2022年00上海業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)成立的基本流程

1、00 上海業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)成立的基本流程 00 上海業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)成立的基本流程上海業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)成立的基本流程一、 業(yè)主大會(huì)的成立： 1、到區(qū)房地產(chǎn)治理部門填寫申請成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的申請表； 2、聯(lián)系本小區(qū)特別之一以上的業(yè)主簽名,發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)的倡議,同時(shí)發(fā)信邀請區(qū)街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)大樓成立業(yè)主大會(huì)（7-10 天） 3、前期物業(yè)治理公司阻止業(yè)主大會(huì)成立時(shí),社區(qū)內(nèi)肯定比例的業(yè)主可以提請罷免居委會(huì)主任； 4、在物業(yè)所在地的街道辦事處和房地產(chǎn)治理部門的指導(dǎo)監(jiān)督下,組建業(yè)主大會(huì)籌備組,成立后向全體小區(qū)業(yè)主以書面形式公開宣布,并在居委會(huì)備案；（30 日內(nèi)） 5、籌備組的工作內(nèi)容：（1

2、）、推選：第一產(chǎn)生籌備組組長 1 名；（2）、公告：在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)的規(guī)范性文件,如物業(yè)治理?xiàng)l例、業(yè)主大會(huì)規(guī)程（建住房 2022131 號）和上海市物業(yè)治理?xiàng)l例的規(guī)定等相關(guān)規(guī)范性文件；（3）、告知：確定業(yè)主大會(huì)召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容,并告知本大樓全體業(yè)主；（4）、確定：確定業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生方法、名單以及參選業(yè)主的資料；（5）、擬訂：擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章（草案）和業(yè)主公約（草案）；（6）、確認(rèn)：確認(rèn)業(yè)主的身份,確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)；（7）、發(fā)放：將全部參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料、選票書面發(fā)給每個(gè)業(yè)主,并同時(shí)請全部收到上述資料的業(yè)主簽收收條；（8）、以上3、 4 、5、

3、6 項(xiàng)資料需在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15 日以前以書面形式在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公告； 6、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章文本： 7、簽訂業(yè)主公約 8、業(yè)主的身份及權(quán)益義務(wù)：業(yè)主為房屋的全部權(quán)人,即房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)益 人；業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會(huì)并投票,或者托付他人出席和投票,否就視為棄權(quán),并應(yīng)服 從業(yè)主大會(huì)作出的打算；托付他人投票的,必需出具授權(quán)托付書,否就該項(xiàng)托付無效；授 權(quán)托付書必需有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,必需加蓋公章；、業(yè)主投票權(quán)的確定,以下事項(xiàng)由業(yè)主共同打算： 9（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的治理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物

4、業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他治理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的修理資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同治理權(quán)益的其他重大事項(xiàng)；打算前述第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上 的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；打算前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑 物總面積過半數(shù)的 其中“ “ 業(yè)主人數(shù)” 按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)確定,一個(gè)產(chǎn)權(quán)證計(jì)為一個(gè)業(yè)主人數(shù)；房屋已出 售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的,按房屋銷（預(yù)）售合同數(shù)確定,一份合同計(jì)為一 個(gè)業(yè)主人數(shù)；“ 專有部分的面積” 按房產(chǎn)證建筑面積（不包括停車位建筑面積）運(yùn)算；房屋已出售 并交付使用但尚未領(lǐng)取

5、房地產(chǎn)權(quán)證的,按房屋銷（預(yù)）售合同確定的建筑面積（不包括停 車位建筑面積）運(yùn)算；二、業(yè)主大會(huì)如何行使表決權(quán)：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采納集體爭論或書面征求看法的形式,會(huì)議表決采納投票、舉手形 式； 1、業(yè)主大會(huì)必需有已住業(yè)主中持有1/2 以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉辦；物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)因業(yè)主人數(shù)較多,可以以棟、單元、樓層為單位,推選一名業(yè)主代表參與業(yè)主大會(huì)； 2、業(yè)主大會(huì)及籌備會(huì)均應(yīng)邀請物業(yè)公司的代表參與,特殊是首次會(huì)議有政府權(quán)威部門代表在場時(shí),要請物業(yè)公司代表表態(tài),然后就會(huì)議今后的公告張貼、會(huì)議的合理性、合法性進(jìn)行確認(rèn),甚至獲得物業(yè)公司的協(xié)議； 3、業(yè)委會(huì)委員不肯定是籌備組成員三、業(yè)主委員會(huì)的成立程序：

