X年合肥融科城策略提報

1、合肥【融科城】項目操盤策略報告2012-08-31 合富輝煌 合肥融科城項目組合 富 輝 煌 中 國 代 理 領 先 品 牌2013年1月7日謹呈：融科智地合肥房產營銷資料QQ群：2541957571寫在前面 融科城是什么？2012年的地王？200萬方的城市綜合體？3年60億的銷售額？這些都不是2寫在前面 在幾經思考后，我們得出了這樣一句話它是一個全國化品牌在安徽的落地與升華3我們能做些什么全國市場分析合肥市場分析競品市場分析我們會面臨什么專業(yè)的營銷管理體系豐富的聯合代理經驗我們能提供什么報告思路資深的營銷管理團隊配置成功的城市綜合體運營經驗解讀項目挖掘客戶達成目標我們最終得到什么最后：讓我們

2、共同見證一個品牌的騰飛4第一部分2013，我們會面臨什么？5PART 1 全國市場展望與回顧6經濟展望 主要影響因素：制造業(yè)投資基建投資房地產投資主要影響因素：改革帶動傳統(tǒng)消費熱點出口及消費現狀在2013年難有明顯改善，國內經濟主要支撐仍為投資，房地產仍是支撐國家經濟及地方財政的主力。出口E投資I消費C據IMF2012年10月世界經濟展望：2013年全球經濟增長3.6%（2010年為5.1%）；發(fā)達經濟體美國、歐元區(qū)、日本經濟增速將分別為2.1%、0.2%與1.2%，仍顯著低于正常水平。制造業(yè)投資仍受高庫存+產能過剩 影響；基建投資受城鎮(zhèn)化及地方投資支持將繼續(xù)增長；但亦受地方政府財力制約；房地

3、產投資隨著房企拿地增多及市場預期轉好將有所增長，但仍受調控制約消費性金融改革、稅收改革等或帶動消費增長，但短期難明顯見效；汽車、教育、健康、旅游等仍是消費熱點，但樓市調控及部分城市汽車限購等對消費產生一定負影響。國內三駕馬車預計2013年出口、消費均難有明顯改善，投資仍是國內經濟的主要支撐。全年經濟保持較低增速，GDP增速可能在7.7%至8.3%之間，在經濟發(fā)展模式、經濟增速未有明顯好轉的情況下，房地產仍是國家經濟、地方財政的重要支撐，政府仍將支持合理住房需要。主要影響因素：環(huán)球經濟發(fā)達經濟體維持略增微增72013年流動性總量將保持寬松，全年M2將過百億，2-3次降準可能性大。國內：2013年

4、國內經濟仍以投資拉動型為主（前述），經濟面對資金的需求仍保持在較高水平（如上圖）國外：包括美國QE等發(fā)達經濟體實施的量化措施仍將持續(xù)2012年前三季度社會廣義貨幣貸應量M2已超 94 萬億元人民幣，2013年將超過 100 萬億元人民幣預計全年新增貸款或保持在8.5萬億元左右水平，全年不排除有2-3次降準流動性展望 82013年通脹走勢或有波動，但總體將處上升態(tài)勢，通脹上行極有可能伴隨加息。經濟環(huán)境流動性糧食2013年推動通脹主要因素國內經濟環(huán)境總體略好于2012年（前述）國內流動性仍將保持寬松狀態(tài)（前述）聯合國警告2013年有出現世界性糧食危機的可能2013年通脹呈上行態(tài)勢，全年CPI平均漲

5、幅或在3%左右；若糧價異常上漲，民眾的通脹感受會明顯增加通脹上行可能伴隨加息通脹展望 9中央政治局會議定調2013年經濟工作：保持宏觀經濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。中共中央政治局12月4日召開會議，分析研究2013年經濟工作。中共中央總書記習近平主持會議。會議要點：要保持宏觀經濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，著力提高針對性和有效性，適時適度進行預調微調，加強政策協調配合。要著力擴大國內需求，促進投資穩(wěn)定增長和結構優(yōu)化加快推進產業(yè)轉型升級，支持中小企業(yè)發(fā)展，發(fā)展生產性服務業(yè)，加強生態(tài)建設要積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，增強城鎮(zhèn)綜合承載能力，提高土地節(jié)約集約利用水平，有序推進農業(yè)轉移人口市民化。完善穩(wěn)定出口政策，積極增

6、加進口，抓住機遇推動企業(yè)走出去。要保持物價總水平基本穩(wěn)定要扎實推進重點領域改革，擴大營業(yè)稅改征增值稅試點地區(qū)和行業(yè)范圍，健全資源性產品價格形成機制要大力保障和改善民生，加強房地產市場調控和住房保障工作簡析2013年宏觀政策不會有大調整要繼續(xù)保持投資增長產業(yè)調整可能伴隨對中小企業(yè)、生產性服務業(yè)等行業(yè)的金融支持城鎮(zhèn)化，并伴隨城鎮(zhèn)化升級（推進新型城鎮(zhèn)化）維穩(wěn)出口以維穩(wěn)經濟防范通脹過快上漲繼續(xù)推進價格/稅費改革重視樓市調控和保障房建設中共中央11月30日在中南海召開黨外人士座談會，習近平表示要保持經濟增長，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策 政策基調 10以改革置換增長動力，過程中抑制資金對民生領

7、域的沖擊。政策導向分析：置換增長動力：通過相關改革（壟斷行業(yè)資本準入、發(fā)展新興產業(yè)、金融業(yè)改革等）培育新的經濟增長點，置換原來過份依靠傳統(tǒng)制造加工、基建投資的粗放型經濟增長模式。抑制資金對民生領域的沖擊：如，繼續(xù)抑制樓市投資、投機需求、抑制樓價上漲等。政策展望 11新型城鎮(zhèn)化之下，土地價值提升。李克強11月28日 會見世界銀行行長時指出：中國已進入中等收入國家行列，但發(fā)展還很不平衡，尤其是城鄉(xiāng)差距量大面廣，差距就是潛力，未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化。由 城市優(yōu)先發(fā)展 向 城鄉(xiāng)互補協調發(fā)展 轉型由 高能耗的城鎮(zhèn)化 向 低能耗的城鎮(zhèn)化 轉型由 數量增長型城鎮(zhèn) 向 質量提高型城鎮(zhèn) 轉型由 高環(huán)境

