濟(jì)南房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析報告模版

1、 . . PAGE- 68 - / NUMPAGES68房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析報告 日期：房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告（下）目 錄第一章 市宏觀背景分析一、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展二、人口情況三、城市規(guī)劃與發(fā)展1、城市結(jié)構(gòu)2、城市發(fā)展動力3、城市發(fā)展規(guī)劃4、城市發(fā)展對高新區(qū)影響分析四、消費特征1、人均收入水平2、人均可支配收入與消費支出3、城鄉(xiāng)儲蓄存款4、居民消費特征五、高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r第二章 市房地產(chǎn)市場概況一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（一）綜合分析（二）需求分析（三）樓市專業(yè)水平總體評價二、房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測第三章 房地產(chǎn)各類物業(yè)市場分析一、住宅市場分析1、新增供應(yīng)量分析2、2005年住宅市場價格走勢分析3、20

2、05年住宅市場特征4、2006年住宅市場展望5、典型住宅項目調(diào)查6、小結(jié)二、寫字樓市場分析（一）2005年寫字樓市場狀況（二）2006年寫字樓市場發(fā)展展望三、商業(yè)市場分析（一）2005年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r（二）2006年商業(yè)地產(chǎn)趨勢（三）典型商業(yè)設(shè)施（四）商業(yè)物業(yè)租售價格情況調(diào)查（五）小結(jié)四、酒店市場分析1、星級酒店基本情況2、供應(yīng)特點研究3、產(chǎn)品特點研究五、土地市場分析1、2005年土地市場供應(yīng)狀況2、市場成交狀況3、城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價第四章 市高新區(qū)市場研究一、高新區(qū)發(fā)展規(guī)劃二、高新區(qū)房地產(chǎn)市場（一）高新區(qū)住宅市場（二）高新區(qū)寫字樓市場（三）小結(jié)5典型住宅項目調(diào)查1）新花園項目位置：濟(jì)南東

3、部歷下區(qū)高新開發(fā)區(qū)地 址：高新區(qū)新宇北路1號，國際會展中心東北開發(fā)商：山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)（齊魯品牌地產(chǎn)30強）物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：小高層總規(guī)模：占地115畝，總建筑面積16萬平米容積率：208主力戶型：106-280平米均價：3950元/平米總價圍：42-115萬/套銷售情況：已售60-70%裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房，正在進(jìn)行小區(qū)園林景觀建設(shè)外立面情況：磚紅色面磚帖面，上部灰色面磚，配以白色橫向線條分割。外飄窗，落地式觀景陽臺。廣告訴求：會展地產(chǎn)領(lǐng)舞項目賣點：區(qū)域優(yōu)勢，位置優(yōu)勢，城市未來發(fā)展規(guī)劃項目自身配套優(yōu)勢、大盤優(yōu)勢企業(yè)品牌，項目品牌備 注：小區(qū)規(guī)劃住戶1000多戶，12棟小

4、高層平均樓間距40米。頂層設(shè)有復(fù)式，面積最小167平米，價格在4000元以上。企劃顧問：智盟時代（08）咨詢專線：88350666、88350777、883509992世通萊茵小鎮(zhèn)項目位置：東部歷下區(qū)高新開發(fā)區(qū)地址：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)中心廣場北側(cè)（康虹路以北），國際會展中心以北交通狀況：緊鄰工業(yè)南路與經(jīng)十東路，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)開發(fā)商：世通房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型：別墅建筑類型：雙拼、疊拼、聯(lián)排、公寓、高層總規(guī)模：占地400多畝，建筑面積25萬平米綠化率：40%容積率：別墅0.7，小區(qū)不低于1.1主力戶型：170-240平米，最大面積500平米均價：別墅均價6500元平米；疊拼：5600元/平米；聯(lián)排：630

5、0-6900元/平米；雙拼：10000元/平米；公寓：3800元/平米；高層：尚未銷售，未定價總價圍：別墅95-500萬/套銷售情況：1個月前開盤，別墅共180套，目前已售50套，積累期半年，認(rèn)購期1個月裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：現(xiàn)房，園林景觀呈現(xiàn)外立面情況：一層毛石，二三層彩色涂料廣告訴求：戀上城市別墅，戀上萊茵小鎮(zhèn)項目賣點：區(qū)域優(yōu)勢，位置優(yōu)勢，城市未來發(fā)展規(guī)劃完善的社區(qū)配套服務(wù)體系城市別墅，高品質(zhì)生活園林景觀規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計：澳洲集團(tuán)、中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院建筑設(shè)計：中元設(shè)計國際備注：項目一期為悉尼花鄉(xiāng)，04年開盤，均價5500元/平米，現(xiàn)已售完。二期萊茵小鎮(zhèn)06年5月開盤，共180套別墅，均價

6、6500元/平米。同時包括青年公寓（商住50年產(chǎn)權(quán)，與國際會展中心相對，40-50平米，均價3800元/平米），高層（期房，12層，未定價，未銷售）。設(shè)計了種風(fēng)格樣板間，包括：德式、英式、美式、現(xiàn)代簡約、現(xiàn)代中式等。小鎮(zhèn)熱線：88680666、886807773花園項目位置：東北部歷城區(qū)地址：歷城區(qū)東晨大街、祝舜路口交通狀況：公交K91路、30路、80路、113路、118路開發(fā)商：豪嘉置業(yè)物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：多層、小高層總規(guī)模：占地16萬平米綠化率：30%主力戶型：75-195平米均價：4400元/平米總價圍：50-100萬/套銷售情況：銷售85%以上。裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：全現(xiàn)房，

7、部分已入住。外立面情況：咖啡色、灰色、淺灰色面磚，外飄窗，坡屋頂物業(yè)費：12元/平米月廣告訴求：全時尚動感社區(qū)項目賣點：企業(yè)品牌實力全現(xiàn)房發(fā)售區(qū)位優(yōu)勢，周邊高尚人居氛圍，緊鄰洪樓商圈東部新城發(fā)展規(guī)劃，增值潛力大卓越的產(chǎn)品規(guī)劃與景觀規(guī)劃完善的生活配套行銷企劃：豪陽豪新備 注：小區(qū)規(guī)劃居住戶數(shù)為2000戶，配有地下車庫，售價6萬元/個。規(guī)劃有14000平米的中心廣場，樓間距最小27米，最大50-70米。4魯能領(lǐng)秀城項目位置：南部市中區(qū)地址：市市中區(qū)興濟(jì)河路，南二環(huán)與英雄山路交叉口交通狀況：距市中心6公里，到達(dá)市中心只需十分鐘車程，BRT快速公交系統(tǒng)即將開通，總站緊鄰社區(qū)。五橫七縱道路構(gòu)建南部城區(qū)新

8、路網(wǎng)，多條公交專線，到達(dá)城區(qū)各處。投資商：魯能集團(tuán)開發(fā)商：魯能亙富開發(fā)物業(yè)類型：普通住宅、別墅、公寓、花園洋房建筑類型：獨棟、疊拼、雙拼、聯(lián)排、多層、小高層、高層總規(guī)模：占地5000畝，建筑面積324萬平方米綠化率：40%容積率：097均價：4200元/平米銷售情況：05年11月開盤，1851戶，均價3800元/平米。13棟樓中團(tuán)購6棟。其余已售約20%裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯，北向鄰路樓座帶精裝工程進(jìn)度：一期已出3-4層物業(yè)公司：魯能物業(yè)管理公司廣告訴求：300萬平米國際人居生態(tài)城項目賣點：規(guī)模優(yōu)勢，長江以北最大的國際人居生態(tài)城自然環(huán)境優(yōu)勢，鄰山面水，聽風(fēng)飲綠交通便捷，未來BRT快速公交系統(tǒng)配套優(yōu)勢企

