房地產業(yè)的發(fā)展趨勢預測

1、要點提示 1-6 月， 全國累計完成房地產開發(fā)投資 3816.81 億元， 比去年同期增長 34%； 房地產開發(fā)到位資金到達 5723 億元，同比增長 48.4% ；商品房平均銷售代價為 2424 元平方米，同比增長了 5.4% 。 從短期來看， 房地財產受政策性因素影響較大。 從中恒久來看， 我國房地財產目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結構性和區(qū)域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經濟的連續(xù)生長和國度財產政策調解而逐步解決，房地財產的中恒久趨勢良好。 1-6 月，北京市共銷售經濟適用住房比增長 6.8 倍，占同期商品住宅銷售面積的81.1 萬平方米，與去年同期相16.5% ，是自 19

2、98 年啟動經濟適用房建立以來上半年銷售最多的一年。 1-6 月，上海市房地產市場繼承保持較快增長， 房地財產對全市經濟增長的孝敬率到達 4.1% ；投資主體呈多元化格式；市場供需總量均到達歷史同期最高水平，空置總量淘汰至“九五”時期以來最低。 從短期來講， “ 121 ”房貸新政對地產界有倒霉的影響；但從恒久看，卻會對房地財產的生長起到積極的作用，使整個房地財產格式和開發(fā)模式產生深刻變革；有利于促進房地產金融東西的優(yōu)化。2目 錄 房地產市場運行狀況 . . 5一、房地產開發(fā)投資繼承高速增長 .二、房地產資金到位情況較好 .三、新開工建立范圍繼承擴大 .四、商品房銷售額連續(xù)增長 .五、房地產代

3、價穩(wěn)中有升 .六、房地產市場均衡情況 .七、國房景氣指數出現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢 . 房地產市場存在的主要問題 . . 18一、土地供給增幅過大 .二、結構失衡是房地產市場的底子矛盾 .三、房地財產對金融的依賴太大 .四、局部泡沫蔓延 . 房地財產生長趨勢預測 . . 22一、短期生長趨勢預測 .二、未來中恒久預測 . 重點地區(qū)市場闡發(fā) . HYPERLINK l _bookmark1 26北京經濟適用房市場闡發(fā) . HYPERLINK l _bookmark2 26一、消費群體闡發(fā) . 二、市場需求闡發(fā) . HYPERLINK l _bookmark3 29上海房地產市場的評價與闡發(fā) . HYPER

4、LINK l _bookmark4 34一、房地產市場生長現(xiàn)狀 .二、房地產市場走勢判斷 .三、房地產市場生長面臨的風險因素闡發(fā) .5679101314181819192223263436393 政策述評 . 41解析“ 121”房貸新政 . 41一、出臺配景 .二、爭議和難點 .三、各方諫言 .414243附表：底子數據平臺 . 47一、全國房地產開發(fā)投資完成額 .二、三大地區(qū)房地產開發(fā)投資完成額 .三、商品房銷售額 .四、商品房住宅施工銷售面積 .五、全國完成開發(fā)土地面積 .六、全領土地生意業(yè)務代價指數 .七、全國衡宇銷售代價指數 .八、全國衡宇租賃代價指數 .47474848494950

5、514中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 運行狀況 房地產市場運行狀況一、房地產開發(fā)投資繼承高速增長1-6 月份，全國房地產開發(fā)完成投資 3816 億元，同比增長 34.0%，高于同期牢固資產投資增幅 1.2 個百分點， 占同期牢固資產投資的比重為 26.5%。其中商品住宅開發(fā)完成投資 2586 億元， 同比增長 28.0%， 占商品房投資的比重為 67.8%。從房地產開發(fā)投資增長速度看，東、中、西三大地區(qū)房地產開發(fā)投資同比增長分別為 29.2%、 55.9%、 45.6%，中、西部地區(qū)增幅高于東部。表 1-1 2003 年 1-6 月房地產投資完成額房地產同比增長其中：住宅同比增長全國總計3428單

6、元：億元， %東部 中部 西部數據來源：國度信息中心在商品住宅開發(fā)完成投資額中，經濟適用住房完成投資 227.66 億元，同比增長 22.6%，占商品住宅投資的比重為 8.8%；辦公樓投資完成 177.21億元，同比增長 27.9%，所占比重為 4.6%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資 458.57億元，同比增長 50.0%，所占比重為 12.0%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為 24.7% 、 47.7%、 34.5%。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。5中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 運行狀況500040003000200010000累計值（億元）3816.8134全部投資

7、完成額 增長率502586.792827.9177.21 458.57住宅 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房增長率（%）6055.1 50403020594.25100其他圖 1-1 按工程用途分上半年房地產累計開發(fā)投資情況二、房地產資金到位情況較好1-6 月份，房地產開發(fā)到位資金 5722 億元，同比增長 48.4%。其中：海內貸款 1487 億元，同比增長 58.4%，所占比重為 同比增長 45.1%，所占比重為 1.6%；企業(yè)自籌資金所占比重 30.0%；其他資金 2415 億元，同比增長東、中、西部三大地區(qū)房地產開發(fā)到位資金分別為707 億元，東部最高，約占全國到位資金總量的26.0%；利用外資

8、94 億元，1718 億元， 同比增長 42.8%， 46.5%，所占比重 42.2%。4338 億元、 677 億元和75.8%。表 1-2 2003 年 1-6 月房地產資金來源情況單元：億元全國總計 東部 中部 西部合計海內貸款利用外資自籌資金其他資金6中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 運行狀況數據來源：國度信息中心房地產開發(fā)資金主要來源于銀行貸款、企業(yè)自籌資金及其他資金三個方面。其他資金來源主要由銷售定金、預售收入和基建墊資組成，在房地產開發(fā)資金來源中一直處于較高占比狀態(tài)，說明房地產開發(fā)對市場和銷售的依存度進一步增大，其較大部分依靠按揭貸款方法實現(xiàn)；自籌資金占比約 30%，絕對范圍增長迅速，

