[山東]商住一體項(xiàng)目發(fā)展策略報(bào)告（ppt 共50頁(yè)）

1、xx新城市中心發(fā)展策略報(bào)告謹(jǐn)呈：新城市置業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目背景-南山集團(tuán)通過(guò)為煙臺(tái)市政府修建投資10億元的會(huì)展中心置換總面積約1000畝的四塊地地塊占地功能要求容積率政府其他要求1號(hào)21萬(wàn)21萬(wàn)公建、21萬(wàn)住宅2.02號(hào)12.7萬(wàn)10萬(wàn)平米，純商業(yè)娛樂(lè)2.03號(hào)27萬(wàn)會(huì)展中心+酒店+辦公（10+10+10）平米1.2酒店檔次高，辦公超高層4號(hào)16.3萬(wàn)以住宅為主，少量商業(yè)1.2現(xiàn)狀為農(nóng)用地，無(wú)開發(fā)條件小計(jì)總占地77萬(wàn)平米,建筑面積約102萬(wàn)平米1234煙大三期濱州醫(yī)學(xué)院大海會(huì)展中心限期修建將是南山集團(tuán)取得四塊地并向政府談條件的核心籌碼南山集團(tuán)為政府修建3號(hào)地上的會(huì)展中心（投資10億元），以此

2、置換1、2、3、4塊地會(huì)展中心06年8月份需竣工，10月份投入使用地塊出讓條件2本報(bào)告的命題-從市場(chǎng)價(jià)值和成功案例角度分析4塊地合適的物業(yè)類型和容積率1號(hào)地21萬(wàn)平米住宅、21萬(wàn)平米公建10萬(wàn)平米純商業(yè)娛樂(lè)要求辦公建超高層、高檔次農(nóng)用地，無(wú)開發(fā)條件2號(hào)地3號(hào)地4號(hào)地1號(hào)地要先開發(fā)，21萬(wàn)公建量是否太大商業(yè)量是否太大該地塊做商業(yè)還是住宅超高層辦公樓在近兩年是否合適，是否有市場(chǎng)可推后開發(fā)政府對(duì)地塊要求南山集團(tuán)困惑各地塊合適物業(yè)類型公建商業(yè)的合適比例各地塊合適容積率核心問(wèn)題借鑒成功案例分析市場(chǎng)現(xiàn)狀公建不低于50%辦公檔次太高，近期開發(fā)注：公建指商業(yè)、辦公、酒店的綜合降低公建比例降低辦公檔次，推后開發(fā)

3、總矛盾3問(wèn)題的解決思路區(qū)域?qū)傩苑治鰠^(qū)域功能界定地塊總體定位案例借鑒地塊功能定位容積率物業(yè)類型區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問(wèn)題確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能研究時(shí)點(diǎn)：四塊地將在未來(lái)3-5年開發(fā)結(jié)束4本區(qū)域在城市的位置-位于最靠近濱海的區(qū)域萊山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)APEC產(chǎn)業(yè)園 項(xiàng)目位于煙臺(tái)市萊山區(qū)，交通便利，北臨黃海，處在未來(lái)煙臺(tái)市發(fā)展的中心地帶距離煙臺(tái)市政府2公里距離老城區(qū)市中心14公里（15分鐘車程）距離機(jī)場(chǎng)15公里通過(guò)濱海路、觀海路同老城區(qū)相聯(lián)，距離連接各區(qū)的五區(qū)連接路2公里。本項(xiàng)目4地塊5區(qū)域?qū)傩袁F(xiàn)狀-多重屬性并存，核心屬性不清

4、晰體育公園會(huì)展酒店辦公濱海旅游新市府商貿(mào)大學(xué)住宅文教區(qū)旅游區(qū)商務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)核心屬性不清晰目前以各大學(xué)為主的文教區(qū)特征最為明顯市政府新的辦公地在萊山區(qū)已成公認(rèn)，但未形成政務(wù)新區(qū)、新市區(qū)之類的區(qū)域概念商務(wù)區(qū)是在南山集團(tuán)3、2和1號(hào)地的會(huì)展、公建、辦公等設(shè)施修建之后才會(huì)形成旅游區(qū)僅有濱海旅游帶，體育公園仍處于修建中多重屬性并存項(xiàng)目所在區(qū)屬性現(xiàn)狀6問(wèn)題的解決思路區(qū)域?qū)傩苑治鰠^(qū)域功能界定地塊總體定位案例借鑒地塊功能定位容積率物業(yè)類型區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問(wèn)題確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能研究時(shí)點(diǎn)：四塊地將在未來(lái)3-5年開發(fā)結(jié)束7城

