大盤發(fā)展與開發(fā)模式的實證研究課件

1、大盤縱橫：大盤發(fā)展與開發(fā)模式的實證研究決 戰(zhàn) 大 盤 創(chuàng) 新 名 盤 “新形勢、新趨勢、新模式”名盤實戰(zhàn)名家論壇第1頁，共65頁。引 言超級大盤的產(chǎn)業(yè)沖動崛起后，城市顯然是另一番景象。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇、大開發(fā)商排他性行為與開發(fā)企業(yè)門檻的不斷提高，開發(fā)企業(yè)必然逐步走向集中，形成資本實力雄厚、市場掌控能力強(qiáng)的巨無霸企業(yè)，隨之誕生是巨無霸大盤。大盤市場占有量將持續(xù)上升，更大、更多、更好、更豐富的大盤產(chǎn)品將成為市場主流城市生命和社會經(jīng)濟(jì)的活力，在于城市功用的綜合性和混合性，而不是其單一性 -雅各布斯美國大城市的死與生第2頁，共65頁。我們的研究：以全球的視野、結(jié)構(gòu)分析的思維分析大盤開發(fā)的技術(shù)問題

2、，并提出我們的觀點。大盤從上世紀(jì)二十年代起步，經(jīng)歷了現(xiàn)代主義大盤、后現(xiàn)代主義大盤的發(fā)展階段，現(xiàn)階段已經(jīng)到新都市主義大盤發(fā)展階段。大盤開發(fā)有郊區(qū)（陌生區(qū)）大盤與城市中心區(qū)大盤，大盤開發(fā)模式有主題社區(qū)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式、緊縮城市開發(fā)模式、中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式五種主要開發(fā)模式大盤開發(fā)不僅要重視大盤物業(yè)的建設(shè)，更重要的是要打造區(qū)別于其它樓盤生活方式，注意街區(qū)建設(shè)和公共空間建設(shè)，建立功能復(fù)合的和諧社區(qū)。模塊二模塊一模塊三大盤發(fā)展與發(fā)展規(guī)律國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式我們對大盤開發(fā)的認(rèn)識與啟示第3頁，共65頁。第一部分：關(guān)于大盤發(fā)展與大盤價值第4頁，共65頁。價值認(rèn)識第一層面：住宅與居住、商

3、業(yè)、商務(wù)等功能的組合。第二層面：體量（規(guī)模）與大盤的社會影響力。第三層面：開發(fā)利潤與社區(qū)和諧、生活方式塑造、品牌提升。大盤開發(fā)不僅僅有規(guī)模優(yōu)勢，有完善學(xué)校、醫(yī)院、會所、商業(yè)中心大型配套，更重要的是大盤有的巨大的社會影響力、能夠用帶新的生活方式與居住方式。 大盤是指體量大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，通常意義的大盤占地10萬平米以上，建筑面積在30萬平米以上。關(guān)于大盤傳統(tǒng)對大盤物業(yè)類型的理解是住宅物業(yè)；大盤的物業(yè)既包括住宅，也包括商務(wù)、商業(yè)體和都市綜合體等。傳統(tǒng)對大盤影響力的理解僅僅是大盤規(guī)模；大盤影響力最重要的是對社會發(fā)展的影響力。傳統(tǒng)對大盤價值的理解表現(xiàn)為開發(fā)利潤；大盤價值更重要的是打造新的生活方式，引

4、導(dǎo)生活模式的改變。第5頁，共65頁。大盤與小盤大盤的成功開發(fā)，基于審慎的發(fā)展戰(zhàn)略與定位，成于合適功能配比、分期規(guī)劃和啟動策略小盤建設(shè)大盤大盤注重功能多元化前期與后期的協(xié)同發(fā)展長期價值增長為指導(dǎo)思想小盤以單一功能開發(fā)追求短期市場價值最大單樓盤開發(fā)短期市場實現(xiàn)大盤開發(fā)小盤建樓，大盤造城；小盤賣房子，大盤賣生活、文化；小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌；大盤開發(fā)成功基本點： 發(fā)展戰(zhàn)略與定位 功能配比分區(qū)開發(fā)規(guī)劃啟動與分歧計劃。第6頁，共65頁。大盤發(fā)展到新都市主義大盤階段，注重生態(tài)自然與鄰里社區(qū)和諧與區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建和諧空間現(xiàn)代主義大盤后現(xiàn)代主義大盤新都市主義大盤新都市主義的基本精神是社區(qū)設(shè)計必須將

5、公共空間的重要性置于私人利益之上；注重鄰里關(guān)系，關(guān)注人與自然的和諧發(fā)展成為新時期大盤發(fā)展的最強(qiáng)音。大盤發(fā)展192019601980目前19601980城市功能分區(qū)住宅是居住的機(jī)器；“公園中的高樓”；場所精神歷史、文化與傳統(tǒng)；建筑內(nèi)在品質(zhì)；和諧空間公共空間；功能符合協(xié)調(diào)；第一階段：住宅樓宇開發(fā)；第二階段：住宅小區(qū)開發(fā)；第三階段：大規(guī)模住區(qū)開發(fā)。第7頁，共65頁。大盤在中國我國大盤開發(fā)從上世紀(jì)九十年代初起步，當(dāng)前大盤開發(fā)風(fēng)起云涌，高歌猛進(jìn)，成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流據(jù)統(tǒng)計2006年底，全國建筑面積在50萬平方米以上的在建、擬建大盤項目300個以上，幾乎遍布所有中心城市；大盤由于規(guī)模優(yōu)勢、配套相對齊全與營

6、銷宣傳上的優(yōu)勢，對城市的影響力大大強(qiáng)于小盤，大盤不但價格高，而且相對而言獲得更多的開發(fā)利潤。 哈爾濱昆明“大盤風(fēng)”席卷大地鄭州成都濟(jì)南上海南昌廣州深圳南寧重慶南寧西安長沙第8頁，共65頁。大盤開發(fā)能否成功？能否帶來城市發(fā)展、區(qū)域增值？能否為開發(fā)商品牌注入新活力與價值值得思考盲目開發(fā)下的貪大求全，定位隨意化、缺乏市場及技術(shù)支撐，風(fēng)險規(guī)避不足下的盲目啟動導(dǎo)致的資金鏈斷裂，是國內(nèi)外大盤失敗的根源；開發(fā)風(fēng)險評估與應(yīng)對定位及規(guī)劃設(shè)計的前瞻性、科學(xué)性，后期生活方式打造的市場性與運營科學(xué)化、專業(yè)化是大盤成功必要條件。波托菲諾總占地面積80萬平方米、建筑面積108萬平方米;華僑城建設(shè)經(jīng)過20年，已經(jīng)成為“旅游

