物業(yè)服務(wù)公用設(shè)施設(shè)備的管理

1、公用設(shè)施設(shè)備的管理.維護(hù)、更新措施第一節(jié) 機(jī)電設(shè)備設(shè)施服務(wù)承諾及管理目標(biāo)一、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理目標(biāo)承諾I、避雷接地系統(tǒng)：完好率100%。2、電梯系統(tǒng)：持證上崗，規(guī)范操作，電梯年故障率低于7樂(lè)接到報(bào)警信號(hào) 45分鐘內(nèi)解救乘客，排除設(shè)備故障。3、水電管理：嚴(yán)格遵照校方規(guī)章制度執(zhí)行，把好能耗關(guān)；每年對(duì)樓宇水箱 進(jìn)行兩次清洗消毒殺蟲(chóng)，保障水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。4、水泵房管理：設(shè)備完好率100%；設(shè)備維修處理率100%。5、垃圾中轉(zhuǎn)站管理：嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，規(guī)范操作，保障垃圾及時(shí)清 運(yùn)。6、克化及噴灌設(shè)施管理：景觀燈照明克燈率99%；路燈亮燈率100%：維修 處理率100%o7、空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)：設(shè)備完好率

2、100%；設(shè)備維修處理率100%。8、消防系統(tǒng)：（含水泵接合器、防排煙風(fēng)機(jī)、室內(nèi)外消防設(shè)施等）設(shè)備完好 率100%；設(shè)備維修處理率99%,并可隨時(shí)啟用。二、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理及維修原則1、經(jīng)濟(jì)、合理、安全、適用的原則2、區(qū)別對(duì)待原則3、服務(wù)原則4、及時(shí)原則第二節(jié)機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理重點(diǎn)難點(diǎn)分析一、機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)工作的重點(diǎn)、難點(diǎn)1、特殊天氣情況下的正常教學(xué)、科研、生活秩序保障由于南京屬于雷雨多發(fā)地區(qū)，因此在每年雨季來(lái)臨之前，對(duì)各樓宇避雷接地 系統(tǒng)、給排水管網(wǎng)等進(jìn)行檢查維護(hù)；在雷雨之后及時(shí)進(jìn)行檢查修復(fù)；保障各項(xiàng)設(shè) 備正常運(yùn)行是我方管理工作的重點(diǎn)所在。2、電梯的運(yùn)行與管理電梯安全是近年來(lái)關(guān)注的重點(diǎn)，作為日常

3、生活不可或缺的媒介和形象展示的 窗口，電梯的運(yùn)行管理是機(jī)電運(yùn)行中的重點(diǎn)。配合維保、年檢單位做好電梯的運(yùn) 行檢查，建立運(yùn)行檔案，張貼電梯安全使用許可證和乘梯須知，制訂緊 急救援方案和操作程序，保障電梯年故障率低于7%是我們管理工作的乂一重點(diǎn)。3、設(shè)備分布不集中為正常機(jī)電養(yǎng)護(hù)巡查增加了難度本物業(yè)項(xiàng)目主要的能源供給設(shè)備相對(duì)不集中，而消防、會(huì)議系統(tǒng)、監(jiān)控等設(shè) 備均分散于各辦公樓，這就給我方的檢查巡視監(jiān)察工作帶來(lái)了一定的難度。我們 將在改進(jìn)技術(shù)監(jiān)控力度上下功夫，解決設(shè)備設(shè)施“群”分散管理的難題，結(jié)合公 司物業(yè)管理模式，高標(biāo)準(zhǔn)，高起點(diǎn)，嚴(yán)要求的管理經(jīng)驗(yàn)實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作。4、應(yīng)急預(yù)案的詳細(xì)可行本物業(yè)項(xiàng)目是屬

4、綜合校園物業(yè)，綜合一體的多功能建筑群，在此經(jīng)常有外事 活動(dòng)以及重大會(huì)務(wù)活動(dòng)舉行。為了保證設(shè)備的正常運(yùn)行，提供優(yōu)質(zhì)的電能以及正 常的供水而制訂的各類預(yù)防性、應(yīng)急性措施必不可少。5、設(shè)備設(shè)施實(shí)施養(yǎng)護(hù)過(guò)程中的保密管理與控制本項(xiàng)目辦公場(chǎng)所有很嚴(yán)格的保密制度，如何避免在保密場(chǎng)所出現(xiàn)設(shè)備設(shè)施故 障是我方設(shè)施設(shè)備管理和維護(hù)工作需突破的新領(lǐng)域。同時(shí)通過(guò)培訓(xùn)，提高員工的 保密安全防范意識(shí)也是我們安全工作的重要工作內(nèi)容。第三節(jié) 機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的總體思路針對(duì)本項(xiàng)目辦公樓機(jī)電設(shè)備設(shè)施項(xiàng)目多，范圍廣的特點(diǎn)，我方提出的管理思 路是：“一、三、六”管理構(gòu)想。即：建立一支專業(yè)的、高素質(zhì)的服務(wù)隊(duì)伍；實(shí) 施三個(gè)階段工作規(guī)劃；做

5、好人員配置管理、運(yùn)行管理、安全工作、成本管理、內(nèi) 務(wù)管理和應(yīng)急管理六大管理。一、建立一支專業(yè)隊(duì)伍為做好房屋和公用設(shè)施設(shè)備的管理，我們擬組建工程技術(shù)部，下設(shè)專業(yè)綜 合維修人員來(lái)保證本項(xiàng)目的公用設(shè)施設(shè)備的管理（供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào) 系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等）和房屋維修管理。并制定嚴(yán)格的工作流程，如下：依據(jù)管理特征的不同，我方將機(jī)電設(shè)備管理階段劃分為機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收接管階段、保修期內(nèi)運(yùn)行管理階段和機(jī)電設(shè)備全面管理三個(gè)階段。1、機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收接管階段工作計(jì)劃（含前期）附表:前期介入接管工作計(jì)劃表流程工作內(nèi)容或安排工作人員人數(shù)步驟一去本項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)考察物業(yè)項(xiàng)目情況機(jī)電主管、編寫(xiě)組6步驟二編寫(xiě)機(jī)電設(shè)備管理技術(shù)標(biāo)書(shū)

6、機(jī)電標(biāo)書(shū)編寫(xiě)組2步驟三就機(jī)電相關(guān)問(wèn)題向業(yè)主單位提出疑問(wèn)機(jī)電標(biāo)書(shū)編寫(xiě)組2步驟四本項(xiàng)目項(xiàng)目研討會(huì)(自辦)機(jī)電標(biāo)書(shū)編寫(xiě)組2步驟五前遞交投標(biāo)文件機(jī)電標(biāo)書(shū)編寫(xiě)組6步驟六中標(biāo)后，我方承諾一周內(nèi)機(jī)電主管和強(qiáng)弱電工 程技術(shù)人員到位總公司機(jī)電、專業(yè) 人員介入2步驟七10天內(nèi)，其它專業(yè)技師到位。驗(yàn)收前期介入檢查、資料準(zhǔn)備工作開(kāi)始工程技術(shù)部開(kāi)展工 作5根據(jù)業(yè)主方 要求全而驗(yàn)收接管、設(shè)備試運(yùn)行、簽署移交文稿工程技術(shù)中心主管 及強(qiáng)弱電專業(yè)等4說(shuō)明：(1)前期介入為了更好地了解該項(xiàng)目，我司兩次派專業(yè)技術(shù)人員駐南京市進(jìn)行實(shí)地考察, 全方位了解機(jī)電設(shè)備的配套情況，熟悉線路、管道的走向及其結(jié)構(gòu)、使用功能、 操作維護(hù)及安全技術(shù)和

7、運(yùn)行特點(diǎn)，為擬定該管理方案奠定基礎(chǔ)。物業(yè)接管驗(yàn)收階段制定嚴(yán)格的驗(yàn)收方案和相關(guān)表格，對(duì)檢查出來(lái)的問(wèn)題進(jìn)行歸納，提出改進(jìn)意 見(jiàn)，督促施工單位進(jìn)行整改。機(jī)電設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收必須按規(guī)定進(jìn)行設(shè)備試運(yùn)行，并就數(shù)量、試用狀態(tài)等 內(nèi)容做好相關(guān)驗(yàn)收記錄。對(duì)壓力容器、空調(diào)鍋爐、消防系統(tǒng)、高壓閥門(mén)、房屋的防水層、供水管網(wǎng) 等設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收需進(jìn)行水壓試驗(yàn)，確保正常，嚴(yán)防滲漏等工程遺留問(wèn)題。對(duì)燃?xì)夤?yīng)管網(wǎng)采用相關(guān)儀器方法查找有無(wú)泄漏點(diǎn)。接管機(jī)電工程項(xiàng)目的資料通常有：產(chǎn)品類資料：開(kāi)箱單、產(chǎn)品合格證、使用維護(hù)說(shuō)明書(shū)、安裝調(diào)試手冊(cè)、廠家 試驗(yàn)檢測(cè)報(bào)告、原理圖、接線圖、配套軟件資料、驅(qū)動(dòng)程序盤(pán)、保修單、信用服 務(wù)卡等。房屋、安裝