5、市新中心區(qū)是新區(qū)區(qū)域多種功能的核心統(tǒng)領(lǐng)深圳福田新區(qū)新中心區(qū)是最有包容性的屬性，也是最核心的屬性核心屬性：新中心區(qū)包含四大功能區(qū)：政務(wù)區(qū)（市政府大樓等政府設(shè)施）CBD（寫字樓、展覽、購(gòu)物中心、星級(jí)酒店） 高級(jí)住宅區(qū) 旅游區(qū)（音樂(lè)中心、中心公園）青島東部新區(qū)核心屬性：東部新中心區(qū)，包含四大功能區(qū)：政務(wù)區(qū)（市委、市府大廈所在區(qū)）CBD（購(gòu)物廣場(chǎng)、金融中心等商務(wù)大樓）高級(jí)住宅區(qū)（銀都花園等）旅游區(qū)（五四廣場(chǎng)為主的濱海旅游區(qū)南京河西新區(qū)核心屬性：河西新區(qū)包含四大功能區(qū)：政務(wù)區(qū)（市府辦公大樓在建中）CBD（規(guī)劃寫字樓、購(gòu)物中心等設(shè)施）奧體中心（有旅游功能）高級(jí)住宅區(qū)文教區(qū)旅游區(qū)商務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)新中心區(qū)8雖然本

6、區(qū)域文教區(qū)的現(xiàn)狀特征更明顯，但新中心區(qū)帶給本區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值更大文教區(qū)商業(yè)：含商務(wù)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)：包括教育、會(huì)展金融貿(mào)易、高新技術(shù)、工業(yè)、軟件業(yè)等環(huán)境：指區(qū)域內(nèi)的整體規(guī)劃、綠化景觀、建筑物等商業(yè)土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)環(huán)境資料來(lái)源：世聯(lián)研究區(qū)域價(jià)值模型核心產(chǎn)業(yè)、區(qū)域環(huán)境和商業(yè)商務(wù)構(gòu)成一個(gè)區(qū)域最終的價(jià)值只有三個(gè)方面平衡協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)域價(jià)值才能最大化區(qū)域價(jià)值的最終表現(xiàn)是區(qū)域內(nèi)土地價(jià)值的提升以教育產(chǎn)業(yè)和園區(qū)環(huán)境為主體，主要以內(nèi)需型消費(fèi)為主對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)較弱，尤其對(duì)區(qū)域商務(wù)和商業(yè)功能的帶動(dòng)較弱各學(xué)校內(nèi)需型區(qū)域完善，不能帶來(lái)區(qū)域價(jià)值的全面提升新中心區(qū)政府主導(dǎo)會(huì)展、金融等經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)業(yè)，并通過(guò)市政配套改善環(huán)境政府的規(guī)劃及搬遷會(huì)

7、帶來(lái)與之相關(guān)的商務(wù)和商業(yè)需求政府主導(dǎo)下的外向型區(qū)域完善，帶來(lái)區(qū)域價(jià)值全面提升為提升區(qū)域整體價(jià)值，本區(qū)域應(yīng)該以新中心區(qū)為核心屬性9新中心區(qū)的屬性將帶給本項(xiàng)目所在區(qū)域更高的規(guī)劃價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值深圳新中心區(qū)居住用地價(jià)格走勢(shì)規(guī)劃價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值高起點(diǎn)片區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施修建會(huì)展等市政工程投入政府搬遷地價(jià)開始上漲住宅開始建立新高價(jià)版塊寫字樓等商務(wù)項(xiàng)目出現(xiàn)CBD成形，房?jī)r(jià)達(dá)到峰值新中心區(qū)帶給本區(qū)域的兩大價(jià)值新中心區(qū)的屬性帶給項(xiàng)目的規(guī)劃價(jià)值將會(huì)直接轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)價(jià)值10問(wèn)題的解決思路區(qū)域?qū)傩苑治鰠^(qū)域功能界定地塊總體定位案例借鑒地塊功能定位容積率物業(yè)類型區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問(wèn)題確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向在區(qū)

8、域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能研究時(shí)點(diǎn)：四塊地將在未來(lái)3-5年開發(fā)結(jié)束11四地塊總體定位-啟動(dòng)“煙臺(tái)新城市中心計(jì)劃”新中心區(qū)基本成形由南山集團(tuán)現(xiàn)有4塊地為主體，未開發(fā)本項(xiàng)目4塊地總體定位：站在全市新區(qū)發(fā)展的高度，依托現(xiàn)有體育公園和濱海風(fēng)景帶的旅游資源以及大學(xué)區(qū)的人文資源，同時(shí)借助煙臺(tái)市新政務(wù)區(qū)的名義：通過(guò)南山集團(tuán)現(xiàn)有四塊地的綜合開發(fā)，為煙臺(tái)市啟動(dòng)一個(gè)“新城市中心區(qū)的計(jì)劃”，最終通過(guò)提升區(qū)域價(jià)值，帶動(dòng)南山集團(tuán)四塊地價(jià)值最大化政務(wù)區(qū)旅游區(qū)文教區(qū)商務(wù)區(qū)高級(jí)住宅區(qū)12四塊地總體形象定位中國(guó)煙臺(tái)新城市中心區(qū)新中心計(jì)劃將開創(chuàng)煙臺(tái)的新未來(lái)新城市中心區(qū)將成為二十一世紀(jì)新煙

