土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)課件

1、 第八章 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第1頁(yè)，共55頁(yè)。1第一節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述一、土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)涵與目的 （一）土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本概念 1、土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的由來 土地潛力評(píng)價(jià)和土地適宜性評(píng)價(jià)都是土地自然評(píng)價(jià)，都偏重于土地的自然屬性，因此也稱為土地自然評(píng)價(jià)。在研究成果的實(shí)用價(jià)值方面存在一定的局限性。 根據(jù)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，只有在充分考慮物質(zhì)、勞動(dòng)力等投入情況下的土地生產(chǎn)率才可以作為衡量土地質(zhì)量高低的真正尺度，土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)就是依據(jù)這樣的理論假設(shè)提出來的。 第2頁(yè)，共55頁(yè)。2 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本思想，是在現(xiàn)實(shí)土地利用中，通過勞動(dòng)與投入的耗費(fèi)與提供產(chǎn)品或其它效益的對(duì)比關(guān)系來評(píng)定土地質(zhì)量。即通過活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)綜合

2、消耗所獲得的土地的生產(chǎn)率或其它效益評(píng)定土地質(zhì)量。第3頁(yè)，共55頁(yè)。3土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和土地自然評(píng)價(jià)差別: 1、后者著重研究土地自然屬性對(duì)不同土地利用方式的潛力和適宜性大小；前者則不僅考慮土地所固有的自然屬性的差異，而且要著重研究在等量勞動(dòng)（包括活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)）耗費(fèi)下，土地的產(chǎn)出效果。 2、土地自然評(píng)價(jià)是反映各種土地利用方式的潛在能力或適宜性和適宜程度，而土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)則主要展示土地利用方式的經(jīng)濟(jì)效果。第4頁(yè)，共55頁(yè)。4第一節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述 2、土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念 第一，土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是指用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)土地的質(zhì)量作出評(píng)價(jià)，其目的是為有效利用土地資源提供依據(jù)。這種觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)：一是土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的對(duì)

3、象是土地質(zhì)量，它包括土地的經(jīng)濟(jì)屬性和自然屬性兩個(gè)方面；二是在評(píng)價(jià)中采用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，以這些指標(biāo)表示土地質(zhì)量的高低，即通過經(jīng)濟(jì)學(xué)原理使用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來反映土地質(zhì)量的高低。 其不足之處：一是評(píng)價(jià)對(duì)象不夠明確，即究竟是全面、綜合地評(píng)定土地質(zhì)量，還是側(cè)重于評(píng)定土地的經(jīng)濟(jì)屬性？如果是前者，則應(yīng)包括土地質(zhì)量鑒定等土地自然質(zhì)量評(píng)價(jià)的內(nèi)容； 二是評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不夠明確，是指經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)，還是經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)? 三是評(píng)價(jià)內(nèi)容不甚清楚。土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容可分為技術(shù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)兩個(gè)方面。前者指經(jīng)營(yíng)性質(zhì)和經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)價(jià)；后者則包括區(qū)位條件、市場(chǎng)狀況等方面的評(píng)價(jià)。上述土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的定義未能清楚地對(duì)此作出規(guī)定。第5頁(yè)，共5

4、5頁(yè)。5第一節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述 第二，土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是用經(jīng)濟(jì)可比指標(biāo)對(duì)土地利用的投入產(chǎn)出效果進(jìn)行分析以評(píng)定土地質(zhì)量，并確定土地利用的適宜性和經(jīng)濟(jì)可行性。是從經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的角度對(duì)土地作出質(zhì)量評(píng)價(jià)，明確提出用勞動(dòng)耗費(fèi)率與提供產(chǎn)品或其它效益的對(duì)比關(guān)系來進(jìn)行土地質(zhì)量的評(píng)定。 優(yōu)點(diǎn)是通俗、直觀，易被評(píng)價(jià)工作者所接受，目前為大多數(shù)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所采用。第6頁(yè)，共55頁(yè)。6第一節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述（二）土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的類別 1、根據(jù)土地利用類型 分為農(nóng)用土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和非農(nóng)業(yè)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 2、根據(jù)評(píng)價(jià)對(duì)象的性質(zhì) 分為區(qū)域土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和項(xiàng)目土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。第7頁(yè)，共55頁(yè)。7第一節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述二、土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的

