老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告

1、老舊小區(qū)改造作為一項(xiàng)重大民生工程，群眾熱切期盼，改造意愿非常強(qiáng)烈。2019年國(guó)家住建部等三部門聯(lián)合出臺(tái)文件將其列為保障性安居工程，給予中央資金補(bǔ)助。我省住建廳等三部門也聯(lián)合出臺(tái)文件，對(duì)我省老舊小區(qū)改造工作提出具體實(shí)施意見(jiàn)。我市也在2019年政府工作報(bào)告中，將老舊小區(qū)改造列為“民生十件實(shí)事”之一試點(diǎn)實(shí)施。據(jù)了解，L1前我市此項(xiàng)工作推進(jìn)困難重重、進(jìn)展緩慢。為深入查找原因并向市政府提出工作建議，市政研督查辦成立調(diào)研組，先后召集住建、發(fā)改、財(cái)政等部門和榆陽(yáng)區(qū)、高新區(qū)相關(guān)工作人員及部分老舊小區(qū)的居民代表進(jìn)行座談交流，并赴山東省淄博市、福建省廈門市和我省西安市開展專題調(diào)研，形成如下調(diào)研報(bào)告。一、老舊小區(qū)改

2、造的重大意義在國(guó)家棚戶區(qū)改造政策漸趨收緊的大背景下，通過(guò)改造讓老舊小區(qū)“舊貌換新顏”,在改善群眾居住環(huán)境、平抑城市房?jī)r(jià)、穩(wěn)投資和穩(wěn)就業(yè)、提升城市基層治理水平等方面具有重要意義，是順民意、得民心的重大民生工程。大幅改善居民生活環(huán)境，提升城市整體形象。根據(jù)在淄博、廈門等地調(diào)研了解，通過(guò)老舊小區(qū)改造，小區(qū)設(shè)施設(shè)備陳舊、功能配套不全、物業(yè)管理缺失、小區(qū)環(huán)境臟亂差等群眾反映強(qiáng)烈的城市管理頑疾”得以解決，居民生活環(huán)境和設(shè)施都得到根本提升，生活質(zhì)量顯著改善，群眾的滿意率達(dá)到90%以上，都衷心地對(duì)黨和政府的惠民政策點(diǎn)贊。有利于平抑房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。與棚改不同，老舊小區(qū)改造并不會(huì)產(chǎn)生短期購(gòu)房

3、需求大量激增現(xiàn)象。相反，小區(qū)生活設(shè)施和整體環(huán)境改造提升后可降低房屋空置率，促進(jìn)存量住房的交易和周轉(zhuǎn)，釋放居民改善型住房需求。根據(jù)淄博市統(tǒng)計(jì)，改造后的老舊小區(qū)房?jī)r(jià)和租金平均上漲約13%到20%左右，房屋空置率大幅下降。是當(dāng)前穩(wěn)投資、促消費(fèi)的重要途徑。與其它重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)LL工業(yè)投資項(xiàng)L1相比，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)IJ投資周期短，一般為半年左右即可完成，資金周轉(zhuǎn)很快，同時(shí)邊際效益明顯，能迅速轉(zhuǎn)化為消費(fèi)能力。另外也可激活居民更新房屋內(nèi)部裝修、購(gòu)買家具等消費(fèi)?？梢哉f(shuō)老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)既能保民生，乂能穩(wěn)投資穩(wěn)就業(yè)，還能拉動(dòng)消費(fèi)的多贏工程。有利于提升城市基層社會(huì)治理水平。老舊小區(qū)改造的是環(huán)境，凝聚的是人心。

4、根據(jù)淄博、廈門、西安等地經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)發(fā)動(dòng)群眾共同締造美麗家園的歷練，群眾精神面貌大幅提升，主動(dòng)維護(hù)小區(qū)環(huán)境，自覺(jué)參與社區(qū)管理的主人翁意識(shí)得到很大提升，許多人成為了老舊小區(qū)改造的義務(wù)宣傳員、講解員，基層社會(huì)治理能力和治理水平也相應(yīng)提高。二、我市工作現(xiàn)狀及主要困難據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市僅中心城區(qū)在2000年前建成交付的老舊小區(qū)就有176個(gè)（榆陽(yáng)區(qū)162個(gè)，高新區(qū)有14個(gè)），7層以下似6層、5層居多）無(wú)電梯住宅樓868棟，總建筑面積132.61萬(wàn)平方米，涉及群眾約1.1萬(wàn)戶、4萬(wàn)多人。這些小區(qū)普遍存在困難群眾相對(duì)集中、房屋建筑老化、基礎(chǔ)設(shè)施缺失、外觀立面破損、生活環(huán)境臟亂差、治安和消防隱患突出、管理力量薄弱等問(wèn)

