房地產(chǎn)金融總論

1、房地產(chǎn)金融教材： 房地產(chǎn)金融新編，曹建元編著，上海財經(jīng)大學出版社，2009，第1版。Questions1)what is real estate? How to make profits in real estate industry?2)Who is the participant involved in real estate industry? 3)How about your choice if you need a lodge?4)Any comments on real estate?總 論 本章在簡要介紹房地產(chǎn)業(yè)及其資金運作的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)金融的概念進行了定義，概要介紹了我國房

2、地產(chǎn)金融的主要發(fā)展歷程，分析了房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系，并闡述了房地產(chǎn)金融學的研究對象和內(nèi)容。第一章 總論第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)及其資金運作一、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)（一）房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)不僅是指土地及土地附著物，而且還包括由此而衍生的各種權(quán)屬關(guān)系。是以房與地的這種物的存在為前提的一種財產(chǎn)形態(tài)，是土地和附著于土地之上的房屋等建筑物以及構(gòu)筑物所構(gòu)成的物質(zhì)形態(tài)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)，是房屋與土地的經(jīng)濟形態(tài)，它涉及到權(quán)屬關(guān)系。產(chǎn)權(quán)的形成、轉(zhuǎn)化、抵押和租賃等是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的主要內(nèi)容。（二）房地產(chǎn)業(yè)的特征1.房地產(chǎn)物質(zhì)特性方面的特征（1）固定性（2）多樣性（3）耐久性 （4）體積大2.

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟性質(zhì)方面的特征（1）房地產(chǎn)所處的地理位置對其價格有重大影響；（2）房地產(chǎn)的單件性使得房地產(chǎn)估價顯得日趨重視；（3）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有可分割性，投資者可以以出售或出租等方式尋求投資回報；（4）房地產(chǎn)生產(chǎn)投資大。占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)（三）房地產(chǎn)業(yè)的概念 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等項房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的各個經(jīng)濟單位的總體，包括房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)投資咨詢公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)交易市場組織、房地產(chǎn)估價事物所以及房地產(chǎn)管理機構(gòu)。 房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，這個產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動涉及金融、保險、建筑和法律等領(lǐng)域。建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。二、房地產(chǎn)業(yè)資金及其運作（一）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動

4、的資金分類（1）從資金來源渠道劃分，資金包括投資者權(quán)益：包括國家投入的資本金、法人投入的資本金、個人投入的資本金、外商投入的資本金負債：包括金融機構(gòu)借款、債券籌資、預收購房定金、預收代建款和其他負債。（2）按資金的實物形態(tài)和價值轉(zhuǎn)移方式不同固定資金：主要指用于以房屋、建筑物、機械設(shè)備、運輸工具、辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)實物形態(tài)存在的勞動資料方面的資金流動資金：主要是指用于原材料等勞動對象方面的資金。（二）房地產(chǎn)業(yè)資金的循環(huán)運行貨幣購買土地、工機料在建工程商品房資金（三）房地產(chǎn)業(yè)資金運作的特點1、資金投入量大2、整體資金周轉(zhuǎn)慢；3、資金運作受地域影響大；4、房地產(chǎn)資金的增值性。第二節(jié) 房地產(chǎn)金融的概念

5、一、金融 指貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關(guān)的一切活動。 如貨幣的發(fā)行、流通和回籠，存款的吸收和提取，貸款的發(fā)放和回收，金銀與外匯的買賣，股票、債券的發(fā)行與流通，以及信托、保險等相關(guān)經(jīng)濟活動。金融機構(gòu)：專門經(jīng)營貨幣資金業(yè)務的機構(gòu)，包括銀行、保險公司、信托公司、財務公司、信用合作社等。二、房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容 房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌集、融資及相關(guān)金融服務的一系列金融活動的總稱。 房地產(chǎn)金融業(yè)務的主要內(nèi)容包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)抵押貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險、典當和貨幣結(jié)算以及房地產(chǎn)有價證