8、沖擊型城鎮(zhèn) 向 低環(huán)境沖擊型城 鎮(zhèn)轉型由 放任式機動化城鎮(zhèn) 向 集約式機動化城鎮(zhèn) 轉型由 少數人先富的城鎮(zhèn)化 向 社會和諧的城鎮(zhèn)化 轉型新型城鎮(zhèn)化要實現六個方面的轉型：更便捷/立體化的交通網絡；更注重生態(tài)、環(huán)保，更傾向于引進附加值、低污染產業(yè)著重區(qū)域之間的互補合作關系兼顧多方利益，土地征收成本可能持續(xù)增加簡析“新型城鎮(zhèn)化”中包括規(guī)劃、交通、生態(tài)環(huán)保、高附加值等概念將拉升未來土地價值。而更注重和諧的城鎮(zhèn)化或直接推高土地成本政策展望 12發(fā)展保障房，形成市場與保障雙軌。十八大報告：“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理”保障房正式寫入黨代會報告十二五規(guī)劃：建3600萬套

9、保障房2011年開工1000萬套；2012年開工700多萬套；住建部：2013年計劃開工不低于500萬套，或在600萬套左右受制地方財政土地市場回溫之下，更多以 優(yōu)質土地 作為緩解保障房建設資金問題的樞紐鄭州：10月，市內首宗競配建土地以40%的高配建比例成交杭州：10月，出臺政策主城區(qū)土地溢價超49%，競投配建保障房和安置房大連：11月，中山區(qū)不朽巷地塊限地價后，最終競配建2.41萬平米成交廣州：11月，底永泰集賢莊地塊9萬多平米建筑面積競得2萬平米以上配建面積 12月，白云新城宅地不競地價，競中心六區(qū)保障房用地面積國家層面地方層面雙軌制形成之前，國家將持續(xù)推進保障房建設，并抑制樓價上漲競配

10、建方式可部分解決地方保障房建設壓力，但房企拿地成本并未因而降低政策展望 13限購（特別是大型城市）的退出條件：1）宏觀條件：宏觀環(huán)境產生較大變化不具備退出條件。具體如，流動性仍寬松、通脹上行、投資氣氛仍濃、投資渠道仍難突破、土地成本上行等（前述）2）制度條件：市場+保障 雙軌制完成不具備退出條件（前述）3）替代條件：替代政策（房產稅）的實施效果能完美替限購不具備退出條件，上海、重慶試點成效并未十分明顯。限購仍將持續(xù)行業(yè)政策 14房產稅改革或先涉 “非住宅”部分，住宅部分全面推廣可能性低。房產稅改革從綜合研究到推廣還需一段時間從先后順序來看，或先“商/辦”后“住宅”，先“單位”后“個人”個人住宅

11、方面：由于預計限購仍將持續(xù)，從維穩(wěn)角度明年全面開征房產稅的可能性相對較低 個人“非住宅”(商/辦)方面：此前一直受“不限購/不限貸”拉動，屬政策的相對“空白”地帶，若2013年商鋪/辦公市場超常規(guī)上行，這部分或先于個人住宅部分征收企業(yè)自用房產方面：這部分以“非住宅”為主，其房產稅改革的目的除維穩(wěn)市場及財政考慮外，還在于配合國內各項稅費改革，全面推動時間或將更先于個人部分房產稅改革 全面實施 需要的相關基礎：公平征收環(huán)境征收標準地方政府態(tài)度相關立法程序相關說明征收條件需要考量，上海、重慶試點的征收標準若在全國推廣可能還需要作出適當修改（不同的征收標準均可能引起社會廣泛爭議）若涉及對大量房產進行征

12、收（如，征收存量住宅），可能需要經過全國人大立法受地方態(tài)度影響（財政壓力下，地方可能傾向維持現狀） 部分人群財產不透明問題仍需解決 行業(yè)政策 15未來政策向緊微調壓力更視乎通脹影響。一般而言，通脹(CPI)及經濟活躍度(PMI)快速上行至“紅區(qū)”，易招致政策加碼。保持在“藍區(qū)”則政策傾向于維穩(wěn)。2013年通脹將總體上行，在貨幣環(huán)境相對寬松之下，樓市投資熱情可能再度激發(fā)，2013年來自政策面的壓力或再增加。但2013年國內經濟將較大可能保持在低增長狀態(tài)，經濟活躍度預計難以達到紅區(qū)；這對樓市政策的加碼空間形成制約；“防滯”制約加碼空間、未來政策向緊微調壓力更視乎通脹影響。 預計管理層將加強對土地、

13、資金的監(jiān)管、并加強對地方政府問責，地方政府“向緊微調”壓力增加，大城市或出臺更多“非常規(guī)調控”（限售、限簽約等）平抑樓價。行業(yè)政策 16未來政策將延用“新國八條”調控框架，具體措施在防滯與防漲間平衡。個人住宅部分預計不會全面開征，但房產稅的相關推進會對購房者心態(tài)產生一定影響行業(yè)政策17土地市場 市場先冷后熱，供需雙雙下滑，地價震蕩下行，流標仍處高位，房企謹慎購地，預計土地競配建成為控地價主流，13年土地市場回升可期。進入7月份后，土地市場成交逐漸活躍，流標仍處于較高位，顯示開發(fā)商雖然購地熱情重燃，但對后市信心不足，購地仍較為謹慎。預計土地市場在2013年或延續(xù)2012年下半年成交活躍的市場行情

14、，土地市場整體將走出低谷，成交量較2012年增長可期，而土地價格將由振蕩下降轉為趨穩(wěn)回升；競配建將成為控地價主流。182012年全國商品房成交同比略有增長，價格穩(wěn)步上升。2012年1-11月份，全國房屋新開工面積16.2億平方米，下降7.2%商品房銷售面積9.2億平方米，同比增長2.4% ，其中住宅銷售8.15億平方米，同比增長2.3% 商品房銷售額53526億元，增長9.1%，成交均價5837元/平方米，比2011年增長8.5%數據來源：國家統(tǒng)計局商品房市場/量價走勢19重點城市1-11月商品住宅成交同比2011年大多有所增長從我司監(jiān)測的21個重點城市1-11月商品住宅成交情況看：合計成交面

15、積13908萬平方米，同比增長17.3%；除了沈陽、長沙、天津、西安外，其他城市成交面積同比均有增長；四大一線城市成交面積同比增長20%-48%；珠三角其他主要城市成交面積同比增長2%-16%；主要省會城市成交面積同比增長30%-80%。數據來源：合富輝煌2012年1-11月主要城市商品住宅成交情況商品房市場/重點城市 20調控持續(xù)下，銷售增長放緩，市場存量快速攀升，傳導作用使得房地產開發(fā)投資和新開工面積增速下滑，或導致未來的供應下降。數據來源：國家統(tǒng)計局2012年1-11月份，全國房地產開發(fā)投資64772億元，同比名義增長16.7%，增速比1-10月份提高1.3個百分點，是今年以來的首次回升