8、類資料：原始規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、平面布置圖、安裝施工圖、竣工平面 圖、竣工驗(yàn)收文字資料、設(shè)計(jì)變更資料等。專項(xiàng)設(shè)備準(zhǔn)用合格證：消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、供用電協(xié)議、電梯準(zhǔn)用證、鍋爐準(zhǔn)用證、供水協(xié)議、水池檢驗(yàn)合格證等。水、電表及燃?xì)獗淼某?；辦理其它相關(guān)驗(yàn)收移交手續(xù)；簽署交接清單。設(shè)備資料的整理、編號(hào)、登記、歸檔、造冊(cè)和備份。分組分專業(yè)逐項(xiàng)進(jìn)行機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收。管理物資裝備配備：品種精簡(jiǎn)，數(shù)量合理，質(zhì)量合格。2、保修期內(nèi)運(yùn)行管理階段物業(yè)管理單位設(shè)備保修保養(yǎng)期內(nèi)運(yùn)行管理階段的工作內(nèi)容可分為日常巡檢 與監(jiān)督維保兩大部分。運(yùn)行值班巡視檢查的主要職能巡視監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)；及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備的異常情況；對(duì)簡(jiǎn)單設(shè)備故障問(wèn) 題進(jìn)行排除處理

9、或調(diào)整。對(duì)設(shè)備的能耗情況進(jìn)行計(jì)量抄表統(tǒng)計(jì)，為制訂能耗計(jì)劃和能源消耗計(jì)費(fèi)提 供依據(jù)。熟練操作相關(guān)設(shè)備，保證設(shè)備清潔，進(jìn)行日常保養(yǎng)。掌握設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)；監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)工作，保證設(shè)備維修保養(yǎng) 工作到位。制訂本項(xiàng)目重要活動(dòng)時(shí)間段的專項(xiàng)設(shè)備的巡查安排表，逐步調(diào)整適應(yīng) 本項(xiàng)目的維修保養(yǎng)時(shí)間。修訂、完善各種設(shè)備運(yùn)行記錄表。保修期內(nèi)的前期主要工作內(nèi)容在機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收后積極加強(qiáng)與安裝單位的協(xié)作聯(lián)系。編制機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)章制度、修訂各種機(jī)電設(shè)備安全操作規(guī)程和運(yùn)行 記錄表。建立設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡和警示、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。要求標(biāo)識(shí)系統(tǒng)與本項(xiàng)目的文 化品味相一致。掌握維修保養(yǎng)單位的保養(yǎng)計(jì)劃（年檢、季檢、月檢和周檢），

10、為今后的全 面接管提供參考依據(jù)。加強(qiáng)員工在崗技術(shù)培訓(xùn)，使員工成為復(fù)合型人才；提高員工的安全防范知 識(shí)和熟悉主要設(shè)備測(cè)試原理、調(diào)試方法等。與維保單位確立維保工作監(jiān)督簽收制度，形成良性激勵(lì)機(jī)制。完成各種機(jī)電設(shè)備運(yùn)行記錄的填寫(xiě)和統(tǒng)計(jì)。制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序。保修期結(jié)束的交接工作主要內(nèi)容全面檢查各主要機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行性能，整理維修保養(yǎng)單等歷史資料。組織維修技術(shù)和安全操作技能培訓(xùn)，熟練掌握維修調(diào)試方法，保證機(jī)電設(shè) 備維修技術(shù)的連續(xù)性。參照原維修保養(yǎng)單位的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，修訂我方的養(yǎng)護(hù)工作計(jì)戈I,保證主要機(jī) 電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作及時(shí)到位。修訂主要設(shè)備維修保養(yǎng)工作流程。3、設(shè)備全面接管管理階段保修期結(jié)束后機(jī)電設(shè)備

11、管理正式進(jìn)入全面管理階段。此階段機(jī)電管理人員已 全部到位。設(shè)備通過(guò)有效的預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)，延長(zhǎng)其使用壽命，減少設(shè)備原發(fā)故 障的發(fā)生，提高設(shè)備的可靠性和使用效率。機(jī)電設(shè)備正常管理期的主要工作編制和完善主要機(jī)電設(shè)備管理的年度工作計(jì)劃。并將計(jì)劃內(nèi)容分解到季度、 月份，形成工作細(xì)則，以便實(shí)施。繼續(xù)進(jìn)行運(yùn)行管理的全部?jī)?nèi)容，規(guī)范實(shí)施維修保養(yǎng)工作。建立設(shè)備備品配件庫(kù)，摸索規(guī)律，保障合理的儲(chǔ)備定額。提出節(jié)能技改措施和方案（見(jiàn)節(jié)能管理章節(jié)）。負(fù)責(zé)特種設(shè)備（鍋爐、電梯、）年度報(bào)檢和高壓操作工具、壓力表及專用 儀器儀表的年度送檢。建立運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理兩大考核標(biāo)準(zhǔn)，保證管理工作落到實(shí)處。機(jī)電設(shè)備正常管理的基礎(chǔ)工作

12、修訂設(shè)備維修保養(yǎng)相應(yīng)的規(guī)章制度，編制機(jī)電安全作業(yè)手冊(cè)，完善各 種機(jī)電設(shè)備維修安全操作規(guī)程。建立健全設(shè)備維修保養(yǎng)工作標(biāo)準(zhǔn)和維修監(jiān)督檢查考核辦法、考核內(nèi)容等。制定周密的設(shè)備定期維修檢查安排計(jì)劃（錯(cuò)開(kāi)本項(xiàng)目辦公時(shí)間）。完善特種設(shè)備的定期維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。完成設(shè)備定期維修保養(yǎng)記錄資料的收集整理。建立完善維修檔案，完善設(shè)備維修安全警示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。不定期開(kāi)展專項(xiàng)技術(shù)培訓(xùn)，參與當(dāng)?shù)貙I(yè)技術(shù)交流，形成校企聯(lián)合的良性格局，鼓勵(lì)員工自學(xué)成才等。招聘社會(huì)專業(yè)維修技術(shù)精英人才，提高機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)的技術(shù)質(zhì)量。按計(jì)劃定期組織應(yīng)急措施和方法的實(shí)操演練。加強(qiáng)機(jī)電設(shè)備正常管理舉措利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)（物業(yè)管理計(jì)算機(jī)軟件運(yùn)用）改進(jìn)管

13、理方式，提高管理工 作效率。用技術(shù)手段減少勞動(dòng)人力成本。如：綜合布線聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和計(jì)算機(jī)監(jiān)控技術(shù) 的采納可以代替部份人力對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)實(shí)施即時(shí)監(jiān)控。傳感技術(shù)的運(yùn)用，可以 檢查運(yùn)行設(shè)備的溫度、磨損、超壓、變形等技術(shù)參數(shù)，及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)機(jī)電設(shè)備 問(wèn)題，為我方解決問(wèn)題創(chuàng)造條件。建立能耗統(tǒng)計(jì)分析制度和維修保養(yǎng)材料驗(yàn)收領(lǐng)用制度，全面推行節(jié)能降耗、 成本核算機(jī)制。在設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作中，引入綠色環(huán)保理念，在了解和推廣無(wú)污染新 技術(shù)、新材料、新工藝的同時(shí)，杜絕廢舊物資（如蓄電池液、電容液、油污）對(duì) 環(huán)境造成污染等。加強(qiáng)用電、燃?xì)?、消防、高空作業(yè)安全等安全保障措施。提出技術(shù)改造的可行性方案。第四節(jié)設(shè)備設(shè)施的日常

14、管理及養(yǎng)護(hù)周期一、中央空調(diào)運(yùn)行（一）維修管理工作內(nèi)容1、空調(diào)主機(jī)房嚴(yán)禁使用明火及存放易燃易爆物品：2、嚴(yán)格執(zhí)行可燃?xì)怏w管理規(guī)定；3、在中央空調(diào)使用前十天應(yīng)對(duì)冷水機(jī)組的各部件進(jìn)行檢查（加油、干燥劑 是否更換、截止閥的開(kāi)關(guān)是否靈活、有無(wú)滲漏、清洗冷凝器、清潔設(shè)備灰塵、檢 查膨脹水箱的浮球閥是否正常等）。4、在空調(diào)使用期間，中央空調(diào)運(yùn)行管理實(shí)行運(yùn)行全程監(jiān)控，監(jiān)控工作由空 調(diào)值班員進(jìn)行。每班1小時(shí)巡視空調(diào)設(shè)備一次，通過(guò)聞、看、聽(tīng)、摸等辦法及時(shí) 掌握和發(fā)現(xiàn)監(jiān)視設(shè)備監(jiān)視不了的設(shè)備潛在故障隱患。5、及時(shí)清除設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)的雜物：保持設(shè)備和場(chǎng)地清潔。6、通過(guò)觀察監(jiān)視設(shè)備，掌握空調(diào)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。巡視時(shí)主要注意空調(diào)運(yùn)行

15、 有無(wú)“三漏”現(xiàn)象，有無(wú)異聲異味。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)領(lǐng)導(dǎo)組織安排維修處理。7、每年定期對(duì)空調(diào)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作（必須涉及的內(nèi)容有測(cè)量蒸發(fā)器 進(jìn)出水溫和壓力；壓縮機(jī)取段溫度測(cè)量；壓縮機(jī)三相電流平衡性測(cè)量；檢查保護(hù) 開(kāi)關(guān)的整定情況；緊固電路上各電線接端螺絲；測(cè)量電機(jī)絕緣：微電腦控制中心 的設(shè)定值和運(yùn)行值的調(diào)整；檢查清潔電器控制柜等），并同時(shí)進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn);對(duì)過(guò) 濾網(wǎng)進(jìn)行清洗、對(duì)水管加防垢劑；給風(fēng)機(jī)盤(pán)管電機(jī)和水泵電機(jī)軸承端更換或加注 新黃油。8、梅雨季節(jié)，做好室外冷卻機(jī)組的防潮防銹措施。9、檢查各種空調(diào)閥門(mén)溫控設(shè)施是否良好，統(tǒng)計(jì)空調(diào)能源消耗情況。10、做好空調(diào)日運(yùn)行記錄、空調(diào)機(jī)組巡視檢查記錄、空調(diào)維修記

