某四星級旅游度假酒店項(xiàng)目建議書

1、123x項(xiàng)目建議書2020年5月XX四星級旅游度假酒店項(xiàng)目建議書目錄.項(xiàng)目概況3項(xiàng)目名稱3發(fā)起單位：四川xxx建設(shè)有限公司3項(xiàng)目地址：彭州市白鹿鎮(zhèn)3前期投資總額約：8,000萬人民幣3.項(xiàng)目背景3政策分析3市場分析4選址分析5區(qū)域效應(yīng)分析8.酒店策劃方案9策劃原則9經(jīng)營定位9經(jīng)營內(nèi)容10.經(jīng)營與推廣16.項(xiàng)目規(guī)模及內(nèi)容20.建設(shè)方案22.投資估算27.投資效益預(yù)測28營業(yè)收入28營業(yè)稅金28成本費(fèi)用29利潤估算29投資回收期29.風(fēng)險(xiǎn)及敏感分析29敏感性分析29風(fēng)險(xiǎn)分析32.總結(jié)與結(jié)論33總結(jié)33結(jié)論34項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱xx大酒店（暫定），占地面積25000平方米，建筑面積5000平方米，綠化

2、率達(dá)到80%,擁有生態(tài)停車位百余多個，酒店主樓高五層，按四星級酒店（準(zhǔn)五星）建造。發(fā)起單位：四川xxx建設(shè)有限公司項(xiàng)目地址：彭州市白鹿鎮(zhèn)前期投資總額約：8，000萬人民幣項(xiàng)目背景政策分析根據(jù)四川省人民政府關(guān)于加快重點(diǎn)小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見（川府發(fā)200321號）、成都市城市發(fā)展總體規(guī)劃（2003-2020年）、彭州市總體規(guī)劃（2006-2020）、四川省白鹿森林公園總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、四川龍門山國家地質(zhì)公園（彭州園區(qū)）總體規(guī)劃、彭州市白鹿鎮(zhèn)旅游開發(fā)策劃、成都市災(zāi)后重建規(guī)劃、白鹿鎮(zhèn)災(zāi)后重建規(guī)劃和白鹿鎮(zhèn)人民政府及有關(guān)部門對規(guī)劃的設(shè)想、意見和建議中的政策方針的指引下，以“綠山富民，旅游興鎮(zhèn)”為規(guī)劃宗旨，將旅

3、游開發(fā)、村莊整治相結(jié)合，加快白鹿場鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和整體風(fēng)貌的打造，加快生態(tài)恢復(fù)建設(shè)，積極推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游業(yè)的發(fā)展，將彭州市白鹿鎮(zhèn)打造成集休閑、度假、避暑、觀光為一體的法式風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略思路。項(xiàng)目所在地白鹿鎮(zhèn)及項(xiàng)目輻射周邊半徑10公里內(nèi)均無高星級酒店與中高檔次商業(yè)服務(wù)中心，項(xiàng)目建成后將彌補(bǔ)這一空白，成為新區(qū)的重要服務(wù)配套項(xiàng)目與政府形象工程，項(xiàng)目與政府招商引資形成對接，項(xiàng)目的啟動與建設(shè)必將得到上級政府的關(guān)注和大力支持。項(xiàng)目建設(shè)可帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，符合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃要求。按照政府的對白鹿鎮(zhèn)體規(guī)劃要求，以災(zāi)后重建為契機(jī)，以旅游為重心，開發(fā)鄉(xiāng)村特色旅游資源，把農(nóng)業(yè)、生態(tài)、旅游有效結(jié)合，打造具有法

4、式風(fēng)情的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游品牌；完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)保工程建設(shè)，建設(shè)高質(zhì)量的人居環(huán)境，建成生態(tài)型文明示范村。強(qiáng)調(diào)兼顧與其同步建設(shè)的文化、服務(wù)等設(shè)施，以達(dá)到相互襯托和共同促進(jìn)的目的。本項(xiàng)目的實(shí)施對完善區(qū)域綜合服務(wù)功能，帶動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起推動作用。市場分析星級打造，獨(dú)樹一幟。白鹿鎮(zhèn)地處龍門山國家地質(zhì)公園核心地帶，擁有豐富的自然，人文，歷史和宗教的旅游資源，具有較高的科考價值和觀光價值。獨(dú)具法式風(fēng)情領(lǐng)報(bào)修院和白鹿川西風(fēng)情古街逐漸成為人們休閑度假的熱點(diǎn)。旅游項(xiàng)目開發(fā)高、中、低搭配形成系列，以適應(yīng)不同人群的需求，結(jié)合周邊旅游發(fā)展現(xiàn)狀，著眼于成都及周邊地區(qū)，川西旅游環(huán)線已經(jīng)初步建成。并向四川全省及國內(nèi)

5、外等地輻射?？?cè)萘可洗嬖诤艽蟮氖袌隹杖薄Ｄ壳?，白鹿?zhèn)已與多家公司達(dá)成合作意向，將白鹿鎮(zhèn)打造成獨(dú)具歐美情結(jié)的“異域風(fēng)情鎮(zhèn)”，開發(fā)上書院和奇特溶洞等發(fā)展規(guī)劃及實(shí)施，將實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)提檔升級。與白鹿簽訂入駐協(xié)議的企業(yè)也有不少，已布局西餐、咖啡、進(jìn)口食品銷售、鮮花店、婚紗影樓等商業(yè)形態(tài)，但還需與法式、歐式風(fēng)情相匹配的酒店等業(yè)態(tài)。白鹿鎮(zhèn)境內(nèi)的農(nóng)家樂是現(xiàn)在接待游客的主要聚集地，境內(nèi)目前農(nóng)家樂共計(jì)16家，合計(jì)床位810床，且多以30-50床位的小型農(nóng)家樂為主，僅有三家農(nóng)家樂床位規(guī)模達(dá)到100床以上。白鹿境內(nèi)農(nóng)家樂發(fā)展規(guī)模較小，其硬件設(shè)施和風(fēng)格均大同小異，環(huán)境檔次也偏低，接待能力較差。有對中高檔酒店的需求。隨著