16、；房屋新開工面積16.24億平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份縮小1.3個百分點；其中，住宅新開工面積11.99億平方米，下降11.1%。商品房市場/施工情況 21標桿房企行業(yè)集中度再次提升，高速周轉促進盈利十大標桿房企年度銷售面積及年度增長率以銷定地均衡發(fā)展，回歸一二線成趨勢融資渠道暢通，降價動力不足未來競爭加劇，行業(yè)轉型加速123422政策走勢土地市場新房市場標桿房企博弈仍存，市場與保障并舉先抑后揚，供需觸底回升持續(xù)放緩，高增長時代終結加速周轉，以銷定地均衡發(fā)展宏觀環(huán)境小結 23PART 2 合肥市場回顧24住宅市場/供應層面規(guī)模大盤相繼入市，13年供應量將超近兩年水平，經開區(qū)供應量

17、占全市10%。 2012年1-12月合肥住宅供應703.18萬方，同比增長14%；下半年開發(fā)商對后市預期樂觀，大規(guī)模地塊相繼出讓，若2013年政策維穩(wěn)，供應量同比增幅將繼續(xù)擴大，全年新增供應將達850-900萬方。分區(qū)來看，2012年1-12月合肥住宅市場新增供應中，限購區(qū)供應量約占全市供應的六成，外圍板塊占比相對較低；老城板塊多為舊城改造項目，均有商業(yè)附加條款，2013年將有多個商業(yè)綜合體項目上市。25住宅市場/成交層面全年住宅成交同比增幅超39%，經開區(qū)住宅成交占比相對較低。 2012年1-12月，合肥九區(qū)住宅成交767萬方，伴隨著年末剛需客戶恐慌性入市，全年住宅成交量在下半年逐月增長。在

18、供求比下降的同時，庫存高企的局面并沒有發(fā)生變化。預計2013年九區(qū)住宅成交量將持續(xù)突破，但增速降低的情況下，成交再攀09-10年成交高峰的難度較大。主城區(qū)因完善的配套而在購房者心目中形成了較高的認知度，四大限購區(qū)成交仍靠前；包河區(qū)成交與供應占比均為13%和11%，供求比在限購區(qū)中僅高于廬陽區(qū)，成交情況良好。26住宅市場/成交結構品質型首置及首改客戶開始入市，總價接受能力上升，但目前市場仍以剛需客戶為主流，80-110平產品成交占比超過65%。 80-100平區(qū)間面積段的成交成為市場絕對主力，剛需戶型仍為購房者首選；120-144平區(qū)間面積段的成交較往年有所提高，由于對后期住宅價格的上漲預期，品

19、質型首置客群及首改客群停止觀望，三季度起開始入市。 27住宅市場/價格層面全市住宅均價破“七”尚需時日，經開區(qū)房價在外圍板塊中排名靠后。 政策調控作用下，合肥住宅市場均價增速自11年起大幅下滑，2012年，住宅市場均價增速開始緩升，但住宅市場均價仍在7000元/平方米以下徘徊；全市住宅均價由西南板塊領跑，主城區(qū)價格被新興板塊拉低，外圍板塊中經開區(qū)成交均價相對較低。28寫字樓市場寫字樓市場未能延續(xù)近三年的持續(xù)增長，12年市場供、求、價全線下滑。在住宅市場全線小幅“回暖”的同時，2012年，合肥寫字樓市場新增供應為132.7萬方，成交81.7萬方，同比分別下滑9.1%和15.8%；與此同時，寫字樓

20、成交均價同比略有下滑，固步于8000-8200元/平方米。29商業(yè)市場商業(yè)與寫字樓市場表現一致，價格下滑更為明顯，局面預計在13年會有所改觀。商業(yè)市場與寫字樓市場表現一致，2012年供求分別同比下滑34%和2.3%，供應量下滑明顯；均價方面，當年成交均價同比下滑9.35%，達14467元/平方米，成交量與價格下滑的雙重作用下，商業(yè)總銷金額同比下滑11.4%；但從土地市場的表現來看，供應量下滑的局面將有所改觀。30土地市場/供應層面 2012年12月20日，隨著蒙城北路以西，規(guī)劃耀遠路以南這塊土地順利成交，全年的土地市場畫上圓滿的句號： 2012年，合肥市土地市場供地168宗，合計17035畝；

21、較2011年全年供應6094.9畝，多出10940.1畝，增幅179%。 2012合肥市各區(qū)域土地供應中，新站區(qū)居首位占比23.68%，其次是濱湖區(qū)17.91%和高新區(qū)17.87%。2012年合肥市供地合計17035畝，較2011年增長1.8倍；新站區(qū)在各區(qū)域推地居首位，經開區(qū)成交占比約6%，處于外圍板塊土地成交洼地。31土地市場/成交層面 經營性用地綜合體用地2012年合肥市區(qū)土地成交87宗，成交用地面積1422萬方，成交總額為260億，同比增長近一倍。外圍板塊土地成交占比較高，濱湖新區(qū)、大蜀山以西均表現搶眼；大體量綜合用地出讓占比提高， 全年商/住性質土地成交17宗，商/辦性質土地成交11

22、宗，商/辦/住性質土地成交5宗，總成交面積達到6168.51畝，占全市土地面積成交30%；2013-2014年合肥市場將迎來綜合體時代。32 供求特征 價格特征客戶特征 競爭特征市場特征 住宅：成交猛增但難達往年高峰，西南板塊成交占比較高，經開區(qū)成交占比相對較低；寫字樓&商業(yè)：供求雙雙下滑，預計下年商業(yè)供應將有所提高。住宅：價格緩增，外圍板塊價格提升有難度，經開區(qū)價格體系有待突破；寫字樓&商業(yè)：價格同比略降，商業(yè)均價下調明顯，投資熱度轉移。住宅：剛需入市，改善性客群入市尚待時機；寫字樓&商業(yè)：投資客熱情下降，對于價格的支撐力度下滑。土地成交先冷后熱，下半年品牌房企紛紛拿地，成交金額同比增長一倍