16、錄 和空調(diào)保養(yǎng)記錄等日常工作記錄。11、空調(diào)設(shè)備工作用易耗材料必須及時(shí)統(tǒng)計(jì)，每月上報(bào)工程技術(shù)部主管以 便及時(shí)掌握消耗情況。12、由工程技術(shù)部制訂降耗措施，為來(lái)年的材料請(qǐng)購(gòu)計(jì)劃作準(zhǔn)備。(-)中央空調(diào)的維修養(yǎng)護(hù)方案針對(duì)本項(xiàng)目中央空調(diào)系統(tǒng)的特點(diǎn)，及時(shí)制定相應(yīng)的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)戈IJ,積極做好 各項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)工作及相關(guān)記錄。1、日常養(yǎng)護(hù)管理每年供冷季節(jié)機(jī)組啟動(dòng)前a、檢查燃?xì)獾膲毫κ欠穹现比紮C(jī)組的規(guī)定；b、檢查機(jī)組的安全閥動(dòng)作是否按規(guī)定動(dòng)作；c、檢查溶液比例是否正常；d、檢查制冷劑液位和吸收劑液位是否正常；e、檢查冷凝器和變頻壓縮機(jī)；f、檢查和測(cè)試所有運(yùn)行控制和安全控制功能：g、檢查調(diào)整微電腦控制的設(shè)定值；h

17、、可燃?xì)怏w控制閥門(mén)動(dòng)作是否靈活；I、檢查主機(jī)房通風(fēng)是否良好；J、啟動(dòng)機(jī)組，檢查整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，記錄機(jī)組運(yùn)行參數(shù)。(2)運(yùn)行期間管理a、檢查機(jī)組各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)的工況，調(diào)整安全控制裝置；b、檢查控制裝置的運(yùn)行；c、檢查制冷劑液位和吸收劑濃度及比例；d、檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)的運(yùn)行；e、檢查燃?xì)庀到y(tǒng)燃燒值是否達(dá)到規(guī)定的要求；f、清理燃器過(guò)濾器的沉積物質(zhì)及清潔過(guò)濾網(wǎng)；g、檢查風(fēng)機(jī)和溶液泵、吸收器、蒸發(fā)器工作是否運(yùn)行正常；h、檢查燃燒機(jī)體是否有集碳的現(xiàn)象；I、檢查冷卻水進(jìn)出水是否達(dá)到設(shè)計(jì)的各種技術(shù)參數(shù)；j、檢查排煙風(fēng)道是否有漏煙的現(xiàn)象；k、記錄運(yùn)行狀態(tài)參數(shù)，分析確認(rèn)機(jī)組運(yùn)行是否正常，必要時(shí)進(jìn)行機(jī)組檢修；1、每月

18、進(jìn)行一次泄漏檢查；m、記錄和報(bào)告有需要更換的零配件；n、冷卻電機(jī)軸承打油或更換軸承；。、高、低壓控制柜檢測(cè)、維修或更換；P、空調(diào)機(jī)組檢測(cè)、修理或更換零配件；q、清潔、清理冷凝器及過(guò)濾器的沉積物質(zhì)；r、電器裝置有否接駁松脫、觸點(diǎn)氧化，是否有外來(lái)物質(zhì)，是否需修理或更 換；s、控制和保護(hù)裝置調(diào)整設(shè)定值檢測(cè)、修理或更換。（3）每年制冷期、制熱期結(jié)束停機(jī)期間a、檢查壓縮電機(jī)組件的各項(xiàng)環(huán)節(jié)；b、檢查機(jī)組的潤(rùn)滑系統(tǒng)；c、檢查燃?xì)庀到y(tǒng)是否有泄露的情況存在；d、調(diào)整燃燒機(jī)組的各種參數(shù)使之達(dá)到正常值；e、檢查燃燒機(jī)組的運(yùn)行參數(shù)是否正常；f、對(duì)煙道及燃燒機(jī)組的集碳和漏煙清理、維修一次；g、執(zhí)行各項(xiàng)正確操作程序，檢查

19、電機(jī)啟動(dòng)器；h、檢查控制面板，確定各操作狀態(tài)是否正常；i、檢查冷凝器潔凈情況是否需要清洗；j、檢查系統(tǒng)的泄漏、制冷劑并給予正確的處理方法；k、各種儀表及安全控制部件送相關(guān)部門(mén)檢測(cè)。2、定期養(yǎng)護(hù)管理表格（表一）具體 項(xiàng)目時(shí)間 次數(shù)內(nèi)容具體要求冷 凍 泵每天一次1、檢查電機(jī)電流、電壓、溫度，觀察有無(wú)異?，F(xiàn)象；2、泵體盤(pán)根處滴水是否符合要求。電壓、電流等正常， 盤(pán)根無(wú)漏水每季一次1、檢查聯(lián)軸器及盤(pán)根的使用情況；2、轉(zhuǎn)動(dòng)閥門(mén)，檢查閥門(mén)能否靈活開(kāi)啟、關(guān)閉。聯(lián)軸器、閥門(mén)靈活每年 一次1、清洗水泵及電機(jī)軸承并加潤(rùn)滑油：2、檢測(cè)電機(jī)接地電阻，并記錄：3、檢測(cè)冷卻、冷凍泵電機(jī)絕緣電阻值：4、更換水泵軸襯套，重新

20、加裝填料：5、泵殼、泵體清銹刷漆。外觀良好，潤(rùn)滑良好, 阻值符合要求冷 卻 塔每天一次1、檢查水閥浮球閥是否正常：2、觀察電流、電壓：3、噴頭旋轉(zhuǎn)是否靈活：4、檢查冷卻塔水損是否正常；5、檢查墻體是否正常；電流、電壓正常，閥 門(mén)工作正常。每季 一次1、重復(fù)上述檢查；2、進(jìn)行水處理；3、檢查電機(jī)皮帶是否正常；4、加固冷卻塔分組墻體；5、檢查噴頭布水是否正常，漏水是否超標(biāo)；6、清洗冷卻塔塔體。皮帶松弛正常，水質(zhì) 防銹處理合格，冷卻 塔外觀良好。冷 卻 塔 冷 卻 塔每 年次1、用500V搖表檢測(cè)電機(jī)絕緣電阻應(yīng)不低于0. 5MQ 否則應(yīng)干燥處理電機(jī)線圈，干燥處理后仍達(dá)不到 0. 5MQ以上時(shí)則應(yīng)拆修

21、電機(jī)線圈：2、檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象則 應(yīng)加注潤(rùn)滑油：如有異常磨擦聲則應(yīng)更換同型號(hào) 規(guī)格的軸承；3、檢查皮帶是否開(kāi)裂或磨損嚴(yán)重，如是則應(yīng)更換同 規(guī)格皮帶：檢查皮帶是否太松，如是則應(yīng)調(diào)整（每 半個(gè)月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松電機(jī)風(fēng)扇聯(lián)接良好： 轉(zhuǎn)速風(fēng)量達(dá)到設(shè)備要 求；塔體整潔。動(dòng)，如是則應(yīng)整修：4、檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴 嘴：5、清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風(fēng)扇風(fēng) 葉：6、檢查補(bǔ)水浮球閥是否動(dòng)作可靠，否則應(yīng)修復(fù)（不 定期）：7、擰緊所有緊固件：8、清潔整個(gè)冷卻塔外表。（表二）具體項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)容具體要求風(fēng) 機(jī) 盤(pán) 管每周一次1、觀察風(fēng)機(jī)是否

22、正常運(yùn)行，有無(wú)異聲：2、空調(diào)開(kāi)關(guān)及電磁閥工作是否正常。運(yùn)行正常每季 一次1、檢查冷凝水接水盤(pán)是否暢通排水：2、保溫要求達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)是否良好，自動(dòng)排氣閥工 作是否正常。閥門(mén)工作正常，盤(pán)管 暢通。每年一次1、每周清洗一次空氣過(guò)濾網(wǎng)，排除盤(pán)管內(nèi)的空氣 （不定期）：2、檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng) 加注潤(rùn)滑油，如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸 承；3、用500v搖表檢測(cè)風(fēng)機(jī)電機(jī)線圈絕緣電阻應(yīng)不低 于0.5MC,否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無(wú)變形、 鼓脹或開(kāi)裂，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容：檢查各接 線頭是否牢固，是否有過(guò)熱痕跡，如是則作相應(yīng)整 修：4、清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤(pán)管、積水盤(pán)上的污物：5、用鹽酸溶液

23、（內(nèi)加緩蝕劑）清除盤(pán)管內(nèi)壁的水 垢；6、擰緊所有緊固件：出口風(fēng)速、溫度達(dá)到 額定值：電機(jī)運(yùn)行無(wú) 噪聲，設(shè)備無(wú)漏水。7、清潔風(fēng)機(jī)盤(pán)管外殼?？?調(diào) 風(fēng) 機(jī)每天一次1、機(jī)組外部清潔；2、檢查電磁閥、溫控器工作是否正常：3、檢查閥門(mén)是否漏水，4、接水盤(pán)排水是否暢通；外觀良好，設(shè)備運(yùn)行 正常。每季 一次1、重復(fù)上述檢查；2、清洗風(fēng)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)：3、風(fēng)機(jī)軸承加注黃油：4、調(diào)校葉片對(duì)重一次；過(guò)濾網(wǎng)干凈，潤(rùn)滑良 好。每年 一次1、清洗風(fēng)機(jī)及管道過(guò)濾網(wǎng)，清洗公共場(chǎng)所風(fēng)機(jī)出風(fēng)口：2、更換或清洗電機(jī)及風(fēng)機(jī)軸承，并加注黃油：3、風(fēng)機(jī)及風(fēng)柜外殼清銹刷漆；4、測(cè)試控制部分工作性能。制冷效果好、空氣循 環(huán)順暢，無(wú)泄漏。（表三）

