公司多元化發(fā)展的初步探討

1、公司多元化發(fā)展的初步探討企業(yè)發(fā)展部 2008.7.81研究報告主要結(jié)論一、房地產(chǎn)行業(yè)周期性發(fā)展的特點(diǎn)十分明顯，目前進(jìn)入市場低迷期，但是從長遠(yuǎn)來看，應(yīng)該還有一定的發(fā)展空間；并且投資收益要遠(yuǎn)大于其它行業(yè)；二、目前的形勢是房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展中因全球經(jīng)濟(jì)衰退和國家宏觀調(diào)控的政策影響，暫時處于低谷時期；并且低谷時期的利潤也略高于其它行業(yè)；因此，房地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)應(yīng)該屬于主要業(yè)務(wù)。三、多元化運(yùn)作分為廣義的多元化和狹義的多元化兩種情況；廣義的多元化為：房地產(chǎn)板塊和其它互補(bǔ)業(yè)務(wù)板塊（倉儲業(yè)、能源及教育產(chǎn)業(yè)）相結(jié)合的運(yùn)作模式；狹義的多元化為：房地產(chǎn)板塊內(nèi)部，不同項(xiàng)目種類共存的運(yùn)作模式（一級土地開發(fā)、區(qū)縣市場、別墅及經(jīng)

2、濟(jì)適用房市場等）。四、廣義的多元化運(yùn)作模式的作用為：在房地產(chǎn)板塊受政策控制較嚴(yán)的時候，出于從公司經(jīng)營安全的角度，在現(xiàn)金流補(bǔ)充及融資渠道拓展方面起到一定補(bǔ)充作用；并且可以靈活的根據(jù)市場情況將資金在不同行業(yè)間相互調(diào)配，獲取穩(wěn)定收益。五、選擇與房地產(chǎn)板塊互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)應(yīng)該考慮高附加值、在國家經(jīng)濟(jì)中不占主導(dǎo)地位的產(chǎn)業(yè)，避免受到國家政策的控制和打擊。2目錄一：為什么要考慮多元化戰(zhàn)略二：多元化發(fā)展的好處和實(shí)施前提三：如何選擇可進(jìn)入的行業(yè)四：公司多元化發(fā)展可涉足的產(chǎn)業(yè)具體分析五：多元化發(fā)展的風(fēng)險和應(yīng)對措施附：和記黃埔、萬科的多元化發(fā)展之路3一：為什么要考慮多元化戰(zhàn)略 進(jìn)入90年代之后，各級政府都把房地產(chǎn)業(yè)作為地

3、方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用，同時，關(guān)系老百姓的住房與社會穩(wěn)定等國計(jì)民生問題，因此房地產(chǎn)業(yè)歷來是國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。經(jīng)歷過前幾年市場蓬勃發(fā)展的階段后，目前又再次進(jìn)入國家對房地產(chǎn)行業(yè)抑制、打壓的階段。房地產(chǎn)行業(yè)周期性發(fā)展的特點(diǎn)和目前的市場環(huán)境使我們有必要思考公司多元化發(fā)展、積極涉足其它行業(yè)的可能。41、多元化是房地產(chǎn)行業(yè)周期性發(fā)展的要求 房地產(chǎn)業(yè)在我國以走過30多年的歷史，其階段性、周期性發(fā)展的特點(diǎn)十分明顯。在政策“蜜月期”，各開發(fā)商可享受快速擴(kuò)張、利潤源源而來的市場，在政策“冰凍期”，又該如何保存實(shí)力、熬過寒冬，等待下一個春天的到來？ 首先回顧房地產(chǎn)業(yè)在

4、我國的發(fā)展歷程 第一階段（1978至1991年）：起步 1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1982年國務(wù)院在四個城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個省市的房改總體方案。 在這一階段里國家對房地產(chǎn)市場的改革和發(fā)展是扶持的態(tài)度。不斷出臺新的政策期望能為中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展找到一條合適的道路。 5第二階段（1992至1995年）：高速發(fā)展1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增

5、幅曾高達(dá)147%。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。針對房產(chǎn)價格猛漲、市場秩序混亂、土地供給失控的現(xiàn)狀，政府采取了收緊財政支出、收縮銀根（提高利率、減少貸款、提前還貸）的雙緊政策 ；甚至強(qiáng)調(diào)國有銀行一律不準(zhǔn)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款，同時從1994年1月1日開始征收土地增值稅，開始了對房地產(chǎn)市場大規(guī)模的清理和整頓。經(jīng)過三四年的努力，首輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基本上達(dá)到了緊縮和退熱的預(yù)期目標(biāo) 。 6第三階段（1995至2002年）：調(diào)整回落 經(jīng)過前段市場的影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，特別是1997年爆發(fā)的東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對于中國房地產(chǎn)的投資和需求發(fā)展產(chǎn)生了明顯的抑制

6、作用，尤其是需求大幅度下降。整個房地產(chǎn)市場一片疲軟，企業(yè)大幅度削價銷售和嚴(yán)重虧損，中國房地產(chǎn)業(yè)整體上已經(jīng)到了較為艱難的時刻。 在這一階段，國家開始把住宅業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，各地紛紛推出優(yōu)惠政策鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1997年5月，人民銀行公布住宅擔(dān)保貸款試行管理辦法，通過按揭這一金融杠桿使居民支付能力大大提高。1998國家宣布取消福利分房，使購房完全市場化；推出住房公積金制度，充分放開住房二級；降低貸款利率等等 。 7第四階段 (2003年以來)：擴(kuò)張 2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯，投資增速過快，銀行信貸過度擴(kuò)張 。這一階段，國家開始了對房地產(chǎn)行業(yè)的又一