9、臺(tái)的代表13問(wèn)題的解決思路區(qū)域?qū)傩苑治鰠^(qū)域功能界定地塊總體定位案例借鑒地塊功能定位容積率物業(yè)類型區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問(wèn)題確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能研究時(shí)點(diǎn)：四塊地將在未來(lái)3-5年開發(fā)結(jié)束14本項(xiàng)目面臨的核心問(wèn)題-4塊地適合的物業(yè)類型和容積率在南山集團(tuán)4塊地要承擔(dān)啟動(dòng)煙臺(tái)“新城市中心區(qū)計(jì)劃“重任的前提下，我們面臨的核心問(wèn)題：近期3-5年內(nèi)，這4塊地合適開發(fā)的物業(yè)類型是什么？近期3-5年內(nèi)，這4塊地適合的容積率是多少案例借鑒深圳中心區(qū)東莞新城中心南京河西新城新城市中心區(qū)物業(yè)發(fā)展規(guī)律新城市中心物業(yè)容積率研究?jī)?nèi)容15問(wèn)題

10、的解決思路區(qū)域?qū)傩苑治鰠^(qū)域功能界定地塊總體定位案例借鑒地塊功能定位容積率物業(yè)類型區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問(wèn)題確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能研究時(shí)點(diǎn)：四塊地將在未來(lái)3-5年開發(fā)結(jié)束16投資啟動(dòng)中心區(qū)主干道基本完成投資大廈、信息樞紐中心大廈建設(shè)中；中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施“七通一平”基本完成成功拍賣出讓一塊居住用地；中心區(qū)城市公園建成和黃、中海、深業(yè)、居住項(xiàng)目六大政府工程（市民中心、圖書館、音樂(lè)廳等）同時(shí)開工中心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期；高交會(huì)館正式起用；新中心區(qū)地位已經(jīng)確立；居住項(xiàng)目竣工投入使用；江蘇大廈、國(guó)際商會(huì)大廈等高級(jí)寫字樓也相繼

11、落成中心區(qū)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期；居住項(xiàng)目：星河國(guó)際，黃埔雅苑寫字樓項(xiàng)目中電信息；六大公建大部分完成政府完成搬遷大型商業(yè)辦公居住市政項(xiàng)目居住項(xiàng)目土地開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施開始啟動(dòng) 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999-2001年 2002-20042005之后社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域性商業(yè)市級(jí)商業(yè)起步期發(fā)展期公建處于收尾階段商業(yè)項(xiàng)目：中心購(gòu)物公園開始籌建高檔寫字樓全面入市星級(jí)酒店基本無(wú)住宅開發(fā)快速發(fā)展期成熟期深圳中心區(qū)開發(fā)進(jìn)程-房地產(chǎn)開發(fā)次序從居住、辦公最后才過(guò)渡到商業(yè)性項(xiàng)目的開發(fā)案例借鑒深圳中心區(qū)17東莞新中心區(qū)開發(fā)進(jìn)程-房地產(chǎn)開發(fā)次序從居住、辦公最后才過(guò)渡到商業(yè)性項(xiàng)目的開發(fā)案例借鑒東

12、莞新中心區(qū)起步期發(fā)展期成熟期開發(fā)類型新區(qū)開始啟動(dòng)國(guó)際會(huì)展中心中央生活區(qū)規(guī)劃展市政中心、會(huì)堂等開始建設(shè)會(huì)展中心開始啟動(dòng) 2001年2002年開發(fā)時(shí)間2004框架年世紀(jì)城、凱旋城住宅開發(fā)龍頭工程鴻福西路、東江大道建成行政中心、科學(xué)館等處于建設(shè)中成形年市府大樓、中心廣場(chǎng)等行政文化功能基本完善第一國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目開始金凱大廈、華凱大廈等寫字樓開始2003年住宅全面開發(fā)行政文化功能形成第一國(guó)際開始招租寫字樓入市并招租2005社區(qū)商業(yè)區(qū)域商業(yè)市級(jí)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施住宅項(xiàng)目市政項(xiàng)目大型商業(yè)辦公項(xiàng)目住宅辦公居住東莞新中心區(qū)在1992年已規(guī)劃好，但停滯10年才建從2001年重新開始爆發(fā)性發(fā)展住宅區(qū)的規(guī)劃幾乎與CBD同步發(fā)

