物業(yè)管理有關(guān)政策法規(guī)

1、.PAGE 2：.；PAGE 44房地產(chǎn)專題信息資料庫(kù) Real Estate 編輯：浙江圖書館信息開發(fā)中心紹興圖書館信息技術(shù)部支持：浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院房地產(chǎn)與區(qū)域開展研討所2004年第12期目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc71089378 政策法規(guī) PAGEREF _Toc71089378 h 3 HYPERLINK l _Toc71089379 吳敬璉：中國(guó)經(jīng)濟(jì)已過(guò)熱不排除調(diào)整利率的能夠性 PAGEREF _Toc71089379 h 3 HYPERLINK l _Toc71089380 國(guó)家宏觀調(diào)控，這回要出重拳了 PAGEREF _Toc71089380

2、h 4 HYPERLINK l _Toc71089381 控制投資過(guò)快增長(zhǎng)已是一項(xiàng)“政治義務(wù) PAGEREF _Toc71089381 h 4 HYPERLINK l _Toc71089382 市場(chǎng)趨勢(shì) PAGEREF _Toc71089382 h 4 HYPERLINK l _Toc71089383 中共中央會(huì)議提示投資過(guò)熱 房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖 PAGEREF _Toc71089383 h 4 HYPERLINK l _Toc71089384 中國(guó)房產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀引發(fā)政府關(guān)注 PAGEREF _Toc71089384 h 5 HYPERLINK l _Toc71089385 3月份“國(guó)房景氣指數(shù)小幅

3、回落 PAGEREF _Toc71089385 h 6 HYPERLINK l _Toc71089386 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局警告全國(guó)商品房空置面積仍在高位 PAGEREF _Toc71089386 h 7 HYPERLINK l _Toc71089387 房地產(chǎn)市場(chǎng)：政策調(diào)控迫使房地產(chǎn)走向理性 PAGEREF _Toc71089387 h 7 HYPERLINK l _Toc71089388 調(diào)控市場(chǎng)政府使出連環(huán)招 下半年為地產(chǎn)關(guān)鍵時(shí)期 PAGEREF _Toc71089388 h 8 HYPERLINK l _Toc71089389 滬寧甬杭首季房?jī)r(jià)再拉“大陽(yáng)線 PAGEREF _Toc710893

4、89 h 9 HYPERLINK l _Toc71089390 長(zhǎng)三角地產(chǎn)論壇：經(jīng)濟(jì)學(xué)家政府官員談房?jī)r(jià) PAGEREF _Toc71089390 h 12 HYPERLINK l _Toc71089391 長(zhǎng)三角：地產(chǎn)兵家必爭(zhēng)之地 PAGEREF _Toc71089391 h 13 HYPERLINK l _Toc71089392 長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)快速上漲 PAGEREF _Toc71089392 h 15 HYPERLINK l _Toc71089393 房地產(chǎn)企業(yè)開展呈現(xiàn)四大特點(diǎn) PAGEREF _Toc71089393 h 16 HYPERLINK l _Toc71089394 房地產(chǎn)泡沫推高

5、經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)轉(zhuǎn)的本錢 PAGEREF _Toc71089394 h 17 HYPERLINK l _Toc71089395 中國(guó)地產(chǎn)的冬天正悄然逼近 PAGEREF _Toc71089395 h 19 HYPERLINK l _Toc71089396 房地產(chǎn)還要“高歌猛進(jìn)十年 PAGEREF _Toc71089396 h 20 HYPERLINK l _Toc71089397 運(yùn)用周期實(shí)際 引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng) PAGEREF _Toc71089397 h 20 HYPERLINK l _Toc71089398 用“租售比測(cè)試樓市“體溫 PAGEREF _Toc71089398 h 22 HYPERL

6、INK l _Toc71089399 浙江樓市 PAGEREF _Toc71089399 h 23 HYPERLINK l _Toc71089400 地鐵規(guī)劃對(duì)杭州市商鋪價(jià)錢有明顯拉動(dòng) PAGEREF _Toc71089400 h 23 HYPERLINK l _Toc71089401 “住在杭州之“核反響 PAGEREF _Toc71089401 h 23 HYPERLINK l _Toc71089402 行業(yè)艱苦事件 PAGEREF _Toc71089402 h 28 HYPERLINK l _Toc71089403 管緊土地看好信貸 把握兩大著力點(diǎn) PAGEREF _Toc7108940