7、輪緊縮調(diào)控。2003年發(fā)布代表房地產(chǎn)新政著名的121號文件，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸管理，從次年開始多次提高存款準(zhǔn)備金和利率，發(fā)行央行定向票據(jù)，將開發(fā)商自有資本金比例從20%提高到35%及以上，整頓土地出讓市場，清算土地增值稅，開展房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治等。 8 從以上中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程來看，我們可以得出如下規(guī)律：其它行業(yè)經(jīng)過一個周期的發(fā)展之后也許就從此進(jìn)入行業(yè)衰退期，而房地產(chǎn)業(yè)的周期是一環(huán)套一環(huán)，在衰退之后還會迎來另一個發(fā)展的契機(jī)。我國的房地產(chǎn)大約是5年發(fā)展，2年低落，也就是說7年到8年為一個周期 。國家對房地產(chǎn)業(yè)的政策隨市場環(huán)境在不斷變化，房地產(chǎn)業(yè)過熱會受到打壓，而市場一旦過冷，國家馬上又會

8、扶持，總的思路是維持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，使之于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度、老百姓的需求及支付能力相匹配。房地產(chǎn)業(yè)的周期性使我們有理由相信：經(jīng)過這一階段的調(diào)整后，市場會再次復(fù)蘇，但復(fù)蘇之后可能又會迎來下一輪的調(diào)控。要讓企業(yè)長期生存、發(fā)展下去，就要考慮在房地產(chǎn)市場萎縮期，如何提高資金使用效率、開拓新的利潤來源點(diǎn)。92、目前市場現(xiàn)狀和未來可觀前景也促使我們思考多元化戰(zhàn)略 目前市場壓力巨大，各種支出在增加，房子卻降價也賣的不好，眾多開發(fā)商的資金鏈條都可能斷裂，然而，中國由于人口紅利、及城鎮(zhèn)化、市場化催生的對房產(chǎn)的巨大剛性需求，又是一塊無比誘人的蛋糕。我們該怎么辦？（1）房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀從2007年年末開始，政府

9、的組合拳終于抑制住了房價的過快上漲。全國的房地產(chǎn)市場都進(jìn)入一個盤整和僵持的狀態(tài)。濃重觀望氣氛帶來的是交易量的急劇下跌。2008年之后，一線城市掀起打折、降價風(fēng)潮，以深圳為例，2008年5月深圳的新房成交均價為每平方米1.1萬元，相比去年同期，下降了24%。成交量也比去年同期下降了22%。自去年第四季度深圳樓市開始調(diào)整以來，深圳新房成交均價已從最高峰下調(diào)了63%，成交量則比去年的最高成交量縮水52%。 10 注：國房景氣指數(shù)是國家統(tǒng)計(jì)局在1997年研制并建立的一套針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢和變化程度的綜合量化反映的指數(shù)體系。從土地、資金、開發(fā)量、市場需求等角度顯示全國房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行狀況，波動幅度

10、，預(yù)測未來趨勢，為國家宏觀調(diào)控提供預(yù)警機(jī)制，為投資者選擇投資機(jī)遇提供統(tǒng)計(jì)信息從上表我們可以看到：經(jīng)過2000年到2003年的盤整上升階段后，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入下滑通道，從2006年開始，房地產(chǎn)市場逐漸回升進(jìn)入，并急劇上揚(yáng)，從2007年下半年開始進(jìn)入調(diào)整期，2008年之后，國房景氣指數(shù)急劇下跌，從2007年末的106.32下滑到2008年5月的103.34。半年降幅高達(dá)2.8%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站歷年發(fā)布數(shù)據(jù)整理11成都房地產(chǎn)也同樣不能幸免。雪上加霜的是2008年5月汶川地區(qū)發(fā)生百年難遇的8級地震，成都樓市再遭重創(chuàng)。此后僵持的成都樓市開始了各種名目的購房優(yōu)惠和打折活動。但市場觀望氣氛濃重，

11、成交量未見放大。2008年上半年，成都主城區(qū)共成交55881套住房，面積約320.23萬平方米，比2007年同期分別下降30.34%和40.85%從商品房交易量走勢圖我們可以看出：從2007年7月到2008年2月交易面積一路下滑，3.4月有所回暖，但5月遭遇地震后，再次開始下跌。數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)發(fā)布數(shù)據(jù)計(jì)算整理12（2）未來趨勢預(yù)測在國家嚴(yán)厲的從緊財政和貨幣政策下，我們可以預(yù)測，房地產(chǎn)市場在未來2.3年仍會是繼續(xù)調(diào)整的行情，同時政府對災(zāi)區(qū)的部分政策傾斜不足以支撐成都樓市躲過全國房地產(chǎn)市場的冬天。但是從長遠(yuǎn)來看中國經(jīng)濟(jì)正處在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化加速發(fā)展的時期（我們目前人均住房使用面積為26 平

