[四川]住宅小區(qū)營銷策劃報(bào)告（附圖豐富）

1、營銷策劃提案二零一零年四月我們的做法，與傳統(tǒng)營銷公司有所不同因?yàn)槭袌鲈谧?，游戲?guī)則在變消費(fèi)者需求的洞察，是一切工作的前提浩浪，在追索市場的需求中尋求制勝之道策劃題記目 錄【市 場 篇】【 定位與產(chǎn)品篇】【開 發(fā) 策 略 篇】【營 銷 策 略 篇】思維邏輯性問題1、小產(chǎn)權(quán)房的市場宏觀政策是怎么樣的？2、成都地區(qū)或（郫、彭、新三角帶）小產(chǎn)權(quán)房分布情況是怎么樣的？ 他們的生存現(xiàn)狀怎么樣？3、郫縣區(qū)域（郫、彭、新）的商品房發(fā)展現(xiàn)狀概況是怎么樣？市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇概況城市環(huán)境 XX緊鄰四川省郫縣縣城西北，屬傳統(tǒng)的都江堰灌區(qū)。所屬轄區(qū)東距縣城2公里，距成都市區(qū)16公里。成灌高速公路、溫

2、（江）彭（州）快速通道和郫花公路貫通全境，走馬河、江安河夾境而過，區(qū)位優(yōu)勢較為突出。 郫縣XX，緊臨國家4A級旅游景區(qū)農(nóng)科村（農(nóng)家樂發(fā)源地），空氣清晰，環(huán)境幽雅；本項(xiàng)目不遠(yuǎn)處就是舉世聞名具有田園風(fēng)情的今日田園別墅群，這里常年四季綠樹叢生，鳥語花香，純凈的空氣仿佛讓你走進(jìn)了一個(gè)天然的氧吧！這里環(huán)境獨(dú)特，從繁雜城市脫離出來，在此修身養(yǎng)性，別有一番風(fēng)味。 一、區(qū)域概況市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇二、交通概況市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇 本案位于IT大道旁邊，自駕車從成都出發(fā)20分鐘車程，一路暢通無阻。本案三、周邊配套中小學(xué):清河中心小學(xué)，；子云學(xué)校，地處農(nóng)科村幼兒園:清河中心幼兒

3、園，蓓蓓幼兒園.綜合商場:商場、醫(yī)院、學(xué)校、旅游區(qū)、農(nóng)家樂郵局:中國郵政銀行:農(nóng)村信用社醫(yī)院:清河村衛(wèi)生院小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)政策解讀1、按照土地管理法律法規(guī)規(guī)定，集體土地不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。2、根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,縣級人民政府土地行政主管部門依法對農(nóng)村村民依法取得的宅基地發(fā)放農(nóng)村村民宅基地使用證；縣級人民政府建設(shè)主管部門對農(nóng)村村民在依法取得的宅基地上修建的農(nóng)村房屋發(fā)放村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證。因此購買集體土地上建設(shè)的商品房不能取得合法產(chǎn)權(quán)證。3、成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法明確規(guī)定：“依法批準(zhǔn)取得 的集體建設(shè)用地可以用于建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營房屋，不得用于商品住宅開發(fā)。四

4、、成都區(qū)域小產(chǎn)權(quán)房情況市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)政策解讀4、成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法規(guī)定在集體建設(shè)用地上建設(shè)的農(nóng)民住房，只限于本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民及土地整理項(xiàng)目區(qū)的農(nóng)民居住，依法取得的宅基地由區(qū)（市）縣人民政府登記造冊，核發(fā)集體建設(shè)用地使用證或宅基地使用證。農(nóng)村村民依法取得的宅基地在符合村莊規(guī)劃、風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)等規(guī)劃的前提下，可以通過房屋聯(lián)建、出租等方式流轉(zhuǎn)。房屋報(bào)建按村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，不得再申請新的宅基地。市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇各區(qū)縣政府官員對“小產(chǎn)權(quán)房”政策性的說法雙流縣縣長牛敏、新津縣委書記宋朝

