某房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略報(bào)告

1、2012見證“榮耀”的奇跡白城項(xiàng)目營銷策略報(bào)告城市視角經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大象區(qū)域傳統(tǒng)市中心地段概況：本案所在區(qū)域板塊的價(jià)值和宜居性尚未被市民認(rèn)可；現(xiàn)階段生活配套匱乏，氛圍不佳。區(qū)位：城市邊緣地段，居住屬性亟待開發(fā)氛圍：商業(yè)、生活配套缺失明顯交通：城市主干道，通達(dá)性好占地30.9萬平，總建面約50萬平，白城超大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目蔡總：我們的項(xiàng)目應(yīng)是整個(gè)白城都沒見過的項(xiàng)目；我們可以多投入一部分成本，少賺取部分利潤；那這個(gè)項(xiàng)目出來的時(shí)候，一定應(yīng)該是這個(gè)市場的NO.1；我們要有市場的話語權(quán)、價(jià)格的話語權(quán) ！項(xiàng)目預(yù)期解析項(xiàng)目目標(biāo)：快速成為白城房地產(chǎn)市場唯一高端第一影響力項(xiàng)目；企業(yè)目標(biāo)：通過項(xiàng)目樹立開發(fā)企業(yè)在白城的品牌

2、地位,實(shí)現(xiàn)社會(huì)效應(yīng)；實(shí)現(xiàn)高于或突破白城現(xiàn)有價(jià)格體系；為項(xiàng)目提供堅(jiān)實(shí)的回款保障；而擁有市場的話語權(quán)、價(jià)格的話語權(quán)，將是怎樣的表現(xiàn)？白城市場NO.1對本項(xiàng)目意味著什么？12目標(biāo)解讀此為開發(fā)商在白城首個(gè)大規(guī)模商品住宅項(xiàng)目，因此開發(fā)商品牌價(jià)值的實(shí)現(xiàn)更大于利潤追求，需要通過高品質(zhì)項(xiàng)目的打造，形成良好的客戶口碑，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效應(yīng)，真正打造城白城第一影響力項(xiàng)目。升科對項(xiàng)目理解？這樣的目標(biāo)意味著“打造白城唯一高端項(xiàng)目”“高價(jià)格，良好的銷售進(jìn)度”“必須塑造紅綠藍(lán)品牌，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效應(yīng)”“明確產(chǎn)品及開發(fā)策略”創(chuàng)造“榮耀”神話！白城紅綠藍(lán)項(xiàng)目，是創(chuàng)造神話的使者，打破冰封的一簇焰火！61榮耀的基礎(chǔ)肩負(fù)高目標(biāo)，需要認(rèn)清自我？內(nèi)

3、部配套：將與大型知名超市攜手共建萬平大型超市，滿足客戶一站式購物需求 。外部配套：市政規(guī)劃的市民廣場、健身館近在咫尺，近水樓臺(tái)先得月，我們的業(yè)主將感受到獨(dú)一無二的享受；白城地區(qū)醫(yī)院、運(yùn)動(dòng)館，兩大配套是本項(xiàng)目的休閑中心及保鍵中心，讓業(yè)主體驗(yàn)到別處未有的城市優(yōu)越生活；發(fā)展KPI 城市價(jià)值地段1經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大象區(qū)域傳統(tǒng)市中心區(qū)域未來發(fā)展方向：在建的陽光休閑廣場是全市最大的市民休閑廣場，政府對其板塊的打造步伐逐年加快，加速了該區(qū)域板塊價(jià)值的提升。新建樓盤較多，逐步形成高尚的居住氛圍。KPI 產(chǎn)品價(jià)值規(guī)模2一期地塊面積66488.55，建筑面積約101169.06項(xiàng)目總占地約30.9萬平，建筑面積約50萬

4、平，項(xiàng)目分期開發(fā)完成，總體產(chǎn)品類型涵蓋了多層、小高層、高層、低密度洋房、風(fēng)情商業(yè)街、集中商業(yè)等多個(gè)種類； 氣度純正英倫建筑風(fēng)格，獨(dú)特藝術(shù)特性符號(hào)元素：線條簡潔，色彩凝重。坡屋頂、老虎窗、女兒墻、陽光室等充分詮釋著英式建筑特有的莊重、古樸。雙坡陡屋面、深檐口、外露木、構(gòu)架、磚砌底腳等為英式建筑的主要特征。色彩搭配：紅磚在外，斜頂在上，屋頂為深灰色?？臻g靈活使用、流行自然，藍(lán)、灰、綠富有藝術(shù)的配色處理賦予建筑動(dòng)態(tài)的韻律與美感。經(jīng)典KPI 產(chǎn)品價(jià)值風(fēng)格2首例純正英倫洋房，樹立白城洋房標(biāo)桿創(chuàng)享型洋房新標(biāo)準(zhǔn)：弘創(chuàng)植被豐厚入戶花園、獨(dú)特美觀的庭院小品，逐層退臺(tái)的獨(dú)立空間，360度的全向景觀，近百個(gè)細(xì)節(jié)的塑

5、造，全面展現(xiàn)優(yōu)越英倫生活的每一面。超越KPI 產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)新2嵌入式精裝入戶大堂項(xiàng)目戶型采用“創(chuàng)新”式設(shè)計(jì)，保證最大限度的全明采光，戶型整體布局合理，提高居所的面積使用率；項(xiàng)目為全封閉式智能化管理的形式，嵌入式精裝修入戶大堂，一卡式刷卡進(jìn)入；未來發(fā)展建議：智能化標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)范例，智能一卡通門禁系統(tǒng)、小區(qū)紅外圍墻監(jiān)控系統(tǒng)、中央閉路電視、電子巡更系統(tǒng)、可視對講、三表遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表系統(tǒng)、背景音樂、小區(qū)探測器和攝像頭等；社區(qū)門禁系統(tǒng)，超高安全系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)KPI 產(chǎn)品價(jià)值智能化2高端建材配置，品質(zhì)一流保障高端建材配置，保證客戶生活品質(zhì)，創(chuàng)新材料的應(yīng)用，滿足身份需要。標(biāo)準(zhǔn)型材品質(zhì)KPI 產(chǎn)品價(jià)值建材2英倫皇家莊園式園