24、具體 項(xiàng)目時(shí)間 次數(shù)內(nèi)容具體要求閥類每半 年進(jìn) 行一 次1、節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng)：檢查是否泄漏，如是則應(yīng)加壓填料；檢查閥門(mén)開(kāi)閉是否靈活，如阻力較大則應(yīng)對(duì)閥桿加注潤(rùn) 滑油：如閥門(mén)破裂或開(kāi)閉失效，則應(yīng)更換同規(guī)格閥門(mén)： 檢查法蘭連結(jié)處是否滲漏，如是則應(yīng)拆換密封膠墊：2、電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng)：檢查干燥過(guò)濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規(guī)格 的干燥過(guò)濾器：通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)吊i閥是否動(dòng)作可靠，如 有問(wèn)題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥，壓差調(diào)節(jié)閥；閥桿加潤(rùn)滑油，如壓填料處泄漏則應(yīng)填壓填料。3、對(duì)其它閥門(mén)除銹和防漏處理。開(kāi)閉靈活， 無(wú)破損，無(wú)滲 漏。自控箱 及控制 器每天 一次清潔衛(wèi)生：。

25、觀察電流、電壓是否正常。檢查各種指示狀況是否正常：電流、電壓正 常，衛(wèi)生良好。每季 一次檢查線路有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象；檢查進(jìn)出線路接線裝置是否完好。檢查手、自動(dòng)轉(zhuǎn)換是否靈活；線路無(wú)過(guò)熱現(xiàn) 象，接線裝置良 好。每年 一次1、檢測(cè)箱體的接地電阻；2、更換接觸不良的部件。阻值符合規(guī)范水處理每年 二次委托專業(yè)公司對(duì)水質(zhì)進(jìn)行處理項(xiàng)目的維護(hù)保養(yǎng)，此項(xiàng)工 作由專業(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行并記錄在空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備 設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)。每年制冷及制熱期各檢測(cè)一次冷凍水的各種參數(shù)是否 達(dá)到相關(guān)規(guī)定：合 格用節(jié)能降耗的觀點(diǎn)指導(dǎo)供暖系統(tǒng)管理如我方中標(biāo)本項(xiàng)目，將會(huì)合理調(diào)配和啟用，實(shí)行經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和降低管道路途熱 能損耗，提高熱效率，是我方

26、日后節(jié)能降耗成本分析工作的重點(diǎn)。同時(shí)，由于主 管道露天敷設(shè)，在夏季、秋季這長(zhǎng)達(dá)半年余的停用期間，防止管道保溫層曬裂、 老化、脫落、管道銹蝕、爐膛結(jié)垢等問(wèn)題均是我方工作的內(nèi)容。在運(yùn)行管理方面， 我們的側(cè)重點(diǎn)一是通過(guò)停用期的有效保養(yǎng)以保障設(shè)備的正常使用；二是提高安全 操作技能以保障設(shè)備的安全運(yùn)行；三是有效進(jìn)行水質(zhì)處理，降低水質(zhì)硬度，防止 水質(zhì)不良造成鍋爐及管網(wǎng)結(jié)垢，提高鍋爐熱效率。中央制冷空調(diào)設(shè)備的共性考慮和分別保養(yǎng)本項(xiàng)目主要采用銀桿式冷水機(jī)組，就其管道維護(hù)保養(yǎng)而言應(yīng)予以共性考慮。 但由于主機(jī)機(jī)組的型號(hào)不同，特別是在元器件互換問(wèn)題上有一定差別，因此堅(jiān)持 管道的共同維護(hù)，主機(jī)分別進(jìn)行維修保養(yǎng)以有效保

27、障制冷設(shè)備的正常運(yùn)行及過(guò)冬 養(yǎng)護(hù)是我們的主要策略。6、保持照明系統(tǒng)的高亮燈率照明系統(tǒng)包括景觀照明、通道照明、路燈照明等，因涉及范圍廣，燈具種類 繁多，將直接影響物業(yè)建筑群體的夜間形象。經(jīng)驗(yàn)告訴我們：大批量的室外照明 燈具啟用后其損壞率是比較高的。因此，保障照明系統(tǒng)較高的亮燈率，用技術(shù)手 段降低燈具損壞率以及摸索出照明燈具的耗損規(guī)律找到解決問(wèn)題的方法是我方 管理工作的重點(diǎn)。我們將會(huì)從機(jī)關(guān)節(jié)約能源來(lái)實(shí)施控制，按照設(shè)計(jì)說(shuō)明嚴(yán)格執(zhí)行 分段運(yùn)行，半夜燈及全夜燈，加強(qiáng)巡視檢修力度，同時(shí)也從節(jié)能降耗上體現(xiàn)出高 峰季節(jié)用電損耗，延長(zhǎng)其使用壽命。第五節(jié) 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的五大系統(tǒng)管理維護(hù)一、消防系統(tǒng)維護(hù)管理1、工作

28、內(nèi)容消防值班按二十四小時(shí)雙崗制，由秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)職守，每班前應(yīng)交接、 檢查上一班有無(wú)遺留問(wèn)題。消防監(jiān)控巡視檢查員按規(guī)定的巡視路線進(jìn)行巡視，檢查樓層消防設(shè)施齊備 情況。檢查各種消防應(yīng)急用具是否齊全，檢查聯(lián)動(dòng)柜指示燈和按鈕、鑰匙是否完 好。開(kāi)啟消防主機(jī)自檢一遍。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知部門(mén)主管和專業(yè)維修技術(shù)人員。掌握登記裝修誤報(bào)警情況及誤報(bào)地址分布狀態(tài)，并將每月統(tǒng)計(jì)報(bào)分公司客 服中心及工程技術(shù)部備案。搜集誤報(bào)警規(guī)律，為維修維護(hù)提供方便。巡視檢查消防廣播是否正常、室外消防報(bào)警設(shè)施是否缺損、消防栓和滅火 器是否按月檢查、是否及時(shí)張貼檢查卡、檢查疏散標(biāo)識(shí)燈是否正常發(fā)光。（6）檢查消防電梯的迫降功能、防火分區(qū)卷簾

29、門(mén)的功能，檢查防排煙風(fēng)機(jī)的啟 動(dòng)風(fēng)力、檢查警鈴、手報(bào)等裝置的操作靈活性等。在重點(diǎn)場(chǎng)所配備手提滅火器，以便撲滅初起火災(zāi)。每年至少進(jìn)行四次感溫、感煙探測(cè)器試驗(yàn)。全年抽檢率達(dá)到99%。對(duì)有灰 塵誤報(bào)感溫感煙探頭進(jìn)行除塵清洗。及時(shí)更換損壞的消防系統(tǒng)零配件。避免零配 件故障相互影響、事態(tài)擴(kuò)大現(xiàn)象。嚴(yán)格執(zhí)行消防事故應(yīng)急處理程序和消防中心管理制度，按規(guī)范化 要求作好記錄。認(rèn)真填寫(xiě)好消防試驗(yàn)記錄，收集整理好打印的消防報(bào)警資料 交由分公司工程技術(shù)部存檔備查。嚴(yán)格執(zhí)行值班制度、交接班制度等相關(guān) 規(guī)章制度，盡量減少設(shè)備故障現(xiàn)象。2、消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)方案根據(jù)消防設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃，使消防設(shè)備、設(shè)施能隨時(shí)正常運(yùn)行，

30、保證消防設(shè)備完好率100%o2、消防系統(tǒng)（FAS）維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)俵一）具體 贓時(shí)間次數(shù)內(nèi) 容具體要求火災(zāi)自 動(dòng)報(bào)警 系統(tǒng)（主 機(jī)，煙、 溫探測(cè) 器，報(bào) 警裝 置）每天一次、 每天對(duì)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)控制器的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行檢查，著 重檢查火警功能及故障監(jiān)視狀態(tài)及動(dòng)作監(jiān)視狀態(tài)，一有故障， 及時(shí)處理，并進(jìn)行主、備電源切換試驗(yàn)。2、對(duì)主機(jī)及聯(lián)運(yùn)柜外表進(jìn)行清潔。外觀良好， 功能正常每月一次1、完成日檢查保養(yǎng)全部?jī)?nèi)容；2、控制器主要工作電壓測(cè)試；3、煙感、溫感探頭安裝傾斜度不大于45。，與底座接觸是否 良好，外觀是否潔凈完好：4、隨機(jī)抽取不低于2席的溫、煙感探頭，檢查報(bào)警是否正確：5、手動(dòng)報(bào)警按鈕，檢查安