13、展會(huì)展中心最早開發(fā)，但經(jīng)營(yíng)情況較弱（場(chǎng)館收費(fèi)僅為廣州的1/3）18南京河西新城開發(fā)進(jìn)程-住宅類項(xiàng)目先啟動(dòng)，隨著市政設(shè)施的建設(shè)辦公項(xiàng)目開始建設(shè)動(dòng)工案例借鑒南京河西新城起步期發(fā)展期成熟期開發(fā)類型新區(qū)開始規(guī)劃確定13標(biāo)志項(xiàng)目住宅性用地拍賣政府投入180億元道路基建開始開始啟動(dòng) 2002年2003年開發(fā)時(shí)間2005-政府投入230億奧體新城、順馳、萬(wàn)科等項(xiàng)目入市奧體中心建設(shè)中道路設(shè)施完善中奧體中心建成順馳、萬(wàn)科、中海等地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)售宋都大廈、紫鑫中華廣場(chǎng)主體封頂，大部分寫字樓項(xiàng)目才開工2004年基礎(chǔ)設(shè)施住宅項(xiàng)目市政項(xiàng)目住宅項(xiàng)目CBD的新區(qū)規(guī)劃引發(fā)住宅的先期開發(fā)市政設(shè)施投入少，住宅項(xiàng)目對(duì)規(guī)劃利好的提前透支

14、造成住宅陷入滯銷局面政府投入少，導(dǎo)致寫字樓、商業(yè)等項(xiàng)目缺乏入市支撐大型商業(yè)（如銀城10萬(wàn)平米）因時(shí)機(jī)不成熟在近期無(wú)法開始建設(shè)規(guī)劃的13個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目只有2個(gè)封頂，其他還處于開工階段社區(qū)商業(yè)19新區(qū)開發(fā)進(jìn)程的啟示-新區(qū)市政配套的實(shí)質(zhì)性建設(shè)才會(huì)帶來(lái)住宅、寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目的成功開發(fā)成功啟示新區(qū)的開發(fā)，只有市政設(shè)施先啟動(dòng)才能帶給住宅、辦公樓、商業(yè)等項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性利好隨著新區(qū)的成熟，物業(yè)適宜開發(fā)次序?yàn)樽≌?、辦公樓、大型商業(yè)辦公樓的檔次隨著區(qū)域的成熟而逐漸提升大型商業(yè)只有在區(qū)域完全成熟、知名度提升、輻射范圍擴(kuò)大后才有開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成功的可能性新區(qū)只要市政的真實(shí)投入，住宅是可以與新區(qū)同步開發(fā)的不成功借鑒東莞國(guó)際會(huì)展

15、中心在新區(qū)未形成之前早期開發(fā)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況較差南京河西新城市政設(shè)施（如政府大樓）實(shí)質(zhì)性建設(shè)弱，因此住宅項(xiàng)目銷售受影響，而寫字樓銷售也遇到問(wèn)題20城市新中心區(qū)開發(fā)對(duì)本區(qū)域的啟示-近期應(yīng)以住宅開發(fā)為主，商業(yè)以社區(qū)級(jí)和區(qū)域性商業(yè)為主起步期發(fā)展期快速發(fā)展期成熟期商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目市政配套土地開發(fā)路網(wǎng)設(shè)施居住項(xiàng)目中高檔住宅市政設(shè)施中低檔辦公社區(qū)級(jí)商業(yè)中檔辦公政府公務(wù)類設(shè)施高檔住宅社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)城市級(jí)商業(yè)高檔辦公開發(fā)次序城市新中心區(qū)成功開發(fā)次序本項(xiàng)目4塊地開發(fā)周期本項(xiàng)目4塊地應(yīng)主要以中高檔住宅開發(fā)為主先開發(fā)，商業(yè)以社區(qū)級(jí)商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)為主，辦公以中檔為主因項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，物業(yè)類型和容積率

16、的設(shè)置應(yīng)保持彈性0-3年4-5年6-10年10年后時(shí)間開發(fā)類型不同城市新中心區(qū)的開發(fā)歷程基本一致不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同21本項(xiàng)目4塊地功能及指標(biāo)確定總原則原則1：中高檔住宅開發(fā)為主，先期開發(fā)原則3：以社區(qū)級(jí)商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)為主原則2：辦公以中檔為主，中后期開發(fā)在102萬(wàn)平米的總開發(fā)量中，住宅將占到50%以上的比例中高檔住宅將是最早入市的物業(yè)類型辦公樓檔次不宜走高檔以及大投入的超高層應(yīng)在新市區(qū)會(huì)展等市政設(shè)施投入之后再開發(fā)商業(yè)公建的總量將主要由住宅區(qū)的人口決定集中性大型商業(yè)將不會(huì)是本項(xiàng)目商業(yè)的核心形式原則4：物業(yè)類型和容積率的設(shè)置要彈性化部分地塊物業(yè)類型定位應(yīng)綜合考慮，功能最好復(fù)合

