[重慶]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建流程及工作技巧(100頁）

1、重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建流程及工作技巧2013年1月主要內(nèi)容重慶市房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)批流程房地產(chǎn)開發(fā)中的成本構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)中的問題與對策 重點(diǎn)研究房地產(chǎn)開發(fā)前期報(bào)批流程。研究方法 文件檢索公司調(diào)研理論研究基本假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（商、住、辦公）重慶市主城區(qū)嚴(yán)格依法建設(shè)，不存在罰款第一篇：報(bào)批流程房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分投資機(jī)會尋找投資機(jī)會篩選可行性研究獲得土地使用權(quán)規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批簽署有關(guān)合作協(xié)議施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收市場營銷與物業(yè)管理項(xiàng)目設(shè)想1.投資立項(xiàng)申請項(xiàng)目報(bào)告年度計(jì)劃可行性研究規(guī)劃方案征地勘察設(shè)計(jì)地質(zhì)勘查設(shè)計(jì)招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選定建筑設(shè)計(jì)拆遷辦理施工執(zhí)照編制施工組織設(shè)計(jì)工程預(yù)算造價(jià)2.前期工作審

2、核施工圖七通一平材料設(shè)備訂貨辦理開工報(bào)告組織招標(biāo)簽訂施工合同組織施工單位進(jìn)場組織設(shè)計(jì)交底審查施工圖組織設(shè)計(jì)3.施工準(zhǔn)備施工放線規(guī)劃部門驗(yàn)線勘察設(shè)計(jì)部門驗(yàn)槽組織樁基驗(yàn)收隱蔽工程預(yù)驗(yàn)結(jié)構(gòu)簽訂驗(yàn)收4.工程管理竣工工程預(yù)驗(yàn)組織竣工驗(yàn)收竣工資料歸檔辦理竣工決算商品房預(yù)售商品房價(jià)格報(bào)批報(bào)工程竣工單商品房記賬入庫商品房銷售5.房屋銷售組織交房建立物管機(jī)構(gòu)建立房屋檔案建立服務(wù)制度6.售后服務(wù)日常管理房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分投資決策階段前期工作階段（規(guī)劃設(shè)計(jì)階段）開發(fā)建設(shè)階段租售階段一.投資決策階段投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為重要的階段之一，主要包括市場信息資料搜集，投資機(jī)會研究，土地信息獲取和土地競買以及項(xiàng)目

3、建議書、可行性研究的編制和審批等工作步驟。 獲取土地信息投資機(jī)會研究是否可行是否參加土地競買編制項(xiàng)目建議書反饋?zhàn)罡邇r(jià)是否獲得是否測算編制可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建議書審批可行性研究報(bào)告審批辦理投資項(xiàng)目備案證項(xiàng)目立項(xiàng)審批辦理土地權(quán)屬交接相關(guān)證件項(xiàng)目立項(xiàng)轉(zhuǎn)入前期工作階段獲得土地信息的渠道重慶市土地交易中心 /com/default.asp土地轉(zhuǎn)讓合作開發(fā)其它方式還有什么其它方式？返回投資機(jī)會研究針對已有的土地信息根據(jù)開發(fā)商自己的開發(fā)能力測算項(xiàng)目的獲利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力測算土地競買最高價(jià)經(jīng)驗(yàn)在這一程序中占了很大的成分返回先找土地，再考慮項(xiàng)目先有項(xiàng)目構(gòu)想（投資意向），再找土地一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有別于重大的

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目和其它重大項(xiàng)目。由于土地的獲取難度大，開發(fā)商的一般做法是先取得土地，然后再考慮項(xiàng)目。在報(bào)批的過程中，這兩個(gè)過程則是相互交替進(jìn)行的。土地競買（土地交易中心）招標(biāo)方式市土房局發(fā)出招標(biāo)公告或邀請招標(biāo)通知；索取資料，報(bào)名，交保證金；市土房局組織開標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)，并向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書；憑中標(biāo)證明書與市土房局簽訂出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金；申領(lǐng)土地成交確認(rèn)書土地競買（土地交易中心）拍賣方式市土房局提前公告拍賣有關(guān)事宜；到市土房局辦理競買手續(xù) ；市土房局主持拍賣活動，有意競買者參與競投，應(yīng)價(jià)最高者為受讓方；受讓方與市土房局簽訂出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金；申領(lǐng)土地

