我家山水別墅營銷策劃報(bào)告

1、. 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座：.；鎮(zhèn) 江 我 家 山 水 別 墅 項(xiàng) 目 報(bào) 告第一部分 鎮(zhèn)江市宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、城市概略一城市區(qū)劃鎮(zhèn)江總面積為3848平方公里，下轄京口、潤州、丹徒、新區(qū)四個(gè)區(qū)， 丹陽、句容、揚(yáng)中三個(gè)縣級(jí)市。二城市性質(zhì)鎮(zhèn)江是國家歷史文化名城，長江下游重要的港口、工貿(mào)、風(fēng)景旅游城市。1978年，鎮(zhèn)江被國務(wù)院列為對外開放城市；1986年，鎮(zhèn)江口岸經(jīng)國務(wù)院同意對外開放；1986年底，鎮(zhèn)江被國務(wù)院列為第二批國家歷史文化名城；1988年，被國務(wù)院列為沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)。鎮(zhèn)江市因地處滬寧工業(yè)帶、長江和運(yùn)河十字交匯點(diǎn)，具備開展根底工業(yè)所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依

2、托等優(yōu)勢條件。在沿江產(chǎn)業(yè)帶戰(zhàn)略定位中，充分發(fā)揚(yáng)鎮(zhèn)江地段優(yōu)勢與產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，成為以上海為龍頭的“長三角經(jīng)濟(jì)帶加工制造、倉儲(chǔ)、貿(mào)易的重要基地，及南京到蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上的重要節(jié)點(diǎn)。二、宏觀經(jīng)濟(jì)分析一國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)安康增長近幾年，鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)總量快速增長，運(yùn)轉(zhuǎn)質(zhì)量不斷提高。2000年鎮(zhèn)江躋身蘇南經(jīng)濟(jì)板塊；2001年進(jìn)入全國國內(nèi)消費(fèi)總值超500億元、人均超2000美圓城市行列。2005年鎮(zhèn)江市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)消費(fèi)總值833.5億元，比上年增長15；實(shí)現(xiàn)人均國內(nèi)消費(fèi)總值28241元，比上年增長14.2%。二財(cái)政收入、人均可支配收入穩(wěn)步增長鎮(zhèn)江市的財(cái)政收入及人均可支配收入也在不斷繼續(xù)提升，其中2005年全市財(cái)政收入為11

3、8.42億元，同比增長26.6，城鎮(zhèn)居民收入為12394元，同比增長14.1%。 三鎮(zhèn)江與周邊城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力對比南京、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州等城市國內(nèi)消費(fèi)總值及人均可支配收入2005年對比表城市國內(nèi)消費(fèi)總值億元人均可支配收入元/人市區(qū)平均住宅房價(jià)蘇州402616275.95050南京2413149974430南通1472123844023揚(yáng)州922193430鎮(zhèn)江833123943330 經(jīng)過上述數(shù)據(jù)對比可知，目前鎮(zhèn)江市整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力及人均可支配收入等都處于全省的中下游程度，但其市區(qū)平均住宅房價(jià)與人均可支配收入比例相對合理，與其他城市相比，房價(jià)還有部分穩(wěn)定上升空間。三、城市規(guī)劃1、城市整體規(guī)劃規(guī)劃“一城兩翼未

4、來城市空間開展方向?qū)⒂稍瓉淼难亟耙蛔中伍_展調(diào)整為沿江沿路“T字形開展。重點(diǎn)沿江開展，擴(kuò)展東西兩翼，適度向南開展，拉大主城框架；城市總體規(guī)劃構(gòu)造由原來的“一城兩區(qū)逐漸優(yōu)化為“一城兩翼，即主城、東翼和西翼。主城構(gòu)筑“山、水、城的城市空間框架，強(qiáng)化城市中心的效力功能。由主城中心區(qū)、南徐新城、谷陽新城、南山風(fēng)景區(qū)、丁卯新城五大片區(qū)構(gòu)成，人口按90萬左右控制。東翼根底產(chǎn)業(yè)帶和配套適量的生活用地，由諫壁、化工區(qū)和大港三部分組成。人口按20萬左右控制。西翼根底產(chǎn)業(yè)帶和物流產(chǎn)業(yè)的增長區(qū)，由龍門和高資兩部分組成。人口按10萬左右控制。2、交通規(guī)劃鎮(zhèn)江臨江近海，水陸交通極為便利。世界出名的“黃金水道長江和京杭大

5、運(yùn)河在此交匯，潤揚(yáng)大橋與揚(yáng)中北渡一同，構(gòu)生長江南北又一通道。全市現(xiàn)有航道72條、640公里，其中干線航道12條、232公里。滬寧高速公路、京滬鐵路、滬寧二級(jí)公路穿市而過。鎮(zhèn)江養(yǎng)護(hù)公路總里程1792公里，104、312國道和101、218、222、224、321省道構(gòu)成鎮(zhèn)江與外省、市銜接的公路網(wǎng)絡(luò)。鎮(zhèn)江市區(qū)距南京機(jī)場和常州機(jī)場均為60公里。鎮(zhèn)江港是全國主樞紐港之一，岸線長65公里，高資港、大港、揚(yáng)中港構(gòu)成鎮(zhèn)江港口群體。 在中，對外交通作如下規(guī)劃：以滬寧高速和海溧高速公路構(gòu)成的“黃金十字為構(gòu)架，構(gòu)成一港、二站、六放射的對外交通體系。一港鎮(zhèn)江組合港，包括大港區(qū)、龍門港區(qū)、諫壁港區(qū)和高資港區(qū)；二站滬寧