23、；后續(xù)供應高企，大盤云集、綜合體項目四處開花。123433PART 3 競品市場分析住宅市場商業(yè)市場辦公市場34板塊分析主要競爭區(qū)域經開區(qū)-項目位于經開區(qū)域范圍內，區(qū)域客戶仍然是以項目區(qū)域客戶為主，首期入市產品面積主要居于85-110平米的剛需戶型，區(qū)內競爭最為次要競爭區(qū)域高新板塊-本項目位置較佳，距離政務區(qū)較近，與高新區(qū)部分項目同屬泛政務區(qū)，共同享受政務區(qū)成熟配套資源，因此高新板塊后期也將會對本項目產生部分分流；潛在競爭區(qū)域政務板塊-政務板塊區(qū)域配套成熟，與本項目距離較近，但配套及價格存在較大差異，且余量較小，后期對本項目產生競爭較小。經開板塊政務板塊高新板塊35競爭板塊劃分地處區(qū)域成交集中

24、和價格較高的板塊，板塊內競品沖擊力度強，產權對于價格的影響較大。華地潤園觀瀾華庭豐朔名仕豪庭建業(yè)時光原著綠地津橋公館錦繡大地城東冠繁華逸城綠城翡翠湖玫瑰園中環(huán)城國耀花半里 禹州天境 紫御府經典華城梧桐語御湖觀邸御景前城長安一品翡翠湖-繁華大道板塊區(qū)域內住宅密集區(qū)，多分布在繁華大道沿線及翡翠湖周邊，未來經開區(qū)的商務宜居板塊，在售樓盤較多，物業(yè)類型以小高層、高層為主，品質產品開始顯現。南滟湖板塊沿南艷湖周邊，位于經開區(qū)內的產業(yè)園區(qū)，工廠較多，居住條件稍差；目前在售樓盤較少，多為中低端產品。南郡明珠大學城板塊沿大學城，臨肥西縣區(qū)域，該區(qū)域目前樓盤較少，價格偏低，多吸引肥西縣客戶及東部工業(yè)園區(qū)工人，未

25、來發(fā)展空間較大。原樹提香多倫多國際花園國耀地塊銅冠花園翡翠公館6500+5500-60005000-550036區(qū)域住宅客群結構開始演變，城市白領、高收入階層有所增加；對區(qū)域價值非常認可，或追求生活便利性，對價格關注度較高?？蛻籼卣骱罄m(xù)供應住宅市場外延性特征明顯，在售項目較多，競爭明顯；現有項目未來將提供約242萬方的貨量。項目總建（萬）后續(xù)供應(萬)在售價格（元/）主力戶型（）華地潤園4238660089、96三房紫御府91.5699985-102兩房；102-112三房中環(huán)城35.80649671-83兩房；83-121三房百樂門150526567-89兩房；84-112三房禹洲天境120

26、75560068-100二三房原樹提香21.619.25400高層78-113，別墅191-351東冠繁華逸城3223.1542485-89兩房；99-131三房御湖觀邸269584685-99兩房；101-121三房南湖春城507488571-95兩房；102-130三房建業(yè)時光原著17.310.3603786-92兩房；76-93三房御景前城2312530389-126觀瀾華庭7.84.22516767-93兩房；91-111三房國際花都63.843.33610081兩房，112三房242萬方后續(xù)貨量，85-110 同質化產品競爭，整體價格有待提升。競爭形勢/經開板塊華地潤園觀瀾華庭翡翠公

27、館豐朔名仕豪庭建業(yè)時光原著錦繡大地城東冠繁華逸城中環(huán)城東海精工社國耀花半里 禹洲天境 紫御府經典華城梧桐語御湖觀邸御景前城長安一品南郡明珠鼎元公館 37華地紫園百商又一城淮礦馥邦天下景尚名城圣聯香御公館項目總建（萬）后續(xù)供應在售價格（元/）主力戶型（）華地紫園3011.7607188-105香御公館1510613770兩房90-100三房馥邦天下4640650087-126景尚名郡9.860580085-116百商又一城168565775-87兩房；90多三房合計后續(xù)供應69.7萬方競爭形勢/高新板塊板塊發(fā)展迅速，項目聚集度高，主打剛需，價格較低，交通便利，泛政務區(qū)資源受市場認可度高。泛政務區(qū)

28、的概念使得區(qū)域客戶的包容性較強，區(qū)域內為主，政務區(qū)交界，肥西、經開以及部分六安客戶客戶特征后續(xù)供應泛政務區(qū)特點突出，區(qū)域市場發(fā)展迅速；區(qū)域內后續(xù)供應達69.7萬方，后期對本項目將會有一定的影響38競爭形勢/政務板塊融僑天駿保利香檳國際國貿天琴灣森林海項目總建（萬）后續(xù)供應在售價格（元/）主力戶型（）保利香檳國際7051.3820083-115融僑天駿26.507000130-210國貿天琴灣246.8720097-123森林海25.507400136-164合計后續(xù)供應58.0板塊認知度高，價格領跑全市，習友路沿線項目與本案區(qū)位相似，客戶覆蓋范圍較廣，后續(xù)供應量與土地儲備量偏少。后續(xù)供應后續(xù)供

29、應約58萬方，較為集中；客戶特征客戶群涵蓋整個合肥市，較為高端。39土地市場區(qū)域板塊土地性質土地面積建筑面積容積率成交單價成交總價經開區(qū)開區(qū)翡翠路東、石門路南 居住110.86221731.13.0,且1.4240萬/畝31843.4翠微路以南、芙蓉路以東居住3774003.73.0,且1.5367萬/畝13652.4萬元龍燈路東側居住6.5926361.3居住6.0且1.0 160萬/畝1054.4萬元方興大道與始信路交叉口東北角商業(yè)、居住91.7244652商業(yè)4.0居住3.0241萬元/畝22109.34萬元繁華大道南、金寨南路東商業(yè)、居住居住44.62畝，商業(yè)25畝124119.5商業(yè)

30、6.8居住3.5210萬元/畝14620.2萬元總計690867.62012年區(qū)域成交土地總建面積約70萬方，本案開發(fā)周期內將不斷面臨市場變化和新盤沖擊。40重點競品項目總建（萬方）后續(xù)供應在售價格（元/）主力戶型（）項目分析競爭等級華地潤園4238660089、96三房區(qū)域內具備品牌競爭力的品質大盤，以剛需戶型打動客戶，去的較好的銷售業(yè)績級180萬方禹洲天境12075560068-100二三房緊鄰本項目的100萬方以上超級大盤，產品主打剛需路線，同質化現象較為嚴重，后期面臨直接競爭銅冠花園32.632.6預計650070-110辦公、居住項目，區(qū)域范圍內的直接競爭項目，尚未入市，預計2013