5、理論基礎(chǔ) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)涉及到一系列經(jīng)濟(jì)理論，如生產(chǎn)力理論、區(qū)位理論、地租地價(jià)理論、市場(chǎng)供求理論等。 (一) 土地生產(chǎn)力理論 由于自然條件存在地區(qū)性差異，因而土地具有不同的生產(chǎn)率。在一定社會(huì)發(fā)展階段，土地生產(chǎn)率也受勞動(dòng)投入量大小的影響。土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可視為揭示在一定自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下，不同土地的生產(chǎn)耗費(fèi)量與提供產(chǎn)品量的對(duì)比關(guān)系。 第8頁(yè)，共55頁(yè)。8 對(duì)不同土地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，首先要研究和選擇對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厣a(chǎn)率起主導(dǎo)作用的自然和經(jīng)濟(jì)因素，進(jìn)而對(duì)諸因素進(jìn)行量化（評(píng)分），估算各自然、經(jīng)濟(jì)因素與土地生產(chǎn)率之間的不同權(quán)重關(guān)系，然后用定性或定量方法進(jìn)行土地經(jīng)濟(jì)級(jí)別的評(píng)定。從這個(gè)意義上說，土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)就是

6、對(duì)土地自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性的綜合評(píng)定，并以在相同的勞動(dòng)投入量的條件下，不同地塊的生產(chǎn)率差異（或不同質(zhì)量的地塊及其投入和產(chǎn)出的比率）作為評(píng)定土地經(jīng)濟(jì)級(jí)別的標(biāo)準(zhǔn)。第9頁(yè)，共55頁(yè)。9第一節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述（二）土地區(qū)位理論 區(qū)位包括自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位。土地的區(qū)位條件不僅影響到土地的功能配置和利用布局，更主要的是影響到土地的使用價(jià)值和土地利用的收益水平，產(chǎn)生土地利用的級(jí)差收益。因此，在土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中必須考慮土地的區(qū)位條件和區(qū)位因素及其對(duì)土地經(jīng)濟(jì)效益的貢獻(xiàn)。既要考慮一般的區(qū)位因素，還應(yīng)考慮某些特殊的區(qū)位因素，主要是指影響土地收益的某些微觀區(qū)位條件。第10頁(yè)，共55頁(yè)。10第一節(jié)

7、土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述（三）地租地價(jià)理論 土地的價(jià)值來源于它所提供的物質(zhì)和非物質(zhì)的收益，土地的收益是確定其價(jià)值的基礎(chǔ)，而土地價(jià)格（地價(jià)）是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。土地估價(jià)，即地價(jià)的評(píng)定，就是根據(jù)土地質(zhì)量的優(yōu)劣、生產(chǎn)率的高低等來確定其價(jià)值或價(jià)格的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 第11頁(yè)，共55頁(yè)。11 土地存在級(jí)差地租，它是指土地的農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格和受市場(chǎng)調(diào)節(jié)的生產(chǎn)價(jià)格之間的差額所形成的超額利潤(rùn)。 級(jí)差地租存在兩種形式： （1）級(jí)差地租：指等量資本投在不同自然條件下的相同面積的土地上，所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而形成的級(jí)差地租； （2）級(jí)差地租：是由在同一塊土地上連續(xù)追加資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而成的級(jí)差地租。土地

8、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的一種有效途徑，就是測(cè)定這些極差地租，通過對(duì)地租的資本化來評(píng)估土地的價(jià)格，從而用貨幣單位對(duì)土地作出經(jīng)濟(jì)評(píng)定。第12頁(yè)，共55頁(yè)。12第一節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述（四）市場(chǎng)供求理論 無論是對(duì)土地的投入，還是土地所提供的服務(wù)和產(chǎn)品，都受到市場(chǎng)供求關(guān)系的制約。通常而言，供給大于需求，價(jià)格趨低；需求大于供給，價(jià)格趨高。 土地供求關(guān)系的另一層意思，是將整個(gè)土地作為商品而說的。特別是在完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，不僅土地的流轉(zhuǎn)會(huì)受到土地供求關(guān)系的制約，而且土地價(jià)格也會(huì)受到土地供求關(guān)系變動(dòng)的很大影響。土地供不應(yīng)求是絕對(duì)的、普遍的。一般而言，地價(jià)的趨勢(shì)是逐步上升的。第13頁(yè)，共55頁(yè)。13第一節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述