6、林景觀1、在形式上講究對稱，重點(diǎn)區(qū)域序列感較強(qiáng)；2、景觀空間華貴、典雅，構(gòu)筑物色調(diào)以棕色與米色為主；3、以理性、有序的線條組織空間關(guān)系；4、在種植方面，配合場地要求，有部分整形的灌喬木，以強(qiáng)調(diào)軸線關(guān)系。大氣KPI 產(chǎn)品價(jià)值景觀2攜手全國知名團(tuán)隊(duì)，打造物業(yè)服務(wù)標(biāo)桿專業(yè)管家式物業(yè)管理：有償服務(wù)和無償服務(wù)；無償服務(wù)包括：24小時(shí)安保、12小時(shí)保潔、質(zhì)量投訴建議、免費(fèi)保修、業(yè)主房屋租售免費(fèi)登記；有償服務(wù)包括：家庭服務(wù)、私人兒童看管服務(wù)、房屋托管服務(wù)等；KPI 服務(wù)價(jià)值物業(yè)3項(xiàng)目核心價(jià)值小結(jié)城市發(fā)展帶來的宜居性，內(nèi)外部配套逐步完善60萬平米大盤，高品質(zhì)生活住區(qū)純正英式建筑，先進(jìn)設(shè)計(jì)理念近萬平米城市廣場、

7、國標(biāo)級運(yùn)動(dòng)館英式皇家莊園式園林高品質(zhì)洋房及舒適型產(chǎn)品超越型戶型設(shè)計(jì)高標(biāo)準(zhǔn)的品質(zhì)建材配置智能化系統(tǒng)責(zé)任地產(chǎn)品牌，立足城市運(yùn)營商高尚住區(qū)專署物業(yè)管理服務(wù)具有領(lǐng)袖身份的客戶圈層產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值需要我們梳理并傳播服務(wù)價(jià)值需要我們增加并傳播服務(wù)價(jià)值2榮耀 的環(huán)境市場競爭環(huán)境分析白城市競品項(xiàng)目分布白城市目前個(gè)案開發(fā)體量較小，正處于向規(guī)?；l(fā)展的過渡階段立邦鴻基名苑金碧樂府錦東塞哥維亞鉆石四季華城碧園橡樹灣與本項(xiàng)目存在直面競爭開發(fā)商：長春市立邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模：在售10棟多層，建筑面積約38968.96平方米，共計(jì)約500套房源；地址：民主路與光明街交匯處項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目整體規(guī)劃17棟，5棟高層，12棟

8、多層，其中項(xiàng)目北側(cè)5棟高層為公交公司團(tuán)購，南側(cè)2棟為某路橋公司辦公樓，內(nèi)部10棟多層產(chǎn)品為在售產(chǎn)品，約500套房源，面積區(qū)間為80-135，1、2為躍層產(chǎn)品，面積約210；銷售情況：截止到4月26日，剩余約290套房源，近期推出68套特價(jià)房，對外報(bào)價(jià)約3600元/，實(shí)際成交均價(jià)約3290元/，月均銷售7、8套，每天到訪不足10組項(xiàng)目賣點(diǎn)：公交總站、陽光休閑廣場立邦鴻基名苑基本信息1235679815161011121317公交公司團(tuán)購某路橋公司辦公樓在售產(chǎn)品與本項(xiàng)目存在直面競爭開發(fā)商：錦東集團(tuán)白城開發(fā)有限公司規(guī)模：項(xiàng)目占地8.3萬平方米，建面約13.4萬平方米，建設(shè)住宅27棟，總建設(shè)面積134

9、000平方米，；地址：交警指揮中心西側(cè)中興西大路路北項(xiàng)目規(guī)劃：整體規(guī)劃27棟住宅，約900套房源，以多層產(chǎn)品為主，西班牙建筑風(fēng)格，其中22棟多層，5棟小高層，主力戶型以120-130為主，園區(qū)內(nèi)部規(guī)劃200多米中央景觀水系，自建約3500臨街商業(yè)，整體規(guī)劃130多個(gè)車庫以及99個(gè)地下停車位；銷售情況：2011年入市，園區(qū)南側(cè)三排為白城市發(fā)電公司團(tuán)購房源，剩余約30多套房源在售，2011年末試探市場，加推1-4#，約150套房源，效果較差，截止到2012年4月26日，1、2#整體去化約60%；預(yù)計(jì)6月份集中開盤推出1-4#，目前月均銷售5、6套，每天到訪5、6組；項(xiàng)目賣點(diǎn)：西班牙風(fēng)格、景觀錦東塞

10、哥維亞基本信息123456781516222327團(tuán)購與本項(xiàng)目存在直面競爭開發(fā)商：白城市三圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：白城市長慶街與民主路交匯處項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目整體占地約5.4萬，建筑面積約7萬，整體規(guī)劃約20棟住宅，其中1棟小高層，2棟高層；產(chǎn)品規(guī)劃：目前在售產(chǎn)品為6棟多層產(chǎn)品，以94、117為主，2#、5#、6#全部規(guī)劃為94兩居室，4#、7#、12#全部規(guī)劃為117三居室，頂層產(chǎn)品贈(zèng)送30左右閣樓，閣樓自帶衛(wèi)生間，在售產(chǎn)品剩余約100套房源；價(jià)格：整體均價(jià)約3900元/，最高價(jià)1層約4700元/，4#、7#中間規(guī)劃有休閑廣場，均價(jià)約4300元/；客戶情況：約70%以上為市內(nèi)改善型客戶，主要職

11、業(yè)以政府公務(wù)員及私營業(yè)主為主；銷售情況：月均銷售8、9套項(xiàng)目賣點(diǎn)：學(xué)區(qū)、地段、品質(zhì)金碧樂府基本信息1256347891011121314151617181920未推未推未推在售與本項(xiàng)目存在干擾競爭開發(fā)商：廣西碧園集團(tuán)地址：長慶南街與勝利路交匯處項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目整體占地面積約53300，建筑面積約12萬，共13棟多層，約1000套房源；產(chǎn)品規(guī)劃：項(xiàng)目整體規(guī)劃13棟住宅，全部為多層，面積區(qū)間為70-142，主力面積區(qū)間為85-100；價(jià)格及銷售情況：目前為尾盤銷售，以大面積產(chǎn)品為主，120-140，均價(jià)約3700元/，2011年7月左右開盤，是白城市單盤銷售冠軍；客戶情況：60%以上為改善型客戶，主

12、要看中項(xiàng)目的學(xué)區(qū)位置，毗鄰白城市兩大名校，白城一中、十中，以家長陪讀為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)重視教育的客戶占有一定比例；項(xiàng)目賣點(diǎn)：一中、十中、地段、品質(zhì)、森林公園碧園橡樹灣基本信息與本項(xiàng)目存在潛在競爭開發(fā)商：吉林省鉆石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模：總占地面積約79萬，建筑面積約100萬 ，一期占地面積約20.4萬，建面約30.6萬；項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目整體規(guī)劃67棟，以多層為主，其中10棟高層，10棟多層洋房，一期規(guī)劃約2800套房源；項(xiàng)目進(jìn)展：該項(xiàng)目尚未開盤，暫時(shí)無接待中心，地塊內(nèi)部拆遷已基本完成，進(jìn)入土地平整階段，地塊四周圍擋已樹立，有一定的形象認(rèn)知；計(jì)劃于5月20日左右開工，首期計(jì)劃建設(shè)16棟，總建面約5萬，

