[知名房企]高檔住宅小區(qū)項目營銷執(zhí)行報告(附圖豐富)

1、1運通尊苑項目營銷執(zhí)行報告2Contents2看項目3解營銷1看市場 宏觀區(qū)域競爭 賣點客戶形象策略考量運動戰(zhàn)聯(lián)合戰(zhàn)3所有策略的出發(fā)點和目的都服從于銷售目標！4尊苑09年銷售目標全面、清晰地為發(fā)展商實現(xiàn)高額利潤回報5目標理解兩個方向的營銷線路實現(xiàn)項目在片區(qū)的相對溢價中高成本推廣高額利潤回報低成本推廣實現(xiàn)項目在片區(qū)的同價6目標問解突破限制是關鍵立足于已有優(yōu)勢，突破限制，實效營銷項目優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢，芙蓉核心區(qū)，全市房價高地2、持續(xù)發(fā)展的房地產市場3、生活配套齊全，交通發(fā)達4、周邊專業(yè)市場數(shù)量多，潛在客戶資源豐富5、主流產品，高實用率6、名校配套限制條件1、項目周邊垃圾處理區(qū)集中，形象差2、項目周

2、邊老社區(qū)多，居住檔次低3、現(xiàn)有客戶對高價的心理預期不足4、片區(qū)同等價位樓盤缺乏，售價主要集中在38004200元/平米之間5、項目的價值體系尚未開始展現(xiàn)6、市場客戶對項目幾無認識7、社區(qū)規(guī)模不足VS7實現(xiàn)銷售目標的突破點突破限制：實現(xiàn)高價、創(chuàng)造溢價實效營銷：花同樣的錢，做更有效的事情該走哪條線路？并如何又快又好地完成目標任務？8Contents2看項目3解營銷1看市場 宏觀區(qū)域競爭 賣點客戶形象策略考量運動戰(zhàn)聯(lián)合戰(zhàn)9供應量持續(xù)上升，成交量穩(wěn)步提升，15月總體供不應求，但供求比逐步擴大08年1月-09年5月純商品房、住宅累計批準預售分別為1275.31萬平米、1089.38萬平米；08年1月-0

3、9年5月純商品房、住宅累計成交分別為868.59萬平米、755.86萬平米；09年1-5月純商品房、住宅累計批準預售分別為242.56萬平米、203.55萬平米；09年1-5月純商品房、住宅累計銷售面積分別為300.43萬平米、270.47萬平米。長沙市07.609.5商品房、住宅批準預售面積走勢圖長沙市07.609.5商品房、住宅銷售面積走勢圖1009年1-5月價格上下起伏波動，5月小幅下滑，市場暫時處于良性發(fā)展狀態(tài)09年5月純商品房均價4136元/平米，住宅均價4024元/平米，價格環(huán)比分別下降為6.5%和4.1%。09年1-5月，隨著市場成交逐漸回暖，成交價格也漸趨平穩(wěn)，15月上下微幅波

4、動、調整。長沙市07.609.4商品房、住宅銷售價格走勢圖11市場存量仍然巨大，后市運行壓力大；芙蓉區(qū)住宅供需基本平衡，推售壓力最小 08年1月09年5月全市純商品房、住宅累積存量分別為406.72萬方、333.52萬方，其中存量最大的兩個區(qū)依次是雨花區(qū)、開福區(qū)。按照08年平均消化速度，消化406.72萬平米存量也要半年時間，09年后期市場運行壓力大。 芙蓉區(qū)供需基本達到平衡，在長沙五城區(qū)中，推售壓力最小，市場態(tài)勢較為明朗。項目區(qū)域商品房（單位：萬平米）住宅（單位：萬平米）批準預銷售存量存量率批準預銷售存量存量率售面積面積售面積面積全市1275.31868.59406.7231.89%1089

5、.38755.86333.5230.62%開福區(qū)304.54176.43128.1142.07%266.6162.59104.0139.01%天心區(qū)182.66155.4927.1714.87%156.72134.0722.6514.45%雨花區(qū)465.47275.74189.7340.76%389.05243.32145.7337.46%岳麓區(qū)213.14140.2172.9334.22%183.45121.0962.3633.99%芙蓉區(qū)109.5120.72-11.22-10.25%93.5694.79-1.23-1.31%12住房供求結構分析90144平米最好銷60 90供應最多，12

6、0-144 面積段供銷比最低，其次是90120 ；1-5月長沙主城區(qū)累計住房供應套均面積為92.85 ，同比縮小13.07%；從各戶型供銷結構來看，由于4 月批準預售套數(shù)猛增，導致1-5月套數(shù)供銷比已經接近平衡；1309春季房交會，開發(fā)商布展熱情降低，多數(shù)選擇小展位房交會競展數(shù)量展位數(shù)競展開發(fā)商：展位2007年春交會79421.9：12008年春交會270703.9：12008年秋交會75332.3：12009年春交會94511.8：1 由于展位數(shù)也較上屆有所增加，因此競展開發(fā)商比上屆有所上升。但相較目前的市場形式而言，本屆房交會比08年的春交會仍然冷清不少，我們認為競展、參展樓盤減少與房交會

7、選址有較大關系。 布展樓盤56個，與場地限制有關。另有48個樓盤選擇了置業(yè)長沙與安居房源的展位，開發(fā)商對房交會期望下降的較低，摒棄大展位的形象展示而選擇小展位，借勢促銷的動機明顯。14總成交金額下降，實際成交套數(shù)面積增加，成交均價下降，成交套均面積下降合計成交總面積成交金額套均面積均價(套)(萬)(億元)()（元/）09年春交會267127.911.71104.45419708年秋交會325935.516.6108.92467608年春交會27303315120.88454507年秋交會30163816.98125.99446807年春交會132614.88111.615405本次房交會實際成

8、交套數(shù)同比08年春交會增長142%，實際成交面積增長48%，環(huán)比08年秋交會增長近23.8%，成交面積增加34.5%；本次房交會意向成交套數(shù)同比08年春交會減少28%，意向成交面積減少38%，環(huán)比08年秋交會減少39%，成交面積減少42.3%；總成交套均面積持續(xù)下降，總成交均價相比08年秋交會下降了10.3%。15宏觀小結-觀點：1、市場成交穩(wěn)升，整體供不應求，出現(xiàn)良好開端運轉勢頭；2、09年14月份小陽春的出現(xiàn)是主客觀雙重表現(xiàn)的結果：客觀表現(xiàn)在市場低水平供應量、低價位實情運行；主觀表現(xiàn)在剛性需求長久被壓抑到年初井噴釋放、政府政策引導。但不能由此斷定房地產進入全面復蘇、全面發(fā)展時期；3、價格運