5、題，居民改善居住環(huán)境、提升生活質(zhì)量的愿望非常強(qiáng)烈。（-）工作現(xiàn)狀。根據(jù)調(diào)研組調(diào)查了解，截止2019年10月底，我市老舊小區(qū)改造工作目前剛剛起步，面臨很多問(wèn)題和困難，整體工作推進(jìn)緩慢。改造試點(diǎn)推進(jìn)緩慢。因靈秀街、保齡球館片區(qū)居民意見(jiàn)征求難以統(tǒng)一等原因,市政府第53次專題會(huì)議決定重新選定改造小區(qū)。市住建局和榆陽(yáng)區(qū)政府經(jīng)摸底調(diào)研,先后2次變更改造對(duì)象，最終選定大有當(dāng)巷、桃園小區(qū)、市建設(shè)局質(zhì)監(jiān)站家屬院3個(gè)小區(qū)作為改造試點(diǎn)項(xiàng)H，截止2019年9月底，大有當(dāng)巷改造工程己經(jīng)開工，其它2個(gè)小區(qū)正在辦理前期手續(xù)，預(yù)計(jì)2020年春季開工。.亟需啟動(dòng)中省補(bǔ)助項(xiàng)目。2019年4月國(guó)家三部委通知文件發(fā)出后，為爭(zhēng)取中省補(bǔ)

6、助資金，市發(fā)改委在全市范圍內(nèi)遴選了33個(gè)（其中中心城區(qū)15個(gè)）住宅小區(qū)，編制上報(bào)了榆林市2019年老舊小區(qū)改造配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中央預(yù)算內(nèi)投資建設(shè)計(jì)劃，9月初省發(fā)改委已下達(dá)我市15個(gè)小區(qū)的改造資金3267萬(wàn)元，其中榆陽(yáng)區(qū)10個(gè)、子洲縣4個(gè)、佳縣1個(gè)，這些項(xiàng)L1亟需市區(qū)兩級(jí)財(cái)政配套資金，盡快啟動(dòng)實(shí)施。（-）我市工作中存在的難點(diǎn)。根據(jù)調(diào)研情況，調(diào)研組認(rèn)為我市老舊小區(qū)改造工作中存在的難點(diǎn)有以下四個(gè)方面：1部門間協(xié)調(diào)機(jī)制不順。由于老舊小區(qū)改造在我市剛剛推行，各部門之間缺乏配合協(xié)作機(jī)制。一是在項(xiàng)目申報(bào)上，上下級(jí)政府、相關(guān)部門之間沒(méi)有明確的申報(bào)流程,存在相互推諉現(xiàn)象，造成項(xiàng)L1申報(bào)無(wú)所適從。二是項(xiàng)L1審批手

7、續(xù)繁雜，涉及發(fā)改、規(guī)劃、消防、住建、執(zhí)法、質(zhì)檢等多個(gè)部門，尤其是電梯加裝審批手續(xù)更為復(fù)雜。三是施_L過(guò)程中需要協(xié)調(diào)電力、供水、供暖、通訊等管道線路設(shè)施運(yùn)營(yíng)單位同步實(shí)施,各管道（管線）經(jīng)營(yíng)單位之間協(xié)調(diào)難度很大。.居民自治力量薄弱。大部分老舊小區(qū)缺乏能力強(qiáng)乂不怕麻煩的“牽頭人”或自治組織，小區(qū)改造面臨無(wú)人組織實(shí)施的局面。一是我市住宅小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)不發(fā)揮作用的現(xiàn)象較為普遍，全市496個(gè)老舊小區(qū)中無(wú)物業(yè)管理或物業(yè)管理不健全的小區(qū)有434個(gè)，占87.5%o二是社區(qū)居委會(huì)因職能和人員等方面的制約，對(duì)老舊小區(qū)改造的推進(jìn)上心有余而力不足，沒(méi)有能力充分發(fā)動(dòng)群眾，更沒(méi)有能力組織實(shí)施。.居民意見(jiàn)統(tǒng)一

