產(chǎn)業(yè)鏈專題紀(jì)要房企進(jìn)化下的產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型

1、去年，關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)鏈，我們發(fā)布了以如何尋找房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資機(jī)會(huì)？、藏在房地產(chǎn)業(yè)增加值里的“轉(zhuǎn)型”密碼為代表的多份報(bào)告，我們認(rèn)為，未來(lái) 10 年，基于房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)鏈的機(jī)會(huì)是多樣多彩的。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到了新階段，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迎來(lái)更多新的機(jī)遇，轉(zhuǎn)型需求日益迫切，本篇報(bào)告將在十四五規(guī)劃大背景下，基于“房企進(jìn)化下的產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)”專題會(huì)議內(nèi)容及紀(jì)要，探討房企進(jìn)化下的產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)，紀(jì)要內(nèi)容包括十四五規(guī)劃下房地產(chǎn)行業(yè)新特征的探討、數(shù)字紅利重塑房屋交易生態(tài)、上下游產(chǎn)業(yè)鏈的投資及集采平臺(tái)，以及房地產(chǎn)科技等，均為第三方觀點(diǎn)，不作為投資建議 。一、十四五規(guī)劃下，房地產(chǎn)業(yè)新特征與房企轉(zhuǎn)型（專家演講紀(jì)要）理解十

2、四五規(guī)劃中與房地產(chǎn)相關(guān)的表述可以理解為三新：新階段、新格局、新要求。新階段：即房地產(chǎn)行業(yè)以往三年一個(gè)小周期的行業(yè)波動(dòng)狀態(tài)不再延續(xù)，但這不代表房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有機(jī)會(huì)十四五規(guī)劃提到國(guó)內(nèi)創(chuàng)新的時(shí)候，有兩句話很重要：“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展?！狈康禺a(chǎn)行業(yè)占用了大量的社會(huì)資源，包括金融資源、財(cái)政資源、居民的資源等，所以在未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新階段，防范金融風(fēng)險(xiǎn)是最重要的目標(biāo)，過(guò)去四五年行業(yè)是在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下取得的發(fā)展。關(guān)于“三道紅線”這一類政策，或許之后還會(huì)再補(bǔ)充別的指標(biāo)，但無(wú)需理解指標(biāo)里的數(shù)字，這只是向社會(huì)發(fā)出信號(hào)，即不再支持傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。”這句話在理解上有

3、較大偏差，很多地方理解為要促進(jìn)住房的消費(fèi)，但首先，住房消費(fèi)和購(gòu)物消費(fèi)是兩個(gè)事情，租房子、裝修，小區(qū)物業(yè)，都是在滿足多元化的居住需求，都算住房消費(fèi)。其次，過(guò)去十年中國(guó)的住房消費(fèi)是不健康的發(fā)展，住房市場(chǎng)現(xiàn)在最大的特征就是不再鼓勵(lì)購(gòu)房消費(fèi)，而是更多的鼓勵(lì)其他類型的消費(fèi)。過(guò)去 20 年，大量的財(cái)富聚集在房子上，但未來(lái) 10 年或者是十四五階段，要把房子變成現(xiàn)金，進(jìn)入到證券化的時(shí)代，買房必要性下降了。新格局：城鎮(zhèn)化增速放緩，未來(lái)的發(fā)展空間不在總量而在結(jié)構(gòu)上城鎮(zhèn)化增速在放緩，格局也在發(fā)生變化。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)階段已經(jīng)結(jié)束，以前城鎮(zhèn)化速度每年提升一個(gè)百分點(diǎn)，今后城鎮(zhèn)化的速度會(huì)下降，可能每年最多 0.8

4、 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)城鎮(zhèn)化的格局在發(fā)生變化，十四五規(guī)劃明確的把全國(guó)的部分空間分成三個(gè)區(qū)域，第一個(gè)是城市化區(qū)域，第二個(gè)是農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)區(qū)，第三個(gè)是生態(tài)保護(hù)區(qū)。城市化區(qū)指的是未來(lái)要以現(xiàn)成的大城市，城市群，比如上海、深圳為載體，圍繞核心城市，部署一批 300 萬(wàn)左右的齊全的產(chǎn)業(yè)人口，有一定的吸納能力，這些都是在談到房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，要考慮的背景。未來(lái)國(guó)家主要解決的或是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。十四五期間很大的問(wèn)題是怎么看待三四線的住房，比較麻煩的問(wèn)題在于商業(yè)辦公房配置。這個(gè)問(wèn)題不僅發(fā)生在三四線城市，一線城市也存 在這種情況，比如北上廣深非常缺住宅，但商業(yè)辦公室卻有很多富余。在一些城市的調(diào)研中，當(dāng)?shù)卣髅髦澜ㄔ炝松虡I(yè)辦公房

5、也賣不出去，但因在城市規(guī)劃的時(shí)候，規(guī)定了必須配多少車位、商業(yè)配套，還是要按照既定規(guī)劃建造。所以未來(lái)要解決城市內(nèi)部已經(jīng)形成的閑置問(wèn)題，這里也蘊(yùn)藏著行業(yè)巨大的機(jī)會(huì)，即城市更新。住房增加值的改革從總量轉(zhuǎn)向質(zhì)量層面。過(guò)去快速發(fā)展的幾十年，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的更多是數(shù)量層面的增長(zhǎng)，而沒(méi)有多少質(zhì)量層面的增長(zhǎng)。無(wú)數(shù)別的行業(yè)科技進(jìn)步飛速，但房地產(chǎn)行業(yè)卻看不出有多少技術(shù)進(jìn)步，這么大的行業(yè)竟然跟科技融合得如此差。目前總量已經(jīng)足夠高了，所以接下來(lái)會(huì)去尋找有品質(zhì)的、差異化的產(chǎn)品，如智慧化的設(shè)計(jì)建設(shè)工程等。新要求：房地產(chǎn)行業(yè)需要在產(chǎn)業(yè)鏈上下游尋求轉(zhuǎn)型十四五期間，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和行業(yè)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)或有以下 2

6、 點(diǎn)要求：一定不能把房地產(chǎn)行業(yè)作為刺激經(jīng)濟(jì)的工具。十四五添加了 2035 年，2050 年的目標(biāo)，這是非常有意思的現(xiàn)象，因?yàn)橐酝际钦勎迥暌?guī)劃。接下來(lái)的五年是達(dá)成 2035年目標(biāo)中最為重要的五年，未來(lái) 5 年反復(fù)強(qiáng)調(diào)的一定是底線思維，即防范風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融面臨的最大問(wèn)題。未來(lái)不是關(guān)注哪個(gè)企業(yè)有多少資金去炒房拿地，不是繼續(xù)加杠桿擴(kuò)大規(guī)模，而是關(guān)注哪個(gè)企業(yè)能更好的防范風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)行業(yè)提出了轉(zhuǎn)型的要求。有些企業(yè)轉(zhuǎn)型做的比較早，雖然不一定成功，但是摸索出了幾條轉(zhuǎn)型的道路：第一類是房地產(chǎn)企業(yè)做金融，比如合資控股金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)；第二類轉(zhuǎn)型是圍繞自己的上下游，比如說(shuō)物業(yè)、社區(qū)、城市運(yùn)營(yíng)；第三

7、類就風(fēng)馬牛不相及了，如礦泉水、汽車、機(jī)器人，這種領(lǐng)域只是單純的砸錢(qián)。國(guó)家未來(lái)鼓勵(lì)的或是第二類轉(zhuǎn)型，即從中間向上下游拓寬的轉(zhuǎn)型，而難是第一類和第三類。有些企業(yè)拒絕承認(rèn)自己是房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)多元化之后就說(shuō)自己是高科技公司，這是不符合國(guó)家需求的，還是沒(méi)有做好上下游的合理拓寬。房地產(chǎn)企業(yè)搞金融在過(guò)去幾年是受到國(guó)家層面抑制的，至于去做其他行業(yè)，國(guó)家不阻攔，但更多還是支持在自己產(chǎn)業(yè)鏈上下游的拓寬。政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，一方面對(duì)傳統(tǒng)的以客戶為主的模式進(jìn)行了嚴(yán)格的約束；一方面對(duì)租房、物業(yè)、社區(qū)、養(yǎng)老這類國(guó)家特別需要房企參與的領(lǐng)域，保持高度的關(guān)注和支持。二、房屋交易環(huán)節(jié)數(shù)字紅利重塑生態(tài)（專家演講紀(jì)要）從房地產(chǎn)交易特

