我國物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告

1、WORDPAGE- 18 - / NUMPAGES18 HYPERLINK :/ 物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書處為深入貫徹中央關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重大戰(zhàn)略部署，全面樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，為政府研究制定行業(yè)政策提供參考，為有關(guān)部門加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)提供依據(jù)，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)于2007年二季度開始，通過網(wǎng)上填報(bào)的形式組織全國各地開展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查。截止去年12月底，完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報(bào)的企業(yè)總數(shù)為4600家，調(diào)查面覆蓋了全國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，共涉與128個(gè)城市和地區(qū)?，F(xiàn)將初步調(diào)查的有關(guān)情況報(bào)告如下：一、物業(yè)管理行業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)隨著我國住房制度改革和住房

2、商品化政策的持續(xù)推進(jìn)，以與鄉(xiāng)村城市化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，近幾年得到了長(zhǎng)足發(fā)展,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會(huì)建設(shè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。（一）服務(wù)水平顯著提高統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這次被調(diào)查企業(yè)所管理的20.39億平方米物業(yè)項(xiàng)目，不再單純是新建商品房項(xiàng)目，而是包括從商品房到經(jīng)濟(jì)適用房、房改房，從住宅物業(yè)到辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)場(chǎng)、碼頭、車站、倉儲(chǔ)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、文物建筑物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單門獨(dú)院到大型社區(qū)，從單一類型物業(yè)到綜合性建筑等多種多樣的物業(yè)類型。目前，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)覆蓋到不動(dòng)產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。為適應(yīng)業(yè)主乃至社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長(zhǎng)，90%以上被調(diào)查企業(yè)

3、都注重服務(wù)品牌的培植和運(yùn)用，從簡(jiǎn)單的專項(xiàng)服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從行為規(guī)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從服務(wù)理念到發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務(wù)，從客戶管理到客戶滿意，從單項(xiàng)的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識(shí)已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平，贏得了政府、社會(huì)和廣大業(yè)主的良好贊譽(yù)，被調(diào)查的4600家企業(yè)在2004-2006三年中先后得到縣（區(qū)）級(jí)以上政府部門表彰達(dá)14635次。（二）社會(huì)效益表現(xiàn)突出一是支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會(huì)就業(yè)壓力。在被調(diào)查的4600家企業(yè)中，共有772032名從業(yè)人員，平均每個(gè)企業(yè)擁有168名從業(yè)人員。其中，屬于政府機(jī)關(guān)人員分流24972人

4、，企事業(yè)單位人員分流25072人，部隊(duì)轉(zhuǎn)復(fù)軍人56894人，下崗、待業(yè)人員再就業(yè)151753人，大、中專畢業(yè)生分配68373人，農(nóng)民工吸納173710人，殘疾人與其他人員安置20478人。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，在消化剩余勞動(dòng)力方面具有天然優(yōu)勢(shì)，有利于減輕就業(yè)壓力，促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。二是積極參與社會(huì)公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門處理治安案件共53920起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險(xiǎn)救災(zāi)68905人次。三是熱心參與社會(huì)公益事業(yè)，自覺承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。被調(diào)查的企業(yè)中三年來有793家企業(yè)先后贊助社會(huì)事業(yè)經(jīng)費(fèi)4035.66萬元，捐助希

5、望工程和幫扶貧困母親等活動(dòng)經(jīng)費(fèi)4177.84萬元。（三）經(jīng)濟(jì)效益逐步改善統(tǒng)計(jì)數(shù)字反映，4118家填報(bào)企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)總值4010501.3萬元，平均資產(chǎn)總值973.9萬元；4190家填報(bào)企業(yè)2006年經(jīng)營(yíng)總收入達(dá)2769375.3萬元，平均經(jīng)營(yíng)收入660.9萬元；3727家填報(bào)企業(yè)完成營(yíng)業(yè)稅金與附加150393.83萬元，平均完成營(yíng)業(yè)稅金與附加40.4萬元；1581家填報(bào)企業(yè)上繳企業(yè)所得稅金42352.54萬元，平均上繳企業(yè)所得稅金26.8萬元；2006年盈利企業(yè)為1825家，占調(diào)查企業(yè)的39.7%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額達(dá)149797.5萬元，平均利潤(rùn)額82.1萬元。以上數(shù)據(jù)表明，目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的

