工業(yè)園區(qū)類物業(yè)管理工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理

1、工業(yè)園區(qū)類物業(yè)管理|工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理摘要：（1）工業(yè)物業(yè)包括所有用于工業(yè)過程的土地、房屋和設(shè)備，物業(yè)服務(wù)特色：工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)，其主要內(nèi)容與住 宅小區(qū)的基本一致，包括公共秩序維護、清潔、綠化、公共設(shè)施設(shè)備維保、客戶服務(wù)、園區(qū)文化建設(shè)等，但工業(yè)園區(qū)又以安 全管理為重點，特別是消防管理，眾所周知，工業(yè)消防事故一旦發(fā)生，其損失和影響都是較為重大的，研發(fā)、生產(chǎn)、銷售， 后勤服務(wù)的所有內(nèi)容都交給常安物業(yè)打理，包括會務(wù)、產(chǎn)品展示、接待、餐飲、郵件收發(fā)、裝飾裝修節(jié)能改造、資產(chǎn)管理等 C）全程”是指從項目可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、竣工驗收、承接查驗等前期介入，到人住、裝修、日常管理等 各個階段都由常安

2、物業(yè)提供服務(wù)工業(yè)園區(qū)類物業(yè)服務(wù)企業(yè)或項目一、概念（1）工業(yè)物業(yè)包括所有用于工業(yè)過程的土地、房 屋和設(shè)備。（2）工業(yè)物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司對工業(yè)物業(yè)區(qū)內(nèi)廠房、倉庫等房屋建筑及其附屬的設(shè)施、 設(shè)備的管理以及各種綜合性服務(wù)的管理。（3）工業(yè)物業(yè)的管理，長期以來沒有得到足夠的重視，其管理往往落后于民用物業(yè)和商用物 業(yè)的管理。隨著現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展和新興工業(yè)園區(qū)的開發(fā)，工業(yè)物業(yè)的管理日益成為物業(yè)管理中 備受歡迎的課題。二、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理特點工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理相對與商住物業(yè)管理來說主要有以下特 點：（1）建筑物：大都以低矮建筑為主，布局簡單。工業(yè)物業(yè)相對來說很少超過5層，但 建筑跨度較大。其次，居住類建筑一

3、般是鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)為主，而工業(yè)物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)種類 較多，除鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)外，還有鋼結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)等。再次，工業(yè)物業(yè)外飾 較住宅小區(qū)簡潔，一般為方正布局，很少飛檐、飄線等裝飾物。（2）月艮務(wù)對象：工業(yè)園區(qū)三大服務(wù)對象較為突出：業(yè)主（很多時候是一個自然人或公司）、 租戶（投資者，一個工業(yè)園有幾個或幾十個）和使用者（工人等），服務(wù)的對象以租戶為主。 一般較住宅幾百戶甚至上千上萬戶業(yè)主而言，工業(yè)物業(yè)的租戶較少，很少上百戶，所以相對容 易達成一致意見，對物管的評價也較為中肯。另外，住宅區(qū)內(nèi)的兒童及老年人在工業(yè)區(qū)幾乎沒 有，工人大都為青壯階層，服從性較住宅小區(qū)住戶強，但流動性大，并且他們不

4、太關(guān)注管理效 果，主人翁意識比小區(qū)住戶稍遜，所以導(dǎo)致生活區(qū)臟亂差較普遍，但只要加強教育，通過 廠企互動，改善得也較快。（3）酉己套設(shè)施設(shè)備：工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施設(shè)備主要有配電設(shè)施、電梯（貨梯為主）、消防設(shè) 施等。較小區(qū)來說，工業(yè)園區(qū)的綠化、園建等休閑設(shè)施較少，但因工業(yè)特點，機電設(shè)施及其它 功能設(shè)施一般比居住小區(qū)的大型，如垃圾中轉(zhuǎn)站（以工業(yè)垃圾為主）、停車場（以貨車為主）、 電梯（一貨運為主）、污水處理系統(tǒng)、專業(yè)消防設(shè)備等。在這里特別指出，住宅小區(qū)可能不用 物管企業(yè)去操心水電表的抄讀和收費，而工業(yè)園區(qū)大都需要物管企業(yè)去做這件事，并且還得會 計算各廠用電量。工業(yè)園區(qū)各廠房水電表的容量配置是因租戶需要