6、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的不斷開發(fā)，其中高檔市場空間也正逐漸擴(kuò)大，對高級酒店有需求隨之增加。如果“XX酒店”依托自身優(yōu)勢，在硬件產(chǎn)品差異化和服務(wù)細(xì)節(jié)上下足功夫，必然會在同類企業(yè)中獨(dú)樹一幟，引領(lǐng)潮流。有相應(yīng)的輻射范圍。短期客源定位：長期消夏避暑的退休老人；周末開車出游，喜歡尋找新場所的一部分人；喜歡探險(xiǎn)，野外露營的驢友族；天主教、佛教、道教宗教朝圣者；地質(zhì)、考古、科研學(xué)者等。長期客源定位：高檔會所的建立可以吸引商務(wù)會議、企業(yè)聚會等高端客戶群；對于西方文化，西方節(jié)慶和西式婚禮有濃厚的興趣年輕人群；熱衷于極限戶外運(yùn)動的愛好者；海內(nèi)外慕名而來的旅游者。選址分析白鹿鎮(zhèn)概況白鹿鎮(zhèn)位于彭州市北部、白鹿頂

7、東南、白鹿河上游，距彭州市區(qū)36公里，東部與什邡市接壤。全鎮(zhèn)幅員面積78.8平方公里，屬山區(qū)和林地。全鄉(xiāng)動植物資源豐富，分布有多種珍稀動植物品種；氣候涼爽宜人，年平均氣溫12攝氏度；礦產(chǎn)資源以煤炭、石灰石為主，蘊(yùn)藏量較大。白鹿鎮(zhèn)旅游資源十分豐富，文化底蘊(yùn)深厚。全鎮(zhèn)均為山區(qū)，森林覆蓋率達(dá)到90以上，是彭州市的林業(yè)大鎮(zhèn)，也是國家“三木”藥材生產(chǎn)基地之一。自然條件（1）地質(zhì)地貌：白鹿鎮(zhèn)位于彭州市前山區(qū)，多為壟狀、脊?fàn)钪猩胶蜏\切脊?fàn)顔涡钡蜕?，山勢較為平緩，溝谷開闊；鎮(zhèn)內(nèi)分布著一系列大小不等的“飛來峰”群，相對高度500米左右，巖溶地貌發(fā)育；成山體的巖層主要以三迭系須家河組、石炭系、二迭系及部分侏羅系地

8、層組成。（2）氣候：白鹿屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，區(qū)內(nèi)氣候溫和，雨量充沛，四季分明，空氣清新，無霜期長。白鹿年均氣溫12.5，年降雨量1300mm左右，多集中在5-10月，年均相對濕度80，年均日照800小時左右。（3）水文：白鹿鎮(zhèn)大部分地區(qū)屬湔江水系：主河白鹿河為湔江的重要支流之一，其流經(jīng)地域?yàn)椤褒堥T山”斷層巖通過區(qū)，多為巖溶地貌，地表水較少，大多是暗河分布。（4）土壤：白鹿鎮(zhèn)境內(nèi)土壤由低到高依次分布有冷沙黃泥水稻土、冷沙黃泥土和礦子黃泥土等類型。地耐力較高。地下水水位較低，但雨季施工需考慮降水。社會經(jīng)濟(jì)條件（1）行政區(qū)劃、面積、人口白鹿鎮(zhèn)轄1個社區(qū)民委會，8個行政村。幅員面積78.88Km2，人

9、口2965戶，共計(jì)10213人，其中勞動力9850人，男女比例1.07：1。東臨什邡市八角鎮(zhèn)、三河鎮(zhèn)接壤，南與紅巖、葛仙山相鄰，西與通濟(jì)鎮(zhèn)相連，西北與龍門山鎮(zhèn)毗鄰。（2）區(qū)域經(jīng)濟(jì)白鹿鎮(zhèn)全鎮(zhèn)均為山區(qū)，全鎮(zhèn)僅有耕地面積1865畝，森林覆蓋率達(dá)到90以上，是彭州市的林業(yè)大鎮(zhèn)，也是國家“三木”藥材生產(chǎn)基地之一、煤炭生產(chǎn)大鎮(zhèn)。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)主要以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主要為煤礦和石灰礦，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好。（3）道路交通白鹿鎮(zhèn)內(nèi)外部交通較發(fā)達(dá)。境內(nèi)村村通公路；白鹿鎮(zhèn)距離彭州市區(qū)約38公里，距成都市約78公里（其中56公里為省級公路，9公里為柏油路，13公里為水泥路），路況較好。白鹿鎮(zhèn)縣級以上8km，村道43km，社

10、道25km，路網(wǎng)總計(jì)76km，其中：硬化水泥路18km（村道）。其中彭州市至白鹿鎮(zhèn)為混凝土路面，白鹿鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有一條過境路（小夫路）經(jīng)過，鎮(zhèn)域內(nèi)有6條鎮(zhèn)村公路相連。便利的交通和通達(dá)條件，為白鹿的旅游資源的有效利用和旅游業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件。（4）水電基礎(chǔ)集鎮(zhèn)現(xiàn)有一座日供水能力800t的水廠，并在政府后的公路側(cè)建設(shè)有水塔一座。供水普及率為100%，排水大部分為雨污合流制。現(xiàn)有10KVA變電站一座，供全鎮(zhèn)用電，已并入國家電網(wǎng)，供電有保障。35kV高壓線走廊防護(hù)走廊寬度30米。新型社區(qū)設(shè)一處變壓器，2-3個基層村合設(shè)一個開閉所，滿足各村的用電需求。鎮(zhèn)區(qū)供電線路宜下地敷設(shè)。（5）其它市政配套設(shè)施白鹿鎮(zhèn)

