新編沈陽(yáng)房產(chǎn)消費(fèi)客戶(hù)細(xì)分研究報(bào)告91p課件

1、沈陽(yáng)房產(chǎn)消費(fèi)客戶(hù)細(xì)分研究報(bào)告提交給:沈陽(yáng)萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 提交方: 北京友森信息咨詢(xún)有限公司2019年7月目錄研究背景與目的調(diào)研方法主要研究結(jié)論詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)房產(chǎn)客戶(hù)細(xì)分沈陽(yáng)房產(chǎn)城市地圖附錄價(jià)格彈性測(cè)試沈陽(yáng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)研究背景與目的近些年來(lái)隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，各城市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都很快。作為東北的領(lǐng)頭城市，沈陽(yáng)因?yàn)樽陨愍?dú)特的歷史條件和經(jīng)濟(jì)條件，房產(chǎn)發(fā)展也很快。為了在進(jìn)一步的發(fā)展中更深入地把握市場(chǎng)，萬(wàn)科計(jì)劃對(duì)沈陽(yáng)房產(chǎn)客戶(hù)進(jìn)行一次市場(chǎng)細(xì)分研究，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目的定位工作。應(yīng)其邀請(qǐng)，友森咨詢(xún)非常榮幸地執(zhí)行此沈陽(yáng)房產(chǎn)消費(fèi)客戶(hù)細(xì)分研究項(xiàng)目，本報(bào)告為此次細(xì)分研究的結(jié)果，主要目的包括：對(duì)沈陽(yáng)市場(chǎng)

2、房產(chǎn)客戶(hù)進(jìn)行細(xì)分研究結(jié)合細(xì)分進(jìn)行相關(guān)區(qū)域的城市地圖客戶(hù)認(rèn)知研究調(diào)研方法信息采集方式結(jié)構(gòu)化問(wèn)卷面訪抽樣方法基于之前CATI研究基礎(chǔ)上的配額抽樣樣本量最終采集樣本522個(gè)信息采集時(shí)間2019年56月說(shuō)明表格中描成紅色的部分表示相對(duì)其他群體該比例要高，為強(qiáng)調(diào)部分 詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn) 沈陽(yáng)房產(chǎn)客戶(hù)細(xì)分 細(xì)分過(guò)程與客戶(hù)背景 不同客群的房屋價(jià)值 不同客群的地塊判斷標(biāo)準(zhǔn) 不同客群的產(chǎn)品需求 沈陽(yáng)房產(chǎn)城市地圖 附錄家庭生命周期細(xì)分過(guò)程說(shuō)明采用嚴(yán)格的“10步細(xì)分法”。中間考慮的指標(biāo)包括：被訪者的年齡被訪者入住孩子的年齡被訪者父母被訪者上下第三代入住情況被訪者家庭年收入被訪者家中資金存量被訪者家中最高收入者教育程度被訪

3、者家中最高收入者職業(yè)狀況價(jià)值細(xì)分結(jié)果社會(huì)標(biāo)簽：富貴之家14.0% / 投資3.8%務(wù)實(shí)之家7.7% / 中年之家5.0%社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老青年之家： 19.5%青年持家： 14.9%小太陽(yáng)： 13.0%后小太陽(yáng)： 7.9%孩子三代： 7.5%老年三代： 6.7%沈陽(yáng)市場(chǎng)與全國(guó)市場(chǎng)的比較總體來(lái)看，沈陽(yáng)目前是一個(gè)青年人的市場(chǎng)，除了富貴比例較高外，青年之家、青年持家、小太陽(yáng)比例都較高。而其他客群的比例則較低。沈陽(yáng)（%）無(wú)錫（%） 大連（%）深圳（%）全國(guó)數(shù)據(jù)（%）不同客群背景差異隨機(jī)樣本/ %總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)

4、實(shí)之家中年之家522102786841393573204026教育程度初中及以下22 16 18 22 12 23 31 11 20 43 62 高中職高中專(zhuān)技校38 41 32 24 49 54 29 41 40 45 27 大專(zhuān)大學(xué)非本科25 21 24 34 32 13 34 36 30 10 12 大學(xué)本科及以上15 23 26 21 7 10 6 12 10 3 職業(yè)低等職業(yè)17 19 18 10 22 18 14 20 43 15 中等職業(yè)55 59 54 53 49 69 63 45 40 55 62 高等職業(yè)29 23 28 37 29 13 23 53 40 3 23 家庭收

5、入2萬(wàn)及以下8 3 6 3 3 17 10 60 4 2.1 - 4萬(wàn)32 35 36 29 46 49 40 8 20 25 50 4.1 - 5萬(wàn)19 28 23 21 17 28 23 4 15 8 15 5.1 - 6萬(wàn)11 7 15 19 10 3 11 8 15 5 12 6.1 - 8萬(wàn)7 8 8 16 5 8 3 3 10 3 4 8.1 - 10萬(wàn)8 10 8 9 10 5 3 12 10 12 10萬(wàn)以上14 9 4 3 12 5 3 64 20 4 平均值（萬(wàn)元）6.3 5.8 4.9 5.3 5.5 4.8 3.9 14.2 6.5 2.4 4.9 大學(xué)本科及以上的客群

6、在總樣本中的比例相對(duì)較低。相對(duì)而言，青年之家、青年持家是高知、中職、中低收入的一群人（職業(yè)、收入還沒(méi)有積累起來(lái)）。小太陽(yáng)家庭教育程度略低一些（隨著家庭生命周期變化，教育程度在降低），但高等職業(yè)比例較高，因此收入也較高。富貴教育程度不高，但職業(yè)地位、收入較高。隨機(jī)樣本/ %總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026工作性質(zhì)在公司 單位 機(jī)關(guān)里工48 56 49 51 41 46 54 29 55 50 50 自己開(kāi)公司 做買(mǎi)賣(mài)44 39 41 41 51 44 43 62 3

7、5 48 27 自由職業(yè)8 5 10 7 7 10 3 10 10 3 23 單位性質(zhì)樣本：?jiǎn)挝槐辉L者24957383517181921112013國(guó)營(yíng) 國(guó)有企業(yè)47 51 45 31 41 56 58 52 27 70 31 集體企業(yè)4 9 6 6 5 18 5 私營(yíng)企業(yè)24 23 18 23 41 17 16 19 45 20 46 外資 合資企業(yè)8 7 11 14 6 17 10 9 8 政府單位8 5 18 17 6 5 10 8 事業(yè)單位8 5 8 14 6 21 5 5 8 行業(yè)性質(zhì)樣本：行業(yè)被訪者20951282416171418111911機(jī)械、工業(yè)制造33 31 25 21