9、行上下波動、供需比不斷擴大（芙蓉區(qū)基本平衡），前市存量消化緩慢，后市發(fā)展不會平穩(wěn)，仍將處于較長的調整過程，后市仍面臨諸多考驗以及不確定發(fā)展因素；4、90144平米的供銷比最低、09春季房交會成交套均面積的下降，說明緊湊型戶型的旺銷，證明了當今市場主力消費群體仍是剛性需求客戶；5、當市場是剛性需求占主導時，價格不會大漲大跌，09樓價預測將平穩(wěn)發(fā)展。相對“變”市1609年9月份即將動工的地鐵二號線，為區(qū)位進一步繁榮及物業(yè)升值帶來可觀前景2號線穿越東城片區(qū)的站點： 東二環(huán)站萬家麗路站古曲路口站火焰站長沙大道站體育新城站官寺沖站新長沙站站 串起人民東路沿線、體育新城、武廣新城板塊，大大拉近新東城與中心

10、城區(qū)的距離，提升整個片區(qū)的居住品質和升值潛力。本案175月成交價位小幅下降，芙蓉區(qū)商品房成交價格全市最高，住宅其次，具備培育高價樓盤土壤 09年5月芙蓉區(qū)商品房成交價格為4304元/平米，環(huán)比下降12.8%，住成交均價4224元/平米，環(huán)比下降4.7%。良好的區(qū)位和地段價值使得芙蓉區(qū)商品房與住宅成交價一直穩(wěn)居長沙五城區(qū)榜首。18項目區(qū)域商品房（單位：萬平米）住宅（單位：萬平米）批準預售面積同比（%）比例（%）批準預售面積同比（%）比例（%）芙蓉區(qū)25.531.877.2824.891.578.1509年1-4月芙蓉區(qū)商品房、住宅供應情況項目區(qū)域商品房（單位：萬平米）住宅（單位：萬平米）批準預售

11、面積銷售面積存量存量率批準預售面積銷售面積存量存量率芙蓉區(qū)101.88110.45/89.2185.913.33.70%08年1月-09年4月芙蓉區(qū)商品房、住宅供應與銷售情況芙蓉區(qū)整體存量較小，供應基本平衡，09年1-5月供應量小幅上升20081月20095月五區(qū)累計供銷比19區(qū)域樓盤以中高端為主，小面積段產品去化較好樓盤名稱板塊建筑形態(tài)容積率推量主力戶型銷售報價（元/）備注星典時代市中心高層5.85113290左右的小三房為主3800尾盤銷售東璽門東城板塊高層4.27121082-93的兩房128-141三房4100共五棟，現(xiàn)主推L2棟星城世家東城板塊小高、多層1.41934154-169四

12、房、五房4388售二期長房東郡東城板塊多層、小高2.0559121-140的三房42002009年12月推出9號棟，即將推出二期三批（10號棟和21號棟）萬象新天東城板塊小高、高層6.161572122-138的三房5080主推壹號棟西街庭院C區(qū)東城板塊高層、低層1.76377170/190大四房、合院別墅小高4500別墅1100050套左右的余量旭日東升東城板塊高層4.544185-89兩房3600項目共兩棟，基本售罄風尚國際東城板塊高層4.2932382/89115的兩房118/130/140146的三房390009年4月推售，小戶產品消化完凱樂湘園東城板塊小高層2.2345112-133

13、三房3900項目銷售不理想先鋒.東外灘東城板塊高層5.364583-92的兩房和120左右的三房最低價3280均價37002008年7月開盤，推出1/2棟，現(xiàn)已基本售完萬科金域藍灣東城板塊高層3.099187-89的小三房48002008年10月起推出4棟，小三房產品已基本售完20未來的競爭：時機的競爭眼球的競爭客戶壁壘的競爭誰用最快的時間吸引客戶并維護好誰就是勝利者清晰界定競爭的本質，才能指引未來營銷的策略與實施211競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢競爭對手篩選的三大原則1、在售或者推售時間上與本項目同時期銷售2、同片區(qū)原則3、產品面積段類似，主要為中小面積段產品，戶型為二房到四房尚

14、東板塊（8個）：金域藍灣東璽門長房東郡風尚國際西子花苑芙蓉上河圖上東萊克辛頓凱樂湘園二期體育新城板塊（2個）：上河國際花園尚東紫郡市中心板塊（2個）：萬象新天融圣國際圈定競爭對手西子花苑長房東郡芙蓉上河圖錦湘國際星城上河國際花園尚東紫郡融圣國際萬象新天萬科金域藍灣東璽門風尚國際本案尚東板塊體育新城板塊市中心板塊凱樂湘園二期萊克辛頓22尚東板塊：東璽門三期，待售，預計均價4300元/相關戶型銷售時間預測：1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢戶型5月6月7月8月9月10月11月12月10年1月2月3月82-92平米二房項目客戶以三湘南湖市場商人以及周邊居民為主；東璽門目前基本無房可售，但即將

15、在8、9月份推出500余套以二房主力產品的，由于體量和入市時間與本案相似，將對本項目銷售產品沖擊巨大。L5L4L3L1L2預計09年9月份推出23尚東板塊：長房東郡三期，待售，預計均價4700元/相關戶型銷售時間預測：戶型5月6月7月8月9月10月11月12月10年1月2月3月82 二房138三房1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢大潤發(fā)超市東郡小學項目一期（售罄）項目二期項目三期（未開發(fā)）項目客戶主要為周邊居民，政府公務員以及周邊各個大市場的商業(yè)經營人員；長房東郡09年7、8月將推出10#、21#約88套房源，雖然7487平米的二房和109平米三房與本項目產品重疊，但由于套數(shù)不多，預計

16、銷售周期短暫，在本案入市時已不夠成威脅。本案蓄客期可重點搶奪其客戶資源。24尚東板塊：萊克辛頓，在售，預計均價3900元/相關戶型銷售時間預測：1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢戶型5月6月7月8月9月10月11月12月10年1月2月3月78 二房111三房140 三房該項目位于東二環(huán)與火炬路交匯處。戶型面積從40-140不等，有一房至四房，該樓盤5月22日推出660套，銷售約100余套，14房，其中78平米的二房、111平米的三房和140平米的四房將與本案產品競爭較大。相關戶型銷售時間預測：25尚東板塊：芙蓉上河圖，待售，預計均價4000元/相關戶型銷售時間預測：1競爭對手鎖定2競爭