13、全部為多層；項(xiàng)目賣點(diǎn)：發(fā)展、規(guī)模、自身配套鉆石四季華城基本信息洋房高層多層直面競爭對手立邦鴻基名苑金碧樂府錦東塞哥維亞潛在競爭對手鉆石四季華城競爭對手鎖定：全面的競爭對比路徑品牌的對比戶型對比配套資源對比競爭對比路徑：干擾競爭對手碧園橡樹灣產(chǎn)品的對比80-100平米：同面積主流產(chǎn)品品鑒傳統(tǒng)戶型，布局比較規(guī)整，無明顯亮點(diǎn)，缺點(diǎn)為部分面積浪費(fèi)。 極舒適戶型，格局精巧；衛(wèi)生間位于臥室之間，生活方便； 客廳餐廳連體設(shè)計(jì)，會(huì)客、聚會(huì)，寬敞從容；3.9米客廳開間，雙窗設(shè)計(jì)，觀景效果最大化；錦東塞哥維亞 : 約95；兩室兩廳一衛(wèi)主臥客廳廚房次臥餐廳衛(wèi)生間競爭分析80-100平米：同面積主流產(chǎn)品品鑒戶型設(shè)計(jì)規(guī)

14、整，布局合理，亮點(diǎn)為北向陽臺(tái)及南向飄窗，缺點(diǎn)為部分面積浪費(fèi)。 南北通透，入戶玄關(guān)，私密性好；獨(dú)立廚房設(shè)計(jì)，連接北向生活陽臺(tái)，方便儲(chǔ)物； 衛(wèi)生間位于臥室中間，直接采光，通風(fēng)較好；客廳4.2米開間，連接南向觀景飄窗；立邦鴻基名苑: 約96；兩室兩廳一衛(wèi)主臥客廳廚房次臥餐廳衛(wèi)生間競爭分析陽臺(tái)飄窗玄關(guān)80-100平米：同面積主流產(chǎn)品品鑒戶型設(shè)計(jì)規(guī)整，功能分區(qū)合理，無亮點(diǎn)，缺陷為次臥舒適性較差，部分面積浪費(fèi)。 南北通透，采光通風(fēng)較好；獨(dú)立廚房設(shè)計(jì)，與餐廳相連，方便快捷； 衛(wèi)生間位于臥室中間，生活協(xié)調(diào)方便；4.05米客廳開間，寬敞大氣；金碧樂府: 約95；兩室兩廳一衛(wèi)臥室客廳廚房臥室餐廳衛(wèi)生間競爭分析80

15、-100平米：同面積主流產(chǎn)品品鑒戶型設(shè)計(jì)規(guī)整，功能分區(qū)合理，亮點(diǎn)為北向臥室設(shè)有獨(dú)立生活陽臺(tái),。戶型方正， 南北通透，全明設(shè)計(jì)；北向臥室?guī)в歇?dú)立陽臺(tái)設(shè)計(jì)，； 入戶即餐廳，餐廚一體化，生活方便；碧園橡樹灣: 約90；兩室兩廳一衛(wèi)主臥客廳陽臺(tái)臥室廚房衛(wèi)生間競爭分析餐廳80-100平米：同面積主流產(chǎn)品品鑒戶型布局合理，空間充分利用，無浪費(fèi)面積現(xiàn)象，亮點(diǎn)為大尺度客廳開間。戶型布局合理，功能劃分明確；獨(dú)立廚房設(shè)計(jì)，帶有獨(dú)立陽臺(tái)，方便儲(chǔ)物； 4.2米大尺度客廳，寬敞明亮，通風(fēng)效果較好；本項(xiàng)目: 約95；兩室兩廳一衛(wèi)主臥客廳陽臺(tái)次臥餐廳衛(wèi)生間競爭分析廚房101-120平米：同面積主流產(chǎn)品品鑒戶型設(shè)計(jì)規(guī)整，布局

16、合理，缺點(diǎn)為主臥室沒有獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，私密性較差。 南北通透，全明戶型；獨(dú)立廚房設(shè)計(jì)，餐廚一體化，生活方便； 每個(gè)臥室均與衛(wèi)生間相連；入戶門直對衛(wèi)生間，私密性較差；錦東塞哥維亞: 約118；三室兩廳兩衛(wèi)主臥客廳臥室餐廳衛(wèi)生間競爭分析廚房主臥衛(wèi)生間101-120平米：同面積主流產(chǎn)品品鑒戶型設(shè)計(jì)規(guī)整，布局合理，亮點(diǎn)為獨(dú)立書房設(shè)計(jì)及大尺度外露陽臺(tái)。 南北通透，全明戶型；獨(dú)立廚房設(shè)計(jì)，餐廚一體化，生活方便； 主臥獨(dú)立書房設(shè)計(jì)，工作休息勞逸結(jié)合；大尺度客廳連接外露觀景陽臺(tái)，觀景效果最大化；金碧樂府: 約105；三室兩廳一衛(wèi)主臥客廳臥室餐廳衛(wèi)生間競爭分析廚房觀景陽臺(tái)書房101-120平米：同面積主流產(chǎn)品品

17、鑒戶型設(shè)計(jì)規(guī)整，全明戶型，缺點(diǎn)為廚房位于兩衛(wèi)生間中間，設(shè)計(jì)不合理。 南北通透，全明戶型；廚房位于兩衛(wèi)生間之間，設(shè)計(jì)不合理； 主臥獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，生活方便；獨(dú)立書房及客廳南向飄窗設(shè)計(jì)；入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)，增加私密性；立邦鴻基名苑: 約110；三室兩廳兩衛(wèi)主臥客廳臥室餐廳衛(wèi)生間競爭分析飄窗廚房衛(wèi)生間書房101-120平米：同面積主流產(chǎn)品品鑒戶型設(shè)計(jì)規(guī)整，全明戶型，客廳大尺度飄窗設(shè)計(jì)，有一定附加值。 南北通透，全明戶型；衛(wèi)生間位于兩臥室中間，方便合理；獨(dú)立書房及客廳南向飄窗設(shè)計(jì)；獨(dú)立廚房設(shè)計(jì)，餐廚一體化；本項(xiàng)目: 約115；三室兩廳一衛(wèi)主臥客廳臥室餐廳衛(wèi)生間競爭分析飄窗廚房書房121-140平米：同面積主

