浙江西店鎮(zhèn)特色商業(yè)街項目市場前期定位建議課件

1、西店鎮(zhèn)特色商業(yè)街項目市場前期定位建議報告CONTENTS01 PART ONE02 PART TWO03 PART THREE背景篇定位篇營銷篇城鎮(zhèn)研究，項目解讀西店各商業(yè)街分析解讀成功案例借鑒參考 本篇章解析西店鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)；對省內(nèi)成功項目進行對比分析；對西店鎮(zhèn)自身發(fā)展優(yōu)勢、機遇和市場進行分析。“知己知彼”，為后面對本項目商業(yè)街的定位、營銷推廣明確發(fā)展方向和思考路徑項目初步策劃定位空間布局建議 本篇章根據(jù)研究數(shù)據(jù)和市場分析做出項目總體定位，再此基礎(chǔ)上制定空間布局規(guī)劃及品牌引入規(guī)劃。營銷推廣傳播推廣實施建議招商推廣建議 本項目通過對營銷推廣宣傳使得整體商業(yè)街知名度深入人心知己知彼，明確發(fā)展方向和

2、思考路徑背景篇11西店鎮(zhèn)地處我國最發(fā)達的長三角經(jīng)濟圈內(nèi)，象山港尾的鐵江港西岸，寧?？h最北部，東瀕象山港，北鄰奉化市，南接梅林街道，西靠深甽鎮(zhèn)。南距寧海縣城21公里，北距寧波市區(qū)52公里。西店鎮(zhèn)背山臨海，資源豐富，交通便利，鎮(zhèn)域面積102.30平方公里，其中海域26.64平方公里。轄22個行政村（共48個自然村），全鎮(zhèn)常住人口8.1萬人。西店是著名的“牡蠣之鄉(xiāng)”和“中國蛋鴨之鄉(xiāng)”。西店西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)位置西店打造“寧波南部濱海小城”1西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)發(fā)展西店衛(wèi)星城西店處于寧波五大城市核心區(qū)的南部節(jié)點市域結(jié)構(gòu)中的南部新城，承上啟下鏈接都市核心區(qū)與周邊縣市 從整個寧波市域的發(fā)展結(jié)構(gòu)中確立眾星拱月的總體形

3、態(tài)，以都市區(qū)核心為中心，周邊縣市形成五個縣市的組合副中心，并通過快速交通通道與核心相連，突出核心在區(qū)域中的輻射和集聚作用。其中西店鎮(zhèn)處于南部新城交匯地帶，是連接南部新城與都市核心區(qū)的必經(jīng)之路，并且瀕臨東海，其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢非常突出，它的發(fā)展將成為寧波市域結(jié)構(gòu)中一顆耀眼的東海明珠。寧波市衛(wèi)星城市建設(shè)，市委、市政府確定了余姚泗門鎮(zhèn)、慈溪觀海衛(wèi)鎮(zhèn)、余姚周巷鎮(zhèn)、奉化溪口鎮(zhèn)、寧海西店鎮(zhèn)、象山石浦鎮(zhèn)、鄞州集士港鎮(zhèn)、江北慈城鎮(zhèn)8個衛(wèi)星城市試點，率先從鎮(zhèn)向“城”轉(zhuǎn)化。東方熱線寧波市將建立與試點鎮(zhèn)相關(guān)的新型財政體制，各衛(wèi)星城市試點鎮(zhèn)將被賦予相當(dāng)于縣(市)區(qū)一級財政管理權(quán)限。西店象山石浦奉化溪口鄞州集士港慈城慈溪觀

4、海衛(wèi)余姚泗門鎮(zhèn)周巷1西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)發(fā)展衛(wèi)星鎮(zhèn)13年GDP（億元）14年GDP（億元）漲幅常住人口（萬）人均收入（萬元）周巷93.84101.37.9%21.23.1泗門68.1748.7%103.72石浦6772.27.8%6.9-觀海衛(wèi)-20-慈城33.725048.3%5.83.61溪口42.0140.2-4.3%8.53.54西店35.4344.325.0%8.12.32集仕港-3.6-西店鎮(zhèn)整體經(jīng)濟能力衛(wèi)浴衛(wèi)星鎮(zhèn)末端，雖然近年整體發(fā)展迅速，GDP漲幅上升明顯；但城鎮(zhèn)升級迫在眉睫，需要新的經(jīng)濟發(fā)展模式和發(fā)展動力來支撐刺激西店鎮(zhèn)的騰飛1寧波市域發(fā)展版圖清晰表明了寧波濱海發(fā)展戰(zhàn)略的重要性，從

5、杭州灣大橋南端的慈溪杭州灣新區(qū)，向東南方向延伸至鎮(zhèn)海、北侖、大榭及剛確立的梅山港保稅區(qū)、開發(fā)區(qū)春曉區(qū)塊和瞻岐鎮(zhèn)及象山港南側(cè)的象山濱海產(chǎn)業(yè)區(qū)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比重非常大，優(yōu)越的生態(tài)灘涂資源和濱海資源未得到可持續(xù)的發(fā)展利用。西店鎮(zhèn)作為寧波經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的重要濱海區(qū)塊，其戰(zhàn)略意義重大，成為寧波“Z”字濱海戰(zhàn)略中的重要節(jié)點。西店寧波“Z”字濱海戰(zhàn)略中的重要節(jié)點西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)發(fā)展1寧波黃金海岸上的黃金節(jié)點,優(yōu)良海灣資源象山港區(qū)域的功能定位為：以特色海洋旅游休閑、海洋產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)功能，延伸發(fā)展港口物流、生態(tài)居住功能，保障城鄉(xiāng)生活和生產(chǎn)基本功能的生態(tài)經(jīng)濟型港灣。從環(huán)象山港黃金海岸城鎮(zhèn)帶來說，產(chǎn)業(yè)分布特征較突出，