9、三、土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) （一）土地經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo) 土地經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)，從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)角度來說又可稱為土地生產(chǎn)率指標(biāo)，它是綜合反映土地質(zhì)量與農(nóng)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo)。 土地生產(chǎn)率的計(jì)算公式為 土地生產(chǎn)率 產(chǎn)量或產(chǎn)值/土地面積 在具體工作中主要使用下列指標(biāo)： 單位土地面積的產(chǎn)量或產(chǎn)值；單位農(nóng)用土地面積的產(chǎn)量或產(chǎn)值；單位耕地面積的產(chǎn)量或產(chǎn)值；單位播種面積的產(chǎn)量或產(chǎn)值；單位土地面積的凈產(chǎn)值（農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)值消耗的生產(chǎn)資料價(jià)值）/土地面積（農(nóng)用地或耕地面積）；單位土地面積的純收入（土地盈利率）（農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)值生產(chǎn)成本）/土地面積（農(nóng)用地或耕地面積）。 第14頁(yè)，共55頁(yè)。14 土地經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)是土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的總體指標(biāo)，可直接

10、用于土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，尤其是那些用投入與產(chǎn)出之差來表示土地優(yōu)劣的指標(biāo)，這類指標(biāo)一般適用于集約化水平較低的地區(qū)，使用這類指標(biāo)有助于鼓勵(lì)土地利用者去挖掘土地利用的潛力。第15頁(yè)，共55頁(yè)。15第一節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述（二）土地經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo) 1）生產(chǎn)資料耗費(fèi)指標(biāo)，如單位面積播種量；單位面積施肥量；單位面積用水量；單位面積用電量。 2）成本費(fèi)用與資金占有指標(biāo)，如農(nóng)作物畝成本（費(fèi)用）；平均每畝耕地?fù)碛匈Y金量；平均每畝耕地?fù)碛泄潭ㄙY產(chǎn)。 3）土地利用及其結(jié)構(gòu)指標(biāo)，如每畝耕地的國(guó)家財(cái)政對(duì)農(nóng)業(yè)的投資；每平方公里的公路網(wǎng)密度；每平方公里的航道長(zhǎng)度；每平方公里的修配網(wǎng)點(diǎn)密度；距主要城鎮(zhèn)的距離。第16頁(yè)，共55頁(yè)。16

11、第一節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述（三）土地經(jīng)濟(jì)效果分析指標(biāo) 1）技術(shù)效果指標(biāo)，如農(nóng)作物良種化程度；適時(shí)作業(yè)率；技術(shù)措施增產(chǎn)率；水利設(shè)施的保證灌溉面積；水井分布密度；渠系分布密度；草場(chǎng)載畜量指數(shù)；造林成活率；造林密度；采伐率；（11）單位面積木材蓄積量增長(zhǎng)率。 2）生產(chǎn)耗費(fèi)效果指標(biāo)，如每單位物質(zhì)費(fèi)用的農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)值；每單位直接生產(chǎn)費(fèi)用的農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)值；成本利潤(rùn)率；每千克商品肥的產(chǎn)量；施肥的邊際產(chǎn)量；每千克種子的產(chǎn)量。 第17頁(yè)，共55頁(yè)。17 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的資料要求：1）準(zhǔn)確性。2）連續(xù)性。為了確保土地經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果的可靠性，既要采用連續(xù)的數(shù)據(jù)系列，又要剔出其中某些因氣候異常等引起的偶然性數(shù)據(jù)。3）完整性。不僅要