6、券的發(fā)行和代理發(fā)行與交易等。三、房地產(chǎn)金融的發(fā)展（一）起步、初創(chuàng)時期(1840-1949) 早在1840年鴉片戰(zhàn)爭以后，房地產(chǎn)金融業(yè)務就伴隨房地產(chǎn)業(yè)相繼在上海、天津、漢口等城市萌芽生長。當時，各殖民主義國家紛紛到中國開設(shè)洋行，成立房地產(chǎn)公司，依仗特權(quán)牟取暴利。 1897年中國通商銀行成立。第一次世界大戰(zhàn)以后，中國民族資本主義工商業(yè)得到發(fā)展，相繼成立多家商業(yè)銀行，并開始以投資、抵押、信托等形式參與房地產(chǎn)業(yè)。 1930年、1931年，國內(nèi)外各家銀行參與房地產(chǎn)投資和買賣業(yè)務達到了最高潮。在上海、天津等城市，外國銀行的抵押貸款當中以房地產(chǎn)作抵押的一般都占一半以上。其中最大的一家銀行匯豐銀行，不但利用抵

7、押貸款操縱房地產(chǎn)市場，而且大量購買各房地產(chǎn)公司的股票、債券，成為一個“房地產(chǎn)王國”。而浙江興業(yè)銀行1931年帳面上的房地產(chǎn)購入額也高達880余萬元。大家所熟知的上海南京路、外灘和西區(qū)一帶的大樓建筑，都是這一時期由各家銀行投資建造的。 銀行投資房地產(chǎn)作為自身實力的體現(xiàn)，起到樹立銀行形象、吸引客戶存款的一個重要手段，如“北四行”在上海投資建造國際飯店大廈；浙江興業(yè)銀行1930年設(shè)立信托部，開展房地產(chǎn)出租出賣、房地產(chǎn)抵押等業(yè)務。（二）過渡、委縮時期(1949-1978) 新中國建立初期，盡管實行了計劃經(jīng)濟體制，并對房地產(chǎn)所有制和財政金融體制進行了改革，但城市房地產(chǎn)仍允許買賣、典當、贈與或交換，金融業(yè)

8、也在一定程度上參與房地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)務。 1956年，國家實行自建公助、鼓勵職工個人建造住宅的政策，建行在遼寧、內(nèi)蒙等18個省市試辦一年的貸款總額為400萬元的建造住宅貸款。 到了1956年底工商業(yè)社會主義改造基本完成后，雖然城市房地產(chǎn)進入了非經(jīng)營階段，金融業(yè)不直接投資房地產(chǎn)，但財政撥款的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金也都是委托專業(yè)銀行代為撥付和監(jiān)督使用，發(fā)揮了相應的房地產(chǎn)金融管理責任。 之后，計劃經(jīng)濟中，城鎮(zhèn)住房建設(shè)由國家投資，住房實行供給制，房地產(chǎn)市場不存在，房地產(chǎn)金融業(yè)務也隨之消失。（三）恢復、發(fā)展時期(1978-1986)1978年城鎮(zhèn)住房制度開始改革，提出住房商品化的觀念。1980年，中國國際信托投

9、資公司，自籌資金投資，開發(fā)北京建國門外大街的國際大廈。1981年建行組建中國房屋開發(fā)公司，開發(fā)房地產(chǎn)項目。1982年開始試辦購房儲蓄貸款業(yè)務。1984年國務院提出組建房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，對城市建設(shè)實行綜合開發(fā)。1986年，為配合“提租補貼”的房改，煙臺、蚌埠成立住房儲蓄銀行，并承擔了房改金融業(yè)務。（四）調(diào)整、發(fā)展時期(1987-1993) 1988年，國發(fā)198811號文，提出在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革。文中明確提出政府可委托銀行設(shè)立房地產(chǎn)信貸部，專門辦理有關(guān)住房生產(chǎn)、消費資金的籌集、融通和信貸結(jié)算等業(yè)務。 1993年，第三次全國城鎮(zhèn)住房制度改革工作會議提出普建公積金制、發(fā)展住房金融等