7、+地產(chǎn)”成功開發(fā)模式樣板;波托菲諾純水岸四期，實現(xiàn)均價5萬元/以上。波托菲諾意大利小鎮(zhèn)華潤萬象城大盤反思爛尾：開發(fā)商永遠(yuǎn)的痛準(zhǔn)確定位、科學(xué)分區(qū)、合理的功能配比、符合市場需求的啟動策略是大盤成功的基本保證。違背大盤開發(fā)規(guī)律必將遭到市場無情拋棄第9頁，共65頁。大盤價值創(chuàng)造由策劃設(shè)計與推廣營銷由于營銷標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)變?yōu)椴邉澰O(shè)計與后期運營與生活方式打造定位設(shè)計階段地產(chǎn)項目價值標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)過程使項目建設(shè)對項目附加價值貢獻(xiàn)降低；營銷標(biāo)準(zhǔn)化使?fàn)I銷對房地產(chǎn)項目的附加值價值貢獻(xiàn)降低，后期經(jīng)營成功使項目增值，增加項目吸引力。后期經(jīng)營依賴項目定位、規(guī)劃設(shè)計與運營模式的確定。地產(chǎn)項目價值定位規(guī)劃設(shè)計價值建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化大盤價值

8、創(chuàng)造項目建設(shè)階段推廣營銷階段推廣營銷附加價值定位規(guī)劃設(shè)計價值運營附加價值定位設(shè)計階段項目建設(shè)階段推廣營銷階段項目運營階段推廣營銷標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化時間時間第10頁，共65頁。第二 部分：國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式研究第11頁，共65頁。通過對國內(nèi)外100多個大盤分析，研究了國內(nèi)外大盤開發(fā)的6種典型的成功模式和10多個典型案例中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式緊縮城市開發(fā)模式綜合體開發(fā)模式城市中心大盤開發(fā)模式交通擁擠與項目的通達(dá)性；項目與周邊建筑的協(xié)調(diào)與和諧；項目功能與城市、區(qū)域功能的互補(bǔ)；項目自身功能的互補(bǔ)、空間共享與客戶共享。新市鎮(zhèn)開發(fā)模式主題社區(qū)開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā)模式老年社區(qū)體育社區(qū)教育社

9、區(qū)休閑產(chǎn)業(yè)體育產(chǎn)業(yè)商務(wù)商業(yè)項目功能配比與功能分區(qū)，以滿足居住的基本生活需求；項目開發(fā)驅(qū)動模式，吸引消費群體。開發(fā)模式緊縮城市開發(fā)模式第12頁，共65頁。主題社區(qū)模式：通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項目開發(fā)模式一：主題社區(qū)模式主題社區(qū)開發(fā)模式核心驅(qū)動方式：在陌生區(qū)大盤開發(fā)中，由于項目的交通距離以及消費者對項目區(qū)域的心理距離的影響，消費者對項目關(guān)注不足，項目對消費者無法形成沖擊，項目需要有影響力、有沖擊力的元素形成對消費者的吸引力，社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費者形成有效吸引的作用。教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術(shù)地產(chǎn)等的成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅(qū)

10、動方式。通過主題吸引消費者的關(guān)注，通過完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境消除消費者的心理抗性。第13頁，共65頁。老年、醫(yī)療服務(wù)教育、文化健康、運動健康、教育、老年社區(qū)等多種主題成為眾多大盤開發(fā)的重要驅(qū)動力，關(guān)鍵是造就獨特的不可復(fù)制的核心競爭力奧林匹克花園的健康主題：體育場、體育館、名牌學(xué)校的引進(jìn)-體育中心；賓館、寫字樓的開發(fā)、引進(jìn)大賣場-商貿(mào)中心大型居住區(qū)的開發(fā)、其他公共設(shè)施-居住中心。桃源居的教育主題：大規(guī)模清華學(xué)校，發(fā)展商大量的精力放在建設(shè)學(xué)校上；投入大，做一個不可復(fù)制的核心競爭力。綠地21城尊老社區(qū)主題綜合醫(yī)療機(jī)構(gòu)、酒店、商業(yè)街、廣場、便利店、健身設(shè)施、戶型設(shè)計等符合老年人生活習(xí)慣；老年人

11、只是講座多形式老年教育。第14頁，共65頁。主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對主題進(jìn)行強(qiáng)化宣傳，而且在強(qiáng)化主題的同時進(jìn)行復(fù)合舒適性社區(qū)建設(shè)主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征主題鮮明-成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力；主題宣傳-讓消費者接受主題，主題成為項目標(biāo)簽；主題先行-體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題；主題復(fù)合-但主題宣傳與多主題建設(shè)，符合性舒適社區(qū)。1 2 3 4適用條件陌生區(qū)大盤開發(fā)，消費者心理抗性大；有區(qū)域內(nèi)其它項目不具備的獨特資源，具有打造不可復(fù)制核心競爭力潛質(zhì)；資金雄厚，前期投入大，項目大、實現(xiàn)周期長。符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場定位與主題開發(fā)；具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項目的號召力，形成項目與周邊

12、項目鮮明差異；主題先行，樹立消費者信心。成功關(guān)鍵因素第15頁，共65頁。新市鎮(zhèn)模式NEW TOWN ：建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系實現(xiàn)對項目的規(guī)劃和建設(shè)最早追溯到1898年霍華德的“花園城市” 構(gòu)想，通過付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百余年發(fā)展, 形成了今天New Town模式。主要建設(shè)措施：外部功能內(nèi)部化采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因；通過開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活配套保證郊區(qū)化生活的；通過大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共商業(yè)建設(shè)保證居住需求。加勒比新城萬科城New town 的來源公共配套設(shè)施；基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施；街區(qū)、社區(qū)；

13、模式二：新市鎮(zhèn)模式鳳凰城第16頁，共65頁。新市鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式通過有品牌號召力的企業(yè)帶動，通過規(guī)?；某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施New town 的特征 規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施； 豐富多元的文化形態(tài)和景觀； 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)；成功開發(fā)關(guān)鍵要素 街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間 社區(qū)規(guī)劃：獨立的社區(qū)布局 公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心（Town Center）適用條件 位于城市郊區(qū),城鄉(xiāng)結(jié)合部； 占地規(guī)模較大，可容納較多人口； 多種物業(yè)組合，以住宅為主，多功能復(fù)合性社區(qū) ； 良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，交通相對便利通達(dá)性好。新市鎮(zhèn)開發(fā)模式的關(guān)鍵是“造市”-有“市”才有鎮(zhèn)。市