12、考慮數(shù)據(jù)在計(jì)算上的要求，而且還要考慮到所選指標(biāo)是否可在各土地評(píng)價(jià)單元內(nèi)獲得數(shù)據(jù)。4）典型性。通過典型分析，選擇若干有代表性樣點(diǎn)的資料，可節(jié)省人力物力。5）可比性。這包括各種指標(biāo)的時(shí)間性要一致即具有同時(shí)性。第18頁(yè)，共55頁(yè)。18第一節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述四、土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的一般步驟 （一）確定評(píng)價(jià)單元 方法: 1、土地類型單位 2、土壤分類單位 3、自然地塊或田塊 4、行政單位或生產(chǎn)管理單位 第19頁(yè)，共55頁(yè)。19（二）明確評(píng)價(jià)對(duì)象 包括評(píng)價(jià)實(shí)體和評(píng)價(jià)目的。評(píng)價(jià)對(duì)象就是土地評(píng)價(jià)單元，評(píng)價(jià)目的就是揭示土地評(píng)價(jià)單元針對(duì)主要土地利用類型或土地利用方式的經(jīng)濟(jì)利用效果。 從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)角度而言，土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中

13、必須明確農(nóng)作物的主要種類及作物輪作方式和周期，各類作物的種植面積等。 此外，還須確定土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的時(shí)段范圍及所用資料的年份等。 第20頁(yè)，共55頁(yè)。20第一節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述（三）收集投入產(chǎn)出資料 （四）評(píng)價(jià)指標(biāo)和評(píng)價(jià)結(jié)果的確定 根據(jù)實(shí)際情況確定用于土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)， 如畝產(chǎn)量、畝純收入、單位產(chǎn)品成本、產(chǎn)品成本綜合指標(biāo)等。對(duì)上述投入和產(chǎn)出數(shù)據(jù)進(jìn)行折算，并據(jù)各種指標(biāo)的評(píng)價(jià)結(jié)果求出各類土地的評(píng)分。然后，利用數(shù)軸法、頻率曲線法、直方圖法等，劃分出土地等級(jí)。 第21頁(yè)，共55頁(yè)。21第二節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的方法 一、毛利分析法 （一）原理與步驟 又稱邊際效益分析。所謂毛利，是指農(nóng)業(yè)企業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)值

14、減去生產(chǎn)成本后的剩余。毛利分析不僅要測(cè)算毛利，還要計(jì)算純收入和純利潤(rùn)。 毛利分析的結(jié)果可反映土地生產(chǎn)力的高低，并可通過在同一類土地評(píng)價(jià)單元上比較不同作物或其它農(nóng)林牧產(chǎn)品的毛利收入，用單位土地面積上的收益水平來定量確定土地的適宜性和適宜程度，因此可更好地為確定最佳的土地利用方式提供依據(jù)。第22頁(yè)，共55頁(yè)。22種植業(yè)中的成本與收益的關(guān)系 成本 收益 種子 肥料 減 農(nóng)業(yè)企業(yè)總產(chǎn)出 農(nóng)藥 機(jī)械操作 可變成本 臨時(shí)勞動(dòng)力 等于 雜項(xiàng) 毛利 建筑物和機(jī)械折舊 減 勞動(dòng)力 管理開支 固定成本 租金 減 純收入農(nóng)廠主及其家庭的勞動(dòng)力風(fēng)險(xiǎn) 不可估量費(fèi)用 等于 純利潤(rùn)第23頁(yè)，共55頁(yè)。23第二節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)

15、價(jià)常用的方法 毛利分析一般可分兩步進(jìn)行。首先考慮單項(xiàng)作物或其它林牧產(chǎn)品，然后將其分析結(jié)果綜合起來，對(duì)整個(gè)農(nóng)業(yè)（或林牧業(yè)）企業(yè)的土地經(jīng)濟(jì)效益作出估算。其步驟為： 1）利用土地自然評(píng)價(jià)的成果，選擇有發(fā)展前景的幾種土地利用方式，作為毛利分析的對(duì)象。為每一種土地評(píng)價(jià)單元(制圖單位)，從某些經(jīng)初步確定的土地利用方式中選擇最適宜（S1 ）的土地利用方式。為每一種土地利用方式選擇比較適宜的土地評(píng)價(jià)單元類型，即確定是僅僅對(duì)高度適宜的土地（S1）和中等適宜的土地（S2）進(jìn)行評(píng)價(jià)，還是也包括勉強(qiáng)適宜的土地（S3）。確定考慮哪一種投入水平，是高投入水平（如發(fā)達(dá)國(guó)家或發(fā)達(dá)地區(qū)的投入水平），還是中等投入水平。第24頁(yè)，

