戶層面跨越魯西南，很好的完成招商。另外，目前市場上由于住宅的限購限貸，商業(yè)投資備受關(guān)注。其余商業(yè)均為住宅底商或綜合體商業(yè)，均未入市。大事件1月11日上午，濟寧市中區(qū)人民政府與大連萬達集團合作開發(fā)建設(shè)的濟寧萬達廣場項目簽約儀式舉行。 由萬

21、達集團投資50億元，在濟寧市中區(qū)建設(shè)集五星級酒店、大型購物中心、商業(yè)步行街、高檔商務(wù)寫字樓于一體的第三代萬達廣場。商業(yè)項目后續(xù)供應(yīng)本案具備成為新中心體量，抓住商業(yè)供應(yīng)稀缺的市場機會可承擔(dān)回現(xiàn)主力，主打投資和自用客群商業(yè)市場結(jié)論以太白路為核心的中心商圈向東蔓延本項目商業(yè)體量及規(guī)劃具備成為新商圈核心的基礎(chǔ)，第三代商業(yè)主題成為項目機會；在售商業(yè)項目稀缺，面積集中在100以內(nèi)，均價2萬左右本項目需抓住商業(yè)市場機會承擔(dān)回現(xiàn)主力，可實現(xiàn)平臺速度300套/月；客戶以本地為主，少量周邊市縣及外地投資客戶。大型商業(yè)項目投資客占主導(dǎo)，住宅底商以自用客戶為主，置業(yè)關(guān)注地段價值、和未來升值預(yù)期帶來的升值預(yù)期。即本項目

22、商業(yè)目標客群：本地客戶為主，投資兼自用客群占主導(dǎo)。濟寧商務(wù)區(qū)集中分布在洸河路兩側(cè)，目前供應(yīng)總量約5萬，未來23年內(nèi)供應(yīng)劇增，預(yù)計有50-60萬2211濟寧寫字樓市場供應(yīng)萬麗福德廣場_5萬平方米1楊柳國際新城_約10萬萬平米森泰首府_體量未知22世易尚城_ 已售完建設(shè)廣場東北、西北角兩塊地_體量未知1萬達廣場_約10萬平米3吳泰匝路塊地_體量未知寫字樓的供應(yīng)量未來23年有可能呈爆發(fā)式供應(yīng)。億豐時代廣場_約10萬平米4563456濟寧寫字樓掃描濟寧的經(jīng)水平雖然比不上青島濟南，但是濟寧在魯西南地區(qū)算是生活水平比較高的，濟寧有很多大的企業(yè)，比如：如意集團、魯推集團兗礦、山東里能集團、太陽紙業(yè)、白象集團

23、、華龍日清，只不過山東人的儒家思想吧，整體有錢人還是顯的很低調(diào)的。濟寧周先生訪談?wù)w市場容量較小，市面上在售項目放量少。預(yù)計2012年存在較大的市場壓力區(qū)域市場在手寫字樓項目較少，即將入市的萬麗福德廣場屬目前較為高端寫字樓產(chǎn)品。市場去化速度較慢，以萬麗福德廣場為例，6個月蓄客僅600余組，可見市場需求量有限。未來市場寫字樓放量相對較大，楊柳國際新城、億豐時代廣場、森泰首府等項目的寫字樓及公寓產(chǎn)品均計劃在明年入市。濟寧寫字樓掃描目前市場供應(yīng)面積在60-100，均價水平預(yù)計在7000-8000元/，價值實現(xiàn)度幾乎與住宅持平濟寧寫字樓市場市場在售產(chǎn)品面積以60-100左右為主，大面積戶型產(chǎn)品較少。目