14、鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成 道路系統(tǒng)市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞。鄰里單位鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學(xué)校、游集場、娛樂中心等設(shè)施 ； 社區(qū)中心內(nèi)設(shè)會堂、銀行、郵電局、醫(yī)院等；商業(yè)設(shè)施市場及鄰里商業(yè)中心； 公園綠地及運動場其它公共設(shè)施 汽車站、停車站、加油站等。第17頁，共65頁。產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式：通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營提升項目的價值和影響力，并保證項目持續(xù)開發(fā)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式總部基地通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的長期經(jīng)營，提升項目在城市中的影響力與地位，體現(xiàn)項目的開發(fā)價值，達(dá)到產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙盈利的目的。關(guān)鍵詞：采用成片素地開發(fā)模式，通過具有特色的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營提升區(qū)域與項目的影響力，是人口引進(jìn)的重要誘因；在前期成功經(jīng)營中，

15、充分展現(xiàn)項目景觀優(yōu)勢、生活配套優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢；通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共設(shè)施建設(shè)保證居住需求；邊經(jīng)營、邊引導(dǎo)、邊開發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。特色產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)經(jīng)營；產(chǎn)業(yè)影響力；深圳華僑城模式三：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式觀瀾湖大宅第18頁，共65頁。產(chǎn)業(yè)驅(qū)動不僅要選擇既能驅(qū)動項目開發(fā)又有盈利能力的產(chǎn)業(yè)，更重要的是要總體規(guī)劃，確定前后期開發(fā)關(guān)系Business Park發(fā)歷程第一代：工業(yè)園區(qū)第二代：商務(wù)與社區(qū)第三代：鄰里商務(wù)區(qū)第四代： Business Town.休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)發(fā)展：第一階段：單一大中型文化主題園；第二階段：綜合性、區(qū)域性開發(fā)；第三階段大型旅游休閑區(qū)的出現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式特征 特色產(chǎn)業(yè)具有長期經(jīng)營的

16、生命力，特色產(chǎn)業(yè)能夠為開發(fā)盈利； 特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號召力與影響力； 特色產(chǎn)業(yè)對城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用。成功開發(fā)關(guān)鍵要素適用條件大城市近郊，距市中心直線距離不超過30公里，而且交通便利；項目所在地生態(tài)環(huán)境好，周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染少。開發(fā)企業(yè)資金雄厚，能夠較長時期的持續(xù)開發(fā) 。產(chǎn)業(yè)聚集、長期盈利能力、產(chǎn)業(yè)號召力是成功的關(guān)鍵?？傮w規(guī)劃，分步實施，先確定產(chǎn)業(yè)，在確定開發(fā)思路；綜合開發(fā)，全面收益 ：通過分散開發(fā)降低風(fēng)險，提高盈利能力； 規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期、各子項目之間的銜接。第19頁，共65頁。中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式：以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心、區(qū)域性中心為基礎(chǔ)，通過政府基礎(chǔ)設(shè)施建

17、設(shè)為前提的開發(fā)模式概念及定義：以中心城鎮(zhèn)開發(fā)為依托的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式。主要包括行政管理機(jī)構(gòu)辦公樓開發(fā)，中心鎮(zhèn)公共設(shè)施開發(fā)，中心鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)與與住宅房地產(chǎn)開發(fā)等 。區(qū)域性中心城鎮(zhèn)主要指中等規(guī)模城鎮(zhèn)，即人口在10萬100萬之間的城鎮(zhèn)。研究表明：區(qū)域性中心城鎮(zhèn)具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，又可避免人口超過100萬在環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會方面過度膨脹的特點。 為了緩解人口過分膨脹帶來的交通堵塞、空氣污染、犯罪率升高等，政府有組織地進(jìn)行衛(wèi)星城、新城鎮(zhèn)建設(shè)。通過政府的公共設(shè)施建設(shè)、交通系統(tǒng)完善等帶動房地產(chǎn)項目開發(fā)，中心城鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式在這種條件下產(chǎn)生。 文化體育中心商務(wù)中心中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式依托新城建設(shè)而存在，公共設(shè)

18、施由新城鎮(zhèn)解決。綠地國際花都模式四：中心城鎮(zhèn)模式政務(wù)中心最重要的開發(fā)控制與要點：內(nèi)部功能外部化！第20頁，共65頁。中心城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制關(guān)鍵是依托新城鎮(zhèn)的建設(shè)，項目的開發(fā)節(jié)奏、價值與新城鎮(zhèn)開發(fā)進(jìn)度息息相關(guān) 國際大都市城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制的3種類型 基本由政府包攬-以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 ；“公辦商營式”-以香港的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表； 基本以私人開發(fā)商為開發(fā)主體，但政府給予一定的政策傾斜-以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表。 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：國際化、時尚現(xiàn)代以及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃； 高密度的交流聯(lián)系- 社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融通 展示未來：高標(biāo)準(zhǔn)智能化的產(chǎn)品設(shè)計和服務(wù)設(shè)施 政府支持：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行；融資渠道 。適用條件

19、大城市近郊，屬于規(guī)劃的城市次中心或區(qū)域中心的建設(shè)范圍；城鎮(zhèn)中心基礎(chǔ)基本配套設(shè)施符合基本生活需求，解決交通通達(dá)。區(qū)域開發(fā)與建設(shè)政府支持，未來前景好，消除市民心理抗性 。成功關(guān)鍵要素中心城鎮(zhèn)模式特征現(xiàn)代化特征：具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感，建筑充滿現(xiàn)代都市氣息；國際化特征：吸引外國資本參與，建筑風(fēng)格多元化；人文化、生態(tài)化：通過新城鎮(zhèn)的綠化、建筑、小品等體現(xiàn)健康與親和的特征。項目的交通、商業(yè)配套、區(qū)域價值等以區(qū)域開發(fā)為主要。最重要特征：內(nèi)部功能外部化！第21頁，共65頁。緊縮城市開發(fā)模式：在通過城市大盤開發(fā)中濃縮城市的主要功能，通過建“城中城”來保持項目的相對獨立性“緊縮城市 ”(Compact City)是提倡

20、一種密集而多樣變化的城市，通過城市功能的相互重疊來增加能源的使用效率，減少消耗和污染，追求可持續(xù)發(fā)展。提倡”縮短交通距離”，建立短路徑城市。 這一城市模式在歐洲頗為盛行，它反對大規(guī)模的功能分區(qū)，避免城市過分向郊區(qū)和鄉(xiāng)村擴(kuò)張，主張步行和建立鄰里關(guān)系。 作用營造城市新的中心區(qū)，打造新地標(biāo)，創(chuàng)造活力之源的區(qū)和功能，避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市24小時不夜城等方面起著重要作用。緊縮城市開發(fā)模式由于主張在城市小的區(qū)域內(nèi)建立一個個多功能的城市綜合體，又稱為“都市綜合體開發(fā)模式”。綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、休閑娛樂等功能的三項以上功能進(jìn)行組合，在各部分間建立一種相互