18、流產(chǎn)品品鑒戶型設(shè)計(jì)規(guī)整，全明戶型，中規(guī)中矩，標(biāo)準(zhǔn)三室設(shè)計(jì)。 南北通透，通風(fēng)與采光效果俱佳；獨(dú)立廚房設(shè)計(jì)，連接餐廳； 主臥獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，生活方便；4.1米大尺度客廳開間，生活舒適；金碧樂府: 約125；三室兩廳兩衛(wèi)主臥客廳臥室餐廳競爭分析廚房衛(wèi)生間主臥衛(wèi)生間121-140平米：同面積主流產(chǎn)品品鑒戶型緊湊合理，功能分區(qū)明確，書房帶有270觀景陽臺(tái)，衛(wèi)生間干濕分離。 南北通透，全明戶型；獨(dú)立廚房設(shè)計(jì)，連接餐廳，設(shè)有獨(dú)立儲(chǔ)物陽臺(tái)； 主臥獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，生活方便；4.2米大尺度客廳開間，生活舒適；獨(dú)立書房設(shè)計(jì)，書房設(shè)有觀景陽臺(tái)；衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，干濕分離；立邦鴻基名苑: 約136；三室兩廳兩衛(wèi)主臥客廳臥室餐

19、廳競爭分析廚房衛(wèi)生間書房衛(wèi)生間陽臺(tái)121-140平米：同面積主流產(chǎn)品品鑒戶型設(shè)計(jì)規(guī)整，動(dòng)線明確，亮點(diǎn)為獨(dú)立衣帽間設(shè)計(jì)，客廳陽光房主臥連通。 南北通透，全明戶型；獨(dú)立廚房設(shè)計(jì)，連接餐廳，獨(dú)立書房設(shè)計(jì)；4.35米大尺度客廳開間，生活舒適；主臥設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間及衣帽間；本項(xiàng)目: 約130；三室兩廳兩衛(wèi)主臥書房臥室餐廳競爭分析廚房衛(wèi)生間衣帽間衛(wèi)生間客廳陽光房140平米以上：同面積主流產(chǎn)品品鑒戶型功能分區(qū)明確，干濕分離，廚房設(shè)有獨(dú)立陽臺(tái)，書房連接270觀景陽臺(tái)。獨(dú)立廚房設(shè)計(jì)，連接餐廳，設(shè)有獨(dú)立儲(chǔ)物陽臺(tái)； 主臥獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，生活方便；4.2米大尺度客廳開間，生活舒適；獨(dú)立書房設(shè)計(jì)，書房設(shè)有270觀景陽臺(tái)；

20、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，干濕分離；立邦鴻基名苑: 約159；四室兩廳兩衛(wèi)主臥客廳臥室餐廳競爭分析廚房書房衛(wèi)生間陽臺(tái)主臥衛(wèi)生間140平米以上：同面積主流產(chǎn)品品鑒戶型方正，功能分區(qū)明確，亮點(diǎn)為大尺度觀景陽臺(tái)設(shè)計(jì)；南北臥室，采光效果較好； 主臥獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，生活方便；4.2米大尺度客廳開間，連接大尺度陽臺(tái)；獨(dú)立書房設(shè)計(jì)，方便主人生活；碧園橡樹灣: 約142；四室兩廳兩衛(wèi)主衛(wèi)客廳書房餐廳競爭分析廚房主臥陽臺(tái)次衛(wèi)臥室臥室140平米以上：同面積主流產(chǎn)品品鑒一層以接待為主，二層為生活空間，地下室以娛樂活動(dòng)空間為主；一二越層產(chǎn)品：F1：一室一廳兩衛(wèi)，約112.6，其中車庫約38.38F2：三室兩廳兩衛(wèi)，約111.25，

21、地下室約103.95（贈(zèng)送）立邦鴻基名苑: 約224；四室三廳四衛(wèi)車庫客廳臥室餐廳競爭分析影音室衛(wèi)生間衛(wèi)生間衛(wèi)生間書房臥室衛(wèi)生間廚房衛(wèi)生間臥室客廳活動(dòng)室活動(dòng)室140平米以上：同面積主流產(chǎn)品品鑒戶型設(shè)計(jì)規(guī)整，使用率較好，戶型亮點(diǎn)為有一定附加值；獨(dú)立廚房設(shè)計(jì)，連接餐廳，設(shè)有獨(dú)立儲(chǔ)物陽臺(tái)； 主臥獨(dú)立衣帽間設(shè)計(jì)，連接觀景露臺(tái)；5.0米大尺度客廳開間，生活舒適；衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，干濕分離；本項(xiàng)目: 130200；三室兩廳兩衛(wèi)書房客廳臥室餐廳競爭分析玄關(guān)廚房衛(wèi)生間露臺(tái)主臥衛(wèi)生間露臺(tái)花臺(tái)衣帽間陽臺(tái)80-100平米：本案80-100戶型為主力戶型，主要集中在普通多層和小高層，使用率較高，無浪費(fèi)面積，大尺度客廳開間，

22、市場競爭力較高；100-120平米：本案為三居面積控制較好，戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，與競爭對手差異不大，存在一定競爭壓力；120-140平米：本案高層130戶型舒適度較高，戶型尺寸合理，主臥為套房設(shè)計(jì)，環(huán)形動(dòng)線，在舒適度方面優(yōu)于競爭對手；140平米以上：本案洋房產(chǎn)品面積在130-200，在產(chǎn)品形式上優(yōu)于競爭對手，戶型設(shè)計(jì)緊湊合理，空間尺寸布局合理，具備較強(qiáng)的競爭力及市場機(jī)會(huì)；戶型競爭分析項(xiàng)目品牌及規(guī)模對比紅綠藍(lán)屬白城市本土企業(yè)，在白城有一定的知名度，但開發(fā)商品牌短期內(nèi)無法體現(xiàn)明顯優(yōu)勢。項(xiàng)目未入市與周邊其他相比，目前幾乎無市場知名度。建筑及景觀設(shè)計(jì)公司品牌優(yōu)于其他競爭對手。本案在規(guī)模上處于中上游，優(yōu)于

23、競爭對手。項(xiàng)目名開發(fā)商建筑面積（）景觀/規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷/物業(yè)項(xiàng)目知名度鉆石四季華城吉林省鉆石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司約100萬立邦鴻基名苑長春市立邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司約5萬長春立邦物業(yè)錦東塞哥維亞錦東集團(tuán)白城開發(fā)有限公司約13.4萬吉林錦東置業(yè)管理有限公司碧園橡樹灣廣西碧園集團(tuán)約13萬長春博文物業(yè)金碧樂府白城市三圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司約7萬沈陽市水木清華景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)沈陽名揚(yáng)天下廣告有限公司本項(xiàng)目白城市紅綠藍(lán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司約30萬深圳/沈陽某知名公司自持物業(yè)本案在規(guī)模及景觀設(shè)計(jì)品牌等優(yōu)于競爭對手，但項(xiàng)目目前基本無知名度.品牌競爭分析通過對產(chǎn)品、配套、資源、影響力等因素的綜合分析，紅綠藍(lán)項(xiàng)目產(chǎn)品、景觀上