8、困難。據(jù)調(diào)查，我市老舊小區(qū)改造前居民意見(jiàn)統(tǒng)一難度普遍較大。主要原因:一是大部分居民參與公眾事務(wù)的意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)小區(qū)改造工程不參與也不關(guān)心，坐等政府推動(dòng);二是由于小區(qū)居民之間自身思想素質(zhì)、文化差異、個(gè)體需求差異等原因，對(duì)改造的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等方面眾口難調(diào);三是部分居民擔(dān)心改造影響自身利益而強(qiáng)烈反對(duì)，比如擔(dān)心改造會(huì)拆除違章建筑，一樓和二樓居民擔(dān)心電梯加裝影響采光和通風(fēng)等。.資金籌集渠道單一。我市老舊小區(qū)改造資金來(lái)源L1前主要黑政府財(cái)政投入,居民出資難度較大，引入企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)化改造還無(wú)從談起。一是爭(zhēng)取中省資金補(bǔ)助比例過(guò)少，2019年國(guó)家向陜西省下達(dá)老舊小區(qū)補(bǔ)助資金13.4億，其中下達(dá)我市僅3267萬(wàn)元，僅

9、占2.4%,主要原因就是我市相當(dāng)一部分老舊小區(qū)因各類審批手續(xù)缺失而無(wú)法申報(bào)。二是部分居民存在等、靠思想，過(guò)分依賴政府財(cái)政投入，自己不愿出資。尤其是電梯加裝費(fèi)用財(cái)政相對(duì)補(bǔ)助較少，個(gè)人出資比例大，高低樓層之間費(fèi)用分擔(dān)比例協(xié)商難度很大。三、工作推進(jìn)建議針對(duì)我市老舊小區(qū)改造工作中存在的難點(diǎn)問(wèn)題，借鑒其它地市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)做法，調(diào)研組認(rèn)為推進(jìn)我市老舊小區(qū)改造工作必須要堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，先保民生、后做提升，政府在盡力而為的同時(shí)要量力而行，具體做好以下四個(gè)方面工作。（-）建立協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制。一是在市級(jí)成立老舊小區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，由政府主要領(lǐng)導(dǎo)或分管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，住建、發(fā)改、財(cái)政、資源規(guī)劃、城管執(zhí)法、水務(wù)、電力等部門為成員單

10、位，建立項(xiàng)L1快速申報(bào)審批通道。二是明確各部門工作職責(zé)，山住建部門負(fù)責(zé)老舊小區(qū)改造的總體規(guī)劃和協(xié)調(diào)推進(jìn);發(fā)改部門負(fù)責(zé)建立改造項(xiàng)U儲(chǔ)備池”,積極爭(zhēng)取中省補(bǔ)助資金;財(cái)政部門負(fù)責(zé)市級(jí)補(bǔ)助資金撥付;其它部門在職責(zé)范用內(nèi)各負(fù)其責(zé);三是明確各縣市區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會(huì)老舊小區(qū)改造的屬地工作責(zé)任，參照市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)小組成立專門機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門和單位工作職責(zé)，整合歸集各類小區(qū)改造資金。四是明確街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)為老舊小區(qū)改造申報(bào)和實(shí)施主體，開展小區(qū)改造的宣傳、全面摸排小區(qū)居民改造意愿，并具體實(shí)施小區(qū)改造項(xiàng)LU五是建立電梯加裝綠色審批通道，在原建設(shè)項(xiàng)IJ用地范圍內(nèi)加裝電梯的，建議不再辦理土地占用等相關(guān)手續(xù)，免收

11、土地價(jià)款、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)。在業(yè)主意見(jiàn)統(tǒng)一的前提下，不考慮加裝電梯后住宅采光、日照間距等問(wèn)題，同時(shí)簡(jiǎn)化規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工.消防等審批流程、縮短審批時(shí)限。（-）發(fā)動(dòng)群眾主動(dòng)參與。一是在改造前山社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)小區(qū)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，山業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)與居民充分溝通，提前做好群眾思想工作，充分發(fā)揮社區(qū)黨員干部、社會(huì)賢達(dá)和其它熱心群眾的帶動(dòng)引領(lǐng)作用，爭(zhēng)取居民理解和支持。二是改造時(shí)組織業(yè)主全程參與，山居民就改造內(nèi)容和小區(qū)后續(xù)管理充分討論，山街道辦事處作為主體開展項(xiàng)L1申報(bào)、方案設(shè)計(jì)和改造施工。三是在既有住宅加裝電梯上，借鑒西安、廈門經(jīng)驗(yàn)，即在社區(qū)居委會(huì)或業(yè)主委員會(huì)組織下，本單元三分之二以上業(yè)主