11、已實(shí)現(xiàn)村村通電視、電話，境內(nèi)主要區(qū)域均有通訊信號。但暫未建設(shè)有污水處理設(shè)施和較為完善的給排水系統(tǒng)，也沒有專門的環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)。由于白鹿境內(nèi)旅游資源尚未開發(fā)，暫沒有設(shè)置專門的旅游管理機(jī)構(gòu)，目前暫由白鹿鎮(zhèn)人民政府代管。根據(jù)發(fā)展白鹿鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的相關(guān)政府文件顯示，配套設(shè)施不斷完善。如：道路、水利、環(huán)衛(wèi)和電力工程都在不斷的完善提高。區(qū)域效應(yīng)分析作為白鹿鎮(zhèn)內(nèi)唯一的四星級酒店，融餐飲、住宿、會務(wù)、娛樂于一體，本酒店將提升白鹿鎮(zhèn)的吸納賓客能力和整體功能，推動整個白鹿鎮(zhèn)的持續(xù)發(fā)展，有利于整個項(xiàng)目打造成白鹿鎮(zhèn)的名片，給其來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效應(yīng)。酒店的配套設(shè)施滿足顧客多樣化的旅游消費(fèi)需求的同時，也將與其他項(xiàng)目形成產(chǎn)業(yè)

12、互動效應(yīng)；尤其是“會議旅游”模式的推行將為整個白鹿鎮(zhèn)積聚大量人氣，帶來穩(wěn)定客流和豐厚效益并將帶動境內(nèi)內(nèi)物業(yè)的銷售，推動整個境內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)的成功。酒店的經(jīng)營需要大量的原材料供應(yīng)商，加上本酒店聯(lián)同其他項(xiàng)目結(jié)成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，都將為當(dāng)?shù)剞r(nóng)村勞動力提供就業(yè)崗位，使他們從第一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到二、三產(chǎn)業(yè)中來，拓寬了他們的就業(yè)門路，增加其經(jīng)濟(jì)收入。酒店策劃方案策劃原則酒店及建設(shè)的總體規(guī)劃與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃、風(fēng)俗民情保持一致。按規(guī)劃，今后的白鹿鎮(zhèn)將成為東西方文化交融的體驗(yàn)基地，是一個極富生命力的東西方傳統(tǒng)民俗文化博物館式的中法傳統(tǒng)風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)。酒店策劃的方案也以此出發(fā)點(diǎn)。1）完善地區(qū)的功能服務(wù)。白鹿鎮(zhèn)上農(nóng)家樂為旅游集中

13、的餐飲、住宿的地方，極度缺乏滿足游客更多需求的中高檔多功能酒店。2）既與周邊建筑環(huán)境相協(xié)調(diào)，又能突出自身建筑風(fēng)格。力爭成為本地區(qū)乃至彭州市最具有代表性的酒店之一。3）確保硬件設(shè)施一流，使用功能齊全、便利和舒適。經(jīng)營定位檔次定位四星級（準(zhǔn)五星）度假旅游酒店。功能定位中、高端商務(wù)，會議，娛樂，度假，和中型超市為一體的多功能度假休閑中心。定位主要依據(jù):目前，白鹿鎮(zhèn)尚無一家集商貿(mào)、酒店、餐飲、會議、辦公、休閑、娛樂于一體的綜合性商業(yè)服務(wù)中心，本案建成營業(yè)后將彌補(bǔ)這一空白。在鎮(zhèn)內(nèi)建設(shè)四星級（準(zhǔn)五星）生態(tài)商務(wù)酒店，在白鹿鎮(zhèn)尚屬首家，鮮明的功能與市場定位，將成為市場競爭中取得成功的第一步。服務(wù)理念新服務(wù)構(gòu)建

14、新環(huán)境新環(huán)境帶來新體驗(yàn)新體驗(yàn)就是新生活經(jīng)營內(nèi)容酒店配套（1）外部配套酒店旨在為游客釋放被城市工作壓抑了很久的心里、遠(yuǎn)離城市的喧鬧，享受大自然的清閑和體驗(yàn)純自然的田園生活，給游客帶來難以忘懷的享受，成為游客休閑度假、商務(wù)旅游的高品質(zhì)選擇。各種運(yùn)動康體、娛樂體驗(yàn)等應(yīng)有盡有，配套齊全。（2）內(nèi)部配套客房服務(wù)（1）酒店設(shè)有客房100套，客房包括行豪華套房、普通套房、復(fù)式套房及無煙房。為省內(nèi)外，乃至國際的個人或團(tuán)體提供中高檔次的客房服務(wù)。（2）景中有房，房中有景的歐陸風(fēng)情套房。（3）室內(nèi)可接收衛(wèi)星頻道、備有無線高速寬帶接口，全方位安保系統(tǒng)，傳真機(jī)、辦公文具等，應(yīng)有盡有，安全舒適。會議、展覽與展示服務(wù)為省

