昆山房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析

1、.PAGE ：.；昆山房地產(chǎn)市場開展態(tài)勢分析昆山城市概覽地理位置：昆山是江蘇省蘇州市下屬的一個(gè)縣級市，它地處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。人口：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年昆山戶籍人口63.72萬人，外來人口62.53萬人，外來人口占到本地居民數(shù)的98%。其中，臺灣、日本、韓國及歐美國家的境外人士到達(dá)4萬人左右。交通：滬寧高速公路、312國道穿越昆山市，至上海虹橋機(jī)場約半小時(shí)車程，至上海浦東機(jī)場約1小時(shí)車程。至蘇州市約25分鐘車程。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：表1 2004年昆山市假設(shè)干宏觀目的目的稱號數(shù)值同比增長目的數(shù)值橫向比

2、較GDP570億元24.5%人均GDP9.07萬元29.4%位居全國同等級城市之首，是上海市同類目的的1.65倍城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15011元15.2%是上海市同類目的的0.90倍上年全國百強(qiáng)縣市評選名次第2位-順德居首位資料來源：2004年昆山市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。值得一提的是，昆山的外來投資非常密集。截至2004年，該市實(shí)踐利用外資突破90億美圓。其中，臺資的比例最高，占到半數(shù)以上。目前，昆山的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)主要集中在以IT產(chǎn)業(yè)為主的通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子業(yè)。昆山房地產(chǎn)市場開展回想近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長注：2004年數(shù)值為預(yù)測值。資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。圖1 2001-200

3、4年昆山市房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢供需情況來看，市場供應(yīng)和需求均逐年快速上升，且需求增速明顯高于供應(yīng)注：短少2004年的預(yù)售面積和空置面積。資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。圖2 2001-2004年昆山市商品房供需目的走勢需求構(gòu)造來看，銷售規(guī)模以住宅為主體，但商業(yè)房產(chǎn)的需求增長顯著資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。圖3 2001-2003年昆山市各類商品房銷售面積構(gòu)成分析價(jià)錢角度來看，近年來商品房售價(jià)逐年快速上升資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。圖4 2001-2004年昆山市商品房售價(jià)走勢基于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的強(qiáng)勢表現(xiàn)，全國知名的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍昆山表2 進(jìn)入昆山的部分知名房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)稱號進(jìn)入時(shí)間(年)運(yùn)作工程工程區(qū)位工程總建

4、面(萬平方米)工程總占地(萬平方米)萬科集團(tuán)2004萬科高爾夫別墅昆山市陽澄路、馬鞍山路34 57 世茂集團(tuán)2004昆山世茂新城昆山城南130 72 綠地集團(tuán)2003/2004綠地國際家園昆山市花橋鎮(zhèn)600 267 中原地產(chǎn)2003/2004華城美地(代理)昆山市長江北路、鑫茂路56 -資料來源：網(wǎng)上搜索。未來3年昆山房地產(chǎn)市場開展預(yù)測預(yù)測結(jié)果顯示，未來3年內(nèi)昆山市商品房銷售將穩(wěn)步增長現(xiàn)采集1999-2004年昆山市主要宏觀目的及房地產(chǎn)供需目的，回歸分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)：昆山市商品房銷售均價(jià)=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971R2=0.998昆山市商品房銷售面積=957.66*昆山市商品

5、房銷售均價(jià)-105.337R2=0.808基于此，可以計(jì)算得到2005-2007年昆山市商品房銷售均價(jià)和銷售面積，詳見表2。表3 2005-2007年昆山市部分目的預(yù)測目的稱號200520062007GDP億元*625.98687.46754.98戶籍人口萬人*65.4867.6570.14人均GDP萬元9.5610.1610.76商品房銷售均價(jià)萬元/平方米0.300.320.33商品房銷售面積萬平方米184.15196.36208.58* ，2021年昆山市GDP估計(jì)到達(dá)1000億元，假設(shè)2006-2021年年均遞增速度均為9.8%。* 人口預(yù)測采用二階多項(xiàng)式自回歸分析結(jié)果R20.994。資