5、成交確認(rèn)書。辦理完建設(shè)用地規(guī)劃許可證后再辦理國土證項(xiàng)目建議書的審批 審批部門市發(fā)展與改革委員會審批材料待審批的項(xiàng)目建議書項(xiàng)目資本金中除自有資金外的資金來源證明項(xiàng)目業(yè)主資信證明材料或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件其他特殊規(guī)定必備的材料審批結(jié)果項(xiàng)目建議書批復(fù) 重慶市計(jì)劃委員會文件渝計(jì)委固2004 號關(guān)于XXX花園項(xiàng)目建設(shè)工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)重慶市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 你公司XX2004第01號文件收悉。為改善人民居住條件，加快XX區(qū)的城市建設(shè)，經(jīng)研究，同意你公司開發(fā)建設(shè)XX區(qū)XX花園，觀予以立項(xiàng)批復(fù)如下：重慶市發(fā)展計(jì)劃委員會 年 月 日 主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè) 房地產(chǎn) 立項(xiàng) 批復(fù)報(bào)送：市計(jì)委，區(qū)政府。抄送：區(qū)地方稅

6、務(wù)局，規(guī)劃分局，區(qū)建委，國土局，環(huán)保局，房管局，公安分局，財(cái)政局，審計(jì)局，統(tǒng)計(jì)局。委托環(huán)境影響評估 委托部門具有相應(yīng)資質(zhì)的單位委托結(jié)果項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告書收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遵循市場價(jià)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例第九條可行性研究的審批審批部門市發(fā)展與改革委員會申請材料待審批的可行性研究報(bào)告項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告書 項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)文件復(fù)印件 其它特殊規(guī)定必備的材料審批結(jié)果可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)文件通常委托有資質(zhì)的單位編制可研報(bào)告項(xiàng)目立項(xiàng)審批部門市發(fā)展與改革委員會申請材料立項(xiàng)申請書土地出讓確認(rèn)書項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告開發(fā)資質(zhì)證明和營業(yè)執(zhí)照法人身份證復(fù)印件獲得證件企業(yè)投資項(xiàng)目備案證建設(shè)項(xiàng)目備案批復(fù)（份）二.前期工作階

7、段前期工作階段是房地產(chǎn)開發(fā)中頭緒最為復(fù)雜的階段。具體工作在于落實(shí)開發(fā)方案，為開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)做準(zhǔn)備。前期涉及工作程序以及部門眾多，主要工作內(nèi)容包括：購置土地的后期工作、拆遷安置、項(xiàng)目報(bào)建與委托設(shè)計(jì)等等。 申請項(xiàng)目選址獲得建設(shè)項(xiàng)目選址意見書委托規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并送審獲得設(shè)計(jì)條件要求通知書委托地質(zhì)勘查委托地災(zāi)評估委托初步設(shè)計(jì)并送審委托施工圖設(shè)計(jì)并送審辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證報(bào)批總平面規(guī)劃圖土地使用權(quán)初始登記獲得國有土地使用權(quán)證書繳納土地出讓金市簽訂土地出讓合同委托土地勘界市國土局審核同意土地成交確認(rèn)書申請用地區(qū)草簽土地出讓合同進(jìn)入拆遷環(huán)節(jié)委托地質(zhì)勘查委托單位市勘測院（或有相應(yīng)資質(zhì)的單位

8、）委托結(jié)果地質(zhì)勘查報(bào)告1：500現(xiàn)狀地形圖、地下管網(wǎng)圖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)政府指導(dǎo)定價(jià)計(jì)價(jià)格200210號（可以殺價(jià)）委托地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估委托單位具有地災(zāi)評估資質(zhì)的單位委托結(jié)果地質(zhì)災(zāi)害評估報(bào)告收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)渝價(jià)2002257號（附件）辦理建設(shè)工程選址意見書辦理部門所在區(qū)規(guī)劃分局申請材料申請書和申請報(bào)告1：500實(shí)測現(xiàn)狀地形及管網(wǎng)圖土地出讓確認(rèn)通知書 開發(fā)資質(zhì)證書其它文件辦理建設(shè)工程選址意見書辦理程序申請與受理（5日內(nèi)）審查與決定（20日內(nèi)）公布與頒發(fā)（10日內(nèi)）獲得證件建設(shè)工程選址意見書設(shè)計(jì)條件要求通知書復(fù)函意見書（不同意時(shí)頒發(fā)）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不收費(fèi)重慶市規(guī)劃局渝規(guī)選(2004)江字第 號 關(guān)于XXXX小區(qū)工程的選