12、方米，美國人均 60 平方米，歐洲人均 45 平方米） ，中國龐大的人口基數(shù)，及老百姓“成家立業(yè)”對房產(chǎn)的心理需求使我們認(rèn)為：從長期來看，房地產(chǎn)發(fā)展前景還有相當(dāng)大的增長空間。因此，積極涉足其它行業(yè)，增強(qiáng)公司實(shí)力，在適當(dāng)時期又加大對地產(chǎn)板塊的投入成為我們考慮多元化發(fā)展的一個共識。13二：多元化經(jīng)營的好處和實(shí)施原則 1、多元化經(jīng)營能給企業(yè)帶來什么好處？定義：多元化經(jīng)營，也稱為多樣化經(jīng)營或多角化經(jīng)營，指的是企業(yè)在多個相關(guān)或不相關(guān)的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域同時經(jīng)營多項(xiàng)不同業(yè)務(wù)即提供異質(zhì)產(chǎn)品或服務(wù)的戰(zhàn)略。多元化可分為相關(guān)多元化與不相關(guān)多元化。不管是相關(guān)多元化還是非相關(guān)多元化，它們可給企業(yè)帶來的好處如下：（1）：充分利用

13、現(xiàn)有資源（2）：有效分散經(jīng)營風(fēng)險（3）：有利于自身發(fā)展壯大142、我公司可實(shí)施多元化戰(zhàn)略嗎？ 多元化經(jīng)營固然能帶來很多好處，但我們公司目前的軟、硬件適合這種戰(zhàn)略嗎？ 關(guān)于企業(yè)在什么環(huán)境下選擇專業(yè)化戰(zhàn)略，在什么環(huán)境下，滿足什么條件企業(yè)應(yīng)選擇多元化戰(zhàn)略，大致應(yīng)遵循如下原則：(1)企業(yè)實(shí)施多元化戰(zhàn)略的前提是企業(yè)要有剩余資源。這是必要而非充分條件，即開展多元化經(jīng)營必須要有剩余資源，但擁有剩余資源不一定非得開展多元化經(jīng)營，也可繼續(xù)專業(yè)化經(jīng)營。(2)企業(yè)開始多元化經(jīng)營的規(guī)模起點(diǎn)，與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度基本上是正相關(guān)的。即隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的提高,企業(yè)多元化經(jīng)營的規(guī)模起點(diǎn)也不斷提高。15(3)行業(yè)的技術(shù)特性

14、。一般來講，如果行業(yè)的技術(shù)結(jié)構(gòu)呈收斂型（其產(chǎn)品是由眾多的、不同種類的技術(shù)組成）該行業(yè)的企業(yè)就不太適合多元化而較適合專業(yè)化。例如飛機(jī)、汽車、電腦業(yè)等。如果行業(yè)的技術(shù)結(jié)構(gòu)呈發(fā)散型（其產(chǎn)品技術(shù)可用于較多領(lǐng)域）該行業(yè)的企業(yè)就適合多元化經(jīng)營例如電器、化工等行業(yè)。(4)行業(yè)的生命周期。目前理論界的觀點(diǎn)是：在行業(yè)幼稚期及成長期，企業(yè)應(yīng)采用專業(yè)化戰(zhàn)略；在行業(yè)成熟期，企業(yè)可采用多元化戰(zhàn)略，也可采用專業(yè)化戰(zhàn)略；在行業(yè)衰退期，企業(yè)應(yīng)采用多元化戰(zhàn)略。對比上述四條標(biāo)準(zhǔn)，公司目前有部分剩余資金、國內(nèi)市場化程度并不高（具體需涉及到行業(yè)），房地產(chǎn)行業(yè)屬資源整合型而非技術(shù)密集型，目前行業(yè)正由成長期邁向成熟期，因此我們認(rèn)為：公司

15、目前具備了實(shí)施多元化戰(zhàn)略的前提條件。16三：如何選擇多元化經(jīng)營可涉及的行業(yè)從規(guī)避風(fēng)險的角度出發(fā)，我們認(rèn)為公司考慮涉及的行業(yè)應(yīng)該是與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)不大，最好能與房地產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，在不同的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下能相互補(bǔ)充為公司帶來穩(wěn)定的總收益的行業(yè)。因此首先我們找出與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較小的行業(yè)，再用各行業(yè)的歷年的固定資產(chǎn)投資相比較，進(jìn)一步圈定我們可以涉及的目標(biāo)行業(yè)。171、房地產(chǎn)業(yè)與其它行業(yè)的關(guān)聯(lián)度分析產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)認(rèn)為整個國民經(jīng)濟(jì)活動是由各個不同產(chǎn)業(yè)組成的復(fù)雜系統(tǒng)，每個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都會對其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不同程度的連鎖反應(yīng)，從而影響國民經(jīng)濟(jì)的整體協(xié)調(diào)發(fā)展。目前研究行業(yè)間關(guān)聯(lián)度的主要方法是利用投入產(chǎn)出模型和投入產(chǎn)

16、出表，經(jīng)過復(fù)雜的數(shù)學(xué)運(yùn)算，計(jì)算出相關(guān)產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)度（前向聯(lián)系是指通過供給聯(lián)系與其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生的關(guān)聯(lián)）和后向關(guān)聯(lián)度（后向關(guān)聯(lián)是指通過需求聯(lián)系與其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生的關(guān)聯(lián)），進(jìn)而得出主要關(guān)聯(lián)系數(shù)。 18數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒2007投入產(chǎn)出流量表整理計(jì)算所得產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)系數(shù)后向關(guān)聯(lián)系數(shù)完全關(guān)聯(lián)系數(shù)機(jī)械設(shè)備制 造 業(yè)0.2258 0.1259 0.3517 批發(fā)零售貿(mào)易、住宿和餐飲業(yè)0.1404 0.0740 0.2144 房地產(chǎn)業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)0.0609 0.1455 0.2064 建筑業(yè)0.1717 0.0219 0.1937 金融保險業(yè)0.0847 0.0943 0.1790 化學(xué)工業(yè)0