6、經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差。我們注意到，一些企業(yè)未將多種經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算在以與基于其它因素的考慮，在上報(bào)相關(guān)收入數(shù)據(jù)時(shí)有所保留。但近半數(shù)企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)的平均利潤(rùn)額僅為82.1萬元，反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)過程中，積極為業(yè)主出謀劃策，采取多種方式提高物業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，其中238家企業(yè)三年過改善服務(wù)，提高房屋出租率等，為業(yè)主增加租金收益24667.16萬元。還有298家企業(yè)通過節(jié)能改造，為業(yè)主增加經(jīng)濟(jì)效益8949.24萬元。（四）環(huán)境效益初步顯現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域，污染減

7、少了、社區(qū)整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識(shí)不斷增強(qiáng)，生活習(xí)慣日益文明。二、行業(yè)發(fā)展的基本狀況（一）企業(yè)發(fā)展情況完成上報(bào)調(diào)查數(shù)據(jù)的4600家企業(yè)基本分類情況如下：以企業(yè)成立時(shí)間劃分。1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，占企業(yè)總數(shù)的5.82%，1994年至2007年13年間，共有4332家企業(yè)成立，占總企業(yè)數(shù)94.18%。其中1994至2004年10年間共成立企業(yè)2495家，占總企業(yè)數(shù)75.98%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增。通過上述表格和數(shù)據(jù)，不難看出，81年至94年的前十三年，是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度慢。1994年至2004年的十年間，

8、是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。2004年以后，企業(yè)數(shù)量的增長(zhǎng)速度放緩。2.以企業(yè)注冊(cè)登記類型劃分。國有企業(yè)758家，占總企業(yè)數(shù)的16.48%；股份301家，占6.54%；XX公司2976家，占64.70%；私營(yíng)企業(yè)348家，占7.57%；港澳臺(tái)商獨(dú)資企業(yè)73家，占1.59%；外商投資企業(yè)43家，占0.93%；其他類型企業(yè)101家，占2.20%。以上數(shù)據(jù)表明，從形式上看，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了公司制（71.24%為股份和XX公司），國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例，外資和私營(yíng)企業(yè)比例偏低，建立真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)制度仍是行業(yè)面臨的課題。3.以企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分

9、。一級(jí)資質(zhì)365家，占7.93%；二級(jí)資質(zhì)713家，占15.5%；三級(jí)資質(zhì)3287家，占71.46%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，占5.11%。以上數(shù)據(jù)說明，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益，整個(gè)行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。4.各資質(zhì)等級(jí)面積、人員之間關(guān)系企業(yè)數(shù)建筑面積（萬）企業(yè)平均管理面積人員總數(shù)企業(yè)平均人數(shù)管理人員/操作人員管理人員人均管理面積（萬）一級(jí)36581826.30224.183220788821：6.41.88二級(jí)71357925.5481.242053922881：6.11.99三級(jí)328759304.7518.04220912671：4

10、.11.38一級(jí)資質(zhì)企業(yè)平均管理面積224.18萬，平均職工882人，管理人員人均管理面積1.88萬；二級(jí)企業(yè)平均管理面積81.24萬，平均職工288人，管理人員人均管理面積1.99萬；三級(jí)企業(yè)平均管理面積18.04萬，平均職工64人，管理人員人均管理面積1.38萬。以上表格和數(shù)據(jù)說明，資質(zhì)等級(jí)越高，每一名管理人員相應(yīng)配置的操作人員越多，管理人員人均管理面積越大，一、二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)人均管理面積明顯高于三級(jí)企業(yè)。5.以經(jīng)濟(jì)區(qū)域劃分。東部沿海與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省區(qū)（、）1754家，占總企業(yè)數(shù)38.13%；中部省區(qū)（、）1308家，占28.44%；西部省區(qū)（、蒙、）904家，占19.65%；東北三省634

11、家，占13.78%。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成正相關(guān)關(guān)系，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量明顯多于中西部和東北地區(qū)。6.以與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家，占企業(yè)總數(shù)27.39%；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家，占72.61%。從上述比例來看，開發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)僅占全部企業(yè)的四分之一強(qiáng)，近四分之三的企業(yè)與開發(fā)商并無隸屬關(guān)系，建管不分的狀況已得到較大程度的改變。（二）從業(yè)人員情況被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人?；痉诸惽闆r如下：1.以工作崗位劃分。從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人，占總?cè)藬?shù)15.54%，從事操

