日照書香門第營銷推廣建議

1、.：.；書香門第營銷謀劃建議工程分析一 、工程概略1工程地理位置地理位置普通，屬于日照一中附近地段，位于日照一中西、老日照大集的位置。與即將建好的城建文曲園相鄰。2工程性質(zhì)及規(guī)模工程占地較小，為多層住宅，前后三棟。3地塊現(xiàn)狀地塊外形呈規(guī)那么長方形，場地如今曾經(jīng)平整，可馬上開工。二、工程SWOT分析工程優(yōu)勢分析日照市房地產(chǎn)的大環(huán)境很好，產(chǎn)品層次清楚，各種層次的產(chǎn)品都很豐富，正好滿足不同需求的人，只需產(chǎn)品定位準(zhǔn)確根本上不會出現(xiàn)滯銷景象。日照市近幾年來的飛快開展，培育了一大批中產(chǎn)階級，看看馬路上日益添加的汽車就可以看出，所謂的有錢人如今是越來越多了，這樣就呵斥了強大的購買力，也就為本工程的順利銷售奠

2、定一個良好的根底。位勢:本工程的地理位置雖然普通，但本工程東靠日照一中，南臨營子河，是老日照大集所處位置。所以方便以后購房家庭的孩子上學(xué)問題。交通：僅靠日照城西的主干道日照北路204國道，間隔 長途汽車站、個體西站都較緊，出行乘車都比較方便。配套：政府機關(guān):工商分局醫(yī)院：市醫(yī)院銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行商業(yè)：日照銀座商城、百貨大樓、開泰購物廣場、太陽城市場學(xué)校：日照一中、實驗中學(xué)、實驗小學(xué)、城北小學(xué)、城北中學(xué)、日照師范生活：電信局、郵電局、挪動營業(yè)廳、聯(lián)通營業(yè)廳、藥店、診所、各類型各層次的飯店、賓館等休閑：一中前公園、脈動年華隨著日照市城市化進程的加快，特別是日照加快對城西的建立，對城西的根底建立的投

3、入加大，城西的變化是很快的。這也促使了更多的人需求改善居住條件，添加了商品房的需求。二工程優(yōu)勢分析1主要競爭樓盤為文曲園和富康宜家市調(diào)表見附件相對競爭樓盤我們沒有太多的優(yōu)勢。富康宜家相對價錢較為廉價，而文曲園為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。2本工程開發(fā)規(guī)模較小，客戶在購買時會有所顧慮。3客戶群體有所局限，主要為老城區(qū)城北居民。4規(guī)模較小而無法展現(xiàn)出規(guī)模上的優(yōu)勢。賣點上明顯降低，小區(qū)的建立、景觀、物業(yè)等那么無法表達(dá)優(yōu)越。5期房，沒有樣板間。三 、目的客戶群定位分析目的客戶群的定位以日照一中教師、城北居民、城西居民、為小孩上學(xué)陪讀家庭等等的消費者為主，還有就是以本工程的價錢和質(zhì)量來吸引高科園任務(wù)的消費者。目的消費者

4、特征分布區(qū)域：城北和城西消費者為主，其他為輔。年齡：集中在2545歲為主，4565歲為輔。需求：以兩室兩廳為主，三室兩廳為輔。置業(yè)形狀：本地一次置業(yè)的居民為主，以二次置業(yè)的居民 為輔。收入：家庭年收入4萬6萬之間的中等及中等偏高收入階層人士為主。消費者需求動機現(xiàn)住宅功能無法滿足需求或住宅面積太小，配套不完善，環(huán)境差等眾多要素，希望改換新的居住環(huán)境或著想換大一點房子的。思索孩子上學(xué)陪讀問題的。在附近上班的，圖上班方便的。結(jié)婚用或者婚后依然和老人住在一同想自立門戶的。城市化進程的作用。看重升值潛力，純粹投資的。工程謀劃根據(jù)日照市老城區(qū)的現(xiàn)狀，結(jié)合本工程的本身情況，建議將本工程定位為：集居住、教育、

