濱江花園后續(xù)銷售跟蹤策劃操作方案

1、.：.；濱江花園后續(xù)銷售跟蹤謀劃操作方案根據(jù)12月8日的所述，濱江花園前期存在的主要問題是工程信息傳播不到位。詳細(xì)包括對工程客戶研討不細(xì)，對信息傳播注重不夠，導(dǎo)致宣傳主題不突出，傳播信息一部分不詳細(xì)不準(zhǔn)確，在工程覆蓋半徑內(nèi)依然存在很多傳播盲點等。后續(xù)銷售跟蹤謀劃主要是對前期銷售謀劃的一個補充，一個跟蹤，一個修正，一個細(xì)化。一、對工程的根本認(rèn)識和主要傳播思緒 :主要客戶 : 企業(yè)員工客戶家在鄉(xiāng)村的為主、鄉(xiāng)村進鎮(zhèn)客戶、老荻港居民。據(jù)了解，荻港鎮(zhèn)的大老板除荻港外，在繁昌縣城有一套住房，在蕪湖有一套住房。普通有錢人偏向在繁昌縣城購置新房，在荻港購置新房的客戶手頭資金普通不是很多，并且主要是任務(wù)單位在荻

2、港的企業(yè)員工，并且是以家在荻港轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)民身份為主。第二類是部分即將拆遷的，或者子女在外地打工、收入較高的鄉(xiāng)村住戶。第三類是少數(shù)老荻港居民家里住房緊張，如今家里又有年輕人結(jié)婚的。主要客戶特點：1居住分散，住在各村或者在鎮(zhèn)上租房；2有固定收入，但不是太高；3信息接受慢，信息渠道相對狹窄，并且以眼看口傳為主；4有文化，但程度不高；5對事物決策慎重、速度慢；6可自在支配時間少；7活動規(guī)律固定，往往有一定線路。主要銷售戰(zhàn)略 ：按部就班，平穩(wěn)銷售。采取這一戰(zhàn)略的主要緣由，主要是以上客戶相對比較分散，傳播信息、接受信息的節(jié)拍相對較慢，文化程度不高，對事情的思索決策相對較慢，購買商品住宅一是在家里是前所未有

3、的，二是家庭最大的一次消費,通常非常慎重，都是全家商議，甚至專門請朋友到現(xiàn)場看房參考。綜合以上要素，工程的準(zhǔn)客戶接受信息和家庭決策是慢節(jié)拍的，銷售也應(yīng)該是按部就班的，太焦急是對情況不了解的表現(xiàn)。面對上述客戶,希望一夜之間銷售終了，是不現(xiàn)實的。銷售現(xiàn)場關(guān)于工程主要說詞另附見荻港鎮(zhèn)安新家，子孫后代開展大。主題廣告語 : 荻港鎮(zhèn)上安新家 , 子孫后代開展大這句話主要是針對上述客戶而言。由于，荻港人上上下下目前普遍以為荻港環(huán)境太差、難以改動，個他人甚至以為荻港沒有出路。但是，經(jīng)過調(diào)查后不難發(fā)現(xiàn)，荻港的根底不錯，后勁很大。就是部分街談巷議迷惑了一部分人眼睛，作為營銷代理單位，我們應(yīng)該把希望提煉出來，并且

4、通知客戶。這是一句廣告語，同時也是一個觀念調(diào)整的宣導(dǎo)。說荻港鎮(zhèn)上，而不說濱江花園，是由于從鄉(xiāng)村到鎮(zhèn)上有一個生活空間的變化,是一個生活觀念的轉(zhuǎn)變，而目前在荻港購房就只需到濱江花園一家。主要宣傳推行方法 ：街頭道旗概括性宣傳與售房部現(xiàn)場詳細(xì)講解引見相結(jié)合;走出去隨機分發(fā)書面宣傳資料與走出去擺臺面對面詳細(xì)咨詢相結(jié)合；街頭戶外告知廣告與小區(qū)樓上巨幅布幔地名廣告相結(jié)合。方法：設(shè)計調(diào)查表，擺臺咨詢宣傳，調(diào)查登記。他們大都在上班，他們在荻港上班規(guī)律，是他們間隔 鎮(zhèn)上普通有一個空間間隔 ，必需一致時間上班，集中乘坐公司班車。這樣一來，他們就必需提早很長時間，個人自在支配的時間就大大減少了。廠區(qū)也不在鎮(zhèn)上，企業(yè)