24、前無明顯在售產(chǎn)品比價體系，市場寫字樓產(chǎn)品均價預(yù)計在7000-8000左右客戶以本地中小企業(yè)、私營業(yè)主為主，部分周邊市縣客戶，主要用于自用辦公。從二、三線城市辦公物業(yè)發(fā)展歷程看：濟寧現(xiàn)處在以中小面積需求為起點逐漸向形象、檔次等成熟階段發(fā)展萌芽階段啟動階段發(fā)展階段成熟階段辦公需要住宅改辦公草創(chuàng)型企業(yè)住宅使用成本地段面積較小改善環(huán)境住宅立項、商務(wù)辦公成長型中小企業(yè)第一代商務(wù)公寓位置價格交通使用成本動因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征客戶特征客戶關(guān)注點追求形象純商務(wù)形象迅速發(fā)展的中小企業(yè)初具規(guī)模的企業(yè)純寫字樓開始出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氛圍需求多樣化多樣化各種類型企業(yè) 寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存地段服務(wù)軟環(huán)境健康、風(fēng)景所

25、處階段數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)模型XX模型對本項目的啟示以中小企業(yè)及出具規(guī)模的企業(yè)為主，從位置、配套、硬件和商務(wù)氛圍發(fā)力，打造純商務(wù)形象滿足客戶需求！當(dāng)前供應(yīng)稀少，未來23年劇增；客戶以中小企業(yè)自用和投資客為主，同時存在大客戶潛在需求寫字樓市場結(jié)論濟寧商務(wù)區(qū)集中在洸河路兩側(cè)，當(dāng)前供應(yīng)量及消化量較少，預(yù)計未來23年內(nèi)供應(yīng)呈爆發(fā)式增長利用當(dāng)前市場供應(yīng)空白，啟動寫字樓大客戶銷售，作為回現(xiàn)補充。濟寧處于寫字樓市場化啟動期向發(fā)展期轉(zhuǎn)化階段：以企業(yè)自用和小投資客占主流本項目客戶以自用和小投資客為主導(dǎo)，關(guān)注位置、配套、硬件和商務(wù)氛圍等元素打造的純商務(wù)形象！序列號項目名稱行政區(qū)域建筑規(guī)模（萬平米）入市時間產(chǎn)權(quán)1城市華府

26、高新區(qū)1.8200940年2世易尚城高新區(qū)2.4200940年3舒雅苑任城區(qū)1200840年4萬佳廣場市中區(qū)2.4200970年5楊柳國際新城高新區(qū)-200870年6森泰. 御城市中區(qū)1尚未入市70年P(guān)age 100市場總體規(guī)模較小，需求不旺盛，布于非常城市核心區(qū)濟寧市公寓類產(chǎn)品主要分為兩類，一類為 40年產(chǎn)權(quán)的公寓；另一類為 70年產(chǎn)權(quán)的小戶型住宅。40年產(chǎn)權(quán)的公寓多為沿街獨棟，總體規(guī)模較?。欢?70年產(chǎn)權(quán)的小戶型公寓由于是從住宅中的一個小系列的分支產(chǎn)品，因此，市場規(guī)模小。濟寧市公寓市場高新區(qū)版塊分布較為聚集，其余個案分布較為零散，且多位于非城市核心區(qū)， 這說明整體公寓市場需求并不旺盛，只作

27、為住宅產(chǎn)品的一種補充。高新區(qū)片區(qū)較為集中是因為多數(shù)為投資者，看重區(qū)域未來的發(fā)展前景。濟寧公寓市場掃描公寓市場整體價值實現(xiàn)度較低，客戶普遍以地段為唯一衡量標準，洸河路兩側(cè)供應(yīng)稀缺公寓市場以2010年為界限發(fā)生較大變化，相對住宅市場呈現(xiàn)不明朗化態(tài)勢濟寧公寓市場掃描住宅、辦公的銷售難度會小于公寓產(chǎn)品，目前來看濟寧的公寓產(chǎn)品市場相對較為慘淡；住宅、辦公的銷售難度會小于公寓產(chǎn)品，目前來看濟寧的公寓產(chǎn)品市場相對較為慘淡；專業(yè)訪談 倪先生（代理公司合伙人）“住宅、辦公的銷售難度會小于公寓產(chǎn)品，目前來看濟寧的公寓產(chǎn)品市場相對較為慘淡?！?011年9月專業(yè)訪談 卜先生（代理公司銷售總監(jiān)）“公寓沒有市場，濟寧人還