21、依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 模式五：緊縮城市模式第22頁，共65頁。亞特蘭大車站工程與北京soho現(xiàn)代城市典型的緊縮城市開發(fā)模式典范，建立多功能組合的都市綜合社區(qū)。地理位置： 項目位于國貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長安街交叉的金十字，CBD核心區(qū)。項目性質(zhì)： 項目總建筑面積70萬平米，分七期銷售。包括寫字樓、商務(wù)公寓、商業(yè)街、住宅等多種建筑形式，是集辦公、商業(yè)、居住為一體的、典型的開放式混合型都市綜合社區(qū)。亞特蘭大車站工程Soho現(xiàn)代城地理位置： 亞特蘭大中心區(qū)，車站連同已停產(chǎn)的鋼廠138英畝。項目性質(zhì)： 城市重建項目。已建成50多萬平米寫字樓、20萬平

22、米商業(yè)娛樂、5000套住宅單位，近百畝中心公園，另20000多個就業(yè)崗位。第23頁，共65頁。緊縮城市開發(fā)模式的關(guān)鍵是選擇合理的物業(yè)配比模式和驅(qū)動模式，政府支持，開發(fā)主體資金雄厚 緊縮城市發(fā)展模式 ：各種功能均衡發(fā)展模式以“商務(wù)”為核心的發(fā)展模式；以“商業(yè)”為核心的發(fā)展模式；以“酒店”為核心的發(fā)展模式。適用條件優(yōu)越的地理位置 CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件；較大的規(guī)模；強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群政府支持，開發(fā)主體資金雄厚 。緊縮城市模式特征功能復(fù)合：項目基本具備城市的主要功能；建筑形態(tài)多樣化：建筑形態(tài)與建筑形式多樣化、現(xiàn)代化；資源共享：通過合理功能配比實現(xiàn)項目客戶資源共享與空間共享。

23、合理的功能配比：功能選擇與物業(yè)配比，符合城市需求； 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：規(guī)劃要站在城市的高度，具有前瞻性 。成功關(guān)鍵要素緊縮城市開發(fā)模式對于城市重建與舊城改造項目特別適用。第24頁，共65頁。第三部分：我們對大盤開發(fā)的認(rèn)識與意見第25頁，共65頁。社區(qū)功能復(fù)合化：大盤社區(qū)功能呈綜合性互補(bǔ)形態(tài)，大盤社區(qū)應(yīng)該成為一個“緊縮城市”形態(tài)超越“單一功能模式”：通過自身綜合多功能打造，匯集居住，商業(yè)，娛樂，文化等復(fù)合型結(jié)構(gòu)模式，滿足人們“工作、居住、生活”需求；外向互動、內(nèi)向緊湊：大盤既是一個領(lǐng)域，又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤是對內(nèi)獨立與對外融合的統(tǒng)一。集約化、集聚化：多功能組合是主要特征，是一

24、個城市功能的濃縮和剪影。 “ 緊縮城市”是一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài) 邁克詹克斯認(rèn)識一大盤功能復(fù)合不僅僅是多功能的簡單組合，更重要的是功能之間的合理配比與功能之間的合理布局，以實現(xiàn)社區(qū)的和諧與舒適。第26頁，共65頁。街區(qū)建設(shè)與公共空間：街區(qū)與公共空間是社區(qū)活力的最關(guān)鍵要素，是業(yè)主之間最主要的交流平臺街區(qū)是大盤社區(qū)重要的組織成分、生活配套和精神延伸；無論西方還是國內(nèi)，都重視社區(qū)內(nèi)部獨立街區(qū)的打造；街區(qū)創(chuàng)造健康的環(huán)境、建設(shè)良好的社會關(guān)系、促進(jìn)共生和成長；活力街區(qū)基本特征：小尺度、互動性、便利與共享、多樣性、包容性、防衛(wèi)性認(rèn)識二街區(qū)與公共空間是城市生活的基本元素，能夠沉淀城市的歷史與文化，增加居住者

25、對環(huán)境的依戀與歸屬感。社區(qū)公共空間：在整個社區(qū)、鄰里的空間布局中，公共領(lǐng)域、公共空間以及居民共同使用的建筑與設(shè)施，如社區(qū)街道、城市廣場、學(xué)校、綠化公園等，是居民日常交往與活動的重要場所。街區(qū)與公共空間不是越大越好，大廣場的結(jié)果常常是死角。第27頁，共65頁。合理的啟動模式：在不成熟區(qū)域的大盤開發(fā)中住宅啟動與酒店啟動是保險的啟動方式，商業(yè)后期開發(fā)認(rèn)識三市場可實現(xiàn)：最先啟動的物業(yè)必須為市場可實現(xiàn)物業(yè)，否則項目形象與價值將大大貶損；符合項目資源特色：大盤為了展現(xiàn)價值點，一般在景觀較好的區(qū)位進(jìn)行啟動；有利價值最大化：通過前期成功啟動實現(xiàn)后期價值提升。啟動的基本原則產(chǎn)業(yè)驅(qū)動大盤：產(chǎn)業(yè)先行，通過產(chǎn)業(yè)成功建

26、立項目地位；景觀大盤：以高等級酒店啟動后住宅啟動，提升項目價值；一般大盤：通過前期住宅啟動帶動后期商業(yè)、配套的實現(xiàn)。第28頁，共65頁?？茖W(xué)分期與合理的進(jìn)度安排：大盤分期開發(fā)中前期開發(fā)要達(dá)到奠定項目形象，后期開發(fā)持續(xù)實現(xiàn)項目價值認(rèn)識四景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā)：保證項目啟動成功和前期實現(xiàn)，吸引高端客戶群；以最好的產(chǎn)品首期開發(fā)：奠定項目高端形象，奠定項目高品質(zhì)，建立項目的圈層感。首期產(chǎn)品選擇：以市場能實現(xiàn)產(chǎn)品啟動，如果不了解產(chǎn)品的市場反應(yīng)，多產(chǎn)品組合啟動，檢驗市場反應(yīng)；開發(fā)節(jié)奏控制：前期犧牲容積率，后期逐步提高開發(fā)強(qiáng)度，通過前期樹立的項目品牌獲得后期成功開發(fā)；產(chǎn)品分期策略：前期高品質(zhì)產(chǎn)品（低容積