31、年下半年鼎元公館（肥西）2020預計5000-550080-100為主30畝商業(yè)、80畝住宅，13年二季度住宅上市，首推剛需，價格預期較低國耀地塊11住宅3剛需延續(xù)早期項目的熱度，補充商業(yè)配套華地紫園3011.7607188-105緊鄰政務區(qū)和經開區(qū)，產品線豐富，客戶群體廣泛，后期與本項目的競爭不可小視級淮礦馥邦天下4640650087-126客戶資源豐富，產品同質化現象較強，競爭較大綠地濱湖國際花都63.843.33610081兩房，112三房品牌房企的大型居住項目，適應主流市場，但距離本項目較遠，競爭壓力不大級建業(yè)時光原著17.310.3603786-92兩房；76-93三房距離本項目較遠

32、，品牌、配套及品質同本項目差距較大，競爭壓力較小41重點競品/推貨預期項目總建（萬）后續(xù)供應2013年推貨量（預計）華地潤園423812禹洲天境1207510銅冠花園32.632.66華地紫園3011.710淮礦馥邦天下464012綠地濱湖國際花都63.843.3320建業(yè)時光原著17.310.35國耀地塊11住宅33鼎元公館20205.0合計382.7273.93833月5月4月上半年主要競爭項目開盤及加推情況（預計）2月金三銀四，房地產的黃金歲月，預計絕大多數項目將會加推或開盤如華地潤園、淮礦馥邦天下、華地紫園等，市場集中放量約20-25萬方針對春節(jié)返鄉(xiāng)客戶部分項目將會加推，如建業(yè)時光原著

33、、禹洲天境預計供應5-10萬方金三銀四過后的過渡期，針對五一黃金周等節(jié)假日的小型加推預計供應10萬方2013年競品將紛紛入市或加推，超80萬方競品貨量以區(qū)位、品牌、價格等“搶收”剛需客戶。V.S.42重點競品/產品分析競品項目集中供應兩房和功能性三房的主流趨勢將不會改變，競品之爭亦是剛需客戶之爭。華地潤園：89平米禹洲天境：74平米華地紫園：106平米淮礦馥邦天下：117平米在售產品：區(qū)域市場主流產品，針對剛需客戶，小面積產品較多，部分改善型產品；后續(xù)供應：兩房和功能性三房將成為市場推貨的集中供應產品。43重點競品/供應產品配比供應集中在80-90兩房及90-110功能型三房，同質競爭進入白熱

34、化。經開區(qū)在售住宅項目戶型涉及較廣泛，1-4房均有覆蓋；主要集中在80-90的兩房及90-110三房；從近期市場表現，90舒適性兩房及110-130三房可是有增多趨勢。44暢銷面積段為80-110，110-130改善型銷售趨好；首期剛需產品符合市場主流。重點競品/成交產品配比經開區(qū)在售住宅項目暢銷戶型多集中在兩房、三房；暢銷兩房集中在80-90，三房集中在90-110；從近期市場表現，90以上舒適性兩房及110-130三房去化率有所加快。45住宅市場小結區(qū)域突破便利交通弱化區(qū)位優(yōu)勢板塊認知度肥西產證抗性的突破價格突破客戶突破客戶來源結構單一價格承受能力較差競爭突破剛需產品供應量持續(xù)增長品牌房企

35、進駐 品牌拔高、強勢二次落地；板塊價值全面梳理，并有效傳達；項目配套彌補不足，打破“一證定高低“的格局；廣泛拓客，帶動客戶來訪；強化產品力、展示面、團隊專業(yè)度，全方位突破競品防線。強 弱化現有區(qū)域認知，以”泛政務區(qū)“牌破局；熟知競品弱點，個個擊破；避免全面轟炸，力求推廣行之有效。弱46PART 3 競品市場分析住宅市場辦公市場商業(yè)市場47區(qū)域現狀區(qū)域特征：產業(yè)支撐區(qū)域，產業(yè)特征明顯，市場發(fā)展緩慢，缺乏以三產為主導商務類租戶吸引力；項目分布：主要沿金寨路、繁華大道兩條主干道分布，尤以會展中心周邊最為集中，新增項目入市將使寫字樓市場向繁華大道以南以及翡翠路以西轉移；成交情況：經開區(qū)寫字樓項目去化較

36、慢，處于西南板塊價格洼地；商務區(qū)規(guī)模：尚未形成成熟辦公氛圍，在售項目體量中等且已全部推售，發(fā)展前景有賴于后期新項目的入市效果；區(qū)域資源：明珠廣場區(qū)域級商圈、明珠國際會展中心、明珠國際大酒店、豐大國際酒店、中環(huán)城商業(yè)綜合體、大學城等。金寨路翡翠路港澳廣場翡翠湖公園鳳凰國際繁華大道豐大國際澳中財富中心大華國際港南滟湖百樂門尚澤國際中環(huán)城寫字樓本案項目會展中心在售待售項目名稱總建（寫字樓部分）已售存量（萬）后續(xù)供應在售均價（元/）大華國際港5.9841.9807000鳳凰國際3.51.5207100百樂門尚澤國際9.5563.550清盤中，北向5500，南向6000港澳廣場21.70.306500澳

37、中財富中心10未開盤豐大國際約5.4預計2013年下半年入市，整層（2000平）銷售中環(huán)城寫字樓2013年動工，規(guī)劃未定區(qū)域產業(yè)特征明顯，辦公市場發(fā)展初級，整體需求一般，商辦氛圍有待形成。48后續(xù)供應辦公存量約7.83萬方，后續(xù)供應超過35萬方，未來市場競爭態(tài)勢更為顯著。土地市場：合經區(qū)0120地塊被銅陵有色競得，其中辦公用地52.37畝，容積率3.0辦公4.0，總建達13.96萬方。經開區(qū)區(qū)域內在售辦公產品存量約7.83萬方，整體去化速度較慢；區(qū)域內未售產品基本都為2013年推出寫字樓，總供應量超過20萬方；土地市場：區(qū)域內土地供應將提供約13.96萬方的辦公量。49區(qū)域辦公市場/產品特征類

38、型項目名稱均價（元/）單層面積()分割面積（）層數建筑高度（m）層高（m）在售產品大華國際港8900140040-14002279.23.6尚澤國際6000200084-20002795.853.55港澳廣場鉆界SOHO6500104070-13024723鳳凰國際寫字樓71001175106-40030993.3未售產品澳中財富中心1500100-300481933.8國嘉金潛廣場140080-1400251003.5豐大國際2700整層出售371303區(qū)域辦公市場屬價格洼地，產品面積分割不一，整體特征發(fā)生顯著變化，品質逐步體現。當前在售產品價格多集中于6000-7500元/，屬價格洼地；區(qū)