5、等政策官員認(rèn)為目前開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房并沒有違反政策，也不違背現(xiàn)行法律法規(guī)，是可以上市交易的。1、“因?yàn)橥恋氐臋?quán)屬和性質(zhì)沒有改變，所有權(quán)還是集體的，使用權(quán)還是 農(nóng)民的。使用權(quán)既然是農(nóng)民的，那么，怎么用，就是他們自己事。 如果他們愿意集中起來交給經(jīng)營者去經(jīng)營，也就無可指責(zé)，也無可 厚非”。2、“農(nóng)民搬到新區(qū)以后，免費(fèi)辦理房產(chǎn)證，連工本費(fèi)都不收，物業(yè)管理 費(fèi)免五年。過去他在農(nóng)村有房子，他也不交什么費(fèi)！他分到的房子 也可以賣。如果優(yōu)惠的房子不允許農(nóng)民賣，那就是假優(yōu)惠了”。市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇 目前小產(chǎn)權(quán)房在政策上還沒有明確的合法身份，但是從各區(qū)縣政府官員對“小產(chǎn)權(quán)房”的政策性說法中我們可

6、以得出以下結(jié)論：國家不會出臺統(tǒng)一的決策法規(guī)來解決小產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題，但是為了房地產(chǎn)市場的正確成長，勢必會出具一些嚴(yán)格限制和打壓小產(chǎn)權(quán)的政策，對于先前小產(chǎn)權(quán)房，合法化的可能性較大，而對于今后正待開發(fā)的，將會有所壓制，未來發(fā)展空間不會太過寬廣。市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇小結(jié)1、三環(huán)外主要分布在城北北湖公園和城西的永康公園內(nèi)（如：北湖印象、龍吟國際、景泰綠島）。 2、郫 縣主要分布在紅光鎮(zhèn)、三道堰鎮(zhèn)、 安靖鎮(zhèn)及交大附近（如：府河新村、怡華居）。3、雙 流主要分布在雙流蛟龍工業(yè)港內(nèi)（如：愛琴海國際社區(qū)）。4、新 都主要分布在天回鎮(zhèn)、斑竹園鎮(zhèn)（如：銀杏苑2期、谷地公社）。5、溫 江主要分布在

7、大學(xué)城附近。 市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇成都地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房分布情況及生存現(xiàn)狀怎么樣？三環(huán)區(qū)域項(xiàng)目1項(xiàng)目名稱北湖印象位 置三環(huán)外北湖公園 占地面積1000余畝建筑類型61多層面 積80150平米 價(jià) 格3期均價(jià)2800元/平米優(yōu)惠比例一次性5，分期無優(yōu)惠銷售進(jìn)度3期10月20日開盤，已售完政策運(yùn)用方式城鄉(xiāng)一體化建設(shè)合同方式房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓客戶群體以成都及成渝延線城市的外地客戶為主推廣方式DM單、夾報(bào)、項(xiàng)目就近戶外廣告牌、網(wǎng)絡(luò)、項(xiàng)目現(xiàn)場接待處市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇成都地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房分布情況及生存現(xiàn)狀怎么樣？三環(huán)區(qū)域項(xiàng)目2項(xiàng)目名稱龍吟國際位 置永康城市公園 (金花鎮(zhèn))占地面積7

8、0畝建筑類型聯(lián)排別墅、疊拼別墅面 積聯(lián)排180240平米、疊拼160-180平米價(jià) 格疊拼別墅均價(jià)3800元/平方米聯(lián)排別墅5000元平方米優(yōu)惠比例一次性3、分期無優(yōu)惠銷售進(jìn)度今年8月開始銷售，聯(lián)排幾套已售完，疊拼已30%左右政策運(yùn)用方式城鄉(xiāng)一體化建設(shè)合同方式合作建設(shè)協(xié)議客戶群體多為在金花鎮(zhèn)居住的生意人推廣方式DM單、夾報(bào)、項(xiàng)目就近戶外廣告牌、網(wǎng)絡(luò)、圍墻廣告、市內(nèi)接待點(diǎn)市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇成都地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房分布情況及生存現(xiàn)狀怎么樣？三環(huán)區(qū)域項(xiàng)目3項(xiàng)目名稱景泰綠島位 置永康城市公園 (金花鎮(zhèn))占地面積298畝建筑類型聯(lián)排別墅、疊拼別墅面 積聯(lián)排別墅140160平米、疊拼別墅198