9、顯示出房地產企業(yè)自身實力雖有一定增強，但整體抗風險能力另有待進一步提高；房地產開發(fā)類貸款是房地產投資的重要來源，加上預售歷程中銀行按揭貸款的資金量，信貸資金在房地產投資來源中的占比凌駕 60%，銀行成為房地產風險的最大包袱者。0.02%30.02%42.21%1.64%其他資金 利用外資圖 1-2 1-625.99%國家預算內資金 自籌資金0.11%國內貸款 債券月份房地產投資累計到位資金來源組成三、新開工建立范圍繼承擴大1-6 月份，全國除房地產開發(fā)、城鄉(xiāng)團體和個別投資外的新開工建立項目 51876 個，同比增加 9657 個；新開工項目籌劃總投資 16921 億元，增長70.5%。從商品房

10、建立情況來看，商品房施工面積 77582 萬平方米，同比增長 27.9%，其中，商品住宅施工面積 60411 萬平方米，同比增長 28.4%。商品房新開工面積 24340 萬平方米，同比增長 31.0%，其中，商品住宅新開工面積 19876 萬平方米，同比增長 30.1%。商品房竣工面積 8187 萬平方米，同比增長 40.4%，其中，商品住宅竣工面積 6766 萬平方米，同比增長 38.6%。7中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 運行狀況（萬平方米）80000.0060000.0040000.0020000.000.00施工面積新開工面積竣工面積銷售面積全國總計60411.1519876.08676

11、6.367737.25東部39776.8411909.014526.24973.75中部9492.723797.351115.741335.55西部11141.594169.721124.421427.95圖 1-3 上半年三大地區(qū)商品住宅累計施工、銷售面積房地財產界對未來做出的較好期望往往反應在新開工率的迅速增長上。憑據衡宇建立周期為三到四年的根本紀律，一般來說商品房新開工量應界于當年施工面積的 1/4-1/3 ，也即新開工率一般應在 25%-33%之間，見下表： 表 1-3 歷年商品房施工面積、新開工面積與竣工面積情況年份1992199319941995199619971998199920

12、0020012002施工面積 新開工面積 竣工面積175單元：萬平方米， %新開工率123126474918314040454846880中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 運行狀況資料來源：國度統(tǒng)計局由表 1-3 可見， 1993 年商品房新開工率為 126%，市場供給嚴重過量。1998 年后，新開工率再次凌駕 33%且超出水平不停增大， 2002 年為 46%，預示著房地財產界對市場預期較高，應引起一定存眷。四、商品房銷售額連續(xù)增長1-6 月份，在房地產投資快速增長的同時，全國實現(xiàn)商品房銷售額 2102億元，同比增長 44.8%，高于同期投資增速 10.8 個百分點。其中銷售給小我私家 1916

13、億元，增長 46.8%；銷售面積 8672 萬平方米，增長 37.4%。銷售額（億元）250020001500100050001-2月商品房銷售額同比增長（%）60402001-3月 1-4月 1-5月 1-6月銷售給個人 商品房同比 個人同比圖 1-4 2003 年 1-6 月商品房銷售額情況通過綜合闡發(fā)我們得到如下結論：一是投資額會隨著銷售額的顛簸而顛簸；二是投資額顛簸滯后于銷售額顛簸，投資擴張的滯后期比投資收縮的滯后期要長。其主要原因在于，房地財產的增長主要依靠住宅需求來推動：2002 年， 全國商品房銷售 24969.29 萬平方米， 是 1992 年 4288.86 萬平方米的 5.

14、83 倍，年均增長 19.4%，商品房銷售額由 1992 年的 450 億元增長到 2002 年的 5721 億元， 年均增長 28.8% 。2002 年商品住宅銷售面積和銷售額分別占當年商品房銷售總量的 88.6%和 92.1%。寫字樓、商用房的需求總量雖有所增加，但增勢明顯趨緩。這在一定水平上反應了房地產財產結構根本趨向公道。9中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 運行狀況454035302520151050-51997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年銷售額增長率 投資額增長率圖 1-5 1997-2002 年商品房銷售、投資額增長情況如圖 1-5 所示， 從商品房銷售

15、額的增長情況看： 1998 年增長率到達峰值；1999 年增幅有較大下滑； 2000 年小幅回升； 2001 年顛簸幅度不大； 2002 年有較大幅度下滑。但增長幅度都在 20%以上。這個形勢是很好的。從商品房投資增長情況來看： 1997 年出現(xiàn)了負增長， 這是前幾年房市調解的余波。 1998 年大幅拉高到 13.7%，到 2001 年攀升為 25.3%。這顯然是受到前幾年商品房銷售額連年大幅增長的勉勵。 2002 年投資額增長幅度比上年淘汰 3.4 個百分點，這個下滑也顯然是受到前幾年銷售額增長幅度下滑的影響。五、房地產代價穩(wěn)中有升1-6 月份，全國房地產市場受“非典”疫情影響并不明顯，代價

16、繼承上揚。其中，二季度與去年同季相比，衡宇銷售代價上漲 5.0%，土地生意業(yè)務代價上漲 7.1%，衡宇租賃代價上漲 1.9%。表 1-4 2003 年二季度 35 個大中都會房地產代價指數表衡宇銷售代價地區(qū)指數10土地生意業(yè)務代價指數衡宇租賃代價指數衡宇銷售代價地區(qū)指數土地生意業(yè)務代價指數單元： %衡宇租賃代價指數中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 運行狀況全國 南昌北京 濟南天津 青島石家莊 鄭州太原 武漢呼和浩特 長沙沈陽 廣州大連 深圳長春 南寧哈爾濱 ?？谏虾?成都南京 貴陽杭州 昆明寧波 116.4 重慶合肥 西安福州 蘭州廈門 西寧銀川 烏魯木齊數據來源：國度統(tǒng)計局 （以去年同期代價為 1