6、 1、選舉：籌備組公開在小區(qū)全部業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情形下進(jìn)行驗(yàn)票工作,統(tǒng)計(jì)收回的投票和反饋看法,假如投票超過業(yè)主所持表決權(quán)二分之一以上,反饋看法中的贊成意見多于二分之一,業(yè)主大會(huì)成立并可開頭工作；假如通過投票中業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章和業(yè)主公約超過業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上贊成,就業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章和業(yè)主公約通過,選出的業(yè)主委員會(huì)可在30 日內(nèi)向區(qū)小區(qū)辦備案； 2、成立：三日內(nèi)業(yè)委會(huì)召開第一次會(huì)議,選舉業(yè)委會(huì)主任、副主任,作為業(yè)委會(huì)會(huì)議的召集人,并可以綻開工作； 3、組成人員及任期：業(yè)委會(huì)組成人數(shù)一般為5-9 人的單數(shù)；任期一般為 3-5 年,可連選連任；在任期內(nèi),委員的撤換、增減,又業(yè)委會(huì)會(huì)議通過后,

7、提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)； 4、備案：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30 日內(nèi),到物業(yè)所在地區(qū)國土房管局備案；備案時(shí),須提交業(yè)主委員會(huì)備案單及以下材料： 1、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章； 2、業(yè)主公約； 3、業(yè)主大會(huì)決議（附業(yè)主及投票權(quán)數(shù)清冊）； 4、法律法規(guī)規(guī)定的其他材料；業(yè)委會(huì)成立條件及程序：同一個(gè)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一樣同意,打算不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)；業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),依據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素

8、確定；具體方法由省、自治區(qū)、直轄市制定；業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)：（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章；（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（三）選聘、解聘物業(yè)治理企業(yè)；（四）打算專項(xiàng)修理資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施；（五）制定、修改物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和 環(huán)境衛(wèi)生的維 護(hù)等方面的規(guī)章制度；（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)治理的職責(zé)；業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采納集體爭論的形式,也可以采納書面征求看法的形式；但應(yīng)當(dāng)有 物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)持有以上投票權(quán)的業(yè)主參與；業(yè)主可以托付代理人參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議；業(yè)主大會(huì)作出打算,必需經(jīng)與會(huì)業(yè)主

9、所持投票權(quán)以上通過；業(yè)主大會(huì)作出制定 和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章,選聘和解聘物業(yè)治理企業(yè),專項(xiàng)修理資金使用和續(xù) 籌方案的打算,必需經(jīng)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)以上通過；業(yè)主大會(huì)的打算對物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力；業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和暫時(shí)會(huì)議；業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章的規(guī)定召開；經(jīng)以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)暫時(shí)會(huì)議；召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開日以前通知全體業(yè)主；住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄；內(nèi),向物業(yè)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起日所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部

10、門備案；業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有肯定組織才能的業(yè)主擔(dān)任；業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生；業(yè)主大會(huì)規(guī)程：第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)的活動(dòng),保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,依據(jù)物業(yè)治理?xiàng)l例,制定本規(guī)程；其次條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和保護(hù)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)治理活動(dòng)中的合法 權(quán)益；第三條 一個(gè)物業(yè)治理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)；業(yè)主大會(huì)由物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成；業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)；業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立；第四條 只有一個(gè)業(yè)主,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意,打算不成立業(yè)主大會(huì) 的,由業(yè)主共同 履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)；第

11、五條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政 主管部門和街道 辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡稱籌備組）,負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作；籌備組成員名單確定后,以書面形式在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公告；第六條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）參照政府主管部門制訂的示范文本,擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章（草案）和業(yè)主公約（草（三）確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生方法及名單；（五）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他預(yù)備工