9、平米獨(dú)棟別墅290383平米（少量）價(jià) 格疊拼、聯(lián)排別墅均價(jià)5000元/平米獨(dú)棟別墅7000元平米左右優(yōu)惠比例一次性6、分期2銷售進(jìn)度銷售緩慢，獨(dú)棟余1套，疊拼已售40%左右政策運(yùn)用方式城鄉(xiāng)一體化建設(shè)合同方式聯(lián)合投資開發(fā)協(xié)議客戶群體多為在金花鎮(zhèn)居住的生意人，城區(qū)改善居住的人群。推廣方式DM單、夾報(bào)、項(xiàng)目就近戶外廣告牌、網(wǎng)絡(luò)市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇成都地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房分布情況及生存現(xiàn)狀怎么樣？郫縣區(qū)域項(xiàng)目1項(xiàng)目名稱府河新村位 置郫縣安靖鎮(zhèn)西街占地面積48611.29平方米 建筑類型多層面 積77171平米價(jià) 格均價(jià)2200元平米優(yōu)惠比例一次性2銷售進(jìn)度良好，2期已售50%左右。政策運(yùn)用

10、方式城鄉(xiāng)一體化建設(shè)合同方式房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓客戶群體成都客戶居多，如中鐵2局、512廠職工以及交大老師。推廣方式DM單、項(xiàng)目就近戶外廣告牌市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇成都地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房分布情況及生存現(xiàn)狀怎么樣？郫縣區(qū)域項(xiàng)目2項(xiàng)目名稱怡華居位 置郫縣紅光鎮(zhèn)廣場旁占地面積30畝建筑類型多層面 積3097.7平米價(jià) 格19002400元平米優(yōu)惠比例一次性、分期均無優(yōu)惠銷售進(jìn)度今年3月開始銷售，目前3050平米戶型已售完，余6090平米的戶型，一期574戶，已售60%左右。政策運(yùn)用方式拆遷安置合同方式房屋使用權(quán)買賣協(xié)議，承諾10個(gè)月內(nèi)辦產(chǎn)權(quán)客戶群體郫縣當(dāng)?shù)厝撕统啥嫉闹脴I(yè)者推廣方式DM單、項(xiàng)目就近戶

11、外廣告牌市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇成都地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房分布情況及生存現(xiàn)狀怎么樣？雙流區(qū)域項(xiàng)目1項(xiàng)目名稱愛琴海國際社區(qū)位 置雙流蛟龍工業(yè)園區(qū) 建筑面積13萬平方米建筑類型多層、電梯公寓面 積50140平米，其中電梯80平米左右價(jià) 格多層1680元平米、電梯未售優(yōu)惠比例一次性3、分期無優(yōu)惠銷售進(jìn)度2007年5月開盤，已售60%左右政策運(yùn)用方式工業(yè)港配套建設(shè)用地合同方式物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議客戶群體雙流當(dāng)?shù)厝撕椭苓呮?zhèn)的置業(yè)者推廣方式DM單、項(xiàng)目就近戶外廣告牌愛琴海國際社區(qū)市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇成都地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房分布情況及生存現(xiàn)狀怎么樣？新都區(qū)域項(xiàng)目1項(xiàng)目名稱銀杏苑2期位 置天回鎮(zhèn)建