9、業(yè)品牌優(yōu)勢第一家引入社區(qū)醫(yī)院建筑設(shè)計：中國建筑設(shè)計研究院規(guī)劃設(shè)計：美國PERKINS設(shè)計事務(wù)所景觀設(shè)計：中國風(fēng)景園林規(guī)劃設(shè)計研究中心營銷顧問：偉業(yè)顧問備注：46萬平米配套設(shè)施，打造最大的社區(qū)SHOPPING MALL，泛會所規(guī)劃，是第一家擁有二座星級酒店的社區(qū)?？扇菁{8萬人居住，預(yù)計將用6-8年時間進(jìn)行開發(fā)。5偉東新都項目位置：南部市中區(qū)地 址：市舜耕路財政學(xué)院南200米開發(fā)商：偉東置業(yè)物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：高層、小高層總規(guī)模：共占地20萬，建筑面積103萬容積率：52主力戶型：78-150平米均價：4600元/平米總價圍：36-100萬/套銷售情況：04年開盤銷售，已售近90%裝修標(biāo)準(zhǔn)

10、：毛坯工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房，正出外立面外立面情況：現(xiàn)代建筑風(fēng)格，一二層石材帖面，紅、淺黃、灰三色涂料，白色塑鋼窗廣告訴求：城市魅力，生態(tài)印象項目賣點：規(guī)模優(yōu)勢，百萬平米，大盤形象區(qū)位優(yōu)勢，自然環(huán)境優(yōu)勢600米黃金商業(yè)街豪華SPA養(yǎng)身會所，雙語幼兒園，九年制明星中學(xué)2004年度博鰲論壇引領(lǐng)中國住宅十大風(fēng)尚名盤/齊魯名盤50強開發(fā)商品牌優(yōu)勢，2005年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)，齊魯?shù)禺a(chǎn)50強名企，房地產(chǎn)開發(fā)中國大盤排名前100強營銷策劃：銀海世邦備注：項目總占地20萬平米，分成四個地塊分別由四個開發(fā)商開發(fā)銷售。包括偉東新都、城市精英領(lǐng)域、舜耕路上等。城市精英領(lǐng)域，共150套房，開盤一個月銷售25套，均價46

11、00元/平米，最高價4900元/平米。舜耕路上，共1700套，于2004年底開盤，目前還剩余約110套。一樓二戶，主力戶型為112平米、125平米，價格在4450-4900元/平米之間。TEL：07、86501377、825978796蝶泉山莊項目位置：南部市中區(qū)地址：市市中區(qū)英雄山路與二環(huán)南路交匯處往西300米發(fā)展商：外海集團(tuán)開發(fā)商：省新天地房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型：普通住宅、別墅、花園洋房建筑類型：多層、小高層、聯(lián)排、疊拼、獨棟總規(guī)模：占地約300畝，建筑面積約20萬平米容積率：約10主力戶型：一期芳草園、水云間130-140均價：別墅：7000元/；小高層：4400元/總價圍：40-70萬/套

12、銷售情況：B區(qū)11棟花園洋房298套，今年6月11日開盤，目前已銷售認(rèn)購110套。裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：出地面交房日期：07年下半年外立面情況：新古典主義建筑風(fēng)格廣告訴求：中國原型山居生活項目賣點：貴族生活，富人區(qū)，彰顯身份與地位優(yōu)越的自然景觀環(huán)境，山水相融稀有的純山地低密度園林社區(qū)近郊山居生活模式配套幼兒園、彩蝶軒會所、商業(yè)中心企業(yè)品牌優(yōu)勢規(guī)劃設(shè)計：大學(xué)安地規(guī)劃建筑設(shè)計公司環(huán)境設(shè)計：海文嘉德國際設(shè)計機構(gòu)全案策劃：外海集團(tuán)房產(chǎn)營銷中心、青鳥廣告?zhèn)渥ⅲ寒a(chǎn)品規(guī)劃和園林景觀設(shè)計優(yōu)秀，推廣方面擺脫了對項目產(chǎn)品自身功能與特點的訴求宣講，上升到生活、身份、地位等精神層面，倡導(dǎo)優(yōu)雅自由的更高層次的生活方式

13、。樹立起稀有近郊低密度山居生活形象。與南部其他大盤營銷推廣形成有郊明顯區(qū)隔。7山景園小區(qū)項目位置：南部市中區(qū)交通狀況：緊鄰二環(huán)南路物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：多層、小高層總規(guī)模：占地115畝均價：4000元/平米銷售情況：銷售約70%裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯8京魯山莊項目位置：西南部市中區(qū)地址：市二環(huán)南路6666號交通狀況：緊鄰二環(huán)南路開發(fā)商：天勤置業(yè)物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：多層、高層綠化率：35%主力戶型：80-120二居、三居均價：3700-3800元/總價圍：30-60萬/套銷售情況：尚未開盤裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯外立面情況：底部為仿蘑菇石瓷磚帖面，上部為外墻瓷磚，局部為涂料。配彩色鋁合金中空玻璃推拉

14、窗。廣告訴求：精致之作，宜居樣板項目賣點：自然景觀環(huán)境優(yōu)勢節(jié)能住宅，國家A級住宅建工品牌優(yōu)勢小區(qū)大型下沉式廣場、家政服務(wù)中心、休閑廣場承建商：建工集團(tuán)XX公司項目規(guī)劃：市建筑工程設(shè)計公司、市規(guī)劃項目設(shè)計：市建筑工程設(shè)計公司、省城鎮(zhèn)建筑全程策劃：立信房產(chǎn)咨詢備注：項目共4棟高層，8棟多層，將于近期開盤。貴賓專線：06、823817779100三期項目位置：西部槐蔭區(qū)地址：市新路19號交通狀況：120路開發(fā)商：壹佰房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型：普通住宅建筑類型；多層、小高層、塔樓總規(guī)模：占地1500畝，建筑面積178萬平米綠化率：46%容積率：178主力戶型：80-150平米均價：三期4400元/總價圍：3

15、0-100萬/套銷售情況：一、二期基本售完，開始銷售三期裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯，廚衛(wèi)精裝工程進(jìn)度：現(xiàn)房外立面情況：彩色涂料物業(yè)公司：萬怡物業(yè)管理物業(yè)費：12元/平米月項目賣點：規(guī)模優(yōu)勢開發(fā)商品牌優(yōu)勢資源整合優(yōu)勢優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)完善的配套10000平米娛樂中心，5400平米主題會所，10000平米社區(qū)商業(yè)配套8000平米中央園林，13.7萬平米景觀總面積完全人車分流，二座地下四層車庫規(guī)劃設(shè)計：丹麥SHL建筑設(shè)計事務(wù)所銷售：87169999備注：戶型最小為59平米一居，最大為200多平米復(fù)式。一期220畝，共2700戶；二期2700戶，均價4100元/平米。地下車位：12萬/個10如意苑項目位置：西部市中區(qū)