12、作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人，占總?cè)藬?shù)84.46%。操作崗位人數(shù)中38.40%是秩序維護(hù)員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車輛管理人員，4.44%是綠化養(yǎng)護(hù)人員，12.99%為其他勤雜工種。管理人員秩序維護(hù)員清潔工工程維修人員車輛管理員綠化養(yǎng)護(hù)人員其他勤雜工調(diào)查人數(shù)11997825039216199888912371132892184718配比情況12.091.350.740.310.240.71（以管理人員為基數(shù)1，和其他工種的比例關(guān)系） 從以上數(shù)據(jù)可以看出，物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，從業(yè)人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護(hù)員

13、所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對(duì)促進(jìn)社會(huì)就業(yè)的積極作用，但基層操作人員比例過大，使行業(yè)受用工成本影響顯著，反映了行業(yè)處于發(fā)展初級(jí)階段的現(xiàn)狀。2.以學(xué)歷層次劃分。被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，占總?cè)藬?shù)0.21%；本科生33396人，占4.33%；大專生89625人，占總?cè)藬?shù)11.60%；中專生147575人，占19.12%；高中以下學(xué)歷499814人，占64.74%。對(duì)比以上數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)，中專以下學(xué)歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業(yè)管理行業(yè)的勞動(dòng)密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的，提高從業(yè)人員的受教

14、育水平是當(dāng)務(wù)之急。3.以技術(shù)層次劃分。被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員中具有高級(jí)職稱的6667人，占管理人員總數(shù)5.56%；中級(jí)職稱32351人，占管理人員總數(shù)總數(shù)26.96%；初級(jí)職稱29461人，占管理人員總數(shù)24.56%；無技術(shù)職稱人員51449人，占42.92%。企業(yè)操作人員有高級(jí)技工18873人，占操作人員總數(shù)2.89%，中級(jí)技工46498人，占7.14%，初級(jí)技工80071人，占12.28%，無技術(shù)人員506612人，占77.69%。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理行業(yè)管理人員中有67%沒有中級(jí)以上職稱，操作人員中90%沒有中級(jí)技工證書，技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的。這意味著大量涉與技術(shù)水平的設(shè)施

15、設(shè)備維護(hù)工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，同樣企業(yè)對(duì)外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督也存在力不從心的問題。4.以男女性別劃分。被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占64.22%，女性占35.78%?？紤]到占從業(yè)人員總數(shù)38%的秩序維護(hù)員主要為男性，以上數(shù)據(jù)表明從業(yè)人員的男女比例大體相當(dāng)，女性略占多數(shù)（與清潔工主要為女性有關(guān)）。（三）管理物業(yè)項(xiàng)目情況被調(diào)查企業(yè)管理物業(yè)項(xiàng)目總數(shù)30831個(gè)、總建筑面積203906.4萬。與從業(yè)772032人相對(duì)應(yīng)，不難看出，目前情況下，平均每個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目有從業(yè)人員25人，平均每名從業(yè)人員管理面積2640平方米。其中：1.按物業(yè)類型劃分。住宅項(xiàng)目21428個(gè)、建筑面積154286萬

16、，分別占總項(xiàng)目數(shù)69.50%和總建筑面積75.67%；辦公樓與商業(yè)用房項(xiàng)目5825個(gè)、建筑面積20976.66萬，分別占18.89%和10.29%；工業(yè)項(xiàng)目1204個(gè)、建筑面積10509.01萬，分別占了3.91%和5.15%；其他類型項(xiàng)目2374個(gè)、建筑面積18133.77萬，分別占7.70%和8.89%。以上數(shù)據(jù)表明，目前物業(yè)管理項(xiàng)目中居住物業(yè)仍占據(jù)市場(chǎng)的主流，物業(yè)管理取得的成就和存在的問題，也主要通過居住物業(yè)市場(chǎng)反映出來。2.按項(xiàng)目獲取方式分。以協(xié)議方式取得項(xiàng)目22409個(gè)、建筑面積132473萬，分別占總項(xiàng)目數(shù)72.68%和64.97%；其中接管上級(jí)開發(fā)單位項(xiàng)目6335個(gè)、建筑面積39

17、317.81萬，分別占20.55%和19.28%；以招投標(biāo)方式取得8422個(gè)、建筑面積71433.02萬，分別占27.32%和35.03%。以上數(shù)據(jù)表明，雖然2003年物業(yè)管理?xiàng)l例明確推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，但在實(shí)踐中并未得到完全貫徹，公平競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理市場(chǎng)尚未形成，行政主管部門的執(zhí)法監(jiān)督有待加強(qiáng)。（四）企業(yè)經(jīng)營(yíng)與效益情況1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格水平 單位：元/月序號(hào)物業(yè)類型/收費(fèi)率全國平均東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)1房改房（多層）0.410.480.380.380.32房改房（高層）0.851.030.810.770.54收繳率（%）75.4778.3774.2881.7563.752經(jīng)