8、31 29 36 67 36 47 9 交通、運(yùn)輸、物流16 18 25 13 6 12 14 6 21 36 電信、電力、能源9 14 11 6 6 21 6 11 9 貿(mào)易、商業(yè)8 10 14 8 13 12 18 旅游、酒店、餐飲5 6 4 4 13 6 7 9 5 IT、移動(dòng)通訊制造4 4 7 4 11 5 金融、保險(xiǎn)、證券4 2 7 8 6 18 生物、制藥、保健制造3 4 13 12 9 采掘業(yè)、冶煉化工加工、制造3 2 4 6 6 9 9 房地產(chǎn)、建筑、裝潢2 2 13 7 9 其他服務(wù)業(yè)2 8 6 7 9 咨詢(xún)業(yè)、廣告業(yè)、法律、會(huì)計(jì)2 2 4 8 不同客群背景差異富貴開(kāi)公司的比

9、例遠(yuǎn)高于其他人群。孩子三代、老年三代、務(wù)實(shí)等低收入家庭就業(yè)于國(guó)營(yíng)國(guó)有企業(yè)的比例很高。隨機(jī)樣本/ %總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026置業(yè)情況空白置業(yè)者6 8 5 10 10 5 3 10 首次置業(yè)者64 67 67 51 56 69 66 58 60 90 58 再次置業(yè)者30 25 28 38 34 26 31 42 40 42 居住面積50平以下30 25 37 24 39 28 43 21 15 38 38 50-59平25 27 32 24 34 21 20

10、 22 15 23 19 60-79平31 37 24 32 24 38 23 41 45 25 12 80平及以上14 10 6 21 2 13 14 16 25 15 31 平均值59 58 53 61 52 60 56 65 66 58 69 房屋結(jié)構(gòu)2室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)48 50 45 50 51 46 43 52 55 38 38 1室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)30 26 35 29 34 26 34 25 15 30 42 2室0廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)5 5 8 3 5 8 11 3 5 5 4 2室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)3 6 5 3 3 4 5 4 3室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)3 1 1 1 5 6 10 10 3 4

11、 1室1廳1衛(wèi)0陽(yáng)臺(tái)2 4 1 5 3 3 2室1廳1衛(wèi)0陽(yáng)臺(tái)2 2 1 2 6 5 2室2廳2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)1 1 6 5 1室0廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)1 1 1 1 2 4 3室2廳2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)1 5 不同客群目前居住情況支撐市場(chǎng)部分剛性需求的空白置業(yè)者（沒(méi)有自己的房子）比例很低，為首次置業(yè)者（有自己的房子，但不是商品房）主導(dǎo)的市場(chǎng)。目前居住以60平左右的2室為主。富貴、投資客和中年之家的居住面積較大一些。不同客群汽車(chē)擁有情況社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)總體青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老人家庭富貴家庭投資務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026隨機(jī)樣本客群中目前擁有

12、家用汽車(chē)的比例除了富貴、投資客和中年之家外，其他客群不是特別高。青年客群（青年之家、青年持家、小太陽(yáng)）及富貴、投資客中擁有12萬(wàn)以上家用汽車(chē)的比例要高于其他人群，暗示了這些人的資源豐富程度。不同客群汽車(chē)打算購(gòu)買(mǎi)及車(chē)庫(kù)需求社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)總體青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老人家庭富貴家庭投資務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026隨機(jī)樣本青年之家、小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)未來(lái)2年打算購(gòu)車(chē)的比例也較高，暗示了他們對(duì)生活的一種信心。 詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn) 沈陽(yáng)房產(chǎn)客戶(hù)細(xì)分 細(xì)分過(guò)程與客戶(hù)背景 不同客群的房屋價(jià)值 不同客群的地塊判斷標(biāo)準(zhǔn) 不同客群的產(chǎn)品需求 沈陽(yáng)房產(chǎn)

13、城市地圖 附錄購(gòu)房動(dòng)機(jī)因子的構(gòu)成（10維度）購(gòu)房動(dòng)機(jī)因子結(jié)婚孩子成長(zhǎng)逃避差條件享受老人生活生活提升房屋提升社會(huì)標(biāo)簽投資保值跟風(fēng)準(zhǔn)備結(jié)婚 / 子女準(zhǔn)備結(jié)婚1 想給孩子一個(gè)更好的成長(zhǎng)環(huán)境0.48 0.36 為了讓小孩能夠去更好的學(xué)校學(xué)習(xí) / 上重點(diǎn)學(xué)校0.40 小孩長(zhǎng)大了0.39 目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差 / 臟亂1想買(mǎi)個(gè)房子享受1 為了和父母一起住，以便可以相互照顧 0.73 想給老人/父母一個(gè)更好的生活環(huán)境 0.72 想自己及家人住得更好，能更好地享受生活 0.58 想在沈陽(yáng)長(zhǎng)期發(fā)展 / 想在沈陽(yáng)扎下根來(lái) 0.52 想住有物業(yè)管理的小區(qū) / 想住小區(qū)管理式的房子 0.48 想給家人一

14、個(gè)更安全的環(huán)境 0.37 想擁有更大的房子1 想住到生活設(shè)施更好的區(qū)域去 0.71 想住的離市中心更近一些 0.65 周邊治安差 / 安全度低 0.52 想住到文化發(fā)展得更好的區(qū)域去 0.51 想和高素質(zhì)的人住在一起 0.39 0.68 投資，為了以后出租 0.63 投資，等以后房子升值再出售 0.56 可以保值 / 增值 0.49 買(mǎi)房比租房合算-0.35 0.48 可以作為留給后輩/家人的一份財(cái)產(chǎn) 0.38 現(xiàn)在錢(qián)存在銀行利息太低，還不如買(mǎi)房 0.73 別人都買(mǎi)，自己也不能落后 0.72 家庭收入提高了，經(jīng)濟(jì)條件好了-0.34 0.36 沒(méi)有自己的房子-0.48 父母想與子女分開(kāi)住 -0.