24、領(lǐng)先于競爭項(xiàng)目，形成不可逾越的差異點(diǎn)；但品牌影響力較弱及區(qū)域認(rèn)知較弱，需要我們樹立。延展時(shí)間和空間，本案要著重突出配套成熟及區(qū)域發(fā)展，在各營銷階段不斷強(qiáng)化項(xiàng)目差異點(diǎn)，樹立新的價(jià)值體系使得項(xiàng)目與競爭對手脫離同一競爭水準(zhǔn)。競爭分析縱觀白城市場但無讓人瞠目結(jié)舌的高端項(xiàng)目白城高端項(xiàng)目有過領(lǐng)先地位，但無領(lǐng)袖風(fēng)范白城的市場僅是就項(xiàng)目做項(xiàng)目，白城市場無領(lǐng)袖我們必須成為市場領(lǐng)袖，打造沒有對手的“獨(dú)角戲”客戶分析說明客戶屬性價(jià)值觀客戶需求客戶特征注：本次客戶研究分為三大部分潛在客戶問卷調(diào)查（定量分析）調(diào)查客戶為白城企事業(yè)單業(yè)及中高收入群；客戶深度訪談（定性分析）客戶樣本：客戶問卷調(diào)查20組，深度訪談3組競品項(xiàng)目

25、成交客戶分析（定量分析）26-40歲為主力客戶群年齡以26-40歲為主要購房群體、社會(huì)中堅(jiān)階層為主，這部分人群收入較穩(wěn)定；工作單位以私企及事業(yè)單位為主基本以公交車及單位班車為主客戶屬性家庭收入主要在4000-10000之間主要以3口之家及4口之家為主意向面積以81-120為主基本以改善二次置業(yè)為主客戶屬性他們經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，正處在一個(gè)換房階段，以改善生活環(huán)境及生活質(zhì)量為最終目的以兩室兩廳及三室一廳為主基本以商業(yè)貸款及公積金為主心理可承受價(jià)位在3000-4000之間購買區(qū)域基本沒有特定限制意向戶型付款方式主要以改善為主，有一定的總價(jià)承受能力，對購房區(qū)域沒有特殊限定；客戶屬性客戶價(jià)值觀房地產(chǎn)認(rèn)知途徑

26、房地產(chǎn)認(rèn)知途徑主要以朋友介紹為主，占50%以上，其次為街路廣告牌，可見白城市場口碑傳播的重要性；對房地產(chǎn)的認(rèn)知途徑比較狹窄，主要以朋友介紹為主陳先生，27歲，某品牌汽車售后目前在市內(nèi)租房。意向購買90平左右兩房房產(chǎn)品，作為婚房。背景描述：陳先生2010年大學(xué)畢業(yè)，畢業(yè)后回到白城市工作，目前在某品牌汽車做售后管理；置業(yè)目的：婚房；客戶語錄：1、“在外地讀了幾年大學(xué)，畢業(yè)后還是感覺白城的生活壓力比較小，生活質(zhì)量也不錯(cuò)”2、“和女朋友談了3年多，也到了該結(jié)婚的年紀(jì)，該買到房子了，給她一個(gè)安穩(wěn)的家”3、“回到白城這兩年感覺白城市發(fā)展的很快，每年都有很多新項(xiàng)目，價(jià)格相對來說都比較合理，打算買一套90平米

27、左右的，把父母接過來一起住，一步到位，否則在想換房就難了，對于區(qū)域沒有特俗的要求，白城本來也不大，主要看價(jià)格，合理就可以”潛在客戶訪談孟女士，41歲，電廠職工目前在電廠家屬樓居住。意向購買120平左右三房產(chǎn)品，改善生活環(huán)境。背景描述：孟女士在白城電廠工作10余年，有一定資金積累，兒子在外地上大學(xué)，意向購買120左右的三房產(chǎn)品；置業(yè)目的：改善生活質(zhì)量客戶語錄：1、“這幾年電廠的效益不錯(cuò)，員工的福利也漲了，攢下點(diǎn)錢就是為了能有個(gè)更好的生活環(huán)境”2、“大象區(qū)應(yīng)該算是白城的一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域吧！有很多同事都在那片買了房子，環(huán)境挺不錯(cuò)的”3、“小區(qū)的物業(yè)管理一定要好，安全是最主要的，其次是園區(qū)內(nèi)部要有一定

28、的景觀，白城現(xiàn)在很多小區(qū)都沒什么景觀，幾乎就是樓挨著樓，一點(diǎn)綠化都沒有，最好有個(gè)休閑廣場，每天早晨還可以鍛煉身體”潛在客戶訪談劉女士，31歲，三二一醫(yī)院護(hù)士目前在市內(nèi)某老式小區(qū)居住。意向購買120平左右三房產(chǎn)品，改善生活環(huán)境。背景描述：劉女士在白城三二一醫(yī)院工作，老公在某園林公司工作，意向購買100左右的三房產(chǎn)品；置業(yè)目的：改善生活質(zhì)量客戶語錄：1、“現(xiàn)在生活質(zhì)量越來越高了，打算買一套100左右的戶型，改善一下生活”2、“小區(qū)內(nèi)部配套一定要齊全，幼兒園是必備的，方便孩子上學(xué)，接送也方便，節(jié)省很多時(shí)間”3、“大象區(qū)現(xiàn)在發(fā)展的還不錯(cuò)，聽說附近建了一個(gè)休閑廣場，也是城市的重點(diǎn)發(fā)展方向，在那片買房子還

29、可以增值，首先價(jià)格是最主要的，3500左右都可以考慮”潛在客戶訪談客戶特征決策時(shí)間較長購房的決策的時(shí)間較長，受市場影響，不急于購買需多次上門比較，一般成交周期在一個(gè)月以上。有換房的需要對于改善客戶來說他們都很有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對產(chǎn)品也有一定理解能力。追求品質(zhì)生活希望項(xiàng)目有一定品質(zhì)及風(fēng)格，喜歡歐式的元素及特點(diǎn)，喜歡更有品質(zhì)的生活。愛面子這部分客戶可以說是同齡人中的佼佼者，所以也希望家人朋友都對自己的居所持贊揚(yáng)肯定的態(tài)度。喜歡對比很多時(shí)候，白城的很多項(xiàng)目都看過之后再做選擇，貨比三家是客戶的典型心里。男主人主導(dǎo)最終購買的家庭決策者基本上為男性，他們更看重面子消費(fèi)。一定要眼見為實(shí)現(xiàn)房對客戶的促動(dòng)很大，他們不