31、裝是否牢固，有無(wú)破損及丟失；6、任選手動(dòng)報(bào)警按鈕，進(jìn)行模擬報(bào)警，測(cè)試報(bào)警功能是否正 常；設(shè)備運(yùn)行 正常，各項(xiàng) 功能正常每年一次1、重復(fù)每月一次的工作：2、對(duì)樓層內(nèi)弱電井中各模塊箱進(jìn)行外觀檢查，外接線是否固 定良好：3、火災(zāi)報(bào)警控制柜、聯(lián)動(dòng)柜等進(jìn)行清掃除塵。線路松動(dòng)，應(yīng) 進(jìn)行緊固。對(duì)自檢、消音、復(fù)位功能檢查，主電源與備用電 源切換、報(bào)警檢查。4、以上維護(hù)內(nèi)容可請(qǐng)分公司弱電專業(yè)技師進(jìn)行保養(yǎng)，并由專 業(yè)技師全程監(jiān)督保養(yǎng)過(guò)程。設(shè)備運(yùn)行 正常，各項(xiàng) 功能達(dá)到 設(shè)備出廠 標(biāo)準(zhǔn)廣播和 對(duì)講電 話系統(tǒng)每月一次1、清潔設(shè)備：2、檢查外觀是否良好，檢查線路及設(shè)備是否正常：3、檢測(cè)每層廣播喇叭和電話的效果，有故障，

32、馬上更換。通信暢通， 音響效果 達(dá)到要求防排煙 系統(tǒng)每月一次1、清潔衛(wèi)生；2、手動(dòng)運(yùn)行一次；3、設(shè)備標(biāo)識(shí)清晰；外觀良好、 運(yùn)行正常、 標(biāo)識(shí)清楚俵二）具體 項(xiàng)目時(shí)間 次數(shù)內(nèi)容具體要求防排煙 系統(tǒng)每半 年一 次1、斷開(kāi)主電源，掛上標(biāo)示牌，檢查電機(jī)接地是否良好；2、緊固各部分松動(dòng)的螺絲及聯(lián)軸器；3、檢測(cè)電動(dòng)機(jī)的絕緣電阻，檢查主回路接觸點(diǎn)。4、調(diào)整皮帶松緊，手轉(zhuǎn)皮帶輪,觀察轉(zhuǎn)動(dòng)是否良好；5、檢查與更換各接合面間的墊片和密封填料；6、清潔電機(jī)及風(fēng)濾器和機(jī)殼內(nèi)部；7、向轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，保證聯(lián)軸器及軸承的靈活性及穩(wěn) 定性；8、檢查防火閥的機(jī)械開(kāi)閉動(dòng)作、開(kāi)閉角度標(biāo)志；9、手動(dòng)開(kāi)機(jī)測(cè)定三相電流值，檢查指示燈電

33、壓、電流表， 聽(tīng)查風(fēng)機(jī)各部件運(yùn)行聲音；10、各遠(yuǎn)控點(diǎn)的控制箱（含箱內(nèi)元件）全面檢查；11、連續(xù)三次停開(kāi)機(jī)檢查手動(dòng)各點(diǎn)遠(yuǎn)控的正確性、可靠性；12、連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時(shí)驗(yàn)證風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常；13、每半年進(jìn)行一次定期保養(yǎng)檢修，并記錄。潤(rùn)滑良好運(yùn)行止盡每年_次1、重復(fù)以上內(nèi)容；2、清洗、更換風(fēng)機(jī)?由承，檢測(cè)接地電阻；3、風(fēng)機(jī)外殼清銹、刷漆；4、更換各類標(biāo)示。外觀良好， 標(biāo)示清晰。防火卷 簾門(mén)每半年 _次1、檢查手動(dòng)、遠(yuǎn)控運(yùn)行防火卷簾門(mén)的升降情況；2、檢查控制箱接線是否緊固，電機(jī)運(yùn)行是否自異聲、異味， 軸承是否潤(rùn)滑良好。3、定期對(duì)卷簾門(mén)進(jìn)行清潔，保持卷簾門(mén)整潔。一次定期保養(yǎng)檢修，并記錄。運(yùn)行止盡氣體滅 火系統(tǒng)每月

34、一 次1、清潔衛(wèi)生；2、檢查外觀是否完好，有無(wú)泄漏氣體現(xiàn)象；3、檢查氣低表的完好情況。外觀良好，壓力正常每半年 一次1、檢查氣瓶壓力；2、氣瓶外殼除銹，刷保護(hù)漆；3、模擬測(cè)試氣體消防滅火系統(tǒng)的動(dòng)作情況。壓力正常、 運(yùn)行止用消火栓每月一1、清潔箱內(nèi)衛(wèi)生；衛(wèi)生良好，及管網(wǎng)次2、檢查箱件是否齊全。配件齊全（表三）具體項(xiàng)目時(shí)間 次數(shù)內(nèi)容具體要求消火栓 及管網(wǎng)每半 年一 次消防栓水壓測(cè)試射程在30米，能實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)： 設(shè)理。無(wú)滴漏、壓力正 常、工作正常疏散指 示牌每天 一次檢查外觀有無(wú)破損及不亮，一旦發(fā)現(xiàn)及時(shí)更換。設(shè)施完好每半 年一 次1、面板有無(wú)劃傷或破裂現(xiàn)象：2、是否亮，如不亮，應(yīng)立即修理；3、檢查安裝

35、是否牢固：4、針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的缺陷取下來(lái)進(jìn)行修復(fù)，再裝回原位；5、面板擦拭干凈。設(shè)施完好，運(yùn)行 正常消防栓 泵、噴淋 泵、水幕 泵、雨淋 泵等每月一次1、手動(dòng)試運(yùn)行，查看盤(pán)根滴水是否符合規(guī)范；2、水壓是否正常，是否有異聲異味；3、控制柜指示燈，柜內(nèi)元器件工作是否正常。外觀良好，運(yùn)行 正常每年 一次1、電機(jī)、軸承加注黃油；如有異響，應(yīng)更換軸承：2、泵體及管道閥門(mén)除銹刷漆：3、噴淋泵應(yīng)啟動(dòng)管網(wǎng)末端試水裝置放水試驗(yàn)；4、消防栓泵應(yīng)啟動(dòng)消防栓按鈕試驗(yàn)，是否聯(lián)動(dòng)。潤(rùn)滑良好運(yùn)行正常高壓水 霧噴淋、 雨淋、水幕等管 網(wǎng)每月一次檢查噴淋頭是否滴漏，噴淋管網(wǎng)壓力是否正常。無(wú)滴漏、壓力正 常每半 年一 次1、更換

36、失靈壓力表。2、放去管網(wǎng)污水，并試驗(yàn)。3、室外管道清銹刷漆，并標(biāo)注水流方向及水系統(tǒng)色環(huán)。4、閥門(mén)絲桿加注黃油并加裝防護(hù)套。5、檢測(cè)濕式報(bào)警閥工作是否正常，水力警鈴聲響是否宏 亮。無(wú)滴漏、壓力正 常、工作正常壓力式 空氣泡 沫混合每月一次檢查壓力表是否正常。檢查罐體和噴灑傳輸管道是否有形變、腐蝕、銹蝕等現(xiàn) 象。罐、消防 泵穩(wěn)壓 罐檢查機(jī)械動(dòng)作裝置是否可靠，每三 年一 次壓力容器進(jìn)行耐壓檢定。壓力表可靠性檢定。 罐體外殼刷油漆防銹防腐。 閥頭可靠性二、音像系統(tǒng)（AVS）維護(hù)管理音像系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目頻次內(nèi)容要求音像系統(tǒng)AV信號(hào)源每周 一次1、清潔除塵：2、檢查播放機(jī)外觀完好情況。3、檢查播

37、放機(jī)播放是否正常。外觀完好、無(wú)積塵、無(wú)脫漆、氧化和腐蝕現(xiàn)象，連接牢固；工作指示正常,播放音質(zhì)清晰。AV放大器每周 一次清潔除塵；檢查解碼器工作是否正常。檢查功率放大器工作是否正常。解碼器解碼正常功率放大器能夠產(chǎn)生足夠的輸出功率音頻終端 和視頻終 端每周 一次清潔除塵；檢查左、右聲道音箱，中置音箱，環(huán)繞 音箱，超重低音箱工作是否正常 測(cè)試音箱混合音效果是否到位。檢查視頻終端設(shè)備工作是否正常,位 置擺放是否到位。外觀完好、無(wú)積塵、無(wú)脫漆、脫膠， 連接牢固：音響效果立體聲效果好,感染力強(qiáng)。 視頻效果清晰，無(wú)雪花、重影、爬紋。 作用范圍符合設(shè)計(jì)要求。三、特別建議:消防系統(tǒng)：消防系統(tǒng)及其產(chǎn)品應(yīng)具備以下基

38、本要求:.確?；馂?zāi)探測(cè)和報(bào)警功能，保證不漏報(bào)。.減少環(huán)境因素影響，減少系統(tǒng)誤報(bào)率。.確保系統(tǒng)工作穩(wěn)定，信號(hào)傳輸準(zhǔn)確可靠。.系統(tǒng)靈活性、兼容性強(qiáng)、靈活。.系統(tǒng)工程適應(yīng)性強(qiáng)，布線簡(jiǎn)單、靈活。.系統(tǒng)應(yīng)變能力強(qiáng)，調(diào)試、管理、維護(hù)方便。.系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)控制方式有效、多樣。viii.系統(tǒng)性能價(jià)格比高。2、音像系統(tǒng)(AVS)：(1)線路敷設(shè)包括三個(gè)部分的線路即:信號(hào)輸入線路、功率輸出傳送線路和電 源供電線路。輸入線路敷設(shè):從傳聲器、攝影機(jī)、DVD機(jī)等信號(hào)源送至調(diào)音臺(tái)或功率放 大器的信號(hào)均為低電平音頻、視頻信號(hào)，為減少噪聲干擾，必須采用屏蔽線。信號(hào) 輸入線一般較短,通常不會(huì)超過(guò)20米,并且大都用軟線。若線路太長(zhǎng),超

