【運營】 項目全周期會議決策體系

1、項目階段,投資階段,定位階段,方案及施工圖階段,首開及主體建設(shè)階段,交付階段,會議名稱,項目投資決策會,項目投資交底會,新獲取項目操盤思路匯報,項目二次交底會（合作項目）,項目首次董事會（合作項目）,項目兵棋推演,頂設(shè)1會,設(shè)計一會,項目定位會,設(shè)計二會,戰(zhàn)略規(guī)劃會,戰(zhàn)規(guī)版目標(biāo)成本交底會,項目啟動會,施工圖版目標(biāo)成本交底會,示范區(qū)景觀方案定稿評審會,示范區(qū)精裝方案定稿評審會,頂層設(shè)計會二,大區(qū)景觀方案定稿評審會,銷售合同評審會,示范區(qū)聯(lián)合審查評估會,首開營銷定價會,首次開盤方案會,首期開盤后評估,大區(qū)公區(qū)硬裝方案定稿評審會,大區(qū)公區(qū)軟裝方案定稿評審會,經(jīng)營性現(xiàn)金流回正后評估,竣工備案專題會,竣

2、備前聯(lián)合走場專題會,工地開放日走場專題會,交付啟動會,交付風(fēng)險決策會,交付準(zhǔn)備會及聯(lián)合走場,項目交付后評估會決策層級,區(qū)域總裁,區(qū)域總裁,區(qū)域總裁,區(qū)域總裁,區(qū)域總裁,區(qū)域副總裁,區(qū)域客研、營銷分管領(lǐng)導(dǎo),區(qū)域副總裁及設(shè)計、營銷分管領(lǐng)導(dǎo),區(qū)域總裁,區(qū)域總裁,區(qū)域總裁,區(qū)域副總裁,區(qū)域副總裁,區(qū)域副總裁,區(qū)域總裁,區(qū)域設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo),區(qū)域營銷總,區(qū)域總裁,項目總,城市總,區(qū)域總裁,區(qū)域營銷總,區(qū)域總裁,區(qū)域設(shè)計、營銷分管領(lǐng)導(dǎo),區(qū)域設(shè)計總,區(qū)域總裁,項目總,區(qū)域總裁,區(qū)域總裁（若非新城市首開、非重點項目：城市總）,項目總,區(qū)域副總裁（若非新城市首交、非重點項目：城市總）,區(qū)域副總裁（若非新城市首開、非

3、重點項目：城市公司分管領(lǐng)導(dǎo)）,區(qū)域總裁主責(zé)人,城市公司投資負(fù)責(zé)人,城市公司投資負(fù)責(zé)人,項目總,城市公司投資負(fù)責(zé)人,項目總,項目總,項目客研PM、城市公司客研負(fù)責(zé)人,項目設(shè)計PM、城市公司設(shè)計負(fù)責(zé)人,項目總,項目設(shè)計PM、城市公司設(shè)計負(fù)責(zé)人,項目總,項目成本PM,項目總,項目成本PM,項目景觀PM,項目精裝PM,項目營銷PM,項目景觀PM,項目營銷經(jīng)理,項目總,項目營銷經(jīng)理,項目營銷經(jīng)理,項目總,項目精裝PM,項目精裝PM,項目總 ,項目工程經(jīng)理,項目總,項目總,項目客服經(jīng)理,項目總,項目客服經(jīng)理,項目總召開時間,拿地前：每周固定召開,拿地后7天內(nèi),拿地后7天內(nèi),合作協(xié)議簽訂后7天內(nèi),合作協(xié)議簽