30、愿意相信銷售人員的說辭，更愿意相信自己看到的實(shí)物。其他競爭樓盤客戶分析樓盤選擇橡樹灣、立邦鴻基名筑、錦東塞歌維亞、金碧樂府分析背景競爭樓盤銷售代表深度訪談/競爭樓盤客戶電話訪談市場典型項(xiàng)目客戶分析典型項(xiàng)目成交客戶主要以剛需及首次改型客戶為主，約占成交比例的70%以上；典型項(xiàng)目成交客戶主要以事業(yè)單位為主，約占40%以上，其次為私企員工，約占20%左右；成交客戶中主要以剛需及首次改善型客戶為主；以事業(yè)單位及私企員工為主，私營業(yè)主為輔；市場典型項(xiàng)目客戶分析典型項(xiàng)目成交客戶主要關(guān)注產(chǎn)品性價(jià)比及項(xiàng)目周邊的配套，比較關(guān)注項(xiàng)目周邊的教育配套；典型項(xiàng)目成交客戶中主要以市中心改善客戶為主，其次為本項(xiàng)目所在區(qū)域的

31、區(qū)域內(nèi)客戶，二者約占整體的55%以上；成交客戶中基本對區(qū)域要求較低，沒有絕對限制；客戶普遍關(guān)注產(chǎn)品的性價(jià)比，對教育等配套有一定需求；名稱戶型面積區(qū)間樓體/數(shù)量合計(jì)戶型比例戶 型兩室一廳80-90M2多層98戶合計(jì)：307戶40%小高40戶高層169戶91-100 M2多層120戶合計(jì)：233戶30.4%小高79戶高層34戶三室一廳一衛(wèi)101-110 M2多層41戶合計(jì):51戶6.7%小高10戶111-120 M2多層43戶合計(jì)：87戶11.4 %小高10戶高層34戶三室一廳二衛(wèi)121-130 M2多層24戶合計(jì)：24戶3.1%洋房131-200 M264戶合計(jì)：64戶8.4 %合計(jì)：766戶本

32、案戶型及面積配比4月27日數(shù)據(jù) 重要客戶核心客戶主力80 100 101-130131200（洋房）政府領(lǐng)導(dǎo)，企事業(yè)單位高管，改善需求，看重社區(qū)形象及品質(zhì)，對片區(qū)形象較為看重；有一定資金實(shí)力的私營業(yè)主，看中社區(qū)的建筑品質(zhì)、居住環(huán)境及配套。全市范圍內(nèi)的剛需及首改型客戶，以自住為目的；政府機(jī)關(guān)工作人員，成為改善需求的主要購買力。個(gè)體老板，企業(yè)高管等有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力后改善生活，兼顧保值、增值；在外地求學(xué)，回白城發(fā)展的人群，屬改善性需求。偶得客戶投資客以個(gè)體戶、公務(wù)員、企業(yè)職工等為主，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，自住兼投資；自住需求以外地來白工作的單身人群為主及為父母置業(yè)。目標(biāo)客戶定位他們比較理性，不沖動(dòng)消費(fèi)，他們

33、常年為了生活而拼搏，他們希望取得別人的尊重與認(rèn)可，他們渴望在圈子中成為仰望的對象，他們比較重視孩子的教育，希望孩子接受最好的教育追求客戶精神演繹面子/品質(zhì)/性價(jià)比房子已不僅僅是居所， 更是值得收納的珍品！高端物業(yè)逐漸成為財(cái)富階層經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征4榮耀 的核心營銷策略制定及執(zhí)行？LV的故事路易威登LouisVuitton：奢侈品的代名詞路易威登從法國宮廷的御用制箱包的制作者，到工業(yè)革命時(shí)期被資產(chǎn)階級新貴們追捧的身份標(biāo)志，再到現(xiàn)代的路易威登的奢侈帝國的建立，整整經(jīng)歷152年。對做工、用才的高要求，使得產(chǎn)品歷久彌新。傳說經(jīng)過1000道手續(xù)；在設(shè)計(jì)之初，都會(huì)在實(shí)驗(yàn)室，進(jìn)行連續(xù)兩周不斷開關(guān)都不會(huì)變形的考驗(yàn)

34、測試。幾乎用過LV皮件的消費(fèi)者都知道，LV皮件用個(gè)十幾年，都還是可以完好如初，而皮色也會(huì)因?yàn)殚L期與饑膚的碰觸，久而久之，變成自然且典雅的顏色。如果名牌也有等級之分，那百年老牌Louis Vuitton絕對是名牌中的名牌。以旅行箱、皮包起家，近年來引爆全球的名牌熱潮，更確立了“高級皮制品=LV Monogram”的品牌形象。有歷史沉淀，貴族的印記。完美的做工及品質(zhì) 。路易威登LouisVuitton：奢侈品的代名詞在香榭麗舍大道的旗艦店，展出有LV歷史上28件珍貴的古董行李箱，而且位于旗艦店七層的LV美術(shù)館，也首次選用了一群尖端藝術(shù)家的作品，在店內(nèi)做永久性的陳列。如美國藝術(shù)家JAMES的燈飾雕塑

35、，以及丹麥概念藝術(shù)家OLAFUR專門為路易威登設(shè)計(jì)的作品。旗艦店=當(dāng)代藝術(shù)館，塑造成城市地標(biāo)，引人膜拜。制造頂級奢侈的體驗(yàn)建立一個(gè)奢侈精致而又有創(chuàng)意的旗艦店。路易威登LouisVuitton：奢侈品的代名詞日本路易威登及時(shí)發(fā)行了制作精致的VIP會(huì)員卡，提供VIP獨(dú)有的特色服務(wù)、創(chuàng)新服務(wù)、增值服務(wù)，路易威登VIP會(huì)員又一次成為時(shí)尚先鋒，VIP會(huì)員俱樂部的成功運(yùn)作使路易威登的高端消費(fèi)者品牌忠誠度大大提高，同時(shí)又再一次的刺激了原本的消費(fèi)人群繼續(xù)購買以獲取尊貴的VIP會(huì)員的資格?！安灰獑柨蛻羲麄兿胍裁?，而要告訴他們應(yīng)該擁有什么?！敝陨莩?，一個(gè)很重要的原因就是稀缺性：少，生產(chǎn)的少，買得起的人少，能