8、征看行業(yè)變化趨勢(shì)從存量房交易情況來(lái)看，近幾年加強(qiáng)政策調(diào)控之后，房地產(chǎn)存量市場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)處于中等狀態(tài)。2018 和 2019 年，交易在穩(wěn)步下滑；2020 年雖然遭遇疫情，但是總體GMV 比去年增長(zhǎng) 8%左右；與去年相比，今年的銷售量雖然跟去年有些差距，但是價(jià)格上漲 7%左右，所以市場(chǎng)的韌性還是非常大的。在中國(guó)這么多的投資方式里，房地產(chǎn)可能是最能夠走出疫情的沖擊影響，也是最能夠?qū)崿F(xiàn)復(fù)蘇的。從市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)來(lái)看，明顯可以看到南方城市價(jià)格上漲比較強(qiáng)烈。特別是像深圳、東莞這樣的城市，是今年房?jī)r(jià)上漲的投影；長(zhǎng)三角一帶矛盾更多一點(diǎn)；而整個(gè)北方區(qū)域都是屬于房?jī)r(jià)下跌的態(tài)勢(shì)；疫情之后，從某第三方交易平臺(tái)的數(shù)據(jù)來(lái)看，整

9、體上還是能夠跟去年相持平或者略有一些增長(zhǎng)。一線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)是要好于其他城市的。一線城市的價(jià)格上漲比較明顯，尤其是深圳和上海，2020 年 10 月一線、二線及三四線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)分別上漲 9%、5%及 1%；從成交量的角度來(lái)看，全年一線城市總體成交超過(guò)去年近 12 個(gè)百分點(diǎn)；二線城市則是在-4%左右，二三線城市預(yù)計(jì)難追平。從這些數(shù)據(jù)能看出一線城市好于其他城市，一線城市里的核心區(qū)域，價(jià)格和成交量又會(huì)高于其他城市，區(qū)域均價(jià)同比漲幅與均價(jià)絕對(duì)水平基本正相關(guān)，越貴的地方漲得越快。高端改善需求是主線，產(chǎn)品價(jià)格漲幅大。Q3 重點(diǎn) 18 城中， 180 平米以上的二手房成交均價(jià)漲幅 29%，是漲幅最高

10、的，價(jià)格漲幅隨著面積量的增加而提高，也即面積大的漲的越快，這是今年的特點(diǎn)。金融政策限制之下，購(gòu)房者買房杠桿普遍下降。二手房購(gòu)房里面的貸款成數(shù)，與去年同期相比呈明顯的下降趨勢(shì)，消費(fèi)者沒(méi)有太多錢(qián)的時(shí)候，成交會(huì)放慢，從房源的成交周期和客源的成交周期來(lái)看，行業(yè)的成交周期在被拉長(zhǎng)?？傮w來(lái)說(shuō)，17 年以后的二手房交易周期都是在拉長(zhǎng)的。疫情后房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲趨勢(shì) 抗疫政策，特別是貨幣寬松的政策，導(dǎo)致了人們購(gòu)房意愿提升。一些指標(biāo)可以反映出來(lái)：第一個(gè)是 36 個(gè)城市的主流房貸利率在下降：與 2019 年 12 月比，2020 年 10 月某第三方交易平臺(tái) 36 城主流首、二房房貸利率分別降了 37、38bp；第二個(gè)

11、是平均房貸周期在減少，銀行房貸平均放款周期縮短了 17 天；這體現(xiàn)出銀行錢(qián)多了，并且更愿意把錢(qián)投入到居民的買房貸款中。這里涉及一個(gè)大的背景，即房?jī)r(jià)和租金之間的關(guān)系，租金與就業(yè)和收入直接掛鉤，但是房?jī)r(jià)關(guān)系到金融基礎(chǔ)，所以大城市北京、上海、深圳的租金與房?jī)r(jià)背離程度更大，即租金在往下走，但是房?jī)r(jià)在快速上升。東莞的情況與深圳非常類似，以前當(dāng)?shù)厝讼矚g借錢(qián)去做企業(yè)，疫情后都改去買房，所以東莞的房?jī)r(jià)在漲，現(xiàn)在東莞房?jī)r(jià)為深圳 50%左右，而房?jī)r(jià)是有標(biāo)桿的，不是基于自身的購(gòu)買力，而是基于群體，原因主要在于住房供應(yīng)政策方面，以及企業(yè)發(fā)展政策，金融利率的貸款政策等等。今年上半年很多寬松信貸或進(jìn)入了房地產(chǎn)企業(yè)，形成了

12、新一輪市場(chǎng)價(jià)格的上升，以及供應(yīng)量的上升；城市住宅用地成交溢價(jià)率走高，熱度從土地市場(chǎng)向住房買賣市場(chǎng)傳導(dǎo)。今年的政策明顯強(qiáng)調(diào)去杠桿，過(guò)去去杠桿是在政府機(jī)構(gòu)，今年上半年已經(jīng)上升到企業(yè)，所以三道紅線這一類政策會(huì)限制企業(yè)的資金擴(kuò)張。在這種情況下，一些企業(yè)開(kāi)始降價(jià)賣房，在 9 月份的時(shí)候有些所謂“降價(jià)”只是噱頭， 10 月份的時(shí)候，我們統(tǒng)計(jì)觀察的 50 房企中 30 個(gè)在降價(jià)，實(shí)際數(shù)量可能更多，而且出現(xiàn)了一些實(shí)在的降價(jià)方式，因?yàn)楝F(xiàn)在急需賣房回款，并且有些企業(yè)開(kāi)始在賣一些其它的資源。把過(guò)去三年的房?jī)r(jià)跟 CPI 做比較，事實(shí)上現(xiàn)在很多城市已經(jīng)不是買房就一定可以賺錢(qián)的情況。西安相對(duì)情況會(huì)比較好，三年之內(nèi)西安的房

13、價(jià)漲得很快，煙臺(tái)、成都、大連漲得還不錯(cuò)，然后再往后面看，上海、廣州、北京、武漢、天津，這三年房?jī)r(jià)都在下跌，特別是天津非常明顯。這三年市場(chǎng)，如果你的房?jī)r(jià)沒(méi)有漲到 7.7%（CPI），投資這個(gè)房子就沒(méi)什么意義；所以我們認(rèn)為未來(lái)空間可能集中在少數(shù)城市，比如今年 2020 年，東莞深圳是發(fā)展比較快的，而上海只有 8%+，這些數(shù)據(jù)可以作為參考，越往后漲幅可能是越來(lái)越收窄的。對(duì)總體形勢(shì)的判定：市場(chǎng)在增長(zhǎng)的同時(shí)明顯開(kāi)始分化 市場(chǎng)在慢速的增長(zhǎng)和快速的分化。考慮資產(chǎn)價(jià)值的時(shí)候，一方面是價(jià)格，另一方面是流動(dòng)性；所以我們就房屋的供需比較關(guān)系，以及房屋的質(zhì)量分析做了一些指標(biāo)，也代表市場(chǎng)活躍度；可以看到大城市表現(xiàn)較強(qiáng)，