16、地址：市建設(shè)路8 5號交通狀況：緊鄰建設(shè)路開發(fā)商：豪商房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：小高層總規(guī)模：建筑面積48萬平米主力戶型：120-200平米均價：4600元/平米銷售情況：04年開盤裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房項目賣點：企業(yè)品牌優(yōu)勢，開發(fā)商實力11泉景天沅項目位置：西南部市中區(qū)地址：市泉景臥龍花園北門向北50米交通狀況：6、41、K94、K55路公交開發(fā)商：市房地產(chǎn)開發(fā)總公司物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：多層、小高層總規(guī)模：占地381200平米，建筑面積80萬平米綠化率：40%容積率：21主力戶型：多層125平米；高層設(shè)有部分小戶型均價：多層：3980-4550元/平米；小高層：4

17、200元/平米（未開）銷售情況：06年3月19日開一期，13棟多層共144套，目前還剩10多套裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：出地面物業(yè)費：預(yù)計1元/平米月廣告訴求：泉景臥龍花園升級版項目賣點：中水處理系統(tǒng)，改造興濟(jì)河岸邊景觀完善的區(qū)域生活配套一期多層統(tǒng)一安裝太陽能熱水器無機房電梯六層建筑，超大樓間距三米層高、四米五客廳超大開間，三間臥室引入省級重點中學(xué)，二所高檔幼兒園營銷策劃：方舟偉業(yè)備注：一期13棟多層，每棟頂層設(shè)有復(fù)式。TEL：86110156、86030066、8710281612天泰太陽樹項目位置：南部市中區(qū)地址：市旅游南路西側(cè)，環(huán)山路東交通狀況：34、110、K100路終點站南100米投資

18、商：天泰集團(tuán)股份、中城聯(lián)盟投資管理開發(fā)商：天泓置業(yè)物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：高層、小高層總規(guī)模：占地170畝，建筑面積20萬平米主力戶型：110-250平米均價：10000萬元/平米總價圍：110-300萬/套銷售情況：06年下半年開盤裝修標(biāo)準(zhǔn)：全精裝、全家電工程進(jìn)度：期房交房日期：2007年年底廣告訴求：不要空調(diào)暖氣的科技住宅項目賣點高舒適度、低能耗住宅精裝全家電開發(fā)商開發(fā)實力、資金實力優(yōu)越的生態(tài)自然環(huán)境垂詢專線：82926677、8295667713舜城項目位置：南部市中區(qū)地 址：市千風(fēng)景區(qū)南側(cè)交通狀況：K100、K34、110路開發(fā)商：三聯(lián)城市建設(shè)XX公司物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：高

19、層、小高層總規(guī)模：占地871萬平米，建筑面積280萬平米綠化率：662%主力戶型：48-200平米不等均價：4100元/平米總價圍：20-90萬/套工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房交房日期：2007年8月裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯廣告訴求：山居院落文脈社區(qū)項目賣點：自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢3000平米朗闊庭高綠化率，天然氧吧地下水水質(zhì)良好規(guī)劃設(shè)計：中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院、英國阿特金斯公司貴賓熱線：03、7766、7799備注：項目目前在售三期錦繡苑，價格在3960-4700元/平米，層差50元14錦繡泉城項目位置：東部歷城區(qū)地 址：市歷城華龍路和七里河路交界處東北交通狀況：11、30、37、K91、80、110、122路公交開發(fā)

20、商：中齊房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型：普通住宅、公寓建筑類型：高層、小高層總規(guī)模：占地160畝，建筑面積26萬平米綠化率：4 5%容積率：24主力戶型：90-140平米均價：4500元/平米總價圍：40-80萬/套裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：期房交房日期：2007年9月外立面情況：后現(xiàn)代風(fēng)格，淺灰和白色通體面磚，豎向線條設(shè)計，270度景觀飄窗，中空斷橋塑鋼窗。廣告訴求：依守泉邊的生活項目賣點：區(qū)位優(yōu)勢，地處東部新城，西鄰洪樓商圈城市生活配套設(shè)施齊全交通便利快捷底層架空設(shè)計，增加小區(qū)通透性與景觀層次感人車分流地板采暖雙陽臺設(shè)計菜單式物管模式園林規(guī)劃：EDAW美國易道整合推廣：潛意識廣告TEL：88326111

21、、8832622215天鵝堡項目位置：東北部歷城區(qū)地 址：二環(huán)東路以東，花園路北側(cè)交通狀況：11、30、89、110、K55、K91、K93開發(fā)商：省樂成置業(yè)物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：高層、小高層總規(guī)模：占地3萬平米，建筑面積6.59萬平米綠化率：45%容積率：22主力戶型：90-220平米均價：4200-50 00銷售情況：基本銷售完畢裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：現(xiàn)房外立面情況：三段式外墻面磚，屋頂彩色油氈瓦保溫坡屋面。彩色鋁合金窗，中空玻璃物業(yè)公司：市萬廈居業(yè)廣告訴求：來自巴伐利亞建筑藝術(shù)的樂章項目賣點：德式天鵝堡建筑元素，哥特式尖角穹頂完善的生活配套高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)品牌與雄厚的企業(yè)

22、實力建筑規(guī)劃：中外建工程設(shè)計與顧問公司建筑設(shè)計：市規(guī)劃設(shè)計研究院園林設(shè)計：市園林規(guī)劃設(shè)計研究院承建商：三箭集團(tuán)物業(yè)管理：萬廈居業(yè)營銷策劃：信立怡高物業(yè)顧問備注：富翔天地二期天鵝堡由6棟8-14層帶電梯板式小高層圍合而成?？傮w規(guī)劃呈圍合狀，最大樓間距51米。6小結(jié)住宅市場價格穩(wěn)定，房價平穩(wěn)上漲，總體供應(yīng)量較大，空置率明顯上升，新增供應(yīng)量主要為原有已入市項目的后續(xù)放量。新盤放量集中在東部和西部區(qū)域，南部區(qū)域因超級大盤魯能領(lǐng)秀城的入市在供應(yīng)量上最高。市場對高層、小高層產(chǎn)品類型接受和認(rèn)可，小高層、多層產(chǎn)品為市場主流。各區(qū)域房價檔次差別較大，南部最高、東部次之、北部最低，南部與北部區(qū)域平均房價價差在15

23、00-2000元/平米之間，區(qū)域性差別明顯。自住性需市場主力需求，投資性需求不多，住宅市場穩(wěn)定健康。二、寫字樓市場分析（一）2005年寫字樓市場狀況1區(qū)域劃分按照寫字樓周邊商務(wù)氛圍的聚集度、交通的可通達(dá)性、金融和服務(wù)類行業(yè)的發(fā)展水平等指標(biāo)可把的寫字樓市場劃分為中心區(qū)域、山大路區(qū)域和東部區(qū)域三大板塊。具體劃分方法如下：中心區(qū)域板塊：包含兩部分，一部分為政府規(guī)劃中的CBD區(qū)域，一部分為CRD（中央商業(yè)區(qū)）區(qū)域，其中CBD（中央商務(wù)區(qū)）區(qū)域是以市政府為核心以緯二路為軸心線，兩翼延伸，東到順河高架路，西至緯十二路，南到經(jīng)十路，北臨膠濟(jì)鐵路的區(qū)域。其中CRD區(qū)域以泉城廣場為中心，東起歷山路，西至順河高架