12、筑面積255744建筑類型雙拼別墅、 聯(lián)排別墅 、疊拼別墅面 積雙拼313 聯(lián)排200 、215價(jià) 格雙拼均價(jià)5600元/、 聯(lián)排均價(jià)4800元/、 疊拼均價(jià)3200元/優(yōu)惠比例一次性5、分期無優(yōu)惠銷售進(jìn)度分二期開發(fā) 一期全部為多層，現(xiàn)已售完 交房裝修中政策運(yùn)用方式國土資源部批準(zhǔn)的“拆院并院”項(xiàng)目合同方式股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議客戶群體成都及周邊鎮(zhèn)公務(wù)員、生意人居多推廣方式DM單、項(xiàng)目就近戶外廣告牌市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇成都地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房分布情況及生存現(xiàn)狀怎么樣？新都區(qū)域項(xiàng)目2項(xiàng)目名稱銀杏園 谷地公社位 置天回鎮(zhèn)建筑面積一期34749.8建筑類型獨(dú)棟別墅、 雙拼別墅、 聯(lián)排別墅面 積雙拼24

13、7、 獨(dú)棟299.07、372價(jià) 格聯(lián)排4200元/、 疊拼5000元/優(yōu)惠比例一次性、分期均無優(yōu)惠銷售進(jìn)度聯(lián)排別墅余一套141、疊拼臨人工湖戶型已售完政策運(yùn)用方式國土資源部批準(zhǔn)的“拆院并院”項(xiàng)目合同方式股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議客戶群體成都及周邊鎮(zhèn)公務(wù)員、生意人居多推廣方式DM單、項(xiàng)目就近戶外廣告牌市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇成都地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房分布情況及生存現(xiàn)狀怎么樣？1、政策運(yùn)作方式（1）城鄉(xiāng)一體化建設(shè)用地，代表項(xiàng)目有北湖印象、龍吟國際、景泰綠島等項(xiàng)目，銷售方式為房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合投資開發(fā)以及合作建設(shè)協(xié)議。 （2）組織部劃撥村委會用地。目前三道堰銷售的小產(chǎn)權(quán)房均為這類性質(zhì)。銷售方式為房屋使用權(quán)

14、轉(zhuǎn)讓。（3）國土資源部批準(zhǔn)的“拆院并院”項(xiàng)目，代表項(xiàng)目為銀杏苑、銀杏園。是國土資源部批準(zhǔn)備“拆院并院”項(xiàng)目用地。銷售方式為股權(quán)轉(zhuǎn)讓。（4）農(nóng)民拆遷安置用地。目前溫江大學(xué)城銷售的小產(chǎn)權(quán)房均為這類性質(zhì),銷售方式為房屋物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。（5）工業(yè)建設(shè)用地。目前主要集中在雙流蛟龍工業(yè)港。目前園區(qū)內(nèi)銷售的小產(chǎn)權(quán)房均為這類性質(zhì)。銷售方式為房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇成都地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房分布情況及生存現(xiàn)狀怎么樣？小結(jié)2、產(chǎn)品形態(tài) 目前成都小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)品形態(tài)多種多樣，有多層、小高層電梯、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、獨(dú)棟別墅等產(chǎn)品形態(tài)。其中以多層住宅為主，向復(fù)合型住宅發(fā)展（多層別墅，多層電梯）。3、

15、戶型面積 多層住宅面積：30-171平方米，以80-130平方米以套二和套三為主。 疊拼別墅面積：140-200平方米 聯(lián)排別墅面積：140-240平方米 獨(dú)棟別墅面積：299372平方米市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇成都地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房分布情況及生存現(xiàn)狀怎么樣？4、銷售價(jià)格多層價(jià)格在16002300元平方米之間，其中三道堰小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格在17502500元平方米，紅光鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格在21002750元平方米，安靖鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格在18002400元平方米，三環(huán)外小產(chǎn)權(quán)房均價(jià)在2900元平方米，雙流小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格在19002600元平方米。別墅價(jià)格在38007000元平方米之間，其中新都天回