15、32 不同客群的購(gòu)房動(dòng)機(jī)差異隨著家庭生命周期的變化，不同客群購(gòu)房的動(dòng)機(jī)在發(fā)生變化。社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)之家青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資務(wù)實(shí)之家中年之家102786841393573204026隨機(jī)樣本結(jié)婚孩子成長(zhǎng)逃避差條件享受老人生活生活提升房屋提升社會(huì)標(biāo)簽投資保值跟風(fēng)房屋動(dòng)機(jī)排序%動(dòng)機(jī)選項(xiàng)39 想擁有更大的房子22 目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差 / 臟亂19 準(zhǔn)備結(jié)婚 / 子女準(zhǔn)備結(jié)婚19 想買(mǎi)個(gè)房子享受16 想給孩子一個(gè)更好的成長(zhǎng)環(huán)境12 小孩長(zhǎng)大了11 想給家人一個(gè)更安全的環(huán)境10 想住的離市中心更近一些10 想住有物業(yè)管理的小區(qū) /

16、想住小區(qū)管理式的房子8 父母想與子女分開(kāi)住7 為了和父母一起住，以便可以相互照顧7 可以作為留給后輩/家人的一份財(cái)產(chǎn)7 周邊治安差 / 安全度低6 （孩子）成年了，想與父母分開(kāi)住6 想給老人/父母一個(gè)更好的生活環(huán)境6 可以保值 / 增值6 想買(mǎi)個(gè)離工作單位更近一些的房子6 想自己及家人住得更好，能更好地享受生活5 原來(lái)的房子拆遷/要拆遷5 為了住得和父母更近，以便可以相互照顧5 別人都買(mǎi)，自己也不能落后5 為了讓小孩能夠去更好的學(xué)校學(xué)習(xí) / 上重點(diǎn)學(xué)校4 想有一個(gè)獨(dú)立的空間4 這幾年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)漲得太厲害4 為了交通方便/ 現(xiàn)在住的地方交通不方便4 為了讓孩子上學(xué)更便利1%39%改善、提升、剛性孩

17、子、家人、老人保值、財(cái)產(chǎn)、距離跟風(fēng)隨機(jī)樣本/ %總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026想擁有更大的房子3939 41 34 63 46 31 38 10 30 38 目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差 / 臟亂2216 29 22 12 38 31 21 35 8 準(zhǔn)備結(jié)婚 / 子女準(zhǔn)備結(jié)婚1938 33 7 3 25 10 18 4 想買(mǎi)個(gè)房子享受1922 15 13 32 21 23 16 23 23 想給孩子一個(gè)更好的成長(zhǎng)環(huán)境163 10 40 15 36 15

18、5 20 19 小孩長(zhǎng)大了124 4 15 22 21 9 7 5 23 35 想給家人一個(gè)更安全的環(huán)境117 5 7 17 18 17 12 10 8 27 想住的離市中心更近一些109 14 7 10 5 3 11 5 23 8 想住有物業(yè)管理的小區(qū) / 想住小區(qū)管理式房子103 8 15 22 10 3 12 5 13 12 父母想與子女分開(kāi)住814 6 6 7 14 11 5 8 為了和父母一起住，以便可以相互照顧72 19 1 26 9 11 可以作為留給后輩/家人的一份財(cái)產(chǎn)72 3 7 7 5 9 7 35 10 15 周邊治安差 / 安全度低76 10 4 5 5 9 3 20

19、4 （孩子）成年了，想與父母分開(kāi)住612 3 4 2 3 17 5 10 想給老人/父母一個(gè)更好的生活環(huán)境62 12 1 5 15 9 11 3 可以保值 / 增值63 3 7 5 9 12 40 想買(mǎi)個(gè)離工作單位更近一些的房子66 8 6 5 5 6 7 5 8 想自己及家人住得更好，能更好地享受生活63 1 15 12 5 3 5 5 3 4 原來(lái)的房子拆遷/要拆遷53 6 6 7 10 14 1 5 4 不同客群的購(gòu)房動(dòng)機(jī)差異隨機(jī)樣本 / %總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家5221027868413935

20、73204026原來(lái)的房子拆遷/要拆遷5 3 6 6 7 10 14 1 5 4 為了住得和父母更近，以便可以相互照顧5 7 3 7 2 8 3 3 3 19 別人都買(mǎi)，自己也不能落后5 4 5 7 10 3 6 4 8 4 為了讓小孩能夠去更好的學(xué)校學(xué)習(xí) / 上重點(diǎn)學(xué)校5 2 3 6 7 5 10 5 5 4 想有一個(gè)獨(dú)立的空間4 11 3 4 2 3 5 3 這幾年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)漲得太厲害4 3 1 4 7 3 3 4 30 5 為了交通方便/ 現(xiàn)在住的地方交通不方便4 6 1 9 2 3 6 3 5 4 為了讓孩子上學(xué)更便利4 3 1 13 7 8 1 5 3 家庭收入提高了，經(jīng)濟(jì)條件好了4

21、2 5 12 5 3 6 3 3 投資，為了以后出租3 5 3 70 4 現(xiàn)在錢(qián)存在銀行利息太低，還不如買(mǎi)房2 2 1 1 3 20 12 買(mǎi)房比租房合算2 2 3 1 2 3 25 4 沒(méi)有自己的房子2 2 3 4 2 3 1 3 生孩子 / 打算生孩子2 1 1 3 2 3 3 5 想住到生活設(shè)施更好的區(qū)域去2 1 4 1 2 3 3 3 投資，等以后房子升值再出售2 1 1 30 8 想和高素質(zhì)的人住在一起2 1 1 5 4 3 4 想住到文化發(fā)展得更好的區(qū)域去2 1 1 5 3 1 5 5 想在沈陽(yáng)長(zhǎng)期發(fā)展 / 想在沈陽(yáng)扎下根來(lái)2 1 5 3 2 不同客群的購(gòu)房動(dòng)機(jī)差異房屋價(jià)值因子的構(gòu)

22、成（8維度）房屋價(jià)值因子工作事業(yè)享受個(gè)性孩子成長(zhǎng)感情寄托老人生活社會(huì)標(biāo)簽財(cái)產(chǎn)保值過(guò)渡扎根工作的地方0.78 學(xué)習(xí)、充電的地方0.70 釋放工作壓力的空間0.69 有助于事業(yè)發(fā)展0.61 0.42 朋友聚會(huì)、娛樂(lè)的場(chǎng)所0.47 0.42 0.31 我自己享受生活的地方 0.72 獨(dú)立自由的空間0.32 0.64 體現(xiàn)我家生活品味、情調(diào)的地方 0.62 獨(dú)立生活開(kāi)始的地方 0.50 -0.51 給我安穩(wěn)的感覺(jué) 0.46 0.65 只是吃飯睡覺(jué)的地方 0.42 體現(xiàn)個(gè)性的地方 0.41 0.42 孩子健康成長(zhǎng)的地方 0.83 全家團(tuán)圓的地方 0.45 0.40 0.53 獲得安全感的地方 0.73

23、全家感情的主要寄托 0.73 全家財(cái)富的主要體現(xiàn) 0.51 0.57 讓老人安享晚年的地方 0.81 方便照顧老人的地方 0.72 0.34 是我事業(yè)成功的標(biāo)志 0.79 體現(xiàn)我家社會(huì)地位的地方 0.77 可以給我家掙得面子 0.75 留給后代的一份財(cái)產(chǎn) 0.74 是一種很好的保值工具 0.74 是未來(lái)生活的保障 0.63 是一種很好的投資渠道 0.44 0.60 只是一個(gè)過(guò)渡的居住場(chǎng)所而已 0.79 象征著我家在沈陽(yáng)穩(wěn)定下來(lái)了 0.32 0.44 0.56 不同客群的房屋價(jià)值差異社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)之家青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資務(wù)實(shí)之家中年之家