9、址意見通知書重慶市XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 你根據(jù)計(jì)委投2004xxx號文批復(fù)，你單位的xxx花園小區(qū)工程申請?jiān)趚xxx建設(shè)。經(jīng)研究，同意上述申請。請按國家基本建設(shè)程序和現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。 建設(shè)具體位置及規(guī)劃要求見附件：重慶市建設(shè)工程設(shè)計(jì)條件、要求通知書、規(guī)劃設(shè)計(jì)紅線圖。 建設(shè)單位或個(gè)人在取得本通知書后六個(gè)月內(nèi)未報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的，本通知書(合附件；附圖)自行失效(不可抗力因素除外)。自行失效后，按重慶市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例的規(guī)定，另行確定單位或個(gè)人。重慶市規(guī)劃局 年 月 日 主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè) 選址意見 通知書抄送：重慶市人民政府、重慶市地房局、重慶市建委土地使用權(quán)初始登記辦理部門所在區(qū)

10、土房局申請材料申請書營業(yè)執(zhí)照土地使用權(quán)出讓合同出讓金繳款憑證建設(shè)用地規(guī)劃許可證由房產(chǎn)測繪部門出具的實(shí)地勘測報(bào)告土地使用權(quán)新建登記辦理程序（略）獲得證件國有土地使用權(quán)證書收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)勘測費(fèi)登記費(fèi)勘測費(fèi)：0.2元/m2占地面積登記費(fèi)：房地產(chǎn)價(jià)格總額（萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率（）100以下（含100）0.2超過100以上部分至2000（含2000）0.08超過2000以上部分至5000（含5000）0.06超過5000以上部分至10000（含10000）0.04超過10000部分0.02領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證辦理部門市國土局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)國土出讓金：150-350元/m2建面國土契稅：土地評估價(jià)格3%國土勘測費(fèi)：（國土

11、證附圖）738元/宗國土證稅費(fèi)：約20元委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位資質(zhì)的認(rèn)定設(shè)計(jì)的三個(gè)階段設(shè)計(jì)的分類每階段設(shè)計(jì)對應(yīng)的成本預(yù)測每階段設(shè)計(jì)的審查報(bào)批總平面規(guī)劃圖 辦理部門重慶市規(guī)劃局申請材料報(bào)建人身份證明和單位介紹信建設(shè)項(xiàng)目選址意見書和選址紅線圖選址范圍的總平面規(guī)劃圖（方案設(shè)計(jì)）辦理結(jié)果規(guī)劃局對上述文件資料審核同意后，發(fā)給審批的蓋章總平面圖辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理部門所在區(qū)規(guī)劃分局申請材料申請表和申請報(bào)告方案設(shè)計(jì)圖說（加蓋設(shè)計(jì)資質(zhì)印章，并含室外綜合管線）及其電子文檔建設(shè)工程選址意見書及其附件（復(fù)印件）其它文件辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理程序申請與受理（5日內(nèi)）審查與決定（20日內(nèi)）公布與頒發(fā)（1

12、0日內(nèi)）獲得證件建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)重慶市建設(shè)工程規(guī)劃許可執(zhí)照費(fèi)管理辦法渝府發(fā)200123號 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理部門所在區(qū)規(guī)劃分局申請材料申請表施工圖說（加蓋設(shè)計(jì)資質(zhì)印章，建筑工程僅限建施圖）及其電子文檔土地證、用地批準(zhǔn)書市建委初步設(shè)計(jì)批復(fù)消防、市政、人防、環(huán)保、防雷、教委意見施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見書地勘報(bào)告辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理程序申請與受理（5日內(nèi)）審查與決定（20日內(nèi)）公布與頒發(fā)（10日內(nèi)）獲得證件建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)光卡費(fèi)：渝價(jià)發(fā)19968號，325元/卡規(guī)劃執(zhí)照費(fèi)：渝府發(fā)200123號人防工程易地建設(shè)費(fèi)：渝價(jià)2000

