綠城溫州鹿城廣場產(chǎn)品策劃書

1、PAGE PAGE 148.溫州綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司W(wǎng)enzhou Greentown Real Estate Development Co.,LTD.綠城溫州鹿城廣場產(chǎn)品策劃書溫州綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008年6月目錄前言 項目可行性研究結(jié)論投資環(huán)境可行性結(jié)論市場可行性結(jié)論項目本身可行性結(jié)論經(jīng)濟可行性結(jié)論 項目開發(fā)理念 項目地塊及周邊概況項目地塊規(guī)劃指標(biāo)主要規(guī)劃指標(biāo)用地紅線圖規(guī)劃設(shè)計控制條件規(guī)劃道路后退要求日照及通風(fēng)要求地理位置及現(xiàn)狀地理位置地塊現(xiàn)狀周邊規(guī)劃道路情況項目地塊的周邊情況自然條件氣候特征氣候要素自然災(zāi)害 項目所在的城市歷史文化背景歷史文化內(nèi)涵與底蘊一、城市歷史文脈 二、區(qū)域歷

2、史文脈地方文化習(xí)俗城市內(nèi)各區(qū)域在當(dāng)?shù)鼐用裥哪恐械挠∠蟮胤叫?、區(qū)域性禁忌居民的群體性格特征高端客群的日常消費習(xí)慣、特點及消費心態(tài)城市建筑的特色 產(chǎn)品定位及市場定位主要競爭樓盤分析 本項目市場定位住宅商業(yè)寫字樓酒店酒店式公寓產(chǎn)品定位住宅商業(yè)寫字樓酒店酒店式公寓規(guī)劃設(shè)計設(shè)計理念及意象規(guī)劃設(shè)計控制條件規(guī)劃設(shè)計控制條件規(guī)劃道路后退要求日照及通風(fēng)要求規(guī)劃設(shè)計基本要求功能區(qū)塊劃分空間形態(tài)要求功能區(qū)塊規(guī)模特性公共配套豎向規(guī)劃要求景觀及綠化系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)的具體要求其它要求交通組織要求出入口設(shè)置交通組織模式道路分級交通路線的設(shè)定停車設(shè)計要求開發(fā)分期與樣板區(qū)、現(xiàn)場售樓處設(shè)置開發(fā)分期樣板區(qū)、現(xiàn)場售樓處規(guī)劃 建筑設(shè)計

3、住宅部分設(shè)計理念與意象住宅分類與戶型各類戶型的功能布局公共部位要求建筑朝向與間距建筑外觀與設(shè)備外觀色彩與材料結(jié)構(gòu)形式住宅底層商鋪物業(yè)管理及經(jīng)營用房集中商業(yè)部分 一、市場背景 二、商業(yè)定位及設(shè)計理念 三、建設(shè)規(guī)模 四、各業(yè)態(tài)的面積比例 五、建筑物層高 六、建筑立面 七、停車 八、電梯 九、中庭 十、人流動線 十一、餐飲安排 十二、廣場 十三、其它商業(yè)超高層塔樓部分設(shè)計理念與意象塔樓規(guī)模及功能酒店酒店式公寓外觀色彩與材料結(jié)構(gòu)形式其它要求 室內(nèi)設(shè)計住宅部分周邊競爭樓盤室內(nèi)設(shè)計調(diào)查分析對本項目的建議樣板房大堂等公共部位裝修要求精裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 商業(yè)部分周邊競爭樓盤室內(nèi)設(shè)計調(diào)查分析對本項目的建議設(shè)計范圍裝

4、修范圍其他內(nèi)容后補塔樓部分周邊競爭樓盤室內(nèi)設(shè)計調(diào)查分析普通酒店式公寓豪華酒店式公寓酒店客房部分辦公部分 景觀設(shè)計設(shè)計理念及意象一、規(guī)劃及建筑設(shè)計評估 二、產(chǎn)品設(shè)計意象景觀設(shè)計要求景觀系統(tǒng)主題景觀設(shè)計要求功能性景觀配置要求 安裝與基礎(chǔ)設(shè)施配套給排水系統(tǒng) 一、供水系統(tǒng) 二、排水系統(tǒng)三、室內(nèi)管線布置要求 四、其它電氣系統(tǒng)一、總線接入位置 二、供電回路、供電方式、供電容量與配置要求 三、住宅電氣開關(guān)插座配置要求 四、配表方式 五、路燈 六、其它弱電系統(tǒng) 一、住宅樓部分弱電系統(tǒng) 二、商場部分弱電系統(tǒng) 三、超高層塔樓的弱電系統(tǒng)暖通空調(diào)系統(tǒng)一、空調(diào)新風(fēng)、采暖系統(tǒng) 二、超高層塔樓通、排風(fēng)系統(tǒng) 三、燃?xì)庀到y(tǒng)其他

5、一、原裝進口電梯 二、環(huán)保、衛(wèi)生防疫設(shè)施 三、防噪處理 物業(yè)管理及服務(wù)體系物業(yè)管理模式物業(yè)管理時間的界定管家式服務(wù)酒店式服務(wù)普通物業(yè)管理開發(fā)商一次性投入內(nèi)容的要求 一、管理用房 二、物業(yè)管理開辦物品服務(wù)內(nèi)容及物管收費標(biāo)準(zhǔn)一、管家式服務(wù)二、酒店式服務(wù)三、物管費標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)濟估算經(jīng)濟估算表二、項目的內(nèi)含報酬率計算第一章 前言“綠城溫州鹿城廣場”項目是綠城集團聯(lián)合杭州家景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在溫州市中心區(qū)開發(fā)的都市綜合體項目。鑒于項目高標(biāo)準(zhǔn)城市定位，客觀限定了項目高品質(zhì)、高檔次的開發(fā)方向，在雙方精誠合作的基礎(chǔ)上，雙方秉持專業(yè)、求實、創(chuàng)新的開發(fā)理念，通過在資源、經(jīng)驗、資金、專業(yè)等方面的整合，努力打造精品，通

6、過項目的成功運作，形成市場轟動效應(yīng)，樹立溫州地標(biāo)性建筑和城市名片的形象，鞏固和提升合作雙方的品牌效應(yīng)，實現(xiàn)共贏。本產(chǎn)品策劃書在詳實、全面的市場調(diào)研基礎(chǔ)上進行編制，通過對政策、市場以及行業(yè)等相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)的了解和把握，為本策劃書的編制提供了客觀的參照系和借鑒案例，使產(chǎn)品策劃思路能夠在契合市場和需求現(xiàn)狀的同時具有前瞻性。本策劃書針對項目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、景觀環(huán)境設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計、物業(yè)管理要求、經(jīng)濟估算等方面進行了闡述，提出了策劃原則、思路、要求與標(biāo)準(zhǔn)，為綠城溫州鹿城廣場的產(chǎn)品策劃提供切實可行的依據(jù)。第一節(jié) 項目可行性研究結(jié)論一、投資環(huán)境可行性結(jié)論溫州位于浙江東南沿海，是

7、浙南區(qū)域中心城市，是個非常具有活力的城市。近十多年來，溫州市的經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市化程度不斷提高，民營資金實力日漸雄厚，在“十一五”這樣一個全新的發(fā)展時期，可以預(yù)見，溫州的經(jīng)濟將繼續(xù)穩(wěn)步向前推進，房地產(chǎn)作為推動經(jīng)濟發(fā)展火車頭作用的支柱產(chǎn)業(yè)，將在新的經(jīng)濟發(fā)展時期被給予更多的機遇，得到更為廣闊的發(fā)展空間。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對居住的需求隨之不斷提升，特別是改善型的高級需求，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定和龐大的需求基礎(chǔ)。宏觀調(diào)控以來，各種政策成效漸顯，房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱勢頭得到明顯遏制，業(yè)內(nèi)企業(yè)紛紛調(diào)整開發(fā)和經(jīng)營策略以適應(yīng)宏觀形勢的改變，謀求行業(yè)和企業(yè)在新形勢下的生存和發(fā)展，房地產(chǎn)企