4、訂后7天內(nèi),拿地后10天內(nèi),拿地后22天內(nèi)（投資交底會后15天）,拿地后30天內(nèi)（定位會前5天）,拿地后35天內(nèi),拿地后60天內(nèi)（戰(zhàn)規(guī)會前5天）,拿地后65天內(nèi),戰(zhàn)規(guī)版目標(biāo)成本審批完成后7天內(nèi),戰(zhàn)規(guī)會后7天,施工圖審查文件后30天內(nèi),示范區(qū)開放前90天,示范區(qū)開放前90天,項目首次開盤前90天內(nèi)（正負(fù)零預(yù)售條件下，控制在開盤前60天內(nèi)）,示范區(qū)開放前40天,首次開盤前60天,示范區(qū)開放前7天,首次開盤前30天,首次開盤前10天,首次開盤后30天內(nèi),示范區(qū)開放后60天,示范區(qū)開放后150天,經(jīng)營性現(xiàn)金流回正后30天內(nèi),項目首期竣備前180天,項目首期竣備前90天,工地開放前14天,正式交付前18

5、0天,正式交付前90天（如項目判斷存在重大風(fēng)險需升級決策，不受時間限制，可隨時提請上會）,交付準(zhǔn)備會：正式交付前60天內(nèi)交付前聯(lián)合走場：正式交付前45天,正式交付后30天內(nèi)參會人,區(qū)域：項目決策小組成員（區(qū)域高管、投資部全員、客研部全員、拿地小組相關(guān)成員機動參會）；城市公司：城市總、城市公司拿地小組相關(guān)成員（以召集人通知為準(zhǔn)，機動參會）；,區(qū)域：投資、設(shè)計、營銷、客研、成本、采購、工程、配套、財務(wù)、客服、法務(wù)、人力負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)；城市公司：城市總、項目總、設(shè)計、營銷、成本、采購、工程、配套、財務(wù)、客服職能負(fù)責(zé)人、擬定項目PM團隊全體；,區(qū)域：投資、設(shè)計、營銷、客研、成本、采購、工程、配套、財

6、務(wù)、客服、法務(wù)、人力負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)；城市公司：城市總、項目總、設(shè)計、營銷、成本、采購、工程、配套、財務(wù)、客服、法務(wù)、人力職能負(fù)責(zé)人、擬定項目PM團隊全體；,區(qū)域：投資、設(shè)計、營銷、客研、成本、采購、工程、配套、財務(wù)、客服、法務(wù)、人力負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)；城市公司：項目總、投資、設(shè)計、營銷、客研、成本、采購、工程、配套、財務(wù)、客服、法務(wù)、人力及相關(guān)負(fù)責(zé)人、擬定項目PM團隊全體；,項目董事、監(jiān)事成員；區(qū)域：區(qū)域后臺職能負(fù)責(zé)人（視需求）；城市公司：城市總、項目總、城市公司后臺職能負(fù)責(zé)人；項目主要PM（視需求）；,區(qū)域：投資、設(shè)計、營銷、客研、成本、采購、工程、配套、財務(wù)、客服負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)；城市公司

7、：項目總及項目主要PM成員；城市公司投資、設(shè)計、成本、采購、營銷、工程、財務(wù)負(fù)責(zé)人（視情況可選擇性參加）；,區(qū)域：營銷、客研負(fù)責(zé)人；城市公司：營銷、客研負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)，項目主要PM；,區(qū)域：成本、營銷、客關(guān)、客研、設(shè)計負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)；城市公司：城市總、項目總、成本、營銷、客關(guān)、客研、設(shè)計負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)，項目主要PM；,區(qū)域：投資、設(shè)計、營銷、客研、資管（視情況）、工程、成本、財務(wù)、采購、運營、客服負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)；城市公司：城市總、項目總、投資、設(shè)計、營銷、客研、工程、財務(wù)、成本、采購、運營、客服負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)、項目主要PM；,區(qū)域：成本、營銷、客關(guān)、客研、設(shè)計負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)；城市公