14、但是在哈爾濱、煙臺(tái)、濟(jì)南、沈陽(yáng)等城市，成交周期在拉長(zhǎng)，同時(shí)在貸款成本提升的情況下，二手房轉(zhuǎn)手會(huì)比較困難，這個(gè)時(shí)候哪怕價(jià)格一樣，但是掛牌的時(shí)候沒(méi)人買，類似于現(xiàn)在的北京，只剩下一些學(xué)區(qū)房在交易，特別西城的政策調(diào)整之后，一些學(xué)區(qū)需求流入海淀，今年海淀的學(xué)區(qū)狀態(tài)特別好，所以這些區(qū)域結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，帶來(lái)的是一線城市的二手房的庫(kù)存房源量在上升；而像東莞和深圳，它的可售房源量在下降，一方面前期的快速銷售導(dǎo)致房源賣的不少，同時(shí)這兩個(gè)城市又出現(xiàn)了明顯的稀缺?？傮w來(lái)說(shuō)，在這種密度條件下還會(huì)有增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)一定是分化的，就是有些地方可能會(huì)漲，有些地方就會(huì)跌。 行業(yè)生態(tài)：消費(fèi)者群體發(fā)生變化 消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化

15、。從 2016 年到 2020 年的購(gòu)房人群看， 24 歲以下、2529 歲的人群比例處于上升階段。按道理如果沒(méi)有特別的傾向與偏好，年齡結(jié)構(gòu)應(yīng)該是差不多的。出現(xiàn)這種情況的原因可能是因?yàn)榻裉煊泻芏嗉议L(zhǎng)在提前幫助孩子去做決策，也會(huì)存在 00 后買房子的情況。過(guò)去 70 后買房的時(shí)候，基本上是依靠中介幫他們做決策；而 00 后更多是靠自己決策，如今高質(zhì)量的供給內(nèi)容在增加。當(dāng)這種習(xí)慣一旦改變之后，00 后就回不去原來(lái)的傳統(tǒng)中介時(shí)代了。數(shù)字紅利重塑生態(tài) VR 技術(shù)等高新技術(shù)的應(yīng)用，使得看房等環(huán)節(jié)變得更為便捷且突破了時(shí)間空間的限制。也就是目前能通過(guò)技術(shù)去盡量節(jié)約消費(fèi)者的時(shí)間；回顧過(guò)去，不是沒(méi)有意愿去看房，

16、而是因?yàn)闆](méi)機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在可以通過(guò) VR 把房子的真實(shí)場(chǎng)景拍下來(lái)，客戶可以線上體驗(yàn)，感受這個(gè)房子自己到底喜不喜歡。在網(wǎng)上可以先對(duì)比七、八十套房子，然后剩下的 10 套房子，再到現(xiàn)場(chǎng)去看，這就是產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)所說(shuō)的，通過(guò)技術(shù)能力去為項(xiàng)目和消費(fèi)者去盡量的節(jié)約他們的時(shí)間。所以今年疫情之后，縣城的流量增加是非?？斓?，統(tǒng)計(jì)的 VR 在線時(shí)長(zhǎng)在四五月份時(shí)有一些下降，而在 6 月份之后使用的時(shí)間和人數(shù)是在提升的，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商也在搞自己的營(yíng)銷渠道，比如小程序上做直播來(lái)吸引用戶。在營(yíng)銷方式的真實(shí)有效性上，信息的質(zhì)量以及數(shù)量是最重要的。因?yàn)橘I房這個(gè)行為是一 個(gè)重中之重的事情，不大可能因?yàn)榻o 11 塊錢(qián)補(bǔ)貼就去消費(fèi)，產(chǎn)業(yè)互

17、聯(lián)網(wǎng)和住房這類資產(chǎn)決定了與消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)的營(yíng)銷方式不一樣?？捶咳藬?shù)轉(zhuǎn)化為購(gòu)房人數(shù)本質(zhì)上是一個(gè)漏斗，漏斗的前端是已經(jīng)有看房意愿的人，是高質(zhì)量客戶，通過(guò)產(chǎn)品看到內(nèi)容之后，很快形成 轉(zhuǎn)換，這是核心要點(diǎn)，即信息的質(zhì)量一定會(huì)大于信息的數(shù)量。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有太大必要自己做一個(gè) APP 去賣房。本質(zhì)上 APP 是一個(gè)櫥窗，通過(guò)它看到房子做得是不是很好，而過(guò)去是在售樓處看的。其實(shí)消費(fèi)者買房子并不是沖著品牌去的，而是基于時(shí)間和空間、和自己預(yù)算的情況下選擇最適合自己的，對(duì)比來(lái)看，開(kāi)發(fā)商投的APP 月活可能就 20 萬(wàn)，而專業(yè)平臺(tái)可能是上千萬(wàn)，這是有很大差異的。在產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)方向，目前擁有的數(shù)據(jù)和技術(shù)可以賦能，而不是批量的建設(shè)

18、。目前有很多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，想用資本的力量來(lái)切入，或者用消費(fèi)者的思維方式來(lái)切入重資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)，但結(jié)果并不太成功。我們要看清楚哪些東西是可以用技術(shù)來(lái)推動(dòng)的，哪些是沒(méi)有辦法去替代的，比如說(shuō)在房源匹配方面，現(xiàn)在是用大數(shù)據(jù)去匹配，以前是以人工依靠自己的經(jīng)驗(yàn)感受去匹配房源，匹配效果明顯能看出來(lái)差異，但是這只是在第一層的信息匹配層面上，匹配完了以后，后面還會(huì)有更多的交易服務(wù)。信息透明是另一大優(yōu)勢(shì)，過(guò)去傳統(tǒng)中介可能帶有一些欺騙手段，而互聯(lián)網(wǎng)的方式讓信息唾手可得，周邊小區(qū)的房?jī)r(jià)信息都在平臺(tái)上，信息透明的情況下，是沒(méi)有辦法繼續(xù)欺騙客戶的。但目前沒(méi)有辦法通過(guò)信息追溯的方式去看差價(jià)，所以數(shù)字化對(duì)于我們這個(gè)行業(yè)的融合

19、其實(shí)還是非常淺的。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入數(shù)字化時(shí)代，不止在銷售端，也會(huì)延伸至開(kāi)發(fā)、管理、服務(wù)等前、后端。房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的大背景才剛剛開(kāi)始，從以購(gòu)為主的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，不再通過(guò)杠桿方式鼓勵(lì)人購(gòu)房，也不逼著別人買房，這樣整個(gè)市場(chǎng)會(huì)慢下來(lái)，慢下來(lái)之后消費(fèi)者需求會(huì)開(kāi)始崛起，消費(fèi)者自身的偏好和需求就會(huì)逐步體現(xiàn)。目前無(wú)論在議價(jià)方面，還是在消費(fèi)這方面，都明顯感受到消費(fèi)者的力量在崛起，這種情況下，數(shù)據(jù)的力量才開(kāi)始慢慢滲透到這個(gè)行業(yè)里。而且這不是從開(kāi)發(fā)商開(kāi)始，而是從銷售開(kāi)始，從我們公開(kāi)跟消費(fèi)者接觸的環(huán)節(jié)去獲得，開(kāi)發(fā)商其實(shí)很少關(guān)注消費(fèi)者；而且出售了房子之后，還要跟客戶有后續(xù)的接觸，比如做物業(yè)管理，做租賃等，也持有一些運(yùn)營(yíng)模塊

20、。所以數(shù)據(jù)方面，跟消費(fèi)者之間的關(guān)系在不斷增強(qiáng)，我們會(huì)從交易的切入，再往前和往后延伸，根據(jù)不同的銷售群體的需求，反饋給開(kāi)發(fā)者，拿什么樣的利潤(rùn)，為什么樣的人蓋什么樣的房子，這樣開(kāi)發(fā)商會(huì)更有針對(duì)性，以及在社區(qū)服務(wù)，設(shè)施改造方面，數(shù)字化這一塊也還有很大的空間。三、上下游產(chǎn)業(yè)鏈泛建材 B2B 采購(gòu)交易平臺(tái)（采筑演講紀(jì)要）房地產(chǎn)企業(yè)在探索轉(zhuǎn)型過(guò)程中，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈上下游，基于傳統(tǒng)采購(gòu)模式業(yè)務(wù)痛點(diǎn)，提升各個(gè)環(huán)節(jié)效率的嘗試已經(jīng)初現(xiàn)成果，比如供應(yīng)鏈的科技化轉(zhuǎn)型，要從生產(chǎn)線到交付管理，到產(chǎn)能線的交易方式，滿足可視化標(biāo)準(zhǔn)，最終保證地產(chǎn)供應(yīng)鏈每一端的商家通過(guò)采購(gòu)平臺(tái)買到的每一個(gè)產(chǎn)品，質(zhì)量都是有保證的，這樣才能夠最終交付給