17、00）（一）衡宇銷售代價漲幅擴大。 上半年，衡宇銷售代價漲幅繼承擴大， 其中，二季度代價上漲 5.0%，漲幅比一季度擴大 0.2 個百分點。分地區(qū)看，東部地區(qū)衡宇銷售代價仍保持大幅上漲，如上海 18.1%、寧波 16.4%、青島13.4%、南京 9.5%；西部地區(qū)的重慶、銀川等都會，衡宇銷售代價也分別上漲 5.5%和 2.1%；昆明和烏魯木齊等都會衡宇銷售代價則繼承出現(xiàn)小幅下降。分類型看，經濟適用房和普通住宅銷售代價分別上漲宅代價上漲 3.3%；寫字樓和商業(yè)用房銷售代價分別上漲 用房銷售代價下降 0.4%。3.0%和 5.2%，豪華住2.4%和 2.5%，其他11中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 運

18、行狀況120115110105100959085全國 北京 天津 上海 南京 銀川 寧波 青島 廣州 昆明 西安圖 1-6 2003 年二季度主要地區(qū)衡宇銷售代價指數（二）土地生意業(yè)務代價保持較高漲幅。 上半年，全領土地生意業(yè)務代價繼承保持上揚態(tài)勢。 其中二季度上漲 7.1%， 漲幅比一季度淘汰 0.7 個百分點。其中，居民住宅用地生意業(yè)務代價上漲 11.8%，商業(yè)旅游娛樂用地生意 業(yè)務代價上漲 4.0%，產業(yè)用地生意業(yè)務代價上漲 1.0%，其他用地生意業(yè)務代價上漲 1.9%。三十五個大中都會中，土地生意業(yè)務代價漲幅凌駕 10%的都會是，杭州 41.7%、重慶 33.7%、太原 29.8%、沈

19、陽 16.2%和上海 14.0%。114.22003. 2003. 110.7107.1103.6100.0全國 居民住宅 豪華住宅 普通住宅 工業(yè)用地 商旅用地 其它用地圖 1-7 2003 年全領土地生意業(yè)務代價指數（三）衡宇租賃代價小幅上漲。 上半年，全國衡宇租賃代價繼承保持小幅上漲的態(tài)勢。 其中二季度， 衡宇租賃代價上漲 1.9% 。由于受部分地區(qū) 2002年上調公房出租代價的影響，住宅租賃代價上漲 4.7%，漲幅比一季度擴大3.2 個百分點，其中公房和私房的租賃代價分別上漲 1.5%和 10.8%。受“非 典”疫情的影響，辦公用房和商業(yè)用房租賃代價分別下降 0.9%和 1.3%。廠

20、房堆棧租賃代價上漲 2.2%，比一季度漲幅淘汰 0.3 個百分點。12中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 運行狀況10610410210098962002. 2002. 2002. 2002. 2003. 2003. 住宅租賃 辦公用房租賃 商業(yè)用房租賃 廠房倉庫租賃圖 1-8 全國衡宇租賃代價指數變更情況六、房地產市場均衡情況（一）一級市場需求凌駕供給 近年來土地市場需求旺盛， 1-6 月份，開發(fā)企業(yè)土地購買面積萬平方米，同比增長了 54.8%；完成土地開發(fā)面積 7143.7 萬平方米，同比增長了 40.3%，土地購買面積和土地開發(fā)投資大幅度 增長，導致土地代價上漲較快。圖 1-9 1-6 月份全領

21、土地購買與開發(fā)面積現(xiàn)階段土地代價上漲另有兩個重要原因：一是商品房銷售情況良好，不少開發(fā)商加大了對土地的購買和儲備力度，推動了土地代價上漲，這反應出13中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 運行狀況開發(fā)企業(yè)對市場前景普遍看好；二是國度對土地市場調控力度增大，土地市場化進程加速，經營性用地招標拍賣制度得到進一步推廣，人們預期土地取得難度將加大，故而加大了土地儲備力度。別的，土地具備資源稀缺性，隨著市政開發(fā)投資的加大，土地自己的代價在不停上升，土地代價的恒久趨勢是一定上漲的。（二）二級市場供銷兩旺，增長比例根本協(xié)調 1-6 月份，我國實現(xiàn)商品房銷售額 2102 億元，同比增長 44.8%，商品房竣工量和銷售量

22、同比增長40.4%和 37.4%，房地產二級市場供銷兩旺。80銷售增長率 竣工增長率60402001-2 月 1-3 月 1-4 月 1-5 月 1-6 月圖 1-10 1-6 月份商品房竣工與銷售面積增長率（三）三級市場生長迅速，沿海大中都會范圍開端顯現(xiàn) 我國由于房地產市場生長較晚，三級市場總體范圍較小，但受二級市場連續(xù)繁榮和房改制度實施的影響，近年來沿海大中都會房地產三級市場生長迅速。 6 月份，上海二手房指數為 1137 點，比上月上升 12 點，漲幅為 1%， 2002 年廣州二手樓生意業(yè)務面積到達 486 萬平方米，與同期一手樓生意業(yè)務面積之比為 1：0.61 。沿海大中都會房地產三

23、級市場已經漸成范圍，供給和需求均有較大幅度增長，二、三級市場聯(lián)動效果顯著。七、國房景氣指數出現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢全國房地產開發(fā)業(yè)總體景氣水平在連續(xù) 3 個月的小幅回落之后， “國房景氣指數”再次回升到 107 點以上的水平。 6 月份， “國房景氣指數”到達107.04 ，比 5 月份上升 0.76 點，比去年同期上升 2.39 點。 “國房景氣指數” 的再次上揚，表明隨著非典疫情影響的逐步淡出，全國房地產開發(fā)市場逐漸14中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 運行狀況規(guī)復了原有的快速生長勢頭。1102002年 2003年1081061041021001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月

24、 11月 12月圖 1-11 2002 年初至今國房景氣指數變更情況在主要分類指標中，衡宇竣工面積、資金來源和土地轉讓收入平分類指數增勢強勁，是拉動“國房景氣指數”總體水平止跌回升的主要原因：份， 竣工面積分類指數為 111.46， 與 5 月份根本持平， 比去年同期上升6 月7.42點；本年資金來源分類指數為 108.47 ，比 5 月份上升 2.41 點，比去年同期上升 4.68 點；新開工面積分類指數到達 108.91 ，比 5 月份上升 0.17 點，比去年同期上升 3.44 點；商品房銷售代價分類指數為 97.71 ，比 5 月份下降1.23 點，比去年同期上升 3.73 點?？罩妹?/p>