17、化容積率以給出區(qū)間和范圍，不宜固定為具體數(shù)值22新中心案例借鑒明確了4塊地主要開發(fā)類型，但各地塊合適的物業(yè)類型是什么?下面將從市場(chǎng)和地塊價(jià)值屬性角度來(lái)確定23從地塊濱海屬性分析，也應(yīng)高檔住宅開發(fā)為主體，地塊屬性價(jià)值市場(chǎng)現(xiàn)狀濱海路沿線項(xiàng)目：貴族城、海天名人廣場(chǎng)物業(yè)類型：高檔住宅、別墅價(jià)格：7000元/平米，煙臺(tái)中價(jià)格最高板塊濱海沿線項(xiàng)目借鑒青島：銀都花園、弄海園、金光都市名家等90%為高 檔住宅，均價(jià)10000元/平米，全市豪宅區(qū)大連：星海國(guó)寶、一品星海等90%為高檔住宅，均價(jià)9000/平米，全市豪宅區(qū)香港：淺水灣區(qū)為香港著名的豪宅區(qū)，多為演藝名星或商界政界要人的居住區(qū)國(guó)外：美國(guó)黃金海岸、澳洲N

18、OOSA灣區(qū)等濱海區(qū)均有世界著名的豪宅住宅區(qū)高檔住宅為主高檔住宅為主本項(xiàng)目4塊地均屬近海項(xiàng)目，應(yīng)以高檔住宅開發(fā)為主海景最好的1號(hào)地塊開發(fā)高檔住宅則是價(jià)值的最大化利用24本項(xiàng)目4塊地價(jià)值盤點(diǎn)-2號(hào)地高檔住宅的價(jià)值最高，3號(hào)地商務(wù)價(jià)值最高，1號(hào)地有部分商業(yè)價(jià)值價(jià)值點(diǎn)：體育公園煙臺(tái)大學(xué)市政府劣勢(shì)：臨近原有普通居住區(qū)距海較遠(yuǎn)濱州醫(yī)學(xué)院(規(guī)劃中)煙大三期(規(guī)劃中)貴族城住宅區(qū)(部分建成)黑松林(原始狀態(tài))3號(hào)地4號(hào)地1號(hào)地2號(hào)地市政府(已使用)國(guó)際商城煙臺(tái)大學(xué)(規(guī)劃中)體育公園（基本建成）大海濱海路價(jià)值點(diǎn)：直面大海體育公園煙臺(tái)大學(xué)價(jià)值點(diǎn)：已規(guī)劃的會(huì)展中心規(guī)劃中的兩所大學(xué)市政府劣勢(shì)：近黑松林價(jià)值點(diǎn)：近會(huì)展

19、中心近規(guī)劃中的兩所大學(xué)近住宅區(qū)劣勢(shì)：近黑松林商業(yè)價(jià)值弱高檔住宅價(jià)值最高有部分商業(yè)價(jià)值住宅價(jià)值較高商務(wù)價(jià)值最高住宅價(jià)值較高商業(yè)價(jià)值弱地塊市場(chǎng)價(jià)值25本項(xiàng)目4塊功能及物業(yè)類型地塊核心價(jià)值物業(yè)類型原政府規(guī)劃1號(hào)地住宅價(jià)值較高有部分商業(yè)價(jià)值住宅為主體公建（商業(yè)+其他配套）為輔住宅21萬(wàn)平米公建21萬(wàn)平米2號(hào)地高檔住宅價(jià)值最高商業(yè)價(jià)值弱高檔海景住宅10萬(wàn)平米純商業(yè)娛樂(lè)用地3號(hào)地商務(wù)價(jià)值最高會(huì)展酒店 辦公（中檔）會(huì)展10萬(wàn)平米酒店 10萬(wàn)平米辦公（高檔）10萬(wàn)平米4號(hào)地住宅價(jià)值高商業(yè)價(jià)值弱住宅為主社區(qū)配套型商業(yè)住宅為主少量商業(yè)26容積率確定的主要內(nèi)容4地塊容積率公建商業(yè)總量商業(yè)級(jí)次及設(shè)置原因規(guī)模及設(shè)置依據(jù)

20、開發(fā)時(shí)間寫字樓檔次及設(shè)置原因開發(fā)時(shí)間住宅容積率物業(yè)類型27問(wèn)題的解決思路區(qū)域?qū)傩苑治鰠^(qū)域功能界定地塊總體定位案例借鑒地塊功能定位容積率物業(yè)類型區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問(wèn)題確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能研究時(shí)點(diǎn)：四塊地將在未來(lái)3-5年開發(fā)結(jié)束28煙臺(tái)市場(chǎng)上濱海項(xiàng)目容積率在1-4之間，有高容積率化的趨勢(shì)在售項(xiàng)目容積率銀河怡海山莊：1.0，多層銀河怡海花園：1.0，多層海天名人廣場(chǎng)：3.64，20多層的高層碧海云天：1.4，高層與小高層在建項(xiàng)目容積率北京天鴻濱海廣場(chǎng)項(xiàng)目：4.96，20層和26層早期開發(fā)項(xiàng)目容積率在1-4之間近

