湖南株洲文化園項目商業(yè)定位報告

1、株洲文化園項目商業(yè)定位報告 二八年七月核心問題：如何依托文化園為商業(yè)造勢？目錄開篇語項目商業(yè)策略邏輯總圖分析篇株洲市商圈概況株洲市文化類產(chǎn)業(yè)概況建設(shè)中路區(qū)位解讀文化園商業(yè)發(fā)展條件分析定位篇商業(yè)總體定位商業(yè)總體功能定位商業(yè)主題功能定位商業(yè)部分推廣思路產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)產(chǎn)品建議策略篇營銷策略銷售策略招商策略經(jīng)營管理辦法結(jié)束語項目商業(yè)策略邏輯總圖開篇語群雄逐鹿割據(jù)，各出八方神通再創(chuàng)株洲偉業(yè)，匯僑再起風云株洲市蘆淞服裝批發(fā)大市場是全國十大服裝市場之一，年銷售額達150億元。在株洲蘆淞40個服裝批發(fā)大市場中，又崛起一座建筑面積達12萬平方米，高30層的金帝廣場，它將可能成為蘆淞服裝市場群中的巔峰之作

2、，堪稱中南地區(qū)的“服飾帝國”。蘆松商圈，僅建設(shè)中路1公里半徑內(nèi)，便聚集了大大小小43個各類型的批發(fā)市場和10余個大型商場。并且在近年內(nèi)，眾多開發(fā)商，在株洲市場利好的吸引下紛涌而至，掀起了一陣房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，在大力促進株洲城市建設(shè)發(fā)展的同時，也加劇了房地產(chǎn)項目之間的競爭?？梢灶A(yù)見，在未來的幾年內(nèi)，株洲市的房地產(chǎn)業(yè)的競爭必然更趨向白熱化。而近年內(nèi)，株洲市房地產(chǎn)的未來，則趨向于對開發(fā)商品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、市政配套、日常配套更高的要求。企業(yè)及產(chǎn)品的核心競爭力將成為實現(xiàn)最終價值的必須籌碼。因此，項目的品質(zhì)及配套的最終定位將在項目推廣、營銷的整個過程中起到制勝的作用。同時，在如此惡劣的市場環(huán)境競爭大勢之下，企

3、業(yè)和項目必須要建立核心競爭力尤其要強調(diào)“兩種意識”和“兩種策略”:風險意識考慮長遠利潤意識態(tài)度務(wù)實風險意識有長遠考慮：與時俱進制定戰(zhàn)略必須在土地開發(fā)、產(chǎn)品打造及營銷執(zhí)行上做好打苦仗、打硬仗的充分準備。開發(fā)商應(yīng)結(jié)合株洲市當?shù)氐奶厣?，推出適合本土市場環(huán)境的新戰(zhàn)略、新理念和新模式，為企業(yè)和品牌注入新的時代內(nèi)涵，提升核心競爭力。利潤意識有務(wù)實態(tài)度：加強自我內(nèi)功修煉既然不能控制外部環(huán)境，就應(yīng)當做好自己，塑造產(chǎn)品本身價值；把產(chǎn)品做好，把形象做好，把口碑做好，從而鎖定目標客戶群體，贏取消費者的“心智”。應(yīng)采取主動應(yīng)對的市場策略，而不是被動等待市場和政策。尤其是舊城改造項目，項目本身即存在一部分的潛在資源，如

4、何充分利用現(xiàn)有資源，也是強化項目利潤的利器。背景篇洞察市場 把握先機市場資源合理利用株洲市商圈概況株洲市發(fā)展歷程 株洲市解放初期，株洲只是湘潭縣轄下的一個小集鎮(zhèn)。以農(nóng)村人口為主,商業(yè)形態(tài)基本上固定為市集形式,由于時間地點和當時的經(jīng)濟狀況條件的允許市場產(chǎn)品單一多以農(nóng)貿(mào)物品為主,加以手工制品,買賣形式單一. 1951年5月，株洲設(shè)專轄縣級市.由于改革開放 1956年3月，升為省轄地級市， 1983年實行市帶縣新體制。現(xiàn)轄炎陵縣、茶陵縣、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣（市）和城市天元、蘆淞、荷塘、石峰四區(qū)株洲市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一個商業(yè)中心紅旗商業(yè)中心：規(guī)劃中的紅旗商業(yè)中心，以紅旗廣場為中心，西括新華西路、文化

5、路，東連向陽廣場，北含天鵝湖區(qū)至桂花村一帶，南到東湖至金鉤山村一線，其商業(yè)定位是生活服務(wù)、文化休閑、生態(tài)旅游及專業(yè)批發(fā)。該中心規(guī)劃的近期目標，即2005年至2010年，完成荷塘區(qū)作為市商業(yè)副中心，建設(shè)高標準、有特色的文化娛樂與購物休閑商業(yè)圈；中長期目標，即2010年至2020年，適應(yīng)城市發(fā)展與人們消費理念變革的需要，依托本地旅游資源優(yōu)勢，大力發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)。與此同時，將紅旗廣場周邊打造成文化休閑購物區(qū)。兩條特色商業(yè)街：一是桂花路商業(yè)步行街。南起新華東路，北至金屬公司，沿途店鋪大多以經(jīng)營五金產(chǎn)品為主，可望打造成特色小五金一條街。二是向陽東路特色農(nóng)產(chǎn)品街。從向陽廣場向東接快速環(huán)道，該路緊鄰上瑞高速

6、，是地方特色農(nóng)產(chǎn)品打入城市的窗口，規(guī)劃建設(shè)成株洲市區(qū)特色農(nóng)產(chǎn)品一條街。株洲市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展株洲純粹的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是從02年開始啟動，02年府前路步行街、株洲書城、保利大廈寫字樓和新天產(chǎn)權(quán)式酒店加之隨后蘆淞商圈的幾個專業(yè)市場如：智超、中國城、華麗2期、銀谷等商業(yè)樓盤都銷售火爆，隨后處于四區(qū)的如：汽車城、匯亞國際、銅鑼灣、女人街、新一佳、濱江商業(yè)廣場、佳誠時代等產(chǎn)權(quán)式商鋪在03、04年集中混戰(zhàn)。05年東都、偉大、家潤多、中旺、中鴻、徐家橋、金帝、匯金國際等項目風生水起，就目前而言，在營業(yè)及即將營業(yè)的富華、中商、勝馬可、九天、金冠、金輪又將迎來新一輪的商業(yè)熱潮。株洲市商圈的分布情況蘆淞區(qū)蘆淞商圈石峰區(qū)