25、積分類指數為 持平，比去年同期下降 0.05 點；土地開發(fā)面積分類指數為 份下降 0.64 點，比去年同期下降 2.60 點。96.52 ，與 5 月份115.97 ，比 5 月房地產開發(fā)綜合景氣指數土地開發(fā)面積指數126.00121.00116.00111.00106.00101.0096.0091.006月 7月 8月 9月 10月 11月 12月房地產開發(fā)投資指數銷售價格指數1月 2月 3月 4月 5月 6月-15中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 運行狀況我國當前的房地財產出現(xiàn)出供需兩旺的生長態(tài)勢。這種態(tài)勢是由體制變革、政策刺激以及居民生活水平改進、舊城改革、都會化進程加速等三大動力配合推動生

26、長而形成的。具體闡發(fā)為：1 、 1997 年宏觀經濟實現(xiàn)“軟著陸”后，我國實施了擴大內需的經濟政策，在全國范疇內推行住房錢幣化分派制度革新，低落了購房貸款利息。有利的經濟情況與政策情況為房地財產尤其是住宅財產的生長提供了須要的保障。憑據 1995-2002 年歷年 12 月份國房景氣指數變更情況，可以說明這種景氣水平的變革趨勢。108.00106.00104.00102.00100.0098.0096.0094.00國房景氣指數1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002104.13 95.59 98.58 103.63 101.46 104.06 105.2

27、7 104.18圖 1-13 1995 2002 年歷年 12 月國房景氣指數變更情況資料來源：中國經濟景氣月報備注：綜合指數值 100 為景氣線， 100 以上為景氣區(qū)間， 100 以下為不景氣區(qū)間， 110 以上為過熱預警區(qū)間。從圖 1-13 中可以看出， 1998 年后房地財產進入景氣區(qū)間。 進入 2000 年，國房景氣指數企穩(wěn)走高， 在 104 點四周窄幅顛簸， 出現(xiàn)出高位強勢橫盤跡象，我國房地財產進入了新的一輪景氣階段，且離 110 點的預警值有很大的寧靜空間 ( 年度最大值也只有 105.27) ，并未出現(xiàn)嚴重的過熱。由此表明，在市場 內外部情況的配互助用下，幾年來房地財產的強勢運

28、行特征顯著。2 、體制變革是底子和第一推動力。 1998 年以來，取消福利分房以后，巨大的市場需求是供給擴大的強大動力，從底子上刺激了房地產開發(fā)商的積極性，并且吸引其他資金流向房地財產。16中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 運行狀況3、金融、稅收等各項政策的刺激是第二推動力。中國人民銀行多次降息以分流儲備；各大商業(yè)銀行積極開拓住房開發(fā)貸款和小我私家書貸業(yè)務，加大了金融支持；建立部取消多項不公道收費；國度稅務總局也低落小我私家購宅券稅等，這些政策步伐的出臺為我國房地產市場的生長提供強大的支撐。4、居民生活水平改進、舊城改革及都會化等的內在要求是第三推動力。因此，在上述一系列制度、政策和內在要求的協(xié)力作

29、用下，我國房地產市場出現(xiàn)供需兩旺的生長態(tài)勢是一種一定結果。17中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 存在問題 房地產市場存在的主要問題一、土地供給增幅過大企業(yè)儲備土地按我國現(xiàn)行政策是不允許的，但卻在事實上大量存在。因為豈論是企業(yè)的歷史用地照舊通過種種出讓方法得到的土地，凡企業(yè)依正當途徑得到土地使用權后，應有權自主地從市場的角度去考慮項目的開發(fā)進度，以獲取最大收益，這是正常的市場行為，當市道好時，企業(yè)可以多建一些，市道欠好時，也可以作為企業(yè)的儲備項目。過于硬性的行政劃定，反而更容易造成供求干系的失衡和問題樓盤的產生。如果政府果然不讓企業(yè)儲備土地，就應當在須要時停止供地，使市場平衡，但事實是政府在土地供給方

30、面一直以來就存在以下一對矛盾，一是需要通過出讓土地得到龐大的都會建立資金，特別是在都會高速生長的初始階段，而另一方面，政府和企業(yè)自己對市場需求的掌握也并不能真正做到“先見之明” ，這也使得企業(yè)存量土地日趨擴大。因此，增強政府調控土地市場能力，是范例土地市場的根本前提。嚴格控制開發(fā)用地的供給總量，是包管房地產市場康健生長的要害。供給總量控制住了， 才氣制止盲目擴大商品房開發(fā)范圍， 才氣穩(wěn)定地價、 房價， 開發(fā)商、投資者和購買衡宇的消費者等市場主體才有投資信心。二、結構失衡是房地產市場的底子矛盾從理論上盤算，當前乃至未來相當一段時間內，我國的住房總量依然是不敷的。據一份測算顯示，如果我國按每年一個

31、百分點提高都會化率，每年至少要轉移 1500 萬農村人口，則每年需要 2-3 億平方米都會住宅。由此可見，當前我國房地產大量空置的問題不在于總量而是結構上的不公道。產物結構與市場需求失衡，是企業(yè)經營失敗或生長受阻的重要癥結。目前，我國大部分地區(qū)的衡宇開發(fā)中，高等衡宇比重過高，低價位經濟適用衡宇的開發(fā)量不敷。一些大中都會在房地產開發(fā)中忽視了供需干系，房地產開發(fā)企業(yè)為了追求高利潤，熱衷于高等商品房的開發(fā)，造成了高等商品房供過于求，代價虛高。同時，市場上低價位衡宇求過于供，導致出現(xiàn)了經濟適用房銷售違18中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 存在問題規(guī)操縱和市場炒作現(xiàn)象。從市場的生長看，供給結構嚴重地背離需求結