21、兩年新拍地塊容積率偏高住宅商業(yè)辦公樓容積率29成熟濱海城市海景項(xiàng)目容積率相對(duì)較高，以高層物業(yè)為主其他3以上高層為主青島頤灝園：1.33多層與小高層金光都市名家：2.39 22層高層為主魯信未央：1.12 多層碧佛利山莊：1.54 小高層為主1-3之間小高層為主大連星海國(guó)寶：3.89 高層一品星海：3.1 小高層和高層星海陽(yáng)光：3.5明 高層為主3-4之間高層為主香港淺水灣：高層為主,容積率約在3以上澳洲：高層主打,容積率較高香港榆景灣:住宅商業(yè)辦公樓容積率30本項(xiàng)目1、2、4號(hào)地塊整體容積率建議-1.5-3.0之間，不大于3.0，綜合用地性質(zhì) 煙臺(tái)市場(chǎng)：1-4之間，有高容積率趨勢(shì)外地濱海城市：

22、1-4，3-4居多，整體偏高1、2號(hào)地塊原容積率2.0，4號(hào)地1.2各地塊資源及價(jià)值點(diǎn)容積率確定考慮因素容積率確定以區(qū)間為主，保持彈性空間適應(yīng)地塊開發(fā)周期長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)根據(jù)煙臺(tái)和其他成熟濱海市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，容積率取一般規(guī)律的中間值考慮未來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的需要，用地性質(zhì)為以住宅為主的綜合用地本項(xiàng)目容積率建議1、2地塊容積率建議2.0-3.0，綜合用地(居住為主，含商業(yè)辦公)4號(hào)地塊容積率建議1.5-3.0，綜合用地(居住為主，含商業(yè)辦公)住宅商業(yè)辦公樓容積率31新容積率下1、2、4號(hào)地塊住宅總量統(tǒng)計(jì)地塊容積率占地面積(萬(wàn)平方米)住宅面積(萬(wàn)平方米)總?cè)藬?shù)(全部按住宅，130平米/套估算)1號(hào)地2.021429

23、6002號(hào)地2.012.72660004號(hào)地2.016.3327200小計(jì) 5010022600住宅商業(yè)辦公樓容積率考慮到4地塊土地均為招拍掛用地，容積率必須是固定值，且政府所給占地面積為毛地，有退紅線的要求，因此容積率取下限32深圳新中心區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)律-商業(yè)規(guī)模和面積隨中心區(qū)的成熟逐漸升級(jí)起步期發(fā)展期快速發(fā)展期成熟期商業(yè)級(jí)次中海華庭等社區(qū)級(jí)商業(yè)萬(wàn)佳百貨、天虹商場(chǎng)等成為南北部區(qū)域型商業(yè)購(gòu)物公園、五星級(jí)酒店著手打造深圳市級(jí)商業(yè)中心0-2年3-5年6-10年10年后開發(fā)類型開發(fā)時(shí)間發(fā)展驅(qū)動(dòng)力住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)需型消費(fèi)住宅人口遷移成為區(qū)域中心區(qū)域成為城市中心辦公、住宅引起總?cè)丝谠黾虞椛浞秶泻５染幼^(qū)內(nèi)北部

24、區(qū)域內(nèi)大部分社區(qū)中心區(qū)，全市范圍商業(yè)級(jí)次隨人口增加、區(qū)域功能提升而逐漸升級(jí)區(qū)域級(jí)商業(yè)是借助于住宅區(qū)配套的需要而產(chǎn)生中心區(qū)發(fā)展12年后，具市級(jí)商業(yè)功能的大型商業(yè)和酒店才出現(xiàn)注：以下所講商業(yè)含公建在內(nèi)住宅商業(yè)辦公樓容積率33南京河西新城和東莞新中心區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀-大型商業(yè)只能在新中心區(qū)功能成熟之后才入市南京河西新城商業(yè)規(guī)劃面積：商業(yè)規(guī)劃面積58萬(wàn)平米，占新區(qū)總建筑面積（240萬(wàn)平米）的25%，含綜合性商業(yè)、商業(yè)街等商業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀：2002年新區(qū)開始規(guī)劃，目前純商業(yè)和綜合性項(xiàng)目還未開發(fā)2004年2月以?shī)W體新城為代表的7個(gè)住宅的社區(qū)級(jí)商鋪開始發(fā)售，但未經(jīng)營(yíng)規(guī)劃10萬(wàn)平米商業(yè)的西堤國(guó)際項(xiàng)目因時(shí)機(jī)不成熟至今