7、工業(yè)園區(qū)天元區(qū)嵩山商圈紅旗廣場中心廣場蘆淞區(qū)建設(shè)路商圈荷塘區(qū)株洲市商圈總結(jié)株洲市蘆淞服裝批發(fā)大市場是全國十大服裝市場之一，年銷售額達150億元。在株洲蘆淞商圈僅半公里半徑范圍，就有43個大大小小的服裝批發(fā)大市場，堪稱中南地區(qū)的“服飾帝國”，“服市帝國”一帶四片的發(fā)展模式，近幾年內(nèi)很大程度上的帶動了各區(qū)之間的發(fā)展。以下則是對株洲市各級商圈的分類概況。商圈級別商圈概述主營業(yè)態(tài)最高租金蘆淞商圈核心商圈國內(nèi)著名的中南地區(qū)服飾批發(fā)城，僅半公里內(nèi)就有43個批發(fā)市場。各檔次服裝批發(fā)“金冠”左側(cè)服裝批發(fā)市場每平方租金約為1000元左右。（店面?。┨煸倘诵纳倘χ曛奘姓攸c打造區(qū)域，生活及商務(wù)配套相對完善，

8、市政設(shè)施配套齊全，交通便捷，新一佳附近為區(qū)域商業(yè)體現(xiàn)中心餐飲、娛樂、商務(wù)荷塘商圈次級商圈主打汽貿(mào)、汽配牌，然而在商業(yè)氛圍營造上，卻一直滯后于蘆凇主商圈和天元次商圈。汽貿(mào)、汽配紅旗廣場附近每平方租金約100元左右石峰商圈次級商圈建設(shè)中路家裝、家飾一條街，株洲工業(yè)區(qū)，相對商業(yè)部分則以日常配套為住，相對滯后與其他區(qū)域。家裝、家飾株洲市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃株洲市商業(yè)網(wǎng)點分析與總結(jié)蘆淞區(qū)：株洲市商業(yè)名片，一帶四片的核心商圈。石峰區(qū)：株洲市成熟的工業(yè)集中區(qū)，商貿(mào)、物流基地。 荷塘區(qū)：被譽為“綠色城區(qū)”，專業(yè)市場的集中地。天元區(qū)：株洲市新政府所在地政治、體育、文化、交通中心。通達、便捷的交通網(wǎng)路布局 成就輻射中南片

9、區(qū)的服裝中轉(zhuǎn)城市蘆淞區(qū)：以“商貿(mào)立區(qū)”為區(qū)策的蘆淞，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，一直處于領(lǐng)先的地位。這幾年在區(qū)商圈內(nèi)部不斷進行著改造與重建，壯大了各專業(yè)特色市場群。株洲大漢集團借助蘆淞區(qū)濃厚的商業(yè)底蘊，早在四年前開發(fā)智超時尚廣場，堪稱特色商業(yè)街區(qū)開發(fā)經(jīng)營的榜樣，吸引了在此掘金的眾多商家。中國城、銀谷、天雅、建寧農(nóng)貿(mào)大市場、佳誠數(shù)碼電子城相繼問世；正在緊鑼密鼓的施工中的家潤多廣場、金帝廣場、人和廣場、建寧購物公園等項目讓人目不暇接，商貿(mào)市場的繁榮景象不斷給人民帶來驚喜。目前蘆淞市場群現(xiàn)擁有各類專業(yè)市場43家，營業(yè)總面積43.5多萬平方米，市場從業(yè)人員逾6萬人，年成交額達百億元（占全市總量六成以上），每年

10、向國家提供稅收高達億元。石峰區(qū)。作為株洲的主要工業(yè)聚集地，近年來，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展也是可圈可點，建設(shè)中路沿線“退二進三”工程實施順利，依托品牌企業(yè)入駐，集規(guī)模經(jīng)營構(gòu)筑的響石嶺、田心、湘天橋、杉木塘四大商貿(mào)、物流區(qū)初現(xiàn)雛形，并不斷發(fā)展壯大。特別是去年底以來，銅鑼灣百貨、通程電器、肯德基、住宅產(chǎn)品市場二期等一批專業(yè)、大型、特色企業(yè)、市場的相繼開業(yè)經(jīng)營，一方面提升了石峰區(qū)商貿(mào)經(jīng)營的檔次和品味，另一方面有利帶動了市場物流的增加和人氣的聚集，為石峰區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展和吸引更多的外部投資提供了一定的硬件基礎(chǔ)。荷塘區(qū)。被譽為“綠色城區(qū)”的荷塘區(qū)，近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)氛圍日漸濃厚。逐步開發(fā)了醫(yī)藥大廈、中南蔬菜農(nóng)副產(chǎn)品

11、批發(fā)大市場、花鳥批發(fā)市場等30多個專業(yè)、中小型綜合市場。相繼開發(fā)了中南地區(qū)最大的汽車及汽車配件交易中心-株洲（國家）汽車城，偉大國際廣場、東都商業(yè)廣場，更由于株百及步步高的加盟，荷塘商圈迎來商鋪推盤高潮。全區(qū)已初步形成了以紅旗廣場為中心，集汽車及其配件、機電產(chǎn)品、建筑裝飾材料于一體的專業(yè)市場網(wǎng)絡(luò)。天元區(qū)。作為政府著力發(fā)展的區(qū)，是市政影響最大的區(qū)域。2001年以來，新拓展城區(qū)面積近9平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施配套投資近10億元，建設(shè)改造道路35公里，初步形成“七縱四橫” 主道路骨架，使天元區(qū)逐步成為株洲政治中心、體育中心、文化中心、交通中心。在整體規(guī)劃以及發(fā)展前景方面優(yōu)勢明顯，成為眾多實力派開發(fā)商的競爭