24、路，南北向分別為經(jīng)十路和膠濟(jì)鐵路。山大路科技板塊區(qū)域：以山大路為軸心，西起歷山路，東到二環(huán)東路，南到經(jīng)十路，北至膠濟(jì)鐵路。（其中包含了大部分二環(huán)東路沿線的項目，因為這些樣本雖靠近東部區(qū)域，但其租金和售價水平更接近于山大路區(qū)域的租金和售價）東部區(qū)域：主要指二環(huán)東路以東、膠濟(jì)鐵路以南與經(jīng)十東路以北合圍之區(qū)域。這一區(qū)域以南北向膠濟(jì)鐵路為分界線，由東部中央生活區(qū)（ECLD）與高新技術(shù)開發(fā)區(qū)兩塊組成。膠濟(jì)鐵路以東部分主要為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。2市寫字樓供應(yīng)分析 樣本選擇標(biāo)準(zhǔn)： 為能準(zhǔn)確的反映各個區(qū)域的寫字樓租金狀況，根據(jù)地段、租金、可比性、競爭性、特殊性、規(guī)模等因素，在各區(qū)域中檔次較高，具備一定代表性的中高

25、檔寫字樓作為分析樣本，樣本情況如下： 出租項目： 銷售項目：1）總體供應(yīng)量 通過對中心區(qū)域樣本寫字樓項目供應(yīng)量為37.82萬平米,僅占總體樣本供應(yīng)量的29.8%。在的三大寫字樓板塊中供應(yīng)量居第二。主要因為本區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚、市政配套齊全，吸引了大量的大中型企業(yè)的入駐，需求促進(jìn)了供應(yīng)的增長；但中心區(qū)域土地稀缺，地價昂貴，導(dǎo)致該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量相對于東部區(qū)域而言供應(yīng)量較小。山大路區(qū)域板塊中寫字樓的樣本供應(yīng)量為33萬平米，占到樣本總供應(yīng)量的26%，近年隨著山大路商圈的不斷擴大和成熟，許多開發(fā)商看好此區(qū)域的升值潛力，紛紛建設(shè)寫字樓物業(yè)，如2005年新增寫字樓項目特區(qū)數(shù)碼港、海蔚廣場等。在三個區(qū)域中，東

26、部區(qū)域的寫字樓供應(yīng)面積最大的，占樣本總供應(yīng)量的44.2%。東部區(qū)域土地存量相對較大，且隨著政府部門招商引資工作力度的加大，東部區(qū)域土地開發(fā)量呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢，高新區(qū)的區(qū)劃圍在逐漸擴大。盡管其檔次與配套與其他兩個區(qū)域存在較大差距，但隨著高新區(qū)入住企業(yè)的增多，周邊配套的不斷完善，高新區(qū)的寫字樓辦公環(huán)境會得到進(jìn)一步的改善。2）各區(qū)域銷售與出租項目供應(yīng)量分析 市寫字樓的經(jīng)營方式有三種，一種是只售不租，二是只租不售，三是可租可售。其中出租項目的總量為83萬平米，銷售項目供應(yīng)的總量為78萬平米。從上圖可以看出，各個區(qū)域的寫字樓的主要經(jīng)營方式存在較為明顯的不同： 中心區(qū)域70%的寫字樓采用只租不售的經(jīng)營方

27、式。中心區(qū)域出租項目的供應(yīng)量為33.87萬平米，占出租項目供應(yīng)總量的40.8%；出售項目的供應(yīng)量為20.99萬平米，占出售項目供應(yīng)總量的26.8%。 山大路板塊有80%以上的寫字樓采用只售不租的經(jīng)營方式。該區(qū)域出租項目的供應(yīng)量為11.9萬平米，占出租項目供應(yīng)總量的14.3%；出售項目的供應(yīng)量為28.4萬平米，占出售項目供應(yīng)總量的36.2%。東部區(qū)域的寫字樓多采用只租不售經(jīng)營方式，該區(qū)域出租項目的供應(yīng)量為37.2萬平米，占出租項目供應(yīng)總量的44.8%；出售項目的供應(yīng)量為29萬平米，占出售項目供應(yīng)總量的37%。3新增供應(yīng)量與區(qū)域分布 2005年市寫字樓市場新增供應(yīng)量較少，集中在中心區(qū)域和山大路區(qū)域

28、，這兩個區(qū)域成為2005年市寫字樓市場的開發(fā)熱點區(qū)域。因土地新增寫字樓項目部分出現(xiàn)在區(qū)域的非核心地段，如匯鑫國際商務(wù)中心雖屬于中心區(qū)域，但距離中心區(qū)域的核心位置泉城廣場較遠(yuǎn)；海蔚廣場距離山大路區(qū)域的核心位置山大路也有段距離，這樣會拉低所在的中心區(qū)域和山大路的整體售價水平。4租金與售價變化情況1）租金變化情況： 租金狀況分析 （1）從市整體與各區(qū)域之間租金的橫向比較看 寫字樓的出租的租金一般是根據(jù)市場需求來確定的。寫字樓的租金水平與其地段、硬件設(shè)施狀況等因素有關(guān)，它反映了寫字樓地段價值的大小和經(jīng)營水平的高低。市寫字樓的租金水平由西向東呈現(xiàn)下降趨勢，其中中心區(qū)域的租金水平最高，區(qū)域平均租金在3.7

29、元/平米/天左右；本區(qū)域周邊配套齊全、商務(wù)氛圍與商業(yè)氛圍濃厚，是商務(wù)交流與辦公的黃金地段，而且由于區(qū)域可開發(fā)用地緊缺也使得寸土寸金，土地的稀缺性促成了該區(qū)域高租金水平。 其次為山大路區(qū)域，區(qū)域平均租金為2.9元/平米/天；該區(qū)域的商務(wù)氛圍與各種配套、交通狀況都不與CRD區(qū)域，但該區(qū)域的寫字樓物業(yè)依托山大路商圈和周邊中高檔社區(qū)群的不斷成熟，升值潛力在不斷提高。 租金水平最低的是東部區(qū)域，其區(qū)域平均租金為1.49元/平米/天。這一區(qū)域?qū)懽謽堑某鲎獯嬖趦蓚€特點：一是作為高新園區(qū)眾多企業(yè)的辦公配套而存在；二是裝修情況一般，租金較低。東部區(qū)域入住寫字樓的企業(yè)大部分是高新區(qū)通過招商引資引入的，由于這部分企

30、業(yè)通過創(chuàng)造稅收為高新區(qū)帶來利益，所以在這些企業(yè)租賃辦公樓時高新區(qū)政府會給以較大的優(yōu)惠。 （2）從市整體與各區(qū)域自身租金的縱向比較看2005年市東部區(qū)域和市整體租金水平未發(fā)生明顯變化，只有中心區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨鹪诨颈３殖制降幕A(chǔ)上略有下降，由3.79元/平米/天降為3.72元/平米/天；山大路區(qū)域的租金則略有上升，由2.9元/平米/天漲到為3元/平米/天。2）售價變化情況： （1）從市整體與各區(qū)域之間售價的橫向比較看 以上圖表顯示，市寫字樓的售價從西向東呈現(xiàn)下降趨勢。中心區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r最高，該區(qū)域平均加權(quán)售價達(dá)8000元/平方米以上；山大路區(qū)域平權(quán)加權(quán)售價在6300元/平米左右；東部區(qū)域?qū)懽謽瞧?/p>

31、均加權(quán)售價在3600元/平米左右。市寫字樓整體售價在5700元/平米左右，該價格最接近于山大路區(qū)域?qū)懽謽堑钠骄蹆r。 （2）從市整體與各區(qū)域自身售價的縱向比較看 從上圖可以看出，市寫字樓整體售價呈現(xiàn)上升趨勢，各區(qū)域平均售價則出現(xiàn)小幅上漲或下跌。 市寫字樓整體售價與東部區(qū)域平均售價均呈現(xiàn)上升趨勢。東部區(qū)域由第一季度的3420元/平米上漲至第四季度的3944元/平米；市整體售價由第一季度的5666元/平米上漲至第四季度的5868元/平米，價格上漲率達(dá)3.5%。中心區(qū)域的匯鑫國際商務(wù)中心，山大路區(qū)域的海蔚廣場距離該區(qū)域的核心位置較遠(yuǎn)，這些新增項目售價相對較低，從而拉低了所在的中心區(qū)域和山大路的整體售