12、作；前款（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開 15 日 前以書面形式在 物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)公告；第七條 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù),依據(jù)省、自治區(qū)、直轄市制定的具 體方法確定；第八條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30 日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指 導(dǎo)下,組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；這個(gè)案充分說明白維權(quán)道路的艱難,消費(fèi)者維權(quán)需要有法律和有關(guān)的專業(yè)學(xué)問；應(yīng)當(dāng) 很好地組織和團(tuán)結(jié)起來,以組織、團(tuán)體的方式維權(quán),而不能以分散地個(gè)體或小團(tuán)體方式進(jìn) 行,要進(jìn)行真正的組織,而不是一般意義上的集體或集團(tuán)訴訟,要建立起來嚴(yán)密的組織,應(yīng)當(dāng)比公司

13、的組織更嚴(yán)密,由于維權(quán)的道路比一般公司的業(yè)務(wù)更艱難；應(yīng)當(dāng)針對具體問題 有很好的解決思路和方法,熟知各種法律策略、技巧,聘請專業(yè)的律師籌劃制定方案；應(yīng) 該通曉社會(huì)各種組織包括政府機(jī)構(gòu)之間的制約和平穩(wěn)關(guān)系,并充分利用為自己服務(wù)；仍應(yīng) 該有信心、耐心,有時(shí)間、精力；有關(guān)資料：物權(quán)法：第七十五條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì)；地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)賜予指導(dǎo)和幫助；第七十六條 以下事項(xiàng)由業(yè)主共同打算：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)章；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的治理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他治理人

14、；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的修理資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；打算前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上 的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；打算前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑 物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；第七十八條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的打算,對業(yè)主具有約束力；業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的打算侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以懇求人 民法院予以撤銷；第八十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及治理規(guī)約；業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害

15、他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及 治理規(guī)約,要求行為人停止侵害、排除危急、排除妨害、賠償缺失；業(yè)主對侵害自己合法 權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)委會(huì)籌備選舉中的留意事項(xiàng)：籌備組工作的公正性如何保證？籌備組代表的產(chǎn)生應(yīng)堅(jiān)持自薦的形式,反對領(lǐng)導(dǎo)舉薦和“ 欽定” ；物業(yè)治理?xiàng)l例中相應(yīng)的說明為：首屆業(yè)主大會(huì)的建立由房屋建設(shè)部門和業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)籌備組；雖就 一句話,卻是實(shí)際操作中最困難的事情；假如業(yè)主期望參與籌備組,需要將自薦材料張貼 在社區(qū)布告欄內(nèi)；假如沒有嚴(yán)格的候選人產(chǎn)生程序,即便籌備組號稱與業(yè)主商量之后舉薦 產(chǎn)生了候選人,也將因這個(gè)“ 商量” 沒有確定的程序和規(guī)章而無法被公

16、開監(jiān)督,自然會(huì)導(dǎo) 致候選人的產(chǎn)生遭到業(yè)主的廣泛質(zhì)疑；假如籌備組直接舉薦候選人,更將被業(yè)主們稱為“ 黑箱操作” 產(chǎn)生的候選人；即便這些候選人通過了選舉程序,也由于他們的產(chǎn)生過程受 到質(zhì)疑而無法開展實(shí)質(zhì)性的工作；業(yè)委會(huì)籌備組成員到底由哪些人組成？進(jìn)展商、居民委員會(huì)、街道辦事處人員、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表都可以組成；進(jìn)展商成為籌委會(huì)成員是合理合法的；進(jìn)展商在實(shí)現(xiàn)銷售前擁有業(yè)權(quán)大家都比較熟知；同樣,在業(yè)主大會(huì)成立前,也需要實(shí)現(xiàn)包括產(chǎn)權(quán)證、治理權(quán)在內(nèi)的權(quán)益的轉(zhuǎn)移,實(shí)現(xiàn)進(jìn)展 商和業(yè)主的權(quán)益交接；從某種程度上講,進(jìn)展商一般情形下仍或多或少擁有小區(qū)的物業(yè),也是業(yè)主之一,具備籌備組主體資格；居民委員會(huì)和街道辦事