17、對手分析3競爭對抗趨勢戶型5月6月7月8月9月10月11月12月10年1月2月3月6080 二房90130三房該項目位于荷花路與古曲路交匯處，其主要競爭戶型為6080平米的二房、90110平米的小三房，產品與本案基本雷同，基于地緣的相似性，競爭較大。預計該項目將在09年下半年（確切時間未推出）上市。相關戶型銷售時間預測：26中心板塊：融圣國際，在售，均價5000元/相關戶型銷售時間預測：1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢戶型5月6月7月8月9月10月11月12月10年1月2月3月121147 大三房戶型80-90二房戶型2#7#5#8#客戶來自長沙各個區(qū)域，以周邊政府公務員、市場經營人

18、員為主，少量市州客戶；融圣國際目前主推公寓和三房產品，二房產品封盤，預計在09年下半年將會推出二房產品，與本項目形成一定競爭。27結論一：從推售時間角度考慮，二房放量大且密集，競爭無可避免；三房在9月后基本處于市場空白；四房放量少，競爭相對薄弱1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢兩房三房四房09年5月10年初12月10月6月9月11月2月8月7月3月4月上河國際少量三房金域藍灣二期三房400余套西子花苑剩余三房140余套長房東郡二房22套上河國際花園，26套東璽門，兩房存量及后續(xù)推售共490余套萬象新天二房剩余40余套凱樂湘園二期的200套上河國際四房200余套風尚國際四房76套萊克辛頓

19、，兩房待售量約400套融圣國際，剩余房源68套長房東郡三房22套萊克辛頓，四房150套芙蓉上河圖約150套芙蓉上河圖約50套萊克辛頓，三房120套28結論二：從客戶角度考慮，周邊居民、周邊大市場商人、周邊公務員三分天下1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢 本片區(qū)職業(yè)群體區(qū)域特色較為明顯。片區(qū)為長沙傳統(tǒng)富人區(qū)，區(qū)域行業(yè)出現(xiàn)“三多”：1、建材市場、專業(yè)市場數(shù)量多；2、省市級機關單位多；3、原住民多。因此衍生的居住購買群體也體現(xiàn)了明顯的附近居民、公務員和商人三分天下的客群特色。片區(qū)消化力驚人！參考樓盤主力客戶來源比例參考度東璽門項目客戶以三湘南湖市場商人以及周邊居民為主長房東郡項目客戶主要為周

20、邊居民，政府公務員以及周邊各個大市場的商業(yè)經營人員融圣國際客戶來自長沙各個區(qū)域，以周邊政府公務員、市場經營人員為主，少量市州客戶萬象新天項目客戶多為周邊機關單位公務員和南湖大市場內的經商人員29四房三房二房客戶分流品牌對抗可售量對抗產品對抗東璽門長房東郡凱樂湘園萊克辛頓芙蓉上河圖東璽門萊克辛頓東璽門融圣國際萊克辛頓西子花苑上河國際廣場芙蓉上河圖上河國際花園風尚國際風尚國際上河國家花園風尚國際產品結論三：從產品角度考慮，二房主要面臨東璽門以及芙蓉上河圖、萊克辛頓的不確定競爭；三房主要與芙蓉上河圖競爭；四房主要與風尚國際、上河國際競爭1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢30結論四：從總價、實

21、用面積考慮，片區(qū)二房總價多在3542萬之間；三房多在5065萬；四房則總價分散；除個別樓盤戶型較為實用外，大多戶型分攤多在20%以上1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢31結論五：從價格角度考慮，以東二環(huán)為界，價格明顯等級。后市價格走勢將保持平穩(wěn)小幅上揚。預計二房三房競爭價格主要集中在41004700元/之間1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗趨勢東郡東璽門星城世家西子花苑3000350040004500500055006000上河國際25002007年2008年2009年891011121234589101112671234650004388420045005000380048005

22、00054004500450048004300430045003900530045004800500042003698400039007891011片區(qū)代表性樓盤價格發(fā)展趨勢預測分析圖12122010年54700420041004300價格預測區(qū)間32Contents2看項目3解營銷1看市場 宏觀區(qū)域競爭 賣點客戶形象策略考量運動戰(zhàn)聯(lián)合戰(zhàn)33賣點價值梳理1目標客群研究2形象定位延展3看項目34優(yōu)越的核心地段項目大區(qū)域：主城區(qū)-東城核心區(qū)本案芙蓉主城區(qū)：東城央?yún)^(qū)CBD區(qū)（被譽為“長株潭曼哈頓”）五一大道芙蓉區(qū)是湖南的窗口城區(qū)，更是一個創(chuàng)業(yè)的樂園，投資的寶地 。“西文東市”：無與倫比的核心地位，方

23、便捷達的交通條件造就了長沙芙蓉東城不可復制的區(qū)位優(yōu)勢。35“內陸型”精品升值物業(yè)，中小學配套地理位置：馬王堆路與荷花路交匯處西北側（芙蓉中學旁）用地總面積：11817.50建筑容積率：4.18建筑面積：51756.73綠化率：39住宅：43161.81商業(yè)：3402.92總戶數(shù)：390套體量：規(guī)模小，精品社區(qū)交通：不臨城市主干道，內陸型項目，地鐵2號線，典型地鐵升值物業(yè)配套齊全：芙蓉中學、育英小學旁，生活便利居住氛圍：周邊環(huán)境形象差，四周舊社區(qū)多，無居住品質可言片區(qū)居民：三湘、南湖、馬王堆陶瓷大市場經商者、政府公務員、民營/合資企業(yè)高領、私營業(yè)主，置業(yè)能力旺盛本案遠大路荷花路馬王堆路東二環(huán)芙蓉

24、中學垃圾一條街待建工地舊社區(qū)惠澤園育英小學36產品價值分析戶型配比戶型：二房四房；面積：75149平米主力戶型：中小戶型，二房和小三房為主，占比近80%主力面積：75116平米主流戶型，主流面積37產品價值分析朝向、梯戶比和贈送面積朝向（客廳和主臥）數(shù)量（套）（以1、2號棟平面圖為例，每層20戶）比例南1680%北420%梯戶比數(shù)量（套）（以1、2號棟平面圖為例，每層20戶）比例兩梯兩戶420%兩梯四戶1680%（半）贈送面積數(shù)量（套）（以1、2號棟平面圖為例，每層20戶）比例帶入戶花園1785%客廳帶陽臺20100%主臥帶陽臺840%主臥帶飄窗1260%次臥帶飄窗20100%其他贈送面積14