5、員工請假也相對較難。雖然買房是大事，但上班卻是他們收入的獨一來源，荻港沒有更多去處，那是不能隨意而為的。選擇這種傳播的方式方法，完全是根據(jù)主要客戶的活動規(guī)律和對信息的接受節(jié)拍決議的。電視廣播報紙這些群眾傳播媒介也是可以采用的,但是對于本工程準(zhǔn)客戶而言,傳播效果不好。緣由是這類客戶他們非常忙碌,很少有時間去經(jīng)過報紙廣播這些群眾媒介了解信息,而電視播放的時間與他們的作息時間很難重合。何況群眾傳播媒介的廣告價錢相對比較貴。所以，不主張采用群眾傳播媒介跟蹤發(fā)布后續(xù)銷售信息。二、詳細(xì)營銷傳播措施客戶是上帝，我們只需尊重他們的生活習(xí)慣，按照他們的活動規(guī)律安排對他們的宣傳方式。營銷傳播措施要求 ：針對性、有

6、效性、可操作性、經(jīng)濟性低本錢。1、召開全體銷售謀劃管理相關(guān)人員的工程營銷專題討論會，集思廣益、群策群力，在會上對關(guān)于樓盤的相關(guān)認(rèn)識爭取相對一致，在此根底上分別發(fā)表本人的意見，研討樓盤、研討市場、研討客戶。2、在討論和研討市場和客戶的根底上，重新制造包括有主要廣告語、主要賣點等信息的具有針對性的宣傳單頁。3、街頭道旗概括性宣傳，目前曾經(jīng)做好安裝終了。本次道旗，在未診斷前設(shè)計、安排。信息內(nèi)容根本可以，但顏色太暗，視覺沖擊力不夠。4、走出去隨機分發(fā)書面宣傳資料，每天早上8：009：00在農(nóng)貿(mào)市場及周邊，由售房部擔(dān)任執(zhí)行。每天必需有散單頁情況記錄和客戶反響意見記錄。咨詢后，每天要及時研討咨詢客戶動向和

7、各種信息，并與售房部集體溝通研討應(yīng)對措施。5 、走出去擺臺面對面咨詢 。擔(dān)任執(zhí)行部門：謀劃部。人員安排：謀劃部2人，售房部1人售房部人員輪番參與咨詢。這種方式作為后續(xù)主要傳播宣傳方式。擺臺宣傳地點：荻港鎮(zhèn)上集貿(mào)市場以及荻港沿街、各村集貿(mào)市場、鎮(zhèn)主要企業(yè)門口和上車點大轉(zhuǎn)盤。必需現(xiàn)場當(dāng)場記錄客戶咨詢情況。咨詢道具:1桌子1張、椅子4張;2可挪動式噴繪2塊；3新宣傳單頁假設(shè)干;4調(diào)查表假設(shè)干;5小禮品或者留念品假設(shè)干或者免費書寫。每天詳細(xì)擺臺時段,普通根據(jù)所擺地點人員集中的時間確定。每周至少三次，每次一個地點。擺臺時間間隔密度和何時停頓擺臺，根據(jù)銷售現(xiàn)場客戶反響情況決議。6、小區(qū)樓上北面正面巨幅布幔

8、廣告。內(nèi)容：濱江花園。目的：讓觀眾知道，此地就是濱江花園。效果：從黃山路上向南望，具有很強的視覺沖擊力，讓人覺得這是荻港從來沒有見到過的大字，產(chǎn)生喔，字真大，這里就是濱江花園啦。或者濱江花園就是那個掛有特大字濱江花園的地方。讓人們易于傳播、易于記憶。設(shè)計要求：現(xiàn)場巨幅布幔四個超規(guī)格大字:濱江花園,目的是引起關(guān)注、并通知觀眾:此地就是濱江花園，每個字初步確定為高4米。寬2.4米，布幔高6米，寬12米，方式：大紅作底，白色，黑體，超凡規(guī)格。7、指示牌。地點，渡江路往售放部轉(zhuǎn)彎處，內(nèi)容濱江花園售房部，向前50米，下劃一個箭頭。紅底白字，濱江花園售房部幾個字用大字，其他用小字，地點，開發(fā)公司門頭上。8