16、鎮(zhèn)的疊拼別墅均價(jià)在3600元平方米，雙拼別墅均價(jià)在5600元平方米左右，聯(lián)排別墅均價(jià)在42004800元平方米。三環(huán)外的疊拼別墅均價(jià)38005000元平方米，聯(lián)排別墅均價(jià)在5000元平方米，獨(dú)棟別墅均價(jià)7000元平方米。 市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇成都地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房分布情況及生存現(xiàn)狀怎么樣？通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房的銷售價(jià)格與項(xiàng)目地塊距離中心城區(qū)的遠(yuǎn)近、產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)規(guī)模、周邊商品房的價(jià)格等有很大關(guān)系，三路外繞城高速以內(nèi)地帶，由于離市區(qū)較近價(jià)格便高些，別墅價(jià)格均在3800元平方米以上，小產(chǎn)權(quán)房的整體價(jià)格比周邊普通商品房便宜很多，售價(jià)僅為同區(qū)域商品房的40-60。在付款方式上采取一次

17、性付款和分期，一次性付款可優(yōu)惠5-6%，分期一般根據(jù)回款周期及戶型大小優(yōu)惠1%-3$。市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇成都地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房分布情況及生存現(xiàn)狀怎么樣？5、推廣方式 目前成都小產(chǎn)權(quán)房推廣方式主要分為座銷和行銷，根據(jù)項(xiàng)目定位不同采取方式也所不同。在廣告宣傳方面，小產(chǎn)房不能公開打報(bào)紙、電視廣告等 廣告。 目前成都小產(chǎn)權(quán)房主要采用的推廣渠道有：夾報(bào)、DM單、項(xiàng)目周邊戶外廣 告、項(xiàng)目接待中心、直郵雜志 、 網(wǎng)絡(luò)、俱樂部、車身廣告、購買客戶名單及外省宣傳等。 另外也主要考先前其他樓盤積累客戶、老客戶帶新客戶等。市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇成都地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房分布情況及生存現(xiàn)狀怎么樣？

18、6、客戶特征以自己居住為主，部分自住兼投資以及少量的投資客戶；年齡在35歲以上，以中老年客戶為主；客戶比較看重項(xiàng)目的環(huán)境、規(guī)模、交通、價(jià)格；客源上與項(xiàng)目所處的 區(qū)域位置、交通狀況、產(chǎn)品形態(tài)有很大關(guān)系。如三路外的北湖公園、 永康城市公園、安靖、銀杏園等地客戶以成都客戶及項(xiàng)目周邊區(qū)域客 戶居多。而郫縣紅光鎮(zhèn)、三道堰鎮(zhèn)離城區(qū)距離稍遠(yuǎn)些客源分布較散， 本地及周邊縣、鎮(zhèn)客戶居多。市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇成都地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房分布情況及生存現(xiàn)狀怎么樣？ 通過對成都小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)：目前成都的小產(chǎn)權(quán)房遍地開花分布在東西南北三環(huán)外直至郊縣，在成為第三個(gè)全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的環(huán)境下，整

19、個(gè)發(fā)展勢頭良好。定位與產(chǎn)品篇1、我們的項(xiàng)目如何順應(yīng)市場的確立自身位置？2、我們在確立市場位置后，產(chǎn)品該如何打造？思維邏輯性問題市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇一、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析、項(xiàng)目區(qū)域位置：本地塊位于郫縣XX清河村，毗鄰IT大道，交通四通八達(dá)，距成都僅20分鐘車程。市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇本案SWOT分析優(yōu)勢1、四川省郫縣縣城西北，屬傳統(tǒng)的都江堰灌區(qū)。2、地塊無工業(yè)污染，土地平整，綠色生態(tài)。3、地塊交通便利，位于暢通無阻的IT大道旁。4、項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施比較完整。5、緊臨國家4A級旅游景區(qū)農(nóng)科村（農(nóng)家樂發(fā)源地 ）6、項(xiàng)目不遠(yuǎn)處就是舉世聞名具有田園風(fēng)情的今日田園別墅群 。