6、城鎮(zhèn)職能呈多元化發(fā)展，港口物流、生態(tài)旅游、工業(yè)產(chǎn)業(yè)等功能較突出，但良好的濱海生態(tài)資源的居住功能未能充分挖掘。西店位于象山海域最西區(qū)域，北依生態(tài)山體，南面向浩瀚的東海，海景觀資源良好，狹長的用地可供發(fā)展濱海生態(tài)居住，成為象山港區(qū)域的居住最佳之地，從而成為黃金海岸上的黃金節(jié)點。象山港區(qū)域的居住最佳之地，黃金海岸上的黃金節(jié)點西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)資源1西店連通長三角沿海高鐵、沿海高速的必經(jīng)之路西店1、甬臺溫鐵路：西店與寧海縣高鐵客貨運站相距23.9公里，車程約25分鐘。2、G15甬臺溫高速公路：在西店鎮(zhèn)區(qū)有一出入口，離寧波櫟社飛機場約45公里，車程約53分鐘；距離杭州210公路，車程2.5小時；距離上海27

7、0公路，車程3.5小時。高速公路北段聯(lián)系S22象山灣疏港高速公路。3、S214省道：即甬臨線，為臺州至寧波的重要交通干道。4、西深線：西店到深圳的公路，可通達奉化尚田和新昌、天臺。5、軌道交通：寧波市域軌道交通布局規(guī)劃中，提出軌道交通功能定位于支持寧波“全域都市化”發(fā)展戰(zhàn)略，市域軌道交通的出行時間控制在45分鐘以內(nèi)，提出了“兩縱一橫”的線網(wǎng)格局，西店鎮(zhèn)正處于一條溝通南北的縱向骨架線路上。西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)交通1西店鎮(zhèn)整體由省道甬臨線貫通南北，鏈接寧海奉化；由新街、濱海路、建設(shè)路等構(gòu)成了城鎮(zhèn)的核心。西店鎮(zhèn)區(qū)形成“一心二區(qū)，東居西工，山海城一體” 的規(guī)劃結(jié)構(gòu)；一心二區(qū)”指鎮(zhèn)區(qū)形成以公建帶為核心，居住區(qū)

8、和工業(yè)區(qū)為兩翼的規(guī)劃格局“東居西工”指鎮(zhèn)區(qū)以五市溪為界，東部以居住和公共設(shè)施用地為主，西部以工業(yè)用地為主“山海城一體”規(guī)劃應(yīng)該保護山海溪一體的自然風(fēng)貌，保留由山至海的景觀廊道規(guī)劃形成“一心，兩軸”的空間布局結(jié)構(gòu)。一心：指鎮(zhèn)區(qū)，為西店鎮(zhèn)域的發(fā)展中心，是重點發(fā)展地段。兩軸：規(guī)劃形成34省道發(fā)展軸和西深公路發(fā)展軸應(yīng)整合分散的旅游資源，進行系統(tǒng)開發(fā)，建設(shè)濱海旅游帶和五市溪旅游帶。濱海旅游帶以濱海漁村為主題，以海岸線串聯(lián)各景點。五市溪旅游帶以山林生態(tài)為主題，以五市溪串聯(lián)各景點整修單個旅游景點，整治旅游景點周邊環(huán)境，雙山周邊劃出一定的禁養(yǎng)區(qū)。建設(shè)賓館和度假村，加強家庭餐館和家庭旅館的管理、設(shè)置餐飲一條街或

9、露天餐飲區(qū)保護山海溪一體自然風(fēng)貌，建設(shè)濱海旅游帶和五市溪旅游帶西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)規(guī)劃西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)崛起圍墾海灣造4.3平方公里新城，濱海新城計劃10到15年內(nèi)基本建設(shè)成型中信寧海西店新城項目簽約儀式在寧波舉行，中信集團參與寧波衛(wèi)星城的整體開發(fā)，在寧海西店共建一座宜居宜業(yè)宜游的濱海新城。（花3年時間投資33億元進行圍涂、土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)等土地一級開發(fā)）攜手中信，新城崛起1西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)崛起1西店新城規(guī)劃示意1傳統(tǒng)和現(xiàn)代的中國區(qū)傳統(tǒng)和現(xiàn)代的南歐區(qū)現(xiàn)代的德國區(qū)國際現(xiàn)代區(qū)如意島上的水上建筑形成了一大特點。島上建筑分為四個區(qū)域，其風(fēng)格從中國風(fēng)向國際過渡。1西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)崛起西店新城規(guī)劃效果圖大目灣

10、漁人碼頭位于新城東南部，緊臨新城中心區(qū)、親水灣和松蘭山景區(qū)，沿麗灣路延伸長2公里，約6萬余平方米。方案以麗灣路景觀帶為動脈軸線，配以200米至500米寬的親水灣絕佳景觀資源，沿灣設(shè)置娛樂、休閑、體驗、親水四大主題功能，包括3D影院、玩具反斗城、水族館、皮劃艇、垂釣中心、房車營地、親水平臺、海鮮餐廳等項目。沿街商業(yè)建筑則以二層或局部三層為主要特色，主體各異，業(yè)態(tài)豐富，呈現(xiàn)開放、互動的水街魅力。 據(jù)了解，漁人碼頭方案中最突出的設(shè)計，體現(xiàn)在主題樂園互動體驗和海鮮餐飲景觀資源的打造中。主題樂園設(shè)置近20個游樂項目，其中有坦桑尼亞、伊朗、斯里蘭卡、越南等異國文化體驗區(qū)，也有媽祖港、垂釣中心、水族館、海上