9、、車貼：目的是捕獲一小部分其它特點的流動客戶。廣告附著點：a荻港鎮(zhèn)三輪出租上背后倒車鏡；b荻港至橫山鎮(zhèn)、繁昌、孫村鎮(zhèn)的公交車輛上。9、大幅告知廣告地點：荻港鎮(zhèn)境內(nèi)企業(yè)車輛中轉(zhuǎn)?？奎c大轉(zhuǎn)盤。高度3米4米，可以設(shè)計焊接一個立體三角體，三面向行人，平放在大轉(zhuǎn)盤內(nèi)。廣告內(nèi)容包在三角體上。目的：企業(yè)員工準(zhǔn)客戶。內(nèi)容主題：荻港鎮(zhèn)上安新家，子孫后代開展大。后面附詳細(xì)樓盤根本信息和銷售。10、橫幅：地點為荻港鎮(zhèn)公交車站內(nèi)大門上方。內(nèi)容為荻港濱江花園正火暴銷售中，7351678，目的攔截一部分流動人員的目光。11、根據(jù)調(diào)查資料和客戶反響信息，不斷調(diào)整修正更有針對性的營銷傳播措施、地點。12、與開發(fā)商協(xié)商，建議宣

10、傳開發(fā)商的實力與信譽。13、建議開發(fā)商對物業(yè)管理作出安排，并向客戶作出承諾，然后印在單頁上廣泛宣傳。14、進一步加強銷售現(xiàn)場規(guī)范化管理，與售房部一同共同研討制定現(xiàn)場規(guī)范化管理規(guī)定。包括作息時間、就寢時間、行為規(guī)范、客戶接待、報酬待遇、各種費用規(guī)范及管理、內(nèi)部職責(zé)分工等。15、重新明確謀劃部、售房部各相關(guān)人員的責(zé)、權(quán)、利，以及分工協(xié)作程序，并制定相關(guān)管理制度。16、研討銷售現(xiàn)場一致說詞，規(guī)范銷售說詞。濱江花園銷售說詞一、 濱江花園是荻港鎮(zhèn)目前第一個規(guī)范化開發(fā)的小區(qū)。含義1 ：荻港鎮(zhèn)房地產(chǎn)規(guī)范開發(fā)的開場，荻港以后的居民住宅都必定規(guī)范開發(fā)，濱江花園具有樣板示范作用，小區(qū)業(yè)主入住以后完全可以引以驕傲。

11、含義 2：荻港鎮(zhèn)的土地資源會由于房產(chǎn)開發(fā)越來越貴，也就是說，荻港的地價會越來越高，房價也會水漲船高，濱江花園的每一套住宅也會自然跟著升值。含義 3：濱江花園既然是第一個開發(fā)小區(qū)，在荻港知名度高，對小區(qū)業(yè)主以后的各項開展都相對更加有利。含義 4：在荻港范圍內(nèi)，截止目前，濱江花園小區(qū)規(guī)模最大，意味著以后人緣關(guān)系廣，鄰居交際圈可選擇范圍大，對個人、家庭事業(yè)開展有利。二、開發(fā)商是世泰房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)公司法人代表徐總是荻港本地人，實力雄厚，注重信譽，在荻港建立過多個小區(qū)，是可以信任的開發(fā)商。房產(chǎn)住宅是一輩子的事，一要結(jié)實，二要可靠，開發(fā)公司及其總經(jīng)理是本地知根知底的，并且有口皆碑，注重信譽，業(yè)主是完

12、全可以放心的。三、開發(fā)商對濱江花園小區(qū)的物業(yè)管理曾經(jīng)作出安排，保證規(guī)范管理，讓業(yè)主居住平安、小區(qū)清潔衛(wèi)生。 荻港現(xiàn)有住宅小區(qū)大部分都是臟亂差，少數(shù)單位機關(guān)住宅略微好一點，濱江花園在平安和衛(wèi)生方面將交給居委會一致管理，在物業(yè)管理方面將會是模范小區(qū)，將使業(yè)主靜心、安心、放心。四、濱江花園外觀在荻港范圍內(nèi)美觀、設(shè)計一流。愛美之心人皆有之，住在一個美觀高雅的小區(qū)里，會使業(yè)主賞心順眼、神清氣爽。五、濱江花園地段優(yōu)越、門前有水塘、周邊是街道，是適宜居住的風(fēng)水寶地。左邊是集貿(mào)市場，右邊是汽車站，周邊生活配套齊全、在荻港范圍內(nèi)是最繁華的地段。1門前的得勝塘魚歡雀躍，四季有水；小區(qū)的沿湖大道風(fēng)景宜人，閑情逸致。