7、3 h 28 HYPERLINK l _Toc71089404 房地金融 PAGEREF _Toc71089404 h 29 HYPERLINK l _Toc71089405 商業(yè)銀行開場(chǎng)選擇性控制個(gè)人住房貸款 PAGEREF _Toc71089405 h 29 HYPERLINK l _Toc71089406 監(jiān)管部門“堵截房地產(chǎn)融資渠道的決心在強(qiáng)化 PAGEREF _Toc71089406 h 30 HYPERLINK l _Toc71089407 土地市場(chǎng) PAGEREF _Toc71089407 h 30 HYPERLINK l _Toc71089408 整頓土地市場(chǎng)，鋒芒將指向地方政

8、府 PAGEREF _Toc71089408 h 30 HYPERLINK l _Toc71089409 分析開發(fā)商尋覓土地工程的途徑 PAGEREF _Toc71089409 h 31 HYPERLINK l _Toc71089410 專家論談 PAGEREF _Toc71089410 h 32 HYPERLINK l _Toc71089411 國(guó)內(nèi)外專家縱論分時(shí)度假 PAGEREF _Toc71089411 h 32 HYPERLINK l _Toc71089412 楊慎：用科學(xué)開展觀指點(diǎn)開發(fā) PAGEREF _Toc71089412 h 34 HYPERLINK l _Toc710894

9、13 王志綱：縱觀土地市場(chǎng)走勢(shì) PAGEREF _Toc71089413 h 36 HYPERLINK l _Toc71089414 王建：房?jī)r(jià)未來(lái)10年至少再漲3倍！ PAGEREF _Toc71089414 h 38 HYPERLINK l _Toc71089415 顧云昌：房地產(chǎn)業(yè)慎提過(guò)熱，謹(jǐn)防過(guò)熱 PAGEREF _Toc71089415 h 39 HYPERLINK l _Toc71089416 營(yíng)銷戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc71089416 h 39 HYPERLINK l _Toc71089417 需求是營(yíng)銷管理的中心 PAGEREF _Toc71089417 h 39 HY

10、PERLINK l _Toc71089418 京滬穗渝等地居民購(gòu)房行為調(diào)查的有關(guān)數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc71089418 h 40政策法規(guī)吳敬璉：中國(guó)經(jīng)濟(jì)已過(guò)熱不排除調(diào)整利率的能夠性中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)2004年4月29日“中國(guó)經(jīng)濟(jì)已處過(guò)熱形狀，目前的問(wèn)題不是爭(zhēng)論過(guò)熱的問(wèn)題，而是采取何種政策來(lái)調(diào)整經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。近日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉中歐國(guó)際工商管理學(xué)院主辦的經(jīng)濟(jì)論壇上對(duì)中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況做出了精辟的分析。他以為，目前央行用兩次提高存款預(yù)備金利率等方法來(lái)控制貨幣的供應(yīng)。央行的意圖是小步的采取措施，然后察看效果，假設(shè)效果不明顯還會(huì)采取進(jìn)一步的措施，不排除對(duì)利率進(jìn)展調(diào)整。就當(dāng)前中國(guó)對(duì)內(nèi)和對(duì)外經(jīng)濟(jì)政

11、策，吳敬璉分別進(jìn)展了論述。國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)政策方面，吳敬璉以為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2003年的下半年開場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)熱景象，特別是固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)到達(dá)24%，2004年一季度更是到了43%。廣義貨幣從1998年開場(chǎng)不斷在增長(zhǎng)，每年的速度都在兩個(gè)百分點(diǎn)左右,假設(shè)央行不是采取了一些措施，2003年廣義貨幣的增長(zhǎng)會(huì)超越20%。在目前經(jīng)濟(jì)界爭(zhēng)論中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否過(guò)熱？能否是部門過(guò)熱的問(wèn)題上，吳敬璉的觀念是明確的：中國(guó)經(jīng)濟(jì)已處過(guò)熱形狀，目前的問(wèn)題不是爭(zhēng)論過(guò)熱的問(wèn)題，而是采取何種政策來(lái)調(diào)整經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。他以為，目前央行用兩次提高存款預(yù)備金利率等方法來(lái)控制貨幣的供應(yīng)。央行的意圖是小步的采取措施，然后察看效果，假設(shè)效果不明顯還會(huì)采取進(jìn)