32、構，在供給總量不敷的情況下，就會產生結構性泡沫。三、房地財產對金融依賴水平較高據中國人民銀行 2002 年第二季度錢幣政策執(zhí)行陳訴闡發(fā)，上年房地產對我國 GDP增長直接孝敬率為 1.3 個百分點，間接孝敬率為 0.6-1.2 個百分點，兩者相加為 1.9-2.5 個百分點。這表明了我國 GDP增長對房地財產的 依賴水平較高，而房地產的生長主要是依賴于金融的強有力支持。據統(tǒng)計，近年來，銀行對房地產企業(yè)開發(fā)投資的貸款在整個房地產開發(fā)資金中占比一直維持在 23%左右，小我私家購房資金中銀行貸款的比重 2001 年約為 30%，并呈逐漸上升的趨勢。由于銀行不但通過提供開發(fā)類貸款到場住宅的開發(fā)，并且通過

33、提供小我私家住房貸款到場住宅的銷售，從而極大地提高了銀行資金在住宅投資開發(fā)資金來源中的比重，使得房地財產對金融的依賴水平明顯提高。 生長商利用小我私家住房貸款比開發(fā)類貸款容易得到的特點， 利用 “假按揭”套取銀行資金的現(xiàn)象比力嚴重。 “假按揭”風險已經成為當前和今后 一段時期住房金融業(yè)務風險治理事情的重點。四、局部泡沫蔓延國度統(tǒng)計局近期對全國 3817 家房地產開發(fā)企業(yè)進行的專項觀察顯示出以下結果：三成以上的企業(yè)認為房地產開發(fā)投資范圍過大，一半多的企業(yè)對房地產開發(fā)投資前景不持樂觀態(tài)度。 一是 39.32%的企業(yè)認為本地區(qū)房地產開發(fā)投資范圍快于本地區(qū)經濟生長， 55.17%的企業(yè)認為適應本地區(qū)經

34、濟生長， 5.51%的企業(yè)認為慢于本地區(qū)經濟生長。 二是 34.43%的企業(yè)認為本地區(qū)房地產開發(fā)投資范圍偏大， 56.73%的企業(yè)認為適中， 8.84%的企業(yè)認為偏小。 三是 44.83% 的企業(yè)對本地區(qū)房地產開發(fā)投資前景較為樂觀， 43.90%的企業(yè)認為一般，11.27%的企業(yè)明確體現(xiàn)不樂觀。 四是 44.94%的企業(yè)認為本企業(yè)房地產開發(fā)投資力度要加大， 40.31%的企業(yè)認為穩(wěn)定， 14.75%的企業(yè)認為要縮小。四成多的企業(yè)認為房地產過熱。 具體為： 42.21%的企業(yè)認為房地產過熱，57.79%企業(yè)認為適中或不熱。19中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 存在問題1/2 以上的企業(yè)認為目前商品房銷

35、售一般和對商品房銷售前景持謹慎樂觀態(tài)度。 一是 35.82%的企業(yè)認為目前商品房銷售較好， 57.68%的企業(yè)認為一般， 6.50%的企業(yè)認為較差。二是 39.81%的企業(yè)對未來兩年內商品房銷售前 景體現(xiàn)樂觀， 47.37%的企業(yè)體現(xiàn)一般， 12.82%的企業(yè)體現(xiàn)不樂觀。近九成的企業(yè)認為空置商品房連續(xù)增加已對企業(yè)產生差別水平的影響。具體為： 13.45%的企業(yè)認為影響不大， 44.50%的企業(yè)認為有些影響， 40.88%的企業(yè)認為導致企業(yè)生產經營困難， 1.18%的企業(yè)認為已使企業(yè)面臨破產。約 1/2 的企業(yè)認為房價過高或偏高，看到了泡沫。具體為： 6.34%的企業(yè)認為目前商品房房價過高， 4

36、2.24%的企業(yè)認為偏高， 40.87%的企業(yè)認為適中， 10.55%的企業(yè)認為偏低。近 1/2 的企業(yè)認為未來兩年房地產開發(fā)投資的資金主要來自于銀行。 26.92%的企業(yè)認為來自于銀行貸款， 20.18%的企業(yè)認為來自于小我私家按揭 貸款。居民購買力低、商品房過剩、開發(fā)投資范圍過大、盲目建立為空置商品房增加的主要因素。 企業(yè)的認同率分別為 29.30%、22.46%、20.42% 、19.86%。綜上所述，當前我國房地產開發(fā)投資的總體走勢，就全國而言尚屬于正常狀態(tài)，但已在若干地區(qū)和一些方面出現(xiàn)過熱苗頭和泡沫現(xiàn)象，并有蔓延、擴大之勢。具體而言，我國房地產開發(fā)投資中的局部過熱苗頭體現(xiàn)在：一是近三

37、年來房地產開發(fā)投資范圍平均以 25.04%的高速增長， 為 GDP平均增幅的 3 倍左右，且有進一步增加之勢。二是炒屋子、炒地盤等投機、炒作現(xiàn)象在大部分都會均可看到，且有愈演愈烈之勢。三是商品房開發(fā)投資結構過于向高中檔房傾斜。四是百姓經濟許多行業(yè)的企業(yè)已開始向房地財產涌入或受其連帶影響。 五是衡宇竣工面積和衡宇施工面積中新開工面積分別平均以每年 20.57%和 25.22%的高速遞增。局部泡沫現(xiàn)象體現(xiàn)在：一是地價泡沫。土地由于其稀缺性和市場需求的無限性拉動及炒作，土地代價出現(xiàn)虛漲，虛漲的部分就是泡沫。二是房價泡沫。房價中的地價泡沫、房地產投機和炒作所哄抬的代價部分、開發(fā)商正常期望值以上的期望值

38、等，組成了房價泡沫。三是商品房供求泡沫。 商品房供大于求， 凌駕部分的供給增長則為虛漲，20中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 存在問題組成商品房供求泡沫。近幾年，我國商品房空置率均在 14%以上，處于危險 空置區(qū)。縱然不考慮我國現(xiàn)有的空置商品房，在未來兩年內，憑據衡宇施工面積增幅比近三年平均增幅低落 2 個百分點、商品房銷售面積增幅比近三年平均增幅高 2 個百分點盤算， 商品房仍然供大于求。 這樣就形成了供求泡沫。四是資金沉淀泡沫。房地產開發(fā)企業(yè)資金拖欠形成的債務鏈、高資產欠債率、大量空置商品房等所導致的資金沉淀組成了資金沉淀泡沫。五是房地產投資泡沫。因為我國房地產投資連續(xù)高速增長，空置商品房增加、