10、房改指導思想，強調(diào)全面推行住房公積金制度。開辦住房儲蓄、購房抵押貸款、分期付款和住房保險等，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。（五）規(guī)范發(fā)展時期(1994- ) 1994年12月政策性住房信貸業(yè)務管理暫行規(guī)定、1995年7月商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定，對政策性住房金融業(yè)務和商業(yè)性住房金融業(yè)務作了初步規(guī)范。 1995年商業(yè)銀行法、擔保法和貸款通則頒布。 1997年個人住房擔保貸款管理試行辦法。 1998年，對試行辦法進行修訂。1999年，央行發(fā)布經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理暫行規(guī)定；2000年建設(shè)部與央行聯(lián)合發(fā)布住房置業(yè)擔保管理試行辦法，規(guī)范擔保公司的運作，同時也豐富了住房貸款擔保的主體。

11、2001年央行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知，明確了商業(yè)銀行開展住房金融業(yè)務應共同遵循的有關(guān)規(guī)定。四、房地產(chǎn)金融發(fā)展展望1.房地產(chǎn)金融的經(jīng)營主體會進一步增加，房地產(chǎn)金融經(jīng)營主體經(jīng)營管理能力和服務水平有望提高。2.房地產(chǎn)金融工具會呈現(xiàn)多樣化發(fā)展的格局。 房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新：個人抵押貸款品種的細化和完善；進一步開發(fā)住房裝修保險、購買預售住房保險、住房抵押貸款保證保險、房屋當值保險等；房地產(chǎn)信托理財品種開始增多。商業(yè)銀行、保險公司、信托投資公司、證券公司、典當行3.房地產(chǎn)金融法規(guī)不斷完善，房地產(chǎn)金融市場體系逐步完善。一級金融機構(gòu)：政策性和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)共同發(fā)展；二級金融機構(gòu)：房地產(chǎn)證券化尤其是住

12、房抵押貸款證券化可望運行。4.網(wǎng)上房地產(chǎn)金融業(yè)務將成為房地產(chǎn)金融發(fā)展的一個重要方面。 包括購房貸款、房產(chǎn)保險等業(yè)務。 網(wǎng)上服務特點：網(wǎng)上申請、實時審查、實時認證、在線支付，客戶可以享受24小時周到便捷的服務。第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系一、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持（一）房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營需要金融業(yè)的配合（二）房地產(chǎn)的流通和消費需要金融業(yè)的幫助（三）房地產(chǎn)的發(fā)展過程需要融資以外的其他金融手段的服務。 如辦理結(jié)算、信托、保險、代理發(fā)行有價證券等。二、金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)業(yè)拓展業(yè)務（一）金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)領(lǐng)域安排資產(chǎn)業(yè)務；（二）金融結(jié)算工具在房地產(chǎn)流通和消費領(lǐng)域可得到進一步的應用與

13、推廣（三）金融業(yè)需要在房地產(chǎn)業(yè)拓展金融服務內(nèi)容 保險機構(gòu)開辦房屋質(zhì)量保險、住房抵押貸款保險等新品種；信托機構(gòu)承辦房地產(chǎn)經(jīng)租管理、代理房地產(chǎn)投資或買賣，從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務等。第四節(jié) 房地產(chǎn)金融學的研究對象和內(nèi)容一、房地產(chǎn)金融學的研究對象 房地產(chǎn)金融學是經(jīng)濟學的一個分支，是一門介于房地產(chǎn)經(jīng)濟學、貨幣銀行學、保險學和經(jīng)濟法學等學科之間的邊緣學科。 房地產(chǎn)金融學是專門研究房地產(chǎn)金融活動的方法和規(guī)律的科學。 研究的目的是：揭示規(guī)律，運用有效的金融手段，籌集、融通房地產(chǎn)資金，探索實現(xiàn)房地產(chǎn)資金的良性循環(huán)。研究對象主要涉及以下幾個方面：1.研究如何構(gòu)筑房地產(chǎn)金融組織體系并對其運作實施管理；2.研究如何拓寬房地產(chǎn)資金運作渠道，通過資金融通和其他金融服務，促使房地產(chǎn)資金實現(xiàn)良性循環(huán)；3.研究房地產(chǎn)金融如何配合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點，促進居者有其屋目標的實現(xiàn)。二、房地產(chǎn)金融學的內(nèi)容 房地