12、前沿，大盤開發(fā)項目較多的區(qū)域，名符其實地成為株洲最具活力的城市居住地。大量住宅小區(qū)建設(shè)，為該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了契機，濱江休閑廣場、市府步行街、新一佳大型超市、惟楚大廚房等等百貨、餐飲、健身娛樂休閑場所相繼崛起，給開發(fā)商帶來豐厚的回報。株洲市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀株洲市商圈概況商圈商圈層級商圈描述商圈特征主題蘆松商圈核心商圈國內(nèi)著名蘆松商圈，大型“服裝批發(fā)市場”，僅半公里左右半徑即有43家批發(fā)市場。株洲傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，道路較窄，無限行制度。往來車流量大。輻射中原及中南地區(qū)的服裝中轉(zhuǎn)站。購物、休閑、娛樂、商務(wù)；株洲市成熟商圈，人流35萬次/日。株洲市主流消費區(qū)域，服務(wù)、滿足市區(qū)、外來各級消費；天元區(qū)板塊

13、核心商圈新開發(fā)區(qū)域，株洲市政府所在地，豐富的日常生活配套，完善的市政配套。強而有力的生活新區(qū)域，聚集了大量的休閑、娛樂場所。購物、休閑、娛樂；株洲市成熟商圈，株洲市休閑娛樂集中地。石峰區(qū)板塊次級商圈株洲居民區(qū)，交通便捷，家居建材一條街，周邊配套不足，逐步改善中。主要以批零建材、家具等業(yè)態(tài)為主?；A(chǔ)性日常配套。日常購物、簡單商務(wù)活動、建材、家私集中街區(qū)。荷塘區(qū)板塊（紅旗廣場）次級商圈株洲居民區(qū)，交通便捷，據(jù)不完全統(tǒng)計，荷塘區(qū)現(xiàn)有人口位四大區(qū)之首，人口總數(shù)大約25萬人。現(xiàn)已有眾多知名百貨及超市入駐荷塘片區(qū)。局限于舊城區(qū)，生活習慣等多方面的因素，商業(yè)效果一直很不理想。百貨、商業(yè)街區(qū)、主題文化街區(qū)等，

14、株洲日常、商務(wù)商業(yè)較集中區(qū)域。株洲市各區(qū)分布及其租金水平荷塘區(qū)街道（主干道）主營業(yè)態(tài)消費群體消費成本租金水平（元/平方）輻射半徑紅旗路日常及商務(wù)配套周邊居民中30-100紅旗路東環(huán)路目前較少營業(yè)商鋪周邊居民及過路人群低30-60東環(huán)路蘆凇路日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群中30-100蘆淞路、建設(shè)路、沿江南路石宋路日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群低30-100荷塘及周邊區(qū)域紅旗廣場日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群中30-100荷塘區(qū)中心區(qū)域天元區(qū)街道（主干道）主營業(yè)態(tài)消費群體消費成本租金水平（元/平方）輻射半徑長江南路日常及商務(wù)配套周邊居民及過路人群中30-100附近各街道居民嵩山路目前較少營

15、業(yè)商鋪周邊居民及過路人群低30-60嵩山路附近居民泰山路日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群中50-200連接天元大橋輻射范圍較廣天臺路日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群低30-100天元區(qū)中心地帶韶山路日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群中30-100街道附近居民濱江路休閑、娛樂集中地株洲市中高層消費群體高50-150株洲市蘆凇區(qū)街道（主干道）主營業(yè)態(tài)消費群體消費成本租金水平（元/平方）輻射半徑新華路百貨、中高餐飲娛樂等場所集中地株洲市居民中、高100-600株洲市人民路日常及商務(wù)配套；服裝批發(fā)城周邊居民及過路人群中、高100-1000株洲市及國內(nèi)中南片區(qū)蘆淞路日常及商務(wù)配套；服裝批發(fā)城周邊居民及休閑

16、人群中、高50-500株洲市及國內(nèi)中南片區(qū)合泰大街日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群中30-150附近街道居民鐵東路日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群中、低30-100附近街道居民中心廣場日常及商務(wù)配套周邊居民及休閑人群中、高50-500株洲市及周邊城鎮(zhèn)居民石峰區(qū)街道（主干道）主營業(yè)態(tài)消費群體消費成本租金水平（元/平方）輻射半徑建設(shè)路家裝、家飾一條街株洲市及周邊城鎮(zhèn)居民中、高30-100株洲市及周邊城鎮(zhèn)居民紡織路文化、休閑類周邊居民及過路人群低30-60紡織路及建設(shè)中路附近居民【龍山提示】從以上商業(yè)規(guī)劃、布局來看，株洲市的各區(qū)商業(yè)發(fā)展正朝著保留特色、趨向完整經(jīng)營路線發(fā)展。實行批發(fā)類產(chǎn)業(yè)成行成市的發(fā)

17、展原則。2008年，從株洲樓市的大勢來看，沒有人會懷疑總體向好。一來，株洲房價有多年來落后外地的“補漲”要求；二來，改革試驗區(qū)的利好消息刺激；第三，樓市整體開發(fā)水平的上升和市場承受能力與需求的進一步提高。但凡事都有其兩面性。住宅地產(chǎn)可以預(yù)測，鼠年將是平穩(wěn)上升的一年。但近年來商業(yè)地產(chǎn)的不穩(wěn)定性，使得商業(yè)地產(chǎn)的走勢引起了業(yè)界關(guān)注2008年是株洲商業(yè)地產(chǎn)的“集結(jié)號”，抑或是“三岔口”？尤其市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對開發(fā)商而言，無疑一把鋒利的雙刃劍，高額的回報中隱含著深沉的風險。株洲市文化類產(chǎn)業(yè)概況株洲市文化類產(chǎn)業(yè)的分布情況株洲市中心廣場：文化類用品批零集中地株洲市建設(shè)南路：高端電子產(chǎn)品集中地，例：電腦、復(fù)印

18、機、掃描儀等：株洲市文化路：休閑類文化集中地，側(cè)重于各類茶餐廳株洲市文化類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀：工業(yè)之城被列為全國重點建設(shè)的8個工業(yè)城市之一國家將蘇聯(lián)援建的156個重點項目中的四項安排在株洲建設(shè)，安排興建株洲冶煉廠、株洲化工廠、株洲電力機車廠、株洲車輛廠等20多個中央、省屬企業(yè)安排在株洲建設(shè)，硬質(zhì)合金廠、南方動力機械公司、株洲電廠、株洲洗煤廠服裝之城株洲蘆淞市場獲得“全國十大服裝批發(fā)市場”榮譽稱號及“中國服飾名城”上個世紀八十年代中期開始創(chuàng)建，目前已經(jīng)發(fā)展為一個龐大的服裝市場群；占地1.5平方公里，營業(yè)面積達75萬平方米，擁有43個大型服裝專業(yè)市場，2.8萬名個體業(yè)主經(jīng)營戶，10萬名從業(yè)人員，匯集了