12、同意即可批準(zhǔn)實(shí)施，山業(yè)主自行協(xié)商確定資金分擔(dān)辦法和低層住戶利益補(bǔ)償辦法，財(cái)政給予適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)。合理劃分政府和業(yè)主責(zé)任。在老舊小區(qū)改造中，政府的角色應(yīng)該是推進(jìn)者和引導(dǎo)者，財(cái)政資金應(yīng)更多發(fā)揮正向激勵(lì)和兜底作用，而不是大包大攬。一是合理劃分改造內(nèi)容。將改造內(nèi)容分為環(huán)境整治、民生基礎(chǔ)設(shè)施、綜合提升類三個(gè)類別，制定老舊小區(qū)改造內(nèi)容“菜單”和改造標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)小區(qū)現(xiàn)狀確定改造的“必選項(xiàng)”和居民“自選項(xiàng)”。二是明確政府和居民資金負(fù)擔(dān)比例。對(duì)于小區(qū)環(huán)境整治和水、電、氣、暖等樓體外的民生基礎(chǔ)設(shè)施，根據(jù)現(xiàn)行政策，山各級(jí)財(cái)政負(fù)擔(dān);對(duì)于居民自選類的小區(qū)綜合提升類和住宅樓本體的改造內(nèi)容，山居民自行決定是否改造，資金主要山居民承

13、擔(dān),市、區(qū)財(cái)政給予適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)（詳見(jiàn)附表）。小區(qū)改造項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)、評(píng)審等手續(xù)辦理費(fèi)用建議山財(cái)政承擔(dān)。探索市場(chǎng)化改造模式。探索以市場(chǎng)化方式引入社會(huì)資本參與小區(qū)改造,切實(shí)減輕財(cái)政支出壓力。一是對(duì)具備市場(chǎng)化運(yùn)作條件的老舊小區(qū)，采取小區(qū)業(yè)主利益捆綁開發(fā)（包括賦予小區(qū)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)停車位、加層改造）、商業(yè)捆綁開發(fā)（與城市其他優(yōu)質(zhì)項(xiàng)U打捆）等政策激勵(lì)方式，引導(dǎo)有實(shí)力的企業(yè)參與投資改造。二是探索政府和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照一定比例出資聯(lián)合改造，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)獲得特許經(jīng)營(yíng)和政府物業(yè)補(bǔ)助等方式，逐步回收改造成本。三是探索物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他企業(yè)按照一定比例出資聯(lián)合改造，通過(guò)加裝電梯和建設(shè)停車場(chǎng)等設(shè)施設(shè)備的出售、租賃收

14、益,逐步回收改造成本。四是探索多方共建，通過(guò)制定優(yōu)惠政策，引導(dǎo)水、電、氣、暖等經(jīng)營(yíng)單位更新維護(hù)相關(guān)管道、線路設(shè)施。建立小區(qū)管理長(zhǎng)效機(jī)制。老舊小區(qū)改造不僅僅改造的是硬件設(shè)施和小區(qū)生活環(huán)境，更重要的是做好改造小區(qū)的后續(xù)管理，避免“前改后亂”現(xiàn)象。要充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)或基層社區(qū)黨組織作用，一是對(duì)于已有物業(yè)管理的小區(qū)，加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理力度，切實(shí)提升物業(yè)服務(wù)水平。二是對(duì)于物業(yè)管理不健全的小區(qū)，在健全居民自治的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)業(yè)主根據(jù)小區(qū)情況，靈活自主選擇專業(yè)物業(yè)公司、社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理、自我管理等物業(yè)管理模式。三是對(duì)未建立住宅專項(xiàng)維修基金的機(jī)制老舊小區(qū),引導(dǎo)業(yè)主補(bǔ)交住宅專項(xiàng)維修基金，為后續(xù)小區(qū)設(shè)施維修維

