物業(yè)管理日常服務(wù)重點(diǎn)與措施

1、第十一章 物業(yè)治理日常服務(wù)要點(diǎn)、難點(diǎn)和措施概述：物業(yè)治理服務(wù)的重點(diǎn)是為業(yè)主和客戶營(yíng)造一個(gè)良好的生活 和工作氛圍，結(jié)合香格里拉都市花園的物業(yè)治理服務(wù)，其要點(diǎn)是 營(yíng)造“和諧、統(tǒng)一”的居住、生活、商業(yè)環(huán)境，加強(qiáng)裝修治理， 難點(diǎn)是分時(shí)期開(kāi)發(fā)，對(duì)住宅業(yè)主和客戶的阻礙，停車(chē)場(chǎng)治理服務(wù) 和工程遺留問(wèn)題的處理。第一節(jié)物業(yè)治理日常服務(wù)的要點(diǎn)、難點(diǎn)分析香格里拉都市花園是一個(gè)綜合性的物業(yè)社區(qū)，挺拔的現(xiàn)代建 筑，俊朗的現(xiàn)代立面造型，在彰顯王者之雍容氣度之余，詮釋的 是業(yè)主和客戶的“工作、生活和夢(mèng)想“，對(duì)物業(yè)治理提出了較 高的要求，因此營(yíng)造一個(gè)“和諧、統(tǒng)一“的居住、生活、商業(yè)環(huán) 境，為業(yè)主和客戶實(shí)現(xiàn)都市新生活的夢(mèng)想，是

2、物業(yè)治理服務(wù)的首 要任務(wù)。要實(shí)現(xiàn)“和諧、統(tǒng)一”的居住、生活、商業(yè)環(huán)境，重點(diǎn)是：一、抓好系統(tǒng)安全運(yùn)作、星級(jí)服務(wù)、圍繞氛圍治理開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)、用文化治理環(huán)境等工作。二、強(qiáng)化裝修治理，維護(hù)房屋的結(jié)構(gòu)安全。難點(diǎn)是：一、由于分時(shí)期開(kāi)發(fā)，對(duì)一期住宅和寫(xiě)字樓業(yè)主和客戶的阻礙。二、立體停車(chē)系統(tǒng)的安全治理服務(wù)。三、工程質(zhì)量遺留問(wèn)題的處理。第二節(jié) 物業(yè)治理日常服務(wù)要點(diǎn)、難點(diǎn)和措施、住宅、商業(yè)日常服務(wù)要點(diǎn)、難點(diǎn)和措施tLLt 物 業(yè) 類(lèi) 型要點(diǎn)和難點(diǎn)分析措施和方法住宅對(duì)物業(yè)治理要求細(xì)致周到；居住配套服務(wù)要求較提供細(xì)致周到的家政服 務(wù)，解除業(yè)主的后顧之憂；通過(guò)一系列的制度落實(shí)營(yíng)高；有一定的社區(qū)文化氣氛；隱私保密要求

3、高；對(duì)安防水準(zhǔn)要求高。造合適的居住環(huán)境；定期舉辦社區(qū)文化活動(dòng)， 豐富業(yè)主精神文化生活；提供24小時(shí)優(yōu)質(zhì)保安服 務(wù)。商業(yè)成立商務(wù)會(huì)，增強(qiáng)商 務(wù)交流渠道，增進(jìn)商戶 之間的溝通；建立商戶檔案及信息 網(wǎng)，為商家提供商業(yè)信 息把握良機(jī)；舉辦消防安全知識(shí)活 動(dòng)，來(lái)提高消防安全的 意識(shí)和技能；就商鋪裝修事項(xiàng)進(jìn)行 宣傳，為經(jīng)營(yíng)者提供便 捷的服務(wù)。操縱經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在售樓時(shí) 和業(yè)主簽訂商鋪的前期協(xié) 議；杜絕非法經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象，不 發(fā)生任何噪音、污水、臭氣 等污染；簽訂“門(mén)前三包責(zé)任書(shū)”， 自覺(jué)維護(hù)門(mén)前衛(wèi)生、秩序； 門(mén)面及廣告牌，統(tǒng)一規(guī)格 和標(biāo)準(zhǔn)，與建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)； 按規(guī)定配置滅火器材，做 好消防安全的防范措施。二、前期施