19、國內(nèi)4000多個服裝服飾品牌總代理，商品輻射15個省市、230多個縣市區(qū)，年成交額超過200億元。財富智慧 拼搏文化 貿(mào)易平臺運作不足，政府資源支持不足，文化類產(chǎn)業(yè)發(fā)展停滯不前株洲市文化類產(chǎn)業(yè)的趨勢展望：拼搏文化財富文化平臺休閑專業(yè)街區(qū)文化普遍化文化片區(qū)化文化全城化株洲市建設(shè)中路區(qū)位解讀株洲市建設(shè)中路，市區(qū)主干道之一，多路公交車行經(jīng)路線。株洲大型人工園林景觀“神龍公園”和“文化園”所處街道，自然景觀得天獨厚。同時建設(shè)中路又是株洲市為數(shù)不多的專業(yè)市場之一。南起公園路交匯處，北至五金機電裝飾家具商城有限公司，所經(jīng)營品大多為家居建材類。全長近2公里，有效整合了家居類產(chǎn)品，在區(qū)位、規(guī)模、環(huán)境、產(chǎn)品、定

20、位面的競爭力，以至建設(shè)中路整體上形成強大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強大的沖擊和挑戰(zhàn)，由此建設(shè)中路亦為：株洲家居一條街本案商業(yè)發(fā)展條件分析項目區(qū)位解讀位置：株洲市建設(shè)中路，市內(nèi)人工景觀園林“文化園”的正門南側(cè)。良好的生態(tài)環(huán)境，距株洲市城市中心廣場僅2公里左右路程。一個離塵不離城的“市內(nèi)桃園”。居?。?文化園重點打造城市人工生態(tài)水景園林：株洲舊城區(qū)，原居民住地之一5大配套公園文化園天鵝花園神龍公園商業(yè)橫、縱相交主干道，底商500余鋪；步步高便民超市醫(yī)療、教育市中醫(yī)院、市疾病預(yù)防中心賀家土小學(xué)、市八中、市中等職業(yè)學(xué)校交通株洲交通主干道之一，蘆松商圈延伸帶；多條公交線路市政城市核心延伸帶；城市交

21、通主干道之一。配套：區(qū)位價值總結(jié)交通、居住、商務(wù)、休閑娛樂、休閑中心環(huán)建設(shè)中路打造的三大公園，市民娛樂休閑的集中場所。中央休閑居住區(qū)-CRLD株洲高尚居住領(lǐng)地綜合性居住中心各類型的商業(yè)、市政配套設(shè)施正在進一步完善中，大大的提高區(qū)域的商業(yè)及居住品質(zhì)。祥和居住氛圍建設(shè)中路為株洲市居民的居住集中營，在市政府的引導(dǎo)下，正在形成高尚住宅區(qū)。市中心相互依托與城市商業(yè)核心“蘆松商圈”僅2公里之遙，盡享城市中心全位配套。CRLD概念闡述CRLD（Center Recreational Living District）是指一個大型城市中，在政府總體規(guī)劃的引導(dǎo)下，依托區(qū)域客觀的自然景觀優(yōu)勢，而打造的具有獨特休閑生

22、活氛圍的板塊?？蓾M足城市主流人群集中居住、消費、娛樂、運動、教育需求。位于城市中心地帶，并具有城市一流生活質(zhì)素、高尚人文內(nèi)涵和完美生態(tài)環(huán)境的高尚居住區(qū)域。CRLD價值特征CRLD規(guī)劃特征環(huán)境、居者資源豐富高可到達性價值成長速度CRLD價值表現(xiàn)推動區(qū)域價值成長代表優(yōu)越生活方式休閑、健康的公園生活一橫一縱核心力點經(jīng)營成就理想財富板塊投資價值成長高建設(shè)中特征建設(shè)中投資優(yōu)越自然環(huán)境便利交通條件原始居住中心商業(yè)街市特色建設(shè)中路項目SWOT分析優(yōu)勢（S）優(yōu)勢優(yōu)勢發(fā)揮區(qū)位： 建設(shè)中路與紡織路交叉口。株洲市老城區(qū)，市居民住地之一，蘆淞商圈延伸帶。舊城改造，現(xiàn)有資源渾厚，可依托與政府舊城改造的政策，相應(yīng)市政配套

23、則會加大建設(shè)力度。對現(xiàn)有資源的保護及資源擴張，將取得很大的實效。環(huán)境資源： 背依株洲人工自然生態(tài)園“文化園”，面臨株洲市交通要道“建設(shè)路”。株洲市區(qū)稀有大型人工園林景觀公園，公園內(nèi)部設(shè)置有自助劃艇、休閑小品等設(shè)施。將可與本案的休閑式商業(yè)街區(qū)形成輝映。劣勢（W）劣勢劣勢彌補環(huán)境資源：現(xiàn)有的商業(yè)氛圍不足以支撐本案如此大體量的商業(yè)模式。以批發(fā)商城、娛樂主力店，依托于文化園的高人氣，充分利用往來游客。前期開展必要的活動進行人氣帶動，以對商業(yè)氛圍的培養(yǎng)。原始規(guī)劃：U字型單面商鋪，對消費氛圍的凝聚，具有很大的局限性。商業(yè)長街對消費環(huán)境的集中是具有很大殺傷力的。在商業(yè)街周邊布置配合本案主題的休閑類小品，休閑

24、長椅等設(shè)施，對人氣的聚集、消費環(huán)境的滋長將很有幫助。機會（O）機會機會利用區(qū)域發(fā)展： 株洲市建設(shè)中路是近年來舊城改造范圍最廣、力度最大的板塊。即將形成的大環(huán)境，株洲市“中心廣場商圈”之北，一個圍繞建設(shè)中路蓬勃發(fā)展起來的商業(yè)環(huán)境。這是城市發(fā)展的需求，更是周邊居民的需求。在商業(yè)地產(chǎn)的世界里，先入為主的商業(yè)效果在眾多案例中屢見不鮮，對周邊的環(huán)境及輻射也會更深更廣。交通： 建設(shè)中路街面寬44米左右，株洲市城區(qū)主干道之一，多路的士、公交車的行經(jīng)路線。便捷的交通環(huán)境及設(shè)施已經(jīng)成為人們休閑及居家的首選要素。本案沿建設(shè)中路而成，本案商業(yè)部分的發(fā)展的契機，則在于如何充分的利用好交通設(shè)施。休閑旅游： 株洲市內(nèi)稀有