5、景觀為一體的小型高檔社區(qū)。工程推行名一個工程的推行稱號，對一個工程來說至關(guān)重要，就像一個名字對孩子來講一樣，由于稱號將伴隨他們終身，從小區(qū)的稱號包裝上，要顯現(xiàn)出現(xiàn)代、前衛(wèi)、高層次和與眾不同，本工程定名為 “書香門第顯示了工程的最大賣點緊鄰學(xué)府日照一中。二、打造和突出賣點建議由于本小區(qū)規(guī)模較小，地理位置也不是特別的優(yōu)越，因此無法從區(qū)位上、規(guī)模上、環(huán)境上、小區(qū)景觀上，大型配套設(shè)備上等等硬件上面突出賣點，但小區(qū)決不能沒有賣點，因此我們應(yīng)該自主打造小區(qū)賣點。打造文化主題，讓小區(qū)有本人的靈魂本工程采用“書香門第做為工程名，我們可以在“書香門第這幾個字上做文章。在樓于樓之間建一些小型的古典式長廊、書桌、和

6、一些小型的具有文化氣氛的雕塑等。也可以讓我們的小區(qū)的一些外墻裝飾、樓道里裝飾、大門裝飾等都顯示出我們的主題“書香門第。突出現(xiàn)有最大賣點緊鄰日照一中本工程緊鄰日照最好的高中日照一中，這就是我們最大的賣點，我們要做的就是突出我們的賣點。我們要讓客戶知道我們這里買房不僅是買到的一套普通住宅，而且還是一套陪讀房，更是一套關(guān)系到孩子以后開展的家。突出遠(yuǎn)景規(guī)劃一切購房者都希望能買一個有升值潛力的房子，而升值潛力很大程度上又取決于這個城市的遠(yuǎn)景規(guī)劃，所以我們必需正式銷售之前就要弄清楚日照遠(yuǎn)景規(guī)劃是什么，我們小區(qū)周邊在近幾年將會有哪些個變化。三、工程戶型分析及設(shè)計建議在戶型規(guī)劃設(shè)計上，根據(jù)住宅市場定位，本工程

7、應(yīng)表達(dá)適用主義的特征，戶型做到方正適用，面積設(shè)計合理。1戶型建議以三室兩廳兩衛(wèi)和兩式兩廳一衛(wèi)為主打戶型，同時設(shè)計頂樓帶閣樓的方式，經(jīng)過戶型的群眾性來滿足客戶的需求，同時充分保證其經(jīng)濟性。從前期客戶來訪中可以分析，我們以為以三室兩廳90120平方米為宜，兩室兩廳以7090平方米為宜，另頂樓以帶閣樓為宜閣樓不宜單買。2戶型設(shè)計要求好的戶型設(shè)計就是銷售勝利的一半，故戶型面積須恰當(dāng)，尺度適宜，功能分區(qū)，主次分開，干濕分別。小那么溫馨雅致，經(jīng)濟適用，大那么溫馨氣派。并采用大開間，淺進深，另外外飄窗、落地窗的建筑設(shè)計手法可以最大限制地滿足業(yè)客觀景，通風(fēng)和采光的要求，為業(yè)主提供一種安康時髦的溫馨居住生活同時

8、也添加了業(yè)主的購買籌碼。3戶型設(shè)計建議1、臥室 對于臥室而言，采光與私密性最為重要，至于朝向，除主臥朝陽，次臥盡能夠朝陽。2、廚房衛(wèi)生間 廚房衛(wèi)生間，通風(fēng)是最必要的，而且最好是自然通風(fēng)，假設(shè)沒有方法也一定要設(shè)置通風(fēng)豎井，廚衛(wèi)最好還要求采光，采光好的廚衛(wèi)，通風(fēng)普通也沒問題，此外，建議部分戶型廚房帶一個小陽臺，便于家庭什物的放置和涼曬。3、起居室朝向和采光應(yīng)該是最為必要的，作為家庭活動的中心，充溢陽光的溫馨空間是相互溝通的紐帶，是家庭和睦的標(biāo)志。起居室中的餐廳部分應(yīng)該和廚房相連，客廳部分那么與陽臺相連，建議部分客廳朝南。此外，客廳與餐廳分而不離，相互的空間在不同的時間段可以相互借用以添加實踐運用面