11、音樂噴泉等充滿海洋氣息的親水區(qū)。而二層露天的海鮮餐廳則臨灣而建，坐在露臺上不僅可以吃海鮮，欣賞海上的風(fēng)景，在等餐之余甚至可以進行垂釣。周邊配以風(fēng)情商業(yè)街、露天劇場、篝火晚會平臺該項目將以大目灣親水灣為景觀帶，打造一個融合餐飲、樂園、水街等多個主題的立體化休閑游樂區(qū)。項目以大目灣親水灣為景觀帶，打造出一組如彩色琴鍵般的特色建筑群體，形成大目灣獨特的地域文化和旅游標(biāo)簽。項目將分二期建設(shè)，一期于明年開工，2016年運營案例借鑒大目灣立體化休閑游樂區(qū)22案例借鑒象山海鮮夜排檔位置：位于丹峰東路上（家家福超市旁），該夜排檔整體人氣較旺，菜品新鮮，但整體消費價格相對較高案例借鑒鷹龍海畔度假酒店2鷹龍海畔大

12、酒店位于鄞州區(qū)咸祥鎮(zhèn)（東方船廠旁）。是一家集餐飲、娛樂、客房于一體的度假型酒店。高速接通后，從寧波到我們酒店只要25分鐘行程；另外還有三幢獨立的多功能別墅，別墅的一樓分為：一個餐廳，一個棋牌室，和一個客廳。樓上有兩個房間，帶獨立衛(wèi)生間?？晒┛腿嗽谟貌秃笮菹?。酒店還提供棋牌室供大家茶余飯后消遣。酒店還配有一個多功能會議室。酒店里外設(shè)兩個停車場，可停放百余輛汽車。酒店是以正宗的象山港海鮮為主打，結(jié)合農(nóng)家特色菜肴。這些海鮮基本上都是由當(dāng)?shù)氐臐O民從象山港海域捕獲后直接靠到酒店的碼頭上，隔兩天就會有幾艘，每次數(shù)量都不是很多，所以海鮮都是特別新鮮，特別正宗通過電臺廣播104.7等調(diào)頻頻繁波動，傳播速度較快

13、，人氣日漸充裕1西店鎮(zhèn)解讀城鎮(zhèn)崛起城鎮(zhèn)工業(yè)轉(zhuǎn)型升級，擺脫老傳統(tǒng)模式濱海工業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積約2100畝（一期1600畝，二期5000畝），涉及西店鎮(zhèn)香聯(lián)、洪家、溪頭三個村。目前，園區(qū)一期建設(shè)用地約1600畝，已完成農(nóng)轉(zhuǎn)用報批，整個園區(qū)將分為六大功能區(qū)塊，通過招商引資和土地集約利用，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚。望海工業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積830畝，東接象山港，西鄰甬臨線，北側(cè)則與奉化市莼湖鎮(zhèn)相鄰。按照建設(shè)園區(qū)綜合體的精致品質(zhì)要求，園區(qū)實行社區(qū)化管理，城市的綜合管線布置、視覺識別系統(tǒng)將與園區(qū)同步規(guī)劃、建設(shè)。按照規(guī)劃，園區(qū)綜合體由三大功能區(qū)塊組成。其中招商區(qū)塊占地約500畝工業(yè)轉(zhuǎn)型，從原有的“馬路工業(yè)”（西店鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展空

14、間主要依托甬臨線兩側(cè)）整合資源，劃分區(qū)塊化工業(yè)1市域結(jié)構(gòu)中的南部新城，承上啟下,鏈接都市核心區(qū)與周邊縣市象山港區(qū)域的居住最佳之地,黃金海岸上的黃金節(jié)點城鎮(zhèn)崛起，工業(yè)升級，老鎮(zhèn)煥發(fā)新生機打造一座宜居宜業(yè)宜游的寧波南部濱海小城1項目解讀項目位置商業(yè)街現(xiàn)狀商業(yè)街待建綠化帶一線海景項目東側(cè)居住區(qū)（在建）商業(yè)街北側(cè)為工業(yè)區(qū)商業(yè)街北側(cè)為工業(yè)區(qū)項目位于西店鎮(zhèn)，望海工業(yè)區(qū)內(nèi)；南面一線臨海，自然資源豐富，觀景性強；北側(cè)為工業(yè)區(qū)，雖為項目提供了旺盛的消費資源，但同時也干擾本案；東側(cè)為在建人才公寓；項目位于濱海海岸旅游帶帶上，自然資源得天獨厚1項目為沿街商業(yè)形態(tài)，共計17間店鋪；總建筑面積：5465（其中一號樓29