17、.0900 0.0465 0.1365 金屬產(chǎn)品制 造 業(yè)0.0843 0.0471 0.1315 運(yùn)輸郵電業(yè)0.0539 0.0571 0.1109 其他制造業(yè)0.0515 0.0518 0.1033 紡織、縫紉及皮革產(chǎn)品制造業(yè)0.0734 0.0147 0.0880 農(nóng) 業(yè)0.0481 0.0183 0.0664 采掘業(yè)0.0302 0.0279 0.0580 食品制造業(yè)0.0488 0.0091 0.0578 電力、熱力及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)0.0221 0.0293 0.0514 煉焦、煤氣及石油加工業(yè)0.0218 0.0205 0.0422 上表表明：房地產(chǎn)業(yè)與機(jī)械設(shè)備制 造 業(yè)、批發(fā)零

18、售貿(mào)易、住宿和餐飲業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)存在及強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度；而農(nóng)業(yè)、運(yùn)輸郵電業(yè)、化學(xué)工業(yè)、電力、熱力及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、等行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)就比較小，房地產(chǎn)行業(yè)因國家政策、宏觀經(jīng)濟(jì)走勢等原因大幅波動時，這些行業(yè)所受影響會相對較小。192、各行業(yè)固定資產(chǎn)投資比較分析分行業(yè)固定資產(chǎn)投資的軌跡反映了各行業(yè)國家的產(chǎn)業(yè)政策、市場需求，是各行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各行業(yè)的固定資產(chǎn)投資都是遞增的，同時由于各行業(yè)的行業(yè)特性，投資的絕對值相差很大，為了對各行業(yè)的投資做一個客觀的比較，我們使用投資的增長率來放映各行業(yè)的發(fā)展變化即：投資增長率=（本年度投資額-上年度投資額）/本年度投資額

19、*10020行業(yè) 年份房地產(chǎn)業(yè)農(nóng)、林、牧漁業(yè)交通運(yùn)輸倉儲和郵電通信業(yè)教育、文化藝術(shù)和廣播電影電視業(yè)電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)采掘業(yè)制造業(yè)建筑業(yè)199146.0720.5937.9714.1314.0915.8920.0717.38199250.5523.125.6621.1123.3619.7620.2545.81199359.975.8649.2325.9827.6913.6932.2479.79199455.4618.5834.3621.8333.2110.9627.2816.861995-72.6825.8813.5225.858.569.8721.024.951996-31.1929

20、.9913.9415.6918.612.198.3120.6219974.6628.9116.0620.9620.2723.13-9.64-21.47199821.3331.7232.4314.039.59-19.99-3.234.631999-0.7224.635.1613.52.22-13.99-25.4829.232000-21.8517.155.8413.5711.5619.54-0.65-13.2520019.9516.9511.5313.45-12.918.5622.13-4.35200216.4426.076.3218.3110.675.228.0729.6421 數(shù)據(jù)來源：歷年

21、中國統(tǒng)計(jì)年鑒計(jì)算整理注：2003開始國家行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，統(tǒng)計(jì)口徑的不一致使03年的數(shù)據(jù)與02年不具有可比性，故數(shù)據(jù)采集到02年止。行業(yè)年份地址勘探、水利管理業(yè)批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)金融業(yè)社會服務(wù)業(yè)衛(wèi)生體育和社會福利業(yè)科研綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)國家機(jī)關(guān)政黨機(jī)關(guān)社會團(tuán)體199123.0738.9619.7329.02-7.469.0829.23199225.7953.2741.6339.0327.9426.7138.05199319.1532.9151.6948.9631.2135.1353.01199418.4320.1330.627.7229.297.7919.95199527.27-2.1523.

22、4614.8110.8422.7320.57199627.240.677.1319.3814.24-4.5818.39199717.855.265.3625.9117.514.2218.87199835.9510.283.727.0119.5210.0919.37199922.17-5.78-17.117.097.1314.3911.7520006.724.57-40.2915.89914.1-14.582001-4.6814.562.631817.8318.3212.72200220.8813.84-41.5924.0721.719.2825.6622對比房地產(chǎn)行業(yè)，我們可以看到農(nóng)、林、牧、

23、漁業(yè)、交通運(yùn)輸倉儲業(yè)、教育文化藝術(shù)電影電視業(yè)、社會服務(wù)業(yè)的增速始終為正，保持持續(xù)增長的趨勢，在部分年份和房地產(chǎn)業(yè)的投資增速互補(bǔ)。數(shù)據(jù)來源：歷年中國統(tǒng)計(jì)年鑒計(jì)算整理23結(jié)論：綜合前兩種方法，我們可以認(rèn)為：農(nóng)業(yè)、運(yùn)輸郵電業(yè)、化學(xué)工業(yè)、電力熱力及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、煤氣及石油加工、教育文化藝術(shù)電影電視業(yè)、社會服務(wù)業(yè)是我們可以重點(diǎn)考慮的行業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)劇烈波動的時間段內(nèi)，這些行業(yè)能夠較為平穩(wěn)的發(fā)展，受國家宏觀調(diào)控影響較小，甚至在房地產(chǎn)業(yè)處于下滑趨勢時，這些行業(yè)還處于上升階段。因此這些產(chǎn)業(yè)就是我們在多元化經(jīng)營時應(yīng)該重點(diǎn)考慮的行業(yè)。24四：公司多元化發(fā)展可涉足的產(chǎn)業(yè)具體分析1、新能源項(xiàng)目（1）傳統(tǒng)能源價格走勢