21、終端業(yè)主。 基于此，萬(wàn)科、中城投資、中天集團(tuán)等共同發(fā)起成立泛建材 B2B 第三方采購(gòu)交易平臺(tái)采筑。嘗試建立提供標(biāo)準(zhǔn)制定、聯(lián)合招標(biāo)、質(zhì)量檢測(cè)等社會(huì)化服務(wù)的地產(chǎn)供應(yīng)鏈協(xié)同發(fā)展新模式，不賺差價(jià)。在萬(wàn)科新產(chǎn)品研發(fā)、品質(zhì)管控、供應(yīng)鏈管理等領(lǐng)域超過(guò)三十年的累積和實(shí)踐的基礎(chǔ)上，提高行業(yè)采購(gòu)?fù)该鞫?，綠色采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，帶動(dòng)地產(chǎn)供應(yīng)鏈服務(wù)水平提升，通過(guò)共享優(yōu)秀資源和管理經(jīng)驗(yàn)助力供給側(cè)改革。建筑材料設(shè)備采購(gòu)交易存在巨大的市場(chǎng)潛力 公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從 2009 年到 2018 年，房屋新開(kāi)工面積、商品房銷售面積，還有房屋竣工面積，這三個(gè)指標(biāo)跟政策調(diào)控、以及最近的“三道紅線”都有一定關(guān)系。整體來(lái)看，新開(kāi)工面積保持穩(wěn)固增長(zhǎng)

22、，現(xiàn)在國(guó)家政府對(duì)基礎(chǔ)建設(shè)的投入也是如火如荼，年竣工量也保持穩(wěn)定，可以說(shuō)，未來(lái)三年建材的需求量是非常巨大的，頭部供應(yīng)商的發(fā)展?jié)摿σ埠艽?。今年在有疫情的大環(huán)境下，基建這一塊的投入沒(méi)有減少而是增加，重點(diǎn)圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展和技術(shù)建設(shè)投資，判斷未來(lái)基建和房建在交易市場(chǎng)有巨大的潛力釋放。我國(guó)已經(jīng)有 16 個(gè)省市披露了重大項(xiàng)目名單，2020 年各省總投資額已超過(guò) 30 萬(wàn)億元，相較于 2019 年小幅下滑 0.8%；2020 年廣東省計(jì)劃完成額達(dá)到 5.9 萬(wàn)億元，相較于 2019 年增長(zhǎng) 5.8%。各省份合計(jì)重大項(xiàng)目 8528 項(xiàng)，其中基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、民生改善項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展項(xiàng)目分別為 3313 個(gè)、1293

23、個(gè)、3922 個(gè)，占比分別為 38.8%、15.2%、46.0%，產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基建投資為重大項(xiàng)目的主要投向；從民生改善項(xiàng)目來(lái)看，主要為教育、醫(yī)療的設(shè)施建設(shè)，屬于房建領(lǐng)域；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展項(xiàng)目主要為科技、鋼鐵，工業(yè)的設(shè)施，這類項(xiàng)目主要為房建工程；可以看出基建和房建是重大項(xiàng)目的主要投向。傳統(tǒng)采購(gòu)模式的轉(zhuǎn)變升級(jí)傳統(tǒng)交易模式都離不開(kāi)以人為核心的采購(gòu)決策，沒(méi)有融合科技手段來(lái)進(jìn)行創(chuàng)新，對(duì)于成本的降低和效率的提升有著巨大的掣肘。傳統(tǒng)模式存在公開(kāi)透明度不高、采購(gòu)效率低、高度依賴人的問(wèn)題，同時(shí)在線下完成供應(yīng)商考察、發(fā)標(biāo)、回標(biāo)、開(kāi)標(biāo)等全流程管理工作,需要大量的人力、物力，交易成本極高。近 5 年，上百位玩家紛紛涌入巨大

24、的建材采購(gòu)交易產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)，傳統(tǒng)交易模式在不斷演變，出現(xiàn)一些創(chuàng)新；比如：以采購(gòu)資訊和供應(yīng)商資源等信息提供和交換的類“黃頁(yè)”模式；以 IT 和信息技術(shù)為核心的招采 ERP、SAAS 工具的類“軟件”模式；以解決資金為核心的“供應(yīng)鏈金融”模式；但以科技、互聯(lián)網(wǎng)概念引入的方式對(duì)建筑材料交易環(huán)節(jié)的滲透絕大多數(shù)停留在技術(shù)層面，缺乏對(duì)實(shí)際采購(gòu)交易業(yè)務(wù)提升的深入賦能。對(duì)建材市場(chǎng)的采購(gòu)模式展望：科技賦能要從采購(gòu)到質(zhì)量管理到交付服務(wù)全鏈條滲透關(guān)于建材市場(chǎng)采購(gòu)模式的展望，未來(lái)要從以下 4 個(gè)場(chǎng)景去融合和改變，包括：采購(gòu)交易：怎么快速高效地采購(gòu)到最具性價(jià)比的產(chǎn)品？質(zhì)量管控：怎么去保障交付的產(chǎn)品品質(zhì)與招標(biāo)的產(chǎn)品一致

25、？交付跟蹤：怎么確保采購(gòu)訂單符合項(xiàng)目建設(shè)要求按時(shí)交付？成果分析：所有獲取的采購(gòu)交易數(shù)據(jù)要沉淀起來(lái)，為未來(lái)的采購(gòu)賦能。當(dāng)下的采購(gòu)市場(chǎng)整合，需要從這 4 個(gè)層面來(lái)進(jìn)行科技的融合，只有這樣才能解決目前地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行招標(biāo)采購(gòu)時(shí)的業(yè)務(wù)痛點(diǎn)，滿足以下需求：a. 隨時(shí)可以看到招投標(biāo)進(jìn)展；b. 招標(biāo)規(guī)則全公開(kāi)；c. 招標(biāo)過(guò)程透明；d. 評(píng)標(biāo)結(jié)果準(zhǔn)確；e. 減少報(bào)告整理工作量；f. 降低人為傾向性；g. 便捷分析招標(biāo)數(shù)據(jù)；h. 評(píng)標(biāo)簡(jiǎn)單快捷。如何在采購(gòu)交易各個(gè)環(huán)節(jié)解決傳統(tǒng)交易模式的痛點(diǎn)融合科技手段對(duì)招標(biāo)流程進(jìn)行創(chuàng)新。傳統(tǒng)交易模式都離不開(kāi)以人為核心的采購(gòu)決策，對(duì)于成本的降低和效率的提升有著巨大的掣肘。傳統(tǒng)模式存在公

26、開(kāi)透明度不高、采購(gòu)效率低、高度依賴人的問(wèn)題，同時(shí)在線下完成供應(yīng)商考察、發(fā)標(biāo)、回標(biāo)、開(kāi)標(biāo)等全流程管理等工作需要大量的人力、物力，交易成本極高。采筑招標(biāo)平臺(tái)的建立是為了提供公開(kāi)透明的招標(biāo)采購(gòu)工具，實(shí)現(xiàn)招標(biāo)采購(gòu)流程的透明化。在 2018 年底，平臺(tái)將全年參與的所有品牌計(jì)劃全部公開(kāi)，做到兩個(gè)透明：一是流程透明：把招標(biāo)具體的 13 個(gè)節(jié)點(diǎn)，從發(fā)起到交底，每一個(gè)節(jié)點(diǎn)完成的情況都呈現(xiàn)出來(lái)；二是規(guī)則透明，每一步完成之后，把規(guī)則流程的信息上傳到平臺(tái)，從而解決建材交易市場(chǎng)傳統(tǒng)交易模式里針對(duì)合規(guī)性的控制。從 2017 年開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，一些國(guó)企、央企客戶，在平臺(tái)里進(jìn)行集團(tuán)采購(gòu)交易決策的時(shí)候，都會(huì)要求公開(kāi)透明，所以我