27、率），中期高容積率實現(xiàn)項目價值，后期高品質(zhì)拔高項目形象。第29頁，共65頁。注重鄰里關(guān)系：人際交往空間的打造，提供社區(qū)戶外共同活動、交往的場景，提供社區(qū)交往的平臺與機(jī)會。鄰里之間的首屬群體與互動，社區(qū)的生長點與鄰里空間的社區(qū)色彩，兒童、青年、老年在各個階段，城市鄰里總是家的延伸Keller于城市鄰里鄰里空間被融入社區(qū)規(guī)劃之中，把室外空間設(shè)計當(dāng)成一個標(biāo)準(zhǔn)，從人的需求出發(fā)，創(chuàng)造人性化居住環(huán)境；鄰里空間成為人們居家的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)被體現(xiàn)為兩個特征，一是尺度適宜，二是相對封閉；營造和睦社區(qū)的軟環(huán)境，參與社區(qū)活動，討論有關(guān)公共利益的話題，產(chǎn)生對社區(qū)的歸屬感和責(zé)任感。認(rèn)識五鄰里關(guān)系不僅要求大盤在規(guī)

28、劃上考慮與周邊建筑的和諧與統(tǒng)一，保持尺度與建筑風(fēng)格的統(tǒng)一；更重要的是要通過居民的參與建立和諧的社區(qū)居住氛圍。生活方式打造是大盤價值與品牌提升重要手段第30頁，共65頁。結(jié)束語如何發(fā)展大盤，不僅在檢驗開發(fā)商的專業(yè)能力，更是在拷問經(jīng)營者的社會責(zé)任、持續(xù)經(jīng)營能力與其對品牌提升的理解和決心 開發(fā)成功的大盤是“天使”，它可以創(chuàng)造美好、舒適的居住環(huán)境，帶來滾滾利潤與品牌提升；然而，開發(fā)失敗的大盤就是“魔鬼”，它不僅可以拖垮一個經(jīng)營者，更將對大區(qū)域的居民生活帶來長期的不利影響，對城市發(fā)展阻礙重重第31頁，共65頁。城市需要大盤對發(fā)展的牽引，居民需要大盤的便利與舒適，經(jīng)營者與參與者需要大盤的經(jīng)驗與積累大盤發(fā)展

29、中，我們不僅要獲得利潤，更要獲得成長！第32頁，共65頁。匯報結(jié)束 Thanks!深圳市眾廈地產(chǎn)顧問有限公司第33頁，共65頁。新市鎮(zhèn)模式 NEW TOWN 最早可以追溯至霍華德的“花園城市”。19世紀(jì)末，由于工業(yè)化浪潮的影響，人們原有的美好生活空間遭到了極大的破壞，為重建一個理想家園，英國規(guī)劃專家霍華德于1898年提出了“花園城市”的構(gòu)想，這一理論被迅速付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百余年的發(fā)展,最終形成了今天的New Town模式。New town 的來源新市鎮(zhèn)的功能引導(dǎo)大都市內(nèi)的住家、工商業(yè)嵌入新市鎮(zhèn)在住宅、就業(yè)、社會文化方面，提供較大都會優(yōu)越之環(huán)境比散漫發(fā)展更有效利用土地提供都市建設(shè)技術(shù)之改

30、進(jìn)機(jī)會提供社會、經(jīng)濟(jì)、與行政系統(tǒng)之實驗機(jī)會新市鎮(zhèn)是經(jīng)過事先計劃所興建的新城市或是大型社區(qū)。新市鎮(zhèn)通常位於大型都會的郊區(qū)，主要目的是疏散市中心過多的人口。 第34頁，共65頁。加勒比新城通過建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系實現(xiàn)對新市鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè).區(qū)位:位于西方高速公路25英哩臺地，向北延伸之廣大區(qū)域。 規(guī)模：總面積合計約3170英畝。 市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成 1。道路系統(tǒng)市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞，南邊為西方高速公路。市鎮(zhèn)內(nèi)之主要干道為寬100英呎的中央干道，將市鎮(zhèn)區(qū)分為兩個地區(qū)。2。鄰里單位社區(qū)鄰里單位內(nèi)規(guī)劃住宅區(qū)、國民小學(xué)、幼稚園、兒童游集場、娛樂中心等有關(guān)之設(shè)施 3。社區(qū)中心內(nèi)設(shè)集會堂、合作社、銀行、郵

31、電局、醫(yī)院、教會、陳列館、市場、商店及行政機(jī)構(gòu) 4。商業(yè)設(shè)施市場及鄰里商業(yè)中心，采取集中設(shè)施，各區(qū)分別配置鄰里商業(yè)中心 5。公園綠地及運動場辟建14處中型社區(qū)公園/大型市區(qū)運動場 /高爾夫球場 6。工業(yè)設(shè)施 本市區(qū)之輕工業(yè)區(qū)，將規(guī)劃在東北端，使當(dāng)?shù)仫L(fēng)向不致妨害居民之安寧與衛(wèi)生 7。其它公共設(shè)施 汽車站、停車站、加油站等；郵政、電信、警察、消防隊等各級道路之長度與占地面積計劃表 編號 區(qū)分 寬長 總路長 占用面積 1 中央干道 1OOFeet 約2.5英哩(mile) 約33英畝 2 主要道路 6OFeet 約33.5英哩(mile) 約28英畝 3 次要道路 5OFeet 約5英哩(mile)

32、 約203英畝 第35頁，共65頁。采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因 市鎮(zhèn)開發(fā)之建設(shè)工作，皆分年分段實施，川主要干道劃分十大區(qū)型，作為十期建設(shè)范圍。 鄰里公園、綠地、幼稚園、運動場、游憩設(shè)施等，由各住戶按比例分?jǐn)傌?fù)擔(dān)，統(tǒng)一辦理。 商店、市場以及有商業(yè)活動事業(yè)，采取招商營建經(jīng)營方式。 行政及公用事業(yè)設(shè)施，分別由政府有關(guān) 單位協(xié)助辦理。 市區(qū)建設(shè)完成后，由住戶成立社區(qū)合作社類似機(jī)構(gòu)，配 合政府有關(guān)單位管理一切公共設(shè)施等相關(guān)事項和社區(qū)福利事業(yè)及環(huán)境清掃工作。 社區(qū)道路社區(qū)全景第36頁，共65頁。新市鎮(zhèn)模式不同于一般的現(xiàn)代城市，它更加適合人們居住