16、共55頁(yè)。24第二節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的方法 2）為每一種已選定的土地利用方式和土地適宜性等級(jí)，估算以實(shí)物形式的經(jīng)常投入。這種投入，既包括物質(zhì)的投入，也包括非物質(zhì)的投入，尤其是每種農(nóng)事活動(dòng)所需的用工量。 3）估算實(shí)物產(chǎn)量。 4）確定所有的投入和產(chǎn)出的單價(jià)。這包括物質(zhì)的和非物質(zhì)的投入的單價(jià)，尤其是勞動(dòng)力單價(jià)。 5）估計(jì)農(nóng)場(chǎng)或其它生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的固定成本。 6）進(jìn)行農(nóng)場(chǎng)或其它生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的毛利分析。 對(duì)每一種選定的土地利用經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目（如每一種作物），把經(jīng)常性投入和估算的產(chǎn)量與投入和產(chǎn)品的價(jià)格相結(jié)合起來。投入乘以單價(jià)為可變成本，產(chǎn)出（產(chǎn)量?jī)r(jià)格）減去可變成本為此經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的毛利（邊際效益）。 按每種土地利用

17、項(xiàng)目的占地面積計(jì)算其總毛利，然后再減去固定成本，便得到某農(nóng)場(chǎng)或其它生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的純收入。第25頁(yè)，共55頁(yè)。25第二節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的方法二、貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法 最初的土地改良費(fèi)用和基本建設(shè)費(fèi)用與未來各年從這種費(fèi)用所得到的收入進(jìn)行比較，其方法之一就是貼現(xiàn)現(xiàn)金流分析。這種方法通常適用于單項(xiàng)土地利用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 第26頁(yè)，共55頁(yè)。26（一）基本原理 在實(shí)施土地改良工程時(shí)，必然要在第一年或開頭幾年內(nèi)支付基本建設(shè)投資費(fèi)用，在以后的年份里，則以增加產(chǎn)量或利潤(rùn)的形式用收益償還。貼現(xiàn)現(xiàn)金流分析，就在于對(duì)最初支付的基建費(fèi)用與未來不同時(shí)段所得收益進(jìn)行比較。 所謂“貼現(xiàn)”，就是附加利息的逆運(yùn)算。 在一般情況

18、下，在n年后支付的成本或收益的貨幣值，折合現(xiàn)值V可表示為 第二節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的方法第27頁(yè)，共55頁(yè)。27第二節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的方法 （二）步驟 1）估計(jì)必須的土地改良工程的規(guī)模 2）作出必要的經(jīng)濟(jì)假設(shè) 首先，要規(guī)定采用什么貼現(xiàn)率。如果土地改良工程投資費(fèi)用來自于銀行貸款，那么可采用商業(yè)利率作為貼現(xiàn)率；如果投資費(fèi)用由社會(huì)資金償付，即由政府機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)，則要采用“社會(huì)貼現(xiàn)率”，這是指排除通貨膨脹影響的貼現(xiàn)率，它比商業(yè)利率低得多。 其次，是關(guān)于價(jià)格和勞動(dòng)力。就價(jià)格而言，要決定是采用實(shí)際價(jià)格還是采用影子價(jià)格。勞動(dòng)力則反映社會(huì)成本，尤其要確定農(nóng)場(chǎng)主及其家庭成員的勞動(dòng)力是否算在成本之內(nèi)。 最后，是關(guān)