8、業(yè)的發(fā)展逐漸理性，通過宏觀調(diào)控不斷實現(xiàn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，重新洗牌后將更有利于行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。相對應(yīng)地，房地產(chǎn)市場也在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的洗禮后轉(zhuǎn)變得更為真實和客觀，投機性需求得到明顯遏制，消費者更為理性和客觀，買方市場逐步形成，為廣大具有真實購房需求的消費者提供了日趨合理和選擇更為多元化的良好市場環(huán)境。隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)和縱深發(fā)展，政策面張馳變化所發(fā)揮的效用將使供需雙方對產(chǎn)品的理解進一步趨同，供給和需求的矛盾在市場機制的作用下將進一步緩解和改善。綠城溫州鹿城廣場作為溫州市的重點招商選資項目之一，作為未來溫州的標(biāo)志性建筑與城市名片，承載了溫州市政府與市民的厚望，在今后的開發(fā)建設(shè)過程中，必將繼續(xù)獲得

9、政府的大力支持，作為溫州市中心區(qū)難得的江景大盤，具有其他區(qū)域所無法復(fù)制的優(yōu)勢，擁有良好的發(fā)展前景。鹿城廣場所在的江濱板塊也將逐漸成為溫州市的高品質(zhì)樓盤集中區(qū)，區(qū)域關(guān)注度和熱度還將繼續(xù)提升。二、市場可行性結(jié)論1、市場運行情況結(jié)論（1）宏觀調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)和市場繼續(xù)調(diào)整雖然經(jīng)歷了2005年以來的宏觀政策調(diào)控，溫州樓市階段性趨于平穩(wěn)發(fā)展，自住需求的比例不斷提升，房價漲速有所放慢，并出現(xiàn)階段性盤整。但從2007年的房地產(chǎn)運行情況來看，樓市上漲勢頭依舊非常明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積以及房價等指標(biāo)依舊上升明顯。據(jù)溫州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年1-12月份，溫州全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額19

10、2.49億元，同比增長14.1%（其中住宅完成開發(fā)投資143.63億元，同比增長20.5%）；房屋施工面積2465.56萬平方米，同比增長6.8%（其中住宅施工面積為1836.72萬平方米，同比增長5.9%）；房屋竣工面積535.12萬平方米，同比增長28.4%（其中住宅竣工面積405.32萬平方米，同比增長30.5%）。2007年，溫州市區(qū)商品房銷售面積為101萬平方米，同比增長62%；成交商品住宅6576套，同比增長63%；平均價格9787元/，同比增長了22%。另據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年5月份，溫州的房價漲幅居全國第三，浙江第一。當(dāng)前，國家針對固定資產(chǎn)投資依舊過熱、全國房價漲

11、幅依舊過大的情況，開展了新一輪的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)和市場將繼續(xù)調(diào)整。總體而言，由于2008年中央宏觀調(diào)控仍將持續(xù)，當(dāng)前應(yīng)該密切關(guān)注市場動態(tài)，以依市而行。說明：據(jù)溫州市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，2006年溫州市區(qū)商品房實際銷售面積為156.76萬平方米，實現(xiàn)銷售金額102.32億元；2005年溫州市區(qū)商品房實際銷售面積為157.56萬平方米，實現(xiàn)銷售金額86.84億元。（2）土地供應(yīng)依舊偏緊，本土開發(fā)企業(yè)非理性拿地現(xiàn)象突出2007年，溫州市政府計劃推出市區(qū)土地1000多畝，但由于絕大多數(shù)土地沒能及時整理出來，溫州市區(qū)實際出讓10宗土地（詳見附表1），合計出讓面積僅187440.32平方米（折合約281

12、.16畝），總建筑面積543985.5平方米。與溫州每年有限的土地出讓量相比，溫州的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明顯偏多，可謂“僧多粥少”。據(jù)溫州市房管局提供的資料顯示，目前溫州全市有455家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而在建項目只有73個，其中大部分開發(fā)商在本地沒有項目可開發(fā)，在這樣的情況下，本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始非理性拿地。據(jù)溫州市招投標(biāo)中心有關(guān)資料顯示，2007年溫州市區(qū)出讓土地的平均地價比上年增長63.05%，平均地價達到1349.1萬元/畝，樓面地價6972.86元/平方米。（3）一手房市場出現(xiàn)“新盤真空期”，后續(xù)樓市將進行盤整，并趨于理性2007年10月份之前，溫州的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)階段性異?；钴S現(xiàn)象，房價狂

13、飆猛進，本土開發(fā)商期望值越來越高，從而出現(xiàn)“捂盤”、“惜售”，人為推遲開盤時間，致使一手房市場出現(xiàn)“新盤真空期”，比如溫州鹿城區(qū)自07年3月1日啟動商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)之后，僅凱鴻大廈（4月29日開盤）、德盛大廈（9月27日開盤）兩個新盤開盤入市。自進入07年10月份之后，國家宏觀調(diào)控力度再次加強，溫州的房地產(chǎn)市場有所降溫，開始盤整。2008年，宏觀調(diào)控持續(xù)進行，銀根依舊從緊，對房地產(chǎn)開發(fā)、購房投資等的規(guī)范措施可能會繼續(xù)出臺；溫州市06年出讓的1000多畝地也將在08年陸續(xù)投放市場，毫無疑問，08年溫州的新建住房供應(yīng)量將達到近年來新高，而其中絕大部分為中低檔住宅，市場競爭將明顯加??；消費者日漸成

14、熟，住房消費更加理性，階段性的觀望仍存在，這些都使得08年溫州樓市之中低檔住宅市場銷售形勢更難確定。另從高端住宅市場來看，當(dāng)前溫州真正高品質(zhì)的樓盤越來越多，今年下半年將推的高端樓盤中，除鹿城廣場外，還有外灘國際公館、華府天地、置信廣場、中瑞曼哈頓（最后兩棟保留房）、萬川錦苑等，高端樓盤間的競爭將越來越激烈；且由于受到“銀根緊縮”政策以及人民幣升值等因素影響，溫州的制造業(yè)與外貿(mào)行業(yè)不景氣，直接影響這批高端客戶的支付能力，從而影響高端樓盤的去化速度。總體來看，2008年溫州樓市可能會盤整，并逐漸趨于理性。（4）二手房市場供需結(jié)構(gòu)仍有待進一步優(yōu)化，市場觀望氣氛可能會延續(xù) 目前，溫州市場上進入二手房市

15、場的房源，仍以120-180平方米的中大戶型為主，實際上，由于溫州的房價較高，總價也高，本地年輕居民對于小戶型的需求非常強勁，而一批改善型的升級需求沒能及時得到滿足，二手房市場結(jié)構(gòu)性供需矛盾依舊存在，有待于進一步優(yōu)化。 2008年，繼一手房實行網(wǎng)上交易之后，溫州的二手房也將于08年6月1日實行網(wǎng)上交易，市場將進一步規(guī)范，期房炒作現(xiàn)象會大幅減少。此外，由于2006年投放市場的土地，有90平方米以下住宅369094.45平方米（建筑面積），2008年的小戶型市場可能會形成增量供應(yīng)，但從目前實際情況來看，其中有部分市中心區(qū)用地通過“雙拼”甚至“三拼”變相建大戶型住宅，大大減少預(yù)期小戶型供應(yīng)量，從而又