24、102786841393573204026隨機(jī)樣本工作事業(yè)享受個(gè)性孩子成長(zhǎng)感情寄托老人生活社會(huì)標(biāo)簽財(cái)產(chǎn)保值過(guò)渡扎根房屋價(jià)值方面，不同客群表現(xiàn)除了類(lèi)似購(gòu)房動(dòng)機(jī)的規(guī)律性。房屋價(jià)值需求排序5分制5代表非常吻合，1代表非常不吻合4.0 留給后代的一份財(cái)產(chǎn)4.0 是未來(lái)生活的保障3.9 獲得安全感的地方3.9 是一種很好的保值工具3.8 全家團(tuán)圓的地方3.8 給我安穩(wěn)的感覺(jué)3.7 全家感情的主要寄托3.7 是一種很好的投資渠道3.6 我自己享受生活的地方3.6 全家財(cái)富的主要體現(xiàn)3.5 獨(dú)立自由的空間3.4 體現(xiàn)我家生活品味、情調(diào)的地方3.4 獨(dú)立生活開(kāi)始的地方3.4 是我事業(yè)成功的標(biāo)志3.4 孩子健康

25、成長(zhǎng)的地方3.4 可以給我家掙得面子3.4 體現(xiàn)我家社會(huì)地位的地方3.4 體現(xiàn)個(gè)性的地方3.3 讓老人安享晚年的地方3.1 釋放工作壓力的空間3.0 有助于事業(yè)發(fā)展2.9 只是吃飯睡覺(jué)的地方2.7 學(xué)習(xí)、充電的地方2.7 象征著我家在沈陽(yáng)穩(wěn)定下來(lái)了2.7 方便照顧老人的地方2.7 朋友聚會(huì)、娛樂(lè)的場(chǎng)所2.2 工作的地方1.9 只是一個(gè)過(guò)渡的居住場(chǎng)所而已總體樣本14.0財(cái)富、家庭載體享受、標(biāo)志、孩子工作、過(guò)渡、棲息隨機(jī)樣本 / 5分制平均值總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204

26、026是未來(lái)生活的保障4.0 4.0 4.0 3.9 4.2 4.0 4.1 3.8 4.7 4.0 4.2 留給后代的一份財(cái)產(chǎn)4.0 3.8 3.8 4.1 4.2 4.1 4.1 4.1 4.6 4.1 4.4 是一種很好的保值工具3.9 3.8 3.7 3.9 4.0 3.8 3.7 3.9 4.5 3.7 4.0 獲得安全感的地方3.9 3.9 3.9 4.0 4.2 3.9 3.9 3.8 2.4 3.9 4.0 給我安穩(wěn)的感覺(jué)3.8 3.9 3.8 3.9 4.0 3.7 3.9 3.7 2.4 3.6 3.8 全家團(tuán)圓的地方3.8 3.2 4.1 3.9 4.0 4.3 3.9

27、3.9 2.4 3.7 4.4 全家感情的主要寄托3.7 3.6 3.9 3.7 4.1 3.9 3.8 3.8 2.2 3.7 3.9 是一種很好的投資渠道3.7 3.5 3.8 3.6 3.9 3.7 3.8 3.8 4.6 3.6 4.1 全家財(cái)富的主要體現(xiàn)3.6 3.6 3.6 3.5 4.0 3.7 3.5 3.5 3.2 3.5 3.8 我自己享受生活的地方3.6 3.9 3.5 3.7 4.1 3.7 3.7 3.3 2.1 3.7 3.8 獨(dú)立自由的空間3.5 3.9 3.4 3.6 3.6 3.1 3.4 3.4 2.3 3.4 3.2 體現(xiàn)我家社會(huì)地位的地方3.4 3.4

28、3.4 3.4 3.8 3.4 3.4 3.3 2.9 3.2 3.6 是我事業(yè)成功的標(biāo)志3.4 3.4 3.4 3.3 3.9 3.2 3.3 3.4 3.4 3.1 3.6 可以給我家掙得面子3.4 3.3 3.4 3.2 3.7 3.3 3.5 3.3 3.0 3.4 3.8 體現(xiàn)我家生活品味、情調(diào)的地方3.4 3.7 3.5 3.4 3.8 3.3 3.5 3.2 2.0 3.6 3.4 體現(xiàn)個(gè)性的地方3.4 3.5 3.3 3.3 3.3 3.3 3.3 3.4 2.5 3.3 3.5 孩子健康成長(zhǎng)的地方3.4 3.0 3.0 4.3 4.0 4.2 2.6 3.5 2.0 3.4

29、3.5 獨(dú)立生活開(kāi)始的地方3.4 3.9 3.3 3.8 3.3 2.9 3.0 3.5 2.4 3.4 3.2 讓老人安享晚年的地方3.3 2.8 3.8 2.8 3.4 4.0 4.1 3.2 1.9 3.4 3.7 釋放工作壓力的空間3.1 3.3 3.1 3.2 3.4 2.6 2.8 3.2 2.1 2.7 3.2 學(xué)習(xí)、充電的地方2.7 2.9 2.9 2.8 2.9 2.3 2.4 2.8 2.1 2.6 2.8 象征著我家在沈陽(yáng)穩(wěn)定下來(lái)了2.7 2.7 2.9 2.9 2.8 2.7 3.0 2.4 1.8 2.5 2.8 方便照顧老人的地方2.7 2.2 3.2 2.4 2.