15、護(hù)提供資金保障。目前，我市存在大量老舊住宅小區(qū)，其規(guī)模小、分布散、基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，衛(wèi)生、治安狀況差，已成為制約城市發(fā)展、影響社會(huì)和諧的一個(gè)重要因素。今年，在市七屆人大五次會(huì)議上，部分代表提出加快我市老舊住宅小區(qū)改造與管理”的建議，成為了領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注、市民關(guān)心的焦點(diǎn)。近期，為了推動(dòng)建議辦理，全面了解全市老舊住宅小區(qū)現(xiàn)狀，準(zhǔn)確把握存在的問(wèn)題及成因，提出切實(shí)可行的對(duì)策措施，更好地提升城市管理水平，提高市民生活質(zhì)量，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)和諧，我們根據(jù)市委、市政府關(guān)于組織開展經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重大課題調(diào)研活動(dòng)的安排及要求，對(duì)全市老舊住宅小區(qū)改造與管理情況進(jìn)行了專題調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況總結(jié)如下：一、基本情況經(jīng)調(diào)查，

16、目前我市主城區(qū)（即三個(gè)辦事處）共有各類住宅小區(qū)346個(gè)，其管理模式大致分為物業(yè)公司管理、業(yè)主自治管理、單位管理和無(wú)人管理四種類型。具體情況為：1、委托物業(yè)公司進(jìn)行管理的小區(qū)32個(gè)，占9%,房屋約593棟，住戶14300戶、4萬(wàn)余人。小區(qū)設(shè)施完善，有專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)駐，管理比較規(guī)范。業(yè)主自治管理小區(qū)18個(gè)，占5%,房屋約68棟，住戶1421戶。小區(qū)設(shè)施比較完善，山業(yè)主自主選舉成立業(yè)主委員會(huì)，適當(dāng)平攤一定費(fèi)用，聘請(qǐng)專人管理。如城中雅園小區(qū)等。單位管理小區(qū)23個(gè)，占7%,房屋約98棟，住戶1980戶。一般基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，安排有單位人員或聘請(qǐng)專人管理，維修及管理費(fèi)用主要山小區(qū)所屬單位承擔(dān)。無(wú)人管理老舊

17、小區(qū)273個(gè)，占79%,房屋約1032棟，住戶21236戶。其中，玉陽(yáng)辦事處轄區(qū)206個(gè)，占75%;玉泉辦事處轄區(qū)7個(gè)，占3%;壩陵辦事處轄區(qū)60個(gè)，占22%。273個(gè)老舊小區(qū)中，改制、破產(chǎn)企業(yè)小區(qū)有132個(gè)，占55.7%。這類小區(qū)一般基礎(chǔ)設(shè)施較差，沒(méi)有人管理，是本次調(diào)研的重點(diǎn)。二、主要成效自20 xx年以來(lái)，市委、市政府高度重視老舊小區(qū)改造工作，將老舊小區(qū)改造作為改善民生的一個(gè)重要抓手，不斷加大投入,加大整治力度。通過(guò)近兒年的整治改造，一些老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施逐步得到完善，居民的生活環(huán)境得到改善，城市和小區(qū)面貌發(fā)生新的變化。一是領(lǐng)導(dǎo)高度重視。市委、市政府將老舊小區(qū)改造從解決群眾訴求和應(yīng)急性工作

18、，逐步拓展到小街小巷整治、危舊房改造、城中村改造等多個(gè)方面。市主要領(lǐng)導(dǎo)多次組織“兩辦”及相關(guān)部門開展專題調(diào)研，深入老舊小區(qū)走訪調(diào)查，成立了市老舊住宅小區(qū)改造管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，召開專題會(huì)議研究協(xié)調(diào)解決相關(guān)問(wèn)題，確保了老舊住宅小區(qū)改造管理工作有序推進(jìn)。二是加大改造投入。近兒年來(lái)，市委、市政府結(jié)合衛(wèi)生城市、文明城市創(chuàng)建等工作，圍繞完善基礎(chǔ)設(shè)施、改善居住環(huán)境等目標(biāo)，先后投入2600多萬(wàn)元，對(duì)部分小街小巷、老舊小區(qū)實(shí)施了道路維修、下水道改造、小區(qū)綠化亮化等工程，惠及40多個(gè)老舊小區(qū)。三是啟動(dòng)整治試點(diǎn)。今年6月，市政府常務(wù)會(huì)議通過(guò)了全市老舊住宅小區(qū)改造與管理方案，正式啟動(dòng)了玉陽(yáng)辦事處白紡小區(qū)、原企業(yè)局小區(qū)