9、積。工程銷售及營銷推行戰(zhàn)略總體銷售戰(zhàn)略及目的經(jīng)過對周圍市場調(diào)查的分析，可以明確本項地理位置，周邊環(huán)境及本身的規(guī)劃，但由于目前城西的設(shè)備還是不完善，配套亦不是非常齊全。我們以為本工程要獲得勝利，實現(xiàn)工程的推行初期就要一炮走紅，務(wù)求使本工程在整個老城區(qū)特別是城西和城北成為一個焦點，真正樹立工程品牌，使客戶樹立買房不僅是買到的一套普通住宅，而且還是一套陪讀房，更是一套關(guān)系到孩子以后開展的家。經(jīng)過不斷的強化這一概念，在樹立本身的籠統(tǒng)品牌之余，也為工程不斷發(fā)明出佳績。只需在銷售的前期就獲得比較好的銷售業(yè)績，才干為后面的可繼續(xù)銷售奠定根底。一 價錢根底，鑒于日照目前房地產(chǎn)市場售價比較平穩(wěn)并且穩(wěn)中有升的景象

10、，建議采用“低開高走戰(zhàn)略。銷售前期以正?；蚪?jīng)過活動來優(yōu)惠的價錢吸引客戶凝聚人氣，樹立工程品牌，為以后取消活動優(yōu)惠、提價順理成章。應(yīng)防止一開場價錢過高而導(dǎo)致被動優(yōu)勢銷售，使客戶產(chǎn)生猶疑張望。二 人氣根底，本工程只需在初期的銷售中，構(gòu)成了足夠的市場熱度，才可以在市場中給客戶構(gòu)成熱銷的樓盤籠統(tǒng)，后期的銷售才干 在這種人氣根底上構(gòu)成繼續(xù)性。三 客戶根底，前期的客戶，經(jīng)過口碑傳播，會引見本人的親戚朋友前來購房，這對本工程來說，是一項重要的銷售渠道；反之，假設(shè)本工程在前期未能塑造出良好的口碑，那么很難構(gòu)成客戶繼續(xù)的購買力。經(jīng)過對上述三方面的分析，工程銷售的前期，特別是開盤的成敗對工程的后期銷售是極為重要的

11、，本工程作為一個銷售期較短的小型工程，應(yīng)做到速戰(zhàn)速決，不應(yīng)在這個工程上投入太長時間，快速回籠資金。在進入市場開盤銷售前期，必需制定好詳細(xì)的營銷戰(zhàn)略，作好充分的預(yù)備，積聚足夠的銷售勢能，集中力量打殲滅戰(zhàn)。內(nèi)部認(rèn)購建議一內(nèi)部認(rèn)購時機：開盤前半個月至一個月本工程在正式銷售前期，須對其進展大量廣告宣傳，做足市場推行活動后舉行大型活動，吸引買家前往現(xiàn)場了解，并在當(dāng)日開場內(nèi)部認(rèn)購。在內(nèi)部認(rèn)購期間，暫不向消費者提供詳細(xì)而詳盡的銷售價錢表，只通知客戶大約價錢為多少，經(jīng)過部分宣傳資料及活動優(yōu)惠的吸引力來感染目的消費群，只需客戶們認(rèn)可本工程，對銷售人員所暗示的價錢有興趣，即可接受內(nèi)部認(rèn)購。工程開盤前的內(nèi)部認(rèn)購對整