6、鐵路站和京滬高速鐵路站；六放射由鎮(zhèn)江至句容、揚(yáng)中、丹陽和茅山、寶華、訪仙的一級(jí)公路，構(gòu)成半小時(shí)城市圈。3、城市開展戰(zhàn)略定位鎮(zhèn)江市在未來城市建立與開展中，將實(shí)施沿江開發(fā)戰(zhàn)略、環(huán)境優(yōu)化戰(zhàn)略和可繼續(xù)開展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境的協(xié)調(diào)開展。根據(jù)，下一輪城市開展目的是：1城市容顏使鎮(zhèn)江開展成為名副其實(shí)的江南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，清新秀麗、充溢靈氣和活力的江南名城，社會(huì)事業(yè)全面開展的現(xiàn)代文明城市，人居環(huán)境最正確、生態(tài)質(zhì)量上乘的山水型生態(tài)城市；2經(jīng)濟(jì)目的近期市區(qū)人均接近蘇南平均程度2007年到達(dá)蘇南平均程度，率先到達(dá)小康程度，中期率先根本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，遠(yuǎn)期到達(dá)國內(nèi)領(lǐng)先的小康程度；3社會(huì)目的各項(xiàng)事業(yè)全面開展，具有高效運(yùn)轉(zhuǎn)

7、、功能齊全的社會(huì)保證體系和公共設(shè)備效力體系；4人民生活目的居民人均住宅建筑面積、人均可支配收入、人均消費(fèi)性支出等生活目的到達(dá)國內(nèi)領(lǐng)先的小康生活程度；5城市建立目的建成規(guī)劃合理、環(huán)境優(yōu)美、個(gè)性鮮明的山林城市和濱江城市，建成與小康社會(huì)相順應(yīng)的根底設(shè)備效力網(wǎng)路；6環(huán)境維護(hù)目的近期到達(dá)國家環(huán)境維護(hù)模范城市和園林城市規(guī)范，遠(yuǎn)期到達(dá)生態(tài)城市規(guī)范，環(huán)境維護(hù)綜合目的優(yōu)于國家規(guī)范。 鎮(zhèn)江近幾年經(jīng)濟(jì)呈穩(wěn)步上漲趨勢，但經(jīng)濟(jì)整體程度落后于蘇南其他地域。隨著鎮(zhèn)江市建立步伐的加快以及市政府一城兩翼戰(zhàn)略規(guī)劃的制定，城市開展格局曾經(jīng)呈現(xiàn)雛形。經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)保等各項(xiàng)開展目的曾經(jīng)提上日程。第二部分 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場分析一、鎮(zhèn)江房地

8、產(chǎn)開展情況一房地產(chǎn)開發(fā)投資加快2005年，全市完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資343.7億元，比上年增長35.4%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資54.5億元，增長39。投資領(lǐng)域內(nèi)在活力明顯加強(qiáng)，投資規(guī)模不斷擴(kuò)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅上升。 二鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)市場開展趨向成熟2005年鎮(zhèn)江商品房銷售金額為22.5億元，增長率到達(dá)17.1%，鎮(zhèn)江房地產(chǎn)開發(fā)投資高增長的勢頭將堅(jiān)持其良好的快速開展，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的增長還將進(jìn)一步促進(jìn)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和質(zhì)量的提升。鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場前景看好表現(xiàn)為：市政建立加快，城市化進(jìn)程迅速提升；受南京都市圈的輻射，更多的南京市民來鎮(zhèn)江投資購房。20022006年鎮(zhèn)江市區(qū)商品住宅開展

9、情況表年份新開工面積萬開工面積萬銷售面積萬平均房價(jià)元/房價(jià)上漲幅度200276.75552.9190026.6%2003110.8559.1966.26219315.4%2004145.997.578.9271523.8%2005109.95155.41110.4729107.18%2006前三季度227.7.56177.229902.75% 鎮(zhèn)江市場從20022005年房地產(chǎn)開工面積根本大于銷售面積，2006年前三季度，房地產(chǎn)的開工量小于市場銷售面積約40萬，逐漸消化掉部分市場結(jié)余面積，市場需求旺盛。2、2005年房價(jià)上漲6.4在蘇南各城市中，鎮(zhèn)江的房價(jià)處于較低的程度，但近年來一直堅(jiān)持穩(wěn)步上

10、升的開展趨勢，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年末鎮(zhèn)江全市的住宅均價(jià)為2963元/，其中主城區(qū)的住宅均價(jià)為3330元/，同比上升了6.4。2005年鎮(zhèn)江的房價(jià)只需南京的1/2左右，這不僅帶動(dòng)了本地客群的消費(fèi)，而且對外來投資也具有較大的吸引力。3、鎮(zhèn)江別墅市場開展迅速在我國長三角地域房地產(chǎn)市場,別墅銷售量占房地產(chǎn)市場總銷售的10%,鎮(zhèn)江近3-4年別墅銷售僅占總銷售的7%-8%,低于同地域其他市場.隨著國家土地市場的進(jìn)一步收縮,別墅正在成為稀缺資源,別墅市場開場走俏.上世紀(jì)末鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場開場出現(xiàn)別墅物業(yè)，當(dāng)時(shí)的代表樓盤是錦江花苑，價(jià)錢在1500元/左右；2000年以后別墅市場的開展依然緩慢，開發(fā)量和價(jià)錢等增長幅

