[XXXX]GW61-1_貴陽_中天世紀新城商業(yè)項目-匯報稿整體

1、中天世紀新城項目商業(yè)定位報告項目研究工作的階段劃分項目整體定位及規(guī)劃方案的市場論證項目整體定位規(guī)劃調(diào)整建議第一階段第二階段工作內(nèi)容提交成果研究方法與內(nèi)容商業(yè)規(guī)模的確定功能業(yè)態(tài)定位客戶定位形象定位規(guī)劃建議市場調(diào)查與研究項目背景研究項目屬性研究市場競爭研究消費者研究經(jīng)營者研究投資者研究營銷戰(zhàn)略與策略 第三階段營銷環(huán)境研究營銷戰(zhàn)略與策略的研究項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略2報告結構第一部分 項目屬性界定與問題結構化分析第二部分 項目發(fā)展方向研判第三部分 案例研究第四部分 市場機會挖掘與項目定位第五部分 規(guī)劃調(diào)整建議第六部分 經(jīng)濟測算3項目屬性界定問題結構化分析第一部分 項目屬性界定與問題結構化分析城市屬性區(qū)

2、域屬性項目屬性4貴陽市位于川渝經(jīng)濟圈邊緣，經(jīng)濟發(fā)展相對落后，無強勢產(chǎn)業(yè)，屬于內(nèi)地三線城市貴陽市位于貴州省中部偏北，地處云貴高原的東斜坡上，地勢起伏較大?？λ固氐孛泊罅糠植肌ＹF陽城區(qū)面積約495平方公里，城區(qū)人口約150萬，人口密度大，建成區(qū)約2.5萬人/平方公里。城市化率：2006年城市化率63.2，規(guī)劃至2010年市域城市化水平將提高到58%左右。 貴陽市轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣），傳統(tǒng)的城區(qū)指云巖、南明兩區(qū)。支柱產(chǎn)業(yè)：化學工業(yè) 、有色冶金工業(yè)、食品工業(yè) 、機械制造工業(yè)、新材料工業(yè)、現(xiàn)代中藥工業(yè)。清鎮(zhèn)市修文縣開陽縣

3、息烽縣烏當區(qū)白云區(qū)金陽新區(qū)花溪區(qū)云巖區(qū)南明區(qū)廣西省四川省云南省重慶市湖南省貴陽市城市區(qū)域項目5貴陽的經(jīng)濟增長較快，在西南省會城市中，經(jīng)濟發(fā)展處于中等水平;與東部和中部省會城市相比，差距較大城市區(qū)域項目6項目位于南明，云巖，烏當三個區(qū)交界處，所在區(qū)域距離核心城區(qū)較遠，且不處在城市的主要發(fā)展方向上。城市區(qū)域項目總體發(fā)展方向：形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結構各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局金陽新區(qū)是貴陽市完善城市布局，謀求快速發(fā)展而開發(fā)的城市新區(qū) 貴陽市劃轄六區(qū)（云巖

4、區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣）白云金陽城區(qū)烏當小河花溪城市發(fā)展方向7項目周邊區(qū)域衛(wèi)生條件差，配套不完善，消費者認知程度低，心里距離遠項目所在區(qū)域以前是化工廠，制革產(chǎn)，豬鬃廠，在市民心目中屬于較差的地方。項目地處環(huán)城林業(yè)帶，周邊環(huán)山，附近是貴陽的母親河南明河。南明河存在一定污染。城市區(qū)域項目8根據(jù)貴陽市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，項目將處于城市商業(yè)核心層邊緣核心層是指中心區(qū)中心環(huán)線（北京路、解放路、浣紗路、寶山路）以內(nèi)及周邊約5公里范圍內(nèi)的地區(qū)（即貴陽市城市總體規(guī)劃確定的中心區(qū)）。這一圈層集中了大量的大型商場、超市、市場，是貴陽市最重要的商業(yè)網(wǎng)點服

5、務圈。擴散層指存在于貴陽市城區(qū)各分片區(qū)（白云片區(qū)、烏當片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、龍洞堡片區(qū)、二戈寨片區(qū)、花溪片區(qū)、小河片區(qū)和金陽新區(qū)）的層次。 輻射層指存在于貴陽市城市總體規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)之外的、受城市規(guī)劃區(qū)商業(yè)輻射作用的貴陽市一市三縣和貴陽市周邊市縣。是核心層和擴散層的輻射地帶，其商業(yè)結構及發(fā)展均受城區(qū)商業(yè)形態(tài)和結構發(fā)展的影響。 城市區(qū)域項目核心層擴散層輻射層9世紀新城項目是90萬規(guī)模大盤，分為12個組團，零散開發(fā)之后，目前以3、4組團（共約30萬）重新啟動4組團3組團學校5組團中心商業(yè)6組團7、8、9、10組團12組團4組團3組團組團用地（）建面（）容積率184000520000.6192

6、53000920001.731660171728111.044698771262691.8566965900001.34675485792401.047、8、10929471647801.771149618917081.85128829142001.6SCHOOL4699517300.37TOTOL7137339003081.26城市區(qū)域項目105組團為大型集中商業(yè)將在項目末期開發(fā)，3、4組團也有部分商業(yè)4組團3組團學校5組團中心商業(yè)6組團7、8、9、10組團11、12組團城市區(qū)域項目11水東路水東路支線北入口：東山路南入口：觀水路通往烏當（接保利溫泉新城）通往水果采摘場及公墓（貴陽市民季節(jié)性

7、周末度假的去處）項目交通條件地塊周邊正在修建水東路，政府計劃2008年下半年通車，將成為市區(qū)通往烏當區(qū)及周邊度假區(qū)等的主要干道城市區(qū)域項目項目周邊目前僅兩路公交車到達，且周邊道路狀況通行狀況差，經(jīng)常堵車，到市區(qū)非常不便。對消費者的概念測試顯示大部分消費者認為本項目區(qū)域陌生，可達性差。 目前從城區(qū)通往武當區(qū)的主要道路是新添大道。距離較遠。水東路作為通往烏當區(qū)的快速路，必然會吸引部分有車族選擇通行。政府計劃水東路2008年下半年通車，樂觀估計也要到2009年才能通車。項目出入口較偏僻，且環(huán)境差。北面臨菜市場。12項目靠山臨河，景觀資源豐富。周邊開發(fā)樓盤多為中高檔住宅區(qū)，未來居住人群的消費能力很強周

8、邊開發(fā)樓盤為中高檔項目，世紀新城的大部分客戶是企業(yè)老板，泛公務員階層及高級白領，潛在消費能力強。項目周邊配套不完善。缺乏市政設施。本項目內(nèi)部將建設學校。商業(yè)配套的建設有望改善區(qū)域配套情況。城市區(qū)域項目13五組團：項目中心商業(yè)原規(guī)劃指標 商業(yè)部分計容積率面積為34130一層超市：1056餐飲：1054辦公：420運動城：4028影院: 2100二層影城：800餐飲：1100商鋪：3302冰場：3170三層文化城：3170教育培訓：4170商鋪：1302餐飲：1020地下超市：4597購物所占面積比例最高，達46%。另有10%的餐飲。電影院和真冰溜冰場占到19%。城市區(qū)域項目14三組團：商鋪共三層