13、241號易地建設(shè)費(fèi)=建筑面積30元/平方米舊房拆遷繳費(fèi)拆遷摸底報(bào)告面議動遷辦拆遷評估報(bào)告面議動遷辦拆遷管理費(fèi)1元/m2拆遷辦拆遷代辦費(fèi)25-35元/ m2拆遷辦三.開發(fā)建設(shè)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程大致分為項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段。此階段主要完成的工作有辦理建設(shè)工程施工許可證、招投標(biāo)、現(xiàn)場三通一平、施工的質(zhì)量、工期、成本控制、竣工驗(yàn)收及相關(guān)手續(xù)辦理等。 正式用電申請及施工臨時(shí)用電申請建設(shè)項(xiàng)目上水申請建設(shè)項(xiàng)目排水申請及臨時(shí)排水申請建設(shè)項(xiàng)目燃?xì)馍暾埰渌匾涮咨暾堔k理施工許可證工程發(fā)包辦理合同簽證委托質(zhì)量監(jiān)督委托文明安全監(jiān)督辦理市政配套工程安裝：業(yè)主工程項(xiàng)目管理施工單位竣工施工單位工程

14、竣工施工單位提交：工程技術(shù)與竣工圖質(zhì)量簽證文件工程結(jié)算資料現(xiàn)場監(jiān)理工程師組織初驗(yàn)是否合格總監(jiān)理工程師組織全面檢查進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收是否合格否是否是否開發(fā)商組織正式驗(yàn)收工程質(zhì)量等級評定簽署驗(yàn)收意見書工程交接審核預(yù)算書處理工程索賠工程發(fā)包報(bào)建受理部門市建委報(bào)送要件（業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助）工程項(xiàng)目報(bào)建表建設(shè)工程規(guī)劃許可證全套勘察設(shè)計(jì)文件設(shè)計(jì)審查聯(lián)審單公司資質(zhì)證書副本經(jīng)審查同意取得工程項(xiàng)目施工承發(fā)包洽談會議紀(jì)要 辦理合同簽證（備案）受理部門市建委報(bào)送材料（業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助）建設(shè)單位與施工單位簽定的施工標(biāo)準(zhǔn)合同（施工合同由工商管理部門蓋章）委托質(zhì)量監(jiān)督受理部門市建委（質(zhì)監(jiān)站）報(bào)送材料（業(yè)主報(bào)建，施工單位

15、協(xié)助）全套設(shè)計(jì)文件施工合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證（原件）營業(yè)執(zhí)照副本（原件）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請表 委托文明安全監(jiān)督受理部門市建委（安監(jiān)站）報(bào)送要件（施工單位報(bào)建，業(yè)主協(xié)助）施工企業(yè)安全登記資質(zhì)證書副本安全申報(bào)登記表項(xiàng)目經(jīng)理、安全員、施工員安全管理證、特種作業(yè)人員的操作證上崗證（原件）施工組織設(shè)計(jì)臨時(shí)用電組織設(shè)計(jì)職工意外傷害保險(xiǎn)單（原件），取得安全申報(bào)表簽章。 建筑施工臨時(shí)排水沉淀池審查受理部門市建委報(bào)送要件（業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助）規(guī)劃總平面圖1：500地形圖辦理市政配套工程安裝（業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助）持相關(guān)證件各專業(yè)公司辦理市政配套工程包括上水、下水、煤氣、電力、電信、報(bào)裝。 辦理建設(shè)工程施