11、度較??；從2005年開場，鎮(zhèn)江別墅進(jìn)入大的開展時(shí)期，當(dāng)年供應(yīng)量到達(dá)了10.5萬，06年前三季度就到到達(dá)達(dá)了9.18萬，1-11月市場去化量為13.6萬，市場需求旺盛。二、鎮(zhèn)江土地市場研討 1、2005年鎮(zhèn)江土地市場概略2005年全年，鎮(zhèn)江市國有土地掛牌成交45幅，總面積199萬平方米，總成交金額18億，平均地價(jià)為61萬元/畝，出讓用地的容積率分布為0.82.01不等，實(shí)踐允許建筑面積為245萬平方米，平均樓面地價(jià)為745元/。周邊市郊的土地供應(yīng)占全市總供應(yīng)量的75.39，可以明顯判別出鎮(zhèn)江的土地供應(yīng)方向，也與鎮(zhèn)江市“沿江沿路T字形開展的大方向相吻合。2、2005年鎮(zhèn)江市低密度地塊成交一覽表期次

12、序號(hào)地塊地址地塊面積畝容積率總建筑面積成交價(jià) 萬元樓面地價(jià) 元/出讓時(shí)間供地方式中買單位第一期1南徐路北黃山園藝場3.8612600440169205.1.8.撤除地面建筑物鎮(zhèn)江市黃山園藝良種場第二期1長江路以北、金山路1號(hào)39.430.6157804900310505.1.17撤除地面建筑物鎮(zhèn)江金地置業(yè)公司第三期1新河西岸路以西89.611.05632008200129705.4.22.撤除地面建筑物鎮(zhèn)江賽格特房地產(chǎn)第四期1潤州區(qū)蔣喬鎮(zhèn)312國道南檀山路西南248.060.9148860560037605.7.7撤除地面建筑物鎮(zhèn)江潤揚(yáng)國際商貿(mào)城第五期1丁卯橋路81號(hào)15.510.959970

13、90090305.10.21撤除地面建筑物房產(chǎn)運(yùn)營公司2丁卯片區(qū)碳素制品廠64.911.01423804450105005.10.21撤除地面建筑物新區(qū)城投第七期1山巷路東側(cè)33.281220008600390905.11.11撤除地面建筑物鎮(zhèn)江泰來房地產(chǎn)公司第九期1官塘鎮(zhèn)151.870.880960310038305.12.22撤除地面建筑物寧波大祥貿(mào)易2丹徒區(qū)DT0520309.841202100950047305.12.26現(xiàn)狀江蘇銀翔房地產(chǎn)公司3丹徒區(qū)DT052127.24117000110064705.12.26現(xiàn)狀鎮(zhèn)江豪斯嘉房地產(chǎn)公司(2006年鎮(zhèn)江土地市場信息不完好,因此在本報(bào)告

14、中未列出.)2005年鎮(zhèn)江低容積率地塊出讓主要丹徒、城東和大港；且地塊的出讓時(shí)間多數(shù)在2005.10-2005.12之間；地塊容積率在0.8-1.0之間，低容積率地塊的出讓，將使得鎮(zhèn)江別墅市場供應(yīng)量加大，競爭更加猛烈。三、政策規(guī)劃2006年11月，鎮(zhèn)江市鎮(zhèn)江市房管局、國土資源局、規(guī)劃局、建立局、開展和改革共同發(fā)布2006-2021年，在規(guī)劃政策方面，明確規(guī)定“停頓別墅類房地產(chǎn)開發(fā)工程土地供應(yīng)，嚴(yán)厲控制低密度，大套型住房土地供應(yīng)。該條例的出臺(tái)，將在一定時(shí)間內(nèi)導(dǎo)致鎮(zhèn)江別墅市場供應(yīng)量的減少，對后期別墅價(jià)錢走勢將產(chǎn)生較大的影響。四、小結(jié)第一, 鎮(zhèn)江市固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅上升，房

15、地產(chǎn)市場開展日趨成熟。第二, 周邊市郊的土地供應(yīng)占全市總供應(yīng)量七成以上，土地供應(yīng)方向與鎮(zhèn)江市“沿江沿路T字形開展的大方向相吻合。第三，政府對別墅土地供應(yīng)的叫停，致使別墅更加稀缺，對后期別墅價(jià)錢走勢將產(chǎn)生較大的影響。第三部分鎮(zhèn)江別墅市場現(xiàn)狀鎮(zhèn)江在售別墅工程概略表工程稱號(hào)開發(fā)商建筑形狀主力面積銷售均價(jià)單套總價(jià)銷售率優(yōu)惠活動(dòng)君臨南山鎮(zhèn)江中住房地產(chǎn)獨(dú)立未開盤雙拼未開盤聯(lián)排1802003600元/7085萬一期一組團(tuán)95疊加1571833200元/5570萬一期一組團(tuán)70萬科魅力之城萬科地產(chǎn)聯(lián)排1806000元/100120萬未開盤風(fēng)景城邦上海農(nóng)工商聯(lián)排2702804000元/100130萬一期100疊