25、70%38產品價值分析代表戶型賣點分析2號棟 C5戶型二房75.00平米二梯四戶，戶型南北通透多達近4個平米的完全贈送面積多變戶型，75平米二房可變三房次臥飄窗設計，全部贈送主臥陽臺設計動靜分區(qū)，干濕分離1號棟 C2戶型二房98.40平米二梯四戶，戶型南北通透多達近12個平米的完全贈送面積花園（贈送半面積）入戶，保全私密性多變戶型，98平米二房可變三房甚至四房多陽臺設計，功能齊全多飄窗完全贈送動靜分區(qū)，干濕分離39產品價值分析代表戶型賣點分析二梯四戶，戶型南北通透4平米的完全贈送面積花園（贈送半面積）入戶，完全可作為第四臥室全部三間臥室贈送全面積飄窗，采光充足，園林風光一覽無余客廳帶生活、觀景

26、陽臺客廳、主要臥室朝南設計，朝中心園林各房間布局合理，無交通空間浪費動靜分區(qū)、干濕分離2號棟 B1戶型三房105.75平米40產品價值分析代表戶型賣點分析純板結構，南北通透，獨享二梯二戶電梯配置雙入戶大門，超大客廳，面積20平米余超大入戶花園（贈送半面積），制造“第二客廳”全部四間臥室贈送陽臺或飄窗，采光充足，園林風光一覽無余次臥獨配更衣間，彰顯樓王豪華本色客廳、主要臥室朝南設計，朝中心園林各房間布局合理，無交通空間浪費動靜分區(qū)，干濕分離1號棟 A1戶型四房149.60平米41產品價值分析特征小結所有戶型：超高實用率(具體數(shù)據(jù)以房地產測繪報告為準)。最高贈送面積高達近20平米（含陽臺、入戶花園

27、、飄窗等）85% 的戶型均帶入戶花園。除1號棟B3、2號棟 C5、C6部分戶型客廳朝北，部分戶型采光不足中小戶型：多變戶型。二房變三房、三房變四房二梯四戶所有客廳帶陽臺，主臥帶陽臺或飄窗四房：二梯二戶，純板大宅雙入戶大門多達16平米入戶花園，制造第二客廳主臥設獨立衣帽間42花園入戶超高實用率多變戶型純板大宅飄窗、陽臺百分百戶型產品亮點最高超過100%的使用率，長沙高層住宅絕無僅有二變三或四，三變四“第二客廳”、次臥更衣間所有戶型客廳均帶陽臺；所有戶型次臥均贈送飄窗我們能使85%得房子都有花園戶型價值點小結極品戶型43項目六大價值體系差異化核心價值體系地段戶型升值服務配套形象44賣點價值梳理1目

28、標客群研究2形象定位延展3看項目45誰是尊苑的目標客戶-他們在哪里？-他們的關注什么？特征是什么？-與周邊項目相比有何不同？?基于產品的目標客戶定位46三房和二房占比總需求75%，是片區(qū)主力需求戶型。80-120合計占比近55%，是市場主流需求面積。片區(qū)客群需求戶型及面積分析上述數(shù)據(jù)來源于市場研究中心東城項目（東璽門、東郡、萊克辛頓、融圣國際、嘉盛華庭等）客戶動態(tài)監(jiān)控部分47片區(qū)圈層客戶原色三大類客群為核心 以項目為核心，以半小時公交車程為半徑，劃定片區(qū)客戶圈層。圈層范圍內，大型專業(yè)市場、政府事業(yè)機關單位以及數(shù)量眾多的老居住小區(qū)構成片區(qū)客戶主要來源。1金蘋果大市場2三湘南湖建材大市場3馬王堆大

29、市場4萬家麗建材市場5高橋大市場6省高院7省教育廳8省旅游局9省檢院10市國土資源局11市國稅局芙蓉區(qū)分局12長沙海關13省郵政局14芙蓉區(qū)政府15芙蓉區(qū)法院16芙蓉區(qū)水利局東方新城17教師新村18楊家山住區(qū)19安泰新村2021德政園2223惠澤園荷花園小區(qū)3半小時公交圈21554678910111213141516融圣國際東璽門長房東郡萊克辛頓芙蓉上河圖上河國際本案17181920212223萬象新天山水華景48競爭項目主力客群兩大類：本片區(qū)原住民以及工作在片區(qū)客群、工作不在本片區(qū)其他城區(qū)客群。競爭項目客戶年齡集中在25-45之間，主要職業(yè)為私營業(yè)主、政府公務員及企事業(yè)單位中高層管理人員，購

30、買需求以自住為主，東城片區(qū)由于相對成熟、大型市場較多，除周邊客戶外，其他城區(qū)客戶比例相對高。項目年齡職業(yè)來源區(qū)域購買需求東璽門25-45以公務員、企業(yè)高層職工為主。芙蓉區(qū)客戶約75%，其中周邊企事業(yè)單位職工、原住民、公務員約45%，萬家麗周邊市場客戶約30%；其它各城區(qū)約25%自住為主長房東郡25-55私營業(yè)主；政府公務員；企事業(yè)單位高管高橋市場、南湖市場經營客戶，周邊居民占50左右。其次為政府公務員(如國家安全局)占比在30%，部分為建筑行業(yè)、煙酒廠、黃花機場等人士自己居住70%，家人居住20%，投資10%萊克辛頓20-45私營業(yè)主；企事業(yè)單位高管按目前的成交客戶區(qū)域來看，芙蓉區(qū)客戶占70%

31、，其它為各個區(qū)域的客戶群體自住為主融圣國際25-45私營業(yè)主；公務員；企事業(yè)單位高管芙蓉區(qū)客戶占50%左右，其他為周邊市場經營人員以及周邊居民，部分投資客戶占10%左右自住為主西子花苑30-55以高橋大市場個體商戶；黃花機場工作人員；公務員為主芙蓉區(qū)、雨花區(qū)客戶約占75%，其中又以周邊高橋市場、馬王堆市場經營人員為主，投資客戶10%自住為主,投資客戶約10%風尚國際25-45市府、區(qū)府公務員，私企業(yè)主，投資客芙蓉區(qū)客戶約占60%，其他各個區(qū)域內的年輕置業(yè)群體。投資客戶占10%49周邊競爭項目二房、小三房客戶共性描述二房、小三房（70100）客戶描述-買房首先考慮工作、婚姻置業(yè)需求：自住為主（產

32、品兼顧投資）主年齡段：20-30（年輕一代）職業(yè)類別：公司職員、商戶、公務員、個體戶等來源區(qū)域：以城區(qū)、周邊客戶為主的客戶?？腿禾卣鳎呵嗄曛?，兩人世界或剛育有幼兒居多； 居住人口有限，但考慮長遠，功能上客觀需求至少二房的產品 尚未考慮到父母的生活便利，關注地段、項目形象及配套成熟度。 事業(yè)奮斗期，購買力不強，停留在居住功能升級階段； 關注項目形象、地段、總價、戶型，對外立面、小區(qū)環(huán)境等均無特殊要求 財富有限，事業(yè)仍占較大比重，尚未進入人生享受期。 尚不愿遠離城市，講究出行便捷。研究客戶取樣東璽門、東郡、萊克辛頓、融圣國際50周邊競爭項目三房客戶共性描述三房（100140）客戶描述-買房首先考