16、工許可證辦理部門所在區(qū)建委辦理程序建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建：持計(jì)委等有權(quán)部門立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和規(guī)劃許可證到建管科辦理工程報(bào)建。施工圖設(shè)計(jì)審查：由建委委托有資格審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查，并取得施工圖審查備案書。建設(shè)工程監(jiān)理：按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。招投標(biāo)：完成招投標(biāo)程序，取得招標(biāo)辦簽發(fā)的中標(biāo)通知書。規(guī)費(fèi)繳納：到建委（及市建設(shè)工程交易所）辦理繳費(fèi)手續(xù)。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督手續(xù)：質(zhì)量監(jiān)督站辦理質(zhì)監(jiān)手續(xù)，建管科辦理安全監(jiān)督手續(xù)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)辦理職工意外傷害保險(xiǎn)。施工現(xiàn)場檢查：工程項(xiàng)目管理人員壓證上崗、安全文明施工設(shè)施。辦理建設(shè)工程施工許可證辦理工程報(bào)建施工現(xiàn)場檢查及市政配套辦理施工圖設(shè)計(jì)審查落實(shí)監(jiān)理單位落實(shí)招投標(biāo)

17、規(guī)費(fèi)繳納所在區(qū)建委審查獲得建設(shè)工程施工許可證辦理建設(shè)工程施工許可證辦理時(shí)限以上程序經(jīng)審查符合要求，在15日內(nèi)頒發(fā)建筑工程施工許可證。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目單位建設(shè)單位項(xiàng)目 單位建設(shè)單位招標(biāo)業(yè)務(wù)費(fèi)總造價(jià)0.4(區(qū)收)招標(biāo)業(yè)務(wù)費(fèi)總造價(jià) 0.4(區(qū)收)質(zhì)監(jiān)費(fèi)總造價(jià) 2.8(區(qū)收)建筑管理費(fèi)總造價(jià) 1.3(區(qū)收)交易費(fèi)總造價(jià) 0.36(市收)交易費(fèi)總造價(jià) 0.84(市收)勞動定額測定費(fèi)總造價(jià) 0.3(市收)定額管理編制費(fèi)總造價(jià) 1.3(市收)工程項(xiàng)目管理（略）進(jìn)度控制投資控制質(zhì)量控制信息管理合同管理安全管理組織協(xié)調(diào)消防驗(yàn)收許可證辦理部門消防部門申請材料建筑工程消防驗(yàn)收申請表消防局對該工程的施工圖設(shè)計(jì)審批意見書（

18、復(fù)印件）全套竣工圖，并填報(bào)各類消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)安裝情況及其有資格單位的調(diào)試測試報(bào)告隱蔽工程施工記錄資料消防設(shè)施資料及合格證落實(shí)消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理，并將合同報(bào)送消防機(jī)構(gòu)審核備案委托地質(zhì)勘測委托部門具有相應(yīng)資質(zhì)的單位獲得成果建設(shè)工程竣工實(shí)測地形圖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照市場價(jià)委托房產(chǎn)測繪委托部門具有相應(yīng)資質(zhì)的單位獲得成果房屋竣工測量報(bào)告書收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照市場價(jià)建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證辦理部門所在區(qū)規(guī)劃分局申請材料（針對沙坪壩情況）申請報(bào)告建設(shè)工程竣工圖（建筑工程僅限建施圖）具有相應(yīng)資質(zhì)機(jī)構(gòu)提供的建設(shè)工程竣工實(shí)測地形圖（含電子文檔）具有相應(yīng)資質(zhì)機(jī)構(gòu)提供的房屋竣工測量報(bào)告書建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證辦理程序申請與受理（5日內(nèi)

19、）審查與決定（20日內(nèi)）公布與頒發(fā)（10日內(nèi)）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不收費(fèi)竣工驗(yàn)收備案登記證辦理部門市建委（竣工驗(yàn)收15日內(nèi)進(jìn)行備案）申請材料工程竣工驗(yàn)收備案表 工程竣工驗(yàn)收報(bào)告 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書等 獲得成果竣工驗(yàn)收備案登記證四.租售階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售階段涉及項(xiàng)目投資的回收，是非常重要的一個(gè)階段。該階段主要涉及商品房預(yù)售許可證的辦理、房屋產(chǎn)權(quán)的初始登記以及房地產(chǎn)證的辦理等方面的工作。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收委托房產(chǎn)測繪辦理預(yù)售許可證商品房預(yù)售與業(yè)主簽訂購房合同商品房預(yù)售合同登記備案委托建筑面積測繪房屋權(quán)屬新建登記共有兩次測繪活動辦理房屋產(chǎn)權(quán)證分割房屋產(chǎn)權(quán)證國有土地使用權(quán)