24、A:石油1973年的海灣戰(zhàn)爭將油價從4美元/桶，推高到12美元，再到2008年6月最高峰的145美元/桶，35年期間，油價的攀升高達(dá)36倍。2003的伊拉克戰(zhàn)爭之后，短短5年時間就從27美元/桶跳到接近150美元/桶。甚至有看多者認(rèn)為，油價會繼續(xù)目前的走勢升至300美元/桶。25隨著國際原油期貨價格的節(jié)節(jié)升高，國內(nèi)成品油價格近年也多次調(diào)高售價國內(nèi)油價歷次調(diào)控表2008年6月20日調(diào)整之后的各油類基準(zhǔn)價格約為：汽油6882元/噸，柴油6555元/噸，航空煤油7500元/噸。時間2005-3-232005-5-102005-5-232005-6-252005-7-232006-3-262006-5

25、-242007-1-142007-10-312008-6-20調(diào)整幅度上調(diào)汽油出廠價格每噸300元上調(diào)柴油出廠價格每噸150元降低汽油出廠價格每噸150元汽油上調(diào)200元/噸，柴油上調(diào)150元/噸，航煤上調(diào)300元/噸汽油、航空煤油上調(diào)300元/噸，柴油上調(diào)250元/噸汽油、航空煤油上調(diào)300元/噸，柴油上調(diào)200元/噸汽油、柴油、航空煤油上調(diào)500元/噸汽油下調(diào)220元/噸，航空煤油下調(diào)90元/噸汽油、柴油、航空煤油上調(diào)500元/噸汽油、柴油上調(diào)1000元/噸，航空煤油上調(diào)1500元/噸26B:煤炭及電力由于煤電聯(lián)動效應(yīng)，國家一直對煤炭價格進(jìn)行管制。2004年以前，煤炭價格一直保持較為穩(wěn)定。

26、從2004年開始由經(jīng)濟(jì)高增長的需求拉動的煤炭價格大幅上漲，當(dāng)年一種名為大同優(yōu)混的煤種港口離岸價由年初的280元/噸上漲至年底的440元/噸，上漲160元/噸，漲幅為57%。此后增速呈現(xiàn)顯著放緩態(tài)勢。進(jìn)入2008年后又開始了再一輪的大幅增長。以山西煤電的焦煤價格為例 從上表我們可以看到在2008年的第一個季度，僅3個月時間焦煤價格就較去年增長約1倍。 為了緩解煤炭大幅漲價對電力企業(yè)帶來的成本壓力，國家發(fā)改委在2005年、2006年、2008年3次提高電力消費(fèi)價格。煤種2007均價2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月較07年漲幅主焦煤628.97177179201261100

27、%肥精煤6347617619781319108%瘦精煤506.559359368194787%均價587.9699.6688.9856.9117199%27（2）、傳統(tǒng)能源投資機(jī)會分析 從以上的分析，我們可以看到，傳統(tǒng)能源價格近幾年在我國漲幅驚人。部分企業(yè)，特別是山西部分小煤窯主也在其中獲得暴利，但我們認(rèn)為對我公司而言目前傳統(tǒng)能源市場不存在機(jī)會，原因如下： 第一：國際油價雖然不斷攀升，但國內(nèi)價格管制，致使國內(nèi)成品油價格高于國際原油價格，無獲利機(jī)會。第二：戰(zhàn)略性資源開發(fā)受國家監(jiān)控，進(jìn)入開采環(huán)節(jié)不可能，受制于法律、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)等期貨市場也無可能。第三：此輪煤炭上漲屬成本推動型。第四：資源價格不會完全

28、放開，始終受到政府制約。第五：部分煤炭及其它天然資源早已瓜分完畢。28（3）、新能源發(fā)展現(xiàn)狀新能源又稱非常規(guī)能源。是指傳統(tǒng)能源之外的各種能源形式。如太陽能、地?zé)崮?、風(fēng)能、海洋能、生物質(zhì)能和核聚變能等。相對于傳統(tǒng)能源，新能源普遍具有污染少、儲量大的特點(diǎn)，對于解決當(dāng)今世界嚴(yán)重的環(huán)境污染問題和資源枯竭問題具有重要意義。我國可再生能源法于2006年1月正式頒布實(shí)施，由此確立了國家的新能源戰(zhàn)略：即國家從政策和財政兩方面鼓勵新能源的研發(fā)和市場化，大幅提高新能源、可再生能源在整個能源消費(fèi)中的比重。按照我國中長期能源規(guī)劃推算，預(yù)計(jì)到2050年將提升到30%40%。29 國內(nèi)外不少企業(yè)看到了新能源的興起帶來的商