28、是比較保守，對公寓不認可，同等價錢還是喜歡買一個更適合居住類的住宅?！?011年10月啟示公寓彰顯居住功能，以城市核心精裝奢侈取資產(chǎn)、精裝豪宅搶占住宅市場客群！萬佳廣場的公寓產(chǎn)品有一部分是婚齡客戶，買這個房子作為過渡，還有一部分就是投資的。這個項目主要是地段好，所以賣的很好。開盤當(dāng)天幾乎都銷售完畢了。濟寧也沒有什么投資渠道，這么好的地段投資這個也不錯。周邊有政府、醫(yī)院、購物廣場、濟寧附中、幼兒園、小學(xué)。在這么好的地段，總價又很低，無論是自己住還是投資都是很具有吸引力的。稍微有點經(jīng)濟實力的，有點投資意識的，都會考慮這個項目。這么小的面積，總價只有18萬，很合適。但是對于完全的日常生活型客戶，可能

29、考慮的就會多一個環(huán)境層面，有很多就會擔(dān)心這個地方吵不吵，安全不安全，但是畢竟這也是地段優(yōu)勢。2010年1月年濟寧萬佳廣場銷售經(jīng)理訪談對本項目啟示：擴大客戶基數(shù)，實現(xiàn)快速消化，必須將居住類客戶納入進來，同時細化政策彌合客戶需求核心客戶區(qū)域主流置業(yè)群體辦公自用型客戶重要客戶I重要客戶II投資型客戶客戶群體構(gòu)成第一類為投資性客群，他們年齡層較高，多為政府機關(guān)、企事業(yè)單位或私企業(yè)主，生活和收入水平較為穩(wěn)定，多處于投資的目的購買公寓，期望未來升值或獲取租金報酬。第二類為辦公客群，一些本土私營小業(yè)主購買40 年產(chǎn)權(quán)的公寓用于自身企業(yè)或生意辦公場所。這類公寓多沿城市主干道分布，交通較為便捷，均價不高，還可住

30、可辦公，節(jié)約了成本。第三類自住型客群，他們多為年輕人，由于收入水平較低，總價承受能力不高，選擇購買一些小戶型住宅用于過渡性的住房。這部分是公寓產(chǎn)品的主要客群。濟寧公寓市場掃描客戶特征倪先生，40歲左右，私營業(yè)主；考慮超高層公寓，面積在120平米以上；置業(yè)關(guān)注：高度評價項目地段位置，認為這個地段非常地好，周圍聚集了行政機關(guān)單位、大企業(yè)的寫字樓、四星級酒店等；開車路過看到項目信息，非常關(guān)注260米超高層，認為是濟寧最高的建筑，形象比較高端，自己應(yīng)該在這里占有一套高層住宅，是非常有面子的事情；對公寓的看法：認為公寓不是住的地方，可以投資；認為超高層上最好也有住宅，可以滿足居住的需要，也許將來自己想居

31、住的話也能??；關(guān)心價格，認為價格會是濟寧最貴的，是最高額肯定也是最貴的，不是一般人買得起的?？蛻絷P(guān)鍵詞：自用置業(yè) 認可地段價值 與高形象帶來的身份標榜 關(guān)注居住屬性本項目意向客戶：資產(chǎn)占有型置業(yè) ，認可地段價值與高形象帶來的標簽感，關(guān)注居住屬性濟寧公寓市場掃描公寓細分客戶進行針對化需求滿足；線上向住宅化方向靠攏，依靠商業(yè)與寫字樓主打投資與追隨性客戶市場供應(yīng)層面：以2010年為線，公寓市場整體遭市場冷遇。供應(yīng)量與需求雙向衰減公寓市場狀況不明朗，建議不作為回現(xiàn)產(chǎn)品，而擇機推售客戶層面：公寓面臨居住、辦公、投資類市場客戶以市場現(xiàn)有客戶為目標客群充分吸納，同時預(yù)留居住彈性滿足居住類需求，以保障后續(xù)銷售

