2017年農(nóng)貿(mào)綜合市場項目可行性研究報告

1、 2017年農(nóng)貿(mào)綜合市場可行性研究報告第一章：總論1.1、項目提出的背景1.2、項目建設的必要性1.3、編制可研工作的依據(jù)和范圍第二章：市場預測和擬建規(guī)模2.1、市場預測2.2、建設規(guī)模第三章：建設條件和場址方案.3.1、場址的地理位置3.2、場址的自然環(huán)境、社會經(jīng)濟條件3.3、場址地形地貌情況3.4、場址的外部協(xié)作條件第四章：設計方案4.1、項目構(gòu)成4.2、立面造型4.3、建筑規(guī)模4.4、建筑防火要求4.5、排水系統(tǒng)及環(huán)保處理4.6、電氣要求4.7、防雷接地要求4.8、抗震要求4.9、平面布置4.10、建筑裝飾工程第五章：組織機構(gòu)和人員編制5.1、組織機構(gòu)5.2、人員編制及來源第六章：工程進

2、度6.1、工程進度實施計劃表第七章：投資估算與資金籌措7.1、投資估算7.2、資金籌措第八章：財務測算與評價8.1、財務測算說明8.2、經(jīng)營利潤測算8.3、現(xiàn)金流量測算8.4、不確定性分析8.5、主要技術(shù)經(jīng)濟指標8.6、社會效益分析第九章：結(jié)論與建議9.1、結(jié)論9.2、建議第一章總論1.1、項目提出的背景在黨的十五大報告指出“以市場為導向使社會生產(chǎn)適應國內(nèi)外市場需求的變化”強調(diào)了市場在經(jīng)濟建設中新起到的作用。加快市場體系培育，是建立社會主義市場經(jīng)濟體制的重要環(huán)節(jié)之一。我市在“十五”規(guī)劃指出大力開發(fā)中西部地區(qū)的建設為重點，積極發(fā)展現(xiàn)代流通組織形式，在重要商品的產(chǎn)地，銷地或集散地，在推進農(nóng)業(yè)化過程

3、中，加強市場建設，培育形成本地生產(chǎn)要素市場和農(nóng)產(chǎn)品體系，是*市“十五”期間的重要任務之*市*區(qū)是*市政治、經(jīng)濟、文化中心，是中西部開發(fā)城市，市委市政府十分重視*區(qū)基礎設施建設，隨城市化進程的加快，寶慶西路人口的增長。市區(qū)兩級政府非常關(guān)心雪峰市場的建設，根據(jù)市區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，多次實地考察研究、論證并達成共識，相當必要盡快建設雪峰農(nóng)貿(mào)市場。為此福建省漳州市震鴻貿(mào)易有限公司提出對*區(qū)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合市場的開發(fā)建設。1.2、項目建設的必要性：（一）市場是經(jīng)濟發(fā)展的基本要素。2016年*區(qū)的國內(nèi)生產(chǎn)總值達到7.6億元，比上一年增長10.3，高于全市平均水平3.2個百分點，其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別為1.26

4、億元、3.93億元、2.45億元，分別比上年增長4、10.3、14，*區(qū)地理位置優(yōu)越，市場流通業(yè)發(fā)展滯后，目前寶西路從二紡機到資江二橋仍無中型以上市場，與經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)，因此加快市場建設是該區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的需要。（二）為加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效途徑，振興國民經(jīng)濟，促進第一、二產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，增加社會勞動力就業(yè)，保持社會穩(wěn)定的重要因素。但是第三產(chǎn)業(yè)在*區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中是滯后的產(chǎn)業(yè)。雪峰農(nóng)貿(mào)市場的建設將成為中等規(guī)模的綜合市場，對提高本區(qū)域工業(yè)品的產(chǎn)銷率及農(nóng)副產(chǎn)品的商品率具有重要意義。從而促進第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將增加許多的就業(yè)機會，因此該項目的建設是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。（三）建設雪峰農(nóng)貿(mào)綜合

5、市場，搞活農(nóng)產(chǎn)品的流通，有利于更多農(nóng)產(chǎn)品來這里設立營銷窗口，擴大營銷網(wǎng)絡，提高市場占有率，從而更有利于促進農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)的發(fā)展。1.3、編制可研工作的依據(jù)和范圍（一）依據(jù)（1）征用土地協(xié)議書；（2）*市規(guī)劃管理局批準的項目建設規(guī)劃方案等；（3）*市人民政府招商引資的若干優(yōu)惠政策的規(guī)定。（二）范圍本可研僅對規(guī)劃范圍內(nèi)建設項目，按照國家計委“關(guān)于建設項目的可行性分析的要求”進行分析研究。該項目規(guī)劃建設用地面積：8407m爲停車場用地面積790平方米，雪峰市場的建設采用穩(wěn)建快速的方式進行。第二章市場預測和擬建規(guī)模2.1、市場預測：據(jù)市場調(diào)查，*區(qū)寶慶西路二紡機至資江二橋內(nèi)有行政事業(yè)單位1個、生產(chǎn)企業(yè)6