20、證房屋抵押登記商品房預(yù)售條件 城市商品房預(yù)售管理辦法 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。辦理商品房預(yù)售許可證 辦理部門所在區(qū)國土與房管分局申請材料商品房預(yù)售登記申請表建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其所附的建筑總平面圖、規(guī)劃紅線圖建設(shè)工程施工許可證及建筑施工圖國有土地使用權(quán)證開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；商品房預(yù)售面積測繪報(bào)告書商品房預(yù)售方案辦理商品房預(yù)售許可證辦理程序（辦證大廳）申請與受理（1

21、日內(nèi)）辦理與決定（公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)商品房預(yù)售合同登記備案預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。商品房的預(yù)售登記備案可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。 商品房預(yù)售合同登記備案辦理部門所在區(qū)房地產(chǎn)交易所申請材料商品房預(yù)售合同（一式四份）商品房買賣合同聯(lián)機(jī)備案申請表（網(wǎng)上）業(yè)主身份證（復(fù)印件）商品房買賣授權(quán)委托書不動產(chǎn)發(fā)票（上報(bào)聯(lián)）委托建筑面積測繪委托部門具有相應(yīng)資質(zhì)的房產(chǎn)測繪部門委托結(jié)果房屋建筑面積測繪報(bào)告收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遵循市場價(jià)房屋權(quán)屬新建登記 辦理部門所在區(qū)房地產(chǎn)交易所（土房局下屬單位）申請材料消防驗(yàn)收許可證 （復(fù)印件）建設(shè)工

22、程規(guī)劃驗(yàn)收許可證 （原件）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證土地使用權(quán)出讓合同房產(chǎn)面積測繪報(bào)告書工程結(jié)算審定通知書房屋權(quán)屬新建登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)初始登記費(fèi) (總登記費(fèi))住宅：80元/套 非住宅：按房屋建造成本的1權(quán)證印花稅5元/證（代收） 依據(jù)渝價(jià)2002274號辦理房屋產(chǎn)權(quán)證辦理部門所在區(qū)房地產(chǎn)交易所第二篇：成本構(gòu)成 表1 總成本測算表序號成本構(gòu)成計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用（萬元）單方費(fèi)用(元/m2）備 注1土地費(fèi)用4163 196.00 按業(yè)主提供數(shù)據(jù)，詳見表22前期工程費(fèi)81538.37 詳見表33工程建設(shè)費(fèi)27464 1292.95 詳見表44項(xiàng)目管理費(fèi)3%房屋開發(fā)費(fèi)848 39.94 人員工資福利及招待費(fèi)等5

23、銷售費(fèi)用2.5%銷售收入1328 62.50 2%3%（含廣告推廣、銷售代理、售場及樣板房裝修等費(fèi)用），總銷售收入按照建筑面積2500元/m2測算，6財(cái)務(wù)費(fèi)用96645.48 資金利息，詳見可研報(bào)告7規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)5709 268.79 詳見表58基本預(yù)備費(fèi)2.0%上述各項(xiàng)費(fèi)用826 38.88 即不可預(yù)見費(fèi)，一般2%3%合 計(jì)42120 1982.91 表2 土地成本測算表序號 項(xiàng)目內(nèi)容 計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用（萬元）單方費(fèi)用(元/m2）備 注1土地出讓金土地使用權(quán)出讓合同2征（土）地管理費(fèi)渝價(jià)（2001）346號4拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)5貨幣安置費(fèi)用或建房費(fèi)根據(jù)摸底統(tǒng)計(jì)表計(jì)算根據(jù)安置方案6房屋產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償及評估費(fèi)