8、司：城市總、項目總、成本、營銷、客關(guān)、客研、設(shè)計負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)，項目主要PM；,區(qū)域：投資、設(shè)計、營銷、客研、資管（視情況）、工程、成本、財務(wù)、采購、運營、客服負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)城市公司：城市總、項目總、設(shè)計、營銷、客研、工程、成本、財務(wù)、采購、運營、客服負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)、項目主要PM；,區(qū)域：成本、采購負(fù)責(zé)人；城市公司：城市總、項目總；成本、采購、工程、設(shè)計、營銷、配套負(fù)責(zé)人；,區(qū)域：設(shè)計、營銷、工程、成本、配套、采購、運營負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)城市公司：城市總、項目總、設(shè)計、營銷、工程、成本、配套、采購、運營負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)、項目主要PM；,區(qū)域：成本、采購負(fù)責(zé)人；城市公司：城市總、項目總；成本

9、、采購、工程、設(shè)計、營銷、配套負(fù)責(zé)人；,區(qū)域：成本、營銷、客關(guān)、客研、設(shè)計負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)；城市公司：城市總、項目總、成本、營銷、客關(guān)、客研、設(shè)計負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)，項目主要PM；,區(qū)域：設(shè)計、營銷分管領(lǐng)導(dǎo)，成本、營銷、客關(guān)、設(shè)計負(fù)責(zé)人；城市公司：城市總、項目總、成本、營銷、客關(guān)、客研、設(shè)計負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)，項目主要PM；,區(qū)域：平臺相關(guān)條線負(fù)責(zé)人;城市公司：城市總、項目總（邀請參加）、項目營銷負(fù)責(zé)人及相關(guān)參與人（以召集人通知為準(zhǔn)）；,區(qū)域：成本、營銷、客關(guān)、客研、設(shè)計負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)；城市公司：城市總、項目總、成本、營銷、客關(guān)、客研、設(shè)計負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)，項目主要PM；,城市公司：項目總、設(shè)計

10、、營銷、成本、工程、采購、配套、運營、客服負(fù)責(zé)人；項目PM全體；,城市公司：城市總、項目總、設(shè)計、營銷、成本、工程、采購、法務(wù)、客服負(fù)責(zé)人；項目PM全體；,區(qū)域：營銷負(fù)責(zé)人、平臺綜管總監(jiān)、平臺市場總監(jiān)及平臺銷售總監(jiān)；城市公司：城市總、項目總、營銷負(fù)責(zé)人及相關(guān)成員；,區(qū)域：營銷負(fù)責(zé)人、平臺綜管總監(jiān)、平臺市場總監(jiān)、平臺銷售總監(jiān)及平臺渠道總監(jiān)城市公司：城市總、項目總、營銷負(fù)責(zé)人及相關(guān)成員,區(qū)域：總裁、投資、客研、設(shè)計、成本、財務(wù)、營銷、工程、客服、運營負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)(視需求)；城市公司：城市總；項目總；項目設(shè)計、成本、財務(wù)、營銷、工程、運營PM成員；,區(qū)域：設(shè)計、營銷分管領(lǐng)導(dǎo)，成本、營銷、客關(guān)、設(shè)

11、計負(fù)責(zé)人；城市公司：城市總、項目總、成本、營銷、客關(guān)、客研、設(shè)計負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)，項目主要PM；,區(qū)域：設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)，成本、營銷、客關(guān)、設(shè)計負(fù)責(zé)人；城市公司：城市總、項目總、成本、營銷、客關(guān)、客研、設(shè)計負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)，項目主要PM；,區(qū)域：投資、客研、設(shè)計、成本、財務(wù)、營銷、工程、客服、運營負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)(視需求)；城市公司：城市總；項目總；項目設(shè)計、成本、財務(wù)、營銷、工程、運營PM成員；,區(qū)域:副總裁（視項目進度與需求）；區(qū)域工程、運營、配套負(fù)責(zé)人（視項目進度與需求）城市公司：項目配套、設(shè)計、工程、成本、采購、運營PM,區(qū)域：副總裁，客服、工程、采購、設(shè)計、成本、運營部門負(fù)責(zé)人；城市公司