39、過(guò)50米, 則可采用四芯屏蔽線對(duì)角并聯(lián)平衡連接傳送,而且應(yīng)穿鋼管或鋁塑復(fù)合管敷設(shè)。率輸出線路的敷設(shè)應(yīng)采用截面積較大(2-6mm)的多股線,在高保真音響 系統(tǒng)通常要求這段線的總直流電阻應(yīng)小于揚(yáng)聲器阻抗的1%-2%o源供電線路:為避免干擾和引入噪聲，系統(tǒng)應(yīng)設(shè)立專門(mén)的接地線，不能與 防雷接地或者電力供電線路共用地線。(2)揚(yáng)聲器在廳、堂的布置應(yīng)滿足下面幾項(xiàng)基本要求：眾席上的聲場(chǎng)分布均勻。部分觀眾席上的聲源方向感覺(jué)良好,即聲向一致性好。良好的聲反饋抑制能力，避免產(chǎn)生聲反饋嘯叫。免多聲源之間的相互干擾。AV系統(tǒng)在施工中必須要求施工方搞好設(shè)備連接,通常都以顏色區(qū)分,還 要有中英文標(biāo)識(shí)，通常黃色為視頻，白色

40、為音頻左聲道，紅色為音頻右聲道。注意 線纜連接的可靠性,要選用原配電纜。調(diào)校要多種情況和因素相配合，做好日常的 維護(hù)保養(yǎng)工作，對(duì)AV系統(tǒng)做好防震、防磁、防熱、防塵。防震。設(shè)備運(yùn)行中，沒(méi)有外力對(duì)它進(jìn)行震動(dòng)，但會(huì)存在自身震動(dòng)問(wèn)題,如影 碟機(jī)中的小電機(jī)的震動(dòng),這種震動(dòng)對(duì)激光頭威脅很大，因此機(jī)身下最好墊上平坦 的吸震材料,影碟機(jī)在讀盤(pán)時(shí)千萬(wàn)不要移動(dòng)。防磁。彩色電視機(jī),激光影碟機(jī)等都要注意防磁,不要把影碟機(jī)放在電視 機(jī)上面，不要把音箱、收錄機(jī)、喝水用的磁化杯放在電視機(jī)、影碟機(jī)旁邊。防熱。電子設(shè)備的散熱是一個(gè)帶普遍性的問(wèn)題,通風(fēng)散熱不好,集成塊的 工作就會(huì)不正常；尤其是對(duì)功率放大器的散熱問(wèn)題，更要特別關(guān)注

41、，因?yàn)樗墓β?大,管子熱耗也大,過(guò)熱將導(dǎo)致功率管被燒毀。平時(shí)對(duì)各種設(shè)備都要防止陽(yáng)光直接 照射,機(jī)件、設(shè)備的擺放,要留有一定的間隔。防塵。激光磁盤(pán)若集滿灰塵不僅損壞片體,而且將損壞機(jī)器。四、應(yīng)急處理程序：(1)當(dāng)電腦主機(jī)出現(xiàn)系統(tǒng)崩潰等嚴(yán)重事故時(shí)：當(dāng)電腦主機(jī)硬盤(pán)沒(méi)有損害時(shí), 我們可以直接對(duì)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)恢復(fù)，前提是對(duì)所做系統(tǒng)做好備份工作，并保存在 非系統(tǒng)盤(pán)里?；謴?fù)整個(gè)系統(tǒng)所花時(shí)間一般不到十分鐘。(2)當(dāng)電腦主機(jī)硬盤(pán)損壞時(shí)，這就要求先前在整個(gè)系統(tǒng)完工后將所做系統(tǒng) 的備份拷貝一份到其它計(jì)算機(jī)或者移動(dòng)存儲(chǔ)設(shè)備,在對(duì)損壞計(jì)算機(jī)硬盤(pán)進(jìn)行更換 后實(shí)現(xiàn)恢復(fù)。(3)當(dāng)在舉行重大會(huì)議出現(xiàn)斷電或者AV系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，

42、首先處理斷電的 最好方式是對(duì)所有的弱電設(shè)備采用UPS備用電源，斷電時(shí)提供緊急照明、音像系 統(tǒng)、安保系統(tǒng)、消防系統(tǒng)電源，確保會(huì)議正常進(jìn)行的同時(shí)，保證參會(huì)人員的人身 安全。再則當(dāng)AV系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)應(yīng)先檢查接線，再檢查設(shè)備情況，在現(xiàn)場(chǎng)存放 易損壞的設(shè)備配件并于快速更換，確保會(huì)議正常進(jìn)行。實(shí)行技術(shù)先行的設(shè)備運(yùn)行工作(1)常養(yǎng)護(hù)管理立24小時(shí)維修值班服務(wù)電話，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，隨時(shí)掌握設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，滿足各種服務(wù)需要。利用先進(jìn)的監(jiān)控聯(lián)網(wǎng)設(shè)備（監(jiān)視器、溫感儀、流量計(jì)等傳感儀器與電 腦構(gòu)成監(jiān)控系統(tǒng)）。同時(shí)推行例行巡視抄表巡查制度，每天分不同時(shí)段、不同班 次對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)實(shí)行動(dòng)態(tài)技術(shù)監(jiān)控。嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)

43、電設(shè)備的相關(guān)管理制度、檢查標(biāo)準(zhǔn)及管理工作流程。各專 業(yè)班組除實(shí)行日常巡檢、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外，要求每個(gè)機(jī)電員工24小時(shí)內(nèi) 隨叫隨到，以便于開(kāi)展應(yīng)急搶修工作，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。立維修申報(bào)、監(jiān)督、回訪等相關(guān)制度，確保維修服務(wù)質(zhì)量。本物業(yè)公司機(jī)電、電梯中心將同本項(xiàng)目管理處就本項(xiàng)目的機(jī)電設(shè)備在 技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面實(shí)行網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)，相互協(xié)作，并承擔(dān)新員工 的專業(yè)技能培訓(xùn)。積極主動(dòng)與本項(xiàng)目、市局相關(guān)部門(mén)就有關(guān)重大會(huì)議、活動(dòng)的安排中對(duì) 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行的具體要求進(jìn)行溝通與咨詢，充分做好機(jī)電保障的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工 作。設(shè)施設(shè)備的定期維修保養(yǎng)必須錯(cuò)開(kāi)本項(xiàng)目辦公時(shí)間，以保證其在辦公 時(shí)間內(nèi)的運(yùn)行正常。開(kāi)展預(yù)防

44、性定期的維修保養(yǎng)完善安全維修操作規(guī)程，根據(jù)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)周期表制定機(jī)電設(shè)備定期檢查 維修工作計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行五級(jí)保養(yǎng)，包括日檢、月檢、季（半年）檢、年檢、 大修等，形成計(jì)劃管理工作良性循環(huán)。日檢屬巡視檢查維護(hù)；月檢屬預(yù)防性檢查；季（半年）檢屬維護(hù)性檢查; 年檢屬恢復(fù)性檢修；大修屬?gòu)氐仔蘩?。成立預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)小組，在本項(xiàng)目重要會(huì)議、重大活動(dòng)前由各專業(yè)組對(duì) 機(jī)電設(shè)備（供電照明系統(tǒng)、音響燈光系統(tǒng)、噴泉水景系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、電梯、中 央空調(diào)系統(tǒng)、會(huì)議系統(tǒng)等）進(jìn)行預(yù)防性檢查和保養(yǎng)，并有專人職守會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)有較大影響的計(jì)劃性維修（如供電局檢修），應(yīng)至少提前24小時(shí)通知本 項(xiàng)目后勤管理部門(mén)。2、加強(qiáng)作業(yè)安全、設(shè)

45、備安全和保密安全管理立安全保障體系立以管理處經(jīng)理為安全第一責(zé)任人的安全保障體系，實(shí)行安全三級(jí)監(jiān)督管理。安全作業(yè)保證的依據(jù)是國(guó)家安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電行業(yè)安全技術(shù)規(guī)范和要求、 各級(jí)行政管理部門(mén)的安全管理?xiàng)l例和要求。建立安全事故責(zé)任分析會(huì)制度，實(shí)行“三不放過(guò)”原則。即事故原因不明 不放過(guò)、責(zé)任不明確不放過(guò)，責(zé)任人沒(méi)受到教育不放過(guò)。建立安全事故責(zé)任追究制度。實(shí)行“五級(jí)責(zé)任制”并持證上崗公司物業(yè)管理與品質(zhì)部：負(fù)責(zé)對(duì)公司所轄范圍內(nèi)設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)維修工作 進(jìn)行督導(dǎo)檢查和評(píng)估。機(jī)電、電梯專業(yè)服務(wù)中心：負(fù)責(zé)對(duì)南京分公司所轄范圍內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修 保養(yǎng)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。分公司經(jīng)理：設(shè)備安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)設(shè)備的

46、保養(yǎng)情況和監(jiān) 督檢查。工程技術(shù)部主管：在分公司經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的使用、保養(yǎng)、 維護(hù)、維修整個(gè)過(guò)程的組織、安排、實(shí)施和檢查。專業(yè)技師：在機(jī)電工程部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)各種專業(yè)設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)及維修工作并對(duì)維修質(zhì)量和安全負(fù)責(zé)。制定科學(xué)安全的設(shè)備維修操作規(guī)程所有機(jī)電維修人員必須持證上崗，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹(shù) 立“安全第一”的思想，既要保證設(shè)備的安全運(yùn)行，乂要保證工作人員人身安全。新入職、轉(zhuǎn)正的機(jī)電員工必須經(jīng)過(guò)技術(shù)培訓(xùn)考核,熟悉所轄樓宇的設(shè)備情 況后才能上崗工作。設(shè)備房應(yīng)配置安全操作用品，如：絕緣手套，絕緣鞋等。設(shè)備房嚴(yán)禁吸煙。非工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入設(shè)備房。