15、90，二號樓2260）機動停車位：80輛產(chǎn)品形態(tài)：沿街商鋪均為一通三產(chǎn)品；外觀：外觀設(shè)計新穎，形成極具特色的濱海商業(yè)街；項目解讀項目形態(tài)主力商鋪面積約200-300，一通三，二層部分露臺，三層為大露臺；室內(nèi)室外綜合考慮，針對不同人群的不同喜好，提供場地；街鋪形式，更易充分利用特有資源優(yōu)勢劣勢項目緊鄰海邊，自然資源豐富，地塊將借勢發(fā)展；西店傳統(tǒng)工業(yè)想整體完成轉(zhuǎn)型升級，區(qū)域板塊聚集全鎮(zhèn)小散工業(yè)，消費資源旺盛；政府大力規(guī)劃區(qū)域產(chǎn)業(yè)園，助力推動；產(chǎn)品升級，形象升級，打破西店鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)模式；項目商業(yè)街位于望海工業(yè)區(qū)內(nèi)，距離城鎮(zhèn)核心區(qū)尚有段距離，如果宣傳不當(dāng)，易對商業(yè)街后期招商經(jīng)營形成影響；項目位于工業(yè)區(qū)

16、內(nèi)，工業(yè)干擾易對本案造成一定的影響；1項目解讀項目分析老鎮(zhèn)商業(yè)街現(xiàn)狀如何？本案商業(yè)街定位如何切入？1藍色標(biāo)示：主要以廠房為主，業(yè)態(tài)極少城鎮(zhèn)現(xiàn)狀商業(yè)現(xiàn)狀描述核心西店鎮(zhèn)商業(yè)模式較為簡單；以西店鎮(zhèn)菜市場為核心，逐步演變而成，濱海路、新街、建設(shè)路三線匯聚，組成目前西店鎮(zhèn)的核心商業(yè)區(qū)（整體以服飾，餐飲業(yè)為主，業(yè)態(tài)相對其余幾條街較好），西店北路和振興路位于西店城鎮(zhèn)外圍，業(yè)態(tài)低端以菜市場為商業(yè)核心，充分說明現(xiàn)階段西店鎮(zhèn)整體商業(yè)極度低端，整體商業(yè)氛圍較差西店鎮(zhèn)商業(yè)呈現(xiàn)“一心多線”格局1城鎮(zhèn)現(xiàn)狀老鎮(zhèn)配套基礎(chǔ)配套一應(yīng)俱全，但整體形態(tài)有待升級1城鎮(zhèn)現(xiàn)狀各商業(yè)街解讀振興路業(yè)態(tài)數(shù)量二手買賣2汽修美容2電動車6小型餐飲1

17、6雜貨便利1副食品2物流4快遞郵局1金融2福彩1五金機械27建材25美容美發(fā)3通訊數(shù)碼4休閑娛樂7賓館6煙酒行1醫(yī)藥診所1圖文廣告1家電家裝5其他2公司15化妝品1麻將機2鮮花店5婚紗攝影1合計143振興路業(yè)態(tài)主要以五金機械、建材為主，分別占比17%、19%，此外道路兩旁開得小公司占據(jù)較高的比例；道路整體商業(yè)氛圍不強，餐飲類相對稀缺、服飾內(nèi)幾乎很難見到、人群流動不大。1城鎮(zhèn)現(xiàn)狀各商業(yè)街解讀建設(shè)路業(yè)態(tài)數(shù)量二手買賣1電動車3小型餐飲9雜貨便利11西式餐飲2副食品3福彩1五金機械4建材4美容美發(fā)3通訊數(shù)碼4休閑娛樂4賓館3超市商場2煙酒行1服飾箱包20醫(yī)藥診所2圖文廣告1水果行2家電家裝1教育培訓(xùn)1

18、化妝品2母嬰1珠寶黃金1合計86建設(shè)路道路相對狹小，貫穿西店菜市場，來往人流較頻繁，道路兩旁店鋪面積均不大，滿足日常所需；業(yè)態(tài)以服飾箱包為主，餐飲類、雜貨便利其次1城鎮(zhèn)現(xiàn)狀各商業(yè)街解讀濱海路濱海路業(yè)態(tài)主要以餐飲類為主，占比34%，種類中，川菜館、面館以及便捷性餐飲店居多，缺少以海鮮以及寧海特色的餐飲店；業(yè)態(tài)數(shù)量電動車3小型餐飲34雜貨便利4西式餐飲6副食品1五金機械7建材4美容美發(fā)5通訊數(shù)碼4休閑娛樂2賓館1超市商場3煙酒行2服飾箱包2醫(yī)藥診所7水果行3家電家裝4其他3公司1母嬰5合計1011城鎮(zhèn)現(xiàn)狀各商業(yè)街解讀鐵江路服飾箱包類幾乎壟斷整個鐵江路，該條街是西店人民日常的購買服飾的唯一選擇地，商

19、業(yè)氛圍較濃郁，品牌服飾專賣店較稀少，多為個人服裝店，品質(zhì)感薄弱；業(yè)態(tài)數(shù)量小型餐飲2西式餐飲3副食品1金融5通訊數(shù)碼7賓館1鞋5服飾箱包65醫(yī)藥診所2水果行3家電家裝2教育培訓(xùn)1其他1化妝品1婚紗攝影1珠寶黃金2合計1021城鎮(zhèn)現(xiàn)狀各商業(yè)街解讀西店北路西店北路以低檔小型餐飲類為主，占比27%，此外五金機械也占較高比例14%。該道路業(yè)態(tài)種類豐富，整體感覺較雜亂，分布不集中，餐飲類以小店面為主，滿足周邊外來務(wù)工者日常飲食。業(yè)態(tài)數(shù)量汽修美容5電動車13小型餐飲59雜貨便利7西式餐飲3副食品7物流1快遞郵局1金融5福彩2五金機械32建材13美容美發(fā)8通訊數(shù)碼12休閑娛樂7賓館4超市商場4煙酒行5鞋3服飾