29、機(jī)。碧桂園旗下的創(chuàng)源集團(tuán)準(zhǔn)備在云南投入百億巨資打造500億噸“煤變油”項(xiàng)目（“煤變油”即煤炭的液化，就是指以煤炭為原料制取汽油、柴油、液化石油氣的技術(shù)）；四川境內(nèi)的樂山電力、通威集團(tuán)等企業(yè)也開始從傳統(tǒng)的電力、農(nóng)業(yè)向新能源領(lǐng)域進(jìn)軍：樂電年產(chǎn)3000噸多晶硅，通威年產(chǎn)1萬噸多晶硅項(xiàng)目都已部分投產(chǎn)（太陽能電池芯片必用多晶硅）；金風(fēng)科技、東方電氣、國電電力等涉及風(fēng)電項(xiàng)目和風(fēng)電設(shè)備的公司在股市也受到資金追捧。30（4）、燃料乙醇項(xiàng)目新能源項(xiàng)目雖然前有大量市場需求刺激，后有國家政策扶持，但由于技術(shù)瓶頸的制約，很多項(xiàng)目目前都處于投入大但回報少的階段。結(jié)合我公司實(shí)際情況，我們認(rèn)為目前燃料乙醇項(xiàng)目是可行的。A：

30、燃料乙醇市場前景 上個世紀(jì)70年代，受到兩次石油危機(jī)的沖擊和對汽車尾氣排放的限制，一些石油資源匱乏、人口密集、生物資源豐富的國家在立法和政策上鼓勵以醇類（主要為乙醇）作為車用汽油調(diào)和組分。在我國國家規(guī)定2004 年10 月起黑龍江、吉林、遼寧、河南、安徽5 省及湖北、山東、河北及江蘇的部分地區(qū)，強(qiáng)制封閉使用車用乙醇汽油。到2005 年，上述各省及其所轄市區(qū)，軍隊(duì)特需和國家特種儲備除外，全部實(shí)現(xiàn)車用乙醇汽油替代其他汽油。隨著各國加大乙醇汽油應(yīng)用的力度，帶動了世界燃料乙醇消費(fèi)量的逐年攀升。到2005年，世界燃料乙醇消費(fèi)總量已超過410億升，價值超過160億美元，大約占到世界汽車燃料消費(fèi)總量的1%。

31、我國燃料乙醇產(chǎn)業(yè)起步較晚，但發(fā)展迅速。預(yù)計(jì)10年后，我國燃料乙醇需求量保守估計(jì)每年也將達(dá)500萬噸。31B:甜高粱乙醇項(xiàng)目收益分析我國現(xiàn)有的燃料乙醇市場格局是2004年形成的，多以玉米、木薯為原料來提取生物乙醇，但是隨著糧食價格的上漲以及農(nóng)業(yè)用地的日漸減少，使用玉米提取乙醇逐漸遭人詬病。 2007年9月，國家發(fā)改委發(fā)布關(guān)于促進(jìn)玉米深加工業(yè)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見明確提出我國將停止新建玉米燃料乙醇企業(yè)。木薯、甘蔗、甜高粱等玉米替代品開始用于生產(chǎn)生物乙醇。甜高粱種植技術(shù)和燃料乙醇加工技術(shù)目前已經(jīng)較為成熟，生產(chǎn)規(guī)模達(dá)到年產(chǎn)5000噸燃料乙醇。同時用甜高粱稈生產(chǎn)乙醇比用其他糧食生產(chǎn)乙醇成本降低50%以上，所

32、以相比其它幾種作物，甜高粱具有更高的經(jīng)濟(jì)效益。此外，目前用于生產(chǎn)生物乙醇的甜高粱成熟期短，每年可收割兩季；高粱仔可供人畜食用、釀酒；高粱桿提取乙醇；用后的殘?jiān)€可喂養(yǎng)家禽，可以說甜高粱全身都可利用。32目前甜高粱桿的市場收購價為2000元/噸(自己種植價格會更低)，含加工費(fèi)后，燃料乙醇成本低于3500 元/噸，市場上燃料乙醇的售價約為4500元/噸，每噸有近1000元的利潤。而操作得當(dāng)?shù)奶鸶吡阂掖柬?xiàng)目除具有巨大經(jīng)濟(jì)效益外，還有重要的社會效益： 第一：改善生態(tài)環(huán)境。除農(nóng)業(yè)種植本身可改善當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境外，甜高粱提取的乙醇屬于清潔能源，汽車使用車用乙醇汽油無尾氣污染，符合環(huán)保、節(jié)能減排的大趨勢。 第

33、二：解決三農(nóng)問題。該項(xiàng)目需要大量種植，同時在加工環(huán)節(jié)也需要大量人力投入，對于提高就業(yè)、增加農(nóng)民收入、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)有著積極的作用。33種植甜高粱以提取生物乙醇，同時輔以家禽養(yǎng)殖業(yè)，甚至在此基礎(chǔ)上開辦旅游觀光、餐飲業(yè)，深度挖掘整個產(chǎn)業(yè)鏈條的價值是具有可行性的。在新能源項(xiàng)目中，多晶硅、風(fēng)電、經(jīng)濟(jì)林種植（種植麻瘋樹生產(chǎn)生物柴油）都可進(jìn)入我們的考慮范圍。342、（空港）物流業(yè)政策背景：中國正從一個傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大國向工業(yè)國邁進(jìn)，工業(yè)化的過程要求一個現(xiàn)代化的物流體系作保障。國家近年出臺了一系列的政策力圖促進(jìn)物流業(yè)的發(fā)展“八五”計(jì)劃中明確把發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，特別是物流業(yè)做為重點(diǎn)；“九五”計(jì)劃時期，開展物流研究、提高