39、域產品單層面積多為1000-1500，少量超2000項目。單層分割不一,多為定制分割；后期品質性產品開始出現。50辦公市場小結市場發(fā)展緩慢，缺乏商務聚集氛圍；產品品質較低，缺乏以三產為主導商務類租戶吸引力。 區(qū)域背景 區(qū)位分析 區(qū)域供求 產品特征與經開區(qū)現有寫字樓聚集區(qū)不屬于同一區(qū)位，但距離政務區(qū)較近，前期住宅入市時泛政務區(qū)的形象樹立對于寫字樓成交同樣具備利好。后續(xù)供應量大，但在售項目去化速度一般，商務配套有待完善成交結構方面，50-80平產品成交占比相對較高，與全市100平左右主流成交產品相比，主力總價較低。品質產品緩慢出現，區(qū)域項目難以形成集群化發(fā)展，而成熟板塊寫字樓品質不斷推陳出新。 客

40、戶特征從成交產品特征來看，區(qū)域寫字樓客群支付能力稍弱，中小企業(yè)自用客群主要關注產品區(qū)位、品質及配套，投資客群價格彈性較大。二產為區(qū)域發(fā)展作出支撐的同時，也不利于區(qū)域商辦氛圍的形成，在售項目多位于繁華大道，片區(qū)寫字樓市場占位較低。51PART3 競品市場分析住宅市場辦公市場商業(yè)市場52商業(yè)格局芙蓉社區(qū)-港澳廣場社區(qū)商業(yè)聚集區(qū)大學城社區(qū)級商業(yè)聚集區(qū)本案中環(huán)城（大潤發(fā)）商業(yè)明珠廣場商圈大學城商業(yè)區(qū)一大學城消費為主的商業(yè)聚集區(qū)，主要針對周邊大學生的商業(yè)需求而產生的，目前該區(qū)域商業(yè)氣氛較濃厚，業(yè)態(tài)多以餐飲、住宿等為主。項目處于明珠廣場商圈邊緣地帶，緊鄰中環(huán)城大潤發(fā)及大學城商業(yè)區(qū)，商業(yè)總體供給較充足，本項

41、目商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢明顯，應突破區(qū)域，完成區(qū)域整體商業(yè)升級。區(qū)域內商業(yè)格局已基本形成；項目所處芙蓉社區(qū)商圈在售商業(yè)較少，三級市場交易更為頻繁。芙蓉社區(qū)港澳廣場商業(yè)區(qū)商業(yè)以社區(qū)配套商業(yè)為主，逐漸發(fā)展成商業(yè)聚集區(qū)，隨后期港澳廣場商業(yè)的投入運營，商業(yè)氣氛越見濃厚，業(yè)態(tài)以餐飲、住宿及小型超市為主。明珠廣場商圈明珠廣場商圈已形成，商業(yè)氣氛已形成，隨著中環(huán)城大潤發(fā)的入駐，商業(yè)輻射整個經開區(qū)區(qū)域，業(yè)態(tài)涉及較廣泛。53商業(yè)現狀金寨路高架和公共交通構建了市內、區(qū)內的交通體系，也為商業(yè)發(fā)展帶來人流提供較好的機會，消費客群來源以區(qū)域內為主。往包河區(qū)南二環(huán)翡翠路繁華大道芙蓉路金寨路往政務區(qū)繞城高速往市區(qū)往肥西易初蓮花沃爾瑪

42、 金寨路、繁華大道均為雙向八車道，城市南北向、東西向重要快速主干道，是區(qū)域的活力動脈；區(qū)域公共交通體系發(fā)達，數十條公交線路交匯于此，由快速公交2號線、肥西直達公交以及社區(qū)巴士共同構建了市區(qū)和區(qū)內的交通體系。54類型編號地塊位置土地性質土地面積建筑面積容積率商業(yè)預計體量商住用地合經區(qū)2012-1方興大道與始信路交叉口東北角商業(yè)、居住91.7畝244652商業(yè)4.0；居住3.0合經區(qū)011繁華大道南、金寨南路東商業(yè)、居住居住44.62畝，商業(yè)25畝124119.5商業(yè)6.8；居住3.511.3萬后續(xù)供應競爭區(qū)域內，成交土地未來將提供約14萬方的商業(yè)量，存在一定的競爭；項目可借助規(guī)模優(yōu)勢，打造市場標

43、桿。合經區(qū)011地塊合經區(qū)2012-1地塊鼎元公館（商業(yè)預計3萬方）當前區(qū)域在售商業(yè)多接近尾聲，在售商業(yè)供應量較少，多為住宅項目的底商；區(qū)域商業(yè)性質土地供應將在未來未區(qū)域提供較大的商業(yè)量，除去本項目商業(yè)外，其他可統(tǒng)計的已超過18萬方，后續(xù)存在一定的競爭；本項目在未來將提供約30萬方的商業(yè)量，商業(yè)推出將改變整個區(qū)域的商業(yè)格局，甚至帶來合肥整體商業(yè)市場的變化；本項目地塊（商業(yè)體量約為30萬方）55商業(yè)業(yè)態(tài)/明珠廣場商業(yè)明珠廣場周邊已形成商圈，但發(fā)展較初級，輻射范圍較小，還處于區(qū)域級商圈的范疇；易初蓮花超市為商圈內主力店，同時還有規(guī)模較大的家居類市場；此外服裝類業(yè)態(tài)所占比例達60%，餐飲、娛樂類業(yè)態(tài)

44、次之，嬰幼兒業(yè)態(tài)較欠缺。商圈輻射范圍較小，業(yè)態(tài)較單一，服裝、餐飲類業(yè)態(tài)比較突出。56商業(yè)業(yè)態(tài)/中環(huán)城商業(yè)中環(huán)城商業(yè)共25萬方，共分地下一層、地上五層負一層為地下停車場一樓是時購物節(jié)尚，包含了男裝女裝、生活運動等等；二樓是生活便利街，也就是大潤發(fā)超市；三樓是歡樂休閑街，包含了宅世紀電玩城、中影影院、國美電器和奇樂兒兒童天地；四樓是國際美食街，包含了云頂桌球會所，八分貝KTV、蜀王貴人香等其他餐飲品牌；五樓為空中停車場。一層二層三層五層5758業(yè)態(tài)類型金水童話名苑大學城商業(yè)中環(huán)城商業(yè)家居建材類10.3%0.7%0.9%社區(qū)服務類5.8%7.3%5.4%餐飲類37.5%18.5%16.2%百貨類7.