4、工期的治理要點(diǎn)、難點(diǎn)和措施香格里拉都市花園分為不同時(shí)刻竣工、入伙時(shí)刻與銷(xiāo)售時(shí)刻 有交叉，東、南、西區(qū)的入伙時(shí)刻也相差近一年時(shí)刻左右，這也 確實(shí)是物業(yè)功能開(kāi)發(fā)的時(shí)期性。東南區(qū)房屋交付入伙后半年，處于裝修高峰期，而現(xiàn)在西區(qū) 竣工交付前最緊張的施工時(shí)期，在此期間，由于西區(qū)施工的阻礙， 東南區(qū)的業(yè)主在安全、噪音、治安、清潔等環(huán)境方面利益都會(huì)受 到不同的程度的阻礙，如何做好該施工期間的治理，保證西區(qū)安 全順利交付，確保對(duì)東南區(qū)業(yè)主的居住生活環(huán)境的阻礙降到最 低，是該時(shí)期物業(yè)治理工作的重點(diǎn)。為此，誠(chéng)則成物業(yè)顧問(wèn)工作組進(jìn)行分析研究，同時(shí)結(jié)合在管 相關(guān)樓盤(pán)的治理經(jīng)驗(yàn)，就該時(shí)期治理的難點(diǎn)開(kāi)展分析，并給出解 決方

5、案措施。要點(diǎn)難點(diǎn)措施施工現(xiàn)場(chǎng)的治理施工區(qū)與 生活工作區(qū) 混合，造成安 全隱患在西區(qū)與東南區(qū)交付區(qū)域設(shè)置隔 離帶，施工車(chē)輛與業(yè)主車(chē)輛分區(qū)域 按不同路線行駛在隔離帶設(shè)置保安崗，設(shè)置提示 牌告誡業(yè)主不要隨意進(jìn)入施工現(xiàn) 場(chǎng)，進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)必須有進(jìn)展商工 程部或售樓部的帶領(lǐng)，并佩戴安全 帽施工隊(duì) 的治理施工人員 進(jìn)入社區(qū)，給 業(yè)主的安全 隱患施工人員原則上不同意進(jìn)入一期 社區(qū)，確需進(jìn)入的，須辦理相關(guān)出 入手續(xù)后，方可進(jìn)入。施工材 料的治理工地的材 料堆放的阻 礙施工材料的放行須工程部和施工 隊(duì)雙方簽字，辦理出入手續(xù)后，方 可放行。（裝修材料出門(mén)需經(jīng)業(yè)主簽 字同意）環(huán)境衛(wèi)施工現(xiàn)場(chǎng)加強(qiáng)保潔力度，每天清掃兩遍，

6、生的治 理泥土、灰塵專(zhuān) 門(mén)大灰塵大的地點(diǎn)每天灑水，保持道路、環(huán)境的清潔施工裝 修車(chē)輛 的治理車(chē)輛進(jìn)出 過(guò)多，造成交 通堵塞，引起 安全隱患，同 時(shí)阻礙環(huán)境 衛(wèi)生確需進(jìn)入社區(qū)的施工車(chē)輛，經(jīng)同 意后，辦理手續(xù)，按指定路線、車(chē) 速行駛，不得長(zhǎng)時(shí)刻停留。漏油、漏沙土的車(chē)輛不準(zhǔn)進(jìn)入園 區(qū)。噪音操 縱施工噪音 對(duì)業(yè)主的阻 礙依據(jù)十堰市施工噪音治理的有關(guān) 規(guī)定，與開(kāi)發(fā)商和施工單位協(xié)商， 既要保證施工工期，又要將對(duì)差不 多入住的業(yè)主和客戶的阻礙降到最 小，確定施工時(shí)刻。三、營(yíng)造“和諧、統(tǒng)一”的居住、生活、商業(yè)環(huán)境（一）系統(tǒng)安全運(yùn)作是香格里拉都市花園物業(yè)治理服務(wù)的 第一要點(diǎn)1、立區(qū)域防范體系（1）持預(yù)防為主的原