34、物流水平的迫切性和重要性成為共識，物流系統(tǒng)建設(shè)向標(biāo)準(zhǔn)化和國際化方向發(fā)展；“十五”計(jì)劃期間，中國確定的物流發(fā)展總目標(biāo)是逐步提高社會化、專業(yè)化物流配送在生產(chǎn)、流通領(lǐng)域中的比重?！笆晃濉逼陂g，現(xiàn)代物流發(fā)展的目標(biāo)是：到2010年基本建立快捷、高效、安全、方便，并具有國際競爭力的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，大幅度提高物流的社會化、專業(yè)化和現(xiàn)代化水平。 35發(fā)展前景：隨著物流服務(wù)需求的高速增長加上政策的扶持，物流企業(yè)物流業(yè)務(wù)量上升較快。據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局和中國物流與采購聯(lián)合會聯(lián)合發(fā)布的2007年全國重點(diǎn)企業(yè)物流統(tǒng)計(jì)調(diào)查報告顯示，2006年調(diào)查的綜合型物流企業(yè)業(yè)務(wù)收入增長37.9%，倉儲型物流企業(yè)業(yè)務(wù)收入

35、增長22%，運(yùn)輸型物流企業(yè)業(yè)務(wù)收入增長了1.3%。雖然增速很快，但是與發(fā)達(dá)國家相比，還有很多增長空間。在日本70的貨主將物流業(yè)務(wù)外包，在歐洲，物流服務(wù)市場約四分之一都是由第三方物流來完成的。36成都正在規(guī)劃第二機(jī)場，這為我們進(jìn)軍航空物流業(yè)帶來了一個歷史的契機(jī)。第二機(jī)場擬規(guī)劃于金堂縣和簡陽市交界處，占地雙方各一半。它將預(yù)留6個跑道,預(yù)計(jì)客運(yùn)吞吐量每年將達(dá)到8500萬人次，貨運(yùn)量每年將達(dá)到200萬噸，開通10余條國際直達(dá)都市區(qū)航班，屆時將成為機(jī)場能力最大、支線機(jī)場網(wǎng)絡(luò)最密的國際復(fù)合型樞紐機(jī)場。同時還將規(guī)劃建設(shè)航空城，發(fā)展空港物流業(yè)、賓館會展、國際商務(wù)、外向加工產(chǎn)業(yè)等。空港物流業(yè)在各大機(jī)場的航空城都

36、得到了很好的發(fā)展。北京首都航空城空港物流基地目前以吸引日郵航空、華輝國際等60多家企業(yè)入住，上海虹橋機(jī)場的物流基地也初具規(guī)模，與物流相關(guān)的倉儲業(yè)有40多家，投資10億元的物流平臺以開通，電子商務(wù)和物流配送發(fā)展迅速。一大批物流配送中心還在不斷投入建設(shè)中。37房地產(chǎn)企業(yè)涉足航空物流業(yè)也早有先例可循。2007年初已進(jìn)入施工階段的富力地產(chǎn)旗下的富力物流園位于廣州白云機(jī)場附近，規(guī)劃有物流倉儲和住宅兩部分。白云機(jī)場周邊的花都轄區(qū)，還有上百平方公里的可開發(fā)土地資源。觸角敏銳的地產(chǎn)開發(fā)商和物流公司早已進(jìn)駐，搶占第一波投資風(fēng)潮。廣州合生創(chuàng)展、美林基業(yè)、碧桂園、合景泰富等開發(fā)商均有項(xiàng)目在花都。如果我公司進(jìn)軍物流產(chǎn)

37、業(yè)，不管是做綜合型還是倉儲型的物流商，都要求我們要有一個大的物流存儲基地。以工業(yè)用地的方式拿地不但價格便宜，也可作為我公司后期開發(fā)商業(yè)住宅的土地儲備。383、教育產(chǎn)業(yè)政策背景：國務(wù)院繼2002年發(fā)布國務(wù)院關(guān)于大力推進(jìn)職業(yè)教育改革與發(fā)展的決定后，在2005年又發(fā)布了關(guān)于大力發(fā)展職業(yè)教育的決定，從辦學(xué)方式、辦學(xué)目標(biāo)、師資力量等方面對職業(yè)教育學(xué)校進(jìn)行了規(guī)范，并明確指出，國家鼓勵和支持民辦職業(yè)教育。在國家先后出臺的其它政策里，明確指出，職校學(xué)生每人每年享受1500元的國家補(bǔ)貼，民辦學(xué)校每年也可獲得相應(yīng)數(shù)量的中央和地產(chǎn)財政專項(xiàng)補(bǔ)貼，到2010年投入140億元用于職業(yè)教育基礎(chǔ)能力建設(shè)的專項(xiàng)資金，再投入50

38、億元重點(diǎn)扶持中西部中等職業(yè)學(xué)校建設(shè)。同時到2010年，中等職業(yè)教育每年招生規(guī)模達(dá)到800萬人，大體相當(dāng)于普通高中招生規(guī)模。這一切都預(yù)示著隨著國家教育政策的傾斜，民辦職業(yè)教育在我國，尤其是中西部地區(qū)存在著巨大的盈利機(jī)會。39我國目前教育地產(chǎn)做的最成功的非碧桂園集團(tuán)莫屬。1992年碧桂園在成立初期率先進(jìn)行了配套先行，教育先行的大膽嘗試。導(dǎo)入“教育”產(chǎn)業(yè)，與北京景山學(xué)校成功合辦廣東碧桂園學(xué)校，以教育啟動房地產(chǎn)，以學(xué)校為依托，并組建五星級會所、俱樂部等社區(qū)配套場所，開創(chuàng)了教育地產(chǎn)的先河。從廣東碧桂園學(xué)校、華南碧桂園學(xué)校到鳳凰城學(xué)校、碧桂花城學(xué)校，碧桂園集團(tuán)甚至建立了教育品牌的連鎖體系。進(jìn)入教育產(chǎn)業(yè)的另