15、內(nèi)外及當(dāng)?shù)卣煌?guī)模的會議、展覽與展示活動提供全方位、全過程服務(wù)。為此，設(shè)計(jì)了大、中、小會議中心和展覽與展示廳。包括：為技術(shù)會議服務(wù)、為學(xué)術(shù)會議服務(wù)、為政務(wù)會議服務(wù)、為新聞發(fā)展會服務(wù)、為展覽與展示服務(wù)等。大型多功能會議廳，突出交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務(wù)走廊、衣帽間和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。設(shè)120130平方米左右的會見室一間，含隱蔽式衛(wèi)生間。建議包含娛樂、康體、客房在內(nèi)的所有房間全部接入寬帶網(wǎng)。大型會議室應(yīng)配置同聲傳譯設(shè)施。如若可能建議建設(shè)一個生態(tài)會議室，使用特殊的玻璃與外界隔開，通過先進(jìn)的光控作用，室外的人看不到室內(nèi)的人，里面的人可以看清室外風(fēng)光，配以綠色植物、石徑小道和各

16、種先進(jìn)的會議設(shè)施，以避免過去會議室那種壓抑、疲勞的感覺，讓顧客感覺非常舒適、愜意。餐飲服務(wù)（1）為住店客戶提供一體化餐飲服務(wù)。（2）為過往客戶提供特色性餐飲服務(wù).（3）經(jīng)營主業(yè)：中餐、西餐、經(jīng)濟(jì)型家常菜、茶座。引領(lǐng)時尚的西餐1 ） 美容、保健SPA 服務(wù)。向客人提供各式各樣正宗的西式佳肴，古樸典雅的中餐奏上獨(dú)創(chuàng)的本地川菜美味美食，讓你在每位客人游玩之際嘗遍特色美食。娛樂服務(wù)（1）為住店客戶提供一體化娛樂服務(wù)。主要分康體項(xiàng)目和娛樂休閑項(xiàng)目（2）酒店會借助于一定的康體設(shè)施設(shè)備和環(huán)境，為游客們鍛煉身體、增強(qiáng)體質(zhì)而設(shè)各類健身項(xiàng)目。在住宿休閑或者會務(wù)之余，得到身體的鍛煉，并從中享受到一定樂趣。諸如：網(wǎng)球

17、場、乒乓球場、羽毛球場、游泳館等為過往客戶提供大眾化娛樂服務(wù)。（3）讓人們在遠(yuǎn)離市區(qū)的繁鬧的世外桃源里，享受度假的趣味性，以輕松愉快的方式，在一定的設(shè)施環(huán)境中進(jìn)行各種類型的既有利于身體健康，又放松精神、陶冶情操，得到身心快樂和精神滿足的活動項(xiàng)目。如：咖啡吧、書吧、棋牌和兒童游戲中心等。（4）根據(jù)時尚性要求開展新奇性、趣味性、刺激性的娛樂及健身服務(wù)。商業(yè)服務(wù)（1）為住店客人及機(jī)構(gòu)提供一體化的購銷中型超市服務(wù)。（2）為過往客人及機(jī)構(gòu)提供精品購銷服務(wù)。（3）經(jīng)營主業(yè)：旅游用品、紀(jì)念品、藝術(shù)品、生活和文化用品等。其他服務(wù)（2）停車服務(wù)（3）衣服干洗服務(wù)（4）金融服務(wù)，如郵政ATM機(jī)（5）交通服務(wù)，如車

18、輛接送。（6）旅游代理服務(wù)經(jīng)營與推廣經(jīng)營理念通過星級的歐陸風(fēng)情的酒店將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代的中西文化融合，將成都休閑文化、彭州白鹿鎮(zhèn)的山川文化和現(xiàn)代人所追求的親近自然、健康娛樂、休閑養(yǎng)身文化結(jié)合于風(fēng)景秀麗的自然之中，將寧靜、詩秘、豪華和追求自然的酒店文化重新演繹。將超星級的服務(wù)與獨(dú)特的自然資源相結(jié)合，建立起適度超前的可復(fù)制項(xiàng)目投資營運(yùn)模式。推廣策略（1）市場策略目標(biāo)市場：進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市及國外的來度假旅游的人員。具體可分為如下層次：團(tuán)隊(duì)：省渝內(nèi)及省外旅行社組織的團(tuán)體客人。散客：渝內(nèi)外高檔消費(fèi)的商務(wù)、公務(wù)散客。會議會展客人：政府各職能部門、企事業(yè)單位及境內(nèi)外各大中型企業(yè)。售后服務(wù)：店慶、婚慶

19、、廠慶、生日、客戶特俗意義紀(jì)念節(jié)日、兒女升學(xué)（2）競爭優(yōu)勢a.宏觀方面地理位置：項(xiàng)目位于旅游資源豐富的彭州白鹿鎮(zhèn)境內(nèi)正在打造打造遵循一、三產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合，將白鹿鎮(zhèn)整體、構(gòu)建起“一中心，兩片區(qū)，兩勝地”的休閑旅游總體格局。交通和區(qū)位優(yōu)勢都不錯。土地資源：白鹿鎮(zhèn)境內(nèi)土地資源較為富裕。許多還沒有得到開發(fā)、經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的區(qū)域等可供利用的土地資源優(yōu)勢將使項(xiàng)目所在區(qū)域的土地不斷增值。b.微觀方面擁有超前的管理、產(chǎn)品與服務(wù)水平（精準(zhǔn)化的定位和精細(xì)化的服務(wù)）白鹿鎮(zhèn)境內(nèi)尚未有其他同級別酒店，這使本店一開始就占領(lǐng)了制高點(diǎn)。擁有大的、方便的停車場地，對有車一族、自駕游較有吸引力。與當(dāng)?shù)刭Y源，雙方優(yōu)勢互補(bǔ)。團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)業(yè)熱