33、慮解決人口問題置業(yè)需求：自住為主（產品兼顧投資）主年齡段：25-40（青年一代）職業(yè)類別：個體戶、商戶、公務員、公司職員、企業(yè)高管等來源區(qū)域：周邊客戶，以芙蓉城區(qū)為主的客戶，雨花區(qū)、天心區(qū)其次，外省客戶較少?？腿禾卣鳎杭彝ビ^念重，上贍老人，下育子女； 居住人口多，功能上客觀需求多功能區(qū)間產品， 考慮到父母子女的生活便利，關注配套成熟度，關注物業(yè)管理質量。 事業(yè)上升期，購買力較強，開始從居住功能升級向居住享受升級轉化； 關注項目形象、地段、戶型、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理的品質感。 財富有限，事業(yè)仍占較大比重，尚未進入人生享受期。 尚不愿遠離城市，對片區(qū)高度認同，注重戶型的實用。研究客戶取樣東璽門、東郡

34、、萊克辛頓、融圣國際51周邊競爭項目四房客戶共性描述四房（140160）客戶描述-買房首先是為了換代，追求更高生活品質置業(yè)需求：自住為主（產品相對不適宜投資）主年齡段：35-55（中年之家）職業(yè)類別：私企老板、企業(yè)高管、個體戶、商戶、公務員等來源區(qū)域：以芙蓉區(qū)為主的市區(qū)客戶，地級縣市客戶占比上升?？腿禾卣鳎杭彝ビ^念重，上贍老人，下育子女； 居住人口多，功能上客觀需求四房的產品， 考慮到父母子女的生活便利，關注片區(qū)成熟度，關注物業(yè)管理質量。 事業(yè)成功，購買力強，從居住功能升級向居住享受升級轉化； 關注項目形象，以及物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、公共空間、外立面的尊貴感。 財富有余，事業(yè)仍占較大比重，重視人

35、生享受。 尚不愿遠離城市，無力亦無意愿購置洋房或別墅。研究客戶取樣東璽門、東郡、萊克辛頓、融圣國際52本案目標客群定位及屬性描述戶型主年齡段家庭構成主來源區(qū)域職業(yè)構成購房行為關注點形象特征二房（7090平米） 2030單身或兩口之家，或育有小孩以東城、城區(qū)客戶為主企業(yè)職員,原住民，公務員、企事業(yè)職員求工作便利或結婚需求，經濟實力不強總價及首付項目形象地段便捷戶型舒適年輕一代小三房（85100平米） 2035兩口以上家庭，一般有小孩，考慮父母居住以東城、城區(qū)客戶為主大專業(yè)市場個體商戶、公務員、企事業(yè)單位職員、原住民有人口（主要指小孩）居住壓力，經濟實力相對較弱戶型實用項目形象地段便捷周邊配套工作

36、就近年輕之家三房（100130平米） 2540三口以上家庭，有小孩，父母多與同住東城為主、其他市區(qū)客戶僅次大專業(yè)市場個體商戶、公務員、企事業(yè)單位職員、原住民有人口（主要指小孩和父母）居住壓力，經濟實力較強戶型實用項目形象周邊配套工作就近青年之家四房（140160平米） 3055居住人口多，多代同堂東城為主、其他市區(qū)客戶僅次大專業(yè)市場個體商戶、公務員、企事業(yè)職員、原住民換房需求，講究生活舒適、享受城市便利戶型舒適物業(yè)管理園林品質周邊配套中年家族基于產品共性的客戶定位目標客群來源區(qū)域：片區(qū)內部客群 & 立足于片區(qū)的城區(qū)客群53客戶分析小結區(qū)域角度片區(qū)客群立足片區(qū)輻射城區(qū)客群選擇戶型首選三房、四房、

37、其次二房、小三房首選二房、小三房、其次三房、四房關注因素項目形象戶型舒適小區(qū)環(huán)境城市地段戶型實用項目形象行業(yè)屬性專業(yè)市場商戶、原住民、政府公務員、企事業(yè)職員企事業(yè)職員、政府公務員、原住民、商戶54賣點價值梳理1目標客群研究2形象定位延展3看項目55項目形象定位回顧尚東區(qū)最為精致的中高檔社區(qū)優(yōu)品筑家 格調生活 一個精致生活品質的集聚地 一個精品景觀環(huán)境的居住區(qū) 一個藝術生活的空間 一個理想生活的國度56愛好、私人空間工作、婚姻小孩、父母追求：享受問題解決：住房問題滿足：人口問題選擇了一種戶型就選擇了一種生活方式 項目產品：主流戶型、中小面積57項目形象定位延展思考體量規(guī)模：從項目體量規(guī)模、戶型產

38、品等方面，精致的定位準確契合了項目的形象！同時應賦予產品某種生活方式和生活模式的內涵指引； 區(qū)位地段：本項目地處東城央?yún)^(qū)，而尚東區(qū)無論是地域概念還是市場接受度都不足清晰表達地段價值，宜突出本案東城中心地段的稀缺性；產品特點：無與倫比的超高實用率、主流極致戶型；客戶需求：首先解決住房和人口問題，其次才是追求生活品質。我們需要尋找到延展性強、與客戶群及產品特性吻合的定位。58項目形象定位修正東城心唯一精致極品社區(qū)精品筑家 精華生活59Contents2看項目3解營銷1看市場 宏觀區(qū)域競爭 賣點客戶形象策略考量運動戰(zhàn)聯(lián)合戰(zhàn)60策略考量在市場中尋求項目的位置在競爭中尋求項目的機遇在客戶中尋求項目的突破

39、東城核心，精致極品中高檔定位既有競爭又有空白點片區(qū)內部消化還是城區(qū)客群兼顧？片區(qū)溢價實效營銷片區(qū)同價預計項目溢價值： 48005000元/中高成本推廣、高利潤預計項目發(fā)展價：4500元/低成本推廣、高利潤策略目標核心策源推廣核心實現(xiàn)項目高價值利潤61策略考量實效營銷策略推廣核心運動戰(zhàn)聯(lián)合戰(zhàn)推廣成本推廣渠道客戶層面低成本肉搏線下推廣為主消化片區(qū)吃窩邊草中高成本多面推廣炒作為主立足片區(qū)輻射城區(qū)營銷如何營銷？如何營銷？產品：概念和定位都高于競爭對手！營銷：引爆市場，成為市場的焦點，充分得到市場的關注！客戶：充分開拓客戶資源！推廣切點項目形象舒適戶型東城核心項目形象戶型實用62Contents2看項目

