房地產(chǎn)公司拿地策略匯集

1、房地產(chǎn)公司拿地策略匯集城市運(yùn)營商拿地策略實(shí)例分析: 一、研究背景隨著國家土地供應(yīng)政策的轉(zhuǎn)變，通過拍賣方式拿地成為開發(fā)商獲取開發(fā)用地的主要途徑。舊城改造是新增拍賣用地的一個(gè)重要來源。一些地方政府由于缺乏舊城改造所需的市政建設(shè)和拆遷安置資金，因此引入了有實(shí)力的公司作為城市運(yùn)營商參與舊城改造，其投資回報(bào)來源于整理出的土地拍賣后的部分收益。部分城市運(yùn)營商由于本身是開發(fā)商出身，不滿足單純的土地整理收益，因此也會(huì)參與競拍。這種具有運(yùn)營商和開發(fā)商雙重身份的拿地行為比較特殊，也具有一定的代表性，值得研究。二、研究目的通過對實(shí)際案例的分析為城市運(yùn)營商參與土地拍賣的決策提供一種科學(xué)的分析方法。實(shí)際案例分析某開發(fā)商

2、以城市運(yùn)營商的身份承擔(dān)了成都某郊縣的舊城改造工作，并與當(dāng)?shù)卣_(dá)成了協(xié)議：整理出的土地拍賣時(shí)，超過基準(zhǔn)地價(jià)的溢價(jià)部分與政府按照一定比例分成，基準(zhǔn)地價(jià)則包含土地整理成本和相關(guān)的稅費(fèi)。對于運(yùn)營商來說，需要解決的核心問題是如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化，具體來說就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是單純扮演政府運(yùn)營商角色，通過土地整理從一級市場獲取增值收益，還是既當(dāng)政府運(yùn)營商，又當(dāng)開發(fā)商，從土地一級市場和土地二級市場獲取雙重收益。要解決上述問題，關(guān)鍵是要準(zhǔn)確評估出項(xiàng)目地塊的最大開發(fā)價(jià)值和保守開發(fā)價(jià)值，從而比較準(zhǔn)確地把握地塊的拍賣價(jià)格變動(dòng)范圍，在競拍中占據(jù)主動(dòng)，作出正確的決策，使企業(yè)的利益最大化。準(zhǔn)確評估出項(xiàng)目地塊的最大開發(fā)價(jià)

3、值和保守開發(fā)價(jià)值，必須建立在對目前市場、產(chǎn)品和目標(biāo)客戶深入分析的基礎(chǔ)上，并對未來兩三年項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展走勢給予合理和科學(xué)的預(yù)期分析。我們對該案例的分析框架如下所示：通過對房地產(chǎn)市場分析、地塊條件分析和目標(biāo)客戶分析，我們將該項(xiàng)目可能采用的建筑產(chǎn)品分為兩類：1、普通多層；2、普通多層+小高層。在確定可能的建筑產(chǎn)品之后，對土地價(jià)格、產(chǎn)品銷售估價(jià)和收益作動(dòng)態(tài)比較分析。由于有3個(gè)變量，為便于比較分析，將其中一個(gè)變量固定，看其他兩個(gè)變量的相互關(guān)系和變化規(guī)律。我們重點(diǎn)分析了土地價(jià)格固定，產(chǎn)品銷售估價(jià)和收益的變動(dòng)關(guān)系以及產(chǎn)品銷售估價(jià)固定，土地價(jià)格和收益的變動(dòng)關(guān)系，并進(jìn)行了計(jì)算列表分析如下：(一)多

4、層產(chǎn)品的土地價(jià)格和收益動(dòng)態(tài)分析（1）銷售均價(jià)固定，地價(jià)與收益的變動(dòng)關(guān)系分析技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo), 容積率：1.60 說明：該容積率是高品質(zhì)多層產(chǎn)品的合理容積率，如果按容積率1.8來測算，土地利用率會(huì)提高，但會(huì)犧牲居住品質(zhì)，對售價(jià)會(huì)有負(fù)面影響。建安成本：按框架結(jié)構(gòu)考慮，800元/平方米。財(cái)務(wù)費(fèi)用；銀行貸款數(shù)額按照土地總成本的70%計(jì)算，利息按13年期6.33%計(jì)算。住宅占總建筑面積的90%，商業(yè)占總建筑面積的10%。) 銷售均價(jià)：住宅，2500元/平方米，商業(yè)5000元/平方米。說明：目前當(dāng)?shù)乜蓞⒖柬?xiàng)目售價(jià)為22002300元/平方米，考慮到預(yù)期的價(jià)格上漲因素和開發(fā)商品牌、產(chǎn)品本身的附加值以及地塊規(guī)模效