25、仍未開工僅有為住宅作配套的的社區(qū)級(jí)商業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)東莞新中心區(qū)商業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀：2001年9月：國(guó)際會(huì)展中心建成開始對(duì)外營(yíng)業(yè)2001-2004年：中信凱旋城、世紀(jì)城等住宅陸續(xù)開發(fā)，配備相關(guān)社區(qū)商業(yè)2004年5月：在新中心區(qū)行政文化功能集中后，第一國(guó)際大型商業(yè)發(fā)售在新中心區(qū)形成、住宅大量開發(fā)后綜合性商業(yè)入市住宅商業(yè)辦公樓容積率34煙臺(tái)市對(duì)本區(qū)域商業(yè)的規(guī)劃-以區(qū)域級(jí)商業(yè)為主，但近幾年成為城市級(jí)商業(yè)的可能性較弱區(qū)域級(jí)商業(yè)中心位置：世貿(mào)中心及體育公園附近輻射人口：20-50萬(wàn)人規(guī)模：5萬(wàn)平米以上內(nèi)容：大百貨/超市、商業(yè)街、商務(wù)活動(dòng)辦公樓、星級(jí)酒店、休閑娛樂(lè)設(shè)施、金融及電子商務(wù)設(shè)施位置：世貿(mào)中心及體育公園附近輻

26、射人口：20-50萬(wàn)人規(guī)模：5萬(wàn)平米以上內(nèi)容：大百貨/超市、商業(yè)街、商務(wù)活動(dòng)辦公樓、星級(jí)酒店、休閑娛樂(lè)設(shè)施、金融及電子商務(wù)設(shè)施城市級(jí)級(jí)商業(yè)中心以發(fā)展眼光看，萊山區(qū)將成為煙臺(tái)的城市中心輻射及服務(wù)人口：50-100萬(wàn)人住宅商業(yè)辦公樓容積率35未來(lái)3-5年本項(xiàng)目將以社區(qū)級(jí)商業(yè)和區(qū)域級(jí)商業(yè)為主，兼顧城市級(jí)商業(yè)，保留商業(yè)發(fā)展的彈性空間新城市中心計(jì)劃0-2年內(nèi)：依托住宅開發(fā)社區(qū)級(jí)的配套商業(yè)3-5年：社區(qū)級(jí)商業(yè)與區(qū)域級(jí)商業(yè)并存煙臺(tái)市商業(yè)規(guī)劃近期：區(qū)域級(jí)商業(yè)遠(yuǎn)期：城市級(jí)商業(yè)，全市中心以社區(qū)級(jí)商業(yè)和區(qū)域級(jí)商業(yè)為主考慮城市未來(lái)發(fā)展，兼顧城市級(jí)商業(yè)教育及旅游功能煙大為主的大學(xué)園區(qū)：學(xué)校人口增加引起商業(yè)規(guī)模擴(kuò)大濱海旅

27、游帶的發(fā)展：旅游人口增加引起商業(yè)規(guī)模擴(kuò)大住宅商業(yè)辦公樓容積率36商業(yè)面積確定的一般規(guī)范-本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模將以社區(qū)商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)為主基本要素市級(jí)中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心新城商業(yè)中心規(guī)模30萬(wàn)M2以上10萬(wàn)M2以上2.5萬(wàn)M212萬(wàn)M2以上區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)客流量日人流量50萬(wàn)以上日人流量25萬(wàn)以上居住人口5000以上日人流量25萬(wàn)以上核心消費(fèi)群內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)居民車

28、行30分鐘內(nèi)居民本區(qū)域的商業(yè)規(guī)模應(yīng)介于區(qū)域性商業(yè)區(qū)及居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心之間同時(shí)兼顧新城市商業(yè)中心的規(guī)范確定住宅商業(yè)辦公樓容積率37本項(xiàng)目公建商業(yè)的規(guī)模-不低于4塊地綜合開發(fā)面積的25%社區(qū)級(jí)商業(yè)規(guī)模區(qū)域級(jí)商業(yè)規(guī)模地塊住宅面積總戶數(shù)總?cè)丝谏虡I(yè)面積1、2、4號(hào)地90-150萬(wàn)平米613010000戶18000-30000人（按3人/戶）27000平米煙大等30000人27000平米小計(jì) 60000人54000平米商業(yè)總量為3-6萬(wàn)平米商業(yè)總量為12萬(wàn)平米以上區(qū)域性商業(yè)中心10萬(wàn)平米以上區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民和外來(lái)消費(fèi)者新城市中心商業(yè)12萬(wàn)平米以上車行30分鐘內(nèi)居民城市級(jí)商業(yè)規(guī)模商業(yè)總量為30萬(wàn)平米以

