錦繡山莊項目定位080513

1、1錦繡山莊項目定位2第一部分：沈陽別墅市場狀況第二部分：產(chǎn)品分析第三部分：四期推廣思路3第一部分沈陽別墅市場狀況4沈陽別墅市場概述5沈陽的別墅起步也是在上世紀90年代初，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，目前沈陽適合高端人群居住的別墅項目也紛紛涌現(xiàn)。如：萬科蘭橋圣菲、唯美十方、錦繡山莊等。 隨著世園會的舉辦及渾南奧體中心的建設(shè)，沈陽將會吸引全世界的關(guān)注。同時，隨著國家對土地開發(fā)使用的嚴格控制，沈陽別墅必將成為房地產(chǎn)業(yè)各種建筑類別中的“稀有產(chǎn)品”。未來潛力無限！ 6沈陽別墅板塊劃分7歷經(jīng)十幾年的發(fā)展，沈陽別墅產(chǎn)品區(qū)域化特征日漸明顯。沈陽的別墅項目，有70左右分布在東部和南部，西部、北部相對較少。 沈陽別墅板塊劃

2、分：東部、南部、北部8沈陽別墅板塊分布9東部別墅區(qū)北部別墅區(qū) 南部別墅區(qū)桃仙機場蒲河棋盤山東部別墅區(qū)棋盤山10沈陽別墅各板塊特征11于自然風景別墅區(qū)理想棲居 東部別墅區(qū)棋盤山關(guān)鍵詞：棋盤山，蒲河,生態(tài) 12棋盤山的天然景致、植物園的建成、森林野生動物園的開放，以及2006年世園會的成功舉辦和落幕，都促進了東部交通道路的鋪設(shè)與修建，更促使地區(qū)的人氣旺盛起來。隨著多家開發(fā)商進駐棋盤山風景區(qū)進行別墅項目的開發(fā) , 棋盤山高檔別墅區(qū)的品牌已逐漸建立并顯赫起來。 13南部別墅區(qū)桃仙機場機場別墅區(qū)，就看經(jīng)濟前景 關(guān)鍵詞：桃仙機場 渾南 臨空經(jīng)濟帶 14該區(qū)域臨近機場,是沈陽目前比較成熟的別墅區(qū)域。該區(qū)域享

3、有做別墅項目所必備的交通優(yōu)勢，.同時,處于臨空經(jīng)濟帶,發(fā)展前景無限.雖然自然條件與東部相比略顯遜色，但從居住角度看，渾南的交通要更加方便，臨近機場更是優(yōu)勢所在。隨著,越來越多知名開發(fā)商的介入,如:富力地產(chǎn), 必將提升區(qū)域價值.15北部別墅區(qū) 蒲河非主流別墅帶 與東部南部板塊相比，日漸沒落16南部東部17南部（本案所處板塊）東部自然環(huán)境優(yōu)越自然資源自然環(huán)境欠缺交通區(qū)域發(fā)展緊鄰機場交通便利配套臨空經(jīng)濟帶，潛力無限距離市中心便利，盡享其配套路況暢通、驅(qū)車方便依托旅游資源發(fā)展，有很大發(fā)展?jié)摿ε涮紫鄬^差18自然環(huán)境向東看配套優(yōu)勢向南看東部南部19東部別墅板塊休閑度假板塊南部別墅板塊商務(wù)別墅板塊20本板

4、塊定位商務(wù)型別墅板塊本案位于南部板塊21第二部分產(chǎn)品分析22東部板塊別墅產(chǎn)品狀況23方迪山莊桑堤亞納奧林匹克花園萬科蘭喬圣菲沈棋路青韻百園港中旅項目東部別墅 板塊24萬科蘭喬圣菲 25做為沈陽別墅代表，萬科蘭喬圣菲 位于沈陽東部別墅板塊，擁有沈陽最稀缺的兩處天然資源棋盤山、渾河。背靠棋盤山和世園會風景區(qū)，南鄰沈陽母親河渾河，背山面水，可謂占盡風水寶地。26周邊自然環(huán)境優(yōu)美，休閑配套眾多，棋盤山、輝山、秀湖三大自然風景區(qū)和沈陽植物園，隨處可見原生態(tài)樹種屹立景區(qū)內(nèi)。周邊人文環(huán)境也十分優(yōu)越：世園會設(shè)置在棋盤山風景區(qū)，吸引著眾多游客前去參觀游玩；盛京高爾夫俱樂部為蘭喬圣菲業(yè)主提供高品位休閑活動空間；3