30、1 3.7 3.2 2.8 2.0 2.4 2.7 朋友聚會(huì)、娛樂(lè)的場(chǎng)所2.7 2.8 2.6 2.5 2.9 2.6 2.7 2.8 1.7 2.7 2.8 工作的地方2.2 2.4 2.3 2.0 2.5 1.8 1.9 2.4 1.8 2.0 2.5 只是一個(gè)過(guò)渡的居住場(chǎng)所而已1.9 2.0 2.0 2.1 1.7 1.9 1.7 2.0 1.3 1.7 2.0 不同客群的房屋價(jià)值差異 詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn) 沈陽(yáng)房產(chǎn)客戶(hù)細(xì)分 細(xì)分過(guò)程與客戶(hù)背景 不同客群的房屋價(jià)值 不同客群的地塊判斷標(biāo)準(zhǔn) 不同客群的產(chǎn)品需求 沈陽(yáng)房產(chǎn)城市地圖 附錄土地屬性因子的構(gòu)成（7維度）土地屬性因子交通設(shè)施教育醫(yī)院綠化休閑繁

31、華商務(wù)風(fēng)水自然發(fā)展?jié)摿^(qū)域評(píng)價(jià)方便的公交路線0.83 可選擇的交通工具比較多0.82 周邊道路好，交通順暢0.59 0.38 出行道路兩邊景觀好0.45 0.43 0.39 0.36 靠近大學(xué)等高等教育院校 0.80 0.32 靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校 0.74 0.31 靠近比較好的醫(yī)院 0.60 0.34 靠近公園、綠化帶等人工景觀 0.79 靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身、休閑設(shè)施 0.32 0.59 0.36 所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域 0.56 0.39 靠近娛樂(lè)休閑場(chǎng)所集中的區(qū)域 0.54 0.38 0.46 靠近繁華商業(yè)區(qū) 0.78 0.31 靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施

32、 0.50 0.62 風(fēng)水比較好 0.81 靠近山、湖、水等自然風(fēng)景物 0.32 0.68 空氣質(zhì)量好0.34 0.66 0.33 所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿?0.78 所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 0.42 0.51 所在區(qū)域文化氛圍濃厚 0.41 0.60 靠近歷史文化區(qū) 0.77 靠近寫(xiě)字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域 0.34 0.71 靠近快軌站 -0.39 0.57 不同客群的土地屬性需求差異社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)之家青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資務(wù)實(shí)之家中年之家102786841393573204026隨機(jī)樣本交通設(shè)施教育醫(yī)院綠化休閑繁華商務(wù)風(fēng)水自然發(fā)

33、展?jié)摿^(qū)域評(píng)價(jià)土地屬性方面，小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)家庭對(duì)教育醫(yī)院屬性較其他人群看重。有老人的家庭（青年持家、老年三代）對(duì)風(fēng)水自然因素看重。投資客則對(duì)各方面的要求都較高。土地屬性需求排序5分制5代表非常重要，1代表非常不重要4.0 方便的公交路線4.0 可選擇的交通工具比較多3.9 空氣質(zhì)量好3.9 所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿?.9 周邊道路好，交通順暢3.8 靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施3.7 靠近比較好的醫(yī)院3.7 風(fēng)水比較好3.7 靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校3.7 靠近繁華商業(yè)區(qū)3.6 出行道路兩邊景觀好3.5 靠近山、湖、水等自然風(fēng)景物3.5 所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域3.5 所在區(qū)域文化

34、氛圍濃厚3.4 靠近公園、綠化帶等人工景觀3.4 靠近大學(xué)等高等教育院校3.4 所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域3.4 靠近快軌站3.3 靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身、休閑設(shè)施3.2 靠近娛樂(lè)休閑場(chǎng)所集中的區(qū)域3.2 靠近歷史文化區(qū)2.9 靠近寫(xiě)字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域總體樣本2.84.0交通與1類(lèi)生活設(shè)施2類(lèi)設(shè)施、景觀、區(qū)域評(píng)價(jià)健身、休閑與商務(wù)隨機(jī)樣本 / 平均值總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026可選擇的交通工具比較多4.0 4.0 3.9 3.9 4.0 3.8 3.

35、8 4.0 4.2 4.0 4.1 方便的公交路線4.0 4.1 4.1 3.9 3.9 4.0 3.9 3.9 4.2 4.0 4.2 空氣質(zhì)量好3.9 3.9 4.0 3.9 4.0 4.0 3.9 4.0 3.9 4.0 4.1 周邊道路好，交通順暢3.9 3.9 3.8 3.8 4.0 3.7 3.9 3.8 4.3 3.9 3.9 所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿?.9 3.9 3.8 3.9 4.0 3.9 3.8 3.9 4.0 3.8 3.8 靠近大超市購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施3.8 3.9 3.7 3.8 3.8 3.7 3.7 4.0 4.0 3.7 3.7 風(fēng)水比較好3.7 3.7

36、3.8 3.5 3.7 3.7 3.5 3.6 3.9 3.6 3.7 靠近比較好的醫(yī)院3.7 3.7 3.7 3.6 3.6 3.7 3.8 3.8 3.9 3.7 3.7 靠近繁華商業(yè)區(qū)3.7 3.7 3.7 3.6 3.6 3.6 3.5 3.7 4.1 3.5 3.6 出行道路兩邊景觀好3.6 3.6 3.8 3.5 3.5 3.4 3.4 3.6 3.9 3.6 3.7 所在區(qū)域文化氛圍濃厚3.5 3.6 3.5 3.4 3.6 3.4 3.1 3.6 3.9 3.5 3.3 所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域3.5 3.5 3.6 3.3 3.6 3.3 3.4 3.5 3.7 3.5

37、3.4 靠近山、湖、水等自然風(fēng)景物3.5 3.5 3.6 3.4 3.4 3.4 3.4 3.5 3.8 3.5 3.8 靠近快軌站3.4 3.3 3.6 3.2 3.3 3.1 3.2 3.3 3.9 3.5 3.2 靠近大學(xué)等高等教育院校3.4 3.3 3.4 3.5 3.6 3.3 2.9 3.5 3.8 3.5 3.1 靠近公園、綠化帶等人工景觀3.4 3.5 3.5 3.4 3.3 3.3 3.3 3.4 3.6 3.5 3.5 所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域3.4 3.3 3.5 3.3 3.5 3.2 3.0 3.5 3.8 3.3 3.3 靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身休閑設(shè)施3.3

38、 3.4 3.3 3.2 3.2 3.2 3.0 3.4 3.6 3.4 3.2 靠近歷史文化區(qū)3.2 3.2 3.3 3.0 3.1 3.0 2.9 3.3 3.4 3.2 3.0 靠近娛樂(lè)休閑場(chǎng)所集中的區(qū)域3.2 3.3 3.3 3.1 3.3 3.2 3.0 3.3 3.6 3.2 3.0 靠近寫(xiě)字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域2.9 3.0 3.0 2.7 3.0 2.6 2.5 3.2 3.3 2.7 3.0 不同客群的土地屬性需求差異 詳細(xì)研究發(fā)現(xiàn) 沈陽(yáng)房產(chǎn)客戶(hù)細(xì)分 細(xì)分過(guò)程與客戶(hù)背景 不同客群的房屋價(jià)值 不同客群的地塊判斷標(biāo)準(zhǔn) 不同客群的產(chǎn)品需求 沈陽(yáng)房產(chǎn)城市地圖 附錄不同客群的小區(qū)、房