16、使得08年溫州的小戶型市場供應(yīng)量變得不明朗；另一方面，根據(jù)溫州市城市住房建設(shè)計劃（2009年），2009年溫州市區(qū)需要控制平衡的住房建設(shè)總量面積將達到276.46萬平方米，其中商品房面積為218.76萬平方米，后續(xù)供應(yīng)量大。因此，今后將會有更多的購房者有機會購買到一手住房，這將對“二手房交易量遠(yuǎn)超一手房交易量”的溫州樓市產(chǎn)生很大影響，部分原本計劃購買二手住房的客戶可能會轉(zhuǎn)向一手房市場，并由于預(yù)期后市供應(yīng)量大而可能會階段性保持觀望態(tài)勢。（5）租賃市場運行平穩(wěn)，新政促進轉(zhuǎn)售為租，形成增量供應(yīng)07年以來，一方面，溫州的房屋租賃市場運行平穩(wěn)，房源供應(yīng)和價格穩(wěn)中有升；另一方面，由于受宏觀調(diào)控影響，二手房

17、市場成交量不理想，因此，部分業(yè)主選擇轉(zhuǎn)售為租的應(yīng)對策略，從而使得租賃市場形成增量供應(yīng)。宏觀形勢的不明朗，也導(dǎo)致部分購房需求向租賃市場轉(zhuǎn)移，同時房價高企支持了租賃市場需求?？梢灶A(yù)見，在接下去的一段時間里將有部分二手房轉(zhuǎn)投租賃市場，租賃住房供應(yīng)量將會增加，同時價格可能會微幅調(diào)整。（6）未來一年內(nèi)住宅供應(yīng)量增加，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整2006年溫州市區(qū)出讓土地1061.64畝，總建筑面積達到了1595622.5平方米,其中住宅的總建筑面積為1043923.5平方米。這些土地，大部分將在2008年陸續(xù)投放市場，住宅市場供應(yīng)放量將會有很大突破，供需在量上的矛盾短期內(nèi)趨于緩和，而市場競爭加劇，逐漸形成買方市場。

18、從長期來看，2006年“6.1”新政的實施將從根本上改變和優(yōu)化溫州房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。（7）自住需求將逐漸得到滿足溫州人多地少，住房供應(yīng)矛盾問題由來已久，有效需求難以得到解決。但隨著2006以來出臺的新政逐漸落實，直接促進樓市有序、理性發(fā)展，加強監(jiān)管力度，增加供應(yīng)量，不斷滿足自住需求，推進住宅供需矛盾不斷解決。據(jù)不完全統(tǒng)計，08年溫州市區(qū)具備條件開盤的項目有30個(詳見附表2)，總建筑面積在200萬平方米左右；其中，住宅項目25個，總建筑面積在130萬平方米左右，其中鹿城區(qū)90多萬方。隨著這些樓盤不斷推向市場，2008年溫州的住房需求將在一定程度上得以滿足。（8）寫字樓市場：以“民宅禁商”為

19、契機，價格上漲明顯2006年5月24日，浙江省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議通過浙江省物業(yè)管理條例，并決定于2006年10月1日起正式實施。該條例中一條“不得改變物業(yè)使用性質(zhì)”的規(guī)定，使原本較為平靜的寫字樓市場掀起了不少漣漪。特別是在溫州，一方面注冊公司多、規(guī)模小、資金實力差；另一方面，當(dāng)前已經(jīng)投入使用的寫字樓總量過小，難以滿足這么多公司的需求，供需矛盾明顯。在這樣的市場背景下，溫州的純寫字樓成了香餑餑，租金、售價明顯提升。據(jù)統(tǒng)計，“民宅禁商”政策出臺后的3個月內(nèi)，溫州的寫字樓價格上漲了8%。進入2007年第二、三季度，溫州的寫字樓交易價格再次進入快速上漲期，比如世貿(mào)中心大廈、財富

20、中心等高檔寫字樓的二手交易價格在半年時間內(nèi)上漲了5000-10000元/平方米，世貿(mào)中心大廈的二手交易價格達到了28000-32000元/平方米，財富中心的二手交易均價也達到了30000元/平方米左右。進入2008年之后，由于受到宏觀調(diào)控的影響，溫州市區(qū)寫字樓的價格有所回落。目前，溫州市區(qū)高檔寫字樓主要有世貿(mào)中心大廈、財富中心以及華盟商務(wù)廣場等，其中世貿(mào)中心大廈的二手房交易均價在26000元/平方米左右，財富中心的二手房成交均價在28000元/平方米左右，而華盟商務(wù)廣場的二手成交均價在17500元/平方米左右。鏈接資料“世貿(mào)大廈”面臨集體訴訟.pdf（9）商業(yè)地產(chǎn)市場：不同形態(tài)物業(yè)，市場反應(yīng)不

21、同，總體缺乏一站式高檔消費場所一直以來，溫州的住宅底商投資市場都處于溫而不熱態(tài)勢，06年、07年亦不例外，這與溫州商業(yè)地產(chǎn)的高總價而低回報有很大關(guān)系。目前，溫州新開發(fā)的商業(yè)物業(yè)中，住宅底商占了很大比重，其經(jīng)營內(nèi)容局限性比較大，商業(yè)價值的提升跟不上價格的上漲幅度，因而回報率總處于低位水平，一般在1%3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于正常水平。但由于溫州休閑娛樂業(yè)（比如茶吧、咖啡廳、KTV）的迅猛發(fā)展，溫州市區(qū)二樓商業(yè)的價值近年來逐漸提升，租金水平不斷提高。與底商不同，溫州的購物中心銷售形勢非常好，比如歐洲城，約17萬平方米的商業(yè)體量分割銷售，去化速度很快。但這些物業(yè)在經(jīng)營中碰到了很大的問題，比如歐洲城H幢的石頭剪刀

22、布兒童購物中心在2005年5月份成功開業(yè)，作為當(dāng)時溫州地區(qū)唯一的兒童用品主題商場，經(jīng)營情況良好。但在經(jīng)營一年之后，由于商場方面與眾多的業(yè)主在租金方面未能達成一致意見，而不得不遺憾地撤掉。另從溫州的各大百貨商場來看，總體經(jīng)營情況良好。由于溫州居民生活富裕，具備較強的消費能力，且消費理念不斷更新、成熟，對具備良好購物環(huán)境的一站式高檔商業(yè)場所的需求呼聲越來越高，目前政府方面也在積極引導(dǎo)開發(fā)。（10）星級酒店市場：發(fā)展情況良好，促使市區(qū)在建五星級酒店不斷增加目前，溫州市現(xiàn)有星級酒店78家，其中五星級1家，四星級11家，三星級38家，總客房數(shù)1萬多間。平均客房出租率保持在70%左右，四星級以上酒店的客房

23、出租率在80%以上。溫州的星級酒店市場經(jīng)營情況總體良好，這也是越來越多的世界級酒店品牌相繼進入溫州的原因所在。從五星級酒店市場來看，溫州當(dāng)前已經(jīng)評上五星級的僅華僑飯店一家，此外，溫州萬和豪生大酒店也是按五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，但由于經(jīng)營時間未滿一年（于2008年1月12日開業(yè)），因而未能參加星級評選。除已經(jīng)在經(jīng)營的華僑飯店和萬和豪生大酒店外，溫州還有香格里拉大酒店、喜來登大酒店、阿外樓生態(tài)大酒店（擬建五星級酒店）、置信廣場（引進威斯?。⒅揠H大酒店（世貿(mào)中心大廈）、天潤大酒店（擬建五星級酒店）以及鹿城廣場君悅酒店等計劃建設(shè)五星級酒店，屆時溫州市區(qū)的五星級酒店將達到7-9家，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出溫州市城市商業(yè)網(wǎng)

