項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析課件

1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本概念財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的作用基本內(nèi)容財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的程序基本計(jì)算表財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)指標(biāo)基本概念財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及資金平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性；投資分析的核心內(nèi)容?；靖拍钬?cái)務(wù)評(píng)價(jià)又稱“微觀經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)”從項(xiàng)目本身的收入和支出來衡量項(xiàng)目是否可取。是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是否可行的重要的決策依據(jù)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的作用衡量項(xiàng)目的盈利能力行業(yè)平均水平/最低盈利水平項(xiàng)目可行的要求條件內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率；衡量項(xiàng)目的清償能力項(xiàng)目能否按期收回投資債務(wù)清償能

2、力投資回收期、借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、償債保證比率；衡量項(xiàng)目的資金平衡能力投資項(xiàng)目的各期累計(jì)盈余資金不能出現(xiàn)負(fù)值（不存在資金缺口）；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本內(nèi)容財(cái)務(wù)盈利能力評(píng)價(jià)清償能力評(píng)價(jià)資金流動(dòng)性評(píng)價(jià)外匯效果分析(不考慮)不確定性分析投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的程序市場(chǎng)調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)獲得財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、成本、收入、利潤(rùn)等一系列基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；編制財(cái)務(wù)基本報(bào)表，并對(duì)其進(jìn)行分析；分析數(shù)據(jù)，編制報(bào)表現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表；審查內(nèi)容審查基本報(bào)表的格式是否符合規(guī)范要求；審核所填列的數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的程序分析財(cái)務(wù)效益指標(biāo)審核評(píng)價(jià)指標(biāo)是否正確；審核計(jì)算方法是否正確；審核計(jì)算

3、結(jié)果是否準(zhǔn)確；提出財(cái)務(wù)分析結(jié)論將計(jì)算出來的有關(guān)指標(biāo)運(yùn)用有關(guān)的分析方法進(jìn)行分析，并從財(cái)務(wù)角度提出房地產(chǎn)項(xiàng)目可行與否的結(jié)論；進(jìn)行不確定分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析兩種方法，主要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力等。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本計(jì)算表房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的現(xiàn)金流量表按照房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措規(guī)劃，將全部投資假設(shè)為全是自有資金的情況下，計(jì)算出整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命期（包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期）內(nèi)各年的現(xiàn)金流量；計(jì)算方法只計(jì)算現(xiàn)金收支，不計(jì)算非現(xiàn)金收支（如折舊、攤銷等），現(xiàn)金的收支按發(fā)生的時(shí)間列入相應(yīng)的年份；作用計(jì)算項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、和投資回收期

4、指標(biāo)；用來評(píng)價(jià)全部投資的財(cái)務(wù)效果。見教材p200表6-1房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金（資本金）的現(xiàn)金流量對(duì)于有貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要編制資本金現(xiàn)金流量表；以資本金作為計(jì)算的基礎(chǔ)，計(jì)算自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等指標(biāo)，評(píng)價(jià)自有資金投資的財(cái)務(wù)效果?，F(xiàn)金流量表的說明根據(jù)需要，計(jì)算稅前或稅后現(xiàn)金流量；兩表的區(qū)別見教材p202現(xiàn)金流量表相應(yīng)的項(xiàng)目要填寫清楚現(xiàn)金流量表的說明計(jì)算期一般建設(shè)項(xiàng)目（不要求）建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期房地產(chǎn)開發(fā)后出售現(xiàn)房的項(xiàng)目建設(shè)期房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售的項(xiàng)目建設(shè)開始起到全部售出時(shí)為止所經(jīng)歷的時(shí)間（開發(fā)經(jīng)營(yíng)期）。房地產(chǎn)開發(fā)后出租的項(xiàng)目建設(shè)開始到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時(shí)間。置業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期/

5、持有期房地產(chǎn)項(xiàng)目損益表含義反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及各年稅后利潤(rùn)的分配情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。作用提供項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料；計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等指標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目損益表?yè)p益表的內(nèi)容和計(jì)算的幾個(gè)問題利潤(rùn)總額以出租為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)總額關(guān)于稅后利潤(rùn)所得稅關(guān)于利潤(rùn)分配彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損提取盈余公積金分配利潤(rùn)（應(yīng)付利潤(rùn)）資金來源與運(yùn)用表作用編制資產(chǎn)負(fù)債表的依據(jù)提供資金平衡分析的財(cái)務(wù)信息提供資金盈余或者短缺的財(cái)務(wù)信息是項(xiàng)目資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表。依據(jù)詳細(xì)的開發(fā)方案和營(yíng)銷計(jì)劃的策劃；項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度、投資計(jì)劃、銷售進(jìn)度和銷售