27、們針對(duì)這個(gè)行業(yè)做的第一個(gè)改革就是把招投標(biāo)流程標(biāo)準(zhǔn)化，把規(guī)則透明化、公開(kāi)化。2019 年開(kāi)始把科技手段運(yùn)用到建材交易供應(yīng)鏈中，推出了與華僑城和哈工大一起研究的科技產(chǎn)品“招標(biāo)機(jī)器人”，目的是要解決以人為核心定標(biāo)的問(wèn)題。運(yùn)用 A.I.大數(shù)據(jù)、云智能機(jī)器人解決招標(biāo)過(guò)程中的實(shí)際業(yè)務(wù)問(wèn)題，比如通過(guò)智能資格預(yù)審提高資格預(yù)審的效率，大數(shù)據(jù)在線評(píng)標(biāo)實(shí)現(xiàn)評(píng)標(biāo)公平和效率提升。在招標(biāo)流程的改進(jìn)上，重點(diǎn)在于融合智能化手段提升招標(biāo)效率。在資格預(yù)審資料收集階段，我們通過(guò)科技手段增加 VR 等大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，在供方按照標(biāo)準(zhǔn)管理方法提交材料之后，系統(tǒng)自動(dòng)幫我們篩選出全國(guó)有哪些區(qū)域，哪些重點(diǎn)的企業(yè)來(lái)報(bào)名，他們的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分別是什么，

28、他們企業(yè)的工廠分布情況怎么樣，篩選后，我們就能清晰看到市場(chǎng)資源的情況。在評(píng)標(biāo)開(kāi)標(biāo)階段，以前是協(xié)商來(lái)開(kāi)標(biāo)，但議標(biāo)過(guò)程中有大量的計(jì)算。針對(duì)痛點(diǎn)，我們把詳細(xì)的清單公示出來(lái)，直接通過(guò)機(jī)器人發(fā)標(biāo)，然后上下游供應(yīng)商把他們的價(jià)格清單編制好上傳到機(jī)器人里面，這樣評(píng)標(biāo)的結(jié)果在幾個(gè)小時(shí)之內(nèi)就可以算出來(lái)。在 19 年年初針對(duì)一個(gè)鍋爐設(shè)備進(jìn)行試點(diǎn)，當(dāng)時(shí)機(jī)器人 7 天就完成了招標(biāo)，并且后續(xù)人工驗(yàn)證結(jié)果是百分百正確的，只是在操作過(guò)程中，要注意設(shè)定統(tǒng)一的文件格式、機(jī)器人只能處理結(jié)構(gòu)化的數(shù)據(jù)，要輸入對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)則。根據(jù)總結(jié)，用科技手段賦能到行業(yè)的傳統(tǒng)交易模式，入圍篩選環(huán)節(jié)效率會(huì)提升 50 倍，圖像識(shí)別代替人工篩查整個(gè)過(guò)程由

29、3天降至半小時(shí)；評(píng)標(biāo)效率提高 4 倍，傳統(tǒng)的 2 天評(píng)標(biāo)時(shí)間 4 小時(shí)即可完成；定標(biāo)核驗(yàn)效率提高 1.5 倍，且全程數(shù)據(jù)記錄支持隨時(shí)查看；招標(biāo)效率提高 50%，智能化手段縮短招標(biāo)時(shí)間 7 天。我們的目標(biāo)是支持全流程上的長(zhǎng)單，如果以后全流程都能用智能化手段，那么招標(biāo)效率將會(huì)大大提升，這是為地產(chǎn)行業(yè)建材交易模式帶來(lái)的第一個(gè)改變。新的交易模式下，為了管控產(chǎn)品質(zhì)量以及更好的服務(wù)地產(chǎn)供應(yīng)鏈 B 端采購(gòu)商，我們提供對(duì)采購(gòu)產(chǎn)品的質(zhì)量管控服務(wù)。包括以下幾項(xiàng)：天網(wǎng)行動(dòng)：針對(duì)工廠分別進(jìn)行三個(gè)階段的抽檢，一是招標(biāo)前飛檢，在招標(biāo)前對(duì)工廠做出的產(chǎn)品進(jìn)行抽樣檢查，看是否符合招標(biāo)的技術(shù)要求；二是進(jìn)場(chǎng)前飛檢，中標(biāo)后，我們會(huì)去

30、抽檢工廠提供給項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的產(chǎn)品，看是否有貨不對(duì)板、是否符合招標(biāo)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、滿足當(dāng)時(shí)招標(biāo)的需求；三是工廠/項(xiàng)目抽檢，我們還會(huì)監(jiān)測(cè)終端業(yè)主對(duì)這個(gè)產(chǎn)品的體驗(yàn)，只有從產(chǎn)品源頭改善產(chǎn)品的質(zhì)量，才能體現(xiàn)產(chǎn)品平臺(tái)在國(guó)內(nèi) B 端客戶中的實(shí)用性，才能把供應(yīng)鏈上好的供方資源不斷提煉出來(lái)。通過(guò)實(shí)測(cè)實(shí)量、交付評(píng)估、和客戶驗(yàn)房來(lái)評(píng)估產(chǎn)品質(zhì)量。產(chǎn)品的質(zhì)量好壞是有數(shù)據(jù)支撐的，比如 C 端業(yè)主的投訴和建議、我們自己去工廠收集的數(shù)據(jù)，可以用來(lái)做一個(gè)大數(shù)據(jù)的分析產(chǎn)品，從科技的角度去管控整個(gè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈上下游產(chǎn)品的質(zhì)量，促進(jìn)產(chǎn)品技術(shù)不斷的進(jìn)步，更好的服務(wù)于 B 端的采購(gòu)商。通過(guò)數(shù)據(jù)收集和數(shù)據(jù)整理，我們可以分析出行業(yè)產(chǎn)品的平均水準(zhǔn)，比如該

31、類產(chǎn)品各個(gè)維度的平均數(shù)值是多少，并以此為標(biāo)準(zhǔn)作為參照。我們把這種數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)給到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)院，以及一些地質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)構(gòu)和協(xié)會(huì)，和平臺(tái)上的建材采購(gòu)商客戶。這樣不僅帶動(dòng)供應(yīng)鏈的發(fā)展，也會(huì)促進(jìn)國(guó)內(nèi) B 端采購(gòu)商對(duì)產(chǎn)品認(rèn)知的提升。為了平臺(tái)訂單的正常交付，針對(duì)平臺(tái)采購(gòu)訂單，建立了自己的在線交付跟蹤體系。我們會(huì)把一些C 端做得好的企業(yè)作為參考，比如阿里、京東模式，也可以應(yīng)用到地產(chǎn)供應(yīng)鏈建材行業(yè)上。首先我們會(huì)對(duì)全國(guó)平臺(tái)的采購(gòu)商客戶，比如萬(wàn)科等，去確認(rèn)他們?cè)谌珖?guó)范圍內(nèi)的項(xiàng)目有多少；其次，我們不僅關(guān)注體量大的項(xiàng)目，也關(guān)注體量小的項(xiàng)目數(shù)量。平臺(tái)上每一個(gè)采購(gòu)商下單之后，我們會(huì)要求供應(yīng)商給出訂單生產(chǎn)的周期和排產(chǎn)的周期，這能幫助