12、一步的措施，不排除對(duì)利率進(jìn)展調(diào)整。吳敬璉不贊同“中國(guó)經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)錯(cuò)過(guò)了軟著路時(shí)機(jī)的觀念，他對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)可以“軟著路還是持有謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度的。他以為，今年2月起中央政府大力支持央行從宏觀經(jīng)濟(jì)角度，即利用貨幣政策來(lái)調(diào)控貨幣總量供應(yīng)。央行專家閱歷豐富，中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著路是有希望的。他不贊同采取行政手段，即對(duì)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的行業(yè)和部門單獨(dú)采取限制措施，他以為假設(shè)這樣的話效率損失會(huì)很大，改善經(jīng)濟(jì)情況的效果也不是很明顯，而且會(huì)遇到一些地域和企業(yè)的反對(duì)。長(zhǎng)期方面，吳敬璉以為中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱是投資效率太低。要經(jīng)過(guò)大量的投資才干維持中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)率。2002年中國(guó)的全部投資占GDP的42%，去年曾經(jīng)到了46%左右，而美國(guó)

13、普通是10%，印度的GDP增長(zhǎng)和中國(guó)差不多，但其中投資只占了24%。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量很差，這就呵斥一個(gè)景象，中國(guó)的GDP增長(zhǎng)一超越9%，經(jīng)濟(jì)很快就出現(xiàn)過(guò)熱。吳敬璉以為要根本的處理這個(gè)問(wèn)題，就是要提高效率，而提高效率的根本問(wèn)題是推進(jìn)改革，重點(diǎn)是銀行系統(tǒng)的改革。另外，吳敬璉就對(duì)外的經(jīng)濟(jì)政策講了兩點(diǎn)。一個(gè)是中美貿(mào)易摩擦加劇的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院副總理吳儀曾經(jīng)赴美國(guó)進(jìn)展磋商。在談到人民幣匯率問(wèn)題時(shí)，吳敬璉以為匯率問(wèn)題是“匯率構(gòu)成機(jī)制需求改革的問(wèn)題，雖然目前人民幣總的趨向是緩慢升值的，但他不贊成政府用行政手段升值，那樣呵斥的影響是無(wú)法想象的。他泄漏，美國(guó)方面關(guān)于匯率方面的技術(shù)協(xié)助專家曾經(jīng)來(lái)到北京，正在和中國(guó)專

14、家討論人民幣匯率構(gòu)成機(jī)制的問(wèn)題。吳敬璉以為，中國(guó)2004年一季度，中國(guó)貿(mào)易出現(xiàn)了逆差，假設(shè)人民幣匯率構(gòu)成機(jī)制可以改善的話，人民幣的升值壓力會(huì)緩解。國(guó)家宏觀調(diào)控，這回要出重拳了雖然自去年下半年國(guó)家有關(guān)部門已多次向部分行業(yè)發(fā)出“過(guò)熱警告，并不斷提示投資者留意市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)，但情況仍不容樂(lè)觀。最新跡象顯示，國(guó)務(wù)院將出臺(tái)一系列新政策，抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“虛高。據(jù)報(bào)道，國(guó)務(wù)院在提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資工程資本金比例的同時(shí)，將提高過(guò)熱行業(yè)消費(fèi)用電電價(jià)，而央行和銀監(jiān)會(huì)也將以收緊信貸來(lái)加強(qiáng)對(duì)過(guò)熱行業(yè)的限制。據(jù)音訊人士泄漏，中國(guó)的水泥、鋼鐵和電解鋁等行業(yè)將面臨高電價(jià)的壓力。電解鋁行業(yè)消費(fèi)用電每度

15、電價(jià)將提高2至4分。專家解釋，這個(gè)提價(jià)幅度是經(jīng)過(guò)精細(xì)測(cè)算的。以目前電解鋁行業(yè)整體的利潤(rùn)計(jì)，每度電價(jià)提高2分錢，企業(yè)尚有微利空間；提高3分錢，企業(yè)整體可以堅(jiān)持不虧不賺；而提高4分錢，那么企業(yè)會(huì)出現(xiàn)微小虧損。專家以為，這項(xiàng)措施不是為封殺整個(gè)行業(yè)，而是為了防止產(chǎn)能繼續(xù)不真實(shí)踐地?cái)U(kuò)展，阻止繼續(xù)盲目投資該行業(yè)。根據(jù)目前情況，每度電價(jià)上調(diào)三分錢是極具能夠的。此外，銀監(jiān)會(huì)曾經(jīng)于27日發(fā)出緊急通知，到5月1日前，暫停股份制商業(yè)銀行一切方式貸款。央行也在研討出臺(tái)新的信貸政策。這些跡象闡明，國(guó)家控制投資過(guò)快增長(zhǎng)，曾經(jīng)從口頭警告，晉級(jí)為“動(dòng)真格。RGP安邦研討簡(jiǎn)報(bào)2004/04/28控制投資過(guò)快增長(zhǎng)已是一項(xiàng)“政治義