9、，總商業(yè)面積38870平方米。大部分鋪位面積集中在100-300之間1F2F3F總建筑面積 236819計容面積 207722住宅 168852商業(yè) 38870戶數(shù) 900戶停車數(shù)量 1790輛城市區(qū)域項目 鋪位呈長條狀排布，擴大了臨河面的長度，充分利用了項目景觀資源優(yōu)勢。 500以上的鋪位共四個，主要分布于項目首尾兩端，方便主力店的設置。 有12個鋪位需要聯(lián)鋪銷售。15四組團商業(yè)總面積13903，為高層底商，共三層，局部二層總建筑面積 228906計容面積 186475住宅 169701商業(yè) 13903地下室面積 42431戶數(shù) 1308戶電梯數(shù)量 4臺樓梯數(shù)量 12處停車數(shù)量 953輛城市

10、區(qū)域項目樓層商業(yè)面積一層 4818.96二層4612三層3332.53四組團建筑指標16項目屬性界定城市層面貴陽地處川渝經(jīng)濟圈邊緣，是內(nèi)地三線城市，經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，無強勢產(chǎn)業(yè)。區(qū)域層面項目位于中心城市邊緣 ，所在區(qū)域不在城市發(fā)展上，且分屬三個區(qū)政府管轄。項目層面商業(yè)體量大，具備強勢景觀資源。項目屬性=內(nèi)地三線城市 主城邊緣 強勢景觀資源 大規(guī)模商業(yè)17項目屬性界定問題結構化分析第一部分 項目屬性界定與問題結構化分析18S：情境（situation） 項目背景事實位于主城區(qū)邊緣商業(yè)規(guī)模大本項目及周邊有大規(guī)模的住宅開發(fā)有較強勢的山水資源區(qū)域不成熟，尚待開發(fā)位于主城區(qū)邊緣規(guī)模較大本項目有大規(guī)模的住

11、宅開發(fā)周邊有正在開發(fā)的保利溫泉新城和規(guī)劃中的9平方公里旅游度假區(qū)有較強勢的山水資源通往項目的兩條主要道路：東山路為四車道，但兩旁占道經(jīng)營嚴重，短期內(nèi)難以改觀；水東路尚在修建中，計劃08年底通車，但是預計09年內(nèi)完工都相當有難度。區(qū)域尚待開發(fā)，周邊9平方公里的區(qū)域控規(guī)還在報批，預計開發(fā)量在600萬左右，以住宅為主，沒有詳細資料，預計1012年內(nèi)開發(fā)完畢。19中天提出的項目開發(fā)目標與限制性條件商業(yè)部分資金壓力很小，幾乎沒有；中心商業(yè)留下來；四組團高層裙樓商業(yè)銷售；三組團考慮賣一部分，留一部分。開發(fā)目標目標1：保證項目商業(yè)利潤最大化目標2：商業(yè)為項目整體帶來城市感受，提升項目整體價值項目規(guī)劃方案已基

12、本確定，并送政府部門審批，基本上沒有調(diào)整的余地，因此，體量和建筑形式都是不能改變的。限制性條件客戶語錄客戶關注的問題：項目的商業(yè)是城市級的，還是區(qū)域級的？項目商業(yè)的功能業(yè)態(tài)如何布局？電影院和真冰溜冰場要不要做？ 如何確定商業(yè)的銷售和長期持有的比例？目標3：2008年商業(yè)銷售實現(xiàn)現(xiàn)金流入7420萬元(后改為9000萬元）20客戶目標解析商業(yè)為項目整體帶來城市感受，提升項目整體價值保證項目商業(yè)利潤最大化成功的經(jīng)營才能給商業(yè)帶來穩(wěn)定的回報和高額的增值商業(yè)成功的經(jīng)營為項目帶來完善的生活配套和興旺的人氣，使項目融入城市，提升整體價值目標1：保證項目商業(yè)利潤最大化目標2：商業(yè)為項目整體帶來城市感受，提升項

13、目整體價值目標3：2008年商業(yè)銷售實現(xiàn)現(xiàn)金流入7420萬元遠期目標中期目標近期目標2008年商業(yè)銷售實現(xiàn)現(xiàn)金流入7420萬元本階段工作需要解決的問題營銷階段解決的問題21R1：非期望結果 按常規(guī)發(fā)展的可能結果從消費和投資選擇上，本項目處于主城區(qū)邊緣，消費者心理距離較遠，不是貴陽人消費的理想地點，僅靠社區(qū)內(nèi)的生活配套性消費無法支撐本項目8.69萬的商業(yè)體量，不明朗的商業(yè)前景使得招商和銷售陷入困境；項目處于開發(fā)相對滯后、區(qū)域價值未被挖掘、商業(yè)價值較低的地塊。按照常規(guī)發(fā)展，商鋪的租金和價格只能從屬于本區(qū)域商業(yè)價值體系，市場實現(xiàn)不會有較大突破；若陷入來自中華路、大西門等商圈的同質(zhì)競爭，將會給本項目的

14、持續(xù)經(jīng)營和市場銷售帶來較大壓力，難以實現(xiàn)項目目標；消費和投資選擇上價值提升競爭22R2：期望結果 我們的期望目標從經(jīng)營和銷售上：使本項目成為消費者新的熱點選擇，同時，以良好的經(jīng)營前景和升值潛力，吸引商家和投資者，使項目成為貴陽的熱點商業(yè)項目從價格體系上：突破世紀新城片區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)租金和價格體系從競爭上：避免陷入與傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，實現(xiàn)差異化，建立自己的核心競爭力經(jīng)營和銷售租金和價格體系競爭23C：矛盾或沖突 （complication） R1與R2之間存在著的矛盾或沖突期望突破世紀新城片區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)租金和價格體系R1R2避免陷入與傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，實現(xiàn)差異化，建立自己的核心競爭力處于主城區(qū)

15、邊緣，消費者心理距離較遠，無法支撐本項目8.69萬的商業(yè)體量商鋪的租金和價格只能從屬于本區(qū)域商業(yè)價值體系陷入來自傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，給本項目的持續(xù)經(jīng)營和市場銷售帶來困難使本項目成為消費者、商家和投資者新的熱點選擇，商業(yè)順利實現(xiàn)招商、銷售和經(jīng)營經(jīng)營和銷售租金和價格體系競爭24Q：提出問題 （question） 要實現(xiàn)從R1到R2必須要回答的核心問題1.本項目需要怎樣的市場占位和發(fā)展方向，才能保證本項目8.69萬體量的商業(yè)存活？2. 本項目怎樣才能形成商業(yè)的核心競爭力，保證商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營，提升商業(yè)價值？25社區(qū)商業(yè)區(qū)域級商業(yè)中心城市級商業(yè)中心第二部分 項目發(fā)展方向研判26本項目商業(yè)的發(fā)展應該是哪