5、而設(shè)的，不是一成不變的， 如舊租戶是做手工藝品的，而新租戶是做注塑的，那你就得改裝大容量供電設(shè)施。同時，工業(yè) 用電大都按峰、谷、平時段收費更按月收變壓器容量費，這就增加了物管企業(yè)的工作難 度和繁度。（4）物業(yè)服務(wù)特色：工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)，其主要內(nèi)容與住宅小區(qū)的基本一致，包括公共秩 序維護、清潔、綠化、公共設(shè)施設(shè)備維保、客戶服務(wù)、園區(qū)文化建設(shè)等，但工業(yè)園區(qū)又以安全 管理為重點，特別是消防管理，眾所周知，工業(yè)消防事故一旦發(fā)生，其損失和影響都是較為重 大的。其次客戶服務(wù)又涉及了很多政府和政策業(yè)務(wù)，如工商證照、消防證照、甚至報關(guān)等服務(wù) 以幫助投資者為先。（5）管理依據(jù)：工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理主要以合約為依

6、據(jù)，因為工業(yè)園區(qū)管理的法規(guī)相對于住 宅小區(qū)來說幾乎空白，如國家的物業(yè)管理條例，你幾乎找不到管理工業(yè)園區(qū)的具體條文。物業(yè)管理條例中大篇幅對業(yè)主和業(yè)主大會等的約定在工業(yè)園區(qū)來說形同虛設(shè)。對于服務(wù)標(biāo) 準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)（包括分?jǐn)傎M用等）一般難以在法規(guī)文本上找到依據(jù)所以必須以合約為重，簽約 時條文要細要有可操作性,不象住宅小區(qū)，當(dāng)你的合約含糊時，可以找政府相關(guān)文件來作準(zhǔn)繩。（6）其它：相當(dāng)于小區(qū)管理來說，工業(yè)園管理面對的租戶和業(yè)主都較少，很少發(fā)生無理取鬧 等窩心事，但一旦出現(xiàn)費用拖欠，則是小區(qū)的數(shù)十倍甚至上百倍。以下以中民未來海泰和百旺信高科技工業(yè)園區(qū)為例，介紹工業(yè)園區(qū)類物業(yè)管理企業(yè)或項目的特 點。中民未來

7、海泰江海不擇溪流而成其深，泰山不讓土壤則成其大。1.1企業(yè)地位中國民生投資集團下旗下控股公司，是一家以工業(yè)物業(yè)管理、汽車租賃、餐飲服 務(wù)為主營業(yè)務(wù)的全國化的大型一體化工業(yè)服務(wù)運營商。其前身為陽光海泰。公司自2001誕生 于具有軍工背景的長安汽車集團以來，尤其是2005年配合長安集團主輔分離，輕裝前行 戰(zhàn)略發(fā)展以來，始終秉承真誠打動客戶、品質(zhì)成就自己”的企業(yè)精神，堅持引領(lǐng)、創(chuàng)新、 共贏”的發(fā)展理念，踐行全心全意為客戶服務(wù)”的服務(wù)宗旨，以工業(yè)、園區(qū)物業(yè)管理為基礎(chǔ)， 耕耘15年，陸續(xù)打造了中國最大的園區(qū)物業(yè)管理平臺，園區(qū)通勤車服務(wù)平臺、園區(qū)膳食服務(wù) 平臺，期間服務(wù)長安汽車、福特汽車、馬自達汽車、德國

8、巴斯夫化工、富士康制造園、通用汽 車、上海汽車、天驕航空發(fā)動機工業(yè)園等國際國內(nèi)知名園區(qū)。工業(yè)園區(qū)物業(yè)合同續(xù)約率100%， 園區(qū)物業(yè)管理平均持續(xù)時間超過8年。1.2主營業(yè)務(wù)（1）安防服務(wù)：守護及巡邏、消防、監(jiān)控、應(yīng)急事件管理、智慧安防方案；（2）保潔服務(wù)：開荒保潔、全生產(chǎn)鏈保潔、低頻保潔、環(huán)境消殺；（3）綜合服務(wù)：空氣監(jiān) 測、禮儀接待、商務(wù)活動、會務(wù)服務(wù)；（4）工程運維：能源管理、設(shè)備管理、管網(wǎng)維護、 日常維修；（）5綠化服務(wù)：綠化養(yǎng)護、植物租擺；1.3特點1）細分市場，專業(yè)制勝專注 工業(yè)管理服務(wù)：海泰自誕生作為一家軍工背景出身的工業(yè)物業(yè)企業(yè)，起始終專注于做精做強 做優(yōu)工業(yè)管理服務(wù)，正是十六年來