40、3解營銷1看市場 宏觀區(qū)域競爭 賣點客戶形象策略考量運動戰(zhàn)聯(lián)合戰(zhàn)63“二個核心，二個基本點”：反復錘煉超高舒適實用戶型產品、精品形象等，鍛造項目“東城心唯一精致極品社區(qū)”高品質形象定位，通過實效營銷方式，最終實現(xiàn)項目高價值利潤的營銷目標！營銷戰(zhàn)略- “二個核心，二個基本點” 形象上： 實用者的高姿態(tài) 舒適者的高格調 價格上： 中開高走，逐步提升 逐級推售，充分引導 推廣上： 小眾傳播 點對點 客群上： 片區(qū)內部消化 兔子吃窩邊草64運動戰(zhàn)的核心戰(zhàn)術競爭策略：搭便車戰(zhàn)術拓客策略：掃蕩戰(zhàn)術推廣策略：低成本肉搏戰(zhàn)術宣傳重點：突出產品特色和形象具體營銷工作安排mobile warfare這種作戰(zhàn)方式一

41、般被認為是戰(zhàn)爭雙方（或多方）中實力較弱，對戰(zhàn)場地形有了解的的一方采用的一種積極的進攻方式，一般而言，運用這種作戰(zhàn)方式的部隊通常會利用廣闊的活動空間來轉移軍事力量，作戰(zhàn)兵力經常晝夜兼程前往一個預定的戰(zhàn)場進行埋伏，利用敵方分兵行動時，集結數(shù)倍于一個分隊的力量展開包圍戰(zhàn)進行殲滅。運動戰(zhàn)65運動戰(zhàn)的核心戰(zhàn)術競爭策略：搭便車戰(zhàn)術拓客策略：掃蕩戰(zhàn)術推廣策略：低成本肉搏戰(zhàn)術宣傳重點：突出產品特色和形象東璽門的客戶就是我們的客戶東璽門的廣告就是我們的廣告東璽門的銷售中心就是我們的第二銷售平臺09年8、9月份，東璽門將推出近500套二房產品，戶型、面積與本案相近，競爭影響巨大具體營銷工作安排建議在樓體昭示性突出

42、后，做成樓體噴繪，形象和賣點昭示，形成項目現(xiàn)場強烈的銷售引導線路。66運動戰(zhàn)的核心戰(zhàn)術 重點挖掘片區(qū)現(xiàn)成客戶資源：三湘南湖、馬王堆陶瓷市場、萬家麗建材市場及高橋大市場經商群體以及周邊政務從業(yè)人員、原住民。成立外拓小組；派遣外場營銷隊伍對項目周邊專業(yè)市場進行逐鋪掃蕩，蓄積客戶資料，傳達項目信息。競爭策略：搭便車戰(zhàn)術拓客策略：掃蕩戰(zhàn)術推廣策略：低成本肉搏戰(zhàn)術宣傳重點：突出產品特色和形象具體營銷工作安排讓銷售人員走出去，展開泛營銷讓周邊大市場成為本案拓客主戰(zhàn)場周邊競爭樓盤售樓部逐一蹲點拉客67運動戰(zhàn)的核心戰(zhàn)術確立以小眾傳播為主要途徑，以點帶面，鼓勵客戶介紹、轉介成交充分利用各種小眾傳播途徑，如短信、

43、樓體噴繪、發(fā)光字、派發(fā)單張、軟文等，并內外配合。內容主打：戶型價值：敢與全城PK的戶型 項目價值：東城心. 因為實用，所以舒適競爭策略：搭便車戰(zhàn)術拓客策略：掃蕩戰(zhàn)術推廣策略：低成本肉搏戰(zhàn)術宣傳重點：突出產品特色和形象具體營銷工作安排遵循實用傳播、成本控制推廣原則實效至上，小眾傳媒為主要信息傳播載體現(xiàn)場活動、外場流動展點營銷68運動戰(zhàn)的核心戰(zhàn)術競爭策略：搭便車戰(zhàn)術拓客策略：掃蕩戰(zhàn)術推廣策略：低成本肉搏戰(zhàn)術宣傳重點：突出產品特色和形象具體營銷工作安排營銷工作節(jié)點及周期安排售前營銷推廣安排推售策略及費用預算69尊苑項目營銷工作周期200967891011 本項目離項目正式發(fā)售還有4個月時間，準確點說

44、，還有122天。在這有限的122天里，我們項目還有哪些問題沒有解決？ 項目開盤后，如何保證項目的開盤成功和后期持續(xù)熱銷？推售策略如何制定？12170運通尊苑2009年整體營銷策略（運動戰(zhàn)）運通尊苑2009年營銷階段表階段時間周期營銷目標營銷主題重要營銷節(jié)點需發(fā)展商重點支持形象導入期2009.6.17.312個月做好前期物料、設計及硬件等準備工作；樹立項目在市場中的高端定位形象東城心精致極品定位戶型全城地段價值確定售樓部、裝修風格、項目VI等售樓部開放售樓部選址、裝修、開放項目VI體系前期物料等硬件設備推廣渠道確立市場預熱期2009.8.19.302個月樹立項目高價位、高價值形象，并成功足量蓄客

45、東城心精致極品定位戶型全城名校零距離園林樣板房開放售樓部、園林、樣板房（含看樓通道包裝）等按期按質投入使用；推廣支持開盤強銷期2009.10.110.311個月三房作為入市切點，實現(xiàn)開盤勁銷，打開市場頭炮百分百實用戶型東城心精致極品2+1多變戶型開盤十一黃金周假日營銷開盤、活動、節(jié)日營銷支持持續(xù)熱銷期2009.11.12010.1.102個月加推同類產品，加深項目精致極品定位，實現(xiàn)持續(xù)熱銷，圓滿完成既定目標名校教育配套精致極品定位節(jié)假日營銷事件營銷活動、節(jié)日營銷支持2009.1.102.101個月消化極品四房極品：擁有第二客廳的純板大宅3+1多變戶型春節(jié)營銷推廣及活動支持71正 式 銷 售售樓