33、New town 的特征 規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施； 豐富多元的文化形態(tài)和景觀； 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)成功開發(fā)要素1。街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間2。社區(qū)規(guī)劃：獨立的社區(qū)布局3。公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心（Town Center）適用條件位于城市郊區(qū),城鄉(xiāng)結(jié)合部占地規(guī)模較大，可容納較多人口多種物業(yè)組合，以住宅為主，多功能復(fù)合性社區(qū)良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)第37頁，共65頁。奧林匹克花園通過整合房地產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)價值鏈，打造運動健康住宅“讓奧林匹克文化走向大眾，走進(jìn)社區(qū)”O(jiān)lympic Garden Bring Olympic Culture to the m

34、asses,the the community.中央體育區(qū)（CSD）由居住、體育、商貿(mào)三大職能設(shè)施所構(gòu)成，強(qiáng)調(diào)以體育與居住功能為主，以商貿(mào)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)城市格局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整和優(yōu)化，形成體育居住商貿(mào)中心，這里聚集規(guī)模宏大的居住群，覆蓋體育產(chǎn)業(yè)的硬件資源及軟件資源，還有與其匹配的商貿(mào)中心的精英部落。 奧林匹克花園品牌核心價值第38頁，共65頁。CSD陽光城市實現(xiàn)了從體育產(chǎn)業(yè)到商貿(mào)產(chǎn)業(yè)再到住宅產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性開發(fā)，三者實現(xiàn)互動，牽動城市區(qū)域的發(fā)展基本運作模式：體育場、體育館、名牌學(xué)校的引進(jìn)賓館、寫字樓的開發(fā)、引進(jìn)大賣場（即沃爾瑪一類的超市）的引進(jìn)奧林匹克花園大型居住區(qū)的開發(fā)其他公共設(shè)施的引進(jìn) 第39頁，共

35、65頁。奧林匹克花園同時還為城市帶來非同一般的活力，以其所崇尚的體育健康主題成為新生活的領(lǐng)跑者 通過運用奧林匹克花園和體育場館的共同開發(fā)建設(shè)，以設(shè)計新的城市人口動線的方式參與城市運營：通過住宅區(qū)的開發(fā)配合政府進(jìn)行新區(qū)建設(shè) 通過BOT方式建設(shè)大量體育場館，優(yōu)化城市環(huán)境，完善城市功能 運用中體產(chǎn)業(yè)三大集團(tuán)的資源優(yōu)勢，通過共同籌辦高級別運動會和大型活動，有效提升當(dāng)?shù)卣兒统鞘杏绊懥Α?建設(shè)和開發(fā)模式奧林匹克花園的三個最重要的特性為：全國連鎖、品牌名稱、運動健康社區(qū) 重要特性中奧廣場 第40頁，共65頁?？偛炕?Business Park Business Park概念Business Park是坐

36、落在城市邊緣，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或廠房的有機(jī)組合；是提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。Business Park發(fā)展歷程第一代Business Park：Business Park的起源 “工業(yè)園區(qū)” 第二代Business Park：商務(wù)與社區(qū)第三代Business Park：發(fā)展鄰里關(guān)系第四代Business Park：現(xiàn)代Business ParkNEW TOWN概念 總部基地的內(nèi)涵：總部基地以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。可以為企業(yè)提供良好的中樞式運營管理氛圍，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢為企業(yè)創(chuàng)建

37、發(fā)展的高速通道，以中心級輻射全國乃至全球的“中心外圍效應(yīng)”為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑。 總部基地的外延：總部基地在于能夠?qū)崿F(xiàn)國內(nèi)外市場經(jīng)濟(jì)的信息整合、互動；能夠達(dá)到國內(nèi)外企業(yè)峰會能動的良好釋放效果；能夠作為總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要基地；能夠成為國內(nèi)成長期企業(yè)形象的特征標(biāo)志。 第41頁，共65頁。北京中關(guān)村豐臺園總部基地作為國務(wù)院直屬的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的一部分已成為科技新貴特區(qū) 總占地面積：65公頃總建筑面積：140萬平方米獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名總部樓500余座綠化比率：占總面積約50%總投資額：約60億人民幣建設(shè)周期：3-5年基地構(gòu)成 總部廣場（含超五星酒店）：建筑面積6萬平米 瑪雅大酒店：位于總部

38、基地3區(qū)內(nèi)，總建筑面積21000平米 總部公寓：為入駐企業(yè)總部員工特別打造總部小公寓千余套，產(chǎn)權(quán)自主。 東區(qū)地下商業(yè)街：定位更多元的商業(yè)場所氛圍，滿足高規(guī)格和國際化的生活需求。 總部大講堂：打造高端，睿智，博納的場所文化，總建筑面積1600平米總部基地概況：位于北京西南四環(huán)的豐臺區(qū)中關(guān)村豐臺園二期基地內(nèi)。是作為中關(guān)村開園以來單體面積最大的中外合資項目，2003年北京市政府69項重點工程，北京市60大重點外資工程之一第42頁，共65頁。產(chǎn)業(yè)基地共分三期開發(fā)建設(shè)，引入Business Park先進(jìn)理念和“總部經(jīng)濟(jì)”理論打造中國首家總部基地豐臺園規(guī)劃范圍為5平方公里的產(chǎn)業(yè)基地和全長12公里的國際孵化

39、大道。 產(chǎn)業(yè)基地分三期開發(fā)建設(shè)。一期1.24平方公里，產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，已經(jīng)形成生物醫(yī)藥、電子信息、先進(jìn)制造業(yè)與新材料三大產(chǎn)業(yè)格局；產(chǎn)業(yè)基地二期1.65平方公里，借鑒在國外歷經(jīng)四代發(fā)展的Business Park先進(jìn)理念和國內(nèi)日漸成熟的“總部經(jīng)濟(jì)”理論，正在建設(shè)中國首家總部基地；產(chǎn)業(yè)基地三期2.11平方公里。三期定位為集汽車博物館，汽車展示，汽車銷售為一體的汽車博覽城。 一期景觀第43頁，共65頁。商務(wù)花園作為總部經(jīng)濟(jì)的載體符合社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化發(fā)展進(jìn)程的趨勢成功開發(fā)保障體系企業(yè)對城市依賴度相對較低 多數(shù)企業(yè)依靠智力創(chuàng)造財富 （IT行業(yè)、咨詢公司、廣告公司）企業(yè)對便捷的交通依賴性較強(qiáng) 企業(yè)比較