9、年矢志不渝的專注，成就了海泰今天的規(guī)模優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu) 勢和專業(yè)優(yōu)勢，對自身角色定位的堅持是海泰不斷取得進步的基石。2）市場導(dǎo)向，擁抱變化（1）大數(shù)據(jù)搶占市場：在大數(shù)據(jù)弓I導(dǎo)下進行市場拓展，使市場增長 保持在25%左右水平，實現(xiàn)客戶端價值鏈接為自身贏得更多收益、尊重。（2）互聯(lián)網(wǎng)、智能化：數(shù)字化運營控制，關(guān)鍵點數(shù)據(jù)傳送，便于決策與改善。使用清潔機器 人，將人工成本下降20% （3）完善7+1產(chǎn)品體系，全面拓展市場：積極拓展衍生服務(wù)，為 客戶提供一站式服務(wù)菜單選項，全方位滿足客戶需求。在傳統(tǒng)服務(wù)產(chǎn)品（物業(yè)、餐飲、租 賃）外，順應(yīng)工業(yè)發(fā)展趨勢，為企業(yè)量身定做個性化服務(wù)，為大型企業(yè)提供園區(qū)倉儲服務(wù)，為

10、汽車制造企業(yè)提供泊車、路試服務(wù)，為企業(yè)提供生產(chǎn)線的清洗，生產(chǎn)鏈條上的協(xié)助提供企業(yè) 勞務(wù)招聘人員培訓(xùn)等，實現(xiàn)安全管理、環(huán)境保潔、汽車租賃、餐飲服務(wù)、綠化管理、系統(tǒng)運行、 商務(wù)接待、會展服務(wù)、勞務(wù)派遣、咨詢顧問等一體化后勤保障支持服務(wù)運營，在原有7+1產(chǎn) 品體系外，嵌入垂直服務(wù)產(chǎn)品，互聯(lián)類智能化產(chǎn)品，形成全面物業(yè)管理與后勤支持服務(wù)產(chǎn)品體 系，建立優(yōu)化物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范、流程、標(biāo)準(zhǔn)，在企業(yè)輔助生產(chǎn)方面發(fā)揮重要作用。3 ）客戶導(dǎo)向，悅?cè)耍瑦偵睿?）團膳、通勤車B2C服務(wù)：服務(wù)不僅要滿足客戶管理部 門的要求，還要滿足客戶體驗互動性的精神需求，即服務(wù)關(guān)注對象將從B2B升級到B2C，提 供核心以外業(yè)務(wù)的綜合

11、服務(wù)。讓客戶企業(yè)和員工也能體驗到海泰為他們營造的愉悅輕松的工作、 生活方式，在園區(qū)內(nèi)開展團膳服務(wù)、滿足客戶企業(yè)餐飲方面的市場需求。（2 ）旗下的汽車租賃公司有800臺大客車及200余臺商務(wù)車，解決園區(qū)數(shù)萬名員工上下班通 勤問題，建立移動端的APP平臺，并將此與交通車、員工餐廳以及供應(yīng)商鏈接起來，實現(xiàn)最 后100米的服務(wù)。以自有的800輛專用巴士車每天提供通勤服務(wù)6萬人次，每天提供餐食6.5萬份。連續(xù)十年未出現(xiàn)一起人員傷亡重大交通安全責(zé)任事故、未出現(xiàn)一起群體性食物中毒 事件。4）打造工業(yè)服務(wù)智慧管家探索平臺化轉(zhuǎn)型，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈：工業(yè)服務(wù)智慧管家是互聯(lián) 網(wǎng)+浪潮下，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)有機融合的路

12、徑，也是海泰未來發(fā)展的方向。中民未來海泰 從一體化后勤服務(wù)供應(yīng)商向工業(yè)服務(wù)智慧管家邁進引入戰(zhàn)略投資，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈;把產(chǎn)品智 慧擺到更高的位置上，讓產(chǎn)品與科技結(jié)合，形成園區(qū)、客戶、產(chǎn)品間的智慧鏈接打造滿足客 戶綜合需求的多元化產(chǎn)品平臺。通過產(chǎn)融結(jié)合、產(chǎn)品嫁接，構(gòu)筑新型園區(qū)經(jīng)濟生態(tài)圈，實現(xiàn)全 價值鏈共享。5）市場拓展現(xiàn)狀工業(yè)+服務(wù)模式：基于工業(yè)物業(yè)管理、汽車租賃、餐飲服務(wù)三大業(yè) 態(tài)為基礎(chǔ)的小生態(tài)圈，中民未來海泰正以“工業(yè)+”的服務(wù)模式向醫(yī)院、學(xué)校等其他領(lǐng)域進行 規(guī)?；瘮U張! 2017年開局，順利贏得日日順物流成都園區(qū)保潔項目，拿下中船重工旗下重慶 躍進機械廠有限公司團膳項目，中標(biāo)重慶人力資源產(chǎn)業(yè)