5、00百年歷史的皇室園林東陵公園，皇室龍脈盡顯蘭喬業(yè)主所處高貴地域。百鳥棲息地鳥島位于渾河之上，正是由于周邊自然環(huán)境優(yōu)雅，讓此充滿勃勃生機。27目前處于銷售項目三期階段，三期產(chǎn)品以獨棟為主，共多棟獨棟別墅，棟聯(lián)排。其中三期獨棟產(chǎn)品，戶型面積在之間，以、 戶型為主，每種戶型均配有地下室。產(chǎn)品與本案相同，且萬科蘭喬圣菲無論在產(chǎn)品的設(shè)計、品質(zhì)，還是在品牌上均在市場上有很大競爭優(yōu)勢，該案是本案最值得關(guān)注的競爭對手之一。28桑堤亞納 29純粹的西班牙建筑，整個園區(qū)打造的西班牙風情非常濃郁，富有很強的吸引力。容易迷失在一片西班牙風情之中。30整個項目分兩期開發(fā)。目前銷售二期，處于尾盤銷售，剩余20多套。 二

6、期產(chǎn)品為60多棟單體，面積在470-530平米之間，價格在600-1000萬。還有30多棟雙拼及30多棟聯(lián)排，面積為410平和450平，價格在360萬左右。31奧林匹克花園 32 沈陽中體奧林匹克花園花園新城在規(guī)劃之初便確立了完善配套、低密度建筑、高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)、高景觀率、高活力、高滿意度的目標。項目規(guī)劃6層活力洋房、約60-126的緊湊型全功能戶型、僅約1.4的低容積率及高達37%的綠化率，勾勒了一個舒適的家園草圖。此外，還在項目沿街提供了商業(yè)配套和活力會所，在項目中央景觀區(qū)配備了專屬幼兒園，為活力生活奠定了堅實基礎(chǔ)。 項目“活力運動會所”以室內(nèi)恒溫泳館、室內(nèi)籃球場等活力運動設(shè)施為動力。以運

7、動、積極、樂觀、進取、收獲的社區(qū)文化貫通于整個項目的建筑、園林和社區(qū)活動。使項目以一種都市人都向往的活力生活矚目亮相，為都市生活增添一種不可或缺的活力因子。33 目前銷售三期，三期占地28萬平米。 產(chǎn)品有獨棟、聯(lián)排、情景洋房。其中獨棟面積有317平米、350平米。價格在1.6-1.7萬/平米之間。34本板塊別墅產(chǎn)品狀況35本區(qū)域板塊別墅項目品質(zhì)較差，無論從項目檔次還是產(chǎn)品類別來看，與本案均無太多競爭。唯一一個競爭對手，是富力仙湖項目。不但距離本案最近，同時產(chǎn)品形態(tài)一致，具有很強競爭。36錦繡山莊VS富力仙湖37富力仙湖路旗38錦繡山莊富力仙湖項目規(guī)模產(chǎn)品形態(tài)開發(fā)商品牌共3棟獨棟富力地產(chǎn)上市企業(yè)

8、品牌華新沈陽本地沈陽豪宅開發(fā)企業(yè)典范獨棟為主成熟項目，在市場上，有良好的口碑富力沈陽第一個項目，目前未公開面市總占地面積萬平39錦繡山莊富力仙湖沈陽品質(zhì)成熟豪宅典范實力品牌筑就沈陽別墅新品過招40第三部分四期推廣思路41項目四期產(chǎn)品特點42四期位于項目東部，整個園區(qū)地勢最高處。 四期從產(chǎn)品形態(tài)看，仍以獨棟產(chǎn)品為主。同時，每戶型均含有地下室，功能區(qū)多樣。43客層分析44對位客層分析客戶數(shù)量對生活態(tài)度對別墅要求金字塔頂端數(shù)量最少行業(yè)頂端企業(yè)主對生活有頂級追求看中“頂級”“喜歡”是重要決策因素品味是其標簽對環(huán)境有苛刻要求對項目理念、開發(fā)商品牌、使用材料、物業(yè)管理有高要求對私密性要求高買不買是相對的，