6、3家、主要大型企業(yè)2家，住戶6180戶，履蓋人口3.2萬人，個體工商戶500家，據(jù)預測*區(qū)發(fā)展力度加大，基礎設施的完善，有更多的工商戶會到市場興業(yè)發(fā)展。同時，在市場開始建設后，可通過各種宣傳手段，向全市招商，為生產(chǎn)者提供營銷窗口，擴大市場的知名度。對三號馬路及衛(wèi)校對面的沿街擺推還清潔寬闊道路，解決交通阻塞現(xiàn)象，給城市的管理規(guī)范化，起到積極作用。*區(qū)二紡機至資江二橋行政單位及生產(chǎn)經(jīng)營基本情況，見表21表22：分類行業(yè)數(shù)量生產(chǎn)經(jīng)營情況備注戶數(shù)營業(yè)額行政機關(guān)2集體經(jīng)濟63個體工商戶500表22果蔬生產(chǎn)經(jīng)營基本情況表汰足種植面積產(chǎn)值運銷營業(yè)額備注品種（畝）（萬元）（戶）（萬元）水果1000701008

7、0蔬菜2000140200120說明2.2、建設規(guī)模根據(jù)預測,該項目建設規(guī)模如下:建設用地面積：8407總建筑面積13078功能分區(qū)情況：底層為專業(yè)菜市場，層高4.8米，建筑面積4260“臨街門面，二至五層為住宅，層高三米有二室二廳、三室二廳，復式結(jié)構(gòu)戶型。第三章：建設條件和場址方案3.1、場址的地理位置項目場地位于*市*區(qū)寶慶西路*市計算機廠往酒廠方向，屬樟樹垅居委會管轄四號馬路樟樹垅小學對面，距寶慶西路150米，距沿江路100米，相臨雪峰路，地理位置優(yōu)越，陸路交通便利，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮蟆?.2、場地的自然環(huán)境，社會經(jīng)濟條件：場地所在地屬盆地性氣候，平均氣溫16C無霜期約250300天，年日

8、照1920小時，年降雨量在860毫米一1260毫米。目前全區(qū)人口數(shù)為32萬人，環(huán)境保護工作指標已達到。3.3、場址地形地貌情況：地形地貌場地屬于典型的湘中丘陵地貌，與河床沖積階地地貌相匯處由上覆素填土、耕田沖積成因土及下覆基巖所成的地貌呈臺階式，地形較平坦開闊，場地地面黃海高程為227.6m221.0m,由糕向赫傾斜。3.4、場址外部協(xié)作條件：（）場址周邊概況。場址周邊有市酒廠、市印刷機器廠、二紡機、城西電業(yè)局、市計算機廠、*日報社、*電視臺通用電器廠，覆蓋居民人口約8萬人。（二）交通運輸。場址位于國道320線（寶慶西路）的北側(cè)。市新規(guī)劃的雪峰路直通南站上高速公路，往北向通江北連接207國道、

9、蔡鍔路，市場邊四向環(huán)路有樟樹垅路、二條小區(qū)道路進出商品，陸路運輸方便快捷。（三）場址公共配套條件。場址位于樟樹垅路南邊、休閑廣場占地面積5320平方米，配有處停車場，可停汽車20輛、摩托車100輛、自行車200輛中滿足住戶的需要，公廁垃圾轉(zhuǎn)運站各座，水電已全部到位，消防、公共設施配套齊全。第四章：設計方案4.1、項目構(gòu)成：一、主要構(gòu)成一層為專業(yè)菜市場、水果、家畜、水產(chǎn)類市場；二層靠雪峰路沿街為辦公場所，其余二到五層為住宅。見項目構(gòu)成表4一序號功能名稱建設內(nèi)容層數(shù)峰1采市場服務區(qū)建筑面積：4320m21農(nóng)貿(mào)2鋪面服務區(qū)建筑面積：736im1綜3二層辦公服務區(qū)建設面積：1022m2合市4二層至五層

10、住宅服務區(qū)建筑面積：7000m24場5二層樓中花園面枳：1500m2二、立向造型1、簡約明塊的立面處理手法，具有時代主流氣息。主體色彩為桔紅色，三色磁磚，窗臺為白色、高雅大方。2、立面基本為對稱形式突出入口，在視覺上形成對稱，主立面屋頂采用一些造型斜坡屋面，中間一幢主立面屋頂采用一種博士帽飛檐形式，輕盈充滿動感，如大鵬展翅，又好似招財進寶，象征大市場生意，蒸蒸日上財源廣進。三、建筑規(guī)模：本方案總建筑面積13078。一層為菜市場層高4.8米，沿街為鋪面。二層沿雪峰路為樟樹垅居委會辦公場所。二至五層為住宅，層高3米有復式結(jié)構(gòu)住宅、三室二廳、二室二廳住宅約70戶。配備一處停車場，一塊休閑綠地。四、建