19、于“項(xiàng)目壽命”，即項(xiàng)目發(fā)揮效益的時(shí)間。第28頁(yè)，共55頁(yè)。28第二節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的方法 3）按年度分配投入和產(chǎn)出的現(xiàn)金流量 規(guī)模小的土地改良工程的投資可全部分配至第一年，因此可不進(jìn)行貼現(xiàn)計(jì)算。 4）對(duì)成本和收益進(jìn)行貼現(xiàn)，計(jì)算它們的現(xiàn)值，求得用于成本收益分析的有關(guān)參數(shù)，即凈現(xiàn)值（收益現(xiàn)值減去成本現(xiàn)值）、收益成本率（收益現(xiàn)值除以成本現(xiàn)值）和內(nèi)部回收率（收益現(xiàn)值等于成本現(xiàn)值時(shí)的貼現(xiàn)率。這一指標(biāo)又叫內(nèi)含報(bào)酬率。 運(yùn)用內(nèi)部回收率對(duì)投資方案作出判斷選擇時(shí)，將內(nèi)部回收率與期望的投資報(bào)酬率進(jìn)行比較，若前者高于后者，說明該投資方案是可行的、有吸引力的；若前者低于后者，說明該投資方案是不理想的、缺乏吸引力的

20、。）。第29頁(yè)，共55頁(yè)。29第二節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的方法三、收益還原法（一）基本原理 收益還原或地租資本化是將待評(píng)估土地在未來各年期的正常年純收益（地租）作為想象中的一種資本的利息，以適當(dāng)?shù)氖找孢€原利率還原為評(píng)估基準(zhǔn)日的總收益即地價(jià)的一種方法。 收益還原法以求取土地純收益為前提條件，因此此方法僅適用于可產(chǎn)生土地收益的土地價(jià)值的評(píng)估。第30頁(yè)，共55頁(yè)。30（二）測(cè)算公式假定土地收益在未來年份保持不變 P-地價(jià)a-土地未來預(yù)期的年純收益r-還原利率(用于將土地純收益還原為土地價(jià)格的比率）n-土地使用年限 第31頁(yè)，共55頁(yè)。31第二節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的方法（三）有關(guān)參數(shù)1、年總收益 總收益

21、指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的年收益。 土地收益區(qū)分為實(shí)際收益和客觀收益。 當(dāng)待估土地是直接生成經(jīng)營(yíng)時(shí)，年收益為產(chǎn)品產(chǎn)量乘以估價(jià)期日產(chǎn)品的正常市場(chǎng)價(jià)格； 當(dāng)待估土地是租賃經(jīng)營(yíng)時(shí)，年收益為出租方每年收取的客觀租金和承租方支付的押金的利息收入之和。第32頁(yè)，共55頁(yè)。322、年總費(fèi)用 分幾種情況：1）直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 2）租賃經(jīng)營(yíng) 3）土地與其上房屋一起租賃第33頁(yè)，共55頁(yè)。333、確定土地純收益 在總收益中扣除非土地因素所產(chǎn)生的純收益后的剩余額。 土地租賃中的土地純收益計(jì)算 土地純收益=年租金總收益-年總費(fèi)用 房地出租中的土地純收益計(jì)算 土地純收益=房地純收

22、益-房屋純收益 房地純收益=房地出租年總收益-房地出租年總費(fèi)用 房屋純收益=房屋現(xiàn)值*建筑物還原利率 房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)*房屋成新度 =房屋重置價(jià)-房屋總折舊額 房屋總折舊額=房屋年折舊額*已使用年限 企業(yè)經(jīng)營(yíng)中土地純收益的計(jì)算 土地純收益=企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益-非土地因素純收益第34頁(yè)，共55頁(yè)。344、土地還原利率 指求取土地價(jià)格時(shí)所使用的資本化率 1）土地純收益與價(jià)格比率法 r=a/p 2）安全利率調(diào)整法 土地還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 3）收益排序插入法 將社會(huì)上各種類型的投資（如銀行存款、貸款、國(guó)債、債券、股票等）收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要估計(jì)的土地的投資收益率

23、與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個(gè)范圍，從而確定所要求取的還原利率的具體數(shù)值。第35頁(yè)，共55頁(yè)。35第二節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的方法四、市場(chǎng)比較法（一）基本原理 利用交易案例的已知價(jià)格，通過對(duì)照待估土地與交易案例在各方面的差異，對(duì)交易案例的土地價(jià)格進(jìn)行修正，從而可以獲得待估土地的價(jià)格。 理論依據(jù)：不同商品之間存在替代關(guān)系。 此方法應(yīng)用前提：土地市場(chǎng)發(fā)育比較健全，有數(shù)量足夠的、可比照的土地交易案例，并要求估計(jì)人員有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)。 P=Vb*A*B*D*E*K P-待估土地的單位面積價(jià)格 Vb-比較案例土地的單位面積價(jià)格 A-交易情況修正系數(shù) B-交易期日修正系數(shù)D-區(qū)域因素修正系數(shù) E-個(gè)別因素修正系數(shù) K-