39、一個思路是：辦學(xué)勢必要圈地，借國家發(fā)展職業(yè)教育的機(jī)會，低價拿到教學(xué)用地，待各方面條件成熟后，也可以向地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)變。同樣，如果想以這種方式獲得可開發(fā)的土地，公司現(xiàn)階段也可以與有土地資源的學(xué)校接洽。404、非相關(guān)多元化地產(chǎn)縱向業(yè)務(wù) 除可以積極開拓其它行業(yè)的發(fā)展外，針對目前公司的實(shí)際情況，我們也可以在主導(dǎo)的房地產(chǎn)業(yè)縱向加深。（1）、一級土地開發(fā)整理我公司目前主要的業(yè)務(wù)方向是獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但隨著國家宏觀調(diào)控的日益加大和房地產(chǎn)市場目前不景氣的走勢，以及災(zāi)區(qū)重建帶來的大量土地整理機(jī)會，我們可以考慮加大土地一級整理市場在公司整個業(yè)務(wù)中的比例。根據(jù)目前我們的資料，成都市為參加土地一級整理的開發(fā)商提供的保

40、底利潤是8%，同時通過土地一級整理開發(fā)不但可以和政府建立良好的關(guān)系，獲得金融機(jī)構(gòu)的資金支持，還可以獲得未來土地出讓時的優(yōu)勢位置。41縱觀國內(nèi)外各大城市的發(fā)展歷程，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，城市的版圖都會不斷以原來的城市中心為核心向外擴(kuò)張。成都市以前的不少的工業(yè)廠礦位于二、三環(huán)之間，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些廠礦或搬或拆都已退出到三環(huán)以外，同樣我們可以預(yù)期，在四環(huán)之外的外繞城高速公路都已進(jìn)入規(guī)劃日程的前提下，成都目前看來偏遠(yuǎn)的三環(huán)之外的地方，及周邊的區(qū)縣會逐漸融入大成都范圍內(nèi)，提前介入遠(yuǎn)郊區(qū)縣的土地一級整理，不但能獲得無風(fēng)險的土地整理收益，也能為日后進(jìn)入周邊區(qū)縣市場打下基礎(chǔ)。422.區(qū)縣市場特殊的市

41、場環(huán)境要求我公司也要轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路。成都周邊的區(qū)縣市場目前競爭遠(yuǎn)沒有成都市區(qū)激烈，憑著我們良好的口碑，先期開發(fā)品質(zhì)樓盤的形象，及近年積累起來的營銷經(jīng)驗(yàn)，在區(qū)縣市場我們應(yīng)該有較好的競爭力。同時，參考國內(nèi)同行的經(jīng)驗(yàn)，快速開發(fā)、快速銷售已成為包括萬科、碧桂園、保利等行業(yè)龍頭的共識，這就提醒我們在以后的項(xiàng)目開發(fā)中，動輒幾百畝、開發(fā)周期長達(dá)幾年的大盤項(xiàng)目應(yīng)該要慎重投資，而體量小、資金占有少、開發(fā)及銷售都能快速滾動的項(xiàng)目應(yīng)成為首選。 433、別墅及經(jīng)濟(jì)適用房市場目前我公司產(chǎn)品類別比較單一，以小高層及高層項(xiàng)目為主，部分商業(yè)為輔。產(chǎn)品面窄意味著市場的狹小。通過前幾年對“都市花園”、“優(yōu)品道”等項(xiàng)目的市場運(yùn)作，公

42、司產(chǎn)品以樹立起良好的品質(zhì)形象，在以后的經(jīng)營中，我們也可以此為立足點(diǎn)豐富產(chǎn)品類別，參與到高檔別墅及受眾面廣同時受政策扶持的經(jīng)濟(jì)適用房市場中去。44五：多元化發(fā)展的風(fēng)險和應(yīng)對措施資金風(fēng)險 企業(yè)在一定條件下，一定時期內(nèi)其人力、物力和財力等資源是有限的，如果企業(yè)內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營過于分散，就容易失去原有主導(dǎo)產(chǎn)品，影響其主營業(yè)務(wù)的競爭優(yōu)勢，最終可能會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營的潰敗。管理風(fēng)險 一個現(xiàn)代化管理的企業(yè)，本身就是一個復(fù)雜、完整的系統(tǒng)，當(dāng)企業(yè)采用多元化經(jīng)營后，規(guī)模將會逐漸擴(kuò)大，機(jī)構(gòu)也會逐漸增多，企業(yè)內(nèi)部原有的分工、協(xié)作、職責(zé)、利益平衡機(jī)制可能會打破。因此管理、協(xié)調(diào)的難度大大增加，在資源重新配置和保證企業(yè)競爭優(yōu)勢方面會遇到較大的挑戰(zhàn)和風(fēng)險。45組織構(gòu)架風(fēng)險 在很多情況下，多元化企業(yè)各關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)單位都是以本部門的利益作為決策出發(fā)點(diǎn)的。由于部門利益與全局利益之間一些不可避免的矛盾，以及部門利益之間的“外部性”或“搭便車”問題，這就要求建立有效的橫向組織解決各部門的沖突行業(yè)選擇風(fēng)險 除以上列舉的之外，還