20、箱包3醫(yī)藥診所3圖文廣告6水果行5家電家裝3其他4工藝品1公司5化妝品1合計2221城鎮(zhèn)現(xiàn)狀各商業(yè)街解讀嶼風(fēng)路嶼風(fēng)路臨近學(xué)校門口業(yè)態(tài)以學(xué)生日常學(xué)習(xí)用品、早餐點為主，此外道路上建材方面的店面占據(jù)主導(dǎo)業(yè)態(tài)數(shù)量電動車2小型餐飲3雜貨便利3五金機械3建材9通訊數(shù)碼1休閑娛樂1賓館2圖文廣告4教育培訓(xùn)2文具6合計361西店弘基廣場（在建）西店鎮(zhèn)弘基生活廣場位于西店鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心位置；項目整體樓層低；功能設(shè)計齊全；擁有室外廣場；西店鎮(zhèn)首個商業(yè)綜合體；面積段20-100為主；各類業(yè)態(tài)均有分布；項目租金約4.5元/天城鎮(zhèn)現(xiàn)狀弘基廣場西店鎮(zhèn)首個商業(yè)綜合體，城鎮(zhèn)商業(yè)升級鐵江路面積45年租金10萬轉(zhuǎn)讓費5萬濱海路40平年

21、租金4萬建設(shè)路25年租金7.2萬轉(zhuǎn)讓4萬嶼風(fēng)路20平年租金1.3萬濱海路40年租金5萬建設(shè)路25平年租金7萬轉(zhuǎn)讓3.8萬西店北路面積22年租金2.8萬嶼風(fēng)路森海豪庭80-90平年租金2-2.7萬1城鎮(zhèn)現(xiàn)狀部分調(diào)研商鋪租金示意1城鎮(zhèn)現(xiàn)狀各商業(yè)街租金道路日租金（元/天）振興路0.8-1.5鐵江路（新街）6 8濱海路2.5 - 4建設(shè)路4-7西店北路2 - 3.5 嶼風(fēng)路0.8 - 1.8 西店鎮(zhèn)租金最高的為新街，整體租金達到6-8元/天，其次是建設(shè)路（緊鄰新街）4-7天/天，嶼風(fēng)路主要商品集中在森海豪庭沿街商鋪，整體租金普遍不高。租金最高區(qū)域主要集中在建設(shè)路于濱海路、鐵江璐連接處嶼風(fēng)路租金0.8-

22、1.8元/天振興路租金0.8-1.5元/天建設(shè)路租金4-7元/天西店北路租金2-3.5元/天濱海路租金2.5-4元/天租金最高區(qū)域鐵江路租金6-8元/天1業(yè)態(tài)發(fā)展：西店鎮(zhèn)整體商業(yè)業(yè)態(tài)相對較為低端，商業(yè)發(fā)展處于有商業(yè)街及傳統(tǒng)百貨向一站式家庭商業(yè)中心發(fā)展的階段，商業(yè)市場格局亟待升級和轉(zhuǎn)變；業(yè)態(tài)現(xiàn)狀：商業(yè)仍以傳統(tǒng)零售為主，餐飲臨街分布，同時整體門面形象均不高端，以牛肉面、川菜、快餐等為主，均為滿足當(dāng)?shù)匦枨蠖园l(fā)形成，無統(tǒng)一規(guī)劃管理，主題性餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)極度缺失；國慶碼頭傳統(tǒng)海鮮排擋主要以民房一層做餐飲經(jīng)營，整體環(huán)境較亂；租金：西店鎮(zhèn)核心商業(yè)街（新街）租金在6.1-7.3元/天，濱海路租金在2.4

23、-3.7元/天，嶼風(fēng)路租金在0.8-1.8元/天；除新街外，其他地方租金不高西店整體商業(yè)較為低端，休閑娛樂餐飲匱乏1姓名：林先生區(qū)域：西店本地人闡述：西店沒有什么好點的飯店，休息娛樂的門店很少，就那個陽光酒店還可以；西店人消費很頻繁，差不多一周2-3次，但在西店很少，一般都去寧海，那邊距離還算近，飯店、娛樂都比西店好；奉化有時候也去，不過去的沒有寧海多買衣服買東西的主要在新街、濱海路上面買買；消費者訪談1消費者訪談姓名：張先生區(qū)域：西店本地人闡述：我們一般去國慶碼頭那邊吃吃排擋，幾個朋友一起吃個差不多200-400這樣，那個方元食府不錯。西店這里沒有個像樣的飯店，門面看上去就沒什么檔次；1消費

24、者訪談姓名：王先生區(qū)域：西店商戶闡述：在西店，外面吃飯請客主要在陽光酒店，其他地方聚餐風(fēng)味不行，平時也會去國慶碼頭那邊吃個飯，但那邊大多數(shù)是自建房開個小飯店，外面看起來檔次差了點，里面小環(huán)境也不是太好。如果寧海有個上檔次的餐飲娛樂地方，我也不用吃飯老是忘寧海、奉化地方跑了。1消費者訪談姓名：陳夫婦區(qū)域：西店本地人闡述：雖骨子里對自己的家鄉(xiāng)很情有獨鐘，但是目前鎮(zhèn)上現(xiàn)有的休閑娛樂、購物消費、以及餐飲店跟其它區(qū)域相比已經(jīng)相當(dāng)滯后了。家里面來客人時，心想熱情款待，但卻很難再當(dāng)?shù)貙ふ蚁駱拥恼埧统燥埖牡胤?。雖說離寧海市區(qū)較近，但是開車來來去去總歸是不方面。對于他們來說，盡快能有幾家能代表當(dāng)?shù)靥厣?、上檔次