16、加1702203100元/5580萬一期90江山名洲鎮(zhèn)江維科置業(yè)聯(lián)排180-2204800元/90120萬50%按揭、一次性付款均99折華芳世紀(jì)名門張家港華芳房地產(chǎn)聯(lián)排2304300元/100萬21.7%按揭、一次性付款均99折疊加170-1903900元/7090萬100%聆湖尚郡鎮(zhèn)江祥盛房地產(chǎn)獨(dú)立270-3505800元/160220萬24%送花園聯(lián)排200未定御墅臨楓鎮(zhèn)江佳昇置業(yè)獨(dú)立400200萬/套一期200萬雙拼2804200元/120萬41.7%聯(lián)排2503500元/80100萬33.3%江南頤和家園鎮(zhèn)江中房鴻都房地產(chǎn)獨(dú)立3006800元/200210萬35%聯(lián)排2304500元/

17、100120萬70%恒順翠竹園江蘇恒順置業(yè)雙拼3006000元/180200萬100%聯(lián)排2005400元/100120萬90%恒美山莊江蘇恒順置業(yè)獨(dú)立未定未定未定雙拼聯(lián)排疊加天和星城鎮(zhèn)江天和房產(chǎn)疊加2004350元/90110萬70目前鎮(zhèn)江市場在售工程共11個(gè)，別墅工程獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排、疊加形狀齊全。建筑形狀主力面積均價(jià)總價(jià)獨(dú)立別墅30040050007000元/200萬左右雙拼別墅28030042006000元/120200萬元聯(lián)排別墅18025036004800元/80120萬疊加別墅17020031004350元/7090萬本工程雙拼別墅主力面積為200400，均價(jià)6500元/，單套總

18、價(jià)為200300萬。聯(lián)排別墅主力面積為200240，均價(jià)5500元/，單套總價(jià)150萬左右。本工程在別墅工程均價(jià)與市場無差別較小，但單套面積較市場高出很多，導(dǎo)致總價(jià)大幅提升，后期市場去化存在較大抗性。二、鎮(zhèn)江在售別墅工程優(yōu)優(yōu)勢分析工程稱號(hào)占地面積建筑面積建筑形狀別墅總戶數(shù)工程優(yōu)優(yōu)勢君臨南山30萬22萬疊加、聯(lián)排等約850戶優(yōu)勢：總價(jià)較低，開發(fā)商品牌效應(yīng)，后期升值空間較大。優(yōu)勢：目前周邊配套不完善萬科魅力之城1000畝90萬多層、小高層、聯(lián)排別墅約600戶優(yōu)勢：開發(fā)商品牌效應(yīng)較為認(rèn)可優(yōu)勢：單價(jià)較高，開發(fā)周期較長風(fēng)景城邦1200畝64萬情境洋房、聯(lián)排別墅、疊加別墅、小高層約670戶優(yōu)勢：單套別墅總

19、價(jià)較低 優(yōu)勢：間隔 市區(qū)較遠(yuǎn) 江山名洲54.6萬66萬多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅120戶優(yōu)勢：江景資源優(yōu)越優(yōu)勢：戶型面積大，總價(jià)較高華芳世紀(jì)名門12萬14萬多層、小高層、高層、聯(lián)排、疊加別墅62戶優(yōu)勢：位于丁卯區(qū)規(guī)劃的中心地段，升值潛力大優(yōu)勢：周邊配套不完善聆湖尚郡24萬7.7萬獨(dú)立、聯(lián)排別墅250戶優(yōu)勢：純別墅工程，且景觀好優(yōu)勢：戶型面積大，總價(jià)較高御墅臨楓6.7萬4.5萬獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排別墅160戶優(yōu)勢：純別墅工程 交通便利優(yōu)勢：戶型面積大，總價(jià)較高江南頤和家園60.37萬60萬小高層、多層、別墅79戶優(yōu)勢：依托大盤優(yōu)勢，積累人氣后，推出別墅優(yōu)勢：周邊配套不夠完善，生活便利性不高恒順翠竹

20、園7.07萬40584.7別墅162戶優(yōu)勢：有當(dāng)?shù)刂_發(fā)商開發(fā)，信譽(yù)度較高優(yōu)勢：類型單一，選擇性不高恒美山莊27萬40萬小高層、多層、別墅規(guī)劃中規(guī)劃中天和星城149.43畝18萬多層、小高層、復(fù)式別墅、商貿(mào)48戶優(yōu)勢：整體配套完善優(yōu)勢：別墅工程體量較小，無法提升本身價(jià)值目前鎮(zhèn)江別墅市場大盤較多，代表樓盤有君臨南山、萬科魅力之城、風(fēng)景城邦，別墅規(guī)劃總戶數(shù)均在600戶以上，此類樓盤開發(fā)周期都較長，對區(qū)域市場影響力較大。間隔 本工程最近為江山名洲，規(guī)劃120套聯(lián)排別墅，江景資源豐富，較本工程單套面積小20，總價(jià)低3060萬。三、鎮(zhèn)江別墅供應(yīng)量分析工程稱號(hào)總建面積別墅面積別墅已去化面積別墅整體開發(fā)周

21、期別墅結(jié)余量平方米平方米平方米平方米獨(dú)立雙拼聯(lián)排疊加君臨南山22萬22萬1.4萬三期0.25萬0.5萬8萬11.85萬萬科魅力之城90萬12萬五期12萬風(fēng)景城邦64萬14萬1.4萬五期2.6萬10萬江山名洲66萬2.4萬1.2萬一期1.2萬華芳世紀(jì)名門14萬1.3萬0.5萬一期0.8萬聆湖尚郡7.7萬7.7萬1.1萬六期6.5萬0.12萬御墅臨楓4.5萬4.5萬2.35萬三期1.4萬0.75萬江南頤和家園60萬3萬1.9萬一期0.97萬0.13萬恒順翠竹園4萬4萬3.9萬一期0.1萬恒美山莊40萬剩余總建面積36萬，規(guī)劃未定，其中有部分別墅體量天和星城18萬1萬0.7萬一期0.3萬總計(jì)71.9