39、大量資金沉淀等，使房地產企業(yè)還貸、還債困難，導致了房地產投資泡沫產生。特別在我國房地產開發(fā)投資中銀行貸款比重很大的情況下，存在金融風險，易導致金融危機。國度統(tǒng)計局的觀察結果表明，制止和防備房地產開發(fā)投資中局部過熱苗頭和局部泡沫現(xiàn)象，以防備其蔓延和擴大，已經刻不容緩。固然，這種制止和防備應當是“軟著陸” ，要防備房地產市場出現(xiàn)大起大落和劇烈震蕩。因此，各級政府及有關部分必須有統(tǒng)一和清醒的認識，采取有針對性的步伐對房地財產的生長進行調控和引導。21中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 趨勢預測 生長趨勢預測一、短期生長趨勢預測（一）房地產投資預測為確保百姓經濟的快速康健生長，我國將繼承實行擴大內需的政策，進

40、一步加大根本建立投資。根本建立投資對房地產投資具有顯著的拉行動用，一般情況下，城鎮(zhèn)根本配套建立到達一定范圍和水平后，本地房地產投資將會迅速增加。發(fā)達國度房地產投資與根本建立投資比例一般處于 0.6-0.8 之間。幾年來我國根本建立投資對房地產投資的拉行動用越來越大?？梢灶A見，短期內房地產投資將繼承保持增長勢頭，但增長速度將放緩。由于房地產市場投資主體是種種房地產企業(yè) (較大部分是民營及外資企業(yè) ) ，其決策動因主要來源于市場，因此國度對房地產投資的調控將主要會合在對銀行信貸準入條件的控制上。（二）房地產市場供給預測由于行業(yè)產物生產周期特點，房地產市場供給體現(xiàn)出很強的慣性。房地產開發(fā)商為低落投資

41、風險，將盡可能地制止衡宇爛尾，確保已開工項目實現(xiàn)竣工。 因此， 房地產市場供給缺乏彈性， 排除今后新開工因素， 1999 年 -2002年新開工量將在今后三年內逐漸轉為竣工量。今后 3 年竣工總量是 11-13 億平方米，即年均竣工量在 3.6-4.4 億平方米之間。（三）房地產市場需求預測2002 年， 我國人民生活水平邁上了一個新臺階， 人均百姓生產總值突破1000 美元， 生活水平進入了小康階段， 消費結構較以往相比有了很大的變革。我國恩格爾系數已降至 40%以下，人民生活從溫飽進入小康，住宅將成為社會消費熱點，從歷年來人均居住消費情況可以看出，我國城鎮(zhèn)居民在住宅上的消費增長速度大于其收

42、入水平的增長速度，因此從彈性角度看，住宅消費的需求彈性大于 1，這說明隨著收入的增加，住宅消費將會更快地增長。22中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 趨勢預測從短期來看，房地產受政策性因素影響較大。 2002 年，以建立部、國度計委、人民銀行等六部委下發(fā)的關于增強房地產市場宏觀調控促進房地產市場康健生長的若干意見為起始，國度有關部分相繼出臺了一系列政策，對土地出讓、項目審批、市場結構、銀行信貸等多個方面提出了新的要求。這些宏觀調控政策必將對房地財產短期生長產生重大影響。二、未來中恒久預測（一）從 GDP生長水平來看世界銀行統(tǒng)計數字顯示： 人均 GDP到達 600 到 800 美元時， 住宅財產進入高速

43、增長階段；人均 GDP到達 1300 美元時，住宅財產進入快速增長階段。目前我國人均 GDP已靠近 1000 美元，并進入全面建立小康社會階段，住宅 消費將成為目前及今后相當長時間的主要消費熱點，住宅財產相應將進入高速增長階段。其中上海、北京、天津、廣東、江蘇、浙江、福建等地已到達或凌駕 1300 美元（上海已凌駕 4000 美元） ，住宅財產處于快速增長階段。憑據“十五”籌劃的籌劃指標， 2005 年我國 GDP將到達 12.5 萬億元，人均GDP將到達 1130 美元，預計年平均增長速度為 7%左右。經濟的穩(wěn)定增長為房地財產的生長創(chuàng)造了良好條件，也對房地產提出了快速生長的要求。（二）從市場

44、潛力來看目前我國城鎮(zhèn)人均住房在 14 平方米左右，雖比革新開放前提高了許多，但與一些發(fā)達國度和中等發(fā)達國度相比，還相差幾倍。國際經驗表明，在人 均住房修建面積到達 33-35 平方米之前，會保持旺盛的住房需求。因此，潛 在的市場需求將為我國住宅財產連續(xù)生長提供強大馬力。（三）從都會化角度來看我國城鎮(zhèn)人口占總人口的比重 1980 年為 19.4%， 1995 年升至 29%，2001年進一步提高到 37.7%，到達 4.7 億左右。據權威機構預測，到 2010 年我國都會化率將到達 46%，都會人口將到達 6.4 億人，比目前凈增 1.9 億人，平均每年要新增人口 1852 萬。憑據都會化水平與

45、人均 GDP的正相關性的紀律，如果到 2020 年中國人均 GDP增到 2800 多美元，那么屆時都會化水平可到達60%左右。都會化進程的加速，一定要求房地產和住宅財產與之相適應。單單拿住23中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 趨勢預測宅這一項來說， 按現(xiàn)在的都會人口盤算， 每增加 1 平方米人均住宅修建面積，就要新建 5 億平方米左右的住宅。而如果按預測的到 2010 年都會人口到達6.4 億人， 人均住宅修建面積按目前的 22 平方米盤算， 那么僅滿足新增加的1.9 億都會人口 , 就需要建立 41.8 億平方米住宅。（四）從人口流動情況來看目前，我國流感人口范圍已在 1.2 億以上，大量流感人口