18、濟(jì)適用房（多層）0.430.560.320.450.43經(jīng)濟(jì)適用房（高層）0.891.130.850.900.61收繳率（%）76.0978.9475.6081.0865.303商品房（多層）0.70.750.540.590.98商品房（高層）1.281.491.061.031.24獨(dú)立式別墅1.912.271.161.531.78收繳率（%）79.4881.7879.8680.9568.574辦公用房4.756.462.793.153.66收繳率（%）90.7192.4390.0190.0383.815工業(yè)用房1.931.971.832.431.50收繳率（%）92.8593.6993.17

19、93.4482.53從以上數(shù)據(jù)可以看出，從全國情況看，居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率均明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中房改房和經(jīng)濟(jì)使用住房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率更低，今后這部分物業(yè)管理的問題會(huì)更加突出。從地域分布來看，東部地區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于中、西部和東北地區(qū)，東部地區(qū)和西部地區(qū)的收益率高于中部地區(qū)和東北地區(qū)，從收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率兩項(xiàng)指標(biāo)綜合比較來看，東北地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)均低于全國其他地區(qū)。2.企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益情況 單位：萬元調(diào)查企業(yè)數(shù)盈利情況虧損情況持平情況企業(yè)數(shù)%平均盈利額企業(yè)數(shù)%平均虧損額企業(yè)數(shù)全國4600184340.0781.28187140.7637.22886東部地區(qū)175495854.621

20、24.8352229.7651.82274中部地區(qū)130841331.5724.5660546.2518.53290西部地區(qū)90431534.8540.8040444.6931.30185東北地區(qū)63415724.7645.9634053.6355.12137以上數(shù)據(jù)表明，有近半數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍處于虧損狀態(tài)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)效益不容樂觀，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)依然很大。盈利企業(yè)平均81.28萬的年利潤(rùn)，表明物業(yè)服務(wù)行業(yè)的微利特征。從地域分布看，東部地區(qū)的盈利狀況優(yōu)于中、西和東北地區(qū)，東北地區(qū)的虧損面和虧損額相比其他地區(qū)都是最大的。（五）企業(yè)員工工資福利情況根據(jù)被調(diào)查企業(yè)上報(bào)數(shù)據(jù)匯總，2006年物業(yè)服務(wù)

21、企業(yè)全國職工平均工資為13453.20元/人年，而同期全國社會(huì)平均工資為17568.57元/人年，行業(yè)職工平均工資明顯低于全國社會(huì)平均工資。具體情況是：1.企業(yè)管理人員收入情況 單位：元/人年地區(qū)管理人員平均年收入其 中高層管理人員管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)管理員(主管)全國21926.94 37921.98 24387.59 16427.02 東部地區(qū)29254.75 53578.08 32338.20 20803.03 中部地區(qū)16975.17 28864.79 20288.63 14129.88 西部地區(qū)18149.72 30361.74 19502.43 13898.28 東北地區(qū)1508

22、8.63 23049.83 16824.38 12321.66 以上數(shù)據(jù)表明，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員平均年收入僅高于社會(huì)平均工資四千多元，除東部和西部地區(qū)外，中部和東北地區(qū)管理人員平均收入甚至低于全國社會(huì)平均工資，由此可見，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的薪酬競(jìng)爭(zhēng)力很低，這是行業(yè)無法吸引高素質(zhì)人材的根本原因之一。2.企業(yè)操作人員收入情況 單位：元/人年地區(qū)操作人員平均年收入其 中工程維修工秩序維護(hù)員清潔工綠化工全國10331.32 12735.67 10280.12 7666.11 8503.36 東部地區(qū)12477.00 15492.80 12031.68 9067.32 9789.45 中部地區(qū)8789.