16、一類型呢？ 按照其輻射范圍，商業(yè)一般分為三個層次：城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)。一般來說，規(guī)模合理的社區(qū)商業(yè)主要服務于本社區(qū)內(nèi)部的居住人口，面臨的競爭和風險較少。那么，如果本項目商業(yè)作為社區(qū)商業(yè)，能否支撐其8.69萬的體量呢？城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)？27如果作為社區(qū)商業(yè)，能否支持本項目商業(yè)體量？按照城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范所規(guī)定的人均商業(yè)服務建筑面積標準，本項目人口可以支撐的商業(yè)體量在21000到27300之間，不足以支撐8.69萬的商業(yè)體量一般城市居住區(qū)商業(yè)設施指標類 別居 住 指 標人均商業(yè)服務建筑面積0.7-0.91m2/人合理服務半徑800-1000m城市居住區(qū)規(guī)劃設計

17、規(guī)范本項目社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量21000-27300m2人均商業(yè)服務建筑面積0.7-0.91m2/人規(guī)劃居住人口30000人左右中天世紀新城 占地1400畝，建設規(guī)模100萬平方米，居住8000戶，常住人口3萬人。貴陽市志辦 貴陽市住宅區(qū)建設規(guī)劃28如果僅定位于社區(qū)商業(yè)，將無法支撐本項目的商業(yè)體量本項目人口不足以支撐8.69萬平米的商業(yè)體量國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標：商業(yè)規(guī)模比0.027 ：1（商業(yè)面積：住宅面積） A.C.PERRY：鄰里住區(qū)理論本項目社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量約為2.16萬商業(yè)規(guī)模比0.027:1規(guī)劃住宅建筑面積80萬左右組團1234567、8、101112SCHOOLTOTO

18、L用地（）84000530001660176987766965754859294749618882946995713733總建面（）52000920001728111262698416679240164780917081420017300900308住宅建面52000920001339421123675003679240164780917081420017300807573容積率0.6191.71.041.81.341.041.771.851.60.371.26“人均商業(yè)服務建筑面積”和“商業(yè)規(guī)模比”兩個指標來看，作為社區(qū)商業(yè)，都不能支持本項目商業(yè)體量29本項目商業(yè)不能僅作為社區(qū)商業(yè)，那有沒有

19、可能成為城市級的商業(yè)中心呢？城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)？30形成新城市商業(yè)中心的KPI體系區(qū)位交通體量&競爭形成新的城市商業(yè)中心31貴陽市正處于單中心城市發(fā)展階段，以云巖、南明區(qū)為核心的城市中心區(qū)形成了高密度的人口集聚和經(jīng)濟集聚貴陽市現(xiàn)階段處于單中心城市擴張階段；以云巖、南明區(qū)為核心的城市中心區(qū)形成了高密度的人口集聚和經(jīng)濟集聚；受特殊地形地貌限制，城市空間發(fā)展不均衡，城市中相對平整的區(qū)域得以發(fā)展，山體地勢的阻隔使城市格局形成了相對封閉的組團式發(fā)展格局，組團之間的融合性差。單中心城市發(fā)展階段的特點決定了未來35年內(nèi)貴陽市城區(qū)的吸力依然大于張力2005貴陽市各區(qū)GDP2004年貴陽市內(nèi)各區(qū)人

20、口密度（單位：人/平方公里）中心中心副中心副中心副中心副中心1.單中心2.大都市化3.都市群數(shù)據(jù)來源：貴陽統(tǒng)計年鑒20051、城市化力量 郊區(qū)化力量2、城市核心的吸力 張力3、城市核心的集聚效應土地的高強度開發(fā)，人口的高密度，資本的高度集中，配套的高度成熟4、組團之間相對獨立，彼此之間融合性差；5、城市核心圈層以外的組團市場價值呈現(xiàn)跳躍式遞減而非層級式下降。單中心城市發(fā)展格局的特點區(qū)位32未來土地供應仍集中在金陽區(qū)，花溪、白云區(qū)也有一定規(guī)模的土地供應1235468興隆常青藤花城南岸 40萬臥龍山莊 18萬點城國際 30萬君臨天下 16萬9平方公里中天項目世紀金元 800畝12367福建開發(fā)商

21、500畝9香港開發(fā)商 500畝897檀溪谷 21萬1010元龍 70萬11北京開發(fā)商 5000畝12成都遠天南湖1415鐵五建項目15區(qū)位33金陽新區(qū)是貴陽城市未來的發(fā)展方向，下一個可能成型的城市級商業(yè)中心最有可能出現(xiàn)在金陽，而本項目不在城市的主要發(fā)展方向上貴陽市以中心區(qū)為依托，形成多層次的城市空間布局總體發(fā)展方向：形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結構各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局金陽新區(qū)是貴陽市完善城市布局，謀求快速發(fā)展而開發(fā)的城市新區(qū)

22、 貴陽市劃轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣）白云金陽城區(qū)烏當小河花溪區(qū)位34 本項目不是規(guī)劃中的商業(yè)中心，位置處于云巖、南明、烏當三區(qū)的交界處，政府方面的支持將會較小新添片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心）在貴開路、火炬大道沿線區(qū)域形成商業(yè)中心市級商業(yè)中心中華路、延安路、中山路、小十字一帶 。周圍和瑞金中路、市西路、富水路等區(qū)域形成幾條商業(yè)街組成的商業(yè)中心，從空間形態(tài)上形成一個中字形商圈金陽新區(qū)（新城商業(yè)中心）高起點、高標準，突出現(xiàn)代化、高檔次、強輻射的特點，成為未來5-10年商貿(mào)設施擴容和商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點和帶動點白云片區(qū)（區(qū)域商業(yè)

23、中心）在南湖新區(qū)沿線區(qū)域形成新的商業(yè)中心，在同心路、白云大道一帶形成舊城區(qū)的商業(yè)中心小河片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心）在黃河路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心 花溪片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心）在清溪路、民主路、花磊路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心三橋馬王廟片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心）在馬王街、三橋及相關沿線區(qū)域形成商業(yè)中心 龍洞堡片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心）在龍洞路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心 二戈寨片區(qū) （區(qū)域商業(yè)中心）在富源南路中部沿線區(qū)域形成商業(yè)中心 貴陽市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點基本格局由1個市級商業(yè)中心、1個新城商業(yè)中心、7個區(qū)域商業(yè)中心、53個社區(qū)商業(yè)中心和眾多商業(yè)街，以及旅游景點的商業(yè)網(wǎng)點構成區(qū)位35本項目距離市級商業(yè)中心路程約3.7公里，無法與商業(yè)中心

24、融合，但是又很難避免與傳統(tǒng)中心的競爭 路程約4km路程約3.7km區(qū)位噴水池商圈小十字商圈大西門商圈大南門商圈大十字&大十字商圈36本項目周邊的路網(wǎng)并不發(fā)達，道路狀況也較差，影響了其交通通達性通往本項目的兩條主要道路是東山路和紅巖路，寬度都在20m以下，路況較差。 本項目距離貴陽主干道寶山路的路程超過了2公里，而且交通比較擁堵。交通37貴陽的城市商業(yè)格局是沿中華路形成了五個主要的城市核心商圈 噴水池與大十字商圈：主要沿中華路兩側，是城市傳統(tǒng)老商圈，以購物功能為主。輻射范圍為全省，是城市級商業(yè)中心。 小十字商圈：緊挨中華路，部分商場走差異化經(jīng)營路線，如娃娃國，動漫城。 大西門商圈：沿市西路商業(yè)街