7、則，積極做好安全宣傳工作，確保安 全標(biāo)識(shí)齊全，開(kāi)展緊急突發(fā)事件及消防演習(xí)，通過(guò)培訓(xùn)提高安全 防范意識(shí)和技能。（2）內(nèi)緊外松的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)智能化硬件與治理處軟件 的最佳結(jié)合香格里拉都市花園消防監(jiān)控中心、閉路監(jiān)控、可視對(duì) 講、外圍的紅外線監(jiān)測(cè)等形成防盜網(wǎng)絡(luò)，使業(yè)主利用一卡通便可 自由出入小區(qū)、車(chē)庫(kù)、會(huì)所，但安全卻在我們的操縱之下，形成 人防和技防相結(jié)合的安全防范體系。2、配合公安機(jī)關(guān)與周邊物業(yè)治理單位的合作，形成群防聯(lián) 控的安全網(wǎng)絡(luò)加強(qiáng)同駐地公安機(jī)關(guān)的溝通和聯(lián)系，在駐地派出所 的指導(dǎo)下，與周邊物業(yè)治理單位合作，互通信息，互為支援，形 成群防聯(lián)控的安全操縱網(wǎng)絡(luò)。四、消防治理“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的

8、消防治理思想，嚴(yán)格執(zhí)行消防工 作的日常檢查制度，通過(guò)各種形式開(kāi)展消防宣傳工作，提高業(yè)主 和客戶的消防安全意識(shí)，開(kāi)展每年一次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)和每年一 次的消防摸擬演習(xí)，實(shí)現(xiàn)香格里拉都市花園的安全運(yùn)作，愛(ài)護(hù)業(yè) 主和住戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。五、設(shè)備安全治理重點(diǎn)抓好供配電設(shè)備、消防監(jiān)控設(shè)備、電梯設(shè)備的安全運(yùn)行。1、設(shè)立設(shè)備專(zhuān)職維修保養(yǎng)責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)維護(hù)與保養(yǎng);2、嚴(yán)格執(zhí)行各設(shè)備系統(tǒng)操作規(guī)程，維修保養(yǎng)打算；3、建立設(shè)備臺(tái)帳，掌握、記錄運(yùn)行情況；4、明確各責(zé)任人的崗位職責(zé)；5、嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)的“三檢兩養(yǎng)”制：三檢：日檢、月檢、年檢；兩養(yǎng)：大修保養(yǎng)、專(zhuān)業(yè)保養(yǎng)。六、道路交通安全治理明晰的道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，人流和車(chē)

9、流分開(kāi)。七、應(yīng)急反應(yīng)措施建立完善的應(yīng)急反應(yīng)體系，有緊急應(yīng)變措施。在日常工作中 經(jīng)常開(kāi)展應(yīng)急體系培訓(xùn)，遇突發(fā)事件能緊急啟動(dòng)，安全疏導(dǎo)。（一）星級(jí)服務(wù)星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尊貴服務(wù)（1）人才素養(yǎng)：高品位的服務(wù)的需求高素養(yǎng)的人才，誠(chéng)則 成物業(yè)顧問(wèn)工作組將按的項(xiàng)目的需求，從社會(huì)資源招聘不僅有超 強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和專(zhuān)業(yè)操作技能，又具有紳士淑女風(fēng)度的高品位人 才，通過(guò)系統(tǒng)培訓(xùn)，服務(wù)香格里拉都市花園業(yè)主和客戶。170 / 11（2）星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：誠(chéng)則成物業(yè)顧問(wèn)工作組將結(jié)合香 格里拉都市花園項(xiàng)目特點(diǎn)，運(yùn)用星級(jí)的治理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)主和 客戶享受高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的同時(shí)，充分感受個(gè)人尊嚴(yán)和個(gè)性化的最大 滿足。（二）社區(qū)文化氛圍營(yíng)造

10、健康、濃重的社區(qū)文化是物業(yè)治理人孜孜不倦的追求。制定 內(nèi)容豐富同時(shí)具有針對(duì)性的社區(qū)文化活動(dòng)打算，開(kāi)展形式多樣的 社區(qū)文化活動(dòng)，營(yíng)造都市精英新生活的人文氛圍。（三）“用文化治理環(huán)境”1、開(kāi)展環(huán)保知識(shí)宣傳、講座，拒絕任何污染行為；2、推行垃圾分類(lèi)、廢物回收的環(huán)保行為；3、開(kāi)發(fā)業(yè)主花木栽培區(qū)，并鼓舞業(yè)主參加植物認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)；4、設(shè)置輕松優(yōu)雅的背景音樂(lè)，配以假山、流水，營(yíng)造文化 氣息；5、宣揚(yáng)人類(lèi)愛(ài)心，鼓舞飼養(yǎng)一些小動(dòng)物以增添生活樂(lè)趣；6、提供寵物飼養(yǎng)技術(shù)服務(wù)，并可代辦寵物準(zhǔn)養(yǎng)證等專(zhuān)門(mén)服務(wù)；7、開(kāi)展名花異草及山、石、盆景的展銷(xiāo)，及提供養(yǎng)護(hù)顧問(wèn)171 / 11服務(wù)；8、花草樹(shù)木修剪成型，使之吻合典雅風(fēng)格和人