32、價水平，這也體現(xiàn)了寫字樓聚集區(qū)域逐漸邊緣化的過程。5小結(jié)的寫字樓和其他城市相比，價格不高，尤其和的住宅相比。純寫字樓市場的價格上升幅度沒有住宅和商鋪上漲幅度大。一般地段的高層住宅的價格要高于寫字樓的價格，這與市場的區(qū)位的供需關(guān)系有關(guān)，寫字樓的供需矛盾沒有住宅突出。2005年市各季度寫字樓整體租金、售價水平保持平穩(wěn)增長，僅個別區(qū)域或區(qū)域個別樓盤租金出現(xiàn)微幅上漲或下滑，這與寫字樓項目與所在區(qū)域所處的外部環(huán)境（供求關(guān)系、競爭環(huán)境等）或在條件變化（自身設(shè)施、配套等）有關(guān)。甲級寫字樓一枝獨秀，保持了相當(dāng)穩(wěn)健的上漲態(tài)勢。與甲級寫字樓的租金一樣節(jié)節(jié)高攀的是，甲級寫字樓的品質(zhì)有了很大提高，人性化生態(tài)化的趨勢，

33、在2005年初露端倪。新風(fēng)系統(tǒng)、空調(diào)滅菌系統(tǒng)、防紫外線輻射的玻璃幕墻一系列新技術(shù)在甲級寫字樓的應(yīng)用可圈可點，生態(tài)化是本年度最引人注目的看點。寫字樓市場有過熱傾向，投資寫字樓需慎重在2004年已經(jīng)基本進(jìn)入建設(shè)高峰期，從整體市場狀況來看，甲級寫字樓較多，乙、丙級寫字樓少，商住樓銷售不錯。隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)化，各公司對辦公環(huán)境的提升，時間的推移，商住樓將慢慢淡化。東部發(fā)展勢頭強于西部“南科北商”的格局已經(jīng)確定，隨著市政府的東牽，的商務(wù)向東遷移，對寫字樓特別是中高檔的專業(yè)寫字樓的需求將明顯高于西部。（二）2006年寫字樓市場發(fā)展展望1市場供應(yīng)量將有所增大 2005年，市將在統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展上重點突破，提升

34、中心區(qū)，做強近郊區(qū)，突破遠(yuǎn)郊區(qū)，加快解決區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的矛盾。突出發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，以高檔商務(wù)樓為載體，打造一批品牌商住樓宇，引進(jìn)一批專業(yè)性、集聚性、拉動性強，產(chǎn)出高的管理型和智能化高科技企業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，形成新的經(jīng)濟(jì)效益高地。伴隨著城區(qū)改造和城市規(guī)模的不斷拓展，寫字樓將在未來幾年掀起一個新的開發(fā)熱潮。從區(qū)域分布上來看，在中心城區(qū)將有較多寫字樓上市，但大量的寫字樓項目還將主要集中在山大路區(qū)域板塊和東部區(qū)域板塊。2價格保持平穩(wěn)增長2005年市各季度寫字樓整體租金、售價水平保持平穩(wěn)增長，僅個別區(qū)域或區(qū)域個別樓盤租金出現(xiàn)微幅上漲或下滑。而寫字樓市場的租金與售價水平的增長關(guān)鍵依賴于經(jīng)濟(jì)總量的進(jìn)一步放

35、大，開放水平和輻射能力的進(jìn)一步提高和第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。預(yù)測2006年市寫字樓整體價格水平會穩(wěn)中有升，增長幅度在5%左右。3對寫字樓的需求向分散化、個性化方向發(fā)展1）寫字樓入駐企業(yè)對辦公形態(tài)的需求從聚集化向分散化轉(zhuǎn)變。這與各區(qū)域?qū)懽謽切螒B(tài)由高容積率向低密度方向發(fā)展相印證。因為隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技在人們社會生活發(fā)揮著越來越重要的作用，IT企業(yè)入業(yè)人員會不斷增多，而IT科研企業(yè)對聚集辦公要求不高。2）辦公地點主觀需求從標(biāo)準(zhǔn)化向個性化的轉(zhuǎn)變。中心區(qū)域的寫字樓只能給其入駐客戶提供標(biāo)準(zhǔn)式集中辦公，而山大路區(qū)域、東部區(qū)域的寫字樓在設(shè)計、部空間設(shè)計時對其客戶群的個性化需求考慮得越來越多，如定位于IT企業(yè)的

36、寫字樓，如特區(qū)數(shù)碼港，在外立面顏色、空間設(shè)計方面很強調(diào)入駐企業(yè)的個性揚。4寫字樓的物業(yè)管理與售后服務(wù)將得到改善和加強目前市寫字樓停車不便、物業(yè)管理不到位、無租售服務(wù)等問題較為嚴(yán)重，開發(fā)商對寫字樓物業(yè)往往是一賣了之，缺乏對寫字樓的后續(xù)管理工作，而這不利于寫字樓的品牌整合和投資者的長期收益。開發(fā)商不斷加入到寫字樓的售后管理服務(wù)中，這是一件多方向益的事情：一對寫字樓租用或購買自用者而言，物業(yè)管理服務(wù)的加強將有利于樹立項目形象，經(jīng)過市場的檢驗積累良好的品牌效應(yīng)，滿足其辦公和形象要求；對寫字樓投資者而言，能夠依此提升租金價位以尋求長期獲利；對開發(fā)商而言，加強售后管理服務(wù)會加快寫字樓的銷售速度，也將為其在

37、激烈的競爭中增加一個重要的取勝籌碼。三、商業(yè)市場分析（一）2005年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況2005年零售商業(yè)物業(yè)繼續(xù)保持著“供需兩旺”的態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)再一度成為房地產(chǎn)市場開發(fā)的熱點，究其原因：首先，作為投資產(chǎn)品，商業(yè)物業(yè)相比于住宅和寫字樓具有更高的利潤空間；其次，對老城區(qū)大規(guī)模的折遷、改造和城區(qū)規(guī)模的不斷拓展為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了良好的契機；再次，2005年國家限制對住宅項目的投資和投機行為，市場上的游資需要出口，其他投資渠道發(fā)展不健全或現(xiàn)狀低迷，也給商業(yè)物業(yè)的投資帶來一定的機會；最后，一些商業(yè)樓盤，如魯能泰山廣場、新世界商城等，以新穎的商業(yè)業(yè)態(tài)或經(jīng)營管理方式，促進(jìn)了商業(yè)的繁榮。1主要商業(yè)區(qū)市商圈格局

38、表現(xiàn)出以全市級商業(yè)中心泉城路經(jīng)四路商業(yè)區(qū)為龍頭，經(jīng)二路商業(yè)區(qū)、花園路商業(yè)區(qū)、北園路商業(yè)帶、洛口商業(yè)圈等多個商業(yè)區(qū)割據(jù)的態(tài)勢。1）泉城路商業(yè)區(qū)泉城路東起青龍橋，西至濼源橋，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、縣東巷、縣西巷；南接舊軍門巷、榜棚街、衛(wèi)巷、舜井街、歷街，全長1560米，毗鄰大明湖、趵突泉、泉城廣場、黑虎泉等諸多景點，相連芙蓉街、曲水亭古城區(qū)。泉城路歷來是繁華的中心商業(yè)區(qū)，商家云集，名店眾多，是泉城東西向發(fā)展的主軸，有“十字金街”之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準(zhǔn)步行商業(yè)街。泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群圍廣泛，以白領(lǐng)為主。作為市