40、看重自身的形象 企業(yè)對生態(tài)環(huán)境的追求較高 以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對象的服務(wù)企業(yè)特征及條件規(guī)模優(yōu)勢 郊區(qū)商務(wù)聚集效應(yīng)購買優(yōu)勢 獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名；價格低于普通經(jīng)濟(jì)特區(qū) 政策優(yōu)勢 政府扶植，企業(yè)初建先期減免所得稅交通優(yōu)勢 高速公路、毗鄰機(jī)場，地鐵輕軌等軌道交通生態(tài)優(yōu)勢 郊區(qū)建筑密度低，綠化率高，適合智力型企業(yè)區(qū)域優(yōu)勢 國際型大都市，有利于國際型高科技企業(yè)的集聚第44頁，共65頁。休閑社區(qū)開發(fā)模式 Resort體驗型社區(qū)開發(fā)從主題公園到休閑社區(qū)起源：旅游房地產(chǎn)是從大型主題公園演變而來的一種復(fù)合房地產(chǎn)模式，是旅游與房地產(chǎn)相互滲透與融合后產(chǎn)生的新興業(yè)態(tài)。第45頁，共65頁。旅游房地產(chǎn)經(jīng)歷了從大型

41、主題園到完整意義上的大型旅游休閑社區(qū)較長的探索過程 旅游房地產(chǎn)，顧名思義，就是以多種旅游項目為依托和基礎(chǔ)，以優(yōu)美的景觀和良好的配套的主要特征的具有一定主題的房地產(chǎn)項目，它通過和旅游項目的嫁接與融合，二者互為依托，相輔相成，共同構(gòu)成一個旅居結(jié)合的、融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)。 旅游房地產(chǎn)發(fā)展的三個階段單一的大中型文化主題公園 綜合性、區(qū)域性開發(fā)的雛形大型旅游休閑社區(qū)的出現(xiàn) 階段一階段二階段三錦繡中華迪士尼樂園華僑城多樣化產(chǎn)品的需求旅游休閑時代的到來第46頁，共65頁。華僑城中國旅游地產(chǎn)的代表占地面積：450公頃土地使用：東南面建成區(qū)約320公頃，（其中旅游用地約1

42、30公頃）中西部在建和待建區(qū)為130公頃現(xiàn)狀人口： 40,000人規(guī)劃人口： 70,00080,000人城區(qū)主要功能：居住、旅游、商務(wù)以四座大型主題公園為旅游核心，帶動發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和其它下游產(chǎn)業(yè)第47頁，共65頁。華僑城以意大利濱海小鎮(zhèn)作為概念設(shè)計基礎(chǔ)的主題住宅小區(qū)波托菲諾總投資達(dá)13億元項目占地29萬，總建筑面積達(dá)40萬、建筑容積率1.5，總戶數(shù)超過2600戶 綠地3萬、道路2萬、水面與荔枝林面積15萬。建筑類型包括別墅、聯(lián)排別墅、多層住宅、小高層住宅、商業(yè)配套設(shè)施。 依托優(yōu)美的景觀、良好的環(huán)境，在純水岸的核心區(qū)域規(guī)劃了面向外國人、大型企業(yè)高層管理人員的酒店式公寓。把酒店式公寓放在住

43、宅區(qū)里規(guī)劃，這是一種的新的手法經(jīng)過3年的開發(fā)建設(shè)，純水岸已經(jīng)形成了自身獨特的休閑觀光商業(yè)體系：丹桂軒、Illy咖啡、SPR咖啡、可頌坊、古羅馬咖啡和舞鶴等商家的入住，成為波托菲諾旅游主題地產(chǎn)又一大看點。第48頁，共65頁。旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)適用條件和開發(fā)成功要素旅游休閑地產(chǎn)的適用條件區(qū)位上，由于成本關(guān)系，不宜在城市中心，但必須位于大城市近郊，距市中心直線距離不超過30公里。地形地貌上，要求有豐富的自然山水資源。項目所在地及周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染較少。注意標(biāo)高不可過低，以免洪災(zāi)。開發(fā)成功要素總體規(guī)劃，分步實施，先做旅游，后做房產(chǎn)綜合開發(fā)，全面收益 ：功能組合極其豐富，配套齊全，因此其子項目往往眾

44、多，從而做到相互支撐、降低風(fēng)險的目的。 環(huán)境優(yōu)先、永續(xù)利用 ：正確處理保護(hù)與開發(fā)的矛盾 規(guī)劃的合理銜接：在規(guī)劃中將著重處理好一期工程與后續(xù)工程、整個項目與各子項目之間的銜接， 第49頁，共65頁。教育地產(chǎn)開發(fā)模式教育地產(chǎn)是指在樓盤達(dá)到一定規(guī)模后，發(fā)展商按規(guī)劃投資興建學(xué)校的，只有具備一定規(guī)模和實力的地產(chǎn)項目才有機(jī)會涉足教育地產(chǎn)。核心驅(qū)動模式：以現(xiàn)代教育為依托，開發(fā)周邊商業(yè)服務(wù)及住宅項目的房地產(chǎn)開發(fā)模式；包括大學(xué)城、私立學(xué)校、名牌學(xué)校等等。教育地產(chǎn)的變遷開發(fā)商自建校舍，招聘老師與名校合作聯(lián)合辦學(xué)第50頁，共65頁。劍橋大學(xué)城良好的居住氛圍與高科技企業(yè)集聚人才輩出：集納16500精英學(xué)子，產(chǎn)生過81

45、位諾貝爾獎獲得者無縫社區(qū)：劍橋大學(xué)各學(xué)院散布在劍橋鎮(zhèn)內(nèi)，沒有圍墻，沒有隔閡，真正做到鎮(zhèn)校一體產(chǎn)業(yè)集聚：1400多家高科技企業(yè)形成了產(chǎn)業(yè)群，被稱為“劍橋現(xiàn)象” ，與“硅谷”齊名區(qū)內(nèi)生活便利，文化、教育、娛樂設(shè)施齊備，具有良好的生產(chǎn)、居住條件劍橋展示了什么是真正意義上的大學(xué)城：既有大學(xué)，也是城市；因為大學(xué)，城市更加高傲，而因為城市作依托，大學(xué)并不突兀。 第51頁，共65頁。發(fā)展機(jī)制 ：教育、科技、旅游、房地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)的復(fù)合發(fā)展劍橋大學(xué)城已經(jīng)不是一個單純意義上的教育區(qū)散布于劍橋鎮(zhèn)的劍橋大學(xué)有效推動了住區(qū)的發(fā)展，并吸引了大量的旅游人群劍橋大學(xué)積累的資源和技術(shù)促進(jìn)了社區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展三種功能實現(xiàn)了融合發(fā)