46、處開放認籌樣 板 房 開 放強 銷 期持續(xù)熱銷期形象導入期市場預熱期媒體以網絡或報紙軟文、現(xiàn)場包裝（樓體條幅/燈光字/圍墻/道旗等）、現(xiàn)場以活動提升項目檔次與知名度媒體沿用網絡或報紙軟文為主；現(xiàn)場以樣板房、活動為中心展開活動，其次派單媒體以現(xiàn)場包裝為主；現(xiàn)場以小型活動刺激銷售其次派單、流動展銷重要營銷節(jié)點67891011121開盤籌備期銷售期園林 開 放2009開盤強銷期7209年營銷工作階段劃分20096789101110月1日開盤日 開盤前推廣分為三個階段：形象建立、價值建立及信息公示三個階段，應運實效傳播原則，一方面遞進式地在片區(qū)客戶腦海里樹立項目的片區(qū)高價，另一方面分階段提升客戶購買熱

47、情，并于開盤當日全面引爆。 開盤后分為二個階段：強銷期和持續(xù)熱銷期。保證項目的旺銷，實現(xiàn)高額利潤回報。形象建立價值建立信息公示129月1日樣板房、園林開放8月1日 賣點訴求投放7月1日 形象訴求投放1“十一”黃金周強銷期續(xù)熱期形象導入期持續(xù)熱銷期市場預熱期開盤強銷期開盤籌備期銷售期秋交會73運動戰(zhàn)的核心戰(zhàn)略戰(zhàn)術競爭策略：搭便車戰(zhàn)略拓客策略：掃蕩戰(zhàn)術推廣策略：低成本肉搏戰(zhàn)術宣傳重點：突出產品特色和形象具體營銷工作安排營銷工作節(jié)點及周期安排售前營銷推廣安排推售策略及費用預算74第一階段：形象建立75第一階段：形象建立 6-1至7-31日 尊苑前期形象尚未樹立，在市場上不具備任何知名度和影響力，但片

48、區(qū)附近客戶對尊苑有一定認知，但對于項目主形象卻沒有清晰認識。思考 因此我們認為，在銷售現(xiàn)場沒有呈現(xiàn)出來時,為加深市場對項目的了解和堅定市場對項目的信心.我們需要從前期準備開始便著手形象建立的工作。另外,本項目賣點訴求基于形象定位基礎上也將更具售賣力。結論200967891011形象建立價值建立信息公示121“十一”黃金周強銷期續(xù)熱期形象導入期持續(xù)熱銷期市場預熱期開盤強銷期秋交會766-1至6-30日：前期工作準備營銷推廣執(zhí)行方案定稿相關執(zhí)行策略定稿前期宣傳制作準備前期銷售物料準備售樓部裝修方案確定推廣名、現(xiàn)場圍擋、道旗等折頁、戶型手冊、紙袋、VI、沙盤、等制作選址、風格、功能區(qū)劃、看樓通道等樣

49、板房風格、位置及數(shù)量等200967891011形象建立價值建立信息公示121“十一”黃金周強銷期續(xù)熱期形象導入期持續(xù)熱銷期市場預熱期開盤強銷期秋交會77第一步：形象賣點建立第二步: 客戶關系維護產品賣點與形象相結合運通尊苑VIP“俱樂部”第一階段：形象建立 6-1至7-31日200967891011形象建立價值建立信息公示121“十一”黃金周強銷期續(xù)熱期形象導入期持續(xù)熱銷期市場預熱期開盤強銷期秋交會78東城心因為實用，所以舒適敢與全城PK的戶型目的：形象、地段與戶型賣點的完美相融合,全面推出市場,最直接的體現(xiàn)項目的形象和價值優(yōu)勢,加深市場印象,引爆市場關注度。切入點:第一階段：形象建立 6-1

50、至7-31日200967891011形象建立價值建立信息公示121“十一”黃金周強銷期續(xù)熱期形象導入期持續(xù)熱銷期市場預熱期開盤強銷期秋交會79媒體投放思路DM單張、網絡、報紙軟文現(xiàn)場包裝、噴繪、樓體燈光字媒介選擇前期形象建立，必須有固定的宣傳平面。根據(jù)本案實效、低成本肉搏傳播原則，不建議采用戶外、電視、網絡、車身等成本較高的媒體渠道。第一階段：形象建立 6-1至7-31日200967891011形象建立價值建立信息公示121“十一”黃金周強銷期續(xù)熱期形象導入期持續(xù)熱銷期市場預熱期開盤強銷期秋交會80樓體燈光字示意運通尊苑75150平米88888888PK全城的戶型樓體燈光字本身就是極好的戶外廣

51、告位，建議在面朝遠大路、馬王堆路、東二環(huán)分別設立燈光字。第一階段：形象建立 6-1至7-31日200967891011形象建立價值建立信息公示121“十一”黃金周強銷期續(xù)熱期形象導入期持續(xù)熱銷期市場預熱期開盤強銷期秋交會81客戶維護 首輪的實效營銷勢必引起客戶的集中反饋，而此時如何將有限的客戶資源牢牢抓住？并讓客戶對項目有更清晰的認識？VIP俱樂部的作用在此時將顯現(xiàn)出來。第一階段：形象建立 6-1至7-31日200967891011形象建立價值建立信息公示121“十一”黃金周強銷期續(xù)熱期形象導入期持續(xù)熱銷期市場預熱期開盤強銷期秋交會82客戶維護與梳理“約法三章”，優(yōu)惠層層升級VIP俱樂部尊苑精

52、華生活向導1、客戶第一次辦理VIP俱樂部會員,填寫問卷蓋一個章2、參觀樣板房蓋一個章3、算價蓋一個章開盤憑三個章選房對客戶每帶不同數(shù)量誠意客戶來有不同等級禮物送對推薦客戶的人第一階段：形象建立 6-1至7-31日200967891011形象建立價值建立信息公示121“十一”黃金周強銷期續(xù)熱期形象導入期持續(xù)熱銷期市場預熱期開盤強銷期秋交會83第二階段：項目價值建立84第二階段：價值建立 8-1至8-31日項目賣點訴求 通過一個月的形象建立期，目標客戶對本項目已經有了更深入了解，本階段主要通過賣點訴求，打造本項目的價格支撐體系，實現(xiàn)項目高價空間。展示片區(qū)溢價的產品內涵200967891011形象建

53、立價值建立信息公示121“十一”黃金周強銷期續(xù)熱期形象導入期持續(xù)熱銷期市場預熱期開盤強銷期秋交會85第一步：全面展示第二步：吸引眼球第三步：獲取認同價值建立“三部曲”：地段戶型升值服務配套形象價格支撐體系第二階段：價值建立 8-1至8-31日200967891011形象建立價值建立信息公示121“十一”黃金周強銷期續(xù)熱期形象導入期持續(xù)熱銷期市場預熱期開盤強銷期秋交會86價格支撐體系第一步：全面展示第二步：吸引眼球第三步：獲取認同網絡、報紙軟文、圍墻、道旗、樣板房展示網絡、報紙軟文、道旗、售樓部開放辦理VIP俱樂部會員第二階段：價值建立 8-1至8-31日200967891011形象建立價值建立