32、公寓市場結(jié)論結(jié)論1：商業(yè)承擔(dān)回現(xiàn)主力，寫字樓作為回現(xiàn)補充，公寓擇機推售商業(yè)：商業(yè)體量及規(guī)劃具備成為新商圈核心的基礎(chǔ)，第三代商業(yè)主題成為項目機會；需抓住商業(yè)市場機會承擔(dān)回現(xiàn)主力，可實現(xiàn)平臺速度300套/月；寫字樓：利用當(dāng)前市場供應(yīng)空白，啟動寫字樓大客戶銷售，作為回現(xiàn)補充；公寓：市場狀況不明朗，建議不作為回現(xiàn)產(chǎn)品，而擇機推售。濟寧市場結(jié)論結(jié)論2：商業(yè)、寫字樓、公寓核心目標客群界定濟寧市場結(jié)論商業(yè)目標客戶界定：本地客戶為主，投資兼自用客群占主導(dǎo)，置業(yè)關(guān)注地段價值、和未來升值預(yù)期帶來的升值預(yù)期。寫字樓目標客群界定：以自用和小投資客為主導(dǎo)，關(guān)注位置、配套、硬件和商務(wù)氛圍等元素打造的純商務(wù)形象！公寓目標客

33、戶群界定：以居住、辦公、投資類市場客戶為主，關(guān)注地段位置、周圍配套。濟寧市場結(jié)論基于市場與客戶分析的啟示啟示1：從商業(yè)、商務(wù)、住宅三個板塊分析，項目地段整體板塊呈現(xiàn)出強烈的城市新中心價值，項目抓住歷史機遇，以領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)標定城市新中心在濟寧的誕生；啟示2：商業(yè)打核心商圈與主題定位，牽引商家與投資客戶向東。啟示3：寫字樓以大客戶為渠道，持續(xù)進行線下銷售，利用大客戶拉動追隨型客戶。啟示4：公寓以凸顯居住功能的住宅搶占住宅市場客群，商務(wù)型客戶與投資客戶伴生銷售。413思考啟動模式開發(fā)策略商業(yè)主題營銷落地R1:魯西南首個大規(guī)模城市綜合體,魯西南第一高。項目客戶以本地及周邊地市縣區(qū)為主；項目商業(yè)價值沒有

34、充分釋放；R2:樹立項目區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者形象，項目實現(xiàn)系統(tǒng)性成功春節(jié)前實現(xiàn)5個億回款額1、項目綜合體與分物業(yè)之間關(guān)系？2、項目啟動模式思考？3、商業(yè)主題定位？4、圍繞目標分物業(yè)推售次序與推售方式？5、2011年度推廣如何組織？核心問題基于目標，審視本體價值、市場現(xiàn)狀，提煉項目核心問題如何實現(xiàn)項目價值持續(xù)走高，系統(tǒng)性成功？目前核心障礙：角色分工不明確無顯性價值標桿，價值不易最大化；商業(yè)成為系統(tǒng)成功的關(guān)鍵合理控制項目商業(yè)體量，控制在10萬平米以下體量；商業(yè)保持60%以上的持有面積；主力店拉動，大客戶預(yù)招商與定制；預(yù)留運營與推廣基金，全面委托運營管理公司進行招商、租賃、運營；寫字樓亟需大客戶拉動；思考一模