20、情，良好的市場推廣意識，保證了創(chuàng)新能力和服務(wù)水平。推廣理念高品質(zhì)的專業(yè)支撐確保產(chǎn)品的高性價比與高增值設(shè)計(jì)、引領(lǐng)并實(shí)現(xiàn)一種休閑健康的文化生活方式打造一流集度假、休閑、會務(wù)為一體的星級酒店推廣方式（1）品質(zhì)推廣：店品質(zhì)包括硬件設(shè)施和軟件設(shè)施。（2）人文促銷（客戶維護(hù)）：人文促銷（客戶維護(hù)）的好壞決定著一個酒店是否能夠擁有一批忠誠客戶，是否能夠保證酒店擁有較高的客戶回頭率。老客戶是酒店生存的基石，而顧客回頭率也是衡量一家酒店?duì)I銷的重要標(biāo)尺。對每一個來到酒店的客人提供完美的服務(wù)。并通過客人的口碑效應(yīng)開發(fā)更多的潛在客戶，這需要營銷部，前廳部制定出一整套完善的客戶維護(hù)體系。特色營銷（考慮到客人的需要，賓館

21、將客房退房時間延長至中午兩點(diǎn)，入住客人訂票免收訂票費(fèi)，不定期的推出房價倒減活動，通過這些我們贏得了客戶的贊同，鞏固了老客戶并通過老客戶開發(fā)出很多新客戶。強(qiáng)大的會議功能滿足各類會議的需要。）廣告銷售網(wǎng)上促銷（互聯(lián)網(wǎng)不但為酒店整合營銷提供了有效的工具和手段，也為酒店?duì)I銷開辟了新的市場空間。網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的整合營銷使酒店可以集中優(yōu)勢資源，通過整合營銷傳播吸引潛在顧客，利用網(wǎng)絡(luò)開展深度營銷以提升顧客體驗(yàn)）公關(guān)促銷（公關(guān)人員的職責(zé)是保持與客戶的聯(lián)系，聽取客人的意見，加深與客戶的感情，關(guān)心營銷人員同客戶之間的關(guān)系是否融洽。3）銷售渠道與伙伴會刊融入其生活的軌跡中（比如在他們可能出入的場所，將印刷精美的樓書和廣

22、告放置在那里）政府各職能部門、企事業(yè)單位及省內(nèi)外各大中型企業(yè)國內(nèi)外各大旅行社（4）分銷渠道酒店直接銷售a.現(xiàn)場直接銷售。在酒店前廳總服務(wù)臺接待住店客人、在餐廳接待就餐顧客、在康樂中心接待休閑客人等，是酒店最原始的銷售渠道和銷售方式，亦是現(xiàn)代酒店不可忽視的銷售渠道。b.人員推銷。酒店派出銷售人員直接銷售酒店服務(wù)。電話推銷。酒店銷售部門通過電話直接銷售酒店服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)推銷。酒店設(shè)立網(wǎng)站，銷售部門開展網(wǎng)絡(luò)推銷與預(yù)訂。e.酒店預(yù)訂系統(tǒng)。第三方銷售a.旅游機(jī)構(gòu)。旅游機(jī)構(gòu)是中國酒店企業(yè)爭奪得最激烈的分銷渠道，分為旅游批發(fā)商和旅游零售商。旅游批發(fā)商專門從事包團(tuán)旅游和銷售活動。旅游零售商向旅客提供咨詢服務(wù)、導(dǎo)游

23、、交通工具安排和吃、住、游。b.酒店代理商。作為專門為酒店推銷并接受客人預(yù)訂的中間商，熟悉市場情況并與主要客源市場聯(lián)系密切，具備完善的推銷系統(tǒng)，擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的推銷人員。c.客運(yùn)機(jī)構(gòu)。許多航空公司、鐵路列車、長途汽車公司除了向客人提供交通運(yùn)輸服務(wù)外，還普遍以中間商的身份向客人介紹酒店和代酒店接受訂房。d.會議促銷機(jī)構(gòu)。以組織會議為主的代理機(jī)構(gòu)和銷售組織，不但策劃、組織會議、會展，而且把交通、住宿、旅游、娛樂等有機(jī)地融為一體。他們往往成為酒店很重要的銷售渠道。e.酒店協(xié)會和旅游協(xié)會。酒店協(xié)會和旅游協(xié)會不是酒店集團(tuán)，不擁有也不經(jīng)營任何酒店，但能夠?yàn)榫频?、旅游機(jī)構(gòu)成員提供促銷與預(yù)訂服務(wù)。3.5.項(xiàng)目規(guī)

24、模及內(nèi)容建設(shè)規(guī)模根據(jù)市場調(diào)研、分析，本項(xiàng)目擬征地20畝，建筑物面積5000平方米，設(shè)客房100間。另租地20畝用于綠化、生態(tài)停車位、運(yùn)動場等配套設(shè)施的建設(shè)。功能設(shè)計(jì)思路（1）環(huán)境設(shè)計(jì)：依照中國飯店協(xié)會發(fā)布的綠色飯店標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合現(xiàn)代化星級酒店功能設(shè)計(jì)理念進(jìn)行設(shè)計(jì),突出功能服務(wù)設(shè)計(jì)著名品牌。（2）公共建筑部分：生態(tài)景觀花園、生態(tài)停車場、游泳池、網(wǎng)球場、乒乓球場、SPA中心、兒童活動中心、超市等，以滿足營業(yè)與附加值增升的需要。酒店設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想1）總體設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想以未來酒店市場需求及經(jīng)營目標(biāo)為前提，充分考慮開業(yè)以后的經(jīng)營效果和投資回報(bào)，能夠體現(xiàn)“歐陸風(fēng)情小鎮(zhèn)生態(tài)商務(wù)酒店”特色，有鮮明和良好的市場形象。