46、的出現(xiàn)既是市場經濟的產物，也是經濟生長的重要標記。以廣州、上海和北京三大都會為例，各都會的外來人口多達 300 萬到 400 萬，其流感人口與常住人口之比分別是 21:100， 10:100 和 6:100 。如此大量的流感人口，是這些都會衡宇租賃市場的消費主體，為衡宇租賃市場的生長奠基了底子。有預測表明，到 2010年，我國流感人口將增加到 1.5 億人以上，按人均居住最低尺度（人均居住面積 2 平方米，修建面積 4 平方米）盤算，需要為新增的流感人口制作約 3億平方米的租賃衡宇，每年需開發(fā)建立 3000 萬平方米以上的租賃衡宇。（五）從海內政策層面來看革新開放以來，特別是 1998 年以來

47、，國度和有關部分制定的一系列勉勵生長房地財產的有關政策。免征營業(yè)稅、契稅、支持處置懲罰空置房；低落房產稅和出租衡宇的小我私家所得稅等。尤其是從 2001 年開始的“十五”籌劃和十年籌劃中，國度要求加速住房建立，使之在提高人均居住水平、擴大內需和動員百姓經濟生長方面，繼承發(fā)揮重要的作用。 “十五”籌劃指出，2005 年城鎮(zhèn)居民人均住宅修建面積要由 2001 年的 19.8 平方米增加到 22 平 方米； 籌劃全國城鄉(xiāng)建房面積 57 億平方米， 其中城鎮(zhèn)建房面積 27 億平方米， 較“九五”期間的 23.45 億平方米增長 15%。十六大后我國進入全面建立小康社會時期，國度政策將繼承扶持房地產特別

48、是住宅財產的生長，房地財產將面臨日益優(yōu)化的政策情況，繼承牢固其支柱財產的職位，生長空間越發(fā)遼闊。因此，從中恒久來看，我國房地財產屬于向陽財產，目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結構性和區(qū)域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經濟的連續(xù)生長和國度財產政策調解而逐步解決，房地財產的中恒久趨勢良好。24中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 趨勢預測25中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 重點地區(qū)市場闡發(fā) 重點地區(qū)市場闡發(fā)北京經濟適用房市場闡發(fā)一、經濟適用房的消費群體（一）消費群體年齡漫衍經濟適用房購房群體和普通商品房的購房群體之間存在一定的差別性，其中： 35 歲以下占 49.8%， 40 歲以上的群體比力密集。隨

49、著北京市進入老齡社會以及社會平均壽命的延長， 加之社會整體消費水平的不停提高， 50 歲以上這部分群體的購房需求應越來越受到市場的重視。22%29%19%21%9%30歲以下 30-35歲 36-40歲 40-50歲 50歲以上圖 4-1 經濟適用房需求群體年齡漫衍（二）消費群體戶口漫衍據統(tǒng)計，北京約莫有 300 多萬外地流感人口， 40%的北京商品房買家是外地人，成為北京樓市購買力的重要支撐。和普通住宅市場類似，外來群體對經濟適用房的需求也比力大。前不久出臺的關于實施北京市事情居住證制度的若干意見中劃定，持有北京“綠卡”的外地人可按相關劃定購買商26中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 重點地區(qū)市場闡

50、發(fā)品房、批準上市的已購公房和經濟適用房，這將促進經濟適用房項目銷售的連續(xù)火爆。12%10%78%北京市本地人外地人，持有北京戶口外地人，沒有北京戶口圖 4-2 經濟適用房需求群體戶口漫衍（三） 消費群體學歷漫衍和普通住宅需求群體的學歷比力而言， 經濟適用房的需求群體中低學歷 （高中及以下學歷）群體比重較大，占 50%左右。2%48% 50%高中/ 中專及以下 大學?？?/本科 碩士及以上圖 4-3 經濟適用房需求群體學歷漫衍276.0%中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 重點地區(qū)市場闡發(fā)（四）消費群體單元性質漫衍普通商品房，尤其是中高等普通住宅，往往面對的群體是白領群體，而其中相當一部分群體在外企事情

51、，而經濟適用房的需求群體絕大多數在“國有、團體、事業(yè)單元”事情，另外“私營企業(yè)員工”的比重也比力大，約占 23%。12.5% 4.4% 3.8%50.3%合資企業(yè)私營企業(yè)外資企業(yè)國有、集體、事業(yè)23.0%股份制企業(yè)其他圖 4-4 經濟適用房需求群體單元性質漫衍（五） 消費群體家庭年收入漫衍從家庭收入來看，家庭總收入應包羅家庭總資產和現(xiàn)期收入兩部分。家庭總資產可以用家庭擁有的不動產與金融資產的代價來權衡，具體包羅家庭在銀行、互助社、郵局等的存款、股票、國庫券、公積金等有價證券和其他投資以及自己居住的房產和其他不動產的產權代價等?，F(xiàn)期收入應包羅家庭所有成員的人為收入和其他人為外收入。憑據北京市相關

52、劃定：購買經濟適用房的家庭年收入水平不能凌駕 6 萬元，但從目前有購買經濟適用房需求的群體而言，家庭年收入水平在 6 萬元以上的占了 25%，如何滿足這部分群體的需求，如何判斷某個家庭的年收入水平屬于什么條理，目前金融系統(tǒng)和相關部分都很難界定。28中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 重點地區(qū)市場闡發(fā)4%21%75%6萬及以下 6萬-10 萬 10-20萬圖 4-5 經濟適用房需求群體家庭年收入漫衍二、經濟適用房的市場需求據北京市領土資源和衡宇治理局觀察測算，今后 4 年，北京用于解決中低收入家庭的住房，平均每年約需 600 萬平方米，其中每年會合建立的經濟適用房 300 萬平方米。另外，憑據市委、市政