35、型一：高端商業(yè)標定形象（華潤）模型二：酒店標定形象、5A寫字樓拉高形象（華貿(mào)）模型三：寫字樓標定形象，高端商業(yè)；（廣州）開發(fā)策略： 5A辦公和中高端商業(yè)樹立形象標桿，以部分商業(yè)和寫字樓實現(xiàn)回現(xiàn)，帶動項目整體發(fā)展以城市價值為核心驅(qū)動打造高端產(chǎn)品； 營造區(qū)域商業(yè)中心作為項目的明星產(chǎn)品，回現(xiàn)與長期利益雙重角色以投資潛力為驅(qū)動因素，通過產(chǎn)品的創(chuàng)新精裝修等產(chǎn)品力實現(xiàn)項目去化，部分產(chǎn)品向住宅轉(zhuǎn)化，化解項目風(fēng)險；作為項目的明星和回現(xiàn)產(chǎn)品；打造5A級寫字樓項目高端形象的打造者，承擔(dān)一定形象標桿，中長遠利益為主住宅公寓商業(yè)酒店寫字樓開發(fā)策略思考一以商業(yè)為核心啟動營銷模式，利用商業(yè)拉動公寓，寫字樓線下推售住宅型易

36、于變現(xiàn)，快速回籠資金；寫字樓型迅速拉高形象；推動住宅銷售；商業(yè)型大量變現(xiàn)商業(yè)酒店型以酒店帶動寫字樓、拉動公寓銷售寫字樓大客戶持續(xù)認購商業(yè)啟動CD區(qū)認購商業(yè)內(nèi)部認購3萬平+外部認購；公寓認購10月底11月初12月初12月底時間推售思考二小公寓承擔(dān)回現(xiàn)功能；部分商業(yè)承擔(dān)主流回款；寫字樓大客戶商業(yè)主題定位:濟寧全生活消費區(qū)，集合娛樂/購物/美食/空間藝術(shù)/時尚信息櫥窗的消費體驗場濟寧全生活體驗區(qū)集合娛樂、購物、美食、空間藝術(shù)、時尚信息櫥窗以滿足樂/購/品/游/賞全生活消費體驗場所功能定位一：娛樂世界功能定位二：Shopingmall功能定位三：美食世界功能定位四：游玩商街功能定位五：歡樂商街思考三商

37、圈變遷規(guī)律由商業(yè)核心由太白路商圈向CBD商圈進行遷移。成熟階段：多元發(fā)展體育購物 休閑娛樂商業(yè)旅游居住商務(wù)餐飲濟寧全生活體驗區(qū)集合娛樂、購物、美食、空間藝術(shù)、時尚信息櫥窗以滿足樂/購/品/游/賞全生活消費體驗場所樂樂樂、樂購、樂生活！娛樂天地，樂縱在我，樂享生活！購人間購物天堂，魅力“小香港”縱覽國際潮流前沿，極致購物體驗，樂享購物魅力比肩香港！日日世界美食，天天饕餮盛宴美食世界，匯集天下美味，打造魯南首席美食天地！品濟寧旅游新地標建筑本身就是一件藝術(shù)品，峽谷式建筑設(shè)計融入城市景觀，與購物街區(qū)、景觀小品構(gòu)成城市旅游新地標！游魯南時尚風(fēng)向標，現(xiàn)代潮流的領(lǐng)導(dǎo)者新意跌出的新品發(fā)布會等市場活動，為商業(yè)

38、區(qū)帶來時尚、動感的現(xiàn)代風(fēng)采，使之成為時尚潮流的領(lǐng)導(dǎo)者。賞2011年度推廣節(jié)奏 ，以城市商圈價值到資產(chǎn)價值進行推高思考四城市核心商圈進行強烈的商圈訴求向商業(yè)主題定位，功能定位城市核心資產(chǎn)價值訴求10月底11月初12月初12月底時間推售如何在短周期內(nèi)迅速成交，實現(xiàn)回款？世聯(lián)觀點：1.站位城市中心，短周期、暴力推廣 、吸引全城關(guān)注。2. 客戶為王，通過激進有效的渠道拓展大規(guī)模聚集客戶。3.有效的價格與付款策略，促進成交拉動回款。4.將公寓住宅向主流住宅適度傾斜，為項目回款保留彈性。思考五回款組合C區(qū)+D區(qū) 商業(yè)；1.7萬方C區(qū)寫字樓；554策略核心策略形象定位執(zhí)行方案形象定位根據(jù)世聯(lián)模型FAB分析模