45、1%8.4%0汽車類00%0嬰幼童類4.5%0%3.6%美體類5.8%2.3%3.6%服裝類5.4%16.4%55.9%教育類2.2%2.2%0中介類00.3%0煙酒茶類0.4%0.7%2.7%通訊類2.7%2.5%0.9%精品類2.2%7.1%3.6%食品類0.9%2.8%3.6%住宿類8.5%10.6%0娛樂類2.2%5.8%3.6%辦公類3.1%4.0%0通過對比，發(fā)現市場現有商業(yè)的主要業(yè)態(tài)，為后續(xù)項目尋求商業(yè)機會點提供依據。商業(yè)業(yè)態(tài)對比餐飲類商業(yè)在本區(qū)仍然具有較大的發(fā)展?jié)摿?；服裝精品類商業(yè)在區(qū)域周邊雖占有一定比例，但未形成流行時尚化，具有挖掘價值。嬰幼兒類業(yè)態(tài)在該區(qū)域屬于空白點，隨著周

46、邊居住小區(qū)的不斷成熟，該項需求潛力將增加，該業(yè)態(tài)可以深度挖掘。58商業(yè)市場小結突破區(qū)域市場競爭，以招商先行，業(yè)態(tài)規(guī)劃等戰(zhàn)略打造商業(yè)市場標桿。商業(yè)現狀：區(qū)域商業(yè)格局已形成，區(qū)域性特征較為明顯，客群以區(qū)域居民及學生為主，外來客群吸附能力較少；商業(yè)供應：在售商業(yè)項目多為尾盤，多為住宅項目底商，中環(huán)城及港澳廣場綜合性商業(yè)已形成一定商業(yè)氣氛；新增土地供應將提供約18萬方的商業(yè)體量，存在一定的競爭；商業(yè)業(yè)態(tài)：當前業(yè)態(tài)涉及雖廣，但為形成特色化，發(fā)展較為初級，多為針對區(qū)域市場的餐飲及服裝類為主。項目商業(yè)開發(fā)借鑒市場競爭：區(qū)域內規(guī)模商業(yè)優(yōu)勢不再，項目應突破區(qū)域，在區(qū)域商業(yè)升級的同時，突破區(qū)域競爭；招商先行：項目

47、商業(yè)體量規(guī)模較大，可提前招商，引入品牌商家，為商業(yè)銷售預熱；業(yè)態(tài)組合：區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)多為針對區(qū)域客群的初級業(yè)態(tài)，項目應提升業(yè)態(tài)水平，打造一站式體驗性商業(yè)。59第二部分我們能提供什么？60PART1 成功的城市綜合體運營經驗61城市綜合體定義1、城市綜合體”（HOPSCA）是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體，因其規(guī)模宏大、功能齊全，城市商業(yè)綜合體常被稱為“城中之城”。2、所謂HOPSCA，就是由Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園

48、）、ShoppingMall（購物中心）、Convention（商會）和Apartment（住宅）所構成的復合型地產項目。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結果，同時，城市綜合體通過街區(qū)的關系，與外部空間有機結合，交通系統(tǒng)有效聯系，延展城市的空間價值。62城市綜合體發(fā)展趨勢1、合肥城市綜合體的發(fā)展始于2002以后，以百大CBD、新都會環(huán)球廣場、元一時代廣場等為代表性項目，目前這些綜合體項目已經發(fā)展成為具有代表性和一定影響力的區(qū)域標識性建筑；2、自2006年以后，城市綜合體開始進入快速發(fā)展階段，開始向城

49、市外圍擴張，規(guī)模體量較大，產品不斷更新升級；3、至目前，城市綜合體發(fā)展進入新時代。綜合分析，其發(fā)展大致可以分為三個發(fā)展階段：起步期（2006年以前）發(fā)展期（2006-2010年）成熟期（2010年以后）代表項目: 百大CBD、新都會環(huán)球廣場、元一時代廣場代表項目:明發(fā)商業(yè)廣場、信地城市廣場、萬達廣場代表項目:祥源廣場（未啟動）、新華國際廣場新地中心、-合肥市城市綜合體起步較晚，但近年呈爆發(fā)式發(fā)展，市場整體呈現過熱現象。63人均GDP與城市綜合體發(fā)展的關系5000-8000US$10000US$以上發(fā)展階段高速發(fā)展階段4000US$左右初始發(fā)展階段以傳統(tǒng)的購物中心為主，寫字樓公寓的比例較小。有一

50、定的抗風險能力，隨著城市的發(fā)展，新的業(yè)態(tài)不斷豐富包含的商業(yè)業(yè)態(tài)最為齊全，城市綜合體有郊區(qū)化趨勢，各種主題型項目增多。 參照城市綜合體與城市經濟發(fā)展關系以及合肥目前綜合體發(fā)展現狀，合肥城市綜合體已經處于高速發(fā)展階段。（6082美元）（4963美元）（3741美元）與經濟發(fā)展的關系合肥經濟進入快速上升通道，城市整體經濟實力以及人均GDP等各項經濟指標迅速提升，為城市綜合體發(fā)展提供基礎條件。64城市綜合體的核心價值高可達性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內外部關系完整性強大的對外輻射型升值價值65432198765城市綜合體的核心價值 高可達性1、位于城市交通網絡發(fā)達、城

51、市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網；高密度，集約性 整體統(tǒng)一性1、高樓林立的景象，城市的標志；2、人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補；1、建筑風格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、影響和聯系； 2、與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協調； 功能復合性1、實現完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯系緊密，互為補充，缺一不可。城市綜合體以功能協同、空間緊湊、抗風險能力強為特點，表現出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃?。外部特征66特征一：超大空間尺度 室內外空間較大，一方面與城市規(guī)模相匹配，另一方面則與建筑功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點；特征二：通道樹型交通體

52、系 通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統(tǒng)有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系；特征三：現代城市景觀設計 通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境；特征四：高科技集成設施 1、其包括室內交通體系，通訊設施，安全系統(tǒng)等高科技設備的應用。特征無：地標式的城市建筑2、城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市或區(qū)域地標式建筑。城市綜合體的核心價值內部特征67功能一：辦公 商務是現代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物

53、流方向。城市綜合體應用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務需求。 功能二：商業(yè) 商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。功能三：居住 城市綜合體的開發(fā)應為了節(jié)省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合。功能四：酒店 酒店是綜合體中最贏利的項目，它為綜合體提供流動的“居住”人口和活動的人，并提供娛樂設施和夜間服務，24小時的服務使項目保持持久的繁榮并增加其活力。 大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所于一體。主要有四個功能：城市綜合體的