20、劣勢1、目前項(xiàng)目整體整體環(huán)境比較落后2、交通狀況的改善還需一段時(shí)間。3、周邊配套檔次不高4、本項(xiàng)目所處地理位置人氣不足5、由于本項(xiàng)目是小產(chǎn)權(quán)，因此推廣媒介收到限制。機(jī)會1、附近樓盤相繼開發(fā)人氣的聚集是本項(xiàng)目最大的未來值。2、強(qiáng)大的剛性需求小產(chǎn)權(quán)的低價(jià)巨大市場空間威脅1、小產(chǎn)權(quán)的市場抗性是銷售時(shí)的最大考驗(yàn)。2、小產(chǎn)權(quán)政策的未知變數(shù)。定位依據(jù)市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇小結(jié)從上面的SWOT分析中不難看出，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，始終強(qiáng)調(diào)住區(qū)的生態(tài)感受，有意營造人與自然的交流空間，強(qiáng)調(diào)人與環(huán)境的關(guān)系，使得建筑成為環(huán)境的有機(jī)組成部分。規(guī)劃上重視人與人之間的和諧需要，提供充裕的公共活動空間，拓展交流空間

21、，并在配套設(shè)施、生活方式、社會價(jià)值觀等方面營造“極具社會情感”的住家感受，通過搭配多層次的園林植被，打造天然綠洲，營造豐富的綠色生態(tài)景觀社區(qū)。市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇根據(jù)本項(xiàng)目的市場位置定位: 走傳統(tǒng)路線小區(qū)周邊本身就是一個(gè)無工業(yè)，無污染，無噪音綠色環(huán)境，使得客戶對小區(qū)環(huán)境產(chǎn)生一種喜好之假象，且1.8（建議容積率不能高于2.0）的容積率，待交房時(shí)30%以上的成型綠化，已能基本上滿足客戶對住宅小區(qū)的要求.且購房時(shí)，低價(jià)位，小戶型，低總價(jià)的路線，更容易讓客戶接受一次性付款的付款方式。市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇產(chǎn)品定位建議一6+1多層（1.8容積率）預(yù)計(jì)價(jià)格（1600元/m

22、22300元/m2 ）以傳統(tǒng)小產(chǎn)權(quán)路線，以低價(jià)位進(jìn)行銷售，以高密度，高總建面，從而提升產(chǎn)值最大化的路線，做到預(yù)期收益 風(fēng)險(xiǎn)性小 直接以價(jià)位吸引客戶一梯兩戶戶型建議： 在戶型上必須保證雙陽臺 主陽臺進(jìn)深1.6米以上 雙飄窗 經(jīng)過長期市場了解 客戶都要求臥室?guī)в酗h窗 底樓為帶私家花園設(shè)計(jì) 贈送20平米以上私家花園 頂樓為躍層是設(shè)計(jì) 贈送30平米左右屋頂花園 小區(qū)周邊一圈一樓為商鋪設(shè)計(jì) 二樓為退臺式設(shè)計(jì) 贈 送15平米左右退臺花園無論是中檔或者是高檔住宅，客戶群體對品質(zhì)生活的追求越來越高，開發(fā)商在保障自身利益的同時(shí)，應(yīng)盡可能的提升樓盤品質(zhì)，樹立品牌形象。市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇戶型的思

23、考對于的戶型的選擇，我們面臨這樣一些情況：1、畢竟我們是小產(chǎn)權(quán)，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。要求客戶多半一次性付款2、我們的市場優(yōu)勢就是在總價(jià)低；考慮在客戶的經(jīng)濟(jì)承受能力，因此我們對主力戶型定位不能過大，以小戶型為主，總價(jià)相對低，且對于投資客戶來說，明白購買小產(chǎn)權(quán)房具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，在客戶權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)和利益之后，不會選擇過大戶型。另外考慮客戶多為老年客戶以休閑養(yǎng)老為主，兒女多已成家，多有自己住房，且目前交通方便，所以考慮戶型選擇不能過大。加上目前從整個(gè)三道堰、紅光、團(tuán)結(jié)等區(qū)域小產(chǎn)權(quán)市場分析來看，選擇70平米-90平米的客戶始終最多。所以，我們的戶型面積應(yīng)以中小戶型為主。市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇根據(jù)