39、型，思考本項目形象價值價值梳理F（Features）A（Advantages）B（Benefit）城市新核心業(yè)態(tài)豐富國際化高端商務(wù)、購物、居住生活圈交通便捷城市發(fā)展主要方向極致景觀設(shè)計南北通透總價控制合理濟寧最高新核心地段魯西南最大規(guī)模綜合體項目項目高格調(diào)的氛圍；城市高端配套；投資獲利空間大無距離享受豐富便捷的生活業(yè)態(tài)產(chǎn)品帶來的新穎使用感受；第一價值體現(xiàn)，身份的象征濟寧的核心基于各類客戶的價值需求客戶客戶需求項目利益客戶利益需求功能性強、形象氣派；交通便捷，方便員工上下班物管很重要，講究辦公氛圍，開發(fā)商有一定歷史背景，辦公鄰居要有檔次，最好有會所；關(guān)注地段、周邊配套、戶型、使用成本、價格投資成

40、本；投資回報率；租金；地段價值；便捷、功能性、氣派辦公氛圍，開發(fā)商品質(zhì),交通便利對新的高品質(zhì)生活方式向往追求長期利潤，看中升值潛力購買能力100萬1000萬80萬50萬從區(qū)域到項目高格調(diào)的氛圍，開發(fā)商厚重的實力背景無距離享受城市高端配套，產(chǎn)品帶來的新穎使用感受第一價值體現(xiàn)，身份的象征升值潛力帶給客戶的利益需求1、寫字樓客戶2、寫字樓大客戶3、公寓自用型客戶4、投資客戶價值梳理省市知名大型企業(yè)、國內(nèi)知名企業(yè)辦事處、優(yōu)質(zhì)辦公圈層高端居住品質(zhì)知名標桿企業(yè)高端會所高品質(zhì)時尚生活圈峽谷式商業(yè)中心濟寧新中心高檔寫字樓濟寧第一高，尊享世界級奢華服務(wù)國際級超高層5A級寫字樓，聚焦魯南巔峰商務(wù)地標13萬平米全業(yè)

41、態(tài)，齊聚全球品牌，打造魯南全業(yè)態(tài)商業(yè)航母國際級全生活配套，帶動區(qū)域價值飆升高端居住區(qū)，奢享國際級生活圈代表濟寧核心THE CORE OF CITY.形象定位基于本體價值、客戶需求價值的形象定位THE CORE OF CITY.地段價值城市核心在此，你在哪里？訴求地段價值的推廣演繹訴求寫字樓核心價值的推廣演繹城市核心在此，你在哪里？5A寫字樓，全新商務(wù)標簽，不止領(lǐng)先濟寧攜手濟寧，對話世界寫字樓價值商業(yè)價值訴求商業(yè)核心價值的推廣演繹 全生活購物區(qū)城市核心資產(chǎn)公寓價值訴求公寓核心價值的推廣演繹260米核心高度，令資本折服的！核心策略與時間賽跑！中心：強烈的城市中心地段訴求;快：以出貨為第一要素;奇：