19、、慈濟(jì)小區(qū)、建安小區(qū)為首批維修改造試點(diǎn)，有步驟、有重點(diǎn)地實(shí)施小區(qū)綜合改造。日前，白紡小區(qū)試點(diǎn)工作正在有序推進(jìn)當(dāng)中。四是引入物業(yè)管理。市政府明確規(guī)定了新開發(fā)的住宅小區(qū)必須實(shí)行市場(chǎng)化的物業(yè)管理。目前，全市新開發(fā)住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)100%。今年7月，市房管局委托市統(tǒng)計(jì)信息中心對(duì)委托物業(yè)公司管理小區(qū)的所有業(yè)主進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)滿意度笫三方電話調(diào)查，促進(jìn)了小區(qū)物業(yè)管理水平的提升。三、問(wèn)題及成因（-）存在的主要問(wèn)題一是維修改造任務(wù)十分艱巨。山于受當(dāng)時(shí)歷史條件所限，老舊小區(qū)大多設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，不同程度存在著基礎(chǔ)設(shè)施不完善、配套設(shè)施不完備、道路綠化破損嚴(yán)重、小區(qū)管理混亂、違章搭建多等問(wèn)題，居民生活環(huán)境很差，

20、老白姓要求改善居住質(zhì)量的呼聲十分強(qiáng)烈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市273個(gè)老舊小區(qū)中，基礎(chǔ)設(shè)施較好的只有26個(gè)，僅占10%;一般的有86個(gè)，占31%;較差的有161個(gè)，占59%。二是公共場(chǎng)地侵占日趨嚴(yán)重。近兒年，因小區(qū)無(wú)人管理，業(yè)主隨意亂搭亂建、亂堆亂放，圈地停車、開荒種菜，公共場(chǎng)地被肆意侵占，給小區(qū)的通行、排水、通風(fēng)、采光乃至消防安全都造成了很大的影響。三是社會(huì)治安隱患仍然存在。小區(qū)樓棟分散、沒(méi)有圍墻、四通八達(dá)，沒(méi)有路燈，偷盜甚至黃、賭、毒現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。四是居民投訴現(xiàn)象比較突出。因供水、供電、治安、噪音及下水道堵塞等問(wèn)題，居民投訴不斷，原改制、破產(chǎn)企業(yè)小區(qū)居民多次到市委、市政府上訪，影響社會(huì)穩(wěn)定。五是維修改

21、造資金缺口較大。據(jù)初步調(diào)查，因道路年久失修、下水道堵塞、屋面屋頂嚴(yán)重漏水急需維修的無(wú)人管理小區(qū)達(dá)140個(gè)，約需維修資金1000萬(wàn)元以上。而這些小區(qū)基本未交納房屋公共部位維修基金或早己列支，缺乏資金來(lái)源。六是綜合整治工作難度較大。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，建立高效率的組織協(xié)調(diào)機(jī)制難，老舊住宅小區(qū)改造涉及住建、城管、房管、消防.辦事處社區(qū)等相關(guān)部門及業(yè)主，權(quán)利義務(wù)關(guān)系十分復(fù)雜，相關(guān)部門責(zé)任不明確，合力不足。另一方面，違章建筑拆除難，如白紡小區(qū)根據(jù)改造方案，需要拆除的違章建筑共有10處，經(jīng)過(guò)耐心工作，業(yè)主自行拆除6處，申請(qǐng)市政府強(qiáng)制拆除2處，目前還有2處工作難度較大，正在做工作。（-）形成原因一是

22、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，不具備基本的物業(yè)管理?xiàng)l件。原改制、破產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的職工福利房，規(guī)劃起點(diǎn)低，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，有的其至沒(méi)有圍墻分割，管理上山單位后勤自管。后來(lái)單位垮了，企業(yè)散了“，其小區(qū)便成為了無(wú)人管理小區(qū)，如原糧食局所屬的糧食加工廠、玉陽(yáng)糧管所、三八糧店小區(qū)、經(jīng)信局所屬原當(dāng)陽(yáng)商場(chǎng)、五交化、百紡小區(qū)等。二是物業(yè)管理費(fèi)收取困難，物業(yè)公司難以為繼?，F(xiàn)有的老舊小區(qū)中有一部分曾有物業(yè)公司管理，如金葉小區(qū)、建安小區(qū)、錦屏花園小區(qū)、怡景家園小區(qū)等，后因屋頂維修、治安、停車等管理問(wèn)題，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)，致使物業(yè)收費(fèi)率僅3040%,物業(yè)公司無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)被迫撤出，不得不改為自治管理，出現(xiàn)小區(qū)管理層級(jí)“倒退”。三是宣傳