5、應(yīng)等多方面因素，因此我們將住宅銷售均價(jià)固定在2500元/平方米，來討論地價(jià)與收益的變動(dòng)關(guān)系。由于當(dāng)?shù)厣虡I(yè)供應(yīng)量過大，銷售壓力大，因此銷售均價(jià)按兩層商業(yè)平均價(jià)格5000元/平方米進(jìn)行測算。下表為收益的詳細(xì)計(jì)算表，其中地價(jià)設(shè)定為60萬元/畝（計(jì)算過程略）。以下為土地價(jià)格和對應(yīng)收益的關(guān)系表：從上表可以看出：隨土地價(jià)格的增加，開發(fā)利潤遞減，土地增值收益遞增，總收益遞減，但減少幅度不大。土地價(jià)格在100萬元/畝或以下，開發(fā)利潤占總收益的比重較大，在40%以上，具有開發(fā)價(jià)值，且土地價(jià)格越低，開發(fā)價(jià)值越大，總收益越大。地價(jià)格達(dá)到110萬元/畝后，開發(fā)利潤占總收益的比重降到30%左右，且絕大部分來自于商業(yè)的貢

6、獻(xiàn)，住宅部分利潤貢獻(xiàn)幾乎為零，因此風(fēng)險(xiǎn)較大，開發(fā)價(jià)值較小。（2）地價(jià)固定，住宅銷售均格與收益的變動(dòng)關(guān)系分析; 為進(jìn)一步分析住宅銷售均價(jià)可能的變動(dòng)對收益造成的影響，我們將地價(jià)固定，來分析住宅銷售均格與收益的變動(dòng)關(guān)系。地價(jià)假定為80萬元/畝，該價(jià)格為參考近期當(dāng)?shù)赝恋嘏馁u價(jià)格所作的可能性推斷。在此地價(jià)基礎(chǔ)上變動(dòng)住宅銷售均價(jià)（考慮到商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)有滯后性和不確定性，討論其變動(dòng)意義不大，因此只考慮住宅銷售均價(jià)變動(dòng)，而商業(yè)銷售均價(jià)取固定值5000元/平方米）得到住宅銷售均價(jià)和對應(yīng)收益的關(guān)系表：從上表可以看出：隨住宅銷售均價(jià)的增加，開發(fā)利潤增加，土地增值收益不變，總收益增加?？偸找嬖黾臃扰c銷售均價(jià)增加幅度

7、一致，呈線性關(guān)系。即使保守估計(jì)銷售均價(jià)只有2300元/平方米，開發(fā)利潤占總利潤的比重也占52.2%，仍具有開發(fā)價(jià)值，但此時(shí)利潤貢獻(xiàn)的主要來源是商業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)較大。住宅銷售均價(jià)達(dá)到2500元/平方米，開發(fā)利潤中商業(yè)和住宅的貢獻(xiàn)基本持平，風(fēng)險(xiǎn)相對較小。當(dāng)住宅銷售均價(jià)達(dá)到3000元/平方米時(shí)，開發(fā)利潤是土地增值收益的2.57倍，開發(fā)價(jià)值巨大。當(dāng)住宅銷售均價(jià)從2500元/平方米增加到3000元/平方米，增幅20%，而總收益增幅42%， 當(dāng)住宅銷售價(jià)格從2500元/平方米減少到2300元/平方米，減幅8%，而總收益減幅17%，說明總收益對價(jià)格的變動(dòng)比較敏感。（二）多層+小高層產(chǎn)品的土地價(jià)格和收益動(dòng)態(tài)分析（1

8、）銷售均價(jià)固定，地價(jià)與收益的變動(dòng)關(guān)系分析技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均容積率：1.96，其中多層占地0.6，容積率1.6，小高層占地 0.4，容積率2.5。說明：該容積率考慮到了多層和小高層兩種產(chǎn)品的組合，從舒適性上看與多層相差不大。建安成本：多層按框架結(jié)構(gòu)考慮，800元/平方米。小高層按框剪考慮，底層架空設(shè)計(jì)，1100元/平方米。 財(cái)務(wù)費(fèi)用；銀行貸款數(shù)額按照土地總成本的70%計(jì)算，利息按13年期6.33%計(jì)算。住宅占總建筑面積的90%，商業(yè)占總建筑面積的10%。銷售均價(jià)：多層2500元/平方米，小高層電梯公寓2500元/平方米，商業(yè)5000元/平方米。說明：多層和商業(yè)的測算價(jià)格依據(jù)見6.1.1，小高層電梯公