36、經(jīng)常買的人更少。營銷要讓大家知道尊貴和奢侈，但又不能用太大眾的最好方式；櫥窗中，永遠(yuǎn)擺放的是經(jīng)典的旅行包，不是所有的產(chǎn)品都在店中展示，不少產(chǎn)品要在宣傳冊中才能找到。完善客戶的經(jīng)營及管理體系觸摸客戶的情感需求-身份象征、限量 、預(yù)定、宣傳冊路易威登LouisVuitton：奢侈品的代名詞新品發(fā)布會(huì)及明星代言制造事件新品發(fā)布會(huì)及明星代言制造事件LV的營銷總結(jié)絕對的品牌影響力極質(zhì)的細(xì)節(jié)品質(zhì)支撐極致奢華的體驗(yàn)忠誠、高端的客戶群領(lǐng)先潮流主張及價(jià)值觀、情感訴求 對于我們來說營銷目的很簡單就是要把本項(xiàng)目打造成白城唯一高端樣板項(xiàng)目，乃至吉林省地產(chǎn)界的LV;形象定位：城市名門英倫洋房生活范本案名建議：英倫官邸英

37、倫上院slogan ：城市名門 府悅?cè)松谧鹳F與顯耀中品啜奢享之悅 在收藏與品味中悠享自得生活備選slogan ：境界所在唯此人生傳承百世 悅彩英倫紅綠藍(lán)，扛起白城高端大旗英倫官邸，代言白城榮耀！核心策略：1、推廣策略：顛覆市場原有策略體系，以價(jià)值為基礎(chǔ)，全面塑造白城唯一高端項(xiàng)目。2、客戶策略：通過項(xiàng)目核心價(jià)值的充分演繹，提高客戶所享有的權(quán)益和附加值，提升客戶對價(jià)值的感知，固本拓新的客戶經(jīng)營與挖掘；我們希望從紅綠藍(lán)戰(zhàn)略的角度為本項(xiàng)目尋找價(jià)值提升的最佳解決方案，深究項(xiàng)目的價(jià)值空間分層次向市場采取最有效的方式塑造項(xiàng)目地位。我們怎么實(shí)現(xiàn)營銷的理想？大規(guī)則定義品牌中規(guī)則定義項(xiàng)目潛規(guī)則定義產(chǎn)品價(jià)值排序：

38、品牌項(xiàng)目產(chǎn)品推廣策略1建立游戲規(guī)則定義品牌規(guī)則大1、銷售宣傳：紅綠藍(lán)品牌說辭，通過銷售接待說辭及流程的設(shè)計(jì)，將整個(gè)紅綠藍(lán)品牌的價(jià)值滲透到客戶的心中；2、現(xiàn)場包裝：銷售中心紅設(shè)置綠藍(lán)品牌區(qū)域, 將企業(yè)精神主張、及企業(yè)文化理念強(qiáng)化，并推出企業(yè)宣傳片；3、外圍體驗(yàn)：安排客戶定期參加紅綠藍(lán)置業(yè)舉辦的各項(xiàng)公益活動(dòng)；建立游戲規(guī)則定義品牌規(guī)則大紅綠藍(lán)品牌價(jià)值的強(qiáng)勢傳遞實(shí)力企業(yè) 權(quán)貴象征為客戶創(chuàng)造全面價(jià)值、為城市營造精彩未來一個(gè)“品牌立勢”的片子 用途：項(xiàng)目大型活動(dòng)場合、銷售展示專用；形式：市民訪談+項(xiàng)目效果的項(xiàng)目記錄片。高亢激揚(yáng)，代表項(xiàng)目，反應(yīng)客戶的情感訴求，打動(dòng)人心。關(guān)鍵點(diǎn)：聯(lián)系家好的影視公司，進(jìn)行拍攝、

39、采訪及剪輯。建立游戲規(guī)則定義品牌規(guī)則大一本項(xiàng)目catalogue設(shè)計(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)：針對品牌及產(chǎn)品進(jìn)行深入介紹、推出時(shí)間、配置（尺度、亮點(diǎn)、景觀）、戶型圖、關(guān)于戶型設(shè)計(jì)過程中的歷史或相關(guān)故事點(diǎn)等。設(shè)計(jì)精美、包括圖片、戶型圖的勾勒、材質(zhì)等時(shí)間：新品發(fā)布會(huì)之前完成建立游戲規(guī)則定義品牌規(guī)則大一場企業(yè)暨項(xiàng)目品牌預(yù)告會(huì)目的：邀請知名外籍樂團(tuán)或國內(nèi)大型團(tuán)體，答謝政府、企業(yè)合作伙伴和客戶，以大型音樂會(huì)的形式作為項(xiàng)目活動(dòng)的第一個(gè)引領(lǐng)點(diǎn)，對外統(tǒng)一推介。邀請嘉賓：政府、企事業(yè)單位、誠意客戶、媒體嘉賓形式：在演出前，先簡單做新品的推介；中場插播宣傳片關(guān)鍵條件：一本catalogue和“品牌起勢”宣傳片落實(shí)建立游戲規(guī)則定義

40、品牌規(guī)則大建立游戲規(guī)則定義項(xiàng)目規(guī)則中建立游戲規(guī)則定義項(xiàng)目規(guī)則中關(guān)鍵點(diǎn)：借勢政府發(fā)展傾向，將項(xiàng)目立意與城市發(fā)展趨勢相聯(lián)系利用本次活動(dòng)將項(xiàng)目所在的區(qū)域價(jià)值進(jìn)行鋪墊與傳遞利用本次活動(dòng)作為紅綠藍(lán)及項(xiàng)目品牌的一個(gè)引領(lǐng)點(diǎn)，宣傳項(xiàng)目先進(jìn)的居住理念。白城人居論壇白城城市發(fā)展及高端人居發(fā)展論壇城市文化層面?zhèn)鞑?圈定項(xiàng)目文化底蘊(yùn)拓展對象：邀請白城市攝影家和市民共同參與；拓展方式：在長春或是其他大城市舉辦社區(qū)或是白城市攝影展，展示白城，展示社區(qū)，展示白城人風(fēng)貌。 時(shí)代煥彩 大美鶴城建立游戲規(guī)則定義項(xiàng)目規(guī)則中建立游戲規(guī)則定義項(xiàng)目規(guī)則中為“業(yè)主會(huì)”引入更多的附帶價(jià)值，啟動(dòng)客戶管理系統(tǒng)，聯(lián)合物業(yè)、客服、行政做好客戶管理與

41、維護(hù)1、業(yè)主會(huì)會(huì)刊的設(shè)計(jì)與編撰；2、高效商家拓展能力加強(qiáng)，充分拓展白城高端資源及品牌資源；3、業(yè)主會(huì)活動(dòng)的舉辦及品類的細(xì)分；4、與物業(yè)、客服、行政充分做好客戶管理與溝通，建議全新客戶管理系統(tǒng)；5、業(yè)主會(huì)會(huì)員的范圍擴(kuò)大，啟動(dòng)積分制度，加強(qiáng)會(huì)員拓展及推介力度；6、對已成交的客戶發(fā)放業(yè)主卡，持本卡可享受一些特殊的優(yōu)惠，例如裝修建材家電等打折，定點(diǎn)的餐飲娛樂機(jī)構(gòu)可享受一些特殊的服務(wù)；系統(tǒng)、更程化的客戶經(jīng)營組織紅綠藍(lán)建立游戲規(guī)則定義項(xiàng)目規(guī)則中開展“每天給老人3分鐘”活動(dòng)，讓子女每日瀏覽社區(qū)網(wǎng)站，關(guān)注老人醫(yī)療，保健，養(yǎng)生，業(yè)余生活等話題；業(yè)主憑身份密碼可進(jìn)入網(wǎng)站內(nèi)部，享核心服務(wù)。網(wǎng)站將成為公司宣傳平臺(tái)；小