24、點規(guī)劃的到2010年達到3-5家的計劃。2、市場發(fā)展前景結(jié)論縱觀溫州房地產(chǎn)行業(yè)和市場在宏觀調(diào)控大背景下的發(fā)展歷程，可以預(yù)測，溫州樓市將繼續(xù)保持較快發(fā)展勢頭，并逐漸向平穩(wěn)理性發(fā)展過渡。（1）市場運行平穩(wěn)，逐步規(guī)范、理性，仍然存在較大增長空間近年來，溫州市的房價上漲速度非?？?，主要由于供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡引起，溫州是個人多地少的城市，土地的不飽和供應(yīng)令土地成交價格連年攀升，高額的地價成本又直接抬高了房產(chǎn)銷售價格。加上溫州雄厚的民間資本支撐，投資需求一直占有較大市場份額，市場對房地產(chǎn)的需求非常旺盛，支撐著溫州房地產(chǎn)價格的不斷上升。2005年2007年溫州市政府針對投機需求、過度投資、超前消費和過度消費

25、等四個方面的不合理需求制定了一系列的政策，過熱的市場需求已經(jīng)開始階段性降溫，投資需求有所退潮。通過一系列的市場變化，溫州樓市逐漸向規(guī)范化邁進，市場逐漸趨于穩(wěn)定。但從實際來看，溫州人多地少的現(xiàn)實使得供求關(guān)系難以在近階段扭轉(zhuǎn)，市場仍然存在較大增長空間。（2）改善型剛性需求仍較大從溫州居民改善居住現(xiàn)狀來看，近年來溫州人均住房面積不斷增長，但由于溫州的房地產(chǎn)市場長期處于賣方市場、本土開發(fā)商缺乏社會責(zé)任感以及缺乏專業(yè)人才等因素的存在，使得溫州的整體居住環(huán)境依舊處于較低水平，高品質(zhì)樓盤屈指可數(shù)，難以滿足改善型置業(yè)需求；特別是隨著“70/90”政策的全面實施，大戶型住宅逐漸成為稀缺品，高端需求更難以得到滿足

26、。另一方面，隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，收入的不斷提高，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因素的綜合影響，今后一段時期住房需求仍處于比較旺盛的階段，升級置業(yè)群體將成為溫州房地產(chǎn)市場一個長期、穩(wěn)定的需求支撐力量。(3)供應(yīng)量短期內(nèi)仍從緊，需求將持續(xù)暢旺溫州“七山二水一分田”，可供開發(fā)的地域空間非常有限，但溫州的人口規(guī)模卻一直高居浙江省榜首，是個典型的人多地少的城市。目前，溫州市區(qū)2003-2005年三年的土地出讓量之和也僅1000畝左右，06年得到突破達到1061.64畝，但07年又回落至281.16畝。土地是源頭、是根本，土地投放量的多少直接決定了開發(fā)量的上限。可以預(yù)測，溫州的土地供應(yīng)還將在一定時期內(nèi)處于“非飽和

27、狀態(tài)”，供需矛盾也將在一定時期內(nèi)存在。(4)國內(nèi)知名地產(chǎn)商繼續(xù)看好房地產(chǎn)市場前景，品牌開發(fā)商進入溫州城市溫州經(jīng)濟發(fā)達，民間資本雄厚，收到了多家國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞，2006年12月30日，本地塊的拍賣會上除我司之外，還引來了大連萬達、浙江中大以及上海世茂等知名地產(chǎn)商。據(jù)悉，目前萬科也有計劃進軍溫州樓市。鏈接資料王石下一站要進軍溫州.jpg鏈接資料王石：進軍溫州.jpg(5)山地資源被逐漸挖掘2006年12月份，仰義鄉(xiāng)河岱村前山村地塊作為溫州市第一宗山地的成功出讓是一個信號。溫州山多平地少，山地占了70%左右，但豐富的山地資源一直深藏閨中，未被開發(fā)，相信隨著山地資源價值被逐漸挖掘并為市場所

28、接受，以后山地供應(yīng)將成為溫州房地產(chǎn)市場的一個亮點，相應(yīng)地，供應(yīng)量也將增加。就目前來看，城區(qū)山地主要集中在西向仰義與潘橋。另根據(jù)溫州市政府08年的土地出讓計劃，將推出仰義林宋組團山坡地。(6)七都島將成低密度住宅集中供應(yīng)區(qū)域七都島處于溫州大都市規(guī)劃范圍之內(nèi)，隔江環(huán)山，島中有島，湖中有湖，被譽為“甌江中的綠色明珠，白鹿城美麗的后花園”。根據(jù)不久前出爐的溫州市七都島控制性詳細(xì)規(guī)劃，七都島將成一個集商務(wù)、居住、度假、娛樂等多種功能為一體的島嶼。但目前制約七都島發(fā)展的還有兩個方面，一是交通問題，二是防洪問題。隨著2009年七都大橋的開通，2011年標(biāo)準(zhǔn)百年堤塘的閉合，這兩方面的問題都會隨之解決，七都島得

29、天獨厚的景觀資源，將進一步被挖掘，很可能會成為低密度住宅的集中供應(yīng)區(qū)域。根據(jù)溫州市政府08年的土地出讓計劃，七都島02-03-03地塊與七都島02-03-05地塊合計100多畝，將推向市場。備注：七都大橋是連通溫州和七都島的主要通道，全橋橋?qū)?4米，橋長2066米，于2006年12月20日開工，計劃工期28個月，將于2009年4月19日竣工。（7）盈利模式轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品開發(fā)講究均優(yōu)與特色并重在2006年之前的賣方市場中，不管是大盤還是小盤，不管設(shè)計、品質(zhì)、環(huán)境、配套如何差異，其價格都差不多，樓盤品質(zhì)難以體現(xiàn)，開發(fā)商也因此無意去提升樓盤品質(zhì)，成本能省則省。如今在以土地為中心的贏利模式過渡到以產(chǎn)品為中

30、心的贏利模式的情況下，開發(fā)商更加注重產(chǎn)品研發(fā)，充分挖掘差異性、個性化設(shè)計，講究節(jié)能、健康住宅，注重新產(chǎn)品、新技術(shù)的應(yīng)用，更加人性化。同時也將從過去突出單項賣點向綜合品質(zhì)過渡，開始講究細(xì)節(jié)設(shè)計和個性并重，進入均優(yōu)品質(zhì)時代。這一點，在中央公館、中瑞曼哈頓、外灘大公館以及東南嘉一國際等樓盤中，已經(jīng)有所體現(xiàn)。（8）居住價值與樓盤品質(zhì)得到前所未有的關(guān)注 在2005年之前的幾年時間里，由于一手購房者多為投資者，其購房目的不是為自住，因此對于樓盤品質(zhì)關(guān)注很少，甚至被忽略，價格虛高，性價比不合理。而在今后以消費為主導(dǎo)的自住時代，樓盤品質(zhì)、居住價值、性價比等將成為購房者的關(guān)注重點。從當(dāng)前市場來看，性價比相對比較