54、核心價值功能分析681、出現在2002-2006年時間段；2、多位于市中心傳統(tǒng)商業(yè)、商務區(qū)極佳地段；3、商業(yè)和住宅占絕對主導地位；4、城市綜合體開發(fā)探索階段，初具雛形。代表項目：百大CBD百大CBD 2006年投入運營，其位于合肥傳統(tǒng)市中心，三孝口商圈。是一座集現代百貨、住宅、商務公寓、寫字樓為一體的商業(yè)建筑群 。本項目具備綜合體物業(yè)的諸多功能。代表項目：元一時代廣場元一時代廣場2004年投入運營，坐擁北一環(huán)、勝利路城市主干道。是一座集現代百貨商場、住宅、商住為一體的建筑群 ，其中商業(yè)占絕對主導地位。本項目為合肥綜合體的雛形。代表項目：新都會環(huán)球廣場新都會環(huán)球廣場2004年投入使用，一開始就取

55、得了巨大的成功。是一座集辦公、百貨、超市、餐飲、娛樂為一體的商業(yè)建筑群 。商業(yè)、辦公兩項綜合體物業(yè)功能。城市綜合體階段展示此階段項目具備城市綜合體形式特征，以商業(yè)和居住為主導，各物業(yè)功能之間缺少良性互動。起步階段691、出現在2006-2010年之間，特別是2007-2008年前后為合肥城市綜合體井噴爆發(fā)階段；2、逐步向城市外圍延伸，且多以“新區(qū)”開發(fā)為主；3、多以商業(yè)為核心驅動，兼顧主力公寓走量、寫字樓來聚集人氣，產品更復合化。 明發(fā)商業(yè)廣場于位于北二環(huán)路與四里河路交叉口，為合肥北城新區(qū)。 其核心功能為商業(yè)，占總體量的近64%，同時兼顧酒店、公寓等配套 。但其辦公功能較弱，縮減其綜合優(yōu)勢。代

56、表項目：明發(fā)商業(yè)廣場代表項目：信地城市廣場 信地城市廣場于位于合肥新站綜合開發(fā)區(qū)。 物業(yè)類型更加復合化，其包括住宅、公寓、寫字樓、酒店、商業(yè)等。 各物業(yè)功能之間互動性聯系加強，為綜合體發(fā)展的較高形態(tài)。由發(fā)展初期開發(fā)進入快速發(fā)展階段，功能逐步趨于完善，高端的項目增多，項目各功能之間互動性加強。發(fā)展階段城市綜合體階段展示701、城市中心，副中心及核心地段全面發(fā)展；2、規(guī)模檔次高低出現多樣化，高品質及創(chuàng)新化成為市場主流；3、基本為區(qū)域內標桿，開始國際級高端配套（酒店等），提升價值；4、各物業(yè)功能均衡發(fā)展。1、中國.合肥.70萬平米首席城市綜合體。2、依托資源：黃金地段、快速通道、軌道交通、開發(fā)商實力

57、和品牌等。3、物業(yè)類型豐富，商業(yè)、酒店、辦公、居住一應俱全，各功能區(qū)互動性良好，是目前合肥市場最具代表性的綜合體項目。 萬達廣場的開工標志著合肥城市綜合體發(fā)展步入快車道，并逐步向成熟期過度，以后類似于萬達廣場的項目將會漸漸出現，如北一環(huán)的祥源廣場等。目前合肥尚沒有進入綜合體發(fā)展的成熟期，但成熟的綜合體物業(yè)形態(tài)已經出現，如萬達廣場成熟階段代表項目：包河萬達廣場城市綜合體階段展示71合富操盤城市綜合體案例展示中辰港澳廣場項目用地指標簡單列表總用地46397地上建筑面積117098地下建筑面積23842酒店式公寓40089（在建）辦公面積20600集中商業(yè)32691外步行街14621內步行街9097

58、容積率2.363建筑密度43%機動車位974輛地上車位366輛地下車位608輛非機動車位1115輛綠化率大于35%72政務文化新區(qū)經濟技術開發(fā)區(qū)1.3KM本案1、項目地處合肥市二環(huán)以外，遠離合肥市中心；2、項目位于政務新區(qū)與經濟開發(fā)區(qū)連接地段，沿翡翠路主干道；3、周邊居住小區(qū)較多，但商業(yè)氛圍缺乏；4、項目商業(yè)結構：集中商業(yè)+商業(yè)街+寫字樓酒店式公寓合富操盤城市綜合體案例展示中辰港澳廣場73蘇寧電器/ 社區(qū)配套社區(qū)配套1F精品鞋城2F蘇寧電器休閑餐飲精品箱包3F餐飲娛樂蘇寧電器4F餐飲娛樂親子家園早教游樂運動匯運動匯合富操盤城市綜合體案例展示中辰港澳廣場74清溪路濉溪路合作化路四里河路臨泉路環(huán)路

59、東路碭山路鐵路景觀中心住宅區(qū)住宅區(qū)商貿區(qū)1、項目地處合肥市北二環(huán)2、體量達到60萬平米3、集住宅、公寓、餐飲、娛樂、購物為一體的城市綜合體項目4、周邊配套合肥森林公園、大房郢水庫、董鋪水庫，區(qū)域自然生態(tài)環(huán)境得天獨厚。合富操盤城市綜合體案例展示明發(fā)商業(yè)廣場75技術指標單位：m2總占地面積200000總建筑面積577173.4其中：地上440000地下137173.4商業(yè)總面積294623.5其中：主力店130308.4商鋪164315.1公寓面積132020SOHO辦公面積73842.4配套用房8803.3停車面積67884.2合富操盤城市綜合體案例展示明發(fā)商業(yè)廣場76負一層：主力店一層：主力店

60、、超市、夜總會、百貨和酒店二層：主力店、超市、夜總會、百貨和酒店三層：主力店、超市、夜總會、百貨、電影城、酒店和公寓項目業(yè)態(tài)較為齊全，分布合理，配套完善！一層二層三層負一層合富操盤城市綜合體案例展示明發(fā)商業(yè)廣場77項目地址 蒙城北路與阜陽北路交匯處東南角 開發(fā)商 恒大集團 總用地面積 440畝 總建筑面積 84萬 住宅面積 649003 容積率 3建筑密度 21.7車位個數 6925個 交通 阜陽北路（高架在建）、蒙城北路、高鐵北站、繞城高速 合富操盤城市綜合體案例展示恒大帝景78 總建筑面積達84萬方，集高層住宅、五星級酒店、影院、運動中心、高檔會所、商業(yè)街、寫字樓、幼兒園于一體的現代高端綜