53、府 4 年根本完成危改的要求，每年需提供 200 至 250 萬平方米的經濟適用房。別的，房改錢幣化后，中央在京和市屬單元職工，每年需要經濟適用房 120 150 萬平方米。這樣合計，北京市每年經濟適用房的需求量比往年還要大得多。（一）潛在購買群體目前居住現(xiàn)狀從有購買經濟適用住房意向的潛在購房群體而言，一半以上沒有自己的住房，其中租房住的約占 30%，約有 1/6 “和怙恃親戚擠在一起”。由此可以看出，以滿足自己與家人居住為目的的購房占總量的一半以上；自住型購房者遠遠高于投資類購房的需求。這反應了目前市場上購房者一般屬于第一次置業(yè)，主要停留在解決居住的層面上，投資型購房還非常少。29中國房地產

54、行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 重點地區(qū)市場闡發(fā)8%30% 45%17%有自己的住房 和父母親戚朋友一起住 租房住 單位的宿舍圖 4-6 經濟適用房潛在購買群體目前居住現(xiàn)狀（二） 用房面積及戶型需求大多數都會針對中低收入家庭支付能力不敷的現(xiàn)狀，對經濟適用住房的戶型面積進行了限制。 如江蘇省經濟適用住房的建立尺度一般為每戶平方米；合肥市建立尺度控制在 80-120 平方米；長沙市戶控面積為70-10075 平方米，超面積部分按市場價購買。北京市從 2001 年開始在經濟適用住房招投標或項目批復時，要求開發(fā)企業(yè)答應套內修建面積 80 平方米以下的戶型占絕大多數，原則上單套戶型面積不凌駕 120 平方米。從經濟適

55、用房的面積需求來看， 60-100 平米是市場需求的主流戶型面積。從目前市場的供給也可以看出，戶型結構、面積更趨于公道化，根本上是尺度型或緊湊型 2 居室的面積要求，盲目的大面積已不被市場合采取。100-140 平米存在一定需求， 60 平米以下的需求較小，只占 9.3%。140平米以上120-140平米100-120平米80-100平米60-80平米60平米以下0.61.6010.99.31030.120 3047.540 5030中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 重點地區(qū)市場闡發(fā)圖 4-7 經濟適用房面積需求漫衍從戶型來看，購房者對戶型結構的需求更趨于居住型，主要會合在二居室，沖破了以往二居室和

56、三居室占同等戶型需求的格式?？梢姂粜徒Y構更趨于緊湊型，二居室戶型將成為未來市場需求的主力戶型。同時，一居室經已往年的炒作后，出現(xiàn)需求下降的趨勢。而三居室需求淘汰主要受家庭收入和人口結構等因素的影響，大部分購房者以自住為目的，屬于第一次置業(yè)的人群，意在解決根本居住的要求，使他們對居室數量的需求相對低落。16.9%0.6% 3.8%78.7%一居室 二居室 三居室 四居及以上圖 4-8 經濟適用房戶型需求漫衍（三）潛在購買群體代價需求為了包管中低收入者能夠買到經濟適用房，有關部分出臺了購房者收入審核的有關劃定。但經濟適用房的代價將改變以往的一刀切的銷售要領即不分樓層，豈論朝向，代價統(tǒng)一。從現(xiàn)在起，

57、經濟適用房的開發(fā)商可在政府限價的底子上，按住房樓層、朝向等上下浮動，其幅度不得凌駕基準價的 3%，整棟樓房市場代價不得突破政府限定的最高售價。潛在購買群體對經濟適用房代價的需求主要會合在 2500-4000 元/ 平米之間，這和目前經濟適用房的代價漫衍根本類似，另外對單價在 2500 元/ 平米的項目也存在較大的需求，而這樣的項目目前市場供給比力少。31中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 重點地區(qū)市場闡發(fā)50.040.029.030.020.010.00.02500元以下41.52501-3000元27.33001-4000元2.24000元以上圖 4-9 經濟適用房代價（單價）需求漫衍總價是用來權衡

58、購房者的購買能力及生長態(tài)勢的指標，也是我們從購房者的消費蒙受能力來闡發(fā)購房者需求的主要依據。適用房的代價門檻，總價需求在 40 萬以下的約占用戶可以蒙受 40-50 萬的總價。從總價來看， 40 萬是經濟90%，另外約有 10%的潛在9% 1%42%48%30萬以下 30-40萬 41-50萬 60萬以上圖 4-10 經濟適用房代價（總價）需求漫衍（四）需求群體購買周期從需求角度看，北京都會居民的住房水平還很低，目前人均住房修建面積方才凌駕 20 平方米，未來幾年另有 8000 9000 萬平方米的生長空間，至少還需要有 6-10 年的快速生長時期。從潛在購房群體的購買周期來看，約有 30%的

59、潛在用戶準備在半年內購買， 40%的潛在用戶準備在 1 年內購買。3231%中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 重點地區(qū)市場闡發(fā)29%40%半年之內 一年之內 1-2年內圖 4-11 經濟適用房需求群體購買周期（五）對經濟適用房的配套要求購房者決定購買衡宇的主要指標雖然是代價的崎嶇，但還要權衡項目的位置情況、交通現(xiàn)狀、戶型設計、配套設施辦事等，以作為判斷項目是否適合自己購買的依據。 潛在用戶對付根本生活設施的要求比力強烈： 好比像 “超市”、 “菜市場” 、“銀行”、“藥房”等；另外對“餐飲” 、“運動場館” 、 “健身中心”的需求水平也比力高；對付“書店” 、“24 小時便利店” 、“美容美發(fā)” 、

60、“洗衣店”均存在一定需求。表 4-1 對經濟適用房配套的要求配套綜合超市菜市場銀行藥房餐館運動場館書店健身中心百分比29配套24 小時便店 美容美發(fā)店洗衣店百貨店修理店花店其他百分比633中國房地產行業(yè)季度闡發(fā)陳訴 重點地區(qū)市場闡發(fā)另外，購房者所體貼的最主要因素之一就是交通，交通的便利水平是影響購房者決策的重要依據。主力購房人群與去年相比，以地鐵為主要出行方法的人數大幅度增加。闡發(fā)這種變革的原因主要有兩方面。一方面，地鐵的建立是都會生長的一定趨勢，隨著都會的建立擴大，臃腫的地上公交遠遠解決不了出行的瓶頸。地鐵可以大大緩解都會的交通壓力，以出行快捷、準時受到人們的青睞。另一方面，政府為了改進都會