32、我們?cè)谏a(chǎn)的環(huán)節(jié)做到可視化和透明化。我們?cè)谔熵堎I東西時(shí)能夠明確知道這個(gè)產(chǎn)品什么時(shí)候發(fā)貨的，貨發(fā)到哪里，但 B 端沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，我們要把這個(gè)全過(guò)程都做好監(jiān)控。比如說(shuō)買地板，貨品現(xiàn)在是否已經(jīng)到了，原材料的組裝現(xiàn)在是什么進(jìn)度，訂單什么時(shí)候能夠完成，是否能按照項(xiàng)目要求的節(jié)點(diǎn)按時(shí)發(fā)貨，從而避免項(xiàng)目存在交付風(fēng)險(xiǎn)，我們已經(jīng)把這一塊程序化了，未來(lái)在全國(guó)所有 B 端的客戶進(jìn)行采購(gòu)，都能享受到 B 端的“天貓”、“阿里”帶來(lái)的服務(wù)，可以看到我們是怎樣去把控整個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)和空間物流的管理的。然后，我們把平臺(tái)上每一個(gè) B 端采購(gòu)商發(fā)起的采購(gòu)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)分，比如在下單采購(gòu)后，供方的貨品是否生產(chǎn)，物流什么時(shí)候發(fā)貨，這批

33、貨發(fā)到哪里，發(fā)貨的距離是否有優(yōu)化等等，這意味著如果國(guó)內(nèi)采購(gòu)商用平臺(tái)來(lái)進(jìn)行采購(gòu)交易，下單之后，我們會(huì)知道對(duì)應(yīng)供方所有原材料的情況，它完成生產(chǎn)的進(jìn)度，它是否發(fā)布了物流，它發(fā)布物流的路線是否正確等等，從而管控整個(gè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈，使得供應(yīng)鏈提高智能化、增強(qiáng)可視化以及能夠承擔(dān)保證交付的責(zé)任。我們會(huì)基于采購(gòu)交易數(shù)據(jù)，進(jìn)行分析優(yōu)化。平臺(tái)上每個(gè)季度會(huì)發(fā)布一些品類的成交數(shù)據(jù)，未來(lái)可能也會(huì)形成白皮書(shū)的形式。2019 年，全采購(gòu)平臺(tái)的訂單交易金額突破了 1200 億，通過(guò)分析可以看出，圍繞建材的供應(yīng)鏈成交量爆發(fā)，比如電梯，地板等等。2018-2019 年的數(shù)據(jù)顯示，在國(guó)家住建部和一些協(xié)會(huì)對(duì)精裝政策的出臺(tái)進(jìn)行解讀的背景下

34、，潔具、五金、中央空調(diào)、瓷磚地板等精裝修材料的交易量是隨著政策的變化而上升的，2020 年也是如此。未來(lái)，我們會(huì)以商城交易大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立對(duì)成交熱點(diǎn)，價(jià)格指數(shù)，產(chǎn)品反饋等更為客觀的數(shù)據(jù)結(jié)果，真實(shí)反映不同供應(yīng)商的產(chǎn)品和質(zhì)量水平，為客戶優(yōu)化供應(yīng)商管理，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和采購(gòu)價(jià)格提供專業(yè)建議，共同提升行業(yè)產(chǎn)品力。四、上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈的投資思考（保利資本專家演講紀(jì)要）房地產(chǎn)行業(yè)正在出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的變化，這種變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很多新的機(jī)遇，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的投資帶來(lái)全新思考。保利資本站在產(chǎn)業(yè)基金的角度，討論了房地產(chǎn)行業(yè)探索轉(zhuǎn)型階段，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈的投資思路。痛點(diǎn)與機(jī)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量龐大，面臨產(chǎn)業(yè)精細(xì)化轉(zhuǎn)型新趨

35、勢(shì)。地價(jià)、建安成本以及營(yíng)銷費(fèi)用的逐步增加導(dǎo)致開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間在逐步縮??；產(chǎn)業(yè)鏈整合重要性愈發(fā)顯著，頭部企業(yè)轉(zhuǎn)型同時(shí)，需挖掘新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。頭部企業(yè)集群效應(yīng)為市場(chǎng)紅利新機(jī)會(huì)。目前地產(chǎn) Top10 銷售金額集中度 28.4%，銷售面積集中度 21.3%，物業(yè)Top10 管理規(guī)模集中度 11.4%，頭部企業(yè)尚存整合空間。房地產(chǎn)行業(yè)的集中度逐年攀升，優(yōu)質(zhì)龍頭優(yōu)勢(shì)凸顯，上下游產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)受益市場(chǎng)轉(zhuǎn)型紅利。線下數(shù)據(jù)時(shí)代到來(lái)，AIoT 為藍(lán)海市場(chǎng)。線上流量時(shí)代走向終結(jié)，“萬(wàn)物互聯(lián)”的線下數(shù)據(jù)時(shí)代到來(lái)，行業(yè)將進(jìn)入產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)革新階段。“新基建”逆周期調(diào)控戰(zhàn)略的實(shí)施，將加速數(shù)字化智能化時(shí)代到來(lái)，“中國(guó)制造 2025”奠定

36、傳統(tǒng)制造行業(yè)科技轉(zhuǎn)型發(fā)展基礎(chǔ)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變革下，催發(fā)國(guó)有科技發(fā)展與國(guó)產(chǎn)替代行業(yè)機(jī)會(huì)。5G 的加速落地為萬(wàn)物數(shù)據(jù)化、萬(wàn)物聯(lián)網(wǎng)化提供了強(qiáng)力的技術(shù)支持。投資方向與戰(zhàn)略地產(chǎn)行業(yè)中“設(shè)計(jì)-土建-精裝-交付-運(yùn)營(yíng) ”長(zhǎng)鏈條特性，以及供給區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化為房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合賦能產(chǎn)業(yè)鏈提供可能。地產(chǎn)逐漸追求的是產(chǎn)品上極致的標(biāo)準(zhǔn)化，這是地產(chǎn)行業(yè)在降本增效的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃中非常重要的一點(diǎn)；同時(shí)產(chǎn)品功能性的提升對(duì)促成未來(lái)的增量非常重要。在這一產(chǎn)業(yè)鏈上的投資思路大概有以下幾個(gè)：a. 中央集采制度：推動(dòng)房屋供給標(biāo)準(zhǔn)化，加速行業(yè)整合，形成集群效應(yīng)；b. 合作拓品研發(fā)：為產(chǎn)業(yè)鏈下游賦能提高產(chǎn)品品類，推動(dòng)房屋產(chǎn)品化；c. 股權(quán)投資雙

37、贏：通過(guò)投后賦能、業(yè)務(wù)導(dǎo)流幫助企業(yè)快速增長(zhǎng)。物業(yè)觸達(dá)終端消費(fèi)者，平臺(tái)客戶價(jià)值沉淀與服務(wù)變現(xiàn)。碧桂園物業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)非常趨近于碧桂園地產(chǎn)的市值，標(biāo)志著大家更關(guān)注存量，老舊小區(qū)改造也提供了非常大的機(jī)會(huì)。產(chǎn)業(yè)鏈投資不只是家居、建材企業(yè)、家電，我們?cè)诮ㄖ萍家约拔飿I(yè)科技的研究已經(jīng)進(jìn)入投資階段，大批量早期公司進(jìn)入到了投資行列。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司可以提供醫(yī)療、教育、商業(yè)、等配套產(chǎn)業(yè)服務(wù)，物業(yè)功能在最小單位上非常細(xì)化。比如：a. 疫情期間，組織客戶做生鮮產(chǎn)品配送；b. 空調(diào)等白電推銷轉(zhuǎn)化率高；c. 某高端吹風(fēng)機(jī)是轉(zhuǎn)化率最高的產(chǎn)品，高達(dá) 85%，也就是 100 個(gè)用戶有 85 個(gè)在物業(yè)的推動(dòng)下會(huì)去買這個(gè)產(chǎn)品。越來(lái)越多