6、收入、出租收入、自營(yíng)收入計(jì)劃。資金來源與運(yùn)用表資金平衡分析資金平衡不是指每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而是要求從投資開始至各年累計(jì)的盈余資金大于或等于零。見教材p205。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金平衡分析關(guān)注的重點(diǎn)是表的累計(jì)盈余欄目。盈余資金當(dāng)年資金來源（現(xiàn)金流入）多于資金運(yùn)用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表含義綜合反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年末的資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。作用提供資金的增減變化情況及相互間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，以檢查房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債、資金結(jié)構(gòu)是否合理，是否有較強(qiáng)的還債能力。檢查其他相關(guān)報(bào)表的準(zhǔn)確度。資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等指標(biāo)的基礎(chǔ)

7、。財(cái)務(wù)分析指標(biāo)考慮資金的時(shí)間價(jià)值靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析的目標(biāo)盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)資金平衡能力指標(biāo)按分析指標(biāo)的性質(zhì)劃分時(shí)間性指標(biāo)價(jià)值性指標(biāo)比率性指標(biāo)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)考慮資金的時(shí)間價(jià)值靜態(tài)分析指標(biāo)投資回收期借款償還期還本付息比率投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率財(cái)務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)動(dòng)態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)分析指標(biāo)按分析的目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)劃分盈利能力指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資回收期（靜態(tài)與動(dòng)態(tài)）投資利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率清償能力指標(biāo)借款償還期還本付息比率財(cái)務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率資金平衡能力指標(biāo)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)按指標(biāo)的性質(zhì)劃分時(shí)間性

8、指標(biāo)投資回收期借款償還期價(jià)值性指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比率性指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率財(cái)務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與報(bào)表的關(guān)系見教材p228各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算靜態(tài)指標(biāo)的計(jì)算投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率靜態(tài)投資回收期借款償還期財(cái)務(wù)比率還本付息比率投資利潤(rùn)率計(jì)算公式投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額或平均利潤(rùn)總額/總投資額100%類別稅前投資利潤(rùn)率稅后投資利潤(rùn)率注意的問題計(jì)算口徑的一致性投資項(xiàng)目的類型投資利稅率計(jì)算公式投資利稅率=利稅額/總投資額100%其中，利稅額為利潤(rùn)總額與銷售稅金及附加之和資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率計(jì)算公式

9、資本金利潤(rùn)率= 利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金100%注意利潤(rùn)總額為稅前利潤(rùn)；資本金為項(xiàng)目的全部注冊(cè)資金；資本金凈利潤(rùn)率計(jì)算公式資本金凈利潤(rùn)率= 稅后利潤(rùn)/資本金100%投資者最關(guān)心的一個(gè)指標(biāo)。財(cái)務(wù)比率數(shù)據(jù)來源資產(chǎn)負(fù)債表分析指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率項(xiàng)目負(fù)債總額與資產(chǎn)總額之比。計(jì)算公式資產(chǎn)負(fù)債表=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額100%合理取值（70%80%）影響因素項(xiàng)目盈利率、銀行貸款利率、通貨膨脹率、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的積累率和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。見教材p234自有資金利潤(rùn)率大于銀行貸款利率時(shí)，負(fù)債經(jīng)營(yíng)是可取的。貸款機(jī)構(gòu)貸款的底線資產(chǎn)負(fù)債率=100%財(cái)務(wù)比率流動(dòng)比率含義項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之比。計(jì)算公式流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)