47、對(duì)電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗(yàn)電、裝設(shè)接地線,懸掛警示牌步驟進(jìn) 行，檢修完畢，檢查無(wú)誤后方能送電。定期巡視檢查并記錄設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)和參數(shù)，如有異常必須及時(shí)處理。對(duì)熱水鍋爐壓力容器的安全操作將形成專門(mén)的安全操守。掌握觸電急救方法及步驟。加強(qiáng)保密性安全工作全體機(jī)電管理工作人員必須樹(shù)立嚴(yán)格的安全保密意識(shí)。所有機(jī)電工程竣工資料圖紙因涉及市領(lǐng)導(dǎo)辦公地點(diǎn)方位，不得外借復(fù)印給 與無(wú)關(guān)人員。所有錄像、攝像數(shù)碼資料交由工程技術(shù)部簽字入檔，不得互相傳閱。必須 查閱者須經(jīng)分公司經(jīng)理批準(zhǔn)。市領(lǐng)導(dǎo)安全監(jiān)視、報(bào)警設(shè)備必須日查日記錄。嚴(yán)禁不明人員私自接駁錄像。發(fā)現(xiàn)危及保密性安全的可疑情形應(yīng)及時(shí)匯報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)鍵時(shí)刻可越級(jí)

48、上 報(bào)。所有歷史性過(guò)期的攝錄像資料、打印資料的的箱毀和報(bào)廢圖紙、報(bào)廢文件 等涉及本項(xiàng)目辦事程序、辦事公文、重大活動(dòng)時(shí)間安排或個(gè)人相冊(cè)及文字信件資 料的銷毀須經(jīng)工程技術(shù)部主管同意后進(jìn)行徹底性銷毀。不允許散留在外。因我方工作人員失誤造成泄密事件的發(fā)生或造成一定不良影響者，必須依 情節(jié)輕重作出處理。違反法律條款必將有關(guān)泄密人員送交司法機(jī)關(guān)處理。3、完善設(shè)備養(yǎng)護(hù)突發(fā)事件的應(yīng)急管理控制為了保證各種設(shè)備的正常運(yùn)行，我們的具體做法是：在機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收以后，重點(diǎn)針對(duì)“突發(fā)性大面積停電”、“電梯困人解 救”、“突發(fā)性大面積停水”、“燃?xì)庑孤?、“設(shè)備房火災(zāi)”等緊急情況制訂應(yīng)急預(yù) 案。平時(shí)經(jīng)常開(kāi)展應(yīng)急事故處理知

49、識(shí)、人工呼吸等急救知識(shí)、用電安全知識(shí)等 講座，提高員工應(yīng)變能力。儲(chǔ)備一定的應(yīng)急物資如：移動(dòng)滅火器、消防水帶接口、樹(shù)枝剪、安全帶、 安全帽、消防斧、醫(yī)藥箱、防毒面具等。積極參與分公司應(yīng)急小分隊(duì)活動(dòng)，定期一起舉行應(yīng)急事故處理演習(xí)。加強(qiáng)消防管理，定期對(duì)員工進(jìn)行消防培訓(xùn)；加強(qiáng)對(duì)消防設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng); 制訂消防應(yīng)急措施：不定期進(jìn)行消防演習(xí)。4、加強(qiáng)運(yùn)行成本管理，有效節(jié)能降耗（具體措施詳見(jiàn)節(jié)能降耗管理章節(jié)）分析用電結(jié)構(gòu)、合理調(diào)整設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，盡量降低設(shè)備的能耗。每月對(duì)水、電、燃?xì)?、燃油等能源的質(zhì)量、價(jià)格、耗量進(jìn)行調(diào)查和核算, 并對(duì)其異常消耗進(jìn)行分析，以確定水、電、燃?xì)?、燃油等能源在使用上是否合理。建議使用節(jié)

50、能產(chǎn)品、零配件和大力推廣節(jié)能新技術(shù)、新工藝等。合理進(jìn)行電力負(fù)荷分析調(diào)配，努力使變壓器經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，降低基本電費(fèi)支出。進(jìn)行供暖用量分析，擬訂整改方案，為實(shí)行熱力鍋爐經(jīng)濟(jì)運(yùn)行提供依據(jù)。摸索中央空調(diào)和供暖使用規(guī)律，不斷改善護(hù)套層保溫效果，減少供管路途 損失，提高制冷和供暖效率。經(jīng)常巡視檢查，杜絕各種“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象。每季度進(jìn)行一次節(jié)能教育和宣傳工作，交流節(jié)能技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)。定期檢定能源計(jì)量?jī)x器儀表，保證計(jì)量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。對(duì)維修物料進(jìn)行嚴(yán)格管理，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。5、設(shè)備管理的內(nèi)務(wù)管理完善設(shè)備房基本設(shè)施以及設(shè)備標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。由于本項(xiàng)目設(shè)備房在施工中各施工單位不同，致使存在某些基本設(shè)施不完 善和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)不統(tǒng)一的現(xiàn)象，

51、這給管理工作帶來(lái)一定的難度。通常易忽略的基本 設(shè)施有：設(shè)備房鋪設(shè)地磚；配電室門(mén)前加裝防鼠板；電纜溝排污水不暢；電器操 作柜前鋪設(shè)絕緣膠墊，水泵房裝設(shè)溝蓋板；電纜溝堵洞防鼠：窗前電控柜易遭雨 水等。完善設(shè)備、設(shè)施名稱、設(shè)備編號(hào)、狀態(tài)標(biāo)識(shí)，各種警示標(biāo)識(shí)、指示標(biāo)識(shí)等， 使其符合國(guó)家機(jī)電安全通用標(biāo)識(shí)規(guī)范要求。建立規(guī)范的機(jī)電設(shè)備檔案、制定各種規(guī)章制度。建立健全各種設(shè)備的臺(tái)帳，收集齊全各種設(shè)備的資料并分類歸檔。形成電 子文庫(kù)索引。引入IS09001質(zhì)量管理體系，制定切實(shí)可行的設(shè)備房管理制度，設(shè)備安全 操作規(guī)程，設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度以及操作人員的崗位職責(zé)等各項(xiàng)管理制度，并嚴(yán)格 執(zhí)行。收集機(jī)電設(shè)備檔案資料，并進(jìn)行

52、科學(xué)分類，重要圖文資料一式兩份。運(yùn)用、建立健全資料借閱制度。建立規(guī)范的機(jī)電設(shè)備流程圖，強(qiáng)調(diào)運(yùn)行的實(shí)操性。建立健全各種主要設(shè)備維修保養(yǎng)工作流程圖。建立、運(yùn)用操作手冊(cè)指導(dǎo)工作。重要流程圖必須上墻懸掛，并備有電子文檔。加強(qiáng)培訓(xùn)力度以適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理工作的需要。建立健全各種主要專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)考核制度，鼓勵(lì)員工參與社會(huì)職業(yè)培訓(xùn) 提高職業(yè)技能等級(jí)。立初期安全理論培訓(xùn)進(jìn)度表。（見(jiàn)房屋本體及公用設(shè)施維護(hù)管理有關(guān)章節(jié)）編制初期基本技能培訓(xùn)進(jìn)度表。（見(jiàn)房屋本體及公用設(shè)施維護(hù)管理有關(guān)章節(jié)）第六節(jié)機(jī)電設(shè)備管理的監(jiān)督考核保障體系機(jī)電設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)服務(wù)在實(shí)施過(guò)程中需按規(guī)范、按標(biāo)準(zhǔn)、按il劃、按規(guī)程執(zhí) 行，但各專業(yè)人員由于

53、專業(yè)知識(shí)及應(yīng)用技巧的不同而使服務(wù)的效果及服務(wù)質(zhì)量各 有不同，具有差異化特點(diǎn)。為確保服務(wù)的及時(shí)率、零干擾，保障設(shè)備養(yǎng)護(hù)的完好 率，我們建立了機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)服務(wù)的“三級(jí)制”質(zhì)量監(jiān)控測(cè)評(píng)體系，即“三級(jí)監(jiān) 控組織、三層績(jī)效檢查、三階段的過(guò)程控制”。一、工程技術(shù)部服務(wù)質(zhì)量控制體系運(yùn)作流程二、機(jī)電設(shè)備三級(jí)服務(wù)質(zhì)監(jiān)控組織體系圖工程部?jī)?nèi)部 自檢監(jiān)督體 系各事務(wù)主管 監(jiān)督協(xié)調(diào)萬(wàn)廈公司總 部監(jiān)督協(xié)調(diào)說(shuō)明：一級(jí)監(jiān)督協(xié)調(diào)組織：客戶服務(wù)中心是對(duì)工程技術(shù)部門(mén)工作進(jìn)行綜合評(píng)議監(jiān) 督考核的職能部門(mén)，為服務(wù)品質(zhì)一級(jí)監(jiān)督部門(mén)。公司經(jīng)理每季度對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管 理處工程技術(shù)部機(jī)電工程服務(wù)工作進(jìn)行一次服務(wù)質(zhì)量的集中檢查、評(píng)審與考核。二級(jí)監(jiān)