6、料來源：2004年昆山市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。值得一提的是，商品房預(yù)售面積與銷售面積一樣，也直接影響了市場供需平衡，而在預(yù)售增長迅猛的昆山市參見圖2，這部分需求對市場的影響是非常重要的。但是，由于筆者目前缺乏相應(yīng)的預(yù)售數(shù)據(jù)，因此暫時(shí)無法將這部分需求思索進(jìn)去。市場供應(yīng)來看，近期的施工面積到達(dá)較高的程度，已根本滿足未來3年的銷售面積需求資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。圖5 2001-2004年昆山市商品房施工面積走勢昆山市房地產(chǎn)市場開發(fā)投資時(shí)機(jī)分析住宅市場中，高檔物業(yè)存在明顯的投資時(shí)機(jī)20012003年，住宅銷售面積年均遞增58.59%，而高檔物業(yè)包括別墅、高檔公寓年均遞增152.29%，且延續(xù)三年供

7、需根本平衡。表4 2001-2003年昆山市不同檔次住宅供需目的對比單位：萬平方米年份高檔住宅*普通住宅*開工面積銷售面積二項(xiàng)之差開工面積銷售面積二項(xiàng)之差2001年3.72 3.89 -0.17 47.59 54.45 -6.86 2002年10.08 9.90 0.18 73.02 67.44 5.58 2003年28.54 24.76 3.78 145.80 121.97 23.83 * 高檔住宅包括別墅和高檔公寓。* 普通住宅是指除高檔住宅外的一切住宅。資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。酒店式公寓市場具有較大的開發(fā)投資潛力長期旅居當(dāng)?shù)氐木惩馊耸考巴獾馗呤杖肴后w是酒店式公寓的主要消費(fèi)群體。目前，昆山市

8、約有62.53萬外來人口，其中有4萬名境外人士。即使只思索境外人士對酒店式公寓的需求，參考上海市境外人士入住酒店式公寓的數(shù)字2003年底約為6.7%，那么昆山市酒店式公寓的市場需求至少有2700套。市場供應(yīng)角度看，截至2004年9月昆山市幾乎沒有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6個(gè)酒店式公寓工程曾經(jīng)啟動(dòng)，估計(jì)將在2-3年內(nèi)建成，總供應(yīng)套數(shù)在1300-1500套，尚無法滿足市場需求。表5 目前昆山市已開盤的酒店式公寓工程工程稱號均價(jià)(元/平方米)套數(shù)套交房時(shí)間備注長江酒店公寓110003522006年挑高設(shè)計(jì)，可分隔運(yùn)用摩天.星光酒店公寓-2006/2007年未開盤前進(jìn)錄5600162 200

9、5年-中茵蘋果社區(qū)50001202005年-吉田國際廣場58003382007年-都市現(xiàn)代城41001442005年-資料來源：網(wǎng)上搜索。寫字樓市場、特別是高檔寫字樓市場具有明顯的投資時(shí)機(jī)近年來寫字樓需求非常旺盛，空置面積逐年快速降低。表6 2001-2003年昆山市寫字樓空置面積變化年份商品房空置面積(萬平方米)#同比增長其中：寫字樓空置面積(萬平方米)#同比增長2001年23.16 -0.64 -2002年19.56-15.54%0.33-48.44%2003年13.70-29.96%0.27-18.18%資料來源：昆山市統(tǒng)計(jì)局。昆山市現(xiàn)有的大部分寫字樓建立規(guī)范都比較低，最高規(guī)范的樓盤相當(dāng)于上海的乙級寫字樓。然而，該地域迅猛開展的金融、咨詢、傳媒、設(shè)計(jì)等為代表的第三產(chǎn)業(yè)，對中高檔寫字樓的需求目前無法得到滿足。商業(yè)物業(yè)開展前景較佳目前，昆山市人均商業(yè)面積僅為0.8平方米，低于上海及周圍大部分城市人均商業(yè)面積1平方米左右的程度。由于缺乏商業(yè)設(shè)備，本地域的很大一部分消費(fèi)力量、特別是中高檔消費(fèi)需求被分流到上海市、蘇州市等地。由于商業(yè)開展空間較大，眾多國內(nèi)外商業(yè)巨頭紛