39、最古老的商業(yè)街，泉城路不僅吸引了龐大的消費群體，同時還作為一個大型的旅游文化商業(yè)中心接納了大量的旅游消費者。無可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設(shè)計、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問題，泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，無法形成一個較為集中的商業(yè)區(qū)域，整體形象與品牌效益未能達(dá)到最佳，競爭力相對較弱，已嚴(yán)重制約了泉城路商業(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、人氣與發(fā)展空間。甚至與、呼和浩特等陸省會城市相比，作為市級商業(yè)中心的泉城路區(qū)域其人流、車流量都明顯較少。2）經(jīng)二路商業(yè)區(qū)（華聯(lián)商業(yè)區(qū)）以華聯(lián)、嘉華為主體構(gòu)筑的經(jīng)二路商業(yè)街已成為省城西部的一條商業(yè)金街，是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。周圍近千平方米的區(qū)域，

40、已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場在全省乃至國都發(fā)生業(yè)務(wù)往來。以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場、專賣店(以服裝、鞋業(yè)為主)、風(fēng)味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。3）經(jīng)四路商業(yè)區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，以人民商場、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場、大觀園均為大型百貨，洋快餐（肯德基、麥當(dāng)勞、米力乃、開心湯姆）、風(fēng)味小吃、大觀影院、中國影院、保齡球、游藝廳點綴其中，人流量較大。以中低檔消費為主，服裝、鞋業(yè)、日用品為主要消費品。4）花園路商業(yè)區(qū)花園路中段道路改造工程的完成帶動了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展

41、，在這里擁有市區(qū)最大的酒吧一條街、洪樓教堂、大學(xué)東校區(qū)，歷史文化的沉淀與現(xiàn)代時尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨有的文化休閑特色。經(jīng)一路延長線道路改造工程的實施，聯(lián)動?xùn)|、西兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；大潤發(fā)超市、國美電器與其它品牌店的進(jìn)駐，迅速帶動了該區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。在該區(qū)域正在招商的海蔚廣場吸引了眾多投資者的眼光。5）北園大街商業(yè)帶北園大街商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場的聚集地，餐飲、娛樂業(yè)均較發(fā)達(dá)，新國道超市，銀座購物廣場北園店、國美電器北園店、新一佳超市的聚集，使得這一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)更為多樣。隨著北園立交的建成通車，該區(qū)域交通環(huán)境進(jìn)一步改善，商業(yè)前景廣闊。 6）洛口之江商城商業(yè)圈洛口商業(yè)圈緊挨長途汽車站

42、，是全國最大的服裝批發(fā)市場，已發(fā)展相當(dāng)成熟，也是最大的專業(yè)市場。北邊正在招商的號稱江北最大的針織輕紡批發(fā)市場之江商城也已經(jīng)形成針織輕紡旗艦的市場氛圍，已有200余個品牌入駐，規(guī)模日漸成型。表:商業(yè)區(qū)地理位置與交通商業(yè)區(qū)地位商業(yè)核心商用物業(yè)租賃價格出租率消費群來源泉城路商業(yè)區(qū)市中心區(qū)，交通、商貿(mào)中心零售業(yè)絕對領(lǐng)頭羊，市級商業(yè)中心購物中心、大型超市、品牌店大型商場一般以聯(lián)營方式扣點20-30%作為租金；一般商場租金約250元/月；售價1-5萬80%左右全市市民、外地游客、客戶群圍廣泛經(jīng)二路商業(yè)區(qū)區(qū)域中心，交通便利二級商業(yè)區(qū)，西部區(qū)域商業(yè)中心購物中心、大型超市、大型小商品批發(fā)市場大型商場一般以聯(lián)營方

43、式扣點約20%作為租金；一般商場租金約150元/月 90%以上西部槐蔭區(qū)、天橋區(qū)居民經(jīng)四路商業(yè)區(qū)交通便利傳統(tǒng)中央商業(yè)區(qū)大型百貨大型商場一般以聯(lián)營方式扣點約20%作為租金；一般商場租金約180元/月95%左右全市消費者花園路商業(yè)區(qū)區(qū)域中心，交通便利二級商業(yè)區(qū)，東部商業(yè)中心超市，咖啡店、酒吧集中區(qū)域一般商場租金約200元/月90%左右歷城、歷下區(qū)居民北園大街商業(yè)帶主要的交通樞紐二級商業(yè)區(qū)，專業(yè)市場聚集地家居、建材類專業(yè)市場一般商場租金100元左右/月85%左右魯中（家居建材），周邊居民（超市）洛口商圈交通便利北部商業(yè)中心，準(zhǔn)業(yè)市場服裝批發(fā)業(yè)、針織輕紡業(yè)之江商城一期出售3000/98%左右全國各地服

44、裝銷售商2商業(yè)分布特點1）商圈分布與城市發(fā)展趨勢相一致 隨著經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展、城市人口的增加、城市改造進(jìn)程的加快，整個城市的功能結(jié)構(gòu)、人口分布等都在發(fā)生變化，特別是“東拓、西進(jìn)、北跨、南展、中疏”的整體規(guī)劃出臺后，東部、西部成為新的投資熱點區(qū)域。因此作為泉城路、傳統(tǒng)商圈在得到提升的同時，一些原有的商圈也在崛起，如洪樓商圈、西市場商圈等，隨著近年來區(qū)域發(fā)展，輻射力度逐漸加強。目前市的主要商圈有泉城路商圈、老東門、大觀園、洪樓、西市場、英雄山、段店、體育中心商圈、山大路商圈、文化路商圈、濼口商圈等商圈等十余個商圈。2）綜合商圈、專業(yè)性商圈區(qū)域分布特征明顯。綜合商圈多分布在城市板塊的中心地帶，而專業(yè)性

45、商圈多分布在城鄉(xiāng)結(jié)合部，該種分布特點是由于二者的商品組合特點、客戶群的消費特點等決定的。綜合類商圈大多是不同行業(yè)的商業(yè)、服務(wù)的聚集，通過多功能性聚集放大以維持和推動商圈發(fā)展，因此綜合類商圈一般分布在居住社區(qū)集中的區(qū)域中心。而專業(yè)性商圈一般與其周邊居民的聚居程度關(guān)聯(lián)不大，而與地段的交通特性關(guān)系密切，專業(yè)性商圈通過同種類型的商業(yè)集中經(jīng)營產(chǎn)生集聚放大效應(yīng)，商品種類雖少，但商品組合線極深，會吸引特定消費者來此類商業(yè)區(qū)購物，如濼口批發(fā)市場、段店汽車配件市場等專業(yè)市場。3）住宅底商成為商業(yè)物業(yè)的一種重要開發(fā)形式 住宅底商主要為滿足小區(qū)居民與附近居民的方便性購買，同時住宅底商的投資者或經(jīng)營者擁有小區(qū)或附近居