25、以中低檔服裝，鞋帽批發(fā)為主，購物環(huán)境差。沿中山西路及延安路以集中商業(yè)為主，商品檔次高于市西路商業(yè)街。 大南門商圈：以荔星名店為中心形成的大南門商圈是城市新興商業(yè)區(qū)域，以中高檔消費為主。 旱碼頭：主要沿遵義路分布，在浙江商城周邊聚集了國鼎家電，國美家電等專業(yè)店。大西門商圈大十字+噴水池商圈小十字商圈大南門商圈旱碼頭商圈體量&競爭38本項目商業(yè)比較分散，而且商業(yè)體量還遠不足以與城市核心的中華路的商業(yè)體量競爭路程約4km路程約3.7km噴水池商圈 19.1萬大小十字商圈16.6萬大西門商圈 19.2萬本項目 8.69萬36萬組團商業(yè)建面（）338869413902534130TOTOL86901體量

26、&競爭39本項目成為新的城市級商業(yè)中心的可能性非常小區(qū)位交通體量&競爭本項目成為新的城市級商業(yè)中心的可能性非常小貴陽市呈單核發(fā)展，在一定時期內(nèi)很難形成新的城市核心項目不在城市的主要發(fā)展方向上項目不處于城市商業(yè)規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)無法與商業(yè)中心融合，但是又很難避免與傳統(tǒng)中心的競爭本項目商業(yè)比較分散，而且商業(yè)體量還遠不足以與城市核心的中華路的商業(yè)體量競爭本項目周邊的路網(wǎng)并不發(fā)達，道路狀況也較差，影響了其交通通達性40本項目商業(yè)不能作為社區(qū)商業(yè)，也不能成為城市級商業(yè)中心，那有沒有可能成為區(qū)域商業(yè)中心呢？城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)？41本項目具有相當大規(guī)模的商業(yè)體量，區(qū)域距離城市核心區(qū)較遠，處于相對獨

27、立的位置，未來周邊有大量的居住人口 本項目所處區(qū)域距離城市核心區(qū)有一定距離，且區(qū)域相對獨立。未來周邊待開發(fā)或開發(fā)中的項目包括保利溫泉新城和金士旗9平方公里土地。在未來10年中，包括本項目在內(nèi)，本區(qū)域估計總開發(fā)量將達到7.68.6百萬平米。相對獨立的區(qū)域和巨大房地產(chǎn)開發(fā)量帶來的居住人口，使本項目有條件形成區(qū)域商業(yè)中心路程約3.7km周邊項目名稱估計開發(fā)規(guī)模（）預計開發(fā)時間本項目900，0002003-2009保利溫泉新城700，0002006-2010金士旗9平方公里6，000，000 7，000，0002009-2017TOTOL7，600，000 8，600，0002003-2017本項目

28、8.69萬組團商業(yè)建面（）338869413902534130TOTOL86901項目商業(yè)體量42適合本項目商業(yè)的發(fā)展方向是：區(qū)域商業(yè)中心相對城市核心區(qū)獨立的區(qū)域未來大規(guī)模的居住人口本項目8.69萬平米的商業(yè)體量本項目發(fā)展方向區(qū)域商業(yè)中心43為實現(xiàn)本項目目標，我們的唯一出路就是：跳出與傳統(tǒng)核心商圈的競爭，打造差異化的區(qū)域商業(yè)中心如何通過創(chuàng)新的模式來實現(xiàn)本項目的差異化競爭，成為富于競爭力的區(qū)域商業(yè)中心 ？與城市核心區(qū)商業(yè)差異化核心區(qū)商業(yè)的補缺者主動中心化立足本區(qū)域、輻射全城通過案例研究，來尋找適合本項目的發(fā)展模式44貴陽新添商業(yè)街貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈深圳花園城中心第三部分 案例研究45研究

29、目的 主城區(qū)邊緣的區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展規(guī)律案例研究對象案例選取原則 1、早期較為陌生、配套不成熟的大規(guī)模居住區(qū)域 2、與傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域距離較遠 3、具有較大的商業(yè)規(guī)模 4、后期商業(yè)經(jīng)營成功，確立了區(qū)域商業(yè)中心的地位案例研究深圳花園城中心、貴陽仁恒商業(yè)街貴陽宅吉小區(qū)、深圳華僑城商圈46區(qū)域商業(yè)中心的四種類型與城市核心區(qū)距離近遠項目商業(yè)規(guī)模小大貴陽新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈47花園城距城市商業(yè)核心較遠，總建面70500m2，是集購物，餐飲，休閑，娛樂于一體的區(qū)域商業(yè)中心。以南山的中高檔收入人群為目標消費群花園城中心主力店名稱主力店面積紫荊城百貨10000沃爾瑪20000百安居

30、6000迪卡儂4000洲立影院 五個放映廳629個座位花園城中心業(yè)態(tài)組合花園城包括花園城中心，沃爾瑪，順電及周邊沿街餐飲，服裝，雜貨店等。花園城中心以花園城為核心，人行15分鐘內(nèi)輻射人口60萬。車行15分鐘內(nèi)輻射人口為160萬。60萬人160萬人48主力店沃爾瑪超市最先啟動，在聚集了大量人氣后專業(yè)店，百貨，電影院相繼開業(yè)。周邊人口的聚集、相對獨立的區(qū)位條件為項目的成功提供了保障 花園城中心花園城中心成功原因： 深圳商業(yè)呈現(xiàn)多核發(fā)展格局。蛇口距離核心城區(qū)較遠，形成了相對獨立的居住和商業(yè)環(huán)境。沃爾瑪在整個蛇口片區(qū)產(chǎn)生了強烈的積聚作用。周邊不斷有新盤開發(fā)，帶來了固定的客源。濱海大道的開通擴展了項目輻

31、射范圍。 商業(yè)規(guī)模較大，功能搭配合理，能滿足消費者“一站式”購物需要。2001年1999年2002年2003年2004年2000年2005年沃爾瑪開業(yè)百安居開業(yè)2006年紫荊城百貨迪卡儂，洲立影院整體開業(yè)花園城中心有餐飲25家，約占總建面的23%，包括高檔粵菜、品牌咖啡、面包、美食廣場、中西式快餐等。品牌餐飲有：勝記、六千館、元綠壽司、巴西烤肉、面包新語、棒約翰、仙棕林、面點王、美樂匯、麥當勞、星巴克等 。備注：招商花園城（住宅）的開發(fā)貫穿于花園城中心開發(fā)的全程。49仁恒商業(yè)街位于烏當區(qū)，總建面1.5萬平方米，2005年開業(yè)。是一條統(tǒng)一規(guī)劃，富有熱帶風情的商業(yè)街。到中心城區(qū)距離較遠仁恒商業(yè)街案