11、文氣息。八、裝修治理服務(wù)要點(diǎn)和措施裝修治理是為了保障房屋安全，確保房屋能夠正常使用。公開(kāi)裝修治理服務(wù)流程和裝修治理服務(wù)承諾，通過(guò)裝修審核、裝修巡查、違章裝修的糾正、指定裝修垃圾堆放地點(diǎn)、裝修 垃圾統(tǒng)一清運(yùn)、裝修人員的治理、裝修完成后的驗(yàn)收，杜絕違章 裝修，維護(hù)裝修秩序。要點(diǎn)裝修宣傳將國(guó)家和十堰市有關(guān)家 居裝修的規(guī)定，依照物業(yè)房屋 的使用要求編制裝修手冊(cè)， 送與每位業(yè)主，讓業(yè)主了解家 居裝修有關(guān)規(guī)定及禁止進(jìn)行 的裝修項(xiàng)目。裝修培訓(xùn)聘請(qǐng)裝修專(zhuān)業(yè)人士為業(yè) 主在裝修設(shè)計(jì)、材料選用、工 程施工治理及預(yù)算等多方面 提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)；并組織三至五 家有合法資質(zhì)、信譽(yù)良好的裝 修公司供業(yè)主選擇。裝修愛(ài)護(hù)措施提供全

12、程的裝修代管服務(wù) 同意業(yè)主托付，只要一個(gè) 電話我們將有專(zhuān)人為您操辦。 可能阻礙建筑整體協(xié)調(diào)的 裝修，如空調(diào)機(jī)的位置、商鋪 廣告牌等，將制定統(tǒng)一的安裝 標(biāo)準(zhǔn)；50平方米以上的商鋪裝 修應(yīng)報(bào)消防部門(mén)審批；裝修施工實(shí)行憑證進(jìn)出，制 止野蠻、不文明的行為； 裝修時(shí)刻規(guī)定：入住率不足30%，7： 00 22： 00；裝修時(shí)刻規(guī)定，入住率達(dá)到 30%以上，8： 0012： 00、下為愛(ài)護(hù)公共設(shè)施，對(duì)公共 設(shè)備設(shè)施作臨時(shí)性愛(ài)護(hù)。指定 臨時(shí)材料堆放區(qū)和停車(chē)通道，裝修特設(shè)服務(wù)設(shè)置裝修通道，供施工單 位和施工人員使用，設(shè)計(jì)制造 專(zhuān)用的手推車(chē)，供施工單位使 用。為現(xiàn)場(chǎng)安全及長(zhǎng)遠(yuǎn)著想， 入伙時(shí)每戶配備二個(gè)滅火器， 既

13、保證施工消防安全又可作 家庭防火之用。午 14： 0019： 00；業(yè)主喬遷之日將提供多方 面的關(guān)心和方便。九、目遺留問(wèn)題的處理要點(diǎn)措施業(yè)主驗(yàn)房后，存在的項(xiàng)目工 程局部質(zhì)量問(wèn)題。施工單位不配合或施工單 位再次維修后，問(wèn)題仍然存 在，業(yè)主還不中意；業(yè)主裝修后，是工程質(zhì)量問(wèn) 題依舊裝修質(zhì)量問(wèn)題難以確 定，業(yè)主認(rèn)為是工程質(zhì)量問(wèn) 題；進(jìn)展商在售樓過(guò)程中許諾 給業(yè)主和客戶的承諾沒(méi)有兌 現(xiàn)，業(yè)主和客戶將不滿轉(zhuǎn)嫁給 物業(yè)治理公司。簽訂三方保修協(xié)議三方保修協(xié)議，確實(shí)是由 進(jìn)展商授權(quán)物業(yè)治理公司，直 接通知施工安裝單位的工程 質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行維護(hù)，如施工安 裝單位沒(méi)有按協(xié)議規(guī)定的時(shí) 刻和要求進(jìn)行，物業(yè)治理公司 有權(quán)聘請(qǐng)外協(xié)單位施工，所發(fā) 生的費(fèi)用直接通知進(jìn)展商從 安裝施工單位的尾款中扣除。 前期介入服務(wù)注重前期介