12、：城市總、項目總；客服、工程、采購、設(shè)計、成本、運營部門負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)；項目PM全體；,區(qū)域：副總裁，客服、工程、設(shè)計、法務(wù)部門負(fù)責(zé)人；城市公司：城市總、項目總；設(shè)計、營銷、工程、采購、成本、客服、法務(wù)部門負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)；項目PM全體；（若非新城市首交、非重點項目，僅需城市公司對應(yīng)人員參會）,城市公司：項目總、項目PM全體；,區(qū)域：客服、工程、設(shè)計、法務(wù)部門負(fù)責(zé)人；城市公司：城市總、項目總；設(shè)計、營銷、工程、采購、成本、客服、法務(wù)部門負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)；項目PM全體；（若非新城市首交、非重點項目，僅需城市公司對應(yīng)人員參會）,區(qū)域：客服、工程負(fù)責(zé)人；城市公司：城市總、項目總；設(shè)計、營銷、工程、

13、采購、成本、客服、法務(wù)部門負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)；項目PM全體；（若非新城市首開、非重點項目：城市公司客服及工程分管領(lǐng)導(dǎo)、項目總、項目PM全體；若工地開放前走場取消，城市總必須參加）,區(qū)域：投資、設(shè)計、營銷、客研、工程、采購、成本、客服、法務(wù)、運營部門負(fù)責(zé)人及分管領(lǐng)導(dǎo)；城市公司：城市總；項目PM全體上會材料,1、決策匯總表；2、踏勘決策報告；（新城市研究時需輸入城市基本面信息）,項目交底會材料：1、項目基本信息；2、項目規(guī)劃指標(biāo)；3、項目邊界條件；4、市政配套情況；5、項目地塊條件；6、合作意向情況；7、投資測算情況；,1、城市公司內(nèi)部交圈確認(rèn)的拿地后3天成果提報,項目交底會材料（合作項目）：1、股

14、權(quán)比例及轉(zhuǎn)股路徑；2、兩會機制；3、兩費約定；4、資金投入；5、公司經(jīng)營相關(guān)（操盤方式、并表情況、系統(tǒng)、總經(jīng)理委派、證章共管等）；6、項目公司資金管理；7、其他注意事項等；,1、董事會匯報材料,1、項目兵棋推演,頂設(shè)1報告：1、交底會定位預(yù)審意見回復(fù)；2、項目背景與核心問題；3、項目定位邏輯：解題思路、項目定位、項目價值體系與置業(yè)邏輯；,1、設(shè)計一會建筑報告2、設(shè)計一會精裝報告3、設(shè)計一會景觀報告,定位會報告：1、項目定位結(jié)論；2、市場定位與產(chǎn)品；3、運營計劃；4、成本管理；5、財務(wù)管理；6、風(fēng)險管理；7、組織與人力資源規(guī)劃；,1、設(shè)計二會建筑報告2、設(shè)計二會精裝報告3、設(shè)計二會景觀報告,戰(zhàn)略

15、規(guī)劃會報告：1、項目概況；2、成功標(biāo)尺；3、產(chǎn)品定位；4、產(chǎn)品方案設(shè)計；5、目標(biāo)成本控制策劃；6、聚焦現(xiàn)金流落地措施；7、工程管理策劃；8、財務(wù)策劃；9、風(fēng)險管理；,戰(zhàn)規(guī)版目標(biāo)成本交底報告：1、經(jīng)營指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)、四項成本的變化情況；2、成本變化調(diào)整原因；3、前期成本策劃回顧；4、后續(xù)成本策劃重點；,1、項目啟動會匯報材料,施工圖版目標(biāo)成本交底報告：1、經(jīng)營指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)、四項成本的變化情況；2、成本變化調(diào)整原因；3、前期成本策劃回顧；4、后續(xù)成本策劃重點；,1、示范區(qū)景觀方案報告,1、示范區(qū)精裝方案報告,1、項目頂設(shè)二報告,1、大區(qū)景觀方案報告,1、商品房預(yù)售合同,1、示范區(qū)聯(lián)合評審報告2、