25、的餐飲街出現(xiàn)，是很迫切、急需的。西店鎮(zhèn)內(nèi)缺乏有檔次有形象的餐飲娛樂消費場所消費群體多數(shù)往寧海、奉化消費當(dāng)?shù)乜蛻羝惹行枰祟愊M場所1消費者訪談小結(jié)1人均消費：30-40元餐飲環(huán)境：較為簡易，小環(huán)境差餐飲菜品：以蓋澆飯、海鮮面等小炒為主人均消費：60-70元餐飲環(huán)境：就在國慶碼頭上，以海鮮小炒為主，熱氣較旺，但整體小環(huán)境臟亂餐飲菜品：雜魚、蝦姑、地道寧波菜等餐館名稱：阿良飯店餐館名稱：柴油桶人均消費：80-90元餐飲環(huán)境：相對于其他餐館，在外觀形象上有所創(chuàng)新，外部小環(huán)境相對干凈簡潔餐飲菜品：以海鮮小炒為主餐館名稱：碼頭飯店家常餐飲特色餐飲特色高端餐飲西店鎮(zhèn)消費現(xiàn)狀餐 飲 業(yè) 亟 需 升 級借鑒市

26、場成功案例，確立項目總體定位，制定初步方案定位篇22金鐘廣場是一個集餐飲 娛樂 等為一體的綜合新商業(yè)它的翻新建成后對改變奉化岳林板塊的城市面貌、經(jīng)濟環(huán)境 等起到了巨大的推動從經(jīng)濟角度出發(fā)，開發(fā)商通過差不多5年的運營，從投資2個億到7個億出售，取得巨大的成功金鐘廣場位于奉化鎮(zhèn)邊緣地段，項目前身為夜排檔，整體氛圍較亂，格局檔次較低；后來重新建設(shè)當(dāng)時依靠合理的市場定位，取得了極好的社會效應(yīng)，人氣充足案例借鑒金鐘廣場2西塘商業(yè)街項目前期定位主旨：項目整體地塊功能聚焦在飲食和住，以提升原有西塘旅游市場薄弱環(huán)節(jié)，走中、高端差異化線路，在住的方面提升為院落客棧及西塘別院來滿足高端商務(wù)客人和中高端游客的休閑聚

27、會和停留住宿需求。而商業(yè)街區(qū)是整個項目吸引游客的重點，起到引導(dǎo)人流的銜接作用。本項目商業(yè)街細分板塊定位于“食色江南”，以“餐飲休閑”為引擎來帶動整體發(fā)展。商業(yè)板塊業(yè)態(tài)定位a) 商業(yè)定位：時尚懷舊的江南生活街區(qū)b) 文化定位：休閑西塘體驗閑生活 夜西塘體驗慢生活 文化和美食西塘是在江南氛圍而下體驗新舊生活的交融c) 功能定位：重點打造飲食休閑，輔以水鄉(xiāng)文化呈現(xiàn)案例借鑒2項目整體地塊功能聚焦在飲食和住，以提升原有西塘旅游市場薄弱環(huán)節(jié)依托古鎮(zhèn)人文資源與食住結(jié)合，打造特色商業(yè)街西塘商業(yè)街案例借鑒2項目定位主旨：南塘河歷史文化街所處的城市區(qū)位決定了南塘河改造項目要承擔(dān)起弘揚甬商文化、提升城市文化品位、樹

28、立城市形象的歷史使命，必須高規(guī)格、高起點把南塘河建設(shè)成為寧波市民和國內(nèi)外游客都喜歡去的文化旅游勝地和老寧波歷史體驗區(qū)。同時，南塘河是城市商業(yè)中心和旅游資源雙重依托型歷史文化街區(qū)，這個判斷基本框定了南塘河目標(biāo)客戶群必須兼顧城市市民和游客兩個群體，必須以商業(yè)開發(fā)和歷史人文價值保護并重，商業(yè)業(yè)態(tài)必須富有地方特色和文化品位南塘老街案例借鑒2集歷史古跡、旅游觀光、文化休閑、特色餐飲、百年老店、名優(yōu)特及民俗特色集聚于一體，體現(xiàn)寧波江南水鄉(xiāng)城市特征的歷史文化特色商業(yè)街區(qū)文商一脈，穿越百年的街區(qū)案例借鑒南塘老街2西定鎮(zhèn)有什么產(chǎn)業(yè)？產(chǎn)業(yè)：牡蠣、鴨蛋、香魚特色產(chǎn)業(yè)，模具制造、文教用品、塑料制品、金屬制品、家電制品