12、個工程的作用是不可低估的，它的優(yōu)勢在于：1、 能從內(nèi)部認(rèn)購中獲取客戶，同時也能檢驗市場，從客戶反響中搜集市場信息，從而更清楚掌握客戶的購房意向及市場需求，以便我們能及時調(diào)整營銷戰(zhàn)略。2、 本工程尚處于期房階段，沒有現(xiàn)房展現(xiàn)，所以不能給客戶目擊真實的東西，只能經(jīng)過內(nèi)部認(rèn)購、開盤優(yōu)惠活動等營銷手段，讓社會認(rèn)識工程，了解本工程，為本工程起到造勢、塑造開發(fā)商知名度等品牌效應(yīng)，同時也為工程開盤起到初步宣傳的作用。二內(nèi)部認(rèn)購操作方式：交納誠意金和賣號選房誠意金凡是前來認(rèn)購者，均按內(nèi)部認(rèn)購的方式辦理手續(xù)。每人交納部分誠意訂金，訂金，開具一份收款收據(jù)，辦理登記手續(xù)。但是不簽購房合同，合同一致安排到開盤之日在售

13、樓部簽定，這樣就可以為開盤制造旺銷的氣勢。 購號選房 在內(nèi)部認(rèn)購期間，除了經(jīng)過一系列的活動來吸引目的消費者的注不測，還需提供一些額外的優(yōu)惠，這樣可以促使客戶盡快成交，降低成交的風(fēng)險。在工程廣告宣傳方面，發(fā)布：凡在活動當(dāng)日認(rèn)購的業(yè)主，享用雙重優(yōu)惠除付款優(yōu)惠外，額外再獲折扣優(yōu)惠和一定價錢的精巧禮品。使那些在當(dāng)天認(rèn)購的消費者獲得較大的優(yōu)惠。這樣不僅能起到吸引和聚集人氣的作用，而且也為工程的正式銷售累積客戶，起到阻隔客戶，打擊競爭對手的目的。 本工程利用人們節(jié)假休憩時間，舉行活動，著重宣傳工程所在地，本工程整體籠統(tǒng)，檔次和規(guī)模，并接受咨詢，這一期間不以正式開盤面孔出現(xiàn)，在價錢問題上避而不談，只接受排號

14、預(yù)定，凡獲得認(rèn)購卡的客戶，將享用特別優(yōu)惠價和留念品。否那么價位問題上一旦構(gòu)成銷售屏障，將影響以后的正式銷售，而不利于人們相互傳播本樓盤，以加強消費者的了解愿望和獵奇，便于人們相互傳說。 經(jīng)過前期的內(nèi)部認(rèn)購，希望以此來反映市場的關(guān)懷度,強化樓盤諸如質(zhì)量、環(huán)境、文化氣氛的充分傳送,在市場中逐漸建立知名度和佳譽度，猶如蓄水，待到開盤時水到渠成,自然會發(fā)明熱銷的勢頭，以先聲奪人，一鳴驚人的氣勢去打擊對手，爭奪市場。三 銷售進度一推行時機：正式開盤前半個月至一個月選擇理由：俗話說兵馬未動，糧草先行。推行就是糧草，是開戰(zhàn)前的信號，推行的時間一定要先于開盤的時間。 整個推行過程為半個月以上，在這半個月中，我

15、們要把我們的樓盤做到家喻戶曉，業(yè)務(wù)員開展任務(wù)，出動宣傳車與張貼海報，分發(fā)宣傳單，由我們的業(yè)務(wù)員去搜集客戶，制造處一定的驚動效應(yīng)，為開盤積聚足夠的人氣。二強銷售期：開盤后一個月充分構(gòu)成有效需求和消費群具有較強的心思等待的根底上，選準(zhǔn)時機有效引爆，進展正式公開銷售，構(gòu)成熱賣搶購局面，實現(xiàn)上佳業(yè)績。 開盤后對整個銷售將產(chǎn)生促進作用，利用這個契機對整個市場進展刺激，在此根底上擴展對工程和開發(fā)商的知名度，讓一切的日照老城區(qū)的市民知道本工程，知道本開發(fā)商，同時再次對本工程的目的客戶群進展確定，并擴展我們的客戶群。三銷售目的經(jīng)過近三個月的正式銷售，住宅部分銷售90%以上。第四章 開盤前任務(wù)時間表第一階段 略