17、處的指導(dǎo)也必不行少；隨著政府對業(yè)委會(huì)在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)的重視,以及從業(yè)主們長期利益和社會(huì)穩(wěn)固的角度考慮,政府又要求業(yè)委會(huì)從籌備階段就必需接受 政府的監(jiān)督和指導(dǎo)；一種是在進(jìn)展商、物業(yè)公司或當(dāng)?shù)匦^(qū)辦的支持、扶植、同意下形成的；表面上它具 有合法性,由于通常這種業(yè)主委員會(huì)是到小區(qū)辦進(jìn)行備案的；但如細(xì)究,不禁質(zhì)疑它到底 能表達(dá)多少業(yè)主的利益；一種是全體業(yè)主召開業(yè)主大會(huì),成立業(yè)主委員會(huì),到小區(qū)辦備案；代表的人數(shù)以十人左右為合適,簡潔形成決議；假如自薦人數(shù)超過所需人數(shù)時(shí),全部 自薦人應(yīng)第一打算自薦人數(shù)；對于余外人選的剔除,有以下三種方式：1. 自動(dòng)退出； 2. 無 人自動(dòng)退出時(shí),全體自薦人應(yīng)先制定集體文字協(xié)議

18、,并在全部自薦人認(rèn)可簽字 或錄像存 證 后,再進(jìn)行相互推選；3. 當(dāng)全部自薦人不能形成集體協(xié)議時(shí),可在小區(qū)中進(jìn)行“ 海 選” ；在小區(qū)全體業(yè)主中“ 海選” 出業(yè)主代表；但是這種方法成本很高；籌備組的經(jīng)費(fèi)怎么籌集？費(fèi)用可由業(yè)主募捐、或進(jìn)展商支付、或墊付、或物業(yè)公司墊付；一方面,在業(yè)委會(huì)籌 建初期,工作特別的紛雜,許多發(fā)起人都在利用業(yè)余時(shí)間承擔(dān)著超過一般工作時(shí)間和負(fù)荷 的事務(wù)；另一方面,委員們的工作是他們大量時(shí)間和聰明的結(jié)晶,而受益人又是全體業(yè)主,而且印選票,召開會(huì)議的花銷也都很大；所以,由全體業(yè)主支付相應(yīng)的酬勞和補(bǔ)償好像是 合理的；由于條例中沒有嚴(yán)格限制,故業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生的決議,可以解決這些花費(fèi)的

19、合 法性問題；從資金的來源上說,讓業(yè)主在物業(yè)治理費(fèi)以外再籌集業(yè)委會(huì)的費(fèi)用是不現(xiàn)實(shí)的；而目前物業(yè)治理企業(yè)在依據(jù)政府有關(guān)文件規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)時(shí),又沒有這筆開支；這個(gè)時(shí)候,業(yè)委會(huì)的人力資源和資金資源就顯出匱乏；在“ 包干制” 的物業(yè)治理合同中,由物業(yè)治理公司支付該筆額外費(fèi)用又顯得不那么“ 公正” ,也會(huì)造成“ 這兒多花了錢,那 兒就少花” 的借口；所以,與物業(yè)治理公司友好協(xié)商；在有條件的小區(qū),適時(shí)推廣物業(yè)管 理的“ 酬金制” 合同；政府修改相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,都是目前可以參考的解決問題的方法；業(yè)主如何實(shí)現(xiàn)自治？主要依仗業(yè)主大會(huì)公約；業(yè)主大會(huì)公約實(shí)質(zhì)上是形成業(yè)主與業(yè)主之間的相互 約束；業(yè)主大會(huì)公約告知給業(yè)主的絕不是先享受某種權(quán)益,而是要求業(yè)主先盡的義務(wù) 和責(zé)任；權(quán)益的行使是建立在不影響他人利益的基礎(chǔ)上的；業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主