16、銷售展示區(qū)風(fēng)險檢查報告,1、小定價報告,1、開盤平面布置及人員安排方案,1、項目首次開盤后評估報告,1、大區(qū)公區(qū)硬裝方案報告,1、大區(qū)公區(qū)軟裝方案報告,1、項目經(jīng)營性現(xiàn)金流回正后評估報告,1、項目竣工備案專題會匯報材料,項目竣備進度匯報：1、工程實體質(zhì)量；2、工程進度；3、驗收工作完成情況；,1、工地開放日活動方案2、工地開放前風(fēng)險檢查報告,1、交付小組成立發(fā)文2、交付主項計劃表,1、項目交付風(fēng)險報告,1、項目交付方案,1、項目交付后評估報告決策內(nèi)容,1、對各城市公司提報新項目進行決策，確定后續(xù)跟進計劃；確定后續(xù)跟進策略、強排方案、測算指標(biāo)；,1、項目投資交底存在的毒點、問題以及其它需決策確定

17、事項；2、后續(xù)工作推進方向；,1、明確項目價值點；2、確定項目定位、方案方向；,1、合作協(xié)議要點確認(rèn)；,1、整盤經(jīng)營指標(biāo)；2、首開時間及量價；3、供應(yīng)節(jié)奏；4、竣備及實際交付時間；5、目標(biāo)成本；6、兩費預(yù)算；,1、明確項目概況，包括地塊區(qū)位、基本信息、項目不利因素等；2、推導(dǎo)出項目的定位、方案，并確定項目的開發(fā)節(jié)奏、供銷節(jié)奏、融資計劃、成本策劃等；3、方案、經(jīng)營指標(biāo)對比，確定優(yōu)化方向,1、定位邏輯交圈；2、確認(rèn)定位結(jié)論；,1、建筑：大區(qū)概念及示范區(qū)策劃方案；2、精裝：示范區(qū)室內(nèi)概念方案；3、景觀：示范區(qū)景觀概念方案；,1、項目經(jīng)營指標(biāo)變化；2、項目定位準(zhǔn)確性與合理性；3、設(shè)計概念方案；4、項目

18、操盤思路；5、項目成本配置；6、項目風(fēng)險管理；,1、建筑：大區(qū)及示范區(qū)方案定稿；2、精裝：示范區(qū)室內(nèi)深化方案、大區(qū)公區(qū)精裝概念方案；3、景觀：示范區(qū)景觀深化方案、大區(qū)景觀概念方案；,1、項目經(jīng)營指標(biāo)變化；2、項目定位及供銷節(jié)奏是否合理；3、項目總平、面積指標(biāo)、戶型是否合理；4、開發(fā)計劃與標(biāo)準(zhǔn)工期是否一致；5、項目成本管控，對比投資版目標(biāo)成本變化；6、項目融資計劃；7、項目風(fēng)險及舉措；,1、戰(zhàn)規(guī)版目標(biāo)成本各職能交圈；2、回顧前期成本策劃，明確成本變化情況；3、明確后續(xù)成本策劃重點；,1、項目運營目標(biāo)；2、項目基本概況；3、示范區(qū)專項策劃（售樓處選址，樣板房位置、套數(shù)、示范區(qū)動線、示范區(qū)專項計劃）

19、；4、大區(qū)整體策劃（整盤開發(fā)策略、首開區(qū)關(guān)鍵線路、項目重難點及解決舉措、全景計劃）；5、市政、道路、景觀前置策劃；6、成本配置標(biāo)準(zhǔn)；,1、施工圖版目標(biāo)成本各職能交圈；2、回顧前期成本策劃，明確成本變化情況；3、明確后續(xù)成本策劃重點；,示范區(qū)景觀：1、平面方案定稿；2、效果定稿；3、確定構(gòu)筑物體量；4、確認(rèn)材料、植物設(shè)計；5、確認(rèn)示范區(qū)景觀成本；,示范區(qū)精裝：1、硬裝方案：確定平面布置、效果、材料選擇、單方成本、總成本；2、軟裝方案：確定平面布置、風(fēng)格、家具選型、物料擺放、總成本；,1、制定項目的整盤營銷策略；2、推廣策略及階段主題；3、渠道組合方案及費用排布；4、項目VI系統(tǒng)及主視覺設(shè)計；,大