24、目前市場同類產(chǎn)品的面積數(shù)據(jù)，結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，本項(xiàng)目各產(chǎn)品的面區(qū)間定為面積區(qū)間套三100-125套二70-95套一35-50市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇產(chǎn)品該如何打造戶型圖市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇產(chǎn)品該如何打造戶型圖市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇產(chǎn)品該如何打造戶型圖市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇產(chǎn)品該如何打造戶型圖市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇產(chǎn)品該如何打造戶型圖市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇產(chǎn)品該如何打造戶型圖市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇產(chǎn)品該如何打造戶型圖方案一產(chǎn)品概述：外立面風(fēng)格市場篇定位

25、與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇建筑風(fēng)格一：坡頂深色系市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇建筑風(fēng)格二：坡頂淺色系市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇本項(xiàng)目是一個(gè)綠化率高，景色優(yōu)美，將打造成為宜居生態(tài)地產(chǎn)。是一個(gè)可以傳世的經(jīng)典之作由于項(xiàng)目目前周邊無大規(guī)模建筑，原生樹木眾多，建筑群落應(yīng)該是掩映在茂密樹木竹林當(dāng)中，溪水環(huán)繞園林當(dāng)中；由于本區(qū)域尚在開發(fā)初期，如建立電梯公寓是不具備市場空間的，因此建筑應(yīng)該是多層和低層建筑的的低密度社區(qū)；市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇產(chǎn)品定位建議二項(xiàng)目定位二：市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇1、我們的項(xiàng)目如何順應(yīng)市場的確立自身位置宜居生態(tài)地產(chǎn)稀缺6+1退臺式

26、花園洋房(容積率1.21.5)預(yù)計(jì)價(jià)格（1900元/m2 2600元/m2）我們將自身定位為一個(gè)宜居生態(tài)樓盤，在市場上屬中中高檔的層次。這一切是根據(jù)地塊所處區(qū)域的房地產(chǎn)現(xiàn)狀、自然資源的優(yōu)勢、歷史文化的借鑒和發(fā)展以及項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏上來考慮的。另從客戶分析來看，越來越多的人追求的是生活品質(zhì)的提升，特別是針對中老年客戶，多是二次購房，適合休閑養(yǎng)老之作，對小區(qū)環(huán)境要求苛刻，一貫的高密度、低價(jià)格已不能滿足眾多客戶群體，只要打造好自己的產(chǎn)品。就能順利的完成整個(gè)開發(fā)過程。以低容積率走中高檔路線，以中高價(jià)位，從而走上高產(chǎn)值高利潤，做到預(yù)期收益優(yōu)點(diǎn)在于可以樹立開發(fā)商品牌，提升產(chǎn)品形象 利于后期開發(fā) 缺點(diǎn)在于不能適

27、用于安置 存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇項(xiàng)目的中心思想：市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇1、我們的項(xiàng)目如何順應(yīng)市場的確立自身位置設(shè)計(jì)思想自由、大氣、舒心建 筑與自然的和諧景 觀回歸自然建筑立面的變化元素在建筑立面風(fēng)格確定后，我們又針對項(xiàng)目的市場空間高度，為了讓每層住戶都享受自由天空，我們將建筑設(shè)計(jì)成大退臺式。示意圖如下：市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇退臺建筑保證底層也能保證享受自由天空市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇退臺建筑保證底層也能保證享受自由天空市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇建筑風(fēng)格市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇退臺建筑保證底層