16、務(wù)自從中央政治局開會(huì)討論當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情勢(shì)和宏觀調(diào)控之后，對(duì)于宏觀調(diào)控政策的認(rèn)識(shí)曾經(jīng)從經(jīng)濟(jì)的角度，進(jìn)一步上升到政治高度。從去年下半年到今年初，中央不斷試圖用口頭警告、軟指令方式，要求過(guò)熱行業(yè)減少新投資；即使出臺(tái)緊縮銀根的措施，力度也不大。目的是盡量用市場(chǎng)手段為經(jīng)濟(jì)降溫，讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，防止“一刀切。然而，這些措施并沒(méi)有見效，反而使投資愈演愈烈，潛在風(fēng)險(xiǎn)更大。在這種情況下，有分析以為，中央政治局的會(huì)議，可說(shuō)是最后通牒，置信要傳達(dá)的信息是，假設(shè)中央以為過(guò)熱行業(yè)需求下馬的工程還不下馬，擔(dān)任的官員便要下馬。的社論指出，按中國(guó)國(guó)情，經(jīng)濟(jì)問(wèn)題可彈性處置、甚至陽(yáng)奉陰違；政治問(wèn)題那么必需緊跟中央，尤其新一屆中央指點(diǎn)

17、人厲行施政問(wèn)責(zé)新風(fēng)，違抗官員烏紗難保，其雷厲風(fēng)行，無(wú)論是去年SARS，還是今年清查多宗艱苦人命傷亡事故中，可見一斑；置信各地方、部門官員，銀行及國(guó)企擔(dān)任人，不敢再越雷池。社論估計(jì)，中央經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)、政治兩手抓，投資與經(jīng)濟(jì)過(guò)熱問(wèn)題，置信可在2-3個(gè)月后開場(chǎng)降溫，屆時(shí)即使再加息，力度也不用很大，因此內(nèi)地經(jīng)濟(jì)可望在年底時(shí)勝利軟著陸。BGP安邦研討簡(jiǎn)報(bào)2004/04/28市場(chǎng)趨勢(shì)中共中央會(huì)議提示投資過(guò)熱 房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖新聞晨報(bào)2004年4月28日李耀宗商業(yè)銀行接令嚴(yán)守貸款規(guī)模4月26日，中共中央政治局會(huì)議指出，目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)中的矛盾和問(wèn)題，突出表如今固定資產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，特別是一些行業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)快，導(dǎo)致信

18、貸投放增幅過(guò)大，呵斥煤電油運(yùn)供應(yīng)趨緊。據(jù)有關(guān)銀行泄漏，日前，監(jiān)管部門曾經(jīng)向國(guó)有銀行、股份制銀行下達(dá)通知，要?jiǎng)?wù)虛行貸款規(guī)?？刂?，嚴(yán)守貸款規(guī)模。對(duì)此，申銀萬(wàn)國(guó)研討員李慧勇以為，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)快是導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資速度居高不下的主要緣由。今年一季度，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度超越40，而去年全年僅30多。對(duì)房地產(chǎn)投資的添加導(dǎo)致鋼材、鋁、水泥等投資品需求的添加。數(shù)據(jù)顯示，鋼材產(chǎn)量的60用于房地產(chǎn)，鋁產(chǎn)量的35左右用于房地產(chǎn)，而水泥的比重那么更高。今年一季度，對(duì)這些投資品的投資速度甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)房地產(chǎn)的投資速度。鋼鐵、水泥、鋁等投資品需求的上升，反過(guò)來(lái)會(huì)刺激房地產(chǎn)價(jià)錢的不斷上升，房?jī)r(jià)上升那么會(huì)吸引更多的投資

19、。去年以來(lái)，雖然國(guó)家曾經(jīng)開場(chǎng)采取措施，限制這些行業(yè)的投資增長(zhǎng)速度。但一季度的數(shù)據(jù)顯示，效果并不明顯。究之緣由，主要是中央的政策沒(méi)有得到全方面落實(shí)。對(duì)此，中央明確強(qiáng)調(diào)，適度控制貨幣信貸增長(zhǎng)，真實(shí)加強(qiáng)土地管理，嚴(yán)厲控制新開工工程，堅(jiān)決遏制某些行業(yè)中的盲目投資和低程度擴(kuò)張。中國(guó)房產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀引發(fā)政府關(guān)注澳大利亞2004年4月27日不斷以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開展商都以難以置信的速度將大筆資金注入本國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。這使得人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)泡沫的憂慮曾經(jīng)成為了現(xiàn)實(shí)，而且要實(shí)現(xiàn)此行業(yè)的軟著陸也不可防止地變得非常困難。 政府報(bào)告指出，雖然政府部門曾經(jīng)延續(xù)數(shù)月采取措施限制資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但今年第一季度，房地產(chǎn)行業(yè)的投資還是