39、屋屬性需求差異隨機(jī)樣本/ %總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026房屋質(zhì)量好4.5 4.4 4.5 4.4 4.4 4.5 4.4 4.6 4.5 4.5 4.5 房屋戶(hù)型好4.4 4.3 4.4 4.3 4.3 4.3 4.3 4.5 4.4 4.4 4.4 好的物業(yè)4.1 4.1 4.2 4.0 4.2 4.1 4.1 4.1 4.1 4.2 4.2 好的小區(qū)綠化3.9 3.9 3.9 3.8 3.9 3.7 3.8 3.9 4.0 3.9 3.8 方便的生活商業(yè)配

40、套設(shè)施3.9 4.0 4.1 3.8 3.9 3.8 3.6 3.9 4.0 4.1 3.8 好的小區(qū)園林景觀3.8 3.8 3.9 3.7 3.9 3.8 3.7 3.8 4.2 4.0 4.0 知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)3.7 3.7 3.8 3.6 3.8 3.6 3.8 3.7 3.9 3.8 3.6 好的會(huì)所3.6 3.6 3.7 3.4 3.5 3.4 3.6 3.7 3.8 3.9 3.4 高級(jí)社區(qū)3.4 3.3 3.4 3.4 3.3 3.2 3.3 3.6 3.7 3.4 3.5 房屋質(zhì)量好、戶(hù)型好、物業(yè)好是客戶(hù)最看重的；其次是小區(qū)里的綠化和配套；知名開(kāi)發(fā)商、會(huì)所、高級(jí)社區(qū)等則被排在最后

41、。不同類(lèi)型的客戶(hù)之間有一定差異，但差異不明顯。不同客群的產(chǎn)品需求差異社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)總體青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年家庭富貴家庭投資務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026隨機(jī)樣本 / %面積平均值96 93 95 96 94 98 98 109 100 87 90 單價(jià)平均值3242 3239 3242 3170 3169 3066 3259 3571 3640 2890 3105 總價(jià)平均值32 31 31 31 30 31 32 40 38 26 29 100-119平、3000-3499元的產(chǎn)品幾乎是每一類(lèi)客群的主力面積段和價(jià)位

42、段。說(shuō)明沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)是相對(duì)產(chǎn)品需求同質(zhì)度較高的一個(gè)市場(chǎng)。隨機(jī)樣本 / %總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026100-119平，3000-3499元20 17 15 19 17 21 23 33 20 10 27 80-89平，3000-3499元13 16 13 15 20 5 11 3 10 33 12 90-99平，3000-3499元10 11 8 12 17 5 6 5 15 20 100-119平，4000元及以上8 6 14 4 7 5 11 11 10

43、4 120平及以上，3000-3499元7 8 10 7 2 10 3 14 5 4 100-119平，3500-3999元6 8 3 7 2 5 11 5 15 4 80-89平，2500-2999元5 5 4 6 5 5 9 10 10 12 80平以下，3000-3499元4 6 4 6 5 3 8 15 90-99平，2500-2999元4 4 5 4 5 8 9 8 100-119平，2500-2999元4 2 5 3 5 13 6 8 4 80-89平，3500-3999元3 4 3 3 2 3 5 4 90-99平，4000元及以上2 4 1 2 5 3 1 5 120平及以上，

44、4000元及以上2 3 10 10 80平以下，4000元及以上2 2 3 4 2 1 90-99平，3500-3999元2 2 4 5 80平以下，3500-3999元2 2 5 8 不同客群的產(chǎn)品組合需求差異組合起來(lái)看，100-119平、3000-3499元的產(chǎn)品也確實(shí)是四大主力客群（青年之家、青年持家、小太陽(yáng)、富貴之家）中需求比例最大的。除此之外，富貴之家對(duì)120平及以上產(chǎn)品的需求度也是較大的，超過(guò)了1/4。隨機(jī)樣本 / %總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家5221027868413935732040262

45、室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)26 30 22 32 22 23 26 11 25 35 42 2室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)22 25 19 18 27 15 17 19 35 33 19 2室2廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)7 9 5 3 17 5 11 8 5 3 12 2室2廳2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)7 9 6 13 5 3 14 5 15 3 2室2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)7 11 4 6 7 5 11 16 3室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)7 3 9 7 7 13 7 13 4 3室2廳2衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)7 2 9 4 2 15 3 12 15 8 4 1室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)3 2 5 4 2 1 3 8 3室2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)5 2 9 6 3 6 8 5 3 8 3室1廳1衛(wèi)

46、1陽(yáng)臺(tái)4 1 8 1 2 13 11 3 4 2室1廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)1 2 3 3室1廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)1 2 3 3室2廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)1 1 1 5 3 不同客群的產(chǎn)品組合需求差異需求戶(hù)型組合方面，2室1衛(wèi)為主導(dǎo)產(chǎn)品。富貴之家對(duì)2衛(wèi)產(chǎn)品需求度相對(duì)高于其他人群。多核心家庭，例如孩子三代，對(duì)3房產(chǎn)品需求度較大。不同客群的產(chǎn)品需求差異社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)總體青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老人家庭富貴之家投資務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026隨機(jī)樣本 / %客群期望的主要還是多層和小高層產(chǎn)品。市場(chǎng)除了別墅類(lèi)高端產(chǎn)品外，對(duì)高層產(chǎn)品的拒絕率也較高。進(jìn)一步說(shuō)明了沈

47、陽(yáng)市場(chǎng)的同質(zhì)化。不考慮購(gòu)買(mǎi)樓型考慮購(gòu)買(mǎi)樓型不同客群房屋屬性差異東西廳房間全朝南復(fù)式隨機(jī)樣本/ %總體社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老年三代富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026對(duì)東西廳、房間全朝南等“非正?！碑a(chǎn)品接受度很低。除富貴外，其他人群對(duì)復(fù)式產(chǎn)品的接受度也不大。對(duì)沿街商品房及戶(hù)外景觀的態(tài)度 隨機(jī)樣本Total社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴投資務(wù)實(shí)青年之家青年持家小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子三代老人家庭富貴之家投資客務(wù)實(shí)之家中年之家522102786841393573204026對(duì)沿街商品房態(tài)度(%)根本不接受40 4

48、9 33 37 44 33 51 34 35 48 35 可以接受27 26 26 26 39 36 29 21 30 28 23 房屋價(jià)格比不沿街的房屋低一些20 16 26 25 12 21 14 22 20 15 23 贈(zèng)送一些房屋面積或其他優(yōu)惠活動(dòng)20 13 28 26 10 21 14 23 25 15 31 沿街的房間只要不是臥室就可以，例如是廚房、衛(wèi)生間等14 13 17 16 2 15 9 23 10 5 27 對(duì)房屋窗外景觀態(tài)度(平均值)草地2.4 2.2 2.6 2.3 2.3 2.5 2.1 2.2 3.1 2.6 2.1 小區(qū)園林景觀2.6 2.5 2.5 2.8 2.