31、高的區(qū)域，如江濱路與新城，其交易價格就明顯高于黃龍、下呂浦、上陡門等區(qū)域，而且前者的價格抗跌性強。品質(zhì)品牌過硬的樓盤，如大自然、綠洲、假日等現(xiàn)房樓盤，也比一般樓盤成交量大，成交價格高。（9）市場細(xì)分，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)大變化自2000年以來，由于火熱的房地產(chǎn)市場與潛在利潤的驅(qū)使，開發(fā)商對于產(chǎn)品研究很少，建造的房子都是清一色的大套型樓盤，房子越造越大，面積在144以上的占絕大部分（約占60%80%）。2005-2006年國家一系列的政策出臺后，對開發(fā)商的開發(fā)思路與開發(fā)方向產(chǎn)生了實質(zhì)性影響，特別是2006年5月份出臺的“國八條”，其傾向性也很明顯。正是由于契稅、實用性、市場競爭激烈、市場細(xì)分化等眾

32、多因素的存在，特別是“70/90”政策的落實，今后144以上的大戶型必定會大幅減少，而中小戶型將是大勢所趨，特別是90以下的個性小戶型樓盤品質(zhì)樓盤將會逐漸出現(xiàn)。2、區(qū)域市場結(jié)論（1）江濱路沿線區(qū)域前景可期江濱路沿線物業(yè)由于擁有得天獨厚的江景資源而被看好，這一帶的住宅多為新建物業(yè)，整體比較齊整，樓盤品質(zhì)相對較高，特別是近幾年在開發(fā)，或者即將開發(fā)的樓盤，比如中瑞曼哈頓、外灘國際公館等均走高端路線，使江濱區(qū)域成為未來溫州城市高品位住宅的群聚之地。目前，江濱路中路與江濱西路幾乎已經(jīng)沒有純正的住宅用地可出讓，區(qū)域發(fā)展前景很看好。（2）江濱路沿線樓盤定位檔次較高隨著歐洲城、時代海景、麗江花苑等樓盤的開發(fā)，

33、中瑞曼哈頓、外灘大公館以及本案的入市，高檔次開發(fā)已成為江濱路樓盤的開發(fā)主要取向，大部分樓盤相對質(zhì)優(yōu)價高；規(guī)?；透邔踊ǜ呷莘e率、高綠化率、低密度）成為各大樓盤規(guī)劃設(shè)計的主流；建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、簡潔、典雅、大氣為主流；江景樓盤戶型設(shè)計崇尚寬敞和大氣；人車分流將得到全面實施；住宅注重社區(qū)內(nèi)部配套；住宅戶型以中大戶型為主流。三、項目本身可行性結(jié)論1、綠城品牌優(yōu)勢品牌是綠城的第一大資源，雖然，這是綠城進溫州的第一個項目，但綠城品牌之于溫州人并不陌生，杭州綠城會會員中就有部分溫州客戶。這部分客戶熟悉綠城，忠于綠城，并無形中起了義務(wù)宣傳員作用，為綠城溫州項目的宣傳奠定了良好的口碑基礎(chǔ)。因此，我們應(yīng)充分利用

34、綠城優(yōu)秀的品牌效應(yīng)，挖掘忠實客戶資源，迎合目標(biāo)客戶群體需求，營造強勢的稀缺性、高品質(zhì)賣點，通過精準(zhǔn)定位的營銷推廣高效接觸目標(biāo)客戶群體。2、都市綜合體優(yōu)勢 鑒于項目的地理特性及在溫州城市的特殊地位，我司將其定位為集商業(yè)、居住、辦公、酒店等于一體的都市綜合體項目。都市綜合體的最大優(yōu)勢在于能將各大功能形態(tài)進行有機組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體；即各功能形態(tài)的資源互補，在滿足不同功能需求的同時，又有機地融為一體。3、區(qū)域優(yōu)勢本案位于車站大道與江濱路交匯處，地理位置優(yōu)越，江景資源得天獨厚，區(qū)域市政配套、交通情況良好，符合溫州城市未來

35、的發(fā)展方向。隨著江濱東路建設(shè)的推進和經(jīng)濟的發(fā)展，濱江商務(wù)區(qū)開發(fā)建設(shè)的正式啟動和逐漸成型，區(qū)域人口(規(guī)劃總?cè)丝跒?3.5萬人)和人流量不斷增加，可以預(yù)見城市購買力和消費力將集中在本區(qū)域釋放。4、團隊優(yōu)勢 在規(guī)劃設(shè)計與管理方面，本案整合了國際一流的團隊，包括美國SOM、RTKL、SWA、香港MVA、澳大利亞邁進及美國凱悅等。美國SOM設(shè)計事務(wù)所是美國最大的建筑師-工程師事務(wù)所之一，近期代表作品包括上海金茂大廈等，SOM在高層和超高層建筑設(shè)計方面的成就獲得業(yè)界的一致公認(rèn)。RTKL國際有限公司是世界上最大的建筑規(guī)劃設(shè)計公司之一，在中國的設(shè)計作品包括深圳華潤萬象城、北京世界金融中心等。美國SWA事務(wù)所作

36、為一個景觀建筑師、城市設(shè)計師和規(guī)劃師的合作團體，近50年來成績斐然，獲得7400多個獎項。香港MVA是東南亞最大的專業(yè)性交通運輸咨詢顧問公司，是國際最著名和最優(yōu)秀的獨立交通顧問公司。澳大利亞邁進是世界知名的幕墻制作公司。凱悅是聞名全球的豪華酒店管理公司。本案能整合這么多國際最先進的行業(yè)設(shè)計、管理團隊，為項目成功打造奠定了堅實的基礎(chǔ)。四、經(jīng)濟可行性結(jié)論項目財務(wù)效益良好，具備經(jīng)濟可行性。但由于項目地價成本和預(yù)測建設(shè)成本較高，項目安全系數(shù)保障仍有待提高，建設(shè)過程中，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，應(yīng)做好成本管理和控制，以良好的產(chǎn)品品質(zhì)作為市場價格的堅實支撐，并通過營銷策劃和市場推廣，樹立產(chǎn)品形象，提升產(chǎn)品美

37、譽度，形成熱銷，使銷售價格穩(wěn)步上揚，進而提升項目安全保障系數(shù)和項目抵御市場風(fēng)險的能力。第二節(jié) 項目開發(fā)理念作為溫州城市第一個都市綜合體項目與未來的標(biāo)志性建筑，本案開發(fā)建設(shè)必須高起點、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃定位，具備引領(lǐng)時代的示范作用，要具有當(dāng)今世界最先進水平和品質(zhì)，超前于溫州城市發(fā)展進程的前瞻性。對本項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)和諧地處理產(chǎn)品、文化、經(jīng)濟以及社會多方利益需求的均衡，并通過科學(xué)的規(guī)劃達到最優(yōu)化利用項目資源的目的。本案涵蓋商業(yè)、居住、辦公、酒店及酒店式公寓五大類，各物業(yè)類型復(fù)合，打造難度較大，應(yīng)通過合理的規(guī)劃，將以上功能進行有機組合，實現(xiàn)城市資源共生，城市價值聚合增值，產(chǎn)生112的復(fù)合效應(yīng)，形成“城中之城

38、”的運營方式。譬如，商業(yè)、辦公與酒店相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類、多層次的服務(wù)，從而使整體獲得良好的經(jīng)濟效益。此外，由于本案商業(yè)、酒店自留，不對外銷售，而此前我司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域涉及不深，因此，需要形成新的發(fā)展思路，并培養(yǎng)出優(yōu)秀的商業(yè)團隊。第二章 項目地塊及周邊概況第一節(jié) 項目地塊規(guī)劃指標(biāo)一、主要規(guī)劃指標(biāo)出讓規(guī)劃指標(biāo)：本地塊規(guī)劃建設(shè)用地約132325平方米（含26650的城市廣場）其中位于地塊中間的市政公用設(shè)施用地約為3989，要納入地塊統(tǒng)一設(shè)計。計容積率總建筑面積約410000平方米，居住建筑面積不大于220000平方米，辦公建筑面積不少于40000平方米，商業(yè)建