25、2）酒店設(shè)計(jì)體現(xiàn)出較強(qiáng)的對市場需求環(huán)境的適應(yīng)性、可變性和前瞻性（建成后能領(lǐng)先市場10年以上）。原則為：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能設(shè)計(jì)等按照現(xiàn)行國家GB/T14308四星級飯店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造；酒店的裝修以及其他設(shè)備設(shè)施、用具、陳設(shè)等可考慮市場的實(shí)際需要和投資狀況，進(jìn)行靈活變通處理，力求既能滿足經(jīng)營與高雅品味目標(biāo)，樹立良好的形象，又能節(jié)省投資。3）酒店的建造與裝修應(yīng)重設(shè)計(jì)，輕材料。體現(xiàn)設(shè)計(jì)是靈魂，建材為設(shè)計(jì)服務(wù)的投資理念，充分使人工環(huán)境與自然環(huán)境相搭配，避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內(nèi)涵和個性?？头?00間套左右，套房（含殘疾人房）、雙人房、單人房，按0.5：4.5：5比例建設(shè)。設(shè)以套

26、房和豪華單人房為主，在平面布局上宜單獨(dú)成區(qū)，以確保安靜、方便，并能滿足游客中高端需求及政府接待保衛(wèi)工作的特殊要求。5）娛樂餐飲能適應(yīng)大型會議、政府接待、地方廠商經(jīng)濟(jì)活動及當(dāng)?shù)鼗閼c活動和其他各種中高檔散客宴請等需要。多功能宴會廳既可接待大中型宴請，又可分拆為包廂。（6）健康娛樂功能內(nèi)容發(fā)展快、變化多、人流量大，某些區(qū)域要有一定的私密性，因此設(shè)計(jì)中要考慮區(qū)域劃分的獨(dú)立性和合理性，要有前瞻性和可變性，以適應(yīng)市場需求的變化。（7）政府接待是酒店樹立形象的重要陣地，也是服務(wù)于當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)發(fā)展的具體表現(xiàn)。因此酒店在籌建之初就應(yīng)從硬件設(shè)施和軟件管理上到在交通組織、位置布局等方面，考慮到具有較佳的私密性、獨(dú)

27、立性和安全性的要求。（8）酒店設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮環(huán)境因素，建筑物要有自己的個性和特色?？傮w布局力求營造優(yōu)良的內(nèi)部環(huán)境，并與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，應(yīng)體現(xiàn)出歐陸風(fēng)情、環(huán)保、綠色生態(tài)、園林、高雅等要素。（9）酒店的設(shè)計(jì)建設(shè)應(yīng)重視日后經(jīng)營成本的控制。水、電、氣、空調(diào)等應(yīng)根據(jù)經(jīng)營管理需要，適當(dāng)分區(qū)域布置系統(tǒng)，必要時進(jìn)行分區(qū)域設(shè)置計(jì)量裝置。3.4.4.建設(shè)內(nèi)容1）歐陸風(fēng)情的酒店客房100間。2）會議3）餐飲4）中型超市5）娛樂康體：生態(tài)景觀、網(wǎng)球場、游泳池、門球場、乒乓球場、SPA區(qū)域、兒童活動中心、五星級農(nóng)家樂活動中心（棋牌茶座、KTV房）。6）生態(tài)停車場。3.5.建設(shè)方案本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格將與白鹿鎮(zhèn)將成為東西方文

28、化交融的體驗(yàn)基地，極富生命力的東西方傳統(tǒng)民俗文化博物館式的中法傳統(tǒng)風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)的總體風(fēng)格一致。酒店體現(xiàn)東方文化的內(nèi)涵，建筑藝術(shù)處理是注重神似而不是形似。既是繼承和發(fā)展優(yōu)秀的民族文化，又是合理吸收、融匯先進(jìn)的西文文化。.5.1.建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（1）酒店的建設(shè)按國家GB/T14308標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，為星級綜合商務(wù)型酒店，骨架基礎(chǔ)部分則按照四星級標(biāo)準(zhǔn)要求控制。2）考慮到該項(xiàng)目酒店位于風(fēng)景名勝區(qū)的度假酒店，類客房的首要功能就是要滿足家庭、團(tuán)體旅游、休閑的入住需求和使用習(xí)慣，所以應(yīng)該說，度假酒店的客房不論檔次高低，房間都應(yīng)比城市酒店大一些。70%標(biāo)準(zhǔn)客房每間凈面積不小于25平方米（不含小過道及衛(wèi)生間），擁有獨(dú)立的衛(wèi)

29、生間（衛(wèi)生間凈面積不小于5平方米，并可考慮4件衛(wèi)生設(shè)施布置或者干、濕分區(qū)）、衣櫥等。3）擁有適量的雙套房和豪華套房（不少于4開間），雙套房應(yīng)分別設(shè)有供主人和來訪客人使用的衛(wèi)生間。4）擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好。5）擁有智能化管理系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。6）擁有性能優(yōu)良、運(yùn)行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備。7）擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)。8）擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學(xué)、使用方便、裝飾豪華、整體舒適度良好的餐飲設(shè)施。9）舒適、先進(jìn)的健康娛樂功能場地和設(shè)施。10）擁有規(guī)模合理、功能齊全、設(shè)備設(shè)施優(yōu)良

30、的會議及商務(wù)中心設(shè)施（包括中型超市）。11）擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施。12）擁有符合星級酒店標(biāo)準(zhǔn)的停車場地（所）。13）與上述經(jīng)營功能區(qū)域相配套的前廳區(qū)、工程設(shè)備區(qū)、辦公區(qū)、員工后勤區(qū)的基本要求如下：前廳是酒店的門面，面積控制在150平方米左右為宜，空間要有迎賓的氛圍和效果，體現(xiàn)星級酒店的氣勢。服務(wù)功能要全，布局要合理，流線要通暢。工程設(shè)備區(qū)盡可能集中設(shè)置，要注意環(huán)保與節(jié)能，防止噪音與振動對賓客產(chǎn)生不良影響。設(shè)置適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉庫等用房，并附設(shè)員工服裝間。辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方法。前后各部門可考慮分設(shè)在各經(jīng)營區(qū)域，行政辦公可按對賓客服務(wù)和對內(nèi)及其他業(yè)務(wù)往來為主二類