22、萬14.45萬7.7萬2萬25.6萬22.15萬57.45萬 目前鎮(zhèn)江別墅市場總上市量為71.9萬(恒美山莊剩余總建面積36萬，規(guī)劃未定，其中有部分別墅體量)，市場去化量14.45萬，別墅市場結(jié)余量57.45萬其中獨(dú)立別墅7.7萬，雙拼別墅2萬，聯(lián)排別墅25.6萬，疊加別墅22.15萬，市場后期體量較大。但由于大盤開發(fā)周期較長，因此每年上市總量有限，市場供需根本平衡，為本工程后期上市提供良好時(shí)機(jī)。四、鎮(zhèn)江別墅年去化量明細(xì)工程稱號(hào)開盤時(shí)間別墅總建面積06年去化面積平方米平方米君臨南山06年6月22萬1.4萬萬科魅力之城07年1月12萬風(fēng)景城邦06年5月14萬1.4萬江山名洲2006年6月2.4萬

23、1.2萬華芳世紀(jì)名門2006年4月1.3萬0.5萬聆湖尚郡2006年11月7.7萬1.1萬御墅臨楓2006年4月4.5萬1.8萬江南頤和家園2004年12月3萬1.9萬恒順翠竹園2005年12月4萬3.9萬天和星城2004年12月1萬0.4萬總計(jì)13.6萬 2005年鎮(zhèn)江別墅市場供應(yīng)量為10.5萬，共418套。2006年鎮(zhèn)江別墅市場總供應(yīng)量為12.28萬，06年去化量為13.6萬，供求比為0.9：1，06年鎮(zhèn)江整個(gè)別墅市場供應(yīng)量有所添加，但市場需求旺盛，市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面。五、客群分析經(jīng)過本次調(diào)研，目前鎮(zhèn)江在售別墅樓盤客源差別不大，以政府機(jī)關(guān)中高層管理者以及個(gè)體私營業(yè)主為主，該部分客群收入

24、高且穩(wěn)定，客群主要來源于鎮(zhèn)江主城區(qū)，年齡在3550左右。六、個(gè)案分析【君臨南山】工程概略:君臨南山位于南徐大道與檀山路交匯處西側(cè)，毗鄰未來市政府，工程總占地約300000平方米，總建面積約220000平方米，容積率為0.76，整個(gè)工程以聯(lián)排、疊加別墅為主，輔以少量的雙拼、獨(dú)立別墅。工程整體分三期開發(fā)，一期以聯(lián)排與疊加別墅為主，其中聯(lián)排102戶，主力面積180200平方米，均價(jià)3600元/平方米。疊加316戶，主力面積157183平方米，均價(jià)3200元/平方米。目前在售為一期一組團(tuán)，其中聯(lián)排40套，銷售率95，疊加52套，銷售率70，銷售情況良好。一期交付日期為2007年年底。工程二期以聯(lián)排與疊

25、加為主，其中聯(lián)排124套，疊加108套，面積規(guī)劃未出，三期以聯(lián)排為主，另外有少量的的雙拼與獨(dú)立， 其中聯(lián)排約180戶，雙拼20戶，獨(dú)立8戶，面積規(guī)劃未出?？腿禾卣?政府機(jī)關(guān)任務(wù)人員、三資企業(yè)業(yè)主等，年齡3045歲。媒體推行方式:南京晨報(bào)、京江晚報(bào)，戶外大牌大市口、黃山路路口樓盤稱號(hào)君臨南山占地面積300000平方米建筑面積220000平方米工程定位高尚純別墅社區(qū)容積率0.76開發(fā)商鎮(zhèn)江中住房地產(chǎn)建筑形狀疊加、聯(lián)排等樓盤均價(jià)聯(lián)排3600元/平方米疊加3200元/平方米商鋪均價(jià)未定分期銷售情況06年6月開盤，一期一組團(tuán)聯(lián)排95，疊加70工程點(diǎn)評(píng)：該工程超低容積率，規(guī)劃為高尚純別墅社區(qū)，定位高端；工

26、程推出的別墅主力面積適中，價(jià)錢普遍較低，單套別墅總價(jià)在6090萬，購房者接受程度較高；工程地理位置位于鎮(zhèn)江未來新城市中心南徐新城，后期升值空間較大；中住房地產(chǎn)品牌購房者較為認(rèn)可，整體銷售率較高。目前工程周邊配套尚不完善，短期內(nèi)難以提升工程優(yōu)勢?！救f科魅力之城】工程概略：萬科魅力之城位于檀山路西側(cè)，占地面積1000畝，總建筑面積約90萬平方米，工程分五期開發(fā)，開發(fā)周期10左右，整個(gè)社區(qū)以多層、小高層、聯(lián)排別墅為主。該工程方案07年1月開盤，目前一期一組團(tuán)正在接受預(yù)定，該組團(tuán)推出多層和聯(lián)排別墅，其中聯(lián)排別墅62套，主力面積180平方米，均價(jià)6000元/平方米，總價(jià)在100130萬，其中贈(zèng)送3538