39、筑面積不大于90000平方米，賓館建筑面積不少于60000平方米，綠地率大于等于25%，容積率小于3.1，密度小于等于35%。地上總建筑面積 41萬m2包括：酒店 辦公商業(yè)及零售住宅60000m24000090000m2220000m2注：后經(jīng)與政府本門協(xié)調(diào)，出于超高層塔樓高度的考慮，辦公部分面積增加4.8萬平方米，達到8.8萬平方米，塔樓總建筑面積為14.8萬平方米。二、用地紅線圖詳附件用地紅線定界圖用地紅線定界圖.dwg三、規(guī)劃設(shè)計控制條件詳附件規(guī)劃設(shè)計條件通知書規(guī)劃設(shè)計條件通知書.doc四、規(guī)劃道路后退要求建筑退道路紅線距離（高層須加退5米以上）東、南、北側(cè)：18 西5米另退城市廣場：3

40、米五、日照及通風(fēng)要求按照國家及浙江省相關(guān)規(guī)范執(zhí)行。高層居住建筑日召及間距的相關(guān)要求.doc第二節(jié) 地理位置及現(xiàn)狀一、地理位置1、該項目的地理位置位于浙江省溫州市鹿城區(qū)的沿江路與車站大道交叉口北側(cè)，詳見附圖項目位置示意圖。2、該地塊位于溫州市繁華的鹿城區(qū)與新行政區(qū)之間，北面臨近溫州的母親河“甌江”（全長388KM，由溫州灣注入東海），距離市政府約公里，是未來城市主城區(qū)的和一級商業(yè)中心。地塊南面正對的車站大道兩側(cè)聚集了溫州最為繁華熱鬧的商業(yè)與寫字樓，道路南端的火車站與其遙相呼應(yīng)。東距溫州永強機場約27公里（累計開通國內(nèi)和香港地區(qū)航線64條），交通較為便利。本項目所在商圈各類配套設(shè)施比較齊全，高端商

41、住區(qū)規(guī)模逐步形成，日常生活較為便利。3、項目在該城市的區(qū)位圖，詳見附圖項目位置示意圖二、地塊現(xiàn)狀1、項目范圍：北面為規(guī)劃中的沿江路，東側(cè)為規(guī)劃中的高田路，西側(cè)為規(guī)劃中的18米寬市政道路，南南側(cè)為江濱東路。2、項目地塊地勢較為平臺，南低北高，南面江濱東路標(biāo)高4.4米，北面沿江路標(biāo)高5.4米。3、地面現(xiàn)狀：地塊城市廣場附近還有一個30萬噸的污水泵站需整體協(xié)調(diào)處理，另地塊西南角有一幢28層(約92M高)的高層建筑可能對地塊有一定影響。4、地下情況：地下無影響工程的管線、地下電纜、暗渠、地下建筑物等；也沒有探測到需要保護的歷史文物古跡及可利用的構(gòu)建物等。5、土地的完整性：土地為凈地出讓。地塊中有2.6

42、65萬平方米的城市廣場需要代建，有約4000平方米的污水泵站需要一并規(guī)劃。6、地質(zhì)情況：工程地質(zhì)評價及建筑適宜性適宜城市建設(shè)的濱海平原區(qū)，局部有老填土，適宜各類城市建筑，樁基持力層較深甌江江岸地段，適宜各類城市建筑。本工程地形地貌：本區(qū)地勢平坦，屬甌江下游沖積平原，地面高程一般為黃海3.34.4m。本區(qū)段甌江按水動力和地形特征劃分屬過渡段，河床展寬，水流分汊，灘多水淺，河床沖淤幅度大，是甌江河口最不穩(wěn)定河段。地震基本烈度為6度。7、平面地形圖：詳勘測定界圖?？睖y定界圖.dwg三、周邊規(guī)劃道路情況1、緊鄰地塊的周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展（1）已建成的道路江濱東路：位于地塊南側(cè)，是目前比較成熟的貫穿城

43、市東西的道路。道路寬度米，其中中間車行道（車并行）寬，兩側(cè)綠化種植帶各.寬，兩側(cè)人行道各.寬；已建成并使用中。車站大道：正對地塊內(nèi)的城市廣場，位于地塊與火車站之間，兩側(cè)的商業(yè)與寫字樓較為成熟；道路寬度米：其中中間車行道（車并行）寬，兩側(cè)快慢車綠化隔離綠化種植帶各.寬，兩側(cè)慢車道.寬，兩側(cè)人行道各寬；已建成并使用中。（2）規(guī)劃中的道路沿江路：位于地塊北側(cè)與沿江綠地景觀之間，緊鄰甌江；路寬度米：其中中間綠化隔離帶寬，車行道（車道）寬，兩側(cè)人行道各.寬；尚在規(guī)劃中。高田路：位于地塊東面，其東面為規(guī)劃中的住宅樓，北接望江路，南接江濱路，道路寬度0米，尚在規(guī)劃中。西面規(guī)劃道路：位于地塊西側(cè)，道路寬度米，

44、尚在規(guī)劃中。2、道路斷面圖沿江路斷面江濱東路斷面四、項目地塊的周邊情況1、周邊社區(qū)配套與環(huán)境(1)周邊社區(qū)配套交通狀況 出行比較方便，目前有11路、29路、33路、38路、42路、45路、65路、71路、102路、205路、206路等11條公交路線通過。教育配套類型配套名稱配套檔次位置與本案的距離幼兒園溫州市機關(guān)二幼普通江濱路中瑞曼哈頓東地塊南側(cè)約1700米洪殿中心幼兒園普通洪殿北路約1100米小學(xué)瓦市小學(xué)普通江濱中路約700米游泳小學(xué)普通車站大道約300米廣場路小學(xué)上陡門分校普通上陡門前莊路約2500米中學(xué)溫十四中普通初中+高中江濱西路約950米溫十二中普通初中學(xué)院西路約1500米溫十三中普

45、通初中學(xué)院西路約1500米溫州外國語學(xué)校普通學(xué)院西路約1500米溫九中普通環(huán)城東路約2500米溫五中職高黎民西路394號約1150米新紀(jì)元學(xué)校職高車站大道約750米大學(xué)溫大原溫師院校區(qū)普通本科學(xué)院中路約1600米溫州大學(xué)原溫大成教學(xué)院大專學(xué)院西路約1900米溫州醫(yī)學(xué)院老校區(qū)重點本科學(xué)院西路約2000米溫職院老校區(qū)高職車站大道約1300米其他喬登英語高級江濱中路項目鄰旁溫州技工學(xué)校職高+職業(yè)培訓(xùn)矮凳橋約1200米醫(yī)院名 稱配套檔次位置與本案的距離附二醫(yī)/學(xué)院西路約2000米溫州第二人民醫(yī)院/百里東路約3500米溫州一一八醫(yī)院/百里東路約3000米江濱路社區(qū)診所/江濱西路約1500米商場配套名稱配