38、的產(chǎn)品銷售會(huì)經(jīng)由物業(yè)去推，物業(yè)已經(jīng)變成小區(qū)的管家，因?yàn)槲飿I(yè)組織的團(tuán)購(gòu)帶來(lái)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)非常明顯，最后的下單成功率很高。龍頭企業(yè)深度戰(zhàn)略合作，搭建產(chǎn)業(yè)生態(tài)平臺(tái)。投資方式可以以協(xié)助為主：比如對(duì)做工程、集采相關(guān)的公司內(nèi)設(shè)子公司，以及成立上市公司的子公司、物業(yè)增值相關(guān)的公司，這些措施都是希望推動(dòng)產(chǎn)業(yè)資源的分配以及產(chǎn)業(yè)的融合。逐步完善產(chǎn)業(yè)鏈上下游布局，從產(chǎn)業(yè)的上游投資如瓷磚及智能家居，到下游做直接配送的，再往下延伸有科技公司，如滴滴，逐步形成產(chǎn)業(yè)上游跟下游的科技、教育領(lǐng)域結(jié)合的局面。從投資目的與投資目標(biāo)來(lái)講，希望地產(chǎn)公司未來(lái)轉(zhuǎn)型成為平臺(tái)型的公司，因?yàn)槠脚_(tái)公司具備更高的價(jià)值優(yōu)勢(shì)。舉兩個(gè)例子：a. 豐田：地產(chǎn)行

39、業(yè)跟整車廠有一個(gè)類似的地方，就是產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)，整車廠再往下可以延伸到三層以上，地產(chǎn)行業(yè)是類似的：首先第一層的供應(yīng)商是建材行業(yè)，家電行業(yè)、輕工行業(yè)；而對(duì)于這些行業(yè)，它們的供應(yīng)商還有工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)相關(guān)的公司；產(chǎn)業(yè)鏈資源整合可以帶來(lái)整體提升，同時(shí)技術(shù)的提升也會(huì)帶來(lái)一定機(jī)會(huì)；b. 騰訊：騰訊把自己當(dāng)成入口，而物業(yè)也是帶來(lái)產(chǎn)品及服務(wù)的入口。從數(shù)據(jù)的角度看愿意投資的方向，有標(biāo)準(zhǔn)化的施工，用戶型的數(shù)據(jù)，售后服務(wù)數(shù)據(jù)；從房地產(chǎn)的角度看：有建筑開(kāi)發(fā)、建材、機(jī)械設(shè)備、家電家具。地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資案例分享入戶門(mén)；該細(xì)分行業(yè)空間巨大，兩家頭部房企的入戶門(mén)就接近 100 萬(wàn)的量級(jí)，按照現(xiàn)在入戶門(mén)基礎(chǔ)價(jià)格 2000 多元

40、來(lái)算，就是 20 億的市場(chǎng)。在門(mén)這個(gè)專業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，每個(gè)樓層、樓道當(dāng)中都有公共房門(mén)，還有地下室、大堂的門(mén)。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，從進(jìn)入小區(qū)到家，每天經(jīng)過(guò)的門(mén)是 7-8 個(gè)，所以這個(gè)行業(yè)未來(lái)的增值空間很大。墻布；“大白墻”交房，審美交給用戶。精裝修帶來(lái)的更多是房子極致的標(biāo)準(zhǔn)化，每個(gè)人住的都是一樣的。這時(shí)候例如壁紙、墻、漆等可以滿足用戶的審美方向變化的產(chǎn)品就非常重要，物業(yè)去推廣這類產(chǎn)品，用戶觸達(dá)率非常大。同時(shí)，產(chǎn)品質(zhì)量也要比之前有非常明顯的提高。換新速度也變快了，只需要 4 個(gè)小時(shí)。新風(fēng)系統(tǒng)；首先考慮功能性的需求，第二考慮的是生活舒適的需求。舉個(gè)例子，明年開(kāi)始，室內(nèi)的空氣標(biāo)準(zhǔn)將成為室內(nèi)交房的前置條件，可能會(huì)有 5

41、0%左右的抽查率?，F(xiàn)在對(duì)空氣的質(zhì)量，如公司中央空調(diào)的質(zhì)量、恒溫恒濕等方面有要求越來(lái)越高。另外今年的疫情，也催生了大家對(duì)于屋內(nèi)的空氣質(zhì)量提升的需求。產(chǎn)業(yè)鏈投資關(guān)注領(lǐng)域建筑科技：機(jī)會(huì)來(lái)源于五方面：a. 城鎮(zhèn)化的需求；b. 行業(yè)規(guī)模；c. 技術(shù)整合階段；d. 數(shù)據(jù)可得性；e. 數(shù)據(jù)可用性。從養(yǎng)老角度去看后 4 個(gè)維度，行業(yè)規(guī)模和技術(shù)的整合階段都有機(jī)會(huì)，現(xiàn)在重要的是促進(jìn)數(shù)據(jù)的可得性和可用性；要解決這個(gè)問(wèn)題，首先要有大量的傳感器布局，而智能家居可以做到把數(shù)據(jù)提取出來(lái)。建筑科技的細(xì)分策略可分成 4 個(gè)階段去看：a. 規(guī)劃設(shè)計(jì)；既讓樓的采光、樓間距符合要求，同時(shí)能做到容積率的最大化，整體的設(shè)計(jì)都是用數(shù)據(jù)化的

42、形式完成；b. 施工；比如華住拼裝式建筑，很多的技術(shù)構(gòu)建是通過(guò)機(jī)器人完成，到現(xiàn)場(chǎng)只用拼裝。這里面涵蓋了互聯(lián)網(wǎng)、機(jī)器人技術(shù)和大數(shù)據(jù)技術(shù)；c. 銷售營(yíng)銷；比如通過(guò)大數(shù)據(jù)，銀行卡信息等；d. 運(yùn)營(yíng)；物業(yè)是巨大的流量入口，物業(yè)需要思考用戶需要什么樣的服務(wù)，同時(shí)給用戶提供他需要的服務(wù)。內(nèi)容計(jì)算：服務(wù)的提供商和智能互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新者。物業(yè)及地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的傳感器已經(jīng)布控完成，如果終端有內(nèi)容計(jì)算的技術(shù)，它的整體運(yùn)算能力會(huì)極大加強(qiáng)；模塊化的建筑機(jī)器人算法平臺(tái)：這對(duì)接了建筑信息模型的建設(shè)和工業(yè)機(jī)器人運(yùn)動(dòng)仿真，基于此所有的構(gòu)建都可以在線上完成，現(xiàn)場(chǎng)只做拼接。五、房地產(chǎn)科技前世與今生（微筑創(chuàng)始人演講紀(jì)要）近幾年地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)

43、變化的同時(shí)，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈也出現(xiàn)了很多有意思的變化，而其中最有意思的行業(yè)應(yīng)該屬于地產(chǎn)科技行業(yè)。不同視角看地產(chǎn)科技行業(yè)的變化地產(chǎn)視角，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型后開(kāi)發(fā)時(shí)代即運(yùn)營(yíng)時(shí)代，后開(kāi)發(fā)時(shí)代關(guān)注全產(chǎn)品線、全價(jià)值鏈，重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)是運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)管理。房地產(chǎn)公司、資產(chǎn)管理公司快速推動(dòng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，尤其是圍繞運(yùn)營(yíng)的數(shù)字化升級(jí)和轉(zhuǎn)型，助力企業(yè)深化標(biāo)準(zhǔn)化管理、強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)；數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)日漸重要，具有物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的軟件解決方案可有效地?cái)?shù)字化、整合及精簡(jiǎn)物業(yè)運(yùn)營(yíng)職能，并有望為高效的資產(chǎn)管理創(chuàng)造巨大貢獻(xiàn)；后疫情時(shí)代驅(qū)動(dòng)管理無(wú)人化、自動(dòng)化、標(biāo)準(zhǔn)化需求，包含物聯(lián)網(wǎng)的數(shù)字化的解決方案從錦上添花變成行業(yè)剛需。技術(shù)視角，從技術(shù)的角度看，5G、Io