23、引導(dǎo)不夠，居民還未適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)化的趨勢(shì)。多年來(lái)，各單位所建的住宅小區(qū)物業(yè)管理都是單位買單，業(yè)主習(xí)慣了享受無(wú)償服務(wù)。物業(yè)管理逐步市場(chǎng)化后，多數(shù)業(yè)主對(duì)花錢買服務(wù)”不適應(yīng)，如建安小區(qū)曾獲“省文明小區(qū)”稱號(hào)，現(xiàn)在每戶每月10元的物業(yè)費(fèi)都收不齊。有的小區(qū)內(nèi)下崗、失業(yè)、企業(yè)退休人員多，收入普遍偏低，對(duì)按住房面積支付相應(yīng)的管理費(fèi)存在較大的抵觸情緒。此外，有的小區(qū)居民素質(zhì)不高，公德意識(shí)和法律意識(shí)淡薄，肆意侵占公共場(chǎng)地，不配合小區(qū)整治，甚至阻撓施工。老舊小區(qū)改造作為一項(xiàng)重大民生工程，群眾熱切期盼，改造意愿非常強(qiáng)烈。2019年國(guó)家住建部等三部門聯(lián)合出臺(tái)文件將其列為保障性安居工程，給予中央資金補(bǔ)助。我省住建廳等

24、三部門也聯(lián)合出臺(tái)文件，對(duì)我省老舊小區(qū)改造工作提出具體實(shí)施意見(jiàn)。我市也在2019年政府工作報(bào)告中，將老舊小區(qū)改造列為“民生十件實(shí)事”之一試點(diǎn)實(shí)施。據(jù)了解，口前我市此項(xiàng)工作推進(jìn)困難重重、進(jìn)展緩慢。為深入查找原因并向市政府提出工作建議，市政研督查辦成立調(diào)研組，先后召集住建、發(fā)改、財(cái)政等部門和榆陽(yáng)區(qū),高新區(qū)相關(guān)工作人員及部分老舊小區(qū)的居民代表進(jìn)行座談交流，并赴山東省淄博市、福建省廈門市和我省西安市開展專題調(diào)研，形成如下調(diào)研報(bào)告。一、調(diào)研現(xiàn)狀由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)，讓城市宜居程度變成了城市建設(shè)的主要指標(biāo)。老舊小區(qū)改造為民生重點(diǎn)工程，基于城市現(xiàn)代化、環(huán)?？沙掷m(xù)發(fā)展基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)指的是建造時(shí)間比較長(zhǎng)，市

25、政配套設(shè)施老化，公共服務(wù)缺項(xiàng)等問(wèn)題比較突出的居住小區(qū)。通過(guò)調(diào)研和過(guò)去一年多的試點(diǎn)情況來(lái)看，這些小區(qū)可能已經(jīng)建成了20年以上，山于原來(lái)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)比較低，管網(wǎng)破舊、公共服務(wù)缺失直接關(guān)系到生活在小區(qū)里居民的獲得感、幸福感、安全感。應(yīng)通過(guò)外部環(huán)境的改造和基礎(chǔ)設(shè)施的改造、服務(wù)設(shè)施的健全,提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城區(qū)屬于重要地段，但是在改造老舊小區(qū)期間卻遇到了非常多的難點(diǎn)。二、存在問(wèn)題（-）環(huán)境設(shè)施狀態(tài)落后隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生活水平逐步提升。車輛保有量正在逐步提升的趨勢(shì)。小區(qū)道路比較窄，停車位不夠，造成在私家車增長(zhǎng)的狀況下，車主只能夠?qū)④囃５焦矆?chǎng)所當(dāng)中，這導(dǎo)致占據(jù)了大量的娛樂(lè)場(chǎng)所的活動(dòng)空間，嚴(yán)重影