9、沒有喜歡的產(chǎn)品才是主要原因45推廣核心46商務(wù)別墅位于機場附近，區(qū)域?qū)傩越ㄖL格，立面簡潔地理位置，高處商務(wù)領(lǐng)軍人物會所功能設(shè)置47項目產(chǎn)品定位商務(wù)型別墅48圍繞項目定位 商務(wù)型別墅展開49四期案名50依據(jù)新定位產(chǎn)品的商務(wù)性及目標人群特質(zhì)來命名 51錦繡官邸官邸，亦為豪宅，指權(quán)貴的住所，高級官員辦事處所在的房舍；住錦繡豪宅亦非富即貴。錦繡錦程錦程，前程似錦；即為從出門的一段華錦之路，又為歸家時的錦麗心情。52錦繡云峰薈風起云涌，英才盡出。錦繡豪宅，匯風云人物，頂峰奇才；因四期產(chǎn)品居上山，地勢頗高，又有穿云之氣勢。錦繡凱旋宮借助法國著名建筑凱旋門。有凱旋、安回家之意；宮，又為宮殿，豪華的住所；象

10、征回到錦繡的家，即為幸福平安。53依據(jù)四期產(chǎn)品中的“湖”來命名 54錦繡蘇必利爾蘇必利爾湖聞名于世的北美五大湖之一，世界面積最大的淡水湖。以此為名，借北美名湖之稱，貫承北美風格，突出湖的亮點；同時賦于現(xiàn)代感，讀起瑯瑯上口。錦繡上湖因四期產(chǎn)品地勢高，取上為名。上佳、上水；同時突出四期產(chǎn)品中“湖”的特點。55錦繡尚湖不同的“尚”字，古代為“上”的通假字，同樣表達出四期產(chǎn)品的特質(zhì)；同時體現(xiàn)出產(chǎn)品的高貴,尊崇。錦繡天鵝堡天鵝，象征著高貴，不與世俗同流合污，廣為西方人尤其是貴族的推崇。在歐洲，最漂亮的建筑命名新天鵝石堡；另外，結(jié)合四期產(chǎn)品有秀麗的“湖”的特點，天鵝暢游的優(yōu)美姿態(tài)，象征著錦繡高貴優(yōu)雅的氣質(zhì)

11、，也符合別墅項目的特點。56依據(jù)產(chǎn)品地景地貌特征命名 57錦繡仰山仰，仰望，借以說明四期產(chǎn)品所處地勢之高；仰慕，四期產(chǎn)品為錦繡產(chǎn)品的高貴升級，接受眾人仰望的目光。仰山，同時在說法上延續(xù)以往錦繡的風格。錦繡山和錦繡地處風水寶地，取“和”為名，寓意占盡地利人和；和亦為山河，磅礴大氣。58錦繡覽山四期處高地勢，一覽眾山小的氣勢；同時住在高處亦可隨時飽覽整個園區(qū)的自然景觀；在說法上延續(xù)以往錦繡的風格。錦繡東郡歐洲國家里多用“郡”來代表行政區(qū)的劃分，四期產(chǎn)品為錦繡整體的一部分，以郡命名，符合產(chǎn)品的北美風格；因為四期產(chǎn)品在最東部，所以以東郡稱，表現(xiàn)其為錦繡的一部分，有大氣之感。59錦繡擁山坐擁美麗風景，在

12、最高點坐擁天下。擁有的不只是秀麗的山水，更有不可比擬的壯闊氣勢。錦繡圣景錦繡四期，于最高處觀覽最秀麗景色。60錦繡地墅地，地理位置，風水寶地；錦繡產(chǎn)品特點，戶均占地資源高；優(yōu)越的交通條件，距機場近，地段好；擁有私屬大型地下室，打造個性生活空間；一個“地”，多重含義，但無論從什么方面看，錦繡都可稱作別墅的“地王”。61項目前期推廣策略62以戶外媒體、事件營銷為主輔助直投、高端雜志、報紙廣告63戶外媒體：路旗：指引項目，同時宣傳項目，定期更換項目信息，起告知作用戶外導視：導引、告知作用屏：繼續(xù)使用，不定期更換畫面市中心廣告牌：建議在市中心高檔場所廣告牌做廣告，樹立項目形象、推廣項目64產(chǎn)品問世前事件營銷65高爾夫家庭邀請賽目的：維系老客戶，以老帶新活動上告知四期新產(chǎn)品即將上市信息。66紅酒品鑒活動目的：維系老客戶，以老帶新活動上告知四期新產(chǎn)品即將上市信息。67明星現(xiàn)身說法目的：通過符合本項目氣質(zhì)明