28、也能保證享受自由天空市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇開發(fā)策略篇市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇我們?nèi)绾芜\(yùn)用開發(fā)節(jié)奏來平衡投入與 產(chǎn)出怎樣開發(fā)分期以及各期的產(chǎn)品體量規(guī)劃的問題如何使本項(xiàng)目的開發(fā)合理規(guī)避以后的市場的未知風(fēng)險(xiǎn)市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇思維邏輯性問題從以上幾個(gè)篇幅不難看出，我們在控制整個(gè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中是圍繞資金市場銷售施工這四個(gè)核心點(diǎn)來進(jìn)行的，因此，在各期的產(chǎn)品類型上的分布、配比和設(shè)定可變條件都是滿足這四個(gè)核心點(diǎn)所制定的。我們認(rèn)為，營銷的開始就是從產(chǎn)品規(guī)劃開始，有了良好規(guī)劃開端，后面的營銷是水到渠成的。市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇如何使本項(xiàng)目的開發(fā)合理規(guī)

29、避以后的市場的未知風(fēng)險(xiǎn)市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇營銷策略篇我們的賣點(diǎn)是什么?我們的目標(biāo)客戶群體是哪些？我們的市場價(jià)值是多少？我們?nèi)绾瓮瓿膳c客戶的對接?市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇思維邏輯性問題地理位置項(xiàng)目位于IT大道旁，至成都只要20余分鐘周邊配套項(xiàng)目地處清河村街道旁，生活基本配套設(shè)施齊全。價(jià) 格本項(xiàng)目為小產(chǎn)權(quán)，售價(jià)低項(xiàng)目戶型戶型多樣化，適合各類客戶群體的選擇 市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇一、賣點(diǎn)1、客戶群體來源：地緣客戶成都（郫縣周邊）、綿陽等各大科研單位。 （在西藏、青海、甘肅、綿陽等退休的干部）國內(nèi)客戶外地到成都的生意人，在成都投資房產(chǎn)的投資者成都客戶成都

30、本地有需求但購買能力有限的客戶 積累客戶本公司長期積累的客戶資源市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇二、客戶群體2、客戶群特征：追求成功，個(gè)性獨(dú)立；健康、家庭、事業(yè)、享受并重；想買房但又嫌房價(jià)太高的人群具有自己的風(fēng)格偏好，不隨大流；省外想移居成都的客戶市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇距璀璨不遠(yuǎn)離自然更近市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇主題語田園無限優(yōu)美居家賞心悅目市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇主題語四、項(xiàng)目推廣思路 作為小產(chǎn)權(quán)房屋，由于受到政策限制，在推廣上不能按照商品房推廣，那么我們只有充分利用各種有限的資源，發(fā)掘媒介優(yōu)勢，做到準(zhǔn)確的與客戶結(jié)合。市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策

31、略篇營銷策略篇1、銷售方式 本項(xiàng)目在運(yùn)作上，按照大盤模式推向市場。在不能在主流媒體做宣傳的情況下，我們推廣的中心將會放在項(xiàng)目本身形象宣傳，項(xiàng)目的口碑方面。我們的主要推廣手段為通過行銷模式。市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇2、推廣渠道 我們在行銷挖掘客戶，以情景生活來完成客戶實(shí)現(xiàn)。那么我們必須在這兩個(gè)環(huán)節(jié)上充分發(fā)揮優(yōu)勢，通過行銷手段帶來一定的客戶資源，并通過生活場景的感受，完成客戶的成交。 行銷手段： DM發(fā)放、賣場展示、各類消費(fèi)場所直投、生活集中區(qū)設(shè)置咨詢點(diǎn)等 場景生活： 開盤活動、樣板生活體驗(yàn)等市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇靜謐的山林，悠閑

32、的田野，田園牧歌式的生活，給厭倦了鋼筋水泥的人們一種寧靜平和生活田園牧歌推薦項(xiàng)目案名市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇綠野源備選項(xiàng)目案名與自然同呼吸市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇怡然綠洲備選項(xiàng)目案名源于自然，回歸自然, 在自然的清新中怡然自得項(xiàng)目其他案名【銘雅苑 】案名易讀上口，親近自然、享受自然雅致生活 【上錦云廬】綠意盎然的風(fēng)韻 百年居家的選擇市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇廣告提案市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇市場篇定位與產(chǎn)品篇開發(fā)策略篇營銷策略篇市場饑渴原則：分批推房源，制造“饑渴”。人為制造供需