46、民這一相對穩(wěn)定的消費群體，只要所經(jīng)營的容能符合本小區(qū)與附近居民的消費習(xí)慣，商業(yè)經(jīng)營狀況一般較為穩(wěn)定，就可以使住宅底商的投資者和經(jīng)營者獲得相對穩(wěn)定的收益，這使得住宅底商相對于純商業(yè)項目的投資經(jīng)營風(fēng)險要小的多，購買這樣的店鋪，投資少，風(fēng)險不大，資金回籠也較快，于是大量的投資者和開發(fā)商都將目光投向了住宅底商。2005年市在售的住宅部分建有一定量的底層商業(yè)，約有21萬平米。3供應(yīng)分析1）2005年在售、在租商業(yè)項目供應(yīng)面積 2）區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)： 東部區(qū)域為歷山路以東區(qū)域；南部區(qū)域為經(jīng)十路以南的區(qū)域；西部區(qū)域為緯十二路以西區(qū)域；北部區(qū)域鐵路以北的區(qū)域。中部區(qū)域位于緯十二路以東、鐵路以南、經(jīng)十路以北、歷山路

47、以西的區(qū)域。 2005年市在售、在租商業(yè)項目供應(yīng)總量較大，約為165.2萬平米。 其中北部區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)面積最大，約為110.5萬平米，約占總體供應(yīng)量的66.9%。北部區(qū)域的北園大街為主營家居建材的商業(yè)街，而綜合性的商場、超市在該區(qū)域數(shù)量較少，嘉匯環(huán)球廣場在此開發(fā)綜合商場是應(yīng)時所需，以滿足區(qū)域居民的購物需要，彌補區(qū)域商業(yè)配套缺乏的不足。濼口商圈以中低檔服裝批發(fā)為主，但隨著該商圈的不斷成熟和發(fā)展，之江商城的開發(fā)運營使該區(qū)域商品檔次有不斷提升的趨勢。另外建筑面積達(dá)100萬平米的蓋世物流定位于超大型的農(nóng)類主題批發(fā)市場，集超大型批發(fā)市場、大型物流倉庫，其具有天然區(qū)位、便捷交通和物流中心三大優(yōu)勢，充分發(fā)

48、揮其對農(nóng)貿(mào)商品集散作用。蓋世物流的開發(fā)大大增加了北部商業(yè)項目的供應(yīng)量。 南部的商業(yè)項目供應(yīng)量也較大，約占總體供應(yīng)面積的14.4%。南部區(qū)域以其優(yōu)美的自然環(huán)境吸引了大量的高收入階層，但南部區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)滿足不了區(qū)域居民的需要，市場機會使開發(fā)商加大了對該區(qū)域商業(yè)的投資，如魯能泰山廣場、新世界商城、英雄山人防商城等。 東部的商業(yè)項目供應(yīng)量約為13.2萬平米，約占總體供應(yīng)面積的8.0%。依托于對東部新城的市政規(guī)劃支持，東部開發(fā)了大量的中高檔住宅物業(yè)，大量具有一定消費能力的人群在此區(qū)域聚集，而目前該區(qū)域的商業(yè)配套以超市和超級專業(yè)店為主，無大規(guī)模、較高檔次的綜合商場，海蔚廣場是區(qū)域較大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)。

49、西部的商業(yè)面積約占總體供應(yīng)量的6.5%。隨著“西進(jìn)”步伐的加快和西部大學(xué)城的建立，傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點已不能滿足該區(qū)域人流的需求，需求催生的新的商業(yè)網(wǎng)點的產(chǎn)生，如明珠新世紀(jì)商業(yè)廣場等。 因土地的稀缺性，中部的商業(yè)供應(yīng)量最少，約占總體供應(yīng)量的4.2%，且主要集中在西市場商圈。西市場商圈在全省乃至全國都是知名的小商品批發(fā)市場。經(jīng)一路拓寬使西市場的道路交通更為便利，西市場的重新改造建設(shè)和時代商業(yè)廣場的開發(fā)使西市場商圈擁有更大的發(fā)展空間。42005年新增商業(yè)項目分析1）2005年新增商業(yè)項目列表 2005年市主要新增商業(yè)項目有8個，總供應(yīng)面積達(dá)30.2萬平米。在8個新增項目中有4個在南部的體育中心商圈和英雄山

50、商圈，其余分別在東部的洪樓商圈、北部的北園大街商圈、西市場商圈和濼口商圈。 1）從供應(yīng)量上分析，體育中心商圈的新增商業(yè)項目數(shù)量最大，約占新增供應(yīng)總量的27.2萬平米。巨大的市場機會促使新世界商城和體育中心改建、英雄山人防商城投入使用，同時這些商業(yè)項目的開發(fā)運營也會提升商圈的商業(yè)氛圍和地段價值；其次按新增供應(yīng)量的大小排列分別為英雄山商圈、洪樓商圈、北園大街商圈、濼口商圈和西市場商圈。 2）從新增商業(yè)項目的分布特征看，它們都分布在已有的、較為成熟的老商圈?，F(xiàn)在已經(jīng)形成的泉城路等十余商圈已經(jīng)具備了較高的消費認(rèn)知度和消費慣性，區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，所以一些開發(fā)商在調(diào)查分析同行業(yè)同類型的商業(yè)物業(yè)的地段特征、

51、經(jīng)營的特點后，找出市場空白，并借助周邊已經(jīng)成熟的商業(yè)氛圍和旺盛的人氣，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如西市場商圈中的時代商業(yè)廣場、海蔚廣場、嘉匯環(huán)球廣場、之江商城等項目。也存在部分改建項目，以提升其經(jīng)營檔次和品味、完善商業(yè)功能、改變經(jīng)營主題等，如新世界商城、西市場小商品市場、海鮮大市場等。不管是改建還是新開發(fā)的商業(yè)項目，都是因為城市快速發(fā)展，傳統(tǒng)商圈在商業(yè)業(yè)態(tài)、物業(yè)品質(zhì)、服務(wù)配套等方面亟待升級，這些商業(yè)項目的開發(fā)無疑會增加原商圈的商業(yè)功能，增強其吸引人流的能力。（二）2006年商業(yè)地產(chǎn)趨勢1市中心區(qū)域和南部將成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域1）泉城路商圈競爭力將加強 由于功能定位出現(xiàn)偏差、賣家炒作、商業(yè)街缺乏整

52、體規(guī)劃等缺陷的存在，泉城路租金過高造成經(jīng)營者利潤下降，商家的經(jīng)營狀況一般。但從長遠(yuǎn)看，泉城路商圈作為市的一級核心商圈，是市城市活力的象征，隨著政府對泉城路商圈的不斷調(diào)整與如匯泉新世界等品牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入，泉城路的商圈競爭力將一步加強。2）南部將成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域 的商業(yè)區(qū)多集中在城區(qū)的中部和東部，而經(jīng)十路以南的地區(qū)商業(yè)以中小型超市和社區(qū)底商為主，缺乏大規(guī)模綜合性商業(yè)，娛樂、休閑等復(fù)合型消費難以滿足。隨著偉東新都、銀豐山莊、世紀(jì)佳園、龍力天潤苑、魯能領(lǐng)秀城等大型高檔社區(qū)的建設(shè)，南部地區(qū)的入住人口將大量增加，該部分人群消費力較強，因此可以預(yù)見南部將成今后幾年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱點區(qū)域。2購