11、筑防火設計本方案建筑高度為20米，為多層建筑。消防安全按GBJl687中要求進行設計。五、排水系統(tǒng)（環(huán)保處理）1、室外排水系統(tǒng)：室外排水采用雨污合流制，集中從二處排至城市污水檢查井。2、室內(nèi)排水系統(tǒng)：所有建筑排水采用兩污分流、重水排水，其中菜市場采用明溝單獨排出，糞便污水排出經(jīng)化糞池處理后排至室外污水檢查井，其它污水直接排到外污水檢查井，屋面雨水經(jīng)雨落管排至室外污水檢查井。六、電氣本農(nóng)貿(mào)市場總安裝容量約500千伏安，屬三類用電負荷，采用一路電源供電，選一臺10KV變壓器可滿足用電要求.七、防雷接地本農(nóng)貿(mào)市場屬二級防雷建筑物，在屋頂沿1墻設避雷帶，利用柱內(nèi)主筋做引下線，基礎內(nèi)鋼筋做接地極，接地電

12、阻RW10歐姆。八、抗震：根據(jù)中國地震強度區(qū)劃，場址地區(qū)地震基本烈度為7度，建筑物按地震基本烈度7度設防。4.2、平面布置：1、臨雪峰路做為主立面，按規(guī)劃要求留退位線做為加寬人行道。2、平面設計，考慮市場人流進出較多，四面臨街，設2個主入口。在雪峰路，市場被臨街獨立面包圍，即便于菜市場的封閉式管理，同時也方便了市民購物及菜場本身的噪音等問題的解決3、二至五層為住宅。住宅建在二層面平臺上，二層適宜的綠化設計，身處鬧市卻又遠離塵器，使之成為一塊都市綠洲。4.3、主要技術(shù)經(jīng)濟指標：（表一）序號項目名稱單位面枳備注1規(guī)劃用地面積2m8407.972總建筑面積，2m130583建筑密度%47.64容積率

13、%1.35綠地率%15建構(gòu)筑物一覽表（表二）編號名稱建筑面積備注1采市場,5056m22辦公場地.1002im3住宅7000m24合計13058m結(jié)構(gòu)形式：一層為柱架結(jié)構(gòu)，二至五層為磚混結(jié)構(gòu)，廚房大廳及衛(wèi)生間為現(xiàn)澆板屋面為現(xiàn)澆板?？傇靸r估算:建安造價按580元/m2計算，建安工程總造價估算為757.5萬元人民幣。4.4：建筑裝飾工程：一、裝飾要求雪峰農(nóng)貿(mào)市場為寶慶西路較獨特的建筑，小區(qū)道路包圍中央，因此場址內(nèi)的外裝飾要求樸實、大方、一致。二、主要裝飾項目1、外墻均采用江豐牌三色桔紅色面磚。2、底層鋪面為鋁合金卷閘門、門窗為經(jīng)閣鋁材90系列推拉窗。沿街的窗不得向道路空間延伸。3、樓地面工程：底層

14、菜市場內(nèi)為廣場地磚，推位為白色磁磚、鋪面及二層辦公為水磨地面。4、住宅內(nèi)地面不作裝飾，水泥砂漿抹平，內(nèi)墻墻體為一般涂料刷白。5、燈具：安裝線盒及普通照明燈具。第五章：組織機構(gòu)和人員編制5.1、組織機構(gòu)：依照公司法：由福建省漳州市震鴻貿(mào)易有限公司成立*市天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。其組織機構(gòu)示意如下董事會I總經(jīng)理I物業(yè)工程財務市場總工程師管理部技術(shù)部行政部營銷部這些部門在總經(jīng)理的授權(quán)下，進行下列管理工作。（一）負責對項目的策劃及實施工作，加快市場的建設速（二）負責對外的招聘，以及財務管理工作。有關(guān)單位履行必要的法律手續(xù)等法律事務工作和辦公室行政工作、安全保衛(wèi)工作。（三）負責經(jīng)營管理工作、制定經(jīng)營所需

15、物質(zhì)的采購計劃，并組決實施，進行成本核算和成本控制。（四）負責購置和維修固定資產(chǎn)設備的工作，負責能源的管理工作。5.2、人員編制及來源*市天潤房地產(chǎn)開發(fā)有13貯公司，人員編制21人。董事會2人，總經(jīng)理1人。財務與行政管理部門4人工程技術(shù)部3人市場營銷部3人牧業(yè)管理部8人董事會依據(jù)有限公司的要求組成、總經(jīng)理由董事會決定。各部門的經(jīng)理由總經(jīng)理決定，報董事會審批及備案。其余人員可采取面向社會招聘，擇優(yōu)錄用的形式。第六章：工程進度根據(jù)市場需求，前期工作進展情況，外部協(xié)作條件和建設規(guī)模，擬定本項目建設期18個月，項目在2017年8月開始進行前期工作，爭取2003年10月份全部竣工。6.1、工程進度實施計劃表工程施工形象進度計劃表第七章：投資估算與資金籌措7.1、投資估算投資估算說明：1、前期工作費：設計費按每平方米12元計算，地質(zhì)勘察費6萬元，咨詢費5萬元，開辦費30萬元。2、土地費：土地面積8407m2,每平方