32、例項目由新加坡仁恒地產(chǎn)投資1.6億開發(fā)，采用騎樓結構設計，與景觀步道相結合，具有濃厚的熱帶風情。商業(yè)街設有小型休閑廣場以凝聚人氣。 仁恒商業(yè)街是仁恒地產(chǎn)在貴陽最大的一筆投資，開發(fā)商主要是看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿?。樓層布局主要業(yè)態(tài)一樓采用騎樓結構設計。每間鋪位面積相同，臨街面寬，進深淺，商業(yè)價值得以提升。休閑椅，綠化小品的設計極具人性化。服飾，餐飲，社區(qū)配套。二樓獨立鋪面，所有一層鋪面均設有2.1m的架空走廊，設有獨立樓梯和商業(yè)街相通 。與三樓組合銷售。休閑娛樂三樓大面積露臺，為經(jīng)營者提供良好的休閑及綠化空間。 休閑娛樂項目劃鋪方式具有特色，主要表現(xiàn)在：仁恒50仁恒商業(yè)街以購物功能為主體，輔以餐飲，休閑

33、，娛樂。與對面的新天購物中心共同形成了烏當區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心仁恒商業(yè)街遠離城市中心，交通不便，消費者到市區(qū)購物出行成本高，因此大多數(shù)選擇就近購物。項目以帶租約的形式銷售。一樓售價為1.9-2萬元/平。二三樓整體銷售。均價1.4萬/平。 商業(yè)街對進駐商家有嚴格要求，休閑娛樂主要分布于商業(yè)街二層，生意一般。一樓的服裝多為品牌服飾，代表商家有：老人頭服飾，與狼共舞，以純，勁霸男裝等。2005年：仁恒商業(yè)中心開業(yè)2006年：仁恒別墅入住周邊樓盤：仁恒別墅、溫泉花園、錦澳山莊等大型居住區(qū)。主要水中高檔消費群體。輻射人口：2010年預計將達11.2萬人。仁恒商業(yè)街案例51宅吉小區(qū)位于核心城區(qū)內(nèi)，距離噴水池約

34、5分鐘車程。商業(yè)總體量4.5萬平方米，目前經(jīng)營狀況好宅吉小區(qū)案例宅吉小區(qū)位于城市北部，包括鹽務街，宅吉路，北京路等主要道路。主要以街鋪為主，大部分鋪位陳舊，衛(wèi)生條件差，休閑娛樂入口窄小，昭示性差，但經(jīng)營狀況好。 宅吉小區(qū)是貴陽最早的商品房小區(qū)之一，周邊有商專，貴州醫(yī)科大學及附屬醫(yī)院，試驗二小等，為項目帶來了穩(wěn)定的消費群體。 周邊的強勢教育資源吸引了大量租客，這部分人大多數(shù)是為了小孩教育搬遷至此，他們的遷入豐富了人口結構，增強了商業(yè)活力。11北京華聯(lián)宅吉店322卞氏菜根香3凱里酸湯魚火鍋44麗都酒家55豪享來西餐52宅吉小區(qū)的商業(yè)積聚屬自然形成，目前已成為以北京華聯(lián)為核心的區(qū)域商業(yè)中心。其購物功

35、能以生活配套為主，餐飲比例高，輻射范圍廣宅吉小區(qū)案例90s-2000年80年代初2002年2004年80s-90s2006年2002年北京華聯(lián)開業(yè)開始開發(fā)商業(yè)自發(fā)形成99年老凱里酸湯魚開業(yè)豪享來西餐廳開業(yè)商業(yè)紛紛進駐2006年獲全國社區(qū)商業(yè)示范單位租金范圍為60-200元/平月。沿華聯(lián)向兩邊遞減，可見華聯(lián)的主力店地位不可動搖。 距離核心城區(qū)距離近，大型購物難以存活。由于中華路餐飲缺乏，宅吉作為補缺者吸引了大量中心城區(qū)客戶。租金分布圖主力商家名稱面積華聯(lián)超市20000m2麗都酒家5000m2汴氏菜根香3400m2吉奧洗浴中心4000m2豪享來西餐廳225m2宅吉餐飲類型大型中式餐飲粵式酒樓火鍋西

36、式快餐特色餐飲路邊攤北京華聯(lián)53華僑城在2000年還處于深圳主城區(qū)邊緣，華僑城商圈目前已成為深圳著名的區(qū)域商業(yè)中心。地理位置：位與深圳市西部，具深圳中心區(qū)約4公里。規(guī)模：占地面積450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃,中西部為130公頃,規(guī)劃人口70000-10000人；面積4.8平方公里，總建面約218.96萬平方米。城區(qū)功能：是深圳市相對獨立的以居住、旅游和高科技工業(yè)為主要功能的城市組團。華僑城商圈54華僑城片區(qū)以旅游、商業(yè)為主要功能，形成區(qū)域核心區(qū)；居住區(qū)圍繞核心區(qū)分布; 商業(yè)區(qū)集中布置于片區(qū)中心項目概況：由深圳華僑城房地產(chǎn)公司開發(fā)，項目位于深圳著名的人居示范小區(qū)

37、華僑城社區(qū)，整個oct-cmall占地41萬平方米，依山面海。功能劃分：分為雕塑公園區(qū)（A區(qū)）、核心購物區(qū)（B區(qū)）、酒吧風情區(qū)（C區(qū)）和生態(tài)廣場區(qū)（D區(qū)）。商業(yè)概況：核心購物區(qū)8.5萬平方米，包括銅鑼灣百貨、沃爾瑪購物廣場、易家儂家具廣場、銅鑼灣步行街、西部市場、印尼海鮮等休閑、購物、餐飲、娛樂項目。主力店銅鑼灣百貨，更以“海洋文化+生態(tài)景觀”的主題定位。居住區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)旅游區(qū)文教體育居住區(qū)華僑城商圈55商業(yè)發(fā)展次序：先是以滿足片區(qū)的民生需求的超市啟動，輔以餐飲與娛樂輻射其他區(qū)域擴大影響力；發(fā)展期標志為百貨與主題商城的進駐；成熟期表現(xiàn)為商務活動的擴展2001年1999年2002年2003年2

38、004年2000年沃爾瑪超市生態(tài)廣場酒吧街開業(yè)西部市場海景美食街海景酒店銅鑼灣百貨易家儂家居 威尼斯酒店百佳超市2007年洲際大酒店順電2000年11月11日沃爾瑪在中國的第10家超市在華僑城開業(yè)，進一步提升了華僑城城區(qū)的整體功能。2001年10月28日，中國首家主題酒店深圳威尼斯酒店試業(yè)。 2002年 4月8日,華僑城銅鑼灣廣場正式招商新聞發(fā)布會品牌進駐簽約儀式在華僑城舉行。 2003年3月21日，中國首座主題酒店威尼斯皇冠假日酒店正式掛牌五星級。 2003年10月3日，以家電為主題的順電在華僑城銅鑼灣百貨開業(yè)。2004年香港和記黃浦集團所屬屈臣氏集團有限公司旗下的百佳超市正式進駐華僑城片區(qū)