53、物中心引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 購物中心作為商業(yè)地產(chǎn)的一種開發(fā)形式，是將零售商匯集在一起從事零售商業(yè)經(jīng)營活動的場所，購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度高，商品涵蓋圍更大，其功能定位為集購物、餐飲、休閑、娛樂、美容美體于一體的一站式消費模式。 市現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)以大中型百貨店和超級市場、專業(yè)市場等為主。其消費功能單一，缺乏娛樂休閑功能。能集中滿足人們購物、休閑、娛樂需要的購物中心將作為新的業(yè)態(tài)形式在商業(yè)中應(yīng)運而生。3住宅底商的需求量和供應(yīng)量仍會持續(xù)增加住宅底商具有穩(wěn)定的客戶群、投資風(fēng)險小、收益穩(wěn)定、啟動資金相對少等特點，其仍會受到中小投資者的歡迎，這樣會帶動人流量大、交通方便的住宅區(qū)中小面積底商需求量和開發(fā)量的增加。4商

54、業(yè)地產(chǎn)金融功能不斷增強 除此之外，中國的金融政策在微妙之中發(fā)生著變化。住房抵押貸款證券化已經(jīng)越過最大的障礙，金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點監(jiān)督管理辦法12月1日起正式施行；中國農(nóng)業(yè)銀行公布的中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法(試行)，決定在、等七個城市穩(wěn)步開展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)一系列的政策信號都預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)金融市場將有進(jìn)一步升溫的跡象。 21世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)金融的主流模式是以信托為主線，其他金融配套的一種多元化的融資模式。專家分析指出，購物中心的成功取決于地產(chǎn)、商業(yè)和金融三種關(guān)聯(lián)價值的相互提升和相互促進(jìn)。購物中心的地產(chǎn)和商業(yè)屬性均將服務(wù)于金融屬性的增值功能，沒有專業(yè)的市場控制和發(fā)展能力，購物

55、中心就難以達(dá)成自身的投資價值和商業(yè)價值。 小結(jié)1消費者群體具有一定的購買力，消費能力較強。2市級商業(yè)中心區(qū)泉城路地段在不大面積圍同時分布有二家肯德基店和一家麥當(dāng)勞店，說明中心商業(yè)區(qū)商業(yè)經(jīng)營繁、消費旺盛，有足夠有效消費人群支持。3商業(yè)經(jīng)營物業(yè)類型主要集中在商業(yè)大賣場、百貨商場、購物中心和專業(yè)市場，物業(yè)類型檔次較低，高檔次商業(yè)類型尚未出現(xiàn)。4消費者消費能力雖然較強，但整體消費品位與消費潮流尚需引導(dǎo)。5各商業(yè)體商業(yè)物業(yè)型態(tài)與業(yè)態(tài)布置規(guī)劃等方面仍有較大提升、完善空間。6商業(yè)區(qū)停車位設(shè)置偏少，規(guī)劃設(shè)計時基本沒有充分考慮商業(yè)區(qū)停車問題，給后期商業(yè)經(jīng)營帶來較大影響。7中心商業(yè)區(qū)交通動線設(shè)計不合理，嚴(yán)重影響人

56、流與區(qū)域人氣。8街區(qū)商業(yè)、沿街底商發(fā)達(dá)。四、酒店市場分析市共擁有五星級酒店4家、四星級酒店13家、三星級酒店18家。1星級酒店基本情況五星級酒店：名稱位置房間設(shè)施價格龍都國際大酒店北園路128間中餐廳、西餐廳、DDD、IDD、卡拉OK廳、保齡球場、健身室、桑拿浴室標(biāo)準(zhǔn)間：348元豪華大床房：480元高級套房：580元豪華套房：660元大廈馬路2-1號380間中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧、會議廳、商務(wù)中心、外幣兌換、DDD、IDD、洗衣服務(wù)、客房送餐、交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、桌球室、游泳池、保齡球場、健身室、全部房間免費寬帶上網(wǎng)豪華間：546元高級套房：1046元行政套房：1736元索

57、菲特銀座大飯店濼源大街66號346間中餐廳、西餐廳、酒吧、會議廳、商務(wù)中心、DDD、IDD、洗衣服務(wù)、照顧兒童服務(wù)、交誼舞廳、迪斯科舞廳、游泳池、保齡球場、壁球室、高爾夫球場、健身室、按摩室、桑拿浴室標(biāo)準(zhǔn)間：555元豪華房：649元貴和皇冠假日酒店天地壇街3號306間，包括79間套房中餐廳、咖啡廳、酒吧、會議廳、DDD、IDD、殘疾人客房、棋牌室、桌球室、乒乓球室、電子游戲室、游泳池、保齡球場、小型高爾夫球場、理發(fā)美容室、健身室、按摩室、桑拿浴室、蒸汽浴室高級房：580元豪華房：660元四星級酒店：名稱位置房間設(shè)施價格麗山大廈大緯二路18號191間中餐廳、會議廳、商務(wù)中心、DDD、IDD、接受

58、信用卡、商場、票務(wù)服務(wù)、全部房間寬帶上網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)間：288元小套間：368元大套間：528元萬家燈火酒店市中區(qū)舜耕路68號高檔客房37套中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧、會議廳、商務(wù)中心、接受信用卡、外幣兌換、DDD、IDD、洗衣服務(wù)、客房送餐、交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、桌球室、游泳池、保齡球場、健身室標(biāo)準(zhǔn)間：308元標(biāo)準(zhǔn)套間：588元貴友大酒店市中區(qū)英雄山路101號170間商務(wù)中心、票務(wù)、殘疾人客房、理發(fā)美容、出租車、會議廳、DDD、商場、全部房間免費寬帶上網(wǎng)、中餐廳、停車場、IDD、鮮花店、咖啡廳、西餐廳、外幣兌換、洗衣服務(wù)、醫(yī)務(wù)室、客房送餐、酒吧、迪斯科舞廳、棋牌室、乒乓球室、網(wǎng)球場、按

59、摩室、卡拉OK室、桌球室、保齡球室、桑拿浴室標(biāo)準(zhǔn)間：318元豪華間：348元豪華大床間：358元商務(wù)大床間：450元標(biāo)準(zhǔn)套間：490元麗天大酒店經(jīng)一路66號233間中餐廳、西餐廳、酒吧、會議廳、商務(wù)中心、停車場、接受信用卡、外幣兌換、票務(wù)、DDD、IDD、洗衣服務(wù)、客房送餐、照顧兒童、殘疾人客房、交誼舞廳、迪斯科舞廳、棋牌室、乒乓球室、網(wǎng)球場、按摩室、卡拉OK室、桌球室、保齡球室、桑拿浴室、電子游戲室、游泳池、小型高爾夫球場、商場、鮮花店、理發(fā)美容、按摩室、蒸汽浴室標(biāo)準(zhǔn)間：360元單人間：350元中豪大酒店解放路165號343間中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧、會議廳、商務(wù)中心、接受信用卡、外幣兌

60、換、DDD、IDD、洗衣服務(wù)、客房送餐、交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、桌球室、游泳池、保齡球場、健身室標(biāo)準(zhǔn)間：338元豪華標(biāo)間：388元豪華套間：680元玉泉森信大酒店濼源大街68號360間中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧、會議廳、展覽廳、商務(wù)中心、停車場、接受信用卡、外幣兌換、票務(wù)、DDD、IDD、洗衣服務(wù)、客房送餐、殘疾人客房、交誼舞廳、迪斯科廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、商場、鮮花店、醫(yī)務(wù)室、理發(fā)美容室、健身房、按摩室、桑拿浴室、蒸汽浴室標(biāo)準(zhǔn)間：340元豪華標(biāo)間：390元行政標(biāo)房：480元2供應(yīng)特點研究三星、四星級酒店不多，其規(guī)模主要集中在200-400套客房之間。五星級酒店4家，中低