46、展，互相推進(jìn)的態(tài)勢教育地產(chǎn)開發(fā)模型圖第52頁，共65頁。教育地產(chǎn)成功開發(fā)要素與特征總結(jié)品牌大學(xué)是大學(xué)城發(fā)展的核心支撐力大學(xué)與社區(qū)的無隔閡發(fā)展有助于兩者的融合促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接依托高校的科研資源和成果政府同步做好基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)工作1. 2 . 3 . 4 . 校區(qū)、社區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)“三區(qū)聯(lián)動“發(fā)展，形成相對獨立的經(jīng) 濟(jì)自循環(huán)體系是案例成功的共同特征 大學(xué)集聚為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供科研資源和人才。 導(dǎo)入足夠的社區(qū)人口，大學(xué)城發(fā)展才具有足夠的血液。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展成功之后形成對大學(xué)的反哺和回饋機(jī)制。 基礎(chǔ)配套建設(shè)及時跟進(jìn)，滿足不斷增加人口的需要。第53頁，共65頁。中心城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式概念及定義：以中心鎮(zhèn)開發(fā)為

47、依托的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式，主要包括行政管理機(jī)構(gòu)辦公樓開發(fā)，中心鎮(zhèn)公共設(shè)施開發(fā)，中心鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)與與住宅房地產(chǎn)開發(fā)等等 。在西方國家，區(qū)域性中心城鎮(zhèn)主要指中等規(guī)模左右的城市，即人口規(guī)模在萬萬之間的城市。歐盟認(rèn)為，區(qū)域性中心城鎮(zhèn)或中等城市具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，同時又可避免大城市人口超過萬在環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會方面過度膨脹的特點。 國際大都市新城鎮(zhèn)發(fā)展的階段性分析表明 ：大城市新城鎮(zhèn)發(fā)展的理論與實踐經(jīng)歷了3個階段： 臥城衛(wèi)星城新城鎮(zhèn)第一階段第二階段第三階段第54頁，共65頁。綠地國際花都國際花都坐鎮(zhèn)新區(qū)核心，正對1000畝天鵝湖，左臨市政大樓，與規(guī)劃中的商務(wù)中心接壤，近攬?zhí)禊Z湖風(fēng)景區(qū)、政務(wù)文化廣場、藝

48、術(shù)公園。政務(wù)中心國際花都西南面，規(guī)劃中的人工湖天鵝湖，以及湖畔的大劇院 規(guī)劃中的綜合藝術(shù)館位于政務(wù)文化新區(qū)的核心地帶，緊鄰市政大廈國際花都規(guī)劃為一個以居住為主，集商業(yè)、辦公、酒店服務(wù)、娛樂休閑等多功能為一體的大型城市綜合體?？偨婕s70萬平方米,總投資17億元, 分五期建設(shè),分別為郁金苑、玫瑰苑、天香苑、櫻花苑、 雛菊苑。建筑類型為多層,小高層,高層。第55頁，共65頁。通過良好的規(guī)劃和配套演繹國際化大型社區(qū)生活，體現(xiàn)時尚現(xiàn)代、自然康居的社區(qū)氛圍1。體現(xiàn)“現(xiàn)代、人文、國際、生態(tài)”的景觀規(guī)劃現(xiàn)代感：景觀簡約時尚,充滿現(xiàn)代都市氣息國際化：不同組團(tuán)融合荷、英、意、日、中五國建筑景觀, 體現(xiàn)國際化的社

49、區(qū)環(huán)境理念. 人文化：根據(jù)各組團(tuán)的塑造方向, 納入各國文化藝術(shù),通過標(biāo)志性建筑、雕像、小品、讓人感受到文化樓盤所特有的人文藝術(shù)氣息生態(tài)化：提出多維綠化的景觀概念,包括廣場綠化、地面綠化、樓頂綠化、 立面窗臺綠化等不同 .高度、不同層次上的綠化,在美化社區(qū)的同時讓業(yè)主享受生態(tài)化社區(qū)的健康和親和以居住為主. 2。國際化智能型房型設(shè)計，打造功能型住宅，集高效、簡約、實用、大氣于一體3。規(guī)劃設(shè)施一流的會所、幼兒園等生活配套，從而彌補(bǔ)周邊配套不足的劣勢第56頁，共65頁。新城鎮(zhèn)發(fā)展的開發(fā)機(jī)制 國際大都市城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制的3種類型 （1）基本由政府包攬-以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 （2）“公辦商營式”-以

50、香港的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 （3）基本以私人開發(fā)商為開發(fā)主體，但政府給予一定的政策傾 斜-以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 國際化、時尚現(xiàn)代以及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃系統(tǒng) 高密度的交流聯(lián)系 社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融通 高標(biāo)準(zhǔn)智能化的產(chǎn)品設(shè)計和服務(wù)設(shè)施 高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)先行 融資渠道的多元化 國際大都市新城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的成功要素第57頁，共65頁。老年社區(qū)開發(fā)核心驅(qū)動因素： 中國人口成長發(fā)展趨勢中國人口老齡化趨勢，老年社區(qū)其實是居家養(yǎng)老的一種延伸，無非是老人從“獨居”變成了“合居”。而且，較之普通的居家養(yǎng)老，老年社區(qū)所能提供的為老服務(wù)，更集中、齊全也更便捷，所有的生活、醫(yī)療、文化需求都可就近盡快得到。而老年社區(qū)跟

51、一般養(yǎng)老院的區(qū)別在于：老年社區(qū)進(jìn)門是自家，出門是社區(qū)，居住環(huán)境相對寬松自由。 成功開發(fā)模式：通過建立完善以及良好的醫(yī)療保障體系：包括醫(yī)院、社區(qū)咨詢服務(wù)、老年大學(xué)、社區(qū)文化休閑中心帶動整個社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。第58頁，共65頁。昆山綠地21城,集度假社區(qū)、尊老社區(qū)、國際社區(qū)和商務(wù)社區(qū)四大主題社區(qū)為一體的人文新鎮(zhèn)總規(guī)劃占地面積： 約2萬畝,一期約4000畝總建筑面積：一期約210萬物業(yè)類型：別墅/普通公寓/商業(yè)根據(jù)“老有所有、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”規(guī)劃指導(dǎo)思想，力爭創(chuàng)一個“以老年人的生理需求和精神需求為本”片區(qū)規(guī)劃圖完善的社區(qū)配套體系，滿足居民的日常生活需求19萬平方米的規(guī)劃公建配套設(shè)施: 大型綜合醫(yī)療機(jī)構(gòu)、綠地豪生國際會議大酒店、香榭麗大道風(fēng)情商業(yè)街、生活廣場、多業(yè)態(tài)