9、寓均價(jià)2500元/平方米主要是考慮到目前當(dāng)?shù)匾咽鄣碾娞莨r(jià)格和未來預(yù)期的價(jià)格上漲因素以及同多層的比較價(jià)格優(yōu)勢綜合考慮。而小高層電梯公寓的推出時(shí)機(jī)最好在明年下半年以后。以下為土地價(jià)格和對應(yīng)收益的關(guān)系表，其中地價(jià)設(shè)定為60萬元/畝。從上表可以看出：隨土地價(jià)格的增加，開發(fā)利潤遞減，土地增值收益遞增，總收益遞減，但減少幅度不大。土地價(jià)格在100萬元/畝或以下，開發(fā)利潤占總收益的比重較大，在48.9%以上，具有開發(fā)價(jià)值，且土地價(jià)格越低，開發(fā)價(jià)值越大，總收益越大。土地價(jià)格超過110萬元/畝后，開發(fā)利潤占總收益的比重降到40%，其中住宅部分利潤貢獻(xiàn)幾乎為零，主要靠商業(yè)貢獻(xiàn)利潤，風(fēng)險(xiǎn)很大，開發(fā)價(jià)值不大。在同

10、樣地價(jià)的前提下，多層+小高層的產(chǎn)品組合總收益要高于多層產(chǎn)品。地價(jià)固定，住宅銷售均價(jià)與收益的變動(dòng)關(guān)系分析為進(jìn)一步分析住宅銷售均價(jià)可能的變動(dòng)對收益造成的影響，我們將地價(jià)固定，來分析住宅銷售均格與收益的變動(dòng)關(guān)系。地價(jià)假定為80萬元/畝，該價(jià)格為參考近期當(dāng)?shù)赝恋嘏馁u價(jià)格所作的可能性推斷。以下為住宅銷售均價(jià)和對應(yīng)收益的關(guān)系表（為便于分析，假定多層與小高層價(jià)格相同，商業(yè)銷售均價(jià)為固定值5000元/平方米）隨住宅銷售均價(jià)的增加，開發(fā)利潤增加，土地增值收益不變，總收益增加。總收益增加幅度與銷售均價(jià)增加幅度一致，呈線性關(guān)系。即使保守估計(jì)銷售均價(jià)只有2300元/平方米，開發(fā)利潤占總利潤的比重也占57.3%，仍具有

11、較大開發(fā)價(jià)值。但此時(shí)利潤貢獻(xiàn)主要來自商業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)較大。住宅銷售均價(jià)達(dá)到2500元/平方米，開發(fā)利潤中商業(yè)和住宅的貢獻(xiàn)基本持平，風(fēng)險(xiǎn)相對較小。當(dāng)住宅銷售均價(jià)達(dá)到3000元/平方米時(shí)，開發(fā)利潤是土地增值收益的3.15倍，開發(fā)價(jià)值巨大。當(dāng)住宅銷售均價(jià)從2500元/平方米增加到3000元/平方米，增幅20%，而總收益增幅45%， 當(dāng)住宅銷售價(jià)格從2500元/平方米減少到2300元/平方米，減幅8%，而總收益減幅18%，說明總收益對價(jià)格的變動(dòng)比較敏感。結(jié)論：通過對對土地價(jià)格、產(chǎn)品銷售估價(jià)和收益作動(dòng)態(tài)比較分析，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)土地拍賣價(jià)格的臨界點(diǎn)（本案例是110萬元|），在該臨界點(diǎn)以下，土地價(jià)格越低，總收益越高。土地價(jià)格超過臨界點(diǎn)后，開發(fā)利潤占總收益的比重相對較小，且主要依靠商業(yè)的貢獻(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)較大，可開發(fā)價(jià)值不大。如果開發(fā)商從企業(yè)自身發(fā)展策略考慮，開發(fā)意愿較強(qiáng)，競爭對手拿地意愿也不強(qiáng)