29、上城市級(jí)商業(yè)中心30萬(wàn)平米以上全市及外來(lái)旅游、公務(wù)人員按社區(qū)和區(qū)域雙級(jí)次，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模確定為15-20萬(wàn)平米考慮區(qū)域未來(lái)發(fā)展空間，本項(xiàng)目商業(yè)總規(guī)模確定一個(gè)彈性范圍-不低于25萬(wàn)平米，即不低于4塊地總建面的25%商業(yè)面積的彈性范圍利于項(xiàng)目的后期操作及利潤(rùn)最大化發(fā)揮住宅商業(yè)辦公樓容積率38商業(yè)公建在4塊地中的級(jí)次劃分濱州醫(yī)學(xué)院(規(guī)劃中)煙大三期(規(guī)劃中)貴族城住宅區(qū)(部分建成)黑松林(原始狀態(tài))3號(hào)地4號(hào)地1號(hào)地2號(hào)地市政府(已使用)國(guó)際商城煙臺(tái)大學(xué)(規(guī)劃中)體育公園（基本建成）大海商業(yè)設(shè)置原則住宅性用地盡量少的布置商業(yè)和公建1.2.4號(hào)以社區(qū)商業(yè)為主商務(wù)價(jià)值高的地塊要布置綜合性商業(yè)3號(hào)以區(qū)域和

30、城市商業(yè)為主社區(qū)級(jí)商業(yè)總量不低于總面積的10%區(qū)域級(jí)商業(yè)，功能盡可能復(fù)合，形成新城市中心的核心社區(qū)級(jí)商業(yè)，總量不低于總面積的10%39商業(yè)公建的面積劃分地塊占地面積(萬(wàn)平米)總面積(萬(wàn)平米)商業(yè)公建比例（%）商業(yè)公建面積(萬(wàn)平方米)1號(hào)地2142不低于10%42號(hào)地12.72423號(hào)地2733公建中設(shè)30%的商業(yè)量10萬(wàn)商業(yè)23萬(wàn)會(huì)展、辦公及酒店4號(hào)地16.332不低于10%3小計(jì) 5012319萬(wàn)商業(yè)23萬(wàn)會(huì)展、辦公及酒店40深圳新中心區(qū)辦公樓的發(fā)展規(guī)律-中心區(qū)越成熟，辦公樓越高檔，輻射范圍也越廣起步期發(fā)展期快速發(fā)展期成熟期寫字樓及檔次江蘇大廈等高檔寫字樓諾德中心等全市最高檔的寫字樓0-3年

31、4-5年6-10年10年后開發(fā)類型開發(fā)時(shí)間寫字樓客戶第三產(chǎn)業(yè)：與金融相關(guān)的行業(yè)廣告、律師、金融、電子及實(shí)業(yè)類企業(yè)驅(qū)動(dòng)力市政府的搬遷全市CBD的形成住宅商業(yè)辦公樓容積率投資大廈等中檔第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)的貿(mào)易、律師等行業(yè)寫字樓的檔次隨著區(qū)域的成熟而逐漸提升客戶的規(guī)模和檔次也隨著區(qū)域的成熟而擴(kuò)大和提高寫字樓客戶的來(lái)源隨著區(qū)域的成熟而影響范圍擴(kuò)大規(guī)劃前景輻射范圍本區(qū)域及周邊全市范圍本區(qū)域內(nèi)為主41南京河西新城和東莞新中心區(qū)辦公樓現(xiàn)狀-市政設(shè)施的完善和區(qū)域成熟是寫字樓開發(fā)的核驅(qū)動(dòng)力住宅商業(yè)辦公樓容積率起步期發(fā)展期快速發(fā)展期成熟期寫字樓及檔次紫鑫中華廣場(chǎng)和宋都廣場(chǎng)封頂，紫金大廈等建設(shè)中2002年初2002-20042005-開發(fā)類型開發(fā)時(shí)間無(wú)南京河西新城驅(qū)動(dòng)力奧體中心建成無(wú)剛規(guī)劃，無(wú)商務(wù)氛圍住宅為主，無(wú)商務(wù)氛圍東莞新中心區(qū)起步期發(fā)展期快速發(fā)展期成熟期寫字樓及檔次華凱大廈、元美廣場(chǎng)等高檔2001-20022003-20042005-開發(fā)類型開發(fā)時(shí)間驅(qū)動(dòng)力新中心區(qū)成熟聯(lián)合大廈、金貿(mào)大廈等中檔剛規(guī)劃，無(wú)商務(wù)氛圍市政設(shè)施建成，新區(qū)開始成熟42本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)辦公樓的需求將主要是以中檔辦公樓為主住宅商業(yè)辦公樓容積率起步期發(fā)展期快速發(fā)展期成熟期寫字樓及檔次大量出現(xiàn)中高檔是主體開發(fā)類型無(wú)驅(qū)動(dòng)力區(qū)域功能完善的利好開始出現(xiàn)以中檔為主剛規(guī)劃，無(wú)商務(wù)氛圍市政投入帶來(lái)的前景0-2年3-5年6-1