27、平方米的露臺(tái)，50平方米的地下室，30平方米左右的花園。估計(jì)一期聯(lián)排別墅總量為124套，整體社區(qū)聯(lián)排別墅約600套左右?？腿禾卣?政府機(jī)關(guān)任務(wù)人員、私營業(yè)主等，年齡3550歲。媒體推行方式:京江晚報(bào)，工程周邊站臺(tái)燈箱等 樓盤稱號(hào)萬科魅力之城占地面積1000畝建筑面積90萬平方米綠化率30容積率1.35開發(fā)商萬科地產(chǎn)建筑形狀多層、小高層、聯(lián)排別墅樓盤均價(jià)聯(lián)排6000元/平方米商鋪均價(jià)未定分期銷售情況一期一組團(tuán)07年1月開盤工程點(diǎn)評(píng)：該工程憑仗萬科地產(chǎn)品牌打入鎮(zhèn)江市場，產(chǎn)品知名度較高，得到寬廣購房者的認(rèn)可。但由于開發(fā)周期過長，損失部分客源。 【風(fēng)景城邦】風(fēng)景城邦工程位于丹徒新區(qū)丹徒區(qū)政府旁邊，工程

28、總占地1200畝，規(guī)劃總建面積64萬平方米，工程分五期開發(fā)，開發(fā)周期810年，工程以西班牙風(fēng)情為主，產(chǎn)品有情境洋房、聯(lián)排別墅、疊加別墅和小高層。目前在售為一期，在售為情境洋房、聯(lián)排別墅、疊加別墅和小高層。其中聯(lián)排別墅16套，主力面積270280平方米，均價(jià)為4000元/平方米，總價(jià)在120萬左右，已銷售終了；疊加別墅52套，主力面積170220平方米，均價(jià)3100元/平方米，總價(jià)70萬左右，目前銷售率90。估計(jì)后期聯(lián)排別墅約100套，疊加別墅500套，主力面積規(guī)劃未出?？腿禾卣?政府機(jī)關(guān)任務(wù)人員、私營業(yè)主等，年齡3050歲。媒體推行方式:京江晚報(bào)，戶外大牌大潤發(fā)超市西側(cè) 樓盤稱號(hào)風(fēng)景城邦占地面

29、積1200畝建筑面積64萬平方米綠化率30容積率0.8開發(fā)商上海農(nóng)工商建筑形狀情境洋房、聯(lián)排別墅、疊加別墅、小高層樓盤均價(jià)聯(lián)排4000元/平方米疊加3100元/平方米分期銷售情況一期聯(lián)排銷售終了，疊加銷售率90工程點(diǎn)評(píng)：該工程整體規(guī)劃量較大，單套別墅工程總價(jià)較低，銷售情況良好。工程位于丹徒新區(qū)，間隔 市區(qū)較遠(yuǎn)，一定程度上影響銷售進(jìn)度?！窘矫蕖抗こ谈怕裕航矫薜靥幘┛趨^(qū)濱江大道北側(cè)，是由鎮(zhèn)江維科置業(yè)開發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)深圳鑫中建，工程總占地面積54.6萬，總建筑面積66萬，綠化率42%。工程共分6期開發(fā)，一期2006.06開盤，物業(yè)為聯(lián)排別墅、多層。聯(lián)排別墅共24棟120套，主力面積180-22

30、0，均價(jià)4800元/，銷售率50%。多層共16棟，銷售價(jià)錢3500-3800元/。商業(yè)及會(huì)所：商業(yè)規(guī)劃中，會(huì)所共3個(gè)，面積未定。物業(yè)費(fèi)：0.75元/月暫定價(jià)錢客群特征：鎮(zhèn)江人，年齡在45-60歲之間，主要是電力系統(tǒng)、政府、私營業(yè)主。投資比例低于10%。推行方式：報(bào)紙靖江晚報(bào)、鎮(zhèn)江日報(bào)、南京晨報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)，大牌大市口、東門廣場、。優(yōu)惠措施：按揭、一次性付款享用98折。樓盤稱號(hào)江山名洲占地面積54.6萬建筑面積66萬綠化率42%容積率1.2開發(fā)商鎮(zhèn)江維科置業(yè)建筑層高2.9建筑構(gòu)造框架建筑形狀聯(lián)排別墅、多層樓盤均價(jià)聯(lián)排別墅 4800元/多層 3500-3800元/工程點(diǎn)評(píng)：該工程位于京口區(qū)濱江大道北

31、側(cè)，接近長江風(fēng)景和環(huán)境資源優(yōu)越，客群定位中高檔。【華芳世紀(jì)名門】工程概略：華芳世紀(jì)名門位于鎮(zhèn)江新區(qū)丁卯區(qū)健力寶路與緯五路交匯處市民廣場北側(cè)，是由張家港華芳房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)是深圳中濤園林設(shè)計(jì)院，工程占地面積12萬，總建筑面積14萬，容積率1.2，綠化率38%。工程共分兩期開發(fā)，一期2006.4開盤銷售。一期共20棟多層，8棟聯(lián)排，一棟疊加；二期規(guī)劃建多層、小高層和高層，目前詳細(xì)規(guī)劃未定。一期多層20棟，主力面積90-120，主力戶型2房2廳1衛(wèi)、3房2廳1衛(wèi)，均價(jià)2980元/。聯(lián)排別墅8棟46套，主力面積180-230，均價(jià)4300元/，銷售率21.7%疊加別墅1棟16套，主力面積1