29、等五大工業(yè)體系西定鎮(zhèn)收入如何？經(jīng)濟： 2014年西店地區(qū)工農(nóng)總值195億，財政收入6.7億，2014年，西店鎮(zhèn)年人均收入達2.32萬元；西店鎮(zhèn)是浙江省百強鎮(zhèn)、寧波市二十強鎮(zhèn)，寧?？h第一工業(yè)大鎮(zhèn)。高能產(chǎn)值，豐富產(chǎn)業(yè)，全省百強鎮(zhèn)，經(jīng)濟富庶推導(dǎo)邏輯2推導(dǎo)邏輯西定鎮(zhèn)核心商業(yè)街現(xiàn)狀？西定鎮(zhèn)消費力如何？西店鎮(zhèn)商業(yè)主要由新街、西店北路、建設(shè)路、濱海路這幾條組成，整體業(yè)態(tài)較為低端，格局較亂，形象較差；同時作為一個經(jīng)濟強鎮(zhèn)，主要商業(yè)街上除了服飾街以外，餐飲低段，休閑娛樂極度缺乏；外出聚餐頻繁，經(jīng)常跑寧海去消費，聚餐人均消費力60-70元/人，消費旺盛，但區(qū)域內(nèi)并無優(yōu)質(zhì)餐飲場所，以及休閑娛樂場所，使得大量該消費群

30、體客戶外流消費國慶碼頭餐館現(xiàn)狀西店鎮(zhèn)商業(yè)街結(jié)論：西店鎮(zhèn)缺乏優(yōu)質(zhì)餐飲以及休閑娛樂產(chǎn)所2模式單一，餐飲、休閑娛樂的文化品位有待提升，具有當(dāng)?shù)仫L(fēng)情特色商業(yè)街是西店鎮(zhèn)內(nèi)留下的空白缺失當(dāng)?shù)仫L(fēng)情特色商業(yè)街的缺失區(qū)域缺乏極具形象與標(biāo)桿性的特色商業(yè)體機會餐飲、休閑娛樂餐飲、休閑娛樂相輔相成推導(dǎo)邏輯2不同的發(fā)展模式在區(qū)位、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營品種和消費群里等方面呈現(xiàn)不同的特征：本項目依托濱海自然資源，結(jié)合自身商業(yè)街區(qū)，符合雙重依托發(fā)展模式2 本項目商業(yè)街的成功建造，在政府規(guī)劃上響應(yīng)號召，同時也將推動刺激城市餐飲、娛樂、旅游等產(chǎn)業(yè)的一系列發(fā)展，有利于提升西店鎮(zhèn)的整體市政形象，起到標(biāo)桿作用，具有昭示性。本項目的成功建造有

31、利于提升西店鎮(zhèn)整體形象，增強鎮(zhèn)區(qū)活力，提升商業(yè)價值項目的成功建造響應(yīng)西店鎮(zhèn)整體規(guī)劃，推動建設(shè)濱海旅游帶，起到領(lǐng)頭羊作用項目的成功建造將對西店鎮(zhèn)餐飲業(yè)起到刺激作用，促進西店鎮(zhèn)餐飲行業(yè)的升級本商業(yè)街為西店鎮(zhèn)消費群體提供餐飲娛樂消費場所，有利于集聚人氣，提升消費的比例，擴大項目輻射范圍依托商業(yè)與旅游景點的雙重結(jié)合，打造成為提升城鎮(zhèn)品位、完善城鎮(zhèn)功能、展示西店衛(wèi)星城的影響力，成為城鎮(zhèn)新坐標(biāo)，西店鎮(zhèn)名片！推導(dǎo)邏輯2商業(yè)街成功案例解讀城鎮(zhèn)商業(yè)街業(yè)態(tài)分析消費者消費需求+總 體 定 位功能定位目標(biāo)市場功能布局通過對西店鎮(zhèn)商業(yè)街的調(diào)研和消費者訪談需求的充分數(shù)據(jù)支持，充分發(fā)揮本項目硬件優(yōu)勢，針對西店消費群體的消費

32、偏好，增強項目商業(yè)附加值，達到利用最大化推導(dǎo)邏輯2匯聚西店地方民俗特色，有效利用地理優(yōu)勢，帶動城鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展西店鎮(zhèn)標(biāo)桿餐飲娛樂街西店鎮(zhèn)首條極具特色的海鮮排擋娛樂街打造成一個集吃喝、休閑、購物為一體的大型主題商業(yè)街，重點體現(xiàn)“舌尖上的西店”（以寧波海鮮為主導(dǎo)，口味多元，特色明顯，能夠滿足多方需求，拉動旅游消費，提升徹城鎮(zhèn)品質(zhì)）項目總體定位2本項目商業(yè)街以寧波海鮮為主導(dǎo)，口味多元，特色明顯，輔以品味休閑、格調(diào)娛樂等主要商業(yè)功能風(fēng)味餐飲：特色餐飲、地道海鮮宴、盡享豐盛人生品味休閑：足浴、棋牌室、按摩，賓客盡歡格調(diào)娛樂：量販?zhǔn)終TV、酒吧等，盡享格調(diào)人生商業(yè)街功能定位2核心市場次級市場西店鎮(zhèn)當(dāng)?shù)厥忻瘛?/p>

33、政府機關(guān)、西店企業(yè)家等周邊縣市慕名而來的消費者、游客等西店特色海鮮排擋娛樂街主要以西店鎮(zhèn)本地客群為主，輻射周邊縣市商業(yè)街目標(biāo)客群21#2#2#休閑娛樂海鮮排擋海鮮排擋海鮮排擋海鮮排擋海鮮餐飲2#樓為斷頭路，本案定位海鮮休閑娛樂排擋，由此，建議海鮮排擋集中在2#；激活整體商業(yè)街動線，1#海鮮排擋以醒目位置為主，中間配合少量休閑娛樂場所，餐飲娛樂兩不誤；1#商業(yè)街功能布局2商業(yè)街功能布局通過對營銷推廣宣傳，提升商業(yè)街知名度營銷篇33營 銷 邏 輯 思 路營銷推廣3營 銷 訴 求 點可持續(xù)發(fā)展思想結(jié)合西店當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗文化，針對性營銷，謀求可持續(xù)發(fā)展脫穎而出的定位根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌隹瞻?，城?zhèn)市民的迫切需求雙重定