46、套檔次位置與本案的距離丹璐廣場中高檔江濱西路約1800米時代廣場購物中心中高檔車站大道約2700米菜場名 稱配套檔次位置與本案的距離洪殿菜場/黎民東路約1100米上陡門菜場/上陡門住宅區(qū)約2000米江濱路菜場/東門約1200米處文化娛樂設(shè)施配套類型配套名稱配套檔次位置與本案的距離電影院新時代電影大世界高檔（五星級）江濱西路約1800米大型高檔書店/2000米范圍內(nèi)無大型高檔美發(fā)店/2000米范圍內(nèi)無休閑場所/KTV風(fēng)暴九一一中高檔江濱西路約1800米金玉蘭KTV中檔江濱西路約1300米禾子足浴中檔江濱西路約1800米銀行配套名稱配套檔次位置與本案的距離農(nóng)行/江濱中路約1200米建行/江濱中路約

47、1600米招行/江濱中路約1300米處商業(yè)銀行/江濱中路約1600米工行/江濱中路約2600米中信銀行/江濱中路約1800米鹿城農(nóng)村合作銀行/江濱中路約2000米交行/江濱中路約1800米公園無其他配套類型配套名稱配套檔次位置與本案的距離飯店/排擋/小吃天一角中低檔車站大道約150米左右兄弟飯攤中低檔車站大道約750米光華佬骨頭煲中檔江濱路約1600米快餐麥當(dāng)勞普通、西式江濱中路約1800米咖啡吧/茶館格納多咖啡美食中檔江濱中路約1800米吉祥閣中檔江濱中路約1800米拉芳舍中檔江濱中路約1400米咖啡吧/茶館星閣餐廳中檔江濱中路約400米酒店海上天大酒店高級江濱中路項目鄰旁國貿(mào)大酒店三星級車

48、站大道約900米新南亞大酒店四星級車站大道約700米花園大酒店三星級黎民東路約1100米中大型超市好又多普通生活超市江濱中路約1800米東一多多普通生活超市車站大道約1100米民豐普通生活超市黎民東路約1100米百奇普通生活超市江濱中路約900米處郵局洪殿郵局/黎民東路約1000米南站支局/黎民西路約1100米交通狀況示意圖：現(xiàn)狀圖：規(guī)劃圖：（3）生活設(shè)施分布示意圖：（4）所在城市和區(qū)域的控規(guī)圖、詳規(guī)圖：2、大市政配套（詳見第九章）第三節(jié) 自然條件一、氣候特征溫州市位于東經(jīng)120度，北緯28度，屬中亞熱帶海洋性季風(fēng)濕潤氣候區(qū)。本區(qū)氣候溫暖濕潤，冬季無嚴(yán)寒，夏季無酷暑，冬夏季風(fēng)交替顯著，雨量充沛

49、，光照豐富，四季分明。多年平均氣溫為17.9C，1月份平均氣溫6.8-8oCoC。多年平均降水量為1717.7mm，降水量年際變化大，年內(nèi)分配不均勻，主要集中在春、夏季，以春雨、梅雨、臺風(fēng)雨為主。年平均無霜期275280天。常年主導(dǎo)風(fēng)向：夏季為東南偏東風(fēng)，冬季為西北風(fēng)，夏秋之交受臺風(fēng)雨侵襲，登陸時瞬間風(fēng)力812級。二、氣候要素1、溫度年平均氣溫 17.9C，一月份平均氣溫 6.8-8oC，oC2、降水年平均降雨量 1717.7mm年最大降雨量 2414.1 mm年最小降雨量 1025.7 mm年平均降雨天數(shù) 176.8天3、日照年平均日照1517小時4、風(fēng)和氣壓-月間有強臺風(fēng)5、濕度、蒸發(fā)量和

50、無霜期年平均相對濕度 8090%年平均蒸發(fā)量 1310.5 mm年最大蒸發(fā)量 1535.0 mm年最小蒸發(fā)量 1110.7 mm無霜期275280天三、自然災(zāi)害水災(zāi)（1）甌江下游受潮汐影響，潮區(qū)界在圩仁感潮河段長76公里，潮區(qū)界以下，溫溪至梅岙是以河水為主的河流段，平均潮差3.29-3.38米，潮流影響較小，河床較穩(wěn)定，梅岙至龍灣段，是河水與潮水相互消長的過濾段，平均潮差3.384.59米，龍灣到黃華河段是以潮流為主的潮流段，年均潮差4.59米。過濾段和潮流段流速較大，江心嶼斷面漲、落潮期平均流速為1.2米，漲潮量平均0.7億立米，平均流量19600m3/秒，落潮平均流量16000m3/秒，溫

51、州以下河段對污染物具有較強的稀釋和自凈能力，但下游含沙量較大，如甌江南口、北口一次漲落潮的輸沙量在50100萬噸左右。地處甌江下游南岸，是臺風(fēng)影響頻繁的區(qū)域，易受臺風(fēng)暴雨的襲擊造成洪澇災(zāi)害。防洪標(biāo)準(zhǔn)按近期100年一遇，遠(yuǎn)期200年一遇。區(qū)內(nèi)河網(wǎng)屬溫瑞塘河水系，河網(wǎng)正常水位2.92m，正常蓄水量3046.2萬m，警戒水位3.12m。（2）有無發(fā)生重大水災(zāi)無重大水災(zāi)2、地震地震基本烈度為6度3、山體滑坡和崩塌無4、臺風(fēng)溫州市地處東南沿海，是我國遭受臺風(fēng)災(zāi)害最嚴(yán)重的地區(qū)之一，幾乎每年遭受到臺風(fēng)的影響。臺風(fēng)的破壞性一般有三個方面：暴雨、大風(fēng)、高潮位。臺風(fēng)影響的地區(qū)一般都伴隨暴雨，暴雨易引發(fā)洪災(zāi)和地質(zhì)災(zāi)

52、害。臺風(fēng)在溫州附近登陸或緊靠溫州沿海北上時，都會帶來大風(fēng)。高潮位是臺風(fēng)的另一個間接影響。當(dāng)臺風(fēng)在溫州以南登陸時，溫州近海刮偏東風(fēng)，風(fēng)力將海水往近岸“推”，從而使近岸、江河入海口附近的水位增加，若此時正碰上農(nóng)歷大潮，甚至可能造成海水倒灌。 臺風(fēng)影響溫州的月份基本上集中在79月份，登陸時瞬間風(fēng)力812級，56月份和10月份以后影響溫州的臺風(fēng)相對較少，強度也相對偏弱。影響溫州的臺風(fēng)從其登陸的位置上，大致可以分三種，即南登臺風(fēng)、正面襲擊臺風(fēng)和北登臺風(fēng)。在溫州以南登陸比在以北登陸的破壞力要大。第三章 項目所在的城市歷史文化背景第一節(jié) 歷史文化內(nèi)涵與底蘊一、城市歷史文脈溫州，因氣候溫和而得名。溫州古稱夏、

53、稱甌；商稱漚；周稱歐；秦統(tǒng)一全國后屬閩中郡。西漢惠帝三年(前192)為東海王(俗稱東甌王騶搖) 都地。漢順帝永和三年(138)析章安縣東甌鄉(xiāng)置永寧縣，縣治設(shè)在甌江下游北岸今永嘉縣甌北鎮(zhèn)境內(nèi)，是為溫境建縣之始。東晉明帝太寧元年(323），析臨?？つ喜坑缹?、安固、橫陽、松陽四縣置永嘉郡，郡治設(shè)在甌江下游南岸（今鹿城區(qū)），是溫州建郡之始。唐高祖武德五年(622）置東嘉州，高宗上元二年(675)置溫州，自此以后，歷1300余年至今，州名無改，州境亦無大變。辛亥革命爆發(fā)，1911年11月8日溫州成立軍政分府，隸浙江軍政府。1914年6月置甌海道，轄溫州、處州二府，道尹公署駐永嘉縣，屬浙江省。1932年