25、的大型人工自然園林景觀項目“文化園”所在地?！拔幕瘓@”擁有一部分較穩(wěn)定的休閑、游玩群體，“文化園”的前門廣場，與本案商業(yè)部分的主題廣場，將很好的契合在一起，在介入居民生活的同時融入、引導(dǎo)了這批群體，轉(zhuǎn)而輻射到更大的范圍。威脅（T）威脅威脅規(guī)避城市環(huán)境：株洲市以國內(nèi)中南片區(qū)的服裝中轉(zhuǎn)站而聞名，但對其他產(chǎn)品的輻射力還遠遠不足以引起商家的注意。站在中轉(zhuǎn)城市底蘊的基點，從 21世紀將滿足更深層次的“文化”需求出發(fā)，立項目于根本，宣傳“文化”內(nèi)涵及主體，不脫離項目的高端定位。區(qū)域環(huán)境：建設(shè)中路的總體環(huán)境，都是以家裝、建材為主，已然形成了整體的模式。其他商業(yè)主題的介入，是否存在不受認可的負面危機？在本案立

26、案之前，對本案周邊的環(huán)境進行一個深入、透徹的分析。本案所依托的“文化園”既是最深厚的可利用資源。以“文化園”主題公園，為本案的商業(yè)正名，對本案的環(huán)境建設(shè)、口碑建設(shè)、形象宣傳等多方面起到很大的促進作用?！君埳教崾尽客ㄟ^有效整合項目在區(qū)位、規(guī)模、環(huán)境、產(chǎn)品、定位面的競爭力，可以形成強大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強大的沖擊和挑戰(zhàn)，突破現(xiàn)有競爭層面，在市場中脫穎而出，成為株洲商業(yè)項目的新標的。定位篇塑造項目商圈核心價值項目提升整體競爭力本案商業(yè)總體定位本案商業(yè)發(fā)展方向與策略株洲實案分析：關(guān)于商鋪因經(jīng)營定位失誤致經(jīng)營不善而導(dǎo)致的“金鋪”變“垃圾”的消息在業(yè)內(nèi)可以說已不是新聞。如府前路步行街、匯亞國

27、際（現(xiàn)更名為中南國際）銅鑼灣、女人街、濱江商業(yè)廣場、東都等，很多項目皆是開業(yè)即停業(yè)，項目無法從經(jīng)營中獲取租金回報，開發(fā)商無力貼補返租金，致使當初銷售時承諾的返租回報不能得到兌現(xiàn)，業(yè)主不但得不到所謂的豐厚投資回報還要背負壓力不小的按揭月供。其次，大型商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)市場商鋪的風險和回報幾乎成正比，主要是由于開發(fā)商不當運作而造成的商鋪出租困難，市場沒有做起來而帶來的商鋪價值降低。如徐家橋、金帝、銀谷、家潤多等，使業(yè)主投資巨大渴望迅速致富的夢想破滅。另外，很多商業(yè)項目扎堆入市，且定位同質(zhì)，造成租賃市場供大于求，如體量龐大的投資型小戶型和寫字樓的集中出現(xiàn)，造成目前小戶型和寫字樓項目大量空置，且租金難以維

28、持按揭月供的按期繳存。由此，開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者三方對新的商業(yè)項目抱以很大的顧慮?！君埳教崾尽烤C合以上闡述，作為國內(nèi)中南部地區(qū)的“服裝中轉(zhuǎn)站”，株洲的商業(yè)整體成熟度較高，但近年內(nèi)所開發(fā)的大型商業(yè)項目的存活率相較還是較低?？偨Y(jié)商業(yè)項目的成長問題有四：首先，是項目的價值及其功能定位，是否符合現(xiàn)有的市場規(guī)律；其二，在項目入市之前，經(jīng)營及管理的體系是否完善；其三，項目投入使用后，預(yù)熱期是否能夠滿足載體培育過程；其四：既是項目是否注重持續(xù)性培育。由此可見，商業(yè)定位將直接影響到商業(yè)整體的價值及其價值可增長的持續(xù)性。應(yīng)比肩全球商業(yè)成功案例，將商業(yè)總體定位建立在成功運作市場的基礎(chǔ)之上，從而有效制定商業(yè)項目的

29、商業(yè)模式。本案商業(yè)發(fā)展可行性分析商業(yè)功能/業(yè)態(tài)滿足需求可行性分析餐 飲社區(qū)及周邊居民，日常生活需求。本案D地塊，距學(xué)校僅幾分鐘路程。周邊則是株洲市民居住區(qū)域。娛樂/休閑社區(qū)及周邊居民，日常生活需求。本案c地塊，周邊已有許多休閑型商業(yè)經(jīng)營，本案C地塊對休閑產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，則可以與該路段原有的產(chǎn)業(yè)形成呼應(yīng)。建材家居基本滿足項目業(yè)主的家裝需求，及對周邊區(qū)域產(chǎn)生局部影響及輻射。建設(shè)中路既是建材一條街，建材種類繁多，在現(xiàn)有的市場基礎(chǔ)上，建材家居市場的建設(shè)則無此必要。超 市可大范圍滿足業(yè)主及周邊居民，日常生活。給周邊居民生活上提供便捷。提高業(yè)主對項目配套設(shè)施的可瞻性，項目合理配套直觀表現(xiàn)。為項目的銷售提供一定

30、的基礎(chǔ)，同時也在一定程度上提高項目價值。購物中心中高端產(chǎn)品集中消費載體，可滿足周邊居民中高層次生活類產(chǎn)品的需求。建設(shè)中路往南1公里，既是蘆淞商圈。另本案為舊城改造項目，預(yù)計中高端層次需求客戶并不多，無法支撐購物中心的經(jīng)營需求。文體類專業(yè)市場以滿足周邊學(xué)校、單位辦公類產(chǎn)品為基礎(chǔ)，超越株洲現(xiàn)有的專業(yè)市場經(jīng)營環(huán)境。輻射滿足株洲及周邊縣市區(qū)域的文化類用品需求。依托于政府傾力打造的市內(nèi)自然水景資源“文化園”，以及周邊濃厚的文化底蘊、學(xué)習氛圍。超越株洲現(xiàn)有的產(chǎn)品開發(fā)框架，可為項目贏得一定程度上的口碑。生活配套：銀行、郵局、電信、醫(yī)療/藥店可大范圍滿足業(yè)主及周邊居民，日常生活。給周邊居民生活上提供便捷。提高