32、70-190，均價(jià)3900元/，銷售率100%。物業(yè)費(fèi)用：多層0.5元/月，聯(lián)排別墅0.8元/月，疊加別墅0.6元/月?？腿禾卣鳎簞e墅客群主要來之鎮(zhèn)江市區(qū)，年齡40歲左右，聯(lián)排別墅的購買群主要是大學(xué)教授，疊加別墅主要還是生意人。幾乎沒有投資。推行方式：揚(yáng)子晚報(bào)，大牌市民廣場優(yōu)惠措施：別墅安揭、一次性付款99折。樓盤稱號(hào)華芳世紀(jì)名門占地面積12萬建筑面積14萬綠化率38%容積率1.2開發(fā)商張家港華芳房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑層高2.9建筑構(gòu)造磚混、框架建筑形狀聯(lián)排、疊加、多層、小高層、高層樓盤均價(jià)聯(lián)排 4300元/、疊加3900元/多層 2980元/工程點(diǎn)評(píng)：工程處于丁卯區(qū)市民廣場北側(cè)，是鎮(zhèn)江市丁卯區(qū)的

33、中心地段，后期升值潛力較大?！抉龊锌ぁ抗こ谈怕裕厚龊锌の挥阪?zhèn)江丹徒區(qū)，開發(fā)商鎮(zhèn)江祥盛房地產(chǎn)開發(fā)公司，該工程是純別墅物業(yè)，占地24萬，總建筑面積7.7萬。工程共分6期開發(fā)，目前在售二期。一期共26棟獨(dú)棟別墅，主力面積270-350，銷售率100%，二期38套獨(dú)棟別墅，主力面積270-350，均價(jià)5800元/，銷售率24%。車位及花園：車位配比1：1，送花園。商業(yè)及會(huì)所：商業(yè)規(guī)劃中，會(huì)所2個(gè)，面積未定。物業(yè)費(fèi)用：暫定1.7元/月?？腿禾卣鳎褐饕擎?zhèn)江人，年齡在40-60歲之間，私營企業(yè)老板是主力客群。投資比例低于10%。推行方式：大牌市政府附近，解放路與正東路交匯處樓盤稱號(hào)聆湖尚郡占地面積24

34、萬建筑面積7.7萬開發(fā)商鎮(zhèn)江祥盛房地產(chǎn)開發(fā)公司容積率0.32建筑構(gòu)造磚混、框架建筑形狀獨(dú)棟、聯(lián)排樓盤均價(jià)獨(dú)棟別墅 5800元/工程點(diǎn)評(píng)：該工程為純別墅物業(yè)主要是獨(dú)棟別墅，定位高端，與其他工程構(gòu)成了差別化競爭。該工程單棟別墅總價(jià)在200萬左右，總價(jià)高，市場去化率較低?！居R楓】工程概略：該工程位于鎮(zhèn)江丹徒新區(qū)谷陽大道旁，由鎮(zhèn)江佳昇置業(yè)開展開發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)鎮(zhèn)江建筑設(shè)計(jì)院，占地面積100畝，總建筑面積4.5萬，容積率0.67，綠化率50%。工程共分三期開發(fā)，一期2006.4開盤，二期2006.8開盤，三期未開盤。一期共7套獨(dú)棟別墅，面積400，價(jià)錢200萬/套，銷售率100%。雙拼別墅共20套，面積

35、278-280，均價(jià)4000元/，銷售率100%。聯(lián)排別墅共22套，面積250，均價(jià)3300元/，銷售率100%。二期共24套雙拼別墅，面積280，均價(jià)4200元/，銷售率41.7%。聯(lián)排別墅共12套，面積250，均價(jià)3500元/，銷售率33.3%。三期規(guī)劃中。車位及會(huì)所情況：車位配比1：1，1個(gè)會(huì)所，面積3000?？腿禾卣鳎烘?zhèn)江人，年齡45歲左右，主要是私營業(yè)主，少量政府人員。推行方式：報(bào)紙靖江晚報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)、南京晨報(bào)，大牌市政府旁，投資比例低于10%。樓盤稱號(hào)御墅臨楓占地面積6.7萬建筑面積4.5萬綠化率50%容積率0.67開發(fā)商鎮(zhèn)江佳昇置業(yè)開展建筑層高3建筑形狀獨(dú)棟/雙拼/聯(lián)排別墅樓盤均

36、價(jià)獨(dú)棟 200萬/套、雙拼均價(jià) 4200元/、聯(lián)排均價(jià)3500元/工程點(diǎn)評(píng)： 該工程丹徒新區(qū)谷陽大道旁，交通便利，到市區(qū)僅10分鐘車程。且工程為純別墅物業(yè)，整體置業(yè)人群素質(zhì)較高。別墅戶型大，總價(jià)較高?！窘项U和家園】工程概略: 江南頤和家園坐落于鎮(zhèn)江東部風(fēng)景秀麗的禹山風(fēng)景區(qū)，環(huán)抱二十一世紀(jì)樂園。社區(qū)東靠谷陽北路、北連宗澤路、西面禹山路、南臨學(xué)府路依山傍水，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。整個(gè)社區(qū)占地60.37公頃，總建筑面積約60萬平方米，為目前鎮(zhèn)江規(guī)模最大的智能化生態(tài)園林社區(qū)。目前江南頤和家園由一期、二期清漪苑、三期帝庭苑和別墅區(qū)御景苑組成，由隸屬于中房集團(tuán)的鎮(zhèn)江中房鴻都房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。當(dāng)期小高層2