42、出奇制勝;核心策略站位城市新中心，搶占時機，掀起市場狂潮，全面進行客戶爭奪。以資產(chǎn)為核心表述，站位城市新中心；以內(nèi)部客戶為啟動因素；海量有效渠道進行鋪排；以推貨為發(fā)端，將濟寧客戶一網(wǎng)打盡；執(zhí)行方案四線齊發(fā)，全力搶奪客戶，以想象力撬動市場奇跡。客戶與渠道策略傳播與媒體策略價格與推售策略活動策略展示與服務(wù)策略四線齊發(fā)，全力搶奪客戶；以想象力撬動市場奇跡！執(zhí)行策略推廣與媒體策略策略一xx中心項目推售與回款模型寫字樓大客戶認購1萬商業(yè)啟動認購商業(yè)內(nèi)部認購3萬平+外部認購；公寓入市整體形象推廣商業(yè)推廣商業(yè)10月底11月初12月初商業(yè)12月底寫字樓大客戶資金部分到位住宅客戶資金到位首批商業(yè)客戶；資金到位；

43、商業(yè)客戶資金到位時間客戶與資金推售推廣周期公寓站位城市，主打資產(chǎn)項目資產(chǎn)與原始股價值，迅速形成群聚效應(yīng)；中心在這里，你在哪里濟寧公寓，高度令資本折服傳播策略濟寧全生活消費區(qū)，城市核心資產(chǎn)！因為富邦而沸騰！全首層商鋪通達財富的捷徑！城市核心商圈在此，你在哪里緊密鏈結(jié)的媒體聯(lián)盟策略，收納型媒體策略，最大化攫取客戶信息戶外公交巴士媒體策略短信報紙對公交巴士進行包裝，覆蓋主流路段；戶外進行高效包裝，高頻率更換，引發(fā)城市關(guān)注；收集型短信，堅持回復(fù)有效原則，將客戶群體一網(wǎng)打盡；一周全市覆蓋；1030萬車行短信；大客戶短信；形象期與住宅期高頻率報紙投放；網(wǎng)絡(luò)門戶網(wǎng)站收集型首頁，一周投放，將客戶關(guān)注度一網(wǎng)打盡

44、。市中心或大賣場派單電子市場派單建材市場派單 太白路商業(yè)圈掃街群發(fā)短信其他專業(yè)市場主要推廣渠道戶外高炮報紙媒體電視字幕或廣告片商業(yè)形象包裝商業(yè)“錢景”建立完全直效的低成本營銷渠道推廣渠道拒絕邊角化，報紙媒體利用首頁進行強勢的地段與地位訴求媒體策略濟寧，變“心”了富邦商圈崛起選用搜狐、新浪、搜房網(wǎng)全部的首頁吸納型廣告投放網(wǎng)絡(luò)：一部特價房,吸納一切網(wǎng)絡(luò)客戶。建立客戶服務(wù)平臺：短信及短信平臺回復(fù)A獲取詳情；回復(fù)A享受特價；利用短信輪番輸出不同類的項目賣點，總能打動喜歡它的客戶，強化認知，與線上推廣形成呼應(yīng)抽獎落實基礎(chǔ)信息（郵箱、電話、緊急聯(lián)系人）進行系統(tǒng)性回訪xx中心 好禮相送媒體策略公交內(nèi)外部包裝

45、，以項目整體品牌為訴求，迅速形成城市影響力濟寧主要大街路線圖；包裝公交車；建設(shè)路、洸河路、紅星路、太白路，公交新路公交進行包裝。備注：選取新的公交車進行包裝；11月5日，濟寧因富邦而沸騰！紅星路太白路洸河路建設(shè)路媒體策略客戶策略策略二以內(nèi)部客戶為啟動，聚焦客戶趨利需求，快速實現(xiàn)市場突破客戶策略行業(yè)、政府、銀行等相關(guān)合作方界定為內(nèi)部客戶，進行優(yōu)惠啟動；商業(yè)客戶進行定向掃街；寫字樓客戶的未來在寫字樓與大客戶；系統(tǒng)性成功在于客戶聯(lián)動；客戶策略ACTION1：病毒營銷病毒營銷：客戶策略強大的內(nèi)部力量。讓關(guān)系客戶與政府客戶為項目進行營銷驅(qū)動備選單位：銀行機構(gòu)、政府、供應(yīng)商等周邊單位定向渠道團購；ACTI