13、園餐飲項目，中標(biāo)重慶潼南人民醫(yī)院項 目。百旺信高科技工業(yè)園區(qū)百旺信高科技工業(yè)園物業(yè)管理新模式是常安物業(yè)公司六年來傾 力打造的一個成果，也是常安物業(yè)打造工業(yè)同區(qū)物業(yè)管理新標(biāo)桿的一個縮影。常安物業(yè)：打造工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理新標(biāo)桿深圳市常安物業(yè)服務(wù)有限公司，擁有國家一級物業(yè) 管理企業(yè)資質(zhì)，代表項目有荔苑、前?；▓@、百旺信高科技工業(yè)園、邁瑞總部大廈等。公司在 發(fā)展過程中探索出了一套獨具特色的物業(yè)管理模式和質(zhì)量管理體系，在規(guī)范化管理和專業(yè)化服 務(wù)等方面進行不斷創(chuàng)新。百旺信高科技工業(yè)園物業(yè)管理新模式是常安物業(yè)公司六年來傾力打造的一個成果，也是常安物 業(yè)打造工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理新標(biāo)桿的一個縮影。2.1園區(qū)理念為創(chuàng)建

14、一個管理制度化，服務(wù)人性化，園區(qū)和諧化的一流園區(qū)目標(biāo)，百旺信 工業(yè)園無論從軟件還是硬件方面都在不斷的完善自己的，現(xiàn)已成為南山區(qū)重點項目之一。2.2物業(yè)服務(wù)（1）安保服務(wù)：園區(qū)共設(shè)23個治安崗位，由退伍軍人及專業(yè)安全部門培訓(xùn)通 過的人員組成，是一支專業(yè)性強、業(yè)務(wù)精通的保安隊伍。實行24小時值勤服務(wù)，根據(jù)園區(qū)治 安形勢，物業(yè)服務(wù)中心成立了兩支小分隊（應(yīng)急處突分隊、義務(wù)消防隊）。（2）生活服務(wù)：為方便廣大員工生活快捷舒服，物業(yè)服務(wù)公司專門在生活區(qū)集中安裝全天候 太陽能、三臺大型先進科技型活凈飲水機。同時為增加園區(qū)發(fā)展，提升和諧同創(chuàng)、增進同事友 情，依據(jù)園區(qū)文化設(shè)施需要，安裝了一套先進的廣播系統(tǒng)，根據(jù)

15、員工不同情況和需求方面進行 服務(wù)，包括生日點歌、天氣預(yù)報、案情通報、溫馨提示等。（3）清潔服務(wù)：為保障園區(qū)達到正規(guī)化、規(guī)范化、干凈、整潔，根據(jù)園區(qū)生活需要，共設(shè) 23名保潔人員，主要負(fù)責(zé)全天不定時和集中進行保潔工作，特別是員工宿舍、公共區(qū)域，每班 不少于三次以上，做到分工明確、責(zé)任區(qū)落實到人，確保園區(qū)環(huán)境優(yōu)美。（4）綠化服務(wù)：園區(qū)綠化率達到50%，共種植約40余品種花木，主要由專業(yè)人員進行管 理。除正常工作外，還增加一些方位服務(wù)，如送花上門、會議室的布置、重大活動的擺花布置 等。（5）其它物業(yè)：除了提供服務(wù)工作之外，還增設(shè)一系列的訂報紙、火車票、出租車、空調(diào)維 修保養(yǎng)、辦公設(shè)備保養(yǎng)、網(wǎng)絡(luò)調(diào)試、

16、工程維修、防水補漏等服務(wù)項目。凡是廣大員工有需求的， 物業(yè)服務(wù)中心將義不容辭的進行服務(wù)。2.3物業(yè)管理特點（1）人文關(guān)懷彰顯管理魅力業(yè)戶需要什么，我們就做什么。針對這些特點， 常安物業(yè)秉著遵循以人為本的理念，在關(guān)注廠商利益發(fā)展的同時關(guān)注員工的生活，注重提高園 區(qū)企業(yè)務(wù)工人員素質(zhì)，營造文明和諧園區(qū)。每天有廣播、每周有活動、每月有演出、節(jié)日，有晚會，同區(qū)宣傳欄、廣播站、網(wǎng)站，各種平 臺打造幸福生活。為滿足同區(qū)企業(yè)務(wù)工人員生活科普、文化知識方面的需求，提高他們的工作技能和自身素質(zhì)， 常安物業(yè)還開辦了 百旺講壇”，定期組織普法、消防、科普、信息、衛(wèi)生、計劃生育、婚戀 等方面的講座和討論；并聯(lián)合政府有關(guān)