44、T 技術(shù)逐步成熟，硬件部署成本大幅下降。比如過(guò)去買一個(gè)攝像頭可能需要 1000 多塊錢(qián)，現(xiàn)在買一個(gè)只需要 140。具體來(lái)說(shuō)，硬件的成本過(guò)去 10 年下降 95%左右，技術(shù)環(huán)境成熟催化需求端探索創(chuàng)新應(yīng)用的動(dòng)力。另外，互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)展，地產(chǎn)企業(yè) ERP 底座基本完成第一階段數(shù)字化，客戶端的應(yīng)用環(huán)境儲(chǔ)備充足，驅(qū)動(dòng)各種排列組合；地產(chǎn)行業(yè)的錢(qián)變得難賺使得公司開(kāi)始強(qiáng)化管理，強(qiáng)化管理的第一階段就是 ERP。商業(yè)和資本視角，數(shù)字基建改變了過(guò)去傳統(tǒng)基建弱電智能化等資源驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)格局，而且科技具有明顯的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和技術(shù)成本優(yōu)勢(shì)，網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)巨大；技術(shù)、數(shù)據(jù)、品牌護(hù)城河明顯，資本市場(chǎng)愿意給予較高溢價(jià)。房地產(chǎn)公司過(guò)去的采購(gòu)邏

45、輯是總分總包，這使得房地產(chǎn)公司購(gòu)買的軟件產(chǎn)品沒(méi)有及時(shí)迭代升級(jí)。地產(chǎn)公司過(guò)去不重視軟件，因?yàn)檐浖袌?chǎng)金額太小，一個(gè)軟件的收入只有三五百萬(wàn)。公司寧愿多花點(diǎn)錢(qián)在門(mén)禁等硬件上，也不去考慮復(fù)雜的系統(tǒng)。但最近，行業(yè)頭部企業(yè)都越來(lái)越重視數(shù)字化，這使行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了變化。越來(lái)越多的公司對(duì)數(shù)字化的重視改變了現(xiàn)在的采購(gòu)體系，軟件供應(yīng)的中間商減少了，比如我們收購(gòu)的一家地產(chǎn)科技公司，以前觸達(dá)一個(gè)地產(chǎn)客戶，中間至少要有 4 層，但現(xiàn)在都是直接跟地產(chǎn)公司的總部對(duì)接。產(chǎn)品視角來(lái)看，轉(zhuǎn)向后開(kāi)發(fā)時(shí)代，重視全價(jià)值產(chǎn)業(yè)鏈提升。公司過(guò)去產(chǎn)品的提升更多是憑感覺(jué)，比如房企若更注重設(shè)計(jì)，會(huì)有自己的偏好。但到了一個(gè)階段之后，數(shù)字支持變得更為重

46、要，比如房企若追求標(biāo)準(zhǔn)化，需要數(shù)字化的支持去保證每一次項(xiàng)目的交付周期縮短，盡可能的降低成本，這里提到的模式其實(shí)是數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)建設(shè)。這次疫情對(duì)無(wú)人化、標(biāo)準(zhǔn)化的需求更高了，所以現(xiàn)在數(shù)字化解決方案也從過(guò)去的錦上添花變成了行業(yè)的剛需。地產(chǎn)科技行業(yè)的分類與其中的數(shù)字化機(jī)會(huì)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的價(jià)值鏈條可以將房地產(chǎn)科技分為以下六類企業(yè)： a. 日常運(yùn)營(yíng) ERP；b. 規(guī)劃設(shè)計(jì)；c. 建造工地；d. 采購(gòu)交易；e. 物業(yè)租賃；交易及支付；f. 物業(yè)資產(chǎn)（空間）的運(yùn)營(yíng)管理。地產(chǎn)行業(yè)與消費(fèi)、健康、貿(mào)易、農(nóng)業(yè)這些傳統(tǒng)行業(yè)一樣，數(shù)字化轉(zhuǎn)型成為必經(jīng)之路。所有的行業(yè)到了進(jìn)化階段，如果沒(méi)有數(shù)字化是難以持久的與其他公司競(jìng)爭(zhēng)

47、的。不同的是，地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)較長(zhǎng)，同時(shí)服務(wù)屬性較強(qiáng)，加上地產(chǎn)行業(yè)本身的利潤(rùn)非常高，使得中國(guó)的地產(chǎn)科技企業(yè)目前在每一個(gè)行業(yè)環(huán)節(jié)里面都有很多對(duì)應(yīng)的公司，而且很多公司都是特別有錢(qián)的房地產(chǎn)公司旗下的子公司。目前的地產(chǎn)公司都喜歡跟科技巨頭合作，比如成立一個(gè)合資公司來(lái)做對(duì)應(yīng)的科技化業(yè)務(wù)。這些非獨(dú)立性的科技公司，占據(jù)了目前整個(gè)市場(chǎng)比較大的份額，由母公司直接分配業(yè)務(wù)，這是目前整個(gè)地產(chǎn)科技行業(yè)高度分散的主要原因。不同地產(chǎn)科技環(huán)節(jié)的龍頭公司造價(jià)算量領(lǐng)域龍頭公司是廣聯(lián)達(dá)。這個(gè)公司現(xiàn)在有 800 億的市值，對(duì)應(yīng) 2019 年收入 35.4億；其實(shí)它對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)非常小，就是設(shè)計(jì)造價(jià)這幾個(gè)環(huán)節(jié)，但他做到了足夠高的市

48、場(chǎng)占有率。建造工地和采購(gòu)交易這兩塊目前沒(méi)有成熟的大企業(yè)。原因是建造工地目前為止存在大量的地方標(biāo)準(zhǔn)及中建各個(gè)區(qū)的不同建筑標(biāo)準(zhǔn)，造成所有科技化公司的產(chǎn)品難以標(biāo)準(zhǔn)化，所以很難促成一個(gè)大型公司的產(chǎn)生。而采購(gòu)交易這一塊，采筑當(dāng)然是行業(yè)的絕對(duì)龍頭，ALBB 可能又不太專業(yè)于這個(gè)領(lǐng)域，過(guò)去其實(shí)很多人都嘗試著做過(guò)地產(chǎn)科技領(lǐng)域某一個(gè)環(huán)節(jié)的交易，但因?yàn)檎w太大了，最后都走不通。目前政府的各個(gè)部委也在共同推進(jìn)國(guó)家層面采購(gòu)平臺(tái)的建立。物業(yè)租賃及銷售交易這一塊，鏈家通過(guò)自我革命做出了貝殼。目前 5000 億左右市值，其已經(jīng)反向證明了地產(chǎn)交易可以通過(guò)線上方式實(shí)現(xiàn)。而針對(duì)物業(yè)的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，實(shí)際上沒(méi)有大的上市公司。我認(rèn)為

49、只有酒店管理領(lǐng)域的石基信息算得上是工具型的科技企業(yè)上市公司。酒店管理在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)里面是一個(gè)先行者的角色，如果去研究地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)接下來(lái)的發(fā)展路徑，其實(shí)可以借鑒酒店運(yùn)營(yíng)層面的經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)榫频晔窍刃姓叩慕巧?，是最早做?biāo)準(zhǔn)化、品牌化和連鎖化的，而且行業(yè)中有大量的資產(chǎn)收購(gòu)和并購(gòu)的案例。地產(chǎn)科技行業(yè)與傳統(tǒng)工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的差異地產(chǎn)科技不同于傳統(tǒng)工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)，降本增效對(duì)地產(chǎn)科技公司影響并不直接。降本增效不是很直接，是傳統(tǒng)工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)和地產(chǎn)科技最大的區(qū)別。傳統(tǒng)工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)提出降本增效這個(gè)策略是為了降低成本、提高效率和降低事故，因?yàn)樗a(chǎn)屬性極強(qiáng)。而地產(chǎn)科技更看重運(yùn)營(yíng)消費(fèi)屬性。以酒店為例，酒店一直以來(lái)為自己的產(chǎn)品質(zhì)量、公司形象投入了大量的成本，這就是它的運(yùn)營(yíng)屬性決定的。有一個(gè)我們非常認(rèn)同的來(lái)自某經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)：房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值高低取決于房地產(chǎn)空間里提供的服務(wù)的密度。服務(wù)密度更多取決于空間