31、，前者宜設(shè)在前廳附近，后者可設(shè)在臨近后勤區(qū)或者獨(dú)立設(shè)置通道。員工后勤區(qū)。初步考慮應(yīng)設(shè)有員工食堂、獨(dú)立更衣室、淋浴室、員工培訓(xùn)教室和員工活動室及衛(wèi)生間。員工用房如果獨(dú)立設(shè)置，應(yīng)與主樓有封閉式連廊相連。結(jié)構(gòu)工程（1）結(jié)構(gòu)選型：主體結(jié)構(gòu)擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系，工程合理使用年限為60年。（2）基本條件：a.風(fēng)荷載基本風(fēng)壓：0.35KN/平方米；b.地面粗糙度：C類；c.基本雪壓：0.30DN/平方米。（3）地震作用：a.設(shè)防烈度：8度；b.震別：近震；c.建筑物的重要性類別：丙類；d.建筑物安全等級：一級；e.場地冰凍深度：0.8m。公用設(shè)施（1）電氣系統(tǒng)：變配電系統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、照

32、明配電系統(tǒng)、防雷及接地系統(tǒng)、樓宇自動控制系統(tǒng)、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)及緊急廣播系統(tǒng)、閉路監(jiān)視系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)（語音數(shù)據(jù)通信用）、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（含網(wǎng)絡(luò)、程控交換、數(shù)據(jù)庫等）、衛(wèi)星通信系統(tǒng)、IC卡系 TOC o 1-5 h z 統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、建筑設(shè)備弱電集成系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等;（2）空調(diào)制冷工程;（3）給排水專業(yè):生活給水供水系統(tǒng)（供人員生活用水、空調(diào)冷卻補(bǔ)水及綠化用水等）、排水系統(tǒng)（分污水、廢水、雨水三個排水系統(tǒng)）；建筑防火根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范等相關(guān)規(guī)定，本建筑為一類建筑，其耐火等級為一級。根據(jù)汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50067-97）第3.0.1條規(guī)定，本項(xiàng)

33、目停車場屬于II類。建筑功能及防火防煙分區(qū)。a.全樓均設(shè)有噴淋滅火系統(tǒng)b.防煙分區(qū)。建筑疏散走道、安全出口及防火門設(shè)置。消防給水與排水（1）消防用水量及火災(zāi)延續(xù)時間。室外消防用水量為25L/s，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為25L/s，火災(zāi)延續(xù)時間為3h。自動噴火滅火系統(tǒng)用水量為30L/s，火災(zāi)延續(xù)時間為1h。水噴霧滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)噴霧強(qiáng)度為20L/（minm）,持續(xù)噴霧時間按0.5h。（2）室內(nèi)消防給水設(shè)計(jì)。a.消炎栓給水系統(tǒng)：本建筑物設(shè)有一套消火栓給水系統(tǒng)，給水管道布置為環(huán)狀。b.自動噴水滅火系統(tǒng)：該建筑物為中等危險(xiǎn)等級。在餐廳及廚房、會議室、宴會廳、娛樂健身場所、飯店客房、飯店走廊及前廳、超市、倉庫

34、等處設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。設(shè)計(jì)噴灑水量為15L/s,火災(zāi)延續(xù)時間為1h。c.滅火器配置：在建筑物各層的人行通道、樓梯間、公共場所或易燃品集中地點(diǎn)、變配電站、電話站、消防控制室等處按建筑滅火器設(shè)計(jì)規(guī)范要求配置一定數(shù)量的移動式滅火器，用來撲滅初期火災(zāi)。廚房的灶臺和吸油煙機(jī)部位設(shè)置廚房專用滅火系統(tǒng)。環(huán)保、綠化、勞動安全與衛(wèi)生（1）根據(jù)政府的規(guī)劃白鹿鎮(zhèn)打造成集休閑、度假、避暑、觀光為一體的法式風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)。所以酒店的環(huán)保和綠化將符合生態(tài)良性循環(huán)。項(xiàng)目的綠化面積預(yù)計(jì)達(dá)到20000m2。酒店對周圍的生態(tài)和植被做到保持原貌，增加植被覆蓋率，保護(hù)水資源的可持續(xù)發(fā)展原則。（2）對大氣污染、噪音污染、水污染、相關(guān)

35、廢棄物污染及施工污染采取相應(yīng)的措施。（3）勞動安全方面。土建安全,本項(xiàng)目基礎(chǔ)采用梁板式筏形基礎(chǔ)，該工程按抗地震8度設(shè)防。飯店客房衛(wèi)生間、游泳池、公共浴室及衛(wèi)生間等處采取了防滑措施。防火防爆,本項(xiàng)目為一類建筑物，耐火等級為一級，有關(guān)防火措施按照國家相關(guān)規(guī)定及有關(guān)煤氣工程的安全措施按煤氣公司規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。電氣安全,本工程采用TN-S接地系統(tǒng)。全樓采用等電們聯(lián)結(jié)。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周圍、電梯裝置等進(jìn)行輔助等電們聯(lián)結(jié)。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周圍等各區(qū)內(nèi)所選電氣設(shè)備具有以下保護(hù)等級。建筑物內(nèi)一般場所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)，對餐廳廚房、洗衣房及水泵房等