13、2水是生命之源，塘是風(fēng)水寶地。3右邊為出行車站，車通四面八方，生意興隆通四海；左邊是集貿(mào)市場，信息財源聚集，財源茂盛達三江。六、核電站工程對荻港能夠產(chǎn)生的影響 核電站工程信息：一期地點 在荻港轄區(qū)東北方向渡江村與徐圩村交界處。二期 地點 在荻港轄區(qū)渡江村的芭茅山地段。 建立施工 單位為建立單位：中國電力投資投資和廣東核電集團。2施工 時間 ：2021年6月以后進入第一期施工階段。影響 1：首先核電站施工中心區(qū)和5公里半徑范圍內(nèi)，常住居民按照科學(xué)設(shè)計要求和平安規(guī)定必需全部拆遷遷移。不論政府安頓方案如何，其中徐圩、渡江兩個村和蘆南社區(qū)的一部分居民一定會由于故土難離以及其它一些要素選擇到荻港鎮(zhèn)上來居

14、住，給荻港鎮(zhèn)帶來一批團體遷移新居民。到時候，荻港鎮(zhèn)上的居民會因此聚增，荻港的房產(chǎn)供應(yīng)量短時間內(nèi)不會添加很多，由于市場是受供求關(guān)系影響的，這樣，荻港鎮(zhèn)上的房產(chǎn)一段時間內(nèi)就會出現(xiàn)供不應(yīng)求的景象，房價就會快速上漲。影響2： 核電站工程的施工，必需有大量人力物力來保證和實施，包括施工人員、設(shè)計人員、管理人員、監(jiān)視人員，以及后勤保證、技術(shù)保證人員、平安保證人員等，同時會有大量的資料供應(yīng)單位緊隨其后，這些人員必需有一個生活居住環(huán)境和地點。在徐圩、渡江兩個村包括蘆南社區(qū)拆遷以后，荻港鎮(zhèn)是間隔 核電站工程最近的生活區(qū)域和效力區(qū)域，核電站的大量人流物流自然而然地會選擇荻港作為生活和后勤保證場所。那時候，荻港鎮(zhèn)這

15、個彈丸之地，就會車水馬龍，川流不息。房屋出租出賣生意將會火暴異常，面對大量外地單位特別是費用開支不愁的國有單位，荻港的房屋出租出賣價錢，由于市場供應(yīng)量的缺乏，將會一日三漲。影響3： 隨著核電站工程的施工和建立，荻港這個沉寂千年的古鎮(zhèn)，將會再次在群眾傳播媒體上以及一些指點人物的說話中頻頻出現(xiàn)，將反復(fù)多次并且長久地在普通百姓中傳播，成為街談巷議的話題，荻港的知名度將整體的被提高到全國盡知，就象廣東大亞彎核電站的大亞彎一樣被人們所熟知。影響4： 繁昌縣境內(nèi)的其他鎮(zhèn)將再也無法與荻港這個他們昔日的兄弟鎮(zhèn)相提并論和稱兄道弟了，荻港將會成為繁昌第一鎮(zhèn)，成為繁昌縣的代名詞。就象安徽經(jīng)常要沾黃山的光一樣。世界上

16、很多人知道黃山，但不知道安徽。七、荻港周邊的小水泥小礦山曾經(jīng)在關(guān)停，根據(jù)國務(wù)院規(guī)定，分別在2021、2021、2021三年，小水泥、小礦山和能耗大的小企業(yè)必需全部關(guān)停，到時候荻港的環(huán)境和空氣質(zhì)量會大大改善，荻港的天空會重放光輝。荻港的居民并不是不愛荻港，不愛家鄉(xiāng)，目前在荻港購房最大的妨礙是環(huán)境污染，特別是水泥粉塵帶來的空氣環(huán)境污染。這一景象是人所共知的。關(guān)于這一點，繁昌縣指點、荻港鎮(zhèn)指點早就認(rèn)識到，并且在下大力氣治理。第一，目前曾經(jīng)搬遷了部分，其它的正在作搬遷方案。根據(jù)國務(wù)院的文件要求，到2021年底，這種污染嚴(yán)重、能耗高的小水泥、小煤窯必需全部、徹底地?zé)o條件封鎖。這一點，任何單位、任何個人都