20、區(qū)景觀：1、風(fēng)格、主題定位；2、總平面確認(rèn)；3、全齡落位、設(shè)計亮點、節(jié)點效果、材料選擇、植物設(shè)計 、照明設(shè)計、成本,1、銷售合同條文內(nèi)容（特別關(guān)注裝標(biāo)、合同附圖、交付時間等內(nèi)容）,1、示范區(qū)進度、開放效果滿足營銷需求；2、各專業(yè)端口風(fēng)險檢查；3、售樓處物料及樣板房配置、交付標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險排查4、優(yōu)化、整改方案；,1、首開、蓄客目標(biāo)及計劃（首開前每周反饋）；2、定價策略（開盤前20天）；3、開盤價格審批（開盤前2天）；,1、現(xiàn)場平面；2、動線、公示、流程、人員安排等；,1、項目開盤情況回顧；2、動態(tài)版經(jīng)濟指標(biāo)分析、供銷存分析及現(xiàn)金流分析；3、項目拿地開盤階段各專業(yè)得失分析；4、后續(xù)供應(yīng)安排及營銷策略；

21、,確定公區(qū)硬裝的平面布置、效果、材料選擇、成本；,確定公區(qū)軟裝的平面布置、風(fēng)格、家具選型、物料擺放、總成本；,1、項目核心指標(biāo)對比分析；2、影響現(xiàn)金流回正因素判斷復(fù)盤；3、后勢判斷及策略建議；,1、項目竣工備案專項計劃；2、重難點及保障措施；,1、項目竣備風(fēng)險點；2、未來重點工作方向；,1、走場評估是否具備工地開放條件；2、評審工地開放方案； 3、開放日前15天，工地開放方案線上審批，工地開放前風(fēng)險檢查報告；最終確認(rèn)是否進行工地開放；4、上報區(qū)域工地開放總結(jié)；,1、成立交付專項工作小組。小組由項目總牽頭、項目相關(guān)PM成員組成，明確交付目標(biāo)及小組成員分工，報公司發(fā)文；2、確定集中交付及工地開放時

22、間；3、倒排項目交付主項計劃表，包括不限于風(fēng)險檢查、施工計劃、取證計劃、交付策劃及宣傳計劃等，明確分工、責(zé)任人、時間；4、啟動會后，雙周項目PM會更新進展，項目客服把控交付準(zhǔn)備節(jié)奏。,1、項目風(fēng)險檢查報告及項目決策情況、閉合計劃的匯報；2、對項目風(fēng)險決策及閉合計劃進行評審，并對升級事項進行決策；,1、交付啟動會主項計劃閉合情況復(fù)審2、交付活動的方案評審，明確交付動線、交付場地、交付時間、流程、場地布置方案及要求、客戶邀請、接待服務(wù)、安全和客戶群訴應(yīng)急預(yù)案等。3、交付亮點梳理結(jié)果評審及交付宣傳方案制定4、走場確定交付具體時間及方案,1、總結(jié)分析項目全過程的成功經(jīng)驗及教訓(xùn)，并提出對策和建議，為后續(xù)項目開發(fā)提供借鑒和指導(dǎo)；輸出成果,1、會議紀(jì)要（跟進計劃）；,1、項目投資交底會匯報材料；2、項目投資交底會會議紀(jì)要；,1、新獲取項目操盤思路會議紀(jì)要；,1、二次交底會匯報材料；2、二次交底會會議紀(jì)要；,1、董事會簽字版會議紀(jì)要,1、項目兵棋推演匯報材料；2、