36、比較潮濕地方的用電設(shè)備采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)裝置，但消防泵不用漏電保護(hù)。本工程電氣線路和用電設(shè)備按規(guī)范要求分別裝設(shè)過負(fù)荷保護(hù)和短路保護(hù)。變電所電氣設(shè)備之間及設(shè)備與墻、門等的距離均滿足規(guī)定要求。d.防雷措施，按建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50057-94）第2.0.3條規(guī)定，本工程為二類民用防雷建筑物。本建筑物設(shè)防直擊雷、感應(yīng)雷和防雷電被浸入的措施。.投資估算酒店按照5000平方米的建筑物占地面積、綠化面積20000平方米。一次投入費(fèi)用初步估算如下：序號項(xiàng)目名稱建筑面積（m2）費(fèi)用估算（萬元）1建筑設(shè)計(jì)及咨詢費(fèi)15000m275萬2土建工程15000m21800萬3水電安裝等（強(qiáng)、弱電工程；

37、給排水及鍋爐工程；電梯、空調(diào)工程等）15000m21200萬4攤面、圍墻、綠化（含租地和綠化工程）20000m2400萬5道路30萬7裝修和家具設(shè)備等15000m23000萬8征地20畝1200萬9報(bào)建相關(guān)費(fèi)用15000m2120萬10稅總投資*5.5%合計(jì)約8000萬.投資效益預(yù)測營業(yè)收入本項(xiàng)目建設(shè)期按三年考慮，預(yù)計(jì)營業(yè)三年后基本達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)營。本項(xiàng)目收入計(jì)算考慮：酒店客房收入、餐飲收入、娛樂康體收入、商務(wù)（超市）收入、會議展覽收入及其他收入。收入單價以成都市目前酒店行業(yè)市場情況為基礎(chǔ)、未來市場發(fā)展趨勢為計(jì)算依據(jù)。分項(xiàng)收入一是參考了各部分營業(yè)面積，二是考慮了近年行業(yè)內(nèi)收入構(gòu)成情況。從目前市場

38、調(diào)查情況看，高檔酒店的營業(yè)狀況是好于低檔酒店；特別是高檔酒店的出租率近年呈現(xiàn)明顯上升趨勢。考慮到本項(xiàng)目是新建，運(yùn)營后第一年出租率定在35%-45%之間，三年后達(dá)到75%左右。滿負(fù)荷運(yùn)營年收入預(yù)計(jì)為XXXX萬元（酒店客房收入XX萬元；餐飲收入XX萬元；娛樂康體收入XX萬元、商務(wù)（超市）收入XX萬元；會議展覽收入及其他收入xx萬元）。營業(yè)稅金按現(xiàn)行財(cái)稅規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)納營業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城市建設(shè)維護(hù)稅、合并按綜合稅率5.5計(jì)算。成本費(fèi)用本建議書根據(jù)現(xiàn)行涉外飯店成本核算、結(jié)合國家計(jì)委頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)，確定項(xiàng)目總成本費(fèi)用按以下八項(xiàng)組成：工資及福利、維修及動力、物料及低值易耗品、折舊費(fèi)、

39、攤銷費(fèi)、管理費(fèi)、餐飲成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中折舊費(fèi)根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)定以30年計(jì)算，攤銷費(fèi)按10年計(jì)算；管理費(fèi)用主要包括管理人員費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用等；財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)本項(xiàng)目固定資產(chǎn)垡及流動資金貸款計(jì)算。利潤估算本項(xiàng)目所得稅率為33%,未考慮減免因素。預(yù)計(jì)年利潤（稅后）為XXXX萬元。投資回收期本項(xiàng)目投資回收期為：投資估算費(fèi)用8000萬元/營業(yè)利潤XXX萬危Xx年。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益是比較好的。風(fēng)險(xiǎn)及敏感分析6.1敏感性分析敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定

40、性分析方法。它可以通過研究建設(shè)項(xiàng)目主要不確定因素包括價格、產(chǎn)量、成本、投資、建設(shè)期、匯率等發(fā)生變化時，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)IRR、NPV等的預(yù)期發(fā)生變化的程度，找出項(xiàng)目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時的項(xiàng)目承受能力，制定出應(yīng)對措施，最終使投資風(fēng)險(xiǎn)減少，提高決策的可靠性。選擇需要分析的不確定性因素：根據(jù)市場預(yù)測，本項(xiàng)目開發(fā)過程中最有可能發(fā)生變化的是客房日平均收入、總投資額。確定進(jìn)行敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)：本項(xiàng)目敏感性分析主要針對財(cái)務(wù)的內(nèi)部收益率。計(jì)算因不確定因素的變動引起的評價指標(biāo)的變動值：分別計(jì)算日平均收入上下波動2.5%,5%和投資額上下波動2.5%,5%時，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影

41、響，具體分析見下表：不確定性因素的變動引起評價指標(biāo)變動表不確定因素內(nèi)部收益率-5%-2.5%基本方案2.5%5%日均收入11.24%11.77%12.29%12.81%13.32%總投資額13.26%12.77%12.29%11.83%11.38%內(nèi)部收益率的敏感性分析圖計(jì)算敏感性因素，并對敏感性因素進(jìn)行排序。計(jì)算項(xiàng)目對各因素的敏感度系數(shù)：B=評價指標(biāo)變化的幅度()+不確定性因素變化的幅度()日均收入平均敏感度=(13.32%-11.24%)/11.24%/10=1.85%總投資額平均敏感度=(13.26%-11.38%)/11.38%/10=1.65%;由圖形可知，銷售單價較投資總額稍微敏感。所以應(yīng)當(dāng)做好市場和營銷管理工作，但同時也應(yīng)但看到，有效控制成本能很好地提高項(xiàng)