24、土地使用年期修正系數(shù)第36頁(yè)，共55頁(yè)。36第二節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的方法（二）步驟1、選擇和確定比較案例 要求：1）二者用途相同 2）在建筑物的結(jié)構(gòu)類型上相同 3）二者處于同一地區(qū)或土地供求關(guān)系相類似的地區(qū) 4）二者價(jià)格類型相同 5）成交日期和估價(jià)期日盡量接近 6）比較案例都是交易情況正常的案例 第37頁(yè)，共55頁(yè)。37第二節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的方法2、進(jìn)行土地價(jià)格影響因素的修正 1）交易情況的修正 目的是排除非正常交易行為所造成的比較案例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列9種： （1） 有利害關(guān)系人之間的交易； （2） 急于出售或者購(gòu)買情況下

25、的交易； （3） 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； （4） 交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全情況下的交易； （5） 交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易； （6） 相鄰地塊的合并交易。 （7） 特殊方式的交易。包括拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。 （8） 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易； （9） 其它非正常的交易。 第38頁(yè)，共55頁(yè)。38將各特殊因素對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出宗地情況指數(shù)，再按公式計(jì)算。 交易情況修正公式為： VE=V0Ep/Ee 式中：VE：情況修正后的比較實(shí)例價(jià)格 V0：情況修正前比較實(shí)例價(jià)格 Ep：待估宗地交易情況指數(shù) Ee：比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)第39頁(yè)，共55頁(yè)。39第二

26、節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的方法 對(duì)于有特殊情況的交易案例，一般不宜選擇為比較案例，當(dāng)可供選擇的交易案例較少不得不選時(shí)，就需要進(jìn)行交易情況修正。 如交易形式修正系數(shù)交易形式協(xié)議招標(biāo)掛牌拍賣修正系數(shù)0.50.750.81.0第40頁(yè)，共55頁(yè)。40第二節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的方法 2）交易期日修正 目的是將比較案例在其成交時(shí)的價(jià)格修正到待估土地的估價(jià)期日的價(jià)格。一般采用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。 地價(jià)指數(shù)，是指應(yīng)用一定的統(tǒng)計(jì)方法，將特定區(qū)域一定時(shí)期內(nèi)的地價(jià)水平換算成相對(duì)于某一基準(zhǔn)日期地價(jià)水平的相對(duì)百分?jǐn)?shù)的指數(shù)。 修正公式為： VE=V0Q/Q0 式中：VE：估價(jià)期日宗地價(jià)格 V0：比較案例宗地價(jià)格 Q：估價(jià)期日

27、地價(jià)指數(shù) Q0：交易期日地價(jià)指數(shù)第41頁(yè)，共55頁(yè)。41 土地市場(chǎng)比較穩(wěn)定，二者時(shí)間間隔不長(zhǎng)的可不進(jìn)行期日修正。 如定基價(jià)格指數(shù)時(shí)間（年）20012002200320042005價(jià)格指數(shù)10098102105第42頁(yè)，共55頁(yè)。42第二節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的方法 3）區(qū)域因素修正 目的是將比較案例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格修正為待估土地外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格。 區(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。不同用途的土地，影響其價(jià)格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。將區(qū)域因素中的各

28、因子對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出區(qū)域因素條件指數(shù)。 修正公式為： VE=V0DP/De 式中： VE：區(qū)域因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格 V0：區(qū)域因素修正前比較實(shí)例價(jià)格 Dp：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) De：比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)第43頁(yè)，共55頁(yè)。43交通狀況道路級(jí)別條件(m )20m 10-20m10m 修正系數(shù)1.01.00.9距公交站點(diǎn)距離條件(m)200200-500500修正系數(shù)1.00.970.95距商服中心距離距市級(jí)商服中心條件(m)10001000-20002000修正系數(shù)1.051.000.95距區(qū)級(jí)商服中心條件(m)10001000-20002000修正系數(shù)1.061.0