24、根據(jù)殘值評估結(jié)果7提前搬家獎勵(lì)及補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)安置方案自定8附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)水、電、氣等按市場價(jià)格計(jì)9青苗補(bǔ)償費(fèi)重慶市征地補(bǔ)償安置辦法1999.410土地補(bǔ)償費(fèi)11農(nóng)業(yè)人口安置費(fèi)用12地上、下附著物補(bǔ)償費(fèi)13拆遷代辦費(fèi)用自行協(xié)商14拆遷管理費(fèi)被拆建面1元/平方米渝價(jià)（2002）274號合 計(jì)4163 196 按業(yè)主提供數(shù)據(jù) 表3 前期工程費(fèi)序號內(nèi)容計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)總費(fèi)用（萬元）單方費(fèi)用（元/m2）1市場調(diào)查及產(chǎn)品策劃502.35 2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)辦價(jià)（2002）10號，市場價(jià)甲級院1518元/平米(含規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)、初設(shè)、施工圖設(shè)計(jì)，各占30%、30%、40%)319 15.00 3地質(zhì)勘查費(fèi)計(jì)辦價(jià)（2

25、002）1153，一般市場包干計(jì)算或者按鉆孔深度110130元/米60 2.82 4園林景觀綠化設(shè)計(jì)計(jì)辦價(jià)（2002）10號100 4.71 5三通一平含場地平整及施工用水電路通200 9.42 6原有建筑物的拆除根據(jù)拆遷房屋的質(zhì)量，施工單位處一般按812元/平米的標(biāo)準(zhǔn)繳納給建設(shè)單位，但除渣由建設(shè)方負(fù)責(zé)0 0.00 7施工圖審查費(fèi)渝價(jià)（2000）830號，市場價(jià)3%設(shè)計(jì)費(fèi)30 1.41 8勘察成果審查費(fèi)渝價(jià)（2000）830號，按勘察費(fèi)總額的610計(jì)算60.28 9監(jiān)理費(fèi)渝價(jià)（2000）352號，一般包干計(jì)算或建筑面積2元4元/平米（小區(qū)）502.35 合 計(jì)815 38.35 表4 工程建設(shè)

26、費(fèi)（一）分項(xiàng)工程名稱二期指標(biāo)備 注工程造價(jià) （萬元）單方造價(jià)（元/m2)占總造價(jià)比例（%）主體工程土建18902 889.87 68.82 1、工程建設(shè)費(fèi)已考慮近期材料漲價(jià)因素在內(nèi)水電789 37.15 2.87 表4 工程建設(shè)費(fèi)（二）分項(xiàng)工程名稱二期指標(biāo)備 注工程造價(jià) （萬元）單方造價(jià)（元/m2)占總造價(jià)比例（%）專業(yè)分包工程通風(fēng)、排煙工程151 7.12 0.55 電梯安裝工程924 43.50 3.36 光纖電視安裝工程（室內(nèi)、室外）72 3.37 0.26 消防工程（室內(nèi)、室外）338 15.92 1.23 安防工程（室內(nèi)、室外）206 9.71 0.75 配電引入、開閉所及設(shè)備安裝工

27、程1088 51.21 3.96 以項(xiàng)目總額2000萬,扣一期攤?cè)霝?1.2元/m2防火門、防火卷閘門49 2.33 0.18 卷閘門14 0.65 0.05 防盜門140 6.60 0.51 塑鋼門窗858 40.39 3.12 動力配電安裝、電纜及橋架安裝工程已含柴油發(fā)電機(jī)組安裝工程61 2.85 0.22 燃?xì)夤こ?55 16.70 1.29 供水工程110 5.18 0.40 鐵花、護(hù)欄、廚衛(wèi)防水等473 22.27 1.72 表4 工程建設(shè)費(fèi)（三）分項(xiàng)工程名稱二期指標(biāo)備 注工程造價(jià) （萬元）單方造價(jià)（元/m2)占總造價(jià)比例（%）環(huán)境附屬工程錨桿擋墻206 9.71 0.75 園林景觀

28、工程（含游泳池、廣場及雕塑小品等）1137 53.53 4.14 硬景5642m2,軟景58845m2,以均價(jià)300元/m2扣一期攤?cè)胙b飾工程（進(jìn)廳、電梯間公共區(qū)域）606 28.54 2.21 總平供配電及照明工程118 5.57 0.43 市政工程（道路、生化池、給排水）558 26.28 2.03 其他308 14.50 1.12 合 計(jì)27464 1292.95 100.00 表5 重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)（一）序號費(fèi) 用 名 稱計(jì) 算 標(biāo) 準(zhǔn)收費(fèi)單位備 注收費(fèi)文件國土部門1國土出讓金150-350元/m2建面國土局建面?2國土契稅土地評估價(jià)格3%國土局優(yōu)惠政策?3國土勘測費(fèi)（國土證附