23、27 11389.17 9256.75 6979.46 7920.39 西部地區(qū)9058.63 11097.12 9590.11 6988.20 7773.73 東北地區(qū)8698.27 10213.34 8417.19 6447.09 7027.63 以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)行業(yè)基層操作人員的年均收入大大低于社會(huì)平均工資，絕大多數(shù)的操作人員的工資僅維持在當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)上下，中、西部和東北地區(qū)企業(yè)的操作人員的工資水平甚至不到全國社會(huì)平均工資標(biāo)準(zhǔn)的一半，如此低廉的工資標(biāo)準(zhǔn)，顯然難以保證行業(yè)的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力和公眾形象。3.保險(xiǎn)、住房公積金繳納情況 單位：月工資%地區(qū)基本醫(yī)療保險(xiǎn)失業(yè)保險(xiǎn)養(yǎng)老保險(xiǎn)工傷保險(xiǎn)其

24、他保險(xiǎn)住房公積金全國8.01 2.25 19.94 1.14 1.63 9.96 東部地區(qū)8.58 2.15 19.81 0.88 1.26 10.23 中部地區(qū)7.62 2.21 19.43 1.38 1.93 10.35 西部地區(qū)7.17 2.25 18.84 1.34 2.64 8.40 東北地區(qū)7.90 2.69 23.31 1.94 1.57 10.97 以上數(shù)據(jù)表明，全國各地區(qū)交納各類保險(xiǎn)和住房公積金的標(biāo)準(zhǔn)大體一致，但由于未對(duì)交納保險(xiǎn)人數(shù)占員工總?cè)藬?shù)的比例，以與農(nóng)民工的社會(huì)保險(xiǎn)情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，此表未能反映被調(diào)查企業(yè)的實(shí)際繳納情況。三、行業(yè)生存與發(fā)展面臨的主要問題根據(jù)4600家企業(yè)

25、的調(diào)查情況匯總，當(dāng)前行業(yè)生存與發(fā)展面臨許多困難和問題，主要突出反映在以下幾個(gè)方面：（一）社會(huì)評(píng)價(jià)方面1.行業(yè)社會(huì)地位不高。社會(huì)普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，勞動(dòng)強(qiáng)度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。調(diào)查中，反映行業(yè)社會(huì)地位不高的企業(yè)就有3521家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的76.54%。2.行業(yè)偏見普遍存在。社會(huì)上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動(dòng)不動(dòng)就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。反映人們對(duì)行業(yè)存在一定偏見的企業(yè)2819家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的61.28%。社會(huì)上還有部分群體對(duì)物業(yè)管理行業(yè)缺乏信任感。認(rèn)為行業(yè)公信力不強(qiáng)的企業(yè)占被調(diào)查企

26、業(yè)總數(shù)的25.02%。3.輿論導(dǎo)向存在偏差。這些年來，各種輿論媒體對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的正面報(bào)道很少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不作深入的調(diào)查研究，不問青紅皂白，肆意誤導(dǎo)群眾，給行業(yè)造成很大負(fù)面影響。認(rèn)為社會(huì)輿論導(dǎo)向有偏差的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的42.78%。4.物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不強(qiáng)。人們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)不積極支持、不主動(dòng)配合。認(rèn)為行業(yè)生存與發(fā)展環(huán)境不寬松的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的38.39%。認(rèn)為人們對(duì)物業(yè)服務(wù)常常任意壓價(jià)的占被調(diào)查企業(yè)的29.37%。（二）政府監(jiān)督方面1.地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套。一些地方政府以與有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理

27、不重視，對(duì)行業(yè)發(fā)展不關(guān)心。物業(yè)管理?xiàng)l例以與企業(yè)資質(zhì)、維修資金、服務(wù)收費(fèi)等管理辦法，國務(wù)院和中央部委都已制定公布多年，但許多地方至今尚未制定具體實(shí)施的配套細(xì)則、辦法。認(rèn)為地方立法跟不上的企業(yè)有2582家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的56.13%。認(rèn)為相關(guān)政策不配套的企業(yè)有3341家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的72.63%。2.政府協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)專業(yè)部門關(guān)系不順。這次調(diào)查中，認(rèn)為政府協(xié)調(diào)工作不與時(shí)不到位的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的52.17%，認(rèn)為政府缺位和執(zhí)法不力的占被調(diào)查企業(yè)的46.46%。還有相當(dāng)一部分企業(yè)認(rèn)為與當(dāng)?shù)馗鲗I(yè)部門關(guān)系不順，其中與供水方面不順的占19.52%，供電方面不順的占17.24%，也有少數(shù)