26、響了人們的娛樂(lè)活動(dòng)。道路山于太窄，再加上具有車輛，私家車之間難免會(huì)發(fā)生碰撞，使得住戶間經(jīng)常發(fā)生沖突,影響了小區(qū)的和諧發(fā)展;水電基礎(chǔ)設(shè)備過(guò)于老化，管線長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有更換，造成小區(qū)會(huì)山于水電管線問(wèn)題而發(fā)生路面坍塌、停水停電的情況，嚴(yán)重影響了居民的生活質(zhì)量,另外供電線路老化還很有可能發(fā)生火災(zāi)、雷擊等情況這給住戶造成了非常大的安全隱患。例如武警公寓、二千宿舍建成年代較早，小區(qū)存在許多以前的電力平行線和后期弱電管網(wǎng)亂牽拉現(xiàn)象建筑外墻粉刷面受到了風(fēng)化，建筑內(nèi)墻面受到了大面積的腐蝕，缺少足夠的照明設(shè)備。小區(qū)雨污管網(wǎng)老舊，且雨污水混流排放。例如保定新村部分管網(wǎng)堵塞、化糞池破損其至坍塌導(dǎo)致小區(qū)雨污水系統(tǒng)無(wú)法正常運(yùn)行

27、，每逢臺(tái)風(fēng)天氣小區(qū)內(nèi)澇污水橫流、異味嚴(yán)重。小區(qū)道路年久失修，坑坑洼洼破損嚴(yán)重。安防技防設(shè)備不完善。（二）居民意見(jiàn)難以統(tǒng)一老舊小區(qū)人員組成復(fù)雜，小區(qū)住戶一般以老年人、臨時(shí)租戶、工薪階層為主。各方有各自需求，方案意見(jiàn)征求階段，得到的意見(jiàn)征求結(jié)果與實(shí)施施工過(guò)程經(jīng)常存在意見(jiàn)難以統(tǒng)一的情況。該情況通常導(dǎo)致施工過(guò)程受到部分小區(qū)居民輪番阻擾施工，不配合改造。例如：關(guān)于小區(qū)綠化增加與適肖縮減綠化增加停車位思路分歧問(wèn)題，建筑違章改造拆除等問(wèn)題。綠地所存在的問(wèn)題老舊小區(qū)建造的時(shí)間普遍在上世紀(jì)末，無(wú)論是在設(shè)計(jì)水平還是配套設(shè)施方面，都無(wú)法和當(dāng)代的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)相比。特別是在綠化工作上，為滿足綠化率，盡管許多的小區(qū)都進(jìn)行

28、了綠化，不過(guò)普遍都是自然生長(zhǎng)，而且因?yàn)槿鄙俦匾酿B(yǎng)護(hù)，所以無(wú)法從整體上展現(xiàn)出美感。同時(shí):還有的小區(qū)盡管進(jìn)行了綠化設(shè)計(jì)，不過(guò)卻存在缺株的情況，許多地表都暴露在外。此外，老舊小區(qū)并不重視對(duì)于綠化的管理工作，例如湖光花園也很少對(duì)綠植進(jìn)行保養(yǎng)，個(gè)別的老舊小區(qū)還把小區(qū)的綠地開星改造成了小菜園，亂搭亂建，嚴(yán)重破壞了小區(qū)的環(huán)境。建設(shè)施工過(guò)程影響老舊小區(qū)改造過(guò)程中，地面破除、管網(wǎng)溝槽開挖、油漆粉刷氣味等會(huì)對(duì)小區(qū)居民日常生活造成一定影響。由于改造過(guò)程存在各個(gè)管線部門共同施工，個(gè)別小區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)混亂。例如驛前巷15A、15B小區(qū)施工過(guò)程安全防護(hù)措施不到位，施工組織不夠合理導(dǎo)致未能有效進(jìn)行施工，改造時(shí)間增加等問(wèn)題。三、對(duì)策建議（一）增加小區(qū)功能在改造老舊小區(qū)的過(guò)程中，不但要穩(wěn)固樓體結(jié)構(gòu)、重新打造外觀、建立保暖匚程,而且還要合理的增設(shè)小區(qū)功能。一，改善小區(qū)居民水電供應(yīng)設(shè)施陳舊的情況，并滿足居民平時(shí)的生活要求;二，對(duì)小區(qū)里違背規(guī)定的建筑進(jìn)行清除，增加綠化和小區(qū)健身活動(dòng)區(qū)域的面積，加寬小區(qū)的道路，并要通過(guò)小區(qū)地基