17、部門和社會機構(gòu)，開辦了圖書館、培訓(xùn)中心，開展各 種形式、各個層次的學(xué)歷教育、技能培訓(xùn)，深受園區(qū)企業(yè)和員工的歡迎。因應(yīng)目前社會競爭壓力加大，務(wù)工人員心理疾患增多的現(xiàn)實問題，同區(qū)適時開展心理健康宣 傳，組織相關(guān)講座、咨詢，開展心理輔導(dǎo)，幫助務(wù)工人員舒緩壓力、疏導(dǎo)情緒，達到讓務(wù)工人 員快樂工作、幸福生活、健康成長的目標(biāo)。成就別人等于成就自己，百旺信工業(yè)園獲得了 廣東省和諧工業(yè)園獎。(2 )延伸模式拓展物業(yè)服務(wù)價值常安物業(yè)依據(jù)與園區(qū)企業(yè)的合作經(jīng)驗，打造了企業(yè)后勤管家 的服務(wù)模式。這種模式具有全部、全能、全程”的三全”特點。A)全部是指企業(yè)將其寫字樓、研發(fā)中心、制造車間、員工宿舍、食堂、倉庫等全部物業(yè)

18、類型交給常安物業(yè)管理；B)全能是指企業(yè)只做三件事：研發(fā)、生產(chǎn)、銷售，后勤服務(wù)的 所有內(nèi)容都交給常安物業(yè)打理，包括會務(wù)、產(chǎn)品展示、接待、餐飲、郵件收發(fā)、裝飾裝修節(jié)能 改造、資產(chǎn)管理等C)全程是指從項目可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、竣工驗收、承 接查驗等前期介入，到人住、裝修、日常管理等各個階段都由常安物業(yè)提供服務(wù)。常安物業(yè)還 將服務(wù)的觸角深入到企業(yè)的內(nèi)部管理經(jīng)營方面，為企業(yè)節(jié)能降耗、專業(yè)分包提供建議和解決方 案，僅深圳邁瑞公司一年節(jié)約能源支出就近一百萬元。目前，常安物業(yè)已經(jīng)為多家上市公司提 供專項延伸服務(wù)，專項服務(wù)的營業(yè)收入甚至已超過主營業(yè)務(wù)的收入，覆蓋的人數(shù)、面積增長迅 速。專項延伸服務(wù)的實

19、施進一步密切了雙方的合作關(guān)系，拓展了公司的生存空間，增加了公司 利潤，成為公司新的經(jīng)濟增長點。(3)綠色園區(qū)肩負(fù)環(huán)保重任工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)一般為生產(chǎn)企業(yè)，容易造成空氣污染、水體污 染、同體廢棄物污染、噪聲污染及電磁波等污染。針對這一情況，常安物業(yè)遵循環(huán)保優(yōu)先的理 念，確立環(huán)保意識，推行環(huán)保措施，學(xué)習(xí)和借鑒行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的成功經(jīng)驗，吸收和引進國內(nèi)外 先進的物業(yè)管理理念，提出將節(jié)能減排”和低碳環(huán)保”作為公司的核心能力，實行綠色物 業(yè)管理。常安物業(yè)在百旺信工業(yè)園全面導(dǎo)入7IS014000環(huán)境管理體系，對重大環(huán)境因素進行了充分識 別，制訂了相應(yīng)的管理方案和措施，環(huán)境管理納入了規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化軌道。自開園以來，工業(yè) 園三廢排放全部達到國家標(biāo)準(zhǔn)，沒有出現(xiàn)任何環(huán)境事故事件。2.4在碳排放方面取得的杰出成果深圳市南山區(qū)百旺信高科技工業(yè)園于2015年3月榮獲了由 深圳市綠色物業(yè)管理專家委員會評定的2015年度三星級綠色物業(yè)管理項目標(biāo)識2016年 1月榮獲深圳市發(fā)展和改革委員會授予的低碳試點工業(yè)園區(qū)，百旺信高科技工業(yè)園以其卓 越的業(yè)績，為綠色低碳工業(yè)園區(qū)做出了標(biāo)桿作用，得到各大企業(yè)及政府主管部門的廣泛好評。2.5在碳排放方面的工作(1)對園區(qū)太陽能改造：本著節(jié)約資源、減少污染的目標(biāo)，常安物 業(yè)投入資金300多萬元，在園區(qū)生活區(qū)安裝了太陽能熱水系統(tǒng)，園區(qū)1萬多人全部用上了清