34、位模式兼顧商業(yè)開發(fā)與城鎮(zhèn)形象定位兩個方面營銷推廣3目標(biāo)受眾及營銷目標(biāo)目標(biāo)受眾營銷目標(biāo)政府此舉市場主導(dǎo)、民意所向西店鎮(zhèn)形象工程，對于鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展有著長遠意義招商引資，商務(wù)宴請會談最佳場所經(jīng)營戶提升城鎮(zhèn)形象明確高投資價值明確長久性經(jīng)營價值（西店工業(yè)發(fā)達，廠家林立，餐飲業(yè)極度地段，廠家公司對于客戶商務(wù)宴請須往奉化或?qū)幒Ｅ埽┦忻裎鞯赕?zhèn)又一標(biāo)桿市容名片對政府決策的大力支持及良好的輿論氛圍政府掛帥、商戶為主、市民私營業(yè)主作為支撐的立體多維營銷體系營銷推廣3政府 以研討會、說話的方式征求各方專家意見，對項目發(fā)展有著更為明確的前景認識不斷對項目發(fā)展實施監(jiān)管 可以利用多方手段廣泛征集民意，提升合理化建議，并作出提前

35、信息傳遞與溝通 提供政策支持及良好的輿論氛圍提供政策支持及良好的輿論氛圍經(jīng)營戶 通過項目戶外廣告、DM、報紙、道旗、口碑營銷等方式進行全面的宣傳，使之本項目的形象更加深入人心對商戶外部形象及服務(wù)的監(jiān)督管理，符合本項目特色的品質(zhì)定位 通過口碑宣傳、市場反應(yīng)狀況及本案招商進度的推進等現(xiàn)象可直接反應(yīng)它未來的市場價值及時補充空缺商戶，并對現(xiàn)有商戶實行末尾淘汰制，以確保項目整體形象，確?？沙掷m(xù)性經(jīng)營市民 廣泛參與到宣傳口號征集、線上線下互動及項目開發(fā)建議上不斷舉辦美食節(jié)或西店民俗文化活動，為項目形成聚集效應(yīng) 提供良好輿論支持與合理建議階段營銷策略目標(biāo)受眾2016年5-12月2017年營銷推廣32016年

36、5-12月2017年政府形象領(lǐng)導(dǎo)：政府公關(guān)內(nèi)容，提升形象市民、私企業(yè)主等：項目信息告知預(yù)熱及集聚人氣招商首批品質(zhì)商戶入駐：吸引品質(zhì)商戶入駐，為項目后續(xù)發(fā)展提升信心市民、私企業(yè)主：吸引市民前來消費，聚集人氣政府領(lǐng)導(dǎo)：營造西店特色餐飲商業(yè)街提升政府形象品質(zhì)商戶：商戶營銷推廣支持營銷推廣32016年5-12月 線上傳播為主 傳播受眾：以品質(zhì)商戶為主，市民及政府為輔； 傳播目的：前期預(yù)熱，項目告知，聚集人氣； 傳播組合：形象展示、主題活動、在線有獎?wù)骷⑾嚓P(guān)網(wǎng)站廣告及公關(guān)稿件、開街儀式5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月建立項目視覺識別系統(tǒng)主題活動SNS及社區(qū)在線有獎?wù)骷嚓P(guān)網(wǎng)站廣告及

37、公關(guān)稿件開街儀式營銷推廣3視覺識別系統(tǒng)建立（CIS）目的：項目品牌的基礎(chǔ)：建立項目品牌，塑造可辨識的品牌形象；后續(xù)推廣的依據(jù)：保持后續(xù)推廣的統(tǒng)一型和主題性，打造完整的品牌形象；傳播內(nèi)容：CIS基礎(chǔ)：LOGO標(biāo)志，案名，項目理念訴求等；CIS應(yīng)用：項目傳播制作物，項目外部包裝；項目傳播制作物：項目樓書、招商手冊，項目DM，辦公用品，公關(guān)贈品設(shè)計及制作。項目外部包裝：項目導(dǎo)引導(dǎo)視系統(tǒng)，項目配套設(shè)施，項目廣告為，店招設(shè)計等營銷推廣3主題活動受眾、目標(biāo)：品牌、商戶：項目信息告知、宣傳、招商；市民及政府：項目前期預(yù)熱，網(wǎng)絡(luò)互動，引起興趣與話題；傳播內(nèi)容：比如舉辦海鮮夜市、美食節(jié)活動；比如舉辦西店民俗文化有獎競答，活動獲獎?wù)呖稍诤ｕr餐飲街享受一次半價消費；營銷推廣3社區(qū)及SNS受眾、目標(biāo)：品牌、商戶：項目信息告知、宣傳、招商；市民及政府：項目前期預(yù)熱，網(wǎng)絡(luò)互動，引起興趣與話題；傳播內(nèi)容：西店貼吧、微信、西店數(shù)字電視廣告植入；社區(qū)發(fā)帖：引發(fā)討論與關(guān)注；內(nèi)容重點：西店海鮮娛樂排擋