49、5 2.3 2.4 3.1 2.3 2.8 2.5 高大植被覆蓋的綠化區(qū)域3.0 2.9 3.1 3.1 2.9 3.1 3.0 2.9 3.6 2.7 3.5 湖景3.4 3.6 3.3 3.2 3.6 3.5 3.7 3.2 3.0 3.3 3.2 河景3.6 3.7 3.4 3.5 3.8 3.6 3.8 3.5 3.2 3.6 3.7 細(xì)分客群總結(jié)總體來(lái)看，沈陽(yáng)是一個(gè)相對(duì)剛性需求支撐的市場(chǎng)，盡管其空白置業(yè)者的比例較小，但其主導(dǎo)人群都是處在家庭生命周期前端的客群（青年之家、青年持家、小太陽(yáng)）和富裕家庭：不過(guò)總體市場(chǎng)中客群接受教育程度較低，而且職業(yè)方面以就職于國(guó)營(yíng)企業(yè)為主，整個(gè)市場(chǎng)缺乏白領(lǐng)

50、階層?？傮w市場(chǎng)中空白置業(yè)者比例很低，為首次置業(yè)者主導(dǎo)的市場(chǎng)。目前居住以60平左右的2室為主。相對(duì)而言，青年之家、青年持家是高知、中職、中低收入的一群人（職業(yè)、收入還沒(méi)有積累起來(lái)）。盡管目前擁有汽車(chē)比例不高，但對(duì)車(chē)位的需求比例較高，暗示了他們對(duì)生活的信心。小太陽(yáng)家庭教育程度略低一些，但高等職業(yè)比例較高，因此收入也較高。對(duì)車(chē)位需求比例較高。富貴教育程度不高，但職業(yè)地位、收入都較高。開(kāi)公司的比例較高，目前居住面積較大，擁有汽車(chē)的比例較高，對(duì)車(chē)位需求度也比較高。細(xì)分客群總結(jié)客群產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)方面，盡管不同類(lèi)型的客群在購(gòu)房動(dòng)機(jī)、價(jià)值方面存在較大差異，甚至在土地屬性需求方面也表現(xiàn)出了一定程度的差異，但在具體產(chǎn)品

51、特征選擇方面，沈陽(yáng)市場(chǎng)卻表現(xiàn)為一個(gè)同質(zhì)度較高的市場(chǎng)：隨著家庭生命周期的變化，不同家庭的購(gòu)房動(dòng)機(jī)和房屋價(jià)值追求在不斷地發(fā)生變化，青年客群自身結(jié)婚生子的考慮多一些，小太陽(yáng)家庭考慮孩子多一些，老年家庭則改善性需求強(qiáng)一些。土地屬性方面，小太陽(yáng)家庭對(duì)教育醫(yī)院屬性較其他人群看重。有老人的家庭（青年持家、老年三代）對(duì)風(fēng)水自然因素看重。投資客則對(duì)各方面的要求都較高。小區(qū)、房屋屬性方面，房屋質(zhì)量好、戶(hù)型好、物業(yè)好是各類(lèi)都最看重的；其次是小區(qū)里的綠化和配套；知名開(kāi)發(fā)商、會(huì)所、高級(jí)社區(qū)等則被排在最后。不同類(lèi)型的客戶(hù)之間差異很小。產(chǎn)品大特征方面，除了不同類(lèi)型客群之間差異較小外，單就總體而言產(chǎn)品特征需求也比較集中，例如

52、100-119平的產(chǎn)品需求占到39%，3000-3499元的產(chǎn)品需求占到了55%，對(duì)多層產(chǎn)品的需求占到了72。這些說(shuō)明沈陽(yáng)市場(chǎng)的需求差異化尚未出現(xiàn)。客戶(hù)細(xì)分總結(jié)名 稱(chēng)份 額家庭背景情況家庭年收入（萬(wàn)元）主要家庭結(jié)構(gòu)其 他 特 征類(lèi)1青年之家20%5.8 青年核心家庭本科及以上（23%），59%中等職業(yè)，67%首次置業(yè)者， 51%在國(guó)有企業(yè)， 31%在機(jī)械工業(yè)制造企業(yè)類(lèi)2青年持家15%4.9 青年+老人雙核心家庭本科及以上（26%）,54%中等職業(yè)，67%首次置業(yè)者， 45%在國(guó)有企業(yè)， 25%在機(jī)械工業(yè)制造企業(yè)類(lèi)3小 太 陽(yáng)13%5.3 孩子核心家庭本科及以上（21%），90%中高等職業(yè)，90

53、%首次或再次置業(yè)者， 31%在國(guó)有企業(yè)， 21%在機(jī)械工業(yè)制造企業(yè)類(lèi)4后小太陽(yáng)8%5.5 孩子核心家庭高中大專(zhuān)學(xué)歷(81%)，90%首次或再次置業(yè)者，51%自已開(kāi)公司， 79%在國(guó)有企業(yè)， 31%在機(jī)械工業(yè)制造企業(yè)，類(lèi)5孩子三代7%4.8 孩子+老人雙核心家庭高中學(xué)歷(54%)，69%中等職業(yè)，69%首次置業(yè)者，56%在國(guó)營(yíng)企業(yè)， 29%在機(jī)械工業(yè)制造企業(yè)客戶(hù)細(xì)分總結(jié)名 稱(chēng)份 額家庭背景情況家庭年收入（萬(wàn)元）主要家庭結(jié)構(gòu)其 他 特 征類(lèi)6老年三代7%3.9 老人核心家庭本科以下(94%)，分布均衡，63%中等職業(yè)，79%在國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位， 36%在機(jī)械工業(yè)制造企業(yè)類(lèi)7富貴之家14%14.2

54、 各種家庭都包括高中大專(zhuān)學(xué)歷(76%)，幾乎100%中高等職業(yè) ，62%自己開(kāi)公司，67%在機(jī)械工業(yè)制造企業(yè)，非常突出，42%擁有汽車(chē)，33%未來(lái)打算購(gòu)買(mǎi)，30%打算購(gòu)買(mǎi)有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)，30%的擁有16萬(wàn)以上的車(chē)，類(lèi)8投 資4%6.5 各種家庭都包括高中大專(zhuān)學(xué)歷(70%)，80%中高等職業(yè)，33%未來(lái)打算購(gòu)買(mǎi)，42%再次置業(yè)，45%在私營(yíng)合資企業(yè)， 30%擁有汽車(chē)，價(jià)位比較高類(lèi)9務(wù) 實(shí) 8%2.4 各種家庭都包括高中以下(87%)，97%中低等職業(yè)，40%再次置業(yè)， 70%在國(guó)有企業(yè)，49%在機(jī)械工業(yè)制造企業(yè)類(lèi)10中年之家5%4.9 中年家庭初中以下(62%)，62%中等職業(yè)，58%首次置業(yè)，4