39、。華僑城商圈56商業(yè)發(fā)展與住宅開發(fā)的關系：隨著華僑城片區(qū)住宅的開發(fā)及人口入住，商業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為從民生社區(qū)需求為原點，逐漸發(fā)展為品質(zhì)需求、目標性購買；同時餐飲與娛樂的輻射力得到進一步強化商業(yè)住宅世界花園10.6萬錦繡花園18.4萬海景花園世界花園 45萬美加廣場 5.9萬錦繡苑假日灣金海燕 7.6萬錦繡花園二期 13.6萬天鵝堡 14.6萬 純水岸 12.7萬碧海云天一期 10萬錦繡花園三期 9.4萬碧海云天二期 16.1萬錦繡花園三期 9.4萬天鵝堡區(qū)純水岸四期2001年1999年2002年2003年2004年2000年沃爾瑪超市生態(tài)廣場酒吧街開業(yè)西部市場海景美食街海景酒店（四星）海景足浴休閑海

40、景美容美發(fā)銅鑼灣百貨 一致藥業(yè)易家儂家居 威尼斯酒店（五星） 百佳超市2007年洲際大酒店（五星）順電人口2000年6月10日，華僑城房地產(chǎn)在錦繡花園舉行ISO9001國際質(zhì)量體系認證頒證暨錦繡花園二期開盤儀式。 2001年11月18日，波托菲諾一期天鵝堡銷售火爆。華僑城地產(chǎn)及波托菲諾分別被評為“中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)”和“中國名盤”。 2002年7月22日,波托菲諾純水岸發(fā)售當日銷售超過億元，刷新深圳房地產(chǎn)紀錄。 9月15日,錦繡花園翡翠郡發(fā)售，當日銷售過億元。刷新深圳地產(chǎn)紀錄。 2003年11月23日，第五屆住交會在民俗村鳳凰劇場舉行“三名”（名企、名盤、名人）頒獎典禮，華僑城地產(chǎn)獲“中國房地

41、產(chǎn)品牌企業(yè)50強”，波托菲諾獲“中國名盤旅游地產(chǎn)特別獎”。 華僑城商圈目前華僑城片區(qū)居住人口在8萬人57華僑城商圈業(yè)態(tài)功能比例：購物功能55；餐飲休閑功能34，社區(qū)配套11功能業(yè)態(tài)面積代表品牌購物 超市18000沃爾瑪百貨實際經(jīng)營13125銅鑼灣家電1200順電家具6500易家儂餐飲中式餐飲3000三湘人家、東來順、特色餐飲6000客家粵菜王、湖南人大碗菜、潮州粵菜等西式餐飲1000必勝客、南里約巴西烤肉等娛樂酒吧6800本色、大灰狼休閑咖啡廳2000雀巢咖啡、星迪咖啡 配套6000一致藥店、柯達沖印、7-11、海景美容美發(fā)華僑城商圈功能/業(yè)態(tài)組合：擁有雕塑公園區(qū)、核心購物區(qū)、酒吧風情區(qū)、生態(tài)

42、廣場區(qū)等四大功能區(qū)；核心購物區(qū)包括銅鑼灣百貨、沃爾瑪、易家儂家居三個主力店；進駐2000多知名品牌；順電、酒吧一條街、銅鑼灣音像超市、運動營、中視書店、貝樂園、雀巢咖啡連鎖店、品尚品咖啡地帶、澳洲星迪咖啡、李連貴熏肉大餅店、草原肥羊食府以及永和大王、seven-eleven24小時便利店、在現(xiàn)美容美發(fā)、意大利伊爾薩干洗店、中國聯(lián)通、民生銀行等等，滿足顧客的不同需要。58案例研究總結（一）：本項目商業(yè)規(guī)模較大，與城市核心商業(yè)區(qū)的距離不遠，與深圳華僑城商圈的情況最為相似標桿案例： 深圳華僑城商圈輔助案例:與城市核心區(qū)距離近遠項目商業(yè)規(guī)模小大貴陽新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈案例

43、借鑒一本項目與華僑城商圈的相似之處：商業(yè)規(guī)模相似未來周邊聚集大量高消費力人群有一定的景觀資源周邊有大規(guī)模旅游/度假區(qū)本項目與華僑城商圈的不同之處：華僑城有大型主題公園的拉動深圳與貴陽的城市屬性有所差別貴陽新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽宅吉小區(qū)59截然不同的兩極：傳統(tǒng)商業(yè)與都市休閑主義都市休閑主義清幽閑適的環(huán)境休閑、優(yōu)雅、緩緩而行的人們在隨處可見的大片的整潔草地、森林和彌漫內(nèi)斂情緒的河水,有時你分不清這是城市還是鄉(xiāng)間從容淡定、怡然自得的生活傳統(tǒng)商業(yè)繁華熱鬧的大街、雜亂林立的店鋪熙來攘往的人群、車水馬龍霓虹閃爍、燈紅酒綠、紙醉金迷的氣氛快節(jié)奏、高效率、繁忙的生活匆忙、勞累的逛街購物華強北、東門華僑城

44、深圳中華路、大西門世紀新城貴陽案例借鑒一60通過案例啟示和對標分析，找到了本項目的成功之道 以“世紀新城模式”來打造“貴陽都市生活另一極”相對獨立于核心城區(qū)之外，自成體系，形成獨有的特色與城市聯(lián)系緊密，是城市核心區(qū)的一部分與城市的關系 對公共交通的依賴較弱對公共交通和生活配套依賴性強，要求高 對公共交通的依賴 與核心區(qū)商業(yè)差異化，以獨有的商業(yè)功能和特色吸引消費者大規(guī)模、商業(yè)聚集、一站式購物、公共交通便利核心競爭要素滿足對生活要求更高的人、實現(xiàn)生活方式的轉換體現(xiàn)傳統(tǒng)型商業(yè)生活方式生活方式遠離都市喧囂、享受健康的休閑生活城市的繁華、熱鬧形象定位主要滿足餐飲、休閑、娛樂需求，以及部分就近消費需求主要

45、滿足各類購物需求功能定位非傳統(tǒng)、差異化的區(qū)域商業(yè)中心傳統(tǒng)的城市核心區(qū)商業(yè)整體定位 都市休閑主義“世紀新城模式” 傳統(tǒng)商業(yè)差異化61以二維分析法，進一步研究案例的規(guī)律與城市核心區(qū)距離近遠項目商業(yè)規(guī)模小大貴陽新添商業(yè)街深圳花園城中心貴陽宅吉小區(qū)深圳華僑城商圈案例借鑒二62案例研究總結（二）區(qū)域商業(yè)中心要依靠主力商家（主要是大型超市和家居/家電專業(yè)店）對消費者的巨大吸引力來實現(xiàn)自我中心化，形成對周邊的有效輻射力。距離傳統(tǒng)城市核心區(qū)較近的區(qū)域商業(yè)中心一般與傳統(tǒng)商業(yè)中心的功能業(yè)態(tài)具有差異化，餐飲、休閑、娛樂等商業(yè)功能所占比例較高；而距離傳統(tǒng)城市核心區(qū)較遠的區(qū)域商業(yè)中心購物功能所占比例較高，商業(yè)功能比例與