29、00.94基礎(chǔ)設(shè)施狀況供水保證率條件(%)9580-9580修正系數(shù)1.000.950.90供電保證率條件(%)9580-9580修正系數(shù)1.000.950.90排水保證率（下水道密度)條件(m/hm2)8560-8560修正系數(shù)1.051.000.95距對(duì)外交通設(shè)施距離距中小學(xué)、醫(yī)院、影劇院、集貿(mào)市場(chǎng)條件(m)距4個(gè)設(shè)施200距3個(gè)設(shè)施200距2個(gè)設(shè)施200修正系數(shù)1.101.051.00環(huán)境條件綠化率條件(%)3520-3520修正系數(shù)1.051.000.95第44頁(yè)，共55頁(yè)。44第二節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的方法4）個(gè)別因素修正 目的是將比較案例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格修正為待估土地個(gè)體狀況下

30、的價(jià)格。 個(gè)別因素修正的主要因子包括：宗地面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。個(gè)別因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。將個(gè)別因素中的各因子對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出個(gè)別因素條件指數(shù)。 修正公式為： Ve=VoSp /Se 式中：Ve：個(gè)別因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格 Vo：個(gè)別因素修正前比較實(shí)例價(jià)格 Sp：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù) Se：比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)第45頁(yè)，共55頁(yè)。45第二節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的方法5）土地使用年期修正 目的是將比較案例的不同使用年期修正到待估土地的使用年期，以消除土地使用年期不同對(duì)價(jià)格帶來的影響。 第一步 計(jì)

31、算土地使用年期修正系數(shù)K r-土地還原利率 m-待估土地的使用年期 n-比較案例土地的使用年期 第二步 利用K值對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行修正 Vt=V0K 式中： Vt：年期修正后宗地價(jià)格 V0：年期修正前比較實(shí)例價(jià)格 K：年期修正系數(shù)第46頁(yè)，共55頁(yè)。46第二節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的方法3、土地價(jià)格的綜合修正 直接比較法：以待估土地的狀況為基礎(chǔ)，把各交易案例與其逐項(xiàng)比較，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格。 間接比較法：以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，把交易案例和待估土地都與其進(jìn)行逐項(xiàng)比較，然后將比較結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格。第47頁(yè)，共55頁(yè)。474、待估土地價(jià)格的最終確定 所選取的若干個(gè)比較實(shí)例價(jià)

32、格經(jīng)過上述各項(xiàng)比較修正后，可選用下列方法之一計(jì)算綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格： （1）簡(jiǎn)單算術(shù)平均法。 （2）加權(quán)算術(shù)平均法。 （3）中位數(shù)法。 （4）眾數(shù)法。第48頁(yè)，共55頁(yè)。48第二節(jié) 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)常用的方法五、成本逼近法 （一）基本原理 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)上等量資金投入應(yīng)該取得等量收益回報(bào)的投資原理，把土地的所有投資作為基本成本，再加上這一投資所應(yīng)產(chǎn)出的相應(yīng)利潤(rùn)和需發(fā)生的利息，以及基本投資活動(dòng)應(yīng)交納的相應(yīng)稅費(fèi)，即為土地價(jià)格。此法評(píng)估城鎮(zhèn)土地價(jià)格公式 P=Ea +Ed +T+R1 +R2 +R3 P -土地價(jià)格 Ea-土地取得費(fèi) Ed-土地開發(fā)費(fèi) T-稅費(fèi) R1-土地開發(fā)利息 R2-土地開發(fā)利潤(rùn) R3-土地增值收益 第49頁(yè)，共55頁(yè)。49 （二）地價(jià)構(gòu)成項(xiàng)目的測(cè)算方法說明1、土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi)按用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。 征用農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用。征地中各項(xiàng)費(fèi)用以待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來確定。 城鎮(zhèn)國(guó)有土地的土地取得費(fèi)可按拆遷安置費(fèi)計(jì)算。拆遷安置費(fèi)主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來確定。 從市場(chǎng)購(gòu)入土地時(shí)，