31、業(yè)主對項目配套設(shè)施的可瞻性，項目合理配套直觀表現(xiàn)。為項目的銷售提供一定的基礎(chǔ)，同時也在一定程度上提高項目價值?！君埳教崾尽繐?jù)上表各類商業(yè)，綜合評估指出，本案商業(yè)部分的定位及執(zhí)行的方向。應(yīng)超越現(xiàn)有的市場常規(guī)體系，開辟出株洲市場的新領(lǐng)域。同時必須滿足本案商品房部分將來業(yè)主及周邊居民的需求?；谝陨弦兀C合本案商業(yè)體量，對本案商業(yè)部分的定位的方向則更加清晰。 大型商業(yè)街區(qū)以社區(qū)配套為基礎(chǔ)以板塊服務(wù)為高度超越“文化”輻射現(xiàn)狀以“文化”內(nèi)容為主體的專業(yè)街區(qū) 本案商業(yè)定位思路商業(yè)總體定位鑒于株洲在湖南乃至中南地區(qū)的重要區(qū)位，本案的商業(yè)定位可為實現(xiàn)本案的價值奠定堅實有利的基礎(chǔ)。本案環(huán)境要點提煉綜上圖所示，

32、本案的價值體現(xiàn)從環(huán)境到政府，從規(guī)劃到定位，相互依存、相互影響。為本案商業(yè)的定位則是為項目整體價值的最大化體現(xiàn)，奠定基礎(chǔ)。通過以上綜合分析，可擬定本案的商業(yè)主體將趨向于文化類產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，而“文化園”的商業(yè)主體，則顯現(xiàn)“文化園”項目的正名迫在眉睫。本案商業(yè)戰(zhàn)略部署依托于環(huán)境打造的“文化園”定位戰(zhàn)以株洲為基點輻射中南片區(qū)強化匯僑的物業(yè)開發(fā)領(lǐng)軍品牌品牌戰(zhàn)形成口碑宣傳體系 定位提升價值價值戰(zhàn)產(chǎn)品戰(zhàn)展示項目前沿的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計本案商業(yè)定位大規(guī)模商業(yè)配套，必須以鮮明的特色，立足根本，并面向更廣泛的周邊區(qū)域進行功能定位和開發(fā)運營，才能夠確保商業(yè)運營成功；同時，休憩式街區(qū)生活是中國居民愿意付出較多時間和金錢成本的

33、商業(yè)業(yè)態(tài)之一，賦予街區(qū)“文化靈魂”，則對消費者更加具有吸引力。市場定位集主題公園、文化旅游、主題商業(yè)于一體的城市文化圈打造HOPSCA豪布斯卡的概念HOPSCA闡釋HOPSCA豪布斯卡是國際上比較先進的地產(chǎn)模式，株洲地產(chǎn)市場上真正的高端產(chǎn)品還是一個空缺，尚未形成集文化、公園、商業(yè)、旅游、地產(chǎn)于一體的綜合性社區(qū)，我們將填補這個空白。本案商業(yè)街區(qū)命名思路地產(chǎn)品牌，從案名開始；品牌，最具銷售力的引擎。金杯銀杯，不如市場的口碑。文化園，天生高人一等，它已經(jīng)成為株洲的一個地標和城市名片，與中國其他的文化園及美國紐約中央公園相媲美?？梢钥隙?，文化園，就是品牌，城市的品牌、項目的品牌。因此，我們的案名，我們

34、的項目品牌就是“文化園”本身，株洲人耳熟能詳?shù)闹黝}公園。本案商業(yè)風格定位新古典主義建筑風格文化感、歷史感、厚重感本案商業(yè)總體功能定位版圖中央STREET MALL街區(qū)功能闡釋（休憩式商業(yè)街區(qū)）STREET MALL闡釋STREET MALL是一個全新的概念，英文原意為“購物的林蔭道”，被引申為“休憩式商業(yè)街區(qū)”。MALL是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，具有包容各種業(yè)態(tài)和消費形式的特點，符合“開放、多元、共享”的特點，消費者對其也都具有一定了解，但是MALL一般都是在封閉場所內(nèi)的經(jīng)營，而STREET MALL則是一種街區(qū)之內(nèi)的開放式經(jīng)營，具備全新的吸引點。STREET MALL的包容性可以使本案的住宅形

35、態(tài)成為其中一個順理成章的組成部分，使其存在的合理性和市場價值得以提升。STREET MALL內(nèi)涵及外延：STREET MALL是流行于歐美的全新商業(yè)業(yè)態(tài)，是一種融合傳統(tǒng)門市、大型商業(yè)街、MALL等多種業(yè)態(tài)優(yōu)勢，全新整合而產(chǎn)生的商業(yè)形態(tài)。STREET MALL是繼連鎖店、專賣店、折扣店、超市、購物中心、shopping mall之后興起的一種復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能于一體，同通過設(shè)置各類專賣店、文化廣場、旅游觀光、休閑餐飲以覆蓋各個層次不同類型的顧客，為消費者提供包羅萬象的一站式購物消費、一站式休閑娛樂。STREET MALL具有“開放式街區(qū)、多元化業(yè)態(tài)、

36、共享式經(jīng)營”的特點，它是一種全新的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，是一個建立在居住社區(qū)基礎(chǔ)上的集成式業(yè)態(tài)。STREET MALL涵納居住空間、商業(yè)空間、休閑景觀空間等多重空間，并以針對性的景觀規(guī)劃體系使各個部分構(gòu)建圍合成為一個整體，能夠最大限度的激發(fā)消費能量。STREET MALL邏輯圖STREET MALL的構(gòu)成先期可作為畫室、展廳、表演廳、個人創(chuàng)作室等形態(tài)存在，以免租的形式吸引藝術(shù)家展示其個人著作，最終形成前述的休閑商業(yè)區(qū)形態(tài)。通常為情境式、體驗式的商業(yè)，業(yè)態(tài)多為休閑娛樂等有特色的商務(wù)主題店，包括餐飲、酒吧、咖啡、茶館、特色中餐、日韓料理、特色面包房、西點廳等。生活區(qū)自發(fā)形成的生活配套，比如社區(qū)超市、服飾、