46、城市商業(yè)中心相近。規(guī)模較大的區(qū)域商業(yè)中心一般包括大型超市和百貨，前期以大型超市啟動，聚集人氣，2至4年之后，專業(yè)店、百貨才先后陸續(xù)開業(yè)。在距離傳統(tǒng)核心區(qū)較近的區(qū)域商業(yè)中心中的百貨體量不宜過大，否則容易造成經(jīng)營困難。案例借鑒二63打造都市休閑商業(yè)“世紀新城模式”的四大關鍵舉措關鍵舉措二：以主力商家聚集人氣引進具有很強吸引力的大型超市以及專業(yè)店百貨規(guī)模不宜太大，在區(qū)域較為成熟后開業(yè)引進有吸引力的高檔大型餐飲、休閑、娛樂商家關鍵舉措一：與城市核心區(qū)商業(yè)差異化的功能餐飲所占比例最高擁有較高比例的休閑、娛樂購物所占比例較低關鍵舉措四：通過建筑裝飾符號語言、營銷活動等，營造都市休閑生活文化倡導從容、優(yōu)雅的

47、都市休閑生活以鋪裝、構件、裝飾、小品來營造豐富、有趣的文化氛圍關鍵舉措三：打造體現(xiàn)水岸休閑都市生活的建筑和園林景觀大量的開放空間、灰空間作為駐留、休閑區(qū)域以過渡空間、木棧道等拉近與水面的距離，營造親水空間展現(xiàn)都市水岸休閑風情的園林景觀64總體商業(yè)市場餐飲休閑娛樂購物第四部分 市場機會挖掘與項目定位項目定位65從GDP和社會消費品零售總額的坐標體系來研判貴陽的城市地位，貴陽處于第五梯隊宏觀經(jīng)濟層面第一梯隊：上海、北京第二梯隊：廣州、深圳第三梯隊：蘇州、天津、重慶、杭州、無錫、青島、寧波、南京、成都、大連、沈陽、武漢第四梯隊：東莞、唐山、濟南、石家莊、哈爾濱、鄭州、長沙、福州、淄博、常州、西安第五

48、梯隊：昆明、廈門、南昌、太原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽、柳州、遵義、玉溪、宜賓、吉安、?？诩t色為東部城市蘭色為西部城市綠色為中部城市第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊第五梯隊貴陽福州杭州廣州北京GDP社零66貴陽的城市化率較高，汽車保有量較低， 2006年城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)達到38%，高于全國水平恩格爾系數(shù): 59%以上為貧困 50-59%為溫飽 40-50%為小康 30-40%為富裕 3.4km購物百貨87絕大部分消費者在選購服飾、鞋帽等品種品牌繁多、檔次各異的商品的時候，傾向于“貨比三家”，這就使消費者出于通行成本和購物效率的考慮，大都愿意去百貨和專賣店集中的商

49、業(yè)核心區(qū)購物；反過來，消費行為向商業(yè)核心區(qū)集中也進一步促進百貨商場的聚集。交通便利、品類齊全等本項目不具備的因素是吸引消費者前來購物的關鍵因素，這一點也不利于本項目發(fā)展百貨業(yè)態(tài)。消費者最常去的百貨排前兩位的為星力百貨和百盛，反映了定位大眾、流行的百貨商場受到貴陽消費者的歡迎。消費者在選購服飾等商品的時候，更愿意到商業(yè)集中的地方購物。與商業(yè)核心區(qū)的距離限制本項目發(fā)展大型百貨購物百貨88大型超市市場：主要有沃爾瑪、北京華聯(lián)和星力三家企業(yè)，共6家賣場，經(jīng)營狀況非常良好沃爾瑪廣場店獨特的入口設計吸引人的眼球12345華聯(lián)宅吉店帶旺了周邊人氣購物超市 沃爾瑪廣場店 沃爾瑪沙沖店 北京華聯(lián)宅吉店星力折扣超

50、市 北京華聯(lián)貴山店 北京華聯(lián)湘雅店 62001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年沃爾瑪廣場店北京華聯(lián)湘雅店沃爾瑪沙沖店北京華聯(lián)宅吉店開業(yè)北京華聯(lián)貴山店星力折扣超市開業(yè)89貴陽大中型超市人均營業(yè)面積0.04平方米，超市業(yè)態(tài)市場空缺巨大，具有很大的發(fā)展空間選擇二線城市青島、三線城市廈門、無錫、常州作為比較，3000平方米以上大中型超市人均營業(yè)面積：青島 0.18 廈門 0.16 無錫 0.14常州 0.12 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究數(shù)據(jù)貴陽兩主城區(qū)內(nèi)，營業(yè)面積3000以上的大中型超市總營業(yè)面積89000平方米，人均大中型超市面積0.04平方米。對比我們以往研究的數(shù)據(jù)，貴陽目前

51、的大中型超市人均營業(yè)面積遠低于一般城市水平，大型超市業(yè)態(tài)在貴陽的市場空間非常大。超市屬于日常生活必需品消費，商家之間商品差異性小，便利性成為消費者考慮的重要因素。沃爾瑪沙沖店沃爾瑪廣場店北京華聯(lián)宅吉店北京華聯(lián)湘雅店北京華聯(lián)貴山店星力折扣超市170001200018000110002100010000購物超市90貴陽的大型超市全分布在寶山路以西，距本項目最近的路程也超過了5公里，本項目發(fā)展大型超市將不會面臨直接競爭沃爾瑪目前在貴陽有兩家店，加起來總面積3萬多平方米。提袋率和捕捉率的調(diào)查顯示沃爾瑪?shù)某呷藲?。北京華聯(lián)宅吉店以低價位的競爭策略，在貴陽經(jīng)營狀況良好，有較大面積的聯(lián)營區(qū)，能滿足消費者日常

52、生活與購物的需要。路程超過5km123456購物超市91家電專業(yè)店市場上，國美、蘇寧和本地商家國鼎“三足鼎立” ，大多消費者習慣于在品牌家電專業(yè)店購買家電購物家電123465代表商家國美師大店12國美噴水池店3蘇寧噴水池店4國美遵義路店56國鼎家電浙江商城貴陽家電已進入成熟階段，出現(xiàn)了社區(qū)店，商場內(nèi)店中店，專業(yè)店，等各種形式的賣場。隨著國美，蘇寧等外地專業(yè)店的進入，貴陽家電近年來競爭激烈。92貴陽近年樓市火爆，但家居市場發(fā)展尚處于初級階段，存在巨大的市場空間貴陽大型的家居賣場主要分布在城區(qū)邊緣，外地品牌連鎖家居商家尚未進駐，競爭尚處于初級階段。貴陽近年樓市火爆，但家具市場卻并被帶動起來，高端家

53、居消費外流嚴重，部分消費者甚至表示計劃遠赴廣州購買家具。家居店面積（）數(shù)量6000-100003家10000-200005家20000-300001家27萬（西南國際家具裝飾城）1家西南國際家具裝飾博覽城位于白云區(qū)，2007年開業(yè)，占地面積360畝，集家具，建材，裝飾，休閑于一體，定位中高檔。 佳誠家具廣場位于沙沖路，賣場面積3萬平方，主要是銷售華東，華南，北方的一線家具品牌。購物家居93百貨業(yè)競爭激烈，積聚效應明顯，本項目遠離核心商業(yè)區(qū)，不宜發(fā)展大規(guī)模的百貨業(yè)態(tài)各業(yè)態(tài)市場機會總結購物功能定位百貨大型超市市場空間巨大，本項目周邊5公里之內(nèi)沒有大型超市，考慮到本項目周邊未來數(shù)量巨大的居住人口，本