42、區(qū)宣傳平臺(tái)，小區(qū)與業(yè)主溝通的平臺(tái)，信息的發(fā)布平臺(tái)，知識(shí)的推廣平臺(tái)；建立社區(qū)圖書館供業(yè)主學(xué)習(xí)瀏覽，定期進(jìn)行、專題講座，可針對老人養(yǎng)生類的講座，針對青少年的健康成長講座。業(yè)主網(wǎng)絡(luò)交流平臺(tái)、圖書館，白城第一人文住宅項(xiàng)目建立游戲規(guī)則定義項(xiàng)目規(guī)則中英倫官邸總站建議引進(jìn)引進(jìn)國內(nèi)知名幼教機(jī)構(gòu)或白城本地知名幼教機(jī)構(gòu)，增加項(xiàng)目的內(nèi)部配套優(yōu)勢（如哥倫比亞國際雙語幼兒園）；開通往返關(guān)內(nèi)市區(qū)的一條或兩條公交線路，解決項(xiàng)目交通問題，方便客戶上門設(shè)置公交總站，道路系統(tǒng)配合公共交通指示，進(jìn)行項(xiàng)目交通便利性的展示白城第一配套交通、教育先行建立游戲規(guī)則定義產(chǎn)品規(guī)則潛建立游戲規(guī)則定義產(chǎn)品規(guī)則潛未建房先修路。不僅修自己的路，還修鄰

43、里的路，城市的路。白城最牛的項(xiàng)目周界展示。建立游戲規(guī)則定義產(chǎn)品規(guī)則潛地點(diǎn)：五星級酒店或當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)場所活動(dòng)目的：樹立項(xiàng)目在白城高端人群心中的地位；紅綠藍(lán)紀(jì)念U盤，內(nèi)含企業(yè)宣傳片紅綠藍(lán)英倫官邸產(chǎn)品推介會(huì)建立游戲規(guī)則定義產(chǎn)品規(guī)則潛名人代言項(xiàng)目，全面引爆市場邀請陳道明為項(xiàng)目代言人，拍攝陳道明參與項(xiàng)目活動(dòng)的系列專題片。 以陳道明為主人公的各種媒體宣傳。建立游戲規(guī)則定義產(chǎn)品規(guī)則潛售樓處開放“美麗白城，航拍攝影看房”售樓處開放當(dāng)天啟動(dòng)“美麗新新白城”航拍活動(dòng)，客戶按預(yù)約順序乘坐直升飛機(jī)與攝制隊(duì)同行航白城、俯瞰項(xiàng)目需提前申請航線客戶策略2高端圈層營銷客戶體驗(yàn)客戶經(jīng)營禮儀形象入口處儀仗兵敬禮引導(dǎo)形象 車場停車

44、引導(dǎo)員盡職盡責(zé) 50多歲的物業(yè)管家車場等候，一路引導(dǎo)客戶, 到達(dá)售樓處迎賓形象售樓處門前的迎賓,隨時(shí)在那里為您守侯多數(shù)人為少數(shù)人服務(wù)，在入口第一崗讓剛剛進(jìn)入這里的客戶，感受到最高的禮節(jié)。體驗(yàn)服務(wù)第一幕：禮遇迎賓顛覆白城現(xiàn)有售樓處展示，成為紅綠藍(lán)置業(yè)項(xiàng)目體驗(yàn)中心體驗(yàn)服務(wù)第二幕：高端時(shí)尚售樓處體驗(yàn)體驗(yàn)動(dòng)線：景觀大道售樓處影音室平面沙盤洽談區(qū)3D樣板間展示區(qū)沙盤模型區(qū)工藝工法展示區(qū)物業(yè)咨詢處每套房提供2-3套電子版裝修設(shè)計(jì)，專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，針對性設(shè)計(jì)，全程監(jiān)督施工；樣板間做成3D數(shù)字版（節(jié)約成本，節(jié)省時(shí)間）與業(yè)主實(shí)際裝修展示相結(jié)合；在售樓處做廣場平面圖及裝修效果圖展示；保證社區(qū)未來居住裝修同樣打動(dòng)

45、人心，保證業(yè)主實(shí)際居住品質(zhì)。經(jīng)典3D樣板體驗(yàn)區(qū)銷售過程中的園區(qū)不論晴天或是下雨，保潔忙碌在園區(qū)的各個(gè)角落；園藝師在修剪著小徑邊的花花草草；安全員在園區(qū)里列隊(duì)巡視；耳邊回響的是許許多多關(guān)于紅綠藍(lán)地產(chǎn)的故事；這一切都讓客戶充滿即刻擁有的沖動(dòng)。第三幕：園區(qū)生活體驗(yàn)體驗(yàn)服務(wù)英倫官邸在陽光廣場，設(shè)置于項(xiàng)目臨路場地，打造項(xiàng)目標(biāo)志性導(dǎo)示，起到極佳的導(dǎo)視作用，同時(shí)可進(jìn)行影視廣告播放，為項(xiàng)目另一標(biāo)志性廣告牌。體驗(yàn)大型LED的昭示性廣告牌項(xiàng)目攝影展開展學(xué)生素描、攝影班婚紗攝影基地活色生香體驗(yàn)產(chǎn)品價(jià)值體驗(yàn)體驗(yàn)英倫官邸的內(nèi)在氣質(zhì)啟動(dòng)區(qū)的形象內(nèi)在氣質(zhì)演繹為：英倫官邸崛起，開啟名門生活官邸生活置業(yè)宣言不局限客戶的年齡層次和社會(huì)層次，倡導(dǎo)品質(zhì)、高貴生活，真正意義上的官邸生活，引起廣大范圍內(nèi)客戶的共鳴城市名門府悅?cè)松蛻魻I銷行動(dòng)策略2高端圈層營銷客戶體驗(yàn)客戶經(jīng)營固本拓新持續(xù)性的高端業(yè)主家宴“月滿仲秋 合家歡宴”品質(zhì)、格調(diào)、歡樂業(yè)主家宴、私人宴請、銷售代表接待的場所，可以由洽談桌移到飯桌上組建社區(qū)網(wǎng)球