29、圖）738元/宗國土局每證為一宗4國土證稅費(fèi)約20元國土局5國有土地新建登記勘測費(fèi)0.2元/m2占地面積國土局國土證附圖6國土證其它稅費(fèi)20元國土局7產(chǎn)權(quán)面積測繪費(fèi)0.3元/ m2產(chǎn)權(quán)交易所0.4-0.3-0.2(分級計(jì)算)渝價(jià)20003688新建登記費(fèi)住宅：80元/戶非住宅：工程造價(jià)1產(chǎn)權(quán)交易所9產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)新建住宅3元/平方非住宅1產(chǎn)權(quán)交易所渝價(jià)200213010產(chǎn)權(quán)權(quán)證印花稅10元/本產(chǎn)權(quán)交易所表5 重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)（二）序號費(fèi) 用 名 稱計(jì) 算 標(biāo) 準(zhǔn)收費(fèi)單位備 注收費(fèi)文件規(guī)劃部門1規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)建安費(fèi)1.8-2規(guī)劃局1000萬元以上按1.8渝府發(fā)2001232公示牌制作費(fèi)

30、規(guī)劃局分A、B、C三類3規(guī)劃超面積罰款200500元/ m2規(guī)劃局表5 重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)（三）序號費(fèi) 用 名 稱計(jì) 算 標(biāo) 準(zhǔn)收費(fèi)單位備 注收費(fèi)文件建委1質(zhì)檢費(fèi)建安費(fèi)2質(zhì)檢站572招投標(biāo)業(yè)務(wù)費(fèi)建安費(fèi)0.4招標(biāo)站甲乙雙方各0.4渝價(jià)2001345號3工程測定費(fèi)建安費(fèi)1.4招標(biāo)站4交易綜合服務(wù)費(fèi)建安費(fèi)0.36招標(biāo)站渝價(jià)1998475號5散裝水泥專項(xiàng)資金建筑面積0.9元/m2建管站6拆遷摸底報(bào)告面議動遷辦7拆遷評估報(bào)告動遷辦8拆遷管理費(fèi)1元/m2拆遷辦9拆遷代辦費(fèi)25-35元/ m2拆遷辦10城市配套費(fèi)140元/m2建面配套辦渝府發(fā)2001111號表5 重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)（四）序號費(fèi)

31、用 名 稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)單位備 注收費(fèi)文件資質(zhì)單位1可研報(bào)告編制費(fèi)面議事務(wù)所按投資額計(jì)算2地質(zhì)災(zāi)害評估費(fèi)按土地面積計(jì)算3現(xiàn)狀實(shí)測費(fèi)勘測院4個(gè)點(diǎn)一組，每組2000元4地質(zhì)勘測費(fèi)35元/m2設(shè)計(jì)院行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?5預(yù)售登記測繪費(fèi)0.3元/m26放線及驗(yàn)線費(fèi)0.3元/m2勘測院7驗(yàn)收現(xiàn)狀實(shí)測費(fèi)勘測院4個(gè)點(diǎn)一組，每組2000元表5 重慶市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)（五）序號費(fèi) 用 名 稱計(jì) 算 標(biāo) 準(zhǔn)收費(fèi)單位備 注收費(fèi)文件其他單位人防費(fèi)30元/m2建面人防辦15/13/10渝價(jià)200432號防雷設(shè)計(jì)審核、驗(yàn)收費(fèi)45元/系統(tǒng)防雷辦按工程總造價(jià)及系統(tǒng)數(shù)施工圖審查費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)3%設(shè)計(jì)院可面議工程監(jiān)理費(fèi)工程投資總額的1%監(jiān)理公司0.6%2.5% (0.60.8%)渝價(jià)2000352環(huán)評報(bào)告編制費(fèi)面議編制單