54、信息公示121“十一”黃金周強銷期續(xù)熱期形象導入期持續(xù)熱銷期市場預熱期開盤強銷期秋交會87價格支撐體系第一步：全面展示進行前期形象鋪墊后，8月1日，售樓部盛大對外開放，看樓通道，VIP俱樂部計劃正式啟動，項目VI、銷售物料、DM單張、折頁、道旗、現(xiàn)場噴繪全部正式投入使用售樓部開放第二階段：價值建立 8-1至8-31日200967891011形象建立價值建立信息公示121“十一”黃金周強銷期續(xù)熱期形象導入期持續(xù)熱銷期市場預熱期開盤強銷期秋交會88現(xiàn)場包裝風格基調精致、精妙、精華生活售樓處A商業(yè)街C樣板房B89售樓處選址建議2、看樓通道建議售樓處風格及特色售樓處工程包裝售樓處工程包裝等建議901.

55、候選售樓處選址建議售樓部選址五大原則：1、優(yōu)先考慮人流、車流集中路段2、離項目現(xiàn)場不遠，且到達性強，能方便客戶參觀現(xiàn)場及示范單位3、售樓部應具備較強的昭示性4、合理的鋪面尺寸及面積大小5、充足的停車位及前坪廣場空間建議：1、馬王堆路與荷花路交匯處東南側；2、馬王堆路進入項目支路交匯處；3、項目工地現(xiàn)場（含市內外展點）地址建議：馬王堆路與荷花路交匯處東南側EFHJL運通項目四至示意圖荷花路東二環(huán)馬王堆路萬家麗路德政路本案BACDCCEKMI擬定售樓部GA-中國鐵通公司、延年酒店 B-鐵通員工宿舍 C-荷花社區(qū) D-芙蓉區(qū)稅務局 E-長沙市舞蹈藝術職業(yè)中等專業(yè)學校 F-中國石化 G-天晨荷花項目

56、H-芙蓉區(qū)少年宮、科技館 I-惠通大廈 J-東屯渡派出所 K-芙蓉中學 L-萬家麗家居建材廣場 M-惠澤園擬定售樓部處一本案唯一戶外廣告擬定售樓部擬定售樓部擬定售樓處二擬定售樓處三912.看樓通道線路建議EFHJL運通項目四至示意圖荷花路東二環(huán)馬王堆路萬家麗路德政路本案BACDCCEKMI擬定售樓部GA-中國鐵通公司、延年酒店 B-鐵通員工宿舍 C-荷花社區(qū) D-芙蓉區(qū)稅務局 E-長沙市舞蹈藝術職業(yè)中等專業(yè)學校 F-中國石化 G-天晨荷花項目 H-芙蓉區(qū)少年宮、科技館 I-惠通大廈 J-東屯渡派出所 K-芙蓉中學 L-萬家麗家居建材廣場 M-惠澤園看樓路線一看樓路線二看樓路線三擬定售樓部處本案

57、唯一戶外廣告看樓線路分析線路優(yōu)點缺點線路一1、線路短，易到達2、經過芙蓉中學，賣點引導3、不受周邊垃圾及舊社區(qū)形象影響1、需對道路進行修整投入線路二1、線路短、易到達1、道路臟亂、尚未平整2、經過項目南側工地，形象差3、須對路況及周邊形象進行一定的整改投入（學校亦有整改的可能性）線路三1、道路狀況好、周邊形象好，不影響項目品質2、無須對道路進行整改投入1、路線太長，到達性差2、對樣板房位置有特殊要求以方案一為例，綜合比較分析，線路一是最佳選擇；其次是線路二；線路三作為最后備選。92售樓現(xiàn)場：少裝修多裝飾，簡約風格、精致設計氛圍營造：包裝突出精品生活場景，體現(xiàn)精華生活現(xiàn)場擺設：布置精美、現(xiàn)代、可

58、擺設精致藝術品3.售樓處裝修建議93樣板房單位安排樣板房設計風格及特色樣板房展示需完成包裝公共部分裝修建議項目住宅交樓標準現(xiàn)場樣板空間包裝工程樣板房裝修建議94樣板房展示若干原則樓棟選取上，應照顧到園林景觀及看樓路線、通道到達的方便性戶型選取上，應選取項目代表戶型，其次缺陷較多戶型也考慮，位置 上，應宜集中的幾個臨近單位樓層選取上，應方便進出，由于本案周邊居住形象不佳，樓層不宜太 高，不宜對工程電梯有太高要求，最好通過小區(qū)園林，通 過看樓通道直達，一般選取23之間樓層較合適數(shù)量選取上，太少太多均不合理，選取主力戶型代表，考慮戶型集 則，一般地，24套比較合適；若室內電梯達到使用條 件，為方便景

59、觀及隔離噪音、灰塵，樓層選取則宜高951.樣板房單位安排方案一棟數(shù)編號戶型面積戶型特色樣板房樓層備注2棟C5二房75.00入戶花園、可變戶型，贈送面積多2層同層其他單位做清水房，建議四房做簡裝，入戶花園做精裝C4二房87.95多飄窗、采光不足，遮丑作用大，贈送面積多、入戶花園2層同層其他單位做清水房，建議四房做簡裝，入戶花園做精裝B1三房105.75三房王牌戶型，贈送面積、入戶花園2層同層其他單位做清水房。建議四房做簡裝，入戶花園做精裝961.樣板房單位安排方案二棟數(shù)編號戶型面積戶型特色樣板房樓層備注1棟B2三房112.69入戶花園、可變戶型，贈送面積多3層同層其他單位做清水房，建議四房做簡裝

60、，入戶花園做精裝C2二房98.40采光不足，遮丑作用大，贈送面積多、入戶花園3層同層其他單位做清水房，建議四房做簡裝，入戶花園做精裝C1二房88.67贈送面積、入戶花園3層同層其他單位做清水房，建議四房做簡裝，入戶花園做精裝972.樣板房風格建議跨界Fusion精美簡約、時尚現(xiàn)代、別致風情，處處透露精品優(yōu)雅生活的情調新經典 Neo-Classic新裝飾 Art Deco2棟-C5或1棟B22房/ 3房2棟-C2或1棟C22房2棟-B1或1棟C12房/ 3房98跨界Fusion風格演繹：跨時間、跨地域、跨文化的精確混搭。Fusion is a free kingdom. （跨界是自由王國）。努力