17、不應(yīng)該疑心。荻港是繁昌的重要碼頭，也是知名古鎮(zhèn)，幾年之后一定會重新煥發(fā)青春。只需小水泥封鎖或者搬遷了，荻港的方方面面將不會停留在目前的程度上，特別是房地產(chǎn)開發(fā)將會欣欣向榮，房產(chǎn)價錢將會直逼繁昌，并且會最終超越繁昌。八、荻港是結(jié)合國方案開發(fā)署的改革試點鎮(zhèn)、是國家級綜合改革試點鎮(zhèn)、是國家級小城鎮(zhèn)建立試點鎮(zhèn)、是安徽省中心鎮(zhèn)。(本條內(nèi)容在繁昌縣政府網(wǎng)站上可以查到)。從結(jié)合國到省市縣各級相關(guān)管理部門會檢查落實相關(guān)措施，荻港會越來越好，其容顏改觀是毫無疑問的。這里的含義包括：含義1： 荻港知名度高，世界上很多組織包括結(jié)合國都知道。含義2： 荻港的榮譽多，從結(jié)合國到省市，各級都非常注重荻港。含義3： 荻港的

18、歷史、現(xiàn)狀和未來有很多人在關(guān)注，并且是社會言論和指點層、管理層更加關(guān)注，荻港的環(huán)境和各方面不改動是不能令各方面稱心的，不改動是糊不過去的。含義4： 荻港不僅要改動，而且是有目的、要求和規(guī)范的。不論是結(jié)合國改革試點鎮(zhèn)，國家級綜合改革試點鎮(zhèn)，還是國家級小城鎮(zhèn)建立試點鎮(zhèn)、安徽省中心鎮(zhèn)，都是有很多 詳細(xì)目的、要求和規(guī)范 的，假設(shè)一項目的不到達，就不能經(jīng)過檢查驗收。這些 頭銜 既是 榮譽 ，也是 督促 要求。對目前的荻港是一個多層次的逼著本人開展、提高、改善的契機。沒有任何人可以抵擋得住這么大的榮譽和壓力，在周邊也沒有一個鎮(zhèn)可以與荻港在這方面與荻港相比。 九、據(jù)了解，荻港西南方向仍在荻港行政區(qū)域內(nèi)曾經(jīng)規(guī)

19、劃有一座長江大橋，荻港是間隔 這座大橋最近的城區(qū)和效力區(qū)，這座大橋的建立和通車，第一個受害的一定是荻港。相關(guān)情況： 據(jù)了解，國家規(guī)劃在黃金水道長江上每隔約50公里建立一座長江大橋，荻港在蕪湖長江大橋和銅陵長江大橋之間，兩邊相距都是約50公里，而荻港本身又是一個碼頭和汽車輪渡點，正好符合國家在長江上建橋的規(guī)劃。國家對各項大型建立工程都必需經(jīng)過立項審核，據(jù)了解，在荻港轄區(qū)內(nèi)建立長江大橋的方案國家曾經(jīng)立項，只是確定開工建立的詳細(xì)時間等詳細(xì)事宜的的事了。長江大橋的建立與施工對于荻港這個古鎮(zhèn)更是具有劃時代意義的大事，對荻港的影響就像長江的洪濤一樣是任何個人要素?zé)o法阻撓的。影響 1： 關(guān)鍵詞 團體遷移新居

20、民。 首先長江大橋施工區(qū)和引橋范圍內(nèi)，全部居民按照規(guī)定必需拆遷遷移。他們會由于間隔 荻港比較近等一些要素選擇到荻港鎮(zhèn)上來居住，給荻港鎮(zhèn)帶來一批 團體遷移新居民。 到時候，荻港鎮(zhèn)上的居民會因此進一步添加，會進一步添加荻港房產(chǎn)的需求，突破荻港的房產(chǎn)供求關(guān)系。使房價進一步上漲。影響2：關(guān)鍵詞：生活區(qū)域和效力區(qū)域。 長江大橋工程的施工，必需有大量人力物力來保證和實施，包括施工人員、設(shè)計人員、管理人員、監(jiān)視人員，以及后勤保證、技術(shù)保證人員、平安保證人員等，同時會有大量的資料供應(yīng)單位緊隨其后，這些人員必需有一個生活居住環(huán)境和地點。荻港鎮(zhèn)是間隔 長江大橋工程最近的 生活區(qū)域和效力區(qū)域 ，長江大橋的大量人流物流自然而然地會選擇荻港作為 生活和后勤保證場所。 那時候，荻港鎮(zhèn)這個曾經(jīng)由于核電站工程繁華起來的地方，會再次喧嘩起來。生活效力、文娛設(shè)備、根底建立等都會需求進一步開展和擴展，房產(chǎn)自然是首當(dāng)其沖。影響3：關(guān)鍵詞：物流型、市場型、效力型、旅游型為主的