46、ON2： 富邦金融中心大錢包計劃；全城商家派送錢包；一夜之間，項目全城商戶人盡皆知地點：太白路商圈商圈，太白東路商圈、全城社區(qū)底商；方式：劃片掃街；必做手段客戶策略ACTION3 ：寫字樓、商場高峰期巡展，精準打擊寫字樓高峰期巡展；商場巡展；寫字樓地點選擇；必做手段大型商場、超市巡展客戶策略寫字樓客戶老帶新操作新模式1、老客戶簽約后發(fā)放“業(yè)主權(quán)益卡”。2、老客戶可將直接此卡交新客戶，新客戶獲得相應(yīng)的購房優(yōu)惠。3、憑此卡購房成功后，老客戶獲得物業(yè)費優(yōu)惠權(quán)益。4、購買寫字樓客戶可以附帶住宅與商業(yè)購買權(quán)益，住宅客戶均享受寫字樓權(quán)益，招商進來的商家享受寫字樓及住宅權(quán)益。商業(yè)客戶公寓客戶購房優(yōu)惠購房優(yōu)惠

47、業(yè)主權(quán)益卡ACTION4：物業(yè)聯(lián)動策略（三種物業(yè)類型之間聯(lián)動）寫字樓大客戶租金購房優(yōu)惠必做手段客戶策略建立客戶管理系統(tǒng)，形成置地獨有的營銷競爭力目標以金融客戶與實力型老客戶基礎(chǔ)建立客戶會組織客戶活動，包括客戶維護活動和新項目溝通會等提供金融服務(wù)、咨詢、小眾活動、消費積分等；與商家聯(lián)盟，客戶會會員享有置業(yè)優(yōu)惠、商家折扣等權(quán)益關(guān)鍵動作項目開盤前建立，持續(xù)維護實施時間ACTION5：富邦金融匯財富俱樂部搭建金融平臺：將金融客戶與金融中心客戶進行雙向互動與融合；客戶策略大客戶談判策略展開寫字樓大客戶計劃大廈局部冠名權(quán)益車位優(yōu)先銷售或優(yōu)惠布局及裝修需求定制客戶電話或網(wǎng)絡(luò)提前預(yù)約看房，銷售部派出專車上門引

48、路或接送，老總親自介紹。Action老總級銷售員大客戶看房攻略高貴服務(wù)制作大客戶置業(yè)手冊客戶策略活動策略時尚潮流第一shopping mall商業(yè)品牌規(guī)劃發(fā)布會要點：1.核心品牌參與；2.明星時尚元素的加入；3.公寓價值的結(jié)合釋放。 Action 1：shopping mall商業(yè)品牌規(guī)劃展集中釋放商業(yè)價值，促進公寓銷售關(guān)于招商成果活動87Action 2：贊助齊魯衛(wèi)視，聯(lián)合明星白巖松開辦齊魯大地“富邦金融中心商業(yè)領(lǐng)袖”對話欄目；企業(yè)活動政府端：參與全新商圈塑造；濟寧富邦中心商圈論壇政府、企業(yè)、媒體、客戶、明星五方聯(lián)動，形成城市影響力。時間：2011年12月上旬88Action 3：贊助齊魯晚報，濟寧商業(yè)TOP10評選活動；利用自身資源讓公眾參與，制作話題，吸引新聞關(guān)注，并通過國際商務(wù)元素的嫁接，實現(xiàn)項目的高立意。評選濟寧商業(yè)TOP10。 企業(yè)活動周末活動上門“油”禮（食用油與汽油油票）；送油大禮包寫字樓商鋪成交一噸汽油票?！帮w鏢奪油”飛鏢奪油、幸運一把抓等旺場小活動必不可少，成本又極低，每天花費區(qū)區(qū)數(shù)百元。Ac