54、督協(xié)調(diào)組織：事務(wù)主管會(huì)同各專業(yè)部門(mén)進(jìn)行的屬地管理監(jiān)控與協(xié)調(diào) 為服務(wù)品質(zhì)的二級(jí)監(jiān)督體系，就工程技術(shù)部員工的外部形象、維修及時(shí)率、返修 率等問(wèn)題予以監(jiān)督考核。三級(jí)監(jiān)督協(xié)調(diào)組織：為工程技術(shù)部?jī)?nèi)部的自檢體系，即中心內(nèi)各層實(shí)行互 檢、巡檢、抽檢、定檢等。部門(mén)內(nèi)部主要進(jìn)行的定期質(zhì)量評(píng)審，以工作標(biāo)準(zhǔn)為依 據(jù)進(jìn)行按月量化考核，也即由工程技術(shù)部主管組織各專業(yè)之間交替檢查評(píng)審質(zhì)量, 分析研究存在的問(wèn)題，并采取措施予以改進(jìn)來(lái)實(shí)施對(duì)工程服務(wù)的質(zhì)量控制和監(jiān)督, 并形成相應(yīng)的日檢、周檢和月檢記錄，按月報(bào)分公司進(jìn)行匯總考核。三、“三階段”服務(wù)質(zhì)量過(guò)程控制一匚程技術(shù)部的內(nèi)部服務(wù)過(guò)程控制主要分三個(gè)階段即：事前控制、過(guò)程控制、事

55、后控制。事前控制：我們有嚴(yán)格的技術(shù)培訓(xùn)和各種作業(yè)指導(dǎo)訓(xùn)練，嚴(yán)把安全和技術(shù)質(zhì) 量關(guān)，做到事前有安全和技術(shù)質(zhì)量要求，明確責(zé)任人，在作業(yè)前做好各種防護(hù)措 施，確保安全和維修工程質(zhì)量。過(guò)程控制：在作業(yè)期間，我們的專業(yè)技師對(duì)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的安全、維修質(zhì)量技術(shù) 指標(biāo)進(jìn)行跟蹤檢查，將安全隱患降到最小，將質(zhì)量保障系數(shù)提至最高。設(shè)備責(zé)任 人在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)照設(shè)備安全操作手冊(cè)，發(fā)揮安全督導(dǎo)員的作用，是維修質(zhì)量第一 道驗(yàn)收者。事后控制：工程技術(shù)部每周召開(kāi)工作例會(huì)和專題分析會(huì)，教育員工牢固樹(shù)立 “安全第一、質(zhì)量為本”的服務(wù)意識(shí)。四、內(nèi)部“三級(jí)檢查”服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督控制工程技術(shù)部實(shí)施“三級(jí)”檢查，即員工自檢和互檢、品質(zhì)部或技師的技術(shù)巡檢

56、、技術(shù)部主管和客戶服務(wù)中心的抽檢或定檢相結(jié)合的三級(jí)檢查模式。J2程技術(shù)部?jī)?nèi)部三級(jí)檢查監(jiān)督表責(zé)任人檢查范圍檢查方式每日頻率每周頻率每年頻率機(jī)電工責(zé)任區(qū) 設(shè)備場(chǎng)地自檢三次總結(jié)一次無(wú)互檢一次無(wú)技師 骨干設(shè)備二次總結(jié)一次匯總二次場(chǎng)地一次匯總二次品質(zhì)部設(shè)備巡視檢查、總 統(tǒng)一一次總結(jié)一次匯總一次場(chǎng)地一次匯總一次工程技術(shù)部 主管設(shè)備定點(diǎn)油查一次每周抽查兩 次 總結(jié)一次總結(jié)十二次場(chǎng)地一次考評(píng)兩次客服中心設(shè)備定點(diǎn)抽查一次匯總二次場(chǎng)地巡視檢查、總 結(jié)一次考評(píng)兩次說(shuō)明：1、檢查范圍：設(shè)備房責(zé)任區(qū)、設(shè)備房公共通道；配套區(qū)域設(shè)施；其它區(qū)域 公共設(shè)施。2、自檢：各崗位員工對(duì)本崗位責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)備運(yùn)行情況對(duì)照工作標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備 完

57、好標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改。互檢：項(xiàng)目責(zé)任區(qū)專業(yè)機(jī)電副主管安排崗 位員工進(jìn)行的互換式循環(huán)檢查，意在互相提高，共同促進(jìn)工作。巡視檢查：以工 程副主管為主的技術(shù)性檢查。按規(guī)定巡視線路不定期地對(duì)各責(zé)任區(qū)進(jìn)行抽查。技 師分專業(yè)的巡查作為補(bǔ)充。3、總結(jié)：根據(jù)日檢、周檢情況進(jìn)行分析、匯總找出存在問(wèn)題、制定解決方 案實(shí)施改善。4、綜合考評(píng)：每月進(jìn)行一次對(duì)工程部的總體服務(wù)質(zhì)量、顧客滿意度等各項(xiàng) 管理目標(biāo)進(jìn)行量化總結(jié)考核并根據(jù)考核成績(jī)直接與工程部主管、工程副主管及崗 位員工的效益工資掛鉤。年度考評(píng)參考上下半年兩次綜合考評(píng)結(jié)果與年終獎(jiǎng)及評(píng) 優(yōu)評(píng)先掛鉤。第七節(jié)機(jī)電設(shè)備管理的工作預(yù)案一、電梯運(yùn)行管理1、日常工作內(nèi)

58、容(1)每天對(duì)電梯巡查一遍，內(nèi)容包括電梯運(yùn)行中是否有異響，舒適感如何，機(jī)房 內(nèi)有無(wú)異味和異常響聲,轎內(nèi)照明和風(fēng)扇是否正常，填寫(xiě)值班記錄表。(2)每周檢查應(yīng)急燈、對(duì)講電話、及警鈴一次。(3)在接到報(bào)修通知后,迅速趕到現(xiàn)場(chǎng),確認(rèn)故障并及時(shí)報(bào)修。(4)對(duì)照電梯例行保養(yǎng)工作計(jì)劃及月、季度、年保養(yǎng)工作計(jì)劃和工作內(nèi)容 進(jìn)行保養(yǎng)工作監(jiān)督檢查，確保電梯保養(yǎng)到位。(5)配合電梯的運(yùn)行保養(yǎng)、例行保養(yǎng)和年檢工作，并作好詳細(xì)記錄。重點(diǎn)檢查 限速器、鋼絲繩、安全鉗、廳門(mén)、轎門(mén)和機(jī)械聯(lián)鎖安全開(kāi)關(guān)等關(guān)鍵部位。(6)全天候監(jiān)控電梯運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)電梯故障困人，立即采用技術(shù)手段進(jìn)行解 救。(7)發(fā)現(xiàn)安全隱患立即停梯，并向?qū)I(yè)電梯

59、人員匯報(bào)。(8)統(tǒng)計(jì)電梯能源消耗和保養(yǎng)材料消耗情況。2、電梯應(yīng)急處理方案(1)電梯困人解救操作規(guī)程當(dāng)電梯在運(yùn)行中意外停梯時(shí),被困乘客可通過(guò)報(bào)警裝置(如警鈴、對(duì)講電話等) 獲得幫助，但乘客的解困必須由受過(guò)專業(yè)訓(xùn)練的有關(guān)人員來(lái)操作。通過(guò)報(bào)警裝置或打開(kāi)一樓廳門(mén)得知電梯困人情況及轎廂所在樓層位置后， 應(yīng)首先告戒乘客靜候救援，切勿盲目強(qiáng)行離開(kāi)電梯轎廂。迅速進(jìn)入機(jī)房(一般情況，由兩人配合操作)，一人切斷機(jī)房?jī)?nèi)的電梯電 源總閘，另一人用掛在控制柜旁的對(duì)講電話再次告戒乘客“保持鎮(zhèn)靜，準(zhǔn)備盤(pán)車”。盤(pán)車時(shí)，一人持抱閘扳手緩慢松閘，一人握緊盤(pán)車手輪并在上、下兩個(gè)方 向比較，選擇用力較小的方向小心盤(pán)車，注意平層標(biāo)記，

60、就近平層(此項(xiàng)操作需由_匚程副主管協(xié)助處理)。當(dāng)盤(pán)車在上下方向均遇到較大阻力時(shí)，切勿強(qiáng)行操作，應(yīng)盡快通知電梯 維修人員到場(chǎng)協(xié)助處理。當(dāng)轎廂平層后，應(yīng)將廳、轎門(mén)關(guān)好，以免發(fā)生以外，并及時(shí)做好解釋工 作。(2)發(fā)生火災(zāi)時(shí)的應(yīng)急處理發(fā)生火災(zāi)時(shí)應(yīng)以立即中止電梯運(yùn)行為原則，并采取相應(yīng)的措施：及時(shí)向部門(mén)主管報(bào)告，并通知電梯值班人員到場(chǎng)。發(fā)生火災(zāi)時(shí)，對(duì)于有消防運(yùn)行功能的電梯，應(yīng)立即按動(dòng)“消防按鈕”使 電梯處在消防運(yùn)行狀態(tài)，供消防人員使用，對(duì)無(wú)消防功能的電梯，應(yīng)立即將電梯 直駛到首層并切斷電源或?qū)㈦娞萃Ｓ诨馂?zāi)尚未蔓延的樓層。使乘客保持鎮(zhèn)靜，組織疏導(dǎo)乘客離開(kāi)轎廂，從樓梯撤走，將電梯置于“停 止?fàn)顟B(tài)”，用手關(guān)閉廳