16、已進展過去第二階段1前期銷使進場2刀旗制造完成并插到現(xiàn)場3工地圍墻包裝完成到位4完成培訓(xùn)人員第三階段1軟性宣傳出臺2銷使實施宣傳單頁派發(fā)3擇期預(yù)備舉行內(nèi)部認(rèn)購活動，約請指點參與。第四階段銷售人員正式上崗，接待客戶，成交。五 開盤強銷附件：文曲園和富康宜家調(diào)查表表一房地產(chǎn)工程調(diào)查表文卷編號： 銷售證號：樓盤稱號文曲園售樓3983888 3983999區(qū)域地段日照北路 一中西發(fā) 展 商 日照城建集團代 理 商無設(shè)計單位不詳物管單位有物業(yè)公司建筑面積16943平方占地面積10337.5平方取暖方式地暖建筑風(fēng)格中式棟 數(shù)4棟多層層 數(shù)4層 5層綠化率35%總戶數(shù)共152多戶銷售率約90%物業(yè)費用未定戶

17、型構(gòu)造二室二廳、三室二廳容積率1.2朝 向南北銷售起價住：3710均價?。?780最高價錢?。?840商：商：商：付款方式一次性付款，按揭裝修規(guī)范 毛坯廚衛(wèi)精裝采光通風(fēng)不詳建筑構(gòu)造框架開工時間不詳開工時間不詳入住時間2021年5月交房車 位 按套6.6萬(22平)儲 藏 室按套(2200元左右)面積范圍64.23-101.42戶型構(gòu)造二室二廳，三室二廳面積配比三室二廳10416.%；二室二廳64.23,84.21,75,9184%物業(yè)設(shè)備室內(nèi)設(shè)備寬帶、有線、天燃?xì)狻⒎辣I門。小區(qū)設(shè)備。物業(yè)管理城建自有物業(yè)園林環(huán)境交 通交通方便有2,9.,16,19,24.303等多路公交車經(jīng)過門口周邊樓盤天德北

18、區(qū) 富康宜家 向陽小區(qū)金 融農(nóng)行證 券無商 業(yè)超 市銀座 大樓 開泰商 場太陽城市場郵 局中國郵政教 育幼兒園童星幼兒園中、小學(xué)城北小學(xué) 實驗中學(xué)行政機構(gòu)工商分局醫(yī) 療醫(yī) 院中醫(yī)院藥 店小型藥店餐飲文娛餐 飲小型酒店影視文娛無休閑運動無景 觀公 園旅游景點工程定位普通住宅客戶群定位分析 城北居民；思索孩子上學(xué)擇校陪讀等問題的客戶工程優(yōu)優(yōu)勢分析賣點/特征小區(qū)為多層樓房，接近一中、實驗中學(xué)、日照師范等學(xué)校，文化氣氛濃。周邊配套設(shè)備齊全，交通方便，準(zhǔn)現(xiàn)房出賣。缺陷戶型設(shè)計不好用進深太長，小區(qū)地勢低，目前環(huán)境臟亂差。促銷戰(zhàn)略沒有優(yōu)惠媒體宣傳網(wǎng)絡(luò) 彩頁工程5月15日開盤，共152套，其中規(guī)范層126套，

19、現(xiàn)剩余房源三十套。閣樓共26套，無產(chǎn)權(quán)按套賣約1960元每平方，10萬至16萬一套，現(xiàn)根本沒有賣幾套。調(diào)查時間： 2021年10月3日 調(diào)查員：婁蘭 晁天宇表二房地產(chǎn)工程調(diào)查表文卷編號： 銷售證號：樓盤稱號富康宜家售樓8271100 2227666區(qū)域地段日照 一中西500米發(fā) 展 商 日照市土地開發(fā)代 理 商無設(shè)計單位不詳物管單位現(xiàn)有小區(qū)物業(yè)建筑面積不詳占地面積不詳取暖方式有地暖設(shè)備，本人供暖建筑風(fēng)格中式棟 數(shù)6棟多層層 數(shù)5層加閣樓綠化率不詳總戶數(shù)不詳銷售率約85%物業(yè)費用未定戶型構(gòu)造二室二廳、三室二廳容積率不詳朝 向南北銷售起價?。?220均價?。?350最高價錢?。?520商：商：商：付款方式