10、總額/流動(dòng)負(fù)債總額100%指標(biāo)分析流動(dòng)比率越高，該項(xiàng)目?jī)斶€能力越強(qiáng)；債權(quán)人越安全。合理取值200%/120%財(cái)務(wù)比率速動(dòng)比率含義速動(dòng)比率=項(xiàng)目速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債總額100%速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)總額存貨）/流動(dòng)負(fù)債總額100%速動(dòng)資產(chǎn)迅速轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿诺馁Y產(chǎn)，如貨幣資金、應(yīng)收賬款等；短期償債能力指標(biāo)；從債權(quán)人角度，速動(dòng)比率比較滿意的取值為100%；但房地產(chǎn)行業(yè)的速動(dòng)比率一般為65%.還本付息比率含義項(xiàng)目投資所獲得的年凈經(jīng)營(yíng)收益與還本付息額（或年債息總額）之比。還本付息比率=年凈經(jīng)營(yíng)收益/還本付息額指標(biāo)分析還本付息比率越高，表明投資的還貸能力越強(qiáng)。各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收

11、益率動(dòng)態(tài)投資回收期小結(jié)財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)測(cè)算盈利能力測(cè)算清償能力財(cái)務(wù)分析的原理從基本報(bào)表中取得數(shù)據(jù)，計(jì)算財(cái)務(wù)分析的各項(xiàng)指標(biāo)；與基本參數(shù)作比較；根據(jù)一定的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，決定項(xiàng)目是否可行。財(cái)務(wù)分析的程序財(cái)務(wù)分析的基本報(bào)表財(cái)務(wù)分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系案例分析某房地產(chǎn)開發(fā)商擬在一塊土地上開發(fā)商品房。已知開發(fā)商已經(jīng)取得該宗地70年的土地使用權(quán)，該宗地為七通一平的空地，面積為2000平方米，購(gòu)買土地使用權(quán)的費(fèi)用（地價(jià)）為600萬元，購(gòu)買土地使用權(quán)的手續(xù)費(fèi)和稅金（代理費(fèi)、印花稅、律師費(fèi)等）為地價(jià)的2%；城市規(guī)劃規(guī)定該地塊用途為商住兩用，容積率為4 。評(píng)估要求：估算該開發(fā)公司在該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的預(yù)期利潤(rùn)及成本利潤(rùn)率/投資利

12、潤(rùn)率，并分析該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行？分析過程該宗地為待開發(fā)的土地，適宜于剩余法來評(píng)估；根據(jù)規(guī)劃要求，該房地產(chǎn)開發(fā)公司決定以開發(fā)住宅為最佳利用方式；根據(jù)該房地產(chǎn)開發(fā)公司的市場(chǎng)調(diào)查與分析，獲得以下數(shù)據(jù)：該項(xiàng)工程在取得土地使用權(quán)后3個(gè)月即可開工，項(xiàng)目開發(fā)周期為2年，建成后即可全部售出，根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，住宅售價(jià)預(yù)計(jì)為4000元/平方米，建筑費(fèi)和專業(yè)人員費(fèi)預(yù)計(jì)為1000元/平方米，在建筑期間的投入情況為：第一年投入40%，第二年投入60%，目前資金貸款利率為12%，物業(yè)銷售代理費(fèi)為銷售收入的2%，廣告宣傳費(fèi)為5萬元，不動(dòng)產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%，地價(jià)款采用一次性支付，建筑成本和專業(yè)費(fèi)用假定是建

13、設(shè)期內(nèi)均勻支出。分析過程預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期利潤(rùn)項(xiàng)目建筑總面積2000 4 =8000m2預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)為：4000 8000 =3200萬元分析過程總開發(fā)成本的計(jì)算土地總費(fèi)用地價(jià)600萬元購(gòu)買土地使用權(quán)的手續(xù)費(fèi)和稅金6002%=12萬元購(gòu)買土地的總費(fèi)用600+12=612萬元建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)8000 1000=800萬元總利息612 （1+12%）2.251+800 40% （1+12%）1.51+800 60% （1+12%）0.51=265萬元注：地價(jià)計(jì)息期為2年3個(gè)月。分析過程總開發(fā)成本612 +800+ 265=1677萬元分析過程銷售成本的計(jì)算物業(yè)銷售代理費(fèi)32002%=64萬元廣告宣傳費(fèi)5萬元不動(dòng)產(chǎn)銷售的稅費(fèi)為32006%=192萬元總銷售成本64+5+192=261萬元總成本1677萬元+ 261萬元=1938萬元分析過程開發(fā)商利潤(rùn)32001677261=126