54、建立行政督察區(qū)。溫州區(qū)初稱浙江省第十縣政督察區(qū),督察專員辦事處駐永嘉縣。后數(shù)度更名，稱第四特區(qū)、第三特區(qū)、永嘉行政督察區(qū)、第八行政督察區(qū)，1948年4月，改稱第五行政督察區(qū)。1949年5月7日溫州和平解放，建立溫州市軍事 管制委員會；8月26日成立第五專區(qū)，并設(shè)溫州市。建國后，改稱為溫州區(qū)專員公署。其后，名稱和轄縣有所變動。1981年9月溫州地區(qū)和溫州市合并建立溫州市，實行市管縣體制。現(xiàn)轄鹿城、龍灣、甌海3區(qū)，瑞安、樂清2市（縣級）和永嘉、 洞頭、平陽、蒼南、文成、泰順6縣。 溫州人杰地靈，代有名家，南宋時以葉適為代表的永嘉學(xué)派和以“永嘉四靈”為代表的江湖詩派，近現(xiàn)代的孫詒讓、夏鼐、夏承燾、蘇

55、步青等，在我國思想史、文學(xué)史、科學(xué)史上都具有重大影響。當(dāng)前，溫州遺存歷史文化古跡較為豐富。國家級文物古跡有石棚墓、劉基廟、正和堂窯址、觀音寺石塔、葉適墓等39處，還有474處市級古跡。 溫州歷來以商業(yè)繁榮著稱。遠(yuǎn)在兩宋時，溫州的貿(mào)易活動已十分活躍。南宋紹興二年（1132年），溫州設(shè)置了市舶司，管理和開展海外貿(mào)易。一片繁華海上頭（南宋楊蟠詩），繁華依舊小杭州（清郭鐘岳詞），說明溫州曾是著名海濱城市。清時較大的商業(yè)有南貨、廣貨、中藥、醬園、當(dāng)鋪、錢莊、銀樓等，店家牌號多以恒、裕、源、泰、豐、昌、寧等吉祥字命名。溫州人善于經(jīng)商的傳統(tǒng)，一直繼承至今。二、區(qū)域歷史文脈鹿城區(qū)是溫州市的政治、經(jīng)濟、文化中心

56、。鹿城舊屬永嘉縣地，相傳東晉太寧元年（公元323年）置永嘉郡筑城時有白鹿御花之瑞，故名。鹿城坐落在甌江南岸，素有“東甌名鎮(zhèn)”之稱，為歷代郡、州、專區(qū)、縣治所在地。建國后，成立溫州市。1981年地市合并，原市區(qū)改設(shè)區(qū)，名溫州市城區(qū)。1984年改名鹿城區(qū)。區(qū)現(xiàn)轄12個街道、9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，面積294.38平方公里，戶籍人口63.9萬，常住人口130多萬。鹿城依山面江，城中有山有水，享有“江城如畫”的美譽。鹿城自古以來文風(fēng)鼎盛，人才輩出。如東晉中國山水詩鼻祖謝靈運，南宋永嘉學(xué)派代表人物葉適，當(dāng)代“一代詞宗”夏承燾等，相傳書圣王羲之也曾在此留下“墨池”等遺跡。 江心嶼是鹿城乃至溫州文化的縮影。江心孤嶼，俗稱

57、江心嶼，位于溫州市區(qū)北面甌江之中，總面積約7萬平方米，東西長，南北狹。古時為兩個小島。南朝宋初郡守謝靈運曾登上孤嶼，寫下“亂流趨正絕，孤嶼媚中川。云日相輝映，空水共澄鮮”名句。唐季以還，嶼上逐漸建成梵宇和浮屠。咸通七年（866），于西山東麓建凈信禪寺。宋開寶二年（969），又于東山西麓建普寂禪院，并先后建西塔、東塔。南宋建炎四年（1130），宋高宗趙構(gòu)為避金兵南下，曾駐蹕普寂禪院。紹興七年（1137），僧清了奉詔來江心嶼設(shè)壇傳經(jīng)，率眾填塞中川，兩嶼遂連接為一；填塞處，建寺，名中川寺，通稱江心寺。未久，高宗賜名為龍翔興慶禪寺，奉為“宗室道場”。其后，外國僧侶也慕名來參禪膜拜，至明清兩代，仍絡(luò)繹不

58、絕。 江心嶼遍布殿堂亭榭，甚富古跡，且古木蔥蘢，風(fēng)景秀幽，向有“甌江蓬萊”之稱。各代詩人題詠詩詞就有500余首；如唐代詩人李白、杜甫、孟浩然、張子容、韓愈、張又新等均有名篇佳作詠及孤嶼。 第二節(jié)地方文化習(xí)俗一、城市內(nèi)各區(qū)域在當(dāng)?shù)鼐用裥哪恐械挠∠髲木幼〗嵌葎澐?，溫州劃分為如下圖所示系列板塊，其中以市中、江濱、新城區(qū)域為公認(rèn)的成熟中高檔居住板塊。1、市中板塊這一板塊以大南門為代表，由于地處溫州的商業(yè)中心區(qū)，交通非常便利，周邊配套十分齊全。因此，價格相對較高，是“老溫州”市民認(rèn)為的高檔住宅集中地。2、江濱板塊這一板塊憑借獨特的江景資源與沿江景觀帶脫穎而出，且市商業(yè)中心區(qū)近在咫尺，是目前溫州中高端客戶

59、心中的理想居住場所，將成為未來溫州的高檔住宅集中區(qū)。3、新城板塊該板塊是近幾年開發(fā)的大型居住中心區(qū)，片區(qū)內(nèi)各小區(qū)的房齡低，綠化率相對其他區(qū)域高，且價格優(yōu)勢較為明顯，性價比相對較高，是溫州中產(chǎn)階級的理想居住地。4、下呂浦板塊該板塊集中了多個大型居住區(qū)，在地理位置上靠近老城區(qū)，交通便捷，居住氛圍濃郁，日常生活配套完善，較受溫州工薪階級的親睞。5、西向板塊這一板塊以黃龍住宅區(qū)、新橋住宅區(qū)、葡萄棚住宅區(qū)以及甌海區(qū)府區(qū)塊為主，目前開發(fā)尚不成體系，加之溫州人“東貴西賤”思想的影響，其房屋銷售價格較東向新城與江濱板塊明顯偏低，購買者多為經(jīng)濟實力還不太雄厚的年輕新婚族、溫州下轄縣市進城居民、“新溫州人”以及原

60、當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳌?、梧田板塊該板塊位于溫州南向，處于城郊結(jié)合部，建成較早，多為多層小戶型住宅，居住者以原當(dāng)?shù)卮迕瘛刂菹螺牽h市進城居民與“新溫州人”為主。二、地方性、區(qū)域性禁忌溫州人比較迷信，注重風(fēng)水，在購房方面的禁忌主要有以下幾條：樓層/單元禁忌：最忌諱18、36，其次是13，第三是帶4及尾數(shù)帶“4”的（比如14、24、34）。住房忌路沖與河沖。住宅周邊忌廟，特別是臨近廟或者正對廟的。餐廳、廚房門忌與洗手間正對。出入大門的位置忌正對陽臺，這形成了所謂的穿心，家中會不易聚財，還有破財事。忌臥室、洗手間的門正對床：風(fēng)水理論認(rèn)為洗手間五行屬水，陰氣較重，容易引起腰腎不適。五月不買房：主要是農(nóng)歷五月為