37、美容美發(fā)、書店、煙酒店、干洗店、藥店等等生活服務(wù)型商業(yè)。文化商業(yè)區(qū)生活商業(yè)區(qū)休閑商務(wù)區(qū)STREET MALL休憩式商業(yè)街區(qū)STREET MALL 與本案之契合點開放多元共享開放式街區(qū)布局多元化業(yè)態(tài)組合以商務(wù)休憩為主題以休閑娛樂功能為主倡導(dǎo)一站式/體驗式消費本案采用開放式街區(qū)規(guī)劃，合理設(shè)計商業(yè)部分動線布局，最大限度發(fā)揮商業(yè)價值；本案設(shè)置餐飲、休閑、娛樂、購物等多種業(yè)態(tài)組合，以形成強大的商業(yè)集聚力；營造良好的休憩氛圍，注重街區(qū)景觀的設(shè)計、消費者筑留場所的構(gòu)建。本案的業(yè)態(tài)設(shè)計以餐飲、休閑娛樂為主，購物為輔，成為版圖中央的主流配套；本案商業(yè)功能的整合及完善，及消費情境的良好營造皆將為消費者提供一站式、

38、體驗式消費空間；項目功能定位之八項主張：把握中國第四大城市群“長株潭”城市發(fā)展契機，打造株洲第一文化豪宅搶占株洲版圖正中央、紅港大橋橋頭堡，展示新古典主義建筑，形成差異吸引消費眼球瞄準株洲生意人為核心目標客群，以文化園城市品質(zhì)與之對接展現(xiàn)尊貴品質(zhì)、配套完善項目功能元素，實現(xiàn)物業(yè)保值增值不能脫離整體消費相對較弱及政策調(diào)控的現(xiàn)實，控制單元銷售總價做好前期商業(yè)資源儲備挖掘，實施針對性“量體定做”商業(yè)布局加強尊重市場意識，以市場為導(dǎo)向，注重產(chǎn)品市場調(diào)查研究提高文化園項目開發(fā)效率，快速占領(lǐng)市場主導(dǎo)STREET MALL商業(yè)街景寫真以步行街、商業(yè)廣場、城市廣場的設(shè)計理念，通過廣場標志、景觀綠化、小品雕塑、

39、休閑座椅等，增加人們消費、購物、休閑的舒適感和隨意性。 休憩式商業(yè)街區(qū)發(fā)展價值解構(gòu)：株洲市文化娛樂朝圣地建設(shè)中路鄰里中心株洲市STREET MALL文化用品批零兼營中心STREET MALL商業(yè)街景價值發(fā)展曲線宣傳價值口碑價值商業(yè)價值商圈核心價值經(jīng)營期招商期推廣期文化園商業(yè)功能闡釋文化廣場文化用品專業(yè)市場體育用品專業(yè)市場如：山東臨沂博奧體育用品如：廣州朝陽文化用品批發(fā)市場市場、上海紙老虎：休閑、娛樂、健身會所如：寶力豪健身會所文化街區(qū)文化類產(chǎn)業(yè)新概念商業(yè)文化商業(yè)三層整層為學(xué)校新概念餐廳美容吧/茶吧文化藝術(shù)書畫點/藝術(shù)創(chuàng)作室生活配套生活超市生活配套街公共廣場銀行、郵局、電信如：步步高鄰里休閑廣場

40、休閑亭/椅/桌潮流商業(yè)潮流服裝/精品飾品本案商業(yè)功能分區(qū)：總體產(chǎn)品市場定位集主題公園、文化旅游、休憩商業(yè)街于一體的城市中央休憩式商業(yè)街區(qū)城市中央街區(qū)精品文化/休憩時尚享受商業(yè)定位休憩式街區(qū)商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)一層層高6m獨立店面、二層大面積商業(yè)以及五層大型商場銷售與經(jīng)營一層獨立店面自主經(jīng)營（引導(dǎo)）、二樓商業(yè)分割300m2至500m2銷售、大商場整體持有通過商業(yè)銷售推廣時的宣傳、大商場及二樓的引導(dǎo)性招商，以打造高端商業(yè)街區(qū)的目的商業(yè)業(yè)態(tài)：大型文化用品批發(fā)市場、商務(wù)休閑（圖書、網(wǎng)吧、咖啡、簡餐等）、大型餐飲、娛樂、健身、美容，以及精品店等。商業(yè)配套保證充足的商業(yè)停車位，除了地下業(yè)主使用的停車場外，地面有充

41、足的停車面積（主要手段如：沿紡織路建筑后退）商業(yè)主題功能定位本案商業(yè)功能分區(qū)示意圖如圖所示：本案的商業(yè)主體部分，坐落于建設(shè)中路及紡織路交匯處，南北連接株洲市中心至石峰區(qū)，東西則連接賀家土小學(xué)、市八中、市中等職業(yè)學(xué)校，數(shù)所學(xué)校以及各類行政、事業(yè)單位。同時，該座樓體的可經(jīng)營面積也是最大的，逾3萬平方米。顯現(xiàn)出整體商業(yè)及最佳環(huán)境等方面的利好性。本案商業(yè)定位思考大型主力店的帶動、服務(wù)功能超越現(xiàn)階段的市場環(huán)境符合于本案商業(yè)的整體定位依托于“文化園”深厚背景本案四大要素大型“文化”用品批發(fā)市場本案推廣定位城市文化廣場（主營文化用品）產(chǎn)品篇品質(zhì)才是王道策略篇推廣落地 產(chǎn)品制勝 實現(xiàn)商圈價值核心本案商業(yè)營銷策

42、略本案位于株洲市建設(shè)中路區(qū)域，株洲市建設(shè)中路屬于株洲市老居民區(qū)，該區(qū)域株洲原居民眾多。日常生活、市政設(shè)施配套齊全，同時，建設(shè)中路亦是株洲市區(qū)內(nèi)家裝家飾集中經(jīng)營街道之一。以此，可見建設(shè)中路具備了服務(wù)周邊居民的商業(yè)底蘊。而本項目商業(yè)部分的介入，其定位應(yīng)凌駕于現(xiàn)有的配套之上。我司以比肩全國商業(yè)的前瞻性視野，就本案的商業(yè)部分針對以下幾大問題進行思考：問題一：如何應(yīng)對本案周邊項目的競爭環(huán)境？問題二：商業(yè)與住宅的推售關(guān)系如何處理?問題三：本案商業(yè)的贏利模式如何規(guī)劃？問題一：如何應(yīng)對本案周邊項目的競爭環(huán)境？思考點：規(guī)劃先行：結(jié)合以上市場分析，本案具有良好的地理、布局、交通優(yōu)勢，通過合理、科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃及定位