37、20套，均價(jià)2900元/，銷售率90%；多層370套，均價(jià)2700元/，銷售率100%。別墅區(qū)御景苑開盤時(shí)間2005年5月，獨(dú)立別墅總套數(shù)54套，均價(jià)6800元/，銷售率40%；聯(lián)排別墅總套數(shù)25套，均價(jià)4500元/，銷售率70%?？腿禾卣鳎嘿徺I者主要于鎮(zhèn)江本地人，購買人群主要是生意人和企事業(yè)高層。媒體推行方式：在工程周邊有道旗和大牌，京江晚報(bào)。樓盤稱號(hào)江南頤和家園占地面積60.37萬建筑面積60萬綠化率42%容積率1.1開發(fā)商鎮(zhèn)江中房鴻都房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑形狀多層、小高層、別墅建筑構(gòu)造框架建筑層高2.9m樓盤均價(jià)小高層2900元/多層2700元/別墅獨(dú)立6800元/，聯(lián)排4500元/商鋪均價(jià)

38、無分期銷售情況共分三個(gè)組團(tuán)，當(dāng)期別墅銷售率65工程點(diǎn)評(píng)：該工程位于學(xué)府路，交通便利。整個(gè)小區(qū)由多層、小高層和別墅組成。該工程周邊學(xué)區(qū)氣氛濃重，間隔 市區(qū)較近，交通便利。一期、二期的交付，給工程后期開發(fā)積累了人氣，為工程后期銷售奠定了根底?！竞沩槾渲駡@】工程概略: “恒順翠竹園是由江蘇恒順置業(yè)開展投資開發(fā)的原生態(tài)高檔別墅區(qū)。翠竹園工程位于學(xué)府路二十一世紀(jì)樂園后側(cè)，占地7.07公頃，設(shè)計(jì)總建筑面積40584.7平方米，其中雙拼別墅44 套85平方米，聯(lián)排別墅118 套26919平方米，容積率 0.58 ，綠化率31.32%。工程開盤時(shí)間2005年12月，交付時(shí)間2006年9月30日。聯(lián)排別墅均價(jià)5

39、400元/，主力面積200，銷售率100%；雙拼均價(jià)6000元/，主力面積300，銷售率95%?？腿禾卣鳎嘿徺I者主要于鎮(zhèn)江本地人，購買人群主要是生意人、中產(chǎn)階級(jí)以上和政府官員。媒體推行方式：在工程周邊有道旗和大牌，京江晚報(bào)。樓盤稱號(hào)恒順翠竹園占地面積7.07萬建筑面積40584.7綠化率31.32%容積率0.58開發(fā)商江蘇恒順置業(yè)開展建筑形狀聯(lián)排、雙拼建筑構(gòu)造磚混建筑層高2.9m樓盤均價(jià)別墅雙拼6000元/聯(lián)排5400元/商鋪均價(jià)無分期銷售情況05年12月開盤06年9月30號(hào)交付工程點(diǎn)評(píng)：該工程位于學(xué)府路，交通便利。整個(gè)小區(qū)別墅組成。該工程間隔 市區(qū)較近，交通便利。工程開發(fā)商是當(dāng)?shù)刂髽I(yè)，企

40、業(yè)籠統(tǒng)深化人心，為工程推行奠定的根底?！竞忝郎角f】工程概略: 該工程占地約為27公頃，總建筑而積約40萬平方米，規(guī)劃容積率1.192，綠地率高達(dá)46.2，住宅類型主要有雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅，多層花園洋房，小高層等，周邊配備有超市、銀行、商鋪、商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場、幼托、學(xué)校、會(huì)所等齊全的生活文娛設(shè)備。該工程分兩期開發(fā)，一期開盤時(shí)間2006年6月，小高層200套，均價(jià)3600元/，銷售率50%；多層200套，均價(jià)3500元/，銷售率50%。二期規(guī)劃中，開盤時(shí)間未定?？腿禾卣鳎耗壳百徺I者主要于鎮(zhèn)江本地人，購買人群主要是企事業(yè)單位職工，政府公務(wù)員。媒體推行方式：在工程周邊有道旗和大牌，京江晚報(bào)。樓盤稱號(hào)

41、恒美山莊占地面積27萬建筑面積40萬綠化率46.2%容積率1.92開發(fā)商江蘇恒順置業(yè)開展建筑形狀小高層、多層、別墅建筑構(gòu)造框架建筑層高2.9m樓盤均價(jià)小高層3600元/、多層3500元/商鋪均價(jià)無分期銷售情況一期當(dāng)期小高層、多層銷售率50%；二期規(guī)劃中工程點(diǎn)評(píng)：該工程位于學(xué)府路，交通便利。整個(gè)小區(qū)由小高層、多層和別墅組成。該工程間隔 市區(qū)較近，交通便利，是規(guī)劃內(nèi)中央生活區(qū)。工程開發(fā)商是當(dāng)?shù)刂髽I(yè)，企業(yè)籠統(tǒng)深化人心，為工程推行奠定的根底?！咎旌托浅恰刻旌托浅俏挥谀闲炻?號(hào)，工程總占地面積149.43畝，總建筑面積18萬，工程分兩期開發(fā)，整個(gè)小區(qū)集多層、小高層、復(fù)式別墅及商貿(mào)為一體的綜合小區(qū)。工程一期為多層、小高層、復(fù)式別墅，二期為60000的商業(yè)文化廣場，其中復(fù)式別墅共48套，主力面積為200平方米左右，均價(jià)4350元/平方米，車庫25平方米，均價(jià)3580元/平方米，總價(jià)100萬左右，目前銷售率70左右，客群特征:政府機(jī)關(guān)任務(wù)人員、私營業(yè)主等，年