28、企業(yè)反映與供氣、供暖部門關(guān)系不順。一些部門把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)作原來的“房管所”、“基建隊(duì)”，行政上指手畫腳，橫加指責(zé)。經(jīng)費(fèi)上亂攤派、亂贊助。認(rèn)為對(duì)企業(yè)干預(yù)過多的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的46.02%。3.物價(jià)部門干預(yù)過度，政府定價(jià)（指導(dǎo)價(jià)）適用過寬。國家發(fā)改委、建設(shè)部對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)的圍、對(duì)象、方法、標(biāo)準(zhǔn)都有明確規(guī)定。但各地方執(zhí)行時(shí)卻是五花八門。物價(jià)部門嚴(yán)把物業(yè)收費(fèi)審批關(guān)，任意擴(kuò)大政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)圍。有的地方住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.20元/月，一定10年不變。有的地方高檔別墅物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.30-0.50元/月，企業(yè)怨聲載道。反映政府對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)控制過死的占被調(diào)查企業(yè)的36.43%，反映任意擴(kuò)大政府

29、定價(jià)圍的占被調(diào)查企業(yè)的8.59%。4.現(xiàn)行稅賦政策不合理，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)太大。相當(dāng)一部分企業(yè)反映各地政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，加上勞動(dòng)合同法的執(zhí)行，社會(huì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高，使企業(yè)的負(fù)擔(dān)明顯加重。反映這類問題的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的35.39%。（三）開發(fā)單位建設(shè)方面1.建管不分掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)服務(wù)帶來隱患和糾紛。這次調(diào)查中認(rèn)為開發(fā)單位利用“建管”不分掩蓋前期遺留問題的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的52.50%，認(rèn)為利用“建管”不分轉(zhuǎn)嫁新建項(xiàng)目矛盾的占41.96%，認(rèn)為利用“建管”不分壓低物業(yè)項(xiàng)目交接成本的占18.78%。反映新建項(xiàng)目房屋質(zhì)量問題突出的占51.85%。2.利用物業(yè)服務(wù)

30、促進(jìn)房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。可以說，開發(fā)單位并不都是真正重視物業(yè)服務(wù)的，而是利用物業(yè)服務(wù)為開發(fā)項(xiàng)目搞包裝，打品牌，目的是促進(jìn)房屋銷售，為開發(fā)單位的自身利益服務(wù)，并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)。反映開發(fā)單位不重視、不支持物業(yè)服務(wù)的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的41.28%。反映開發(fā)單位把物業(yè)服務(wù)當(dāng)作房屋促銷手段的占21.57%，反映開發(fā)商拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的占33.35%。3.住宅項(xiàng)目配套設(shè)施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度。一些住宅項(xiàng)目，開發(fā)單位片面追求投資效益，盡量壓縮配套設(shè)施項(xiàng)目，即使規(guī)劃配套項(xiàng)目，也常常拖延實(shí)施，先住宅后配套，給入住后的業(yè)主造成多方面的不便利，無形中也給物業(yè)管理造成很多無法

31、回避的矛盾和問題。這次調(diào)查中，反映住宅項(xiàng)目配套設(shè)施不全的，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的52.35%，反映住宅項(xiàng)目交通不方便的占10.22%，反映住宅項(xiàng)目不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的占28.50%。（四）業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體方面1.公共意識(shí)不強(qiáng)，守約觀念淡薄。一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人維權(quán)，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)成對(duì)立面，不遵守規(guī)定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。從調(diào)查反映的數(shù)據(jù)來看，認(rèn)為部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù)的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的62.04%，認(rèn)為業(yè)主公共意識(shí)普遍較差的占57.15%，認(rèn)為業(yè)主參與物業(yè)管理的意識(shí)不強(qiáng)的占49.09%，反映個(gè)業(yè)主不能自覺遵守管理規(guī)約和規(guī)定的占37.51%。2.配合支持不夠，欠費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。從調(diào)查情況來看，反映業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的45.63%，反映業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題突出的企業(yè)占57.22%，反映業(yè)主不按規(guī)定交納物業(yè)維修資金的企業(yè)占14.20%。3.業(yè)主大會(huì)制度落實(shí)不力，運(yùn)作程序可操作性不強(qiáng)。條例設(shè)立的業(yè)主大會(huì)制度，業(yè)主大會(huì)規(guī)程規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作程序，各地在具體執(zhí)行中感到可操作性不強(qiáng)。雖然條例已經(jīng)頒布多年，但真正落實(shí)業(yè)主大會(huì)制度的地區(qū)和圍卻很有限，被調(diào)查企業(yè)反映業(yè)主大會(huì)制度建立難和成立