43、，可提高本項目的商業(yè)效果，同時為本項目的宣傳奠定堅實的基礎(chǔ)。概念先行：鑒于本案目前所處的階段，我司認為，本案應(yīng)就本案的商業(yè)定位及商業(yè)規(guī)劃提出概念性宣傳，以期實現(xiàn)讓眾多企業(yè)認識本項目的商業(yè)定位及商業(yè)規(guī)劃，為本案后續(xù)宣傳及開展工作奠定堅實的基礎(chǔ)。商住結(jié)合：本案屬于株洲市典型的舊城改造項目之一，屆時將吸引大量的看房者及購房者，結(jié)合本項目的功能及定位，將是一種很有效的宣傳途徑。綜合以上思考點，本案商業(yè)部分的宣傳載體將依附于住宅的推廣，著重宣傳本案“文化城”高端定位，從而充分利用本案的市場資源。問題二：商業(yè)與住宅的推售關(guān)系如何處理? 思考點：宏觀市場：株洲的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是從2002開始千花伴購物公園入市

44、，中觀市場：微觀市場：截至2008年7月，建設(shè)中路區(qū)域內(nèi)，各路段的底商租價均在40元/左右，結(jié)合以上各市場狀態(tài)分析，株洲市成熟區(qū)域在售或二手市場商業(yè)地產(chǎn)情況及其走勢良好。蘆松區(qū)及建設(shè)中路區(qū)域等舊城區(qū)域的商業(yè)環(huán)境正在高速改善，并實現(xiàn)階段性價值的最大化。 【龍山提示】通過以上觀點的總結(jié)，鑒于本案商業(yè)整體定位的特殊性，分割銷售可能為后期的經(jīng)營、管理等各方面帶來很大的隱患，并且在商業(yè)部分預(yù)熱階段，很難實現(xiàn)最大化的商業(yè)價值。由此，在商品房并未實現(xiàn)60%銷售之前，可整體持有項目的產(chǎn)權(quán)持有權(quán)，通過招商經(jīng)營炒熱項目的整體價值。從而根據(jù)項目成熟階段的不同，確定銷售方式。問題三：本案商業(yè)的贏利模式如何規(guī)劃？思考點

45、：零售：據(jù)以上全方位的調(diào)查及分析，鑒于區(qū)域及項目所處階段，本案商業(yè)部分尚不具備銷售條件，即使強勢銷售也難以實現(xiàn)商業(yè)價值最大化。整租：本案商業(yè)部分將總體考慮，其形象、價值的提升及輻射建設(shè)中路區(qū)域、周邊地區(qū)的服務(wù)功能及體系，投資者將以實現(xiàn)商業(yè)利潤為出發(fā)點，整租則可完全發(fā)揮本案商業(yè)特色及充分提高本案的商業(yè)價值。招商：根據(jù)本案的特色，聯(lián)合國內(nèi)招商單位，充分利用招商資源。實現(xiàn)本案大型主力店的引進目標。綜合以上思考，本案商業(yè)應(yīng)考慮復(fù)合型的盈利組合策略，整體性強的商業(yè)部分前期招商，著重于建立長期的盈利模式，只銷售建設(shè)中路底商部分。（總體策略見下表）盈利模式分布區(qū)域商業(yè)比率租賃二及以上部分（文化主題）70%銷

46、售建設(shè)中路U型街底商30%招案商業(yè)招商策略我司鑒于本項目商業(yè)部分的高端定位的思考，建議本項目的招商應(yīng)面對全市、全省、全國乃至全球，針對本項目的商業(yè)結(jié)構(gòu)進行開展。目前建設(shè)中路區(qū)域商業(yè)氛圍及其結(jié)構(gòu)仍處于弱勢。針對本案招商應(yīng)堅持以下幾大策略：專業(yè)團隊組建：組建招商專業(yè)團隊將更有利于資源整合及資源利用，最大化實現(xiàn)商業(yè)部分招商的執(zhí)行效果。聯(lián)合招商原則：由于目前在國內(nèi)無法找到具備所有商家資源的招商機構(gòu)，因此建議采取開放式的聯(lián)合招商原則，即在不同的目標招商區(qū)域，分別聘請不同的招商代理公司，各公司根據(jù)各自的商業(yè)資源優(yōu)勢進行招商。建議選擇的招商代理公司分別位于株洲市、廣州/深圳、北京及上海等地。主力店先行原則：

47、審視本項目的商業(yè)部分的特殊定位，本項目商業(yè)部分將形成集中式、復(fù)合型、區(qū)域性輻射、跨省性輻射消費、批發(fā)的文體類產(chǎn)品。主力店的引進將有利于本項目商業(yè)招商等方面的整體開展，同時對輔助店起到提高其入駐信心的效果。全面招商原則：鑒于本項目的商業(yè)定位，本項目的招商則應(yīng)超越株洲本地市場現(xiàn)有業(yè)態(tài)，以符合本項目定位為前提，面向全國展開招商。擇優(yōu)入駐原則：鑒于株洲市具有“服裝類”批發(fā)城的良性定位，在商品整體批發(fā)市場具有很深的底蘊。如此，本項目的招商則應(yīng)迎合株洲市場的綜合素質(zhì)，以本項目商業(yè)環(huán)境，打開“文體類”產(chǎn)品批發(fā)局面。因此，本項目商業(yè)合作伙伴必須具備較高高的綜合能力及素質(zhì)。放水養(yǎng)魚原則：鑒于整體商業(yè)難以在短期內(nèi)打造聲勢，本項目對引進的主題型商家多采取免租、低租等方式?？晌嗟纳碳疫M駐，以形成本項目商業(yè)規(guī)模。主力扶持原則：及盡可能降低此類主力企業(yè)的經(jīng)營壓力，開發(fā)商方面應(yīng)合理給予適當?shù)拿庾獾葍?yōu)惠政策，達到雙贏的目的。本案商業(yè)部分