55、2%再次置業(yè)，23%自由職業(yè)，46%在私營(yíng)企業(yè)，36%在交通運(yùn)輸物流， 27%擁有汽車(chē)客戶(hù)細(xì)分：動(dòng)機(jī)、價(jià)值、土地名 稱(chēng)購(gòu) 房 動(dòng) 機(jī)房 屋 價(jià) 值 土地屬性需求類(lèi)1青年之家想擁有更大的房子準(zhǔn)備結(jié)婚 / 子女準(zhǔn)備結(jié)婚想買(mǎi)個(gè)房子享受目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差 / 臟亂父母想與子女分開(kāi)?。ê⒆樱┏赡炅耍肱c父母分開(kāi)住想有一個(gè)獨(dú)立的空間是未來(lái)生活的保障給我安穩(wěn)的感覺(jué)獨(dú)立生活開(kāi)始的地方獨(dú)立自由的空間獲得安全感的地方我自己享受生活的地方體現(xiàn)我家生活品味、情調(diào)的地方方便的公交路線可選擇的交通工具比較多周邊道路好，交通順暢靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿諝赓|(zhì)量好類(lèi)2青年持家想

56、擁有更大的房子準(zhǔn)備結(jié)婚 / 子女準(zhǔn)備結(jié)婚目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差 / 臟亂為了和父母一起住，以便可以相互照顧想買(mǎi)個(gè)房子享受想住的離市中心更近一些全家團(tuán)圓的地方是未來(lái)生活的保障獲得安全感的地方全家感情的主要寄托方便的公交路線空氣質(zhì)量好可選擇的交通工具比較多風(fēng)水比較好出行道路兩邊景觀好類(lèi)3小 太 陽(yáng) 想給孩子一個(gè)更好的成長(zhǎng)環(huán)境想擁有更大的房子目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差 / 臟亂想自己及家人住得更好，能更好地享受生活孩子健康成長(zhǎng)的地方留給后代的一份財(cái)產(chǎn)獲得安全感的地方全家團(tuán)圓的地方是未來(lái)生活的保障是一種很好的保值工具給我安穩(wěn)的感覺(jué)方便的公交路線靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校所在區(qū)域具有

57、發(fā)展?jié)摿蛇x擇的交通工具比較多空氣質(zhì)量好類(lèi)4后小太陽(yáng)想擁有更大的房子想買(mǎi)個(gè)房子享受想住有物業(yè)管理的小區(qū) / 想住小區(qū)管理式的房子小孩長(zhǎng)大了獲得安全感的地方是未來(lái)生活的保障留給后代的一份財(cái)產(chǎn)全家感情的主要寄托我自己享受生活的地方周邊道路好，交通順暢可選擇的交通工具比較多所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿諝赓|(zhì)量好類(lèi)5孩子三代想擁有更大的房子目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差 / 臟亂想買(mǎi)個(gè)房子享受想給家人一個(gè)更安全的環(huán)境孩子成年了，想與父母分開(kāi)住全家團(tuán)圓的地方讓老人安享晚年的地方孩子健康成長(zhǎng)的地方留給后代的一份財(cái)產(chǎn)是未來(lái)生活的保障方便的公交路線空氣質(zhì)量好所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿γ?稱(chēng)購(gòu)房動(dòng)機(jī)房屋價(jià)值 土地屬性需求

58、類(lèi)6老年三代想擁有更大的房子目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差 / 臟亂想買(mǎi)個(gè)房子享受留給后代的一份財(cái)產(chǎn)讓老人安享晚年的地方是未來(lái)生活的保障方便的公交路線周邊道路好，交通順暢空氣質(zhì)量好類(lèi)7富貴之家投資，為了以后出租想擁有更大的房子準(zhǔn)備結(jié)婚 / 子女準(zhǔn)備結(jié)婚目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差 / 臟亂想買(mǎi)個(gè)房子享受留給后代的一份財(cái)產(chǎn)全家團(tuán)圓的地方是一種很好的保值工具靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施空氣質(zhì)量好可選擇的交通工具比較多類(lèi)8投 資可以保值 / 增值可以作為留給后輩/家人的一份財(cái)產(chǎn)投資，等以后房子升值再出售這幾年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)漲得太厲害買(mǎi)房比租房合算現(xiàn)在錢(qián)存在銀行利息太低，還不如買(mǎi)房是一種很

59、好的投資渠道是未來(lái)生活的保障留給后代的一份財(cái)產(chǎn)周邊道路好，交通順暢方便的公交路線可選擇的交通工具比較多靠近繁華商業(yè)區(qū)所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿︻?lèi)9務(wù) 實(shí) 目前的房屋本身?xiàng)l件差或者周邊環(huán)境差 / 臟亂想擁有更大的房子想買(mǎi)個(gè)房子享受小孩長(zhǎng)大了想住的離市中心更近一些留給后代的一份財(cái)產(chǎn)是未來(lái)生活的保障獲得安全感的地方可選擇的交通工具比較多方便的公交路線空氣質(zhì)量好周邊道路好，交通順暢所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿︻?lèi)10中年之家想擁有更大的房子小孩長(zhǎng)大了想給家人一個(gè)更安全的環(huán)境想買(mǎi)個(gè)房子享受想給孩子一個(gè)更好的成長(zhǎng)環(huán)境為了住得和父母更近，以便可以相互照顧留給后代的一份財(cái)產(chǎn)全家團(tuán)圓的地方是未來(lái)生活的保障方便的公交路線選擇的交

60、通工具比較多空氣質(zhì)量好周邊道路好，交通順暢所在區(qū)域具有發(fā)展?jié)摿蛻?hù)細(xì)分：動(dòng)機(jī)、價(jià)值、土地客戶(hù)細(xì)分：小區(qū)、房屋、大特征名稱(chēng)小區(qū)、房屋屬性需求其它平均面積（m2）預(yù)購(gòu)單價(jià)（元）戶(hù)型組合特征選擇區(qū)域類(lèi)1青年之家房屋質(zhì)量好戶(hù)型好好的物業(yè)58 93 2室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)2室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)100-119平，3000-3499元/80-89平，3000-3499元皇姑區(qū)一環(huán)內(nèi)皇姑區(qū)一二環(huán)之間沈河區(qū)北部及中街類(lèi)2青年持家同類(lèi)153 95 2室1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)2室2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)100-119平，3000-3499元/100-119平，4000元及以上鐵西建設(shè)大路北鐵西興工街西皇姑區(qū)一二環(huán)之間類(lèi)3小太陽(yáng)同類(lèi)161 9