54、項目應引進大型超市國美、蘇寧和本地商家國鼎“三足鼎立”，都急于在貴陽擴張、在各片區(qū)布點，本項目可以考慮引進其中一家家具專業(yè)店市場競爭還處于初級階段，考慮到本項目未來新房入住的大量家居需求，也應考慮一定比例的家居家具專業(yè)店超市家電專業(yè)店家具專業(yè)店購物總結9430005000，主要經(jīng)營精品服飾基于對市場競爭的分析，借鑒標桿案例深圳華僑城銅鑼灣廣場，考慮到各類業(yè)態(tài)主力商家的選址要求，我們給出了各業(yè)態(tài)體量的建議購物功能定位百貨1200015000，大型超市30005000超市家電專業(yè)店家具專業(yè)店各類業(yè)態(tài)主力商家的選址要求見 附件195總體商業(yè)市場餐飲休閑娛樂購物第四部分 市場機會挖掘與項目定位項目定位

55、96消費者調(diào)查顯示：貴陽大部分消費者有外出就餐習慣，且消費頻率高。在味道好，環(huán)境好的條件下愿意到較遠的就餐餐飲有出外就餐習慣的消費者維91%，這一比例非常的高。 每周至少消費一次的消費者占60%，反映貴陽消費者外出就餐的頻率非常高。 消費者外出就餐的類型廣泛，各類型的餐飲都受到了不同層次消費者的青睞。最多的類型是特色小吃，反映了貴陽消費者在餐飲方面的消費檔次不高。 吸引消費者到較遠處就餐的主要原因是味道和環(huán)境。97高、中、低各檔次餐飲的經(jīng)營特點來看，高檔和中檔餐飲與本項目比較匹配餐飲餐飲類型客戶特點盈利模式對地段和停車位要求對面積要求對環(huán)境的要求承租能力代表商家核心競爭力與本項目匹配程度高檔形

56、成了自己的客戶資源，客戶群相對穩(wěn)定客流量相對較小，客單價高，利潤率高對地段要求不高，但是要求足夠的停車位要求大面積高承租能力強貴州龍、雅園、鹿鳴環(huán)境服務文化中檔客戶群體非常廣泛，客源一般不固定客流量大，利潤率較高要求在非常成熟的區(qū)域，公共交通發(fā)達，停車位要求較低以中等規(guī)模為主，但是有較強的彈性較高承租能力一般金蘆笙菜品特色低檔以經(jīng)過型游離客戶為主要消費群客單價低，翻臺率高，利潤率低必須是人流量大的地段，對停車位沒有要求要求小面積，必須臨街低對租金承受力低路邊餐飲（如羊肉粉、遵義米皮等）價格便利98貴陽中高檔餐飲消費者大多乘私家車或出租車前往就餐地點，外出就餐頻率明顯高于普通消費者餐飲 中高檔餐

57、飲消費者的消費頻率明顯比普通消費者高，說明貴陽中高端餐飲市場很有潛力。4成以上中高檔餐飲消費者外出就餐乘坐私家車，這使中高檔餐飲商家對停車位的需求非常大。項目組專門針對貴陽中高檔餐飲消費者進行了問卷調(diào)查99中高檔餐飲消費者最喜歡的菜系排前三位的是粵菜、貴州菜、川菜，在外就餐主要是為了與朋友、同事聚會中高檔餐飲消費者外出就餐以與朋友，同事聚餐最多，其次是與家人聚會和生意往來，因此單次消費人數(shù)較多，需求面積較大。普通消費者在外就餐以特色小吃為主；中高檔餐飲消費者則一般選擇中餐，最受歡迎的菜系排前三位的是粵菜、貴州菜、川菜餐飲100針對中高檔餐飲商家的訪談顯示，大部分商家看好本項目景觀資源及周邊消費

58、潛力，有意進駐對餐飲店訪談訪談一：項目有河景資源，景觀資源對做餐飲選址有一定利好，可以考慮本項目 ?？紤]到項目是新區(qū)域，建議要做到成行成市，要起到品牌聚集作用，否則考慮成本投入降低風險， 會選址在成熟的鬧市區(qū)。 鹿鳴海鮮酒家 石亮 執(zhí)行總監(jiān)訪談二：對項目有進駐意向，去看過項目，覺得沿河資源條件還不錯，本來計劃作風情西餐廳，針對年輕時尚一族。 華城餐飲管理有限公司 孫寧 總監(jiān)商家名稱主力客戶群選址要求對本項目的意向紐西蘭西餐廳主要是市區(qū)的客戶，中青年為主，20-50歲，30-40歲的最多。希望交通便利，停車位方便。有展示面，有一個外賣門面。煙道管要寬。需要2000以上的營業(yè)面積。曾看過本項目，有

59、興趣開分店，計劃走商務路線，有茶座，包間，鹿鳴酒家客源穩(wěn)定，有自己的客戶資源，政務需求為主，以政府接待居多。經(jīng)營模式有聯(lián)營，品牌輸出，管理輸出。需要30005000，250個左右的停車位，認為項目有河景資源，有興趣開店，可承受的租金40-50元/；要有一定的免租期 華晨餐飲管理有限公司城市中高級白領，30-45之間的人群。有停車位，希望面積區(qū)間為800-1200平方米。對本項目有興趣，計劃做格調(diào)，情調(diào)餐廳，主打田園風格。能承受的租金為30元/平方米。餐飲101餐飲市場總結：貴陽中高檔餐飲市場巨大，結合本項目所處區(qū)位和景觀資源優(yōu)勢，建議大規(guī)模發(fā)展中高檔餐飲餐飲色香味配套功能服務與環(huán)境“吃”文化口

60、味好有特色體貼舒適的服務優(yōu)雅的環(huán)境停車位與人交流的空間吃的品位吃的典雅吃的奇異吃的高貴。價低量大本項目本項目應利用稀缺的沿河和山林景觀資源，發(fā)展中高檔餐飲發(fā)展階段102項目餐飲部分建議： 應以中高檔中餐為主，輔以多元化的各類餐飲。中餐之中又以高檔餐飲最常見的粵菜和符合消費者飲食習慣的黔菜為主波士頓競爭優(yōu)勢矩陣對行業(yè)的分類，餐飲行業(yè)屬于典型的裂化行業(yè)面臨許多產(chǎn)品差異化的機會，但是這些機會并不能帶來很大的市場份額。因此，本項目發(fā)展餐飲要在市場需求的基礎上，考慮多元化、多樣化。餐飲獲得競爭優(yōu)勢的規(guī)模獲得競爭優(yōu)勢途徑數(shù)量波士頓競爭優(yōu)勢矩陣2341強度行業(yè)僵化行業(yè)專業(yè)化行業(yè)裂化行業(yè)餐飲行業(yè)103總體商業(yè)