20、增長(zhǎng)了41.1%。 駐香港的摩根斯坦利亞洲首席經(jīng)濟(jì)分析師謝國(guó)忠Andy Xie：這種景象是一個(gè)泡沫，因此它或早或晚總會(huì)破裂，只是時(shí)間的問(wèn)題。他預(yù)言：假設(shè)政府部門不采取任何措施，這個(gè)泡沫將會(huì)變得更大。 大城市上空起重機(jī)林立的景象，無(wú)可辯駁地闡明了如今的中國(guó)正在閱歷一個(gè)歷史上建筑業(yè)蓬勃開展的時(shí)期。 中國(guó)著名房地產(chǎn)開展商SOHO中國(guó)的一名主管張先生說(shuō)：房地產(chǎn)市場(chǎng)正在升溫，但我并不一定它能否過(guò)熱。由于雖然說(shuō)投資在增長(zhǎng)，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況也是非?？上驳摹?追根溯源，是臺(tái)灣和香港地域的投資者最初帶動(dòng)了目前中國(guó)大陸房地產(chǎn)業(yè)的熱潮，而后大陸方面的開發(fā)商也參與這股潮流之中。 中國(guó)固定資產(chǎn)的投資在今年前兩個(gè)

21、月中增長(zhǎng)了53%，這其中房地產(chǎn)行業(yè)是主要的推進(jìn)要素。 雖然這個(gè)增長(zhǎng)速度在今年的第一個(gè)季度曾經(jīng)放緩到了將近43%，但是一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家仍舊擔(dān)憂中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)難以從如此高度實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的著陸。 要想引導(dǎo)固定投資從每年50%的增長(zhǎng)率下降到10%-12%，即使可以實(shí)現(xiàn)，那也將是非常困難的， 謝國(guó)忠坦言道，目前還沒(méi)有在類似情況下實(shí)現(xiàn)軟著陸的先例。 他警告說(shuō)，假設(shè)泡沫破裂將會(huì)導(dǎo)致非?？膳碌慕鹑趽p失。并且由于提供房地產(chǎn)業(yè)貸款的銀行幾乎都是國(guó)有銀行，因此這種損失能夠最終都將由納稅者承當(dāng)。 然而，另外一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家以為房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投資在中國(guó)并不是一個(gè)普遍的景象，而只在一些經(jīng)濟(jì)高度活潑的特定地域成為一個(gè)問(wèn)題，例如上海。

22、 房地產(chǎn)行業(yè)并不是全面的過(guò)熱，駐北京的法國(guó)巴黎百富勤證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳興動(dòng)Chen Xingdong解釋說(shuō)，某些特定的地域，確實(shí)存在著投資過(guò)熱的憂慮，但那絕不是一個(gè)全國(guó)范圍的問(wèn)題。 雖然如此，中國(guó)的政策制定者還是對(duì)這一景象給予了極大的關(guān)注，并且采取了一系列的措施來(lái)處理這一問(wèn)題。 除此以外，政府還將采取一些較溫暖的措施，比如提高銀行預(yù)備金率，限制地方官員和借貸機(jī)關(guān)人員的行為以縮減不良貸款和減少過(guò)度投資。 3月份“國(guó)房景氣指數(shù)小幅回落國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2004-04-27 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編制的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果闡明：今年前3個(gè)月，“國(guó)房景氣指數(shù)繼續(xù)堅(jiān)持在較高程度，但隨著完成投資等主要目的增幅的回落，3

23、月份，“國(guó)房景氣指數(shù)為106.20，比上月下降1.46點(diǎn)，比去年同月下降1.13點(diǎn)。闡明一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)總體景氣程度根本延續(xù)了上年快速開展的勢(shì)頭，但受土地開發(fā)面積和開工面積目的增幅回落的影響，3月份“國(guó)房景氣指數(shù)低于去年同月程度。詳細(xì)分類指數(shù)的變化是： 1、本年資金來(lái)源分類指數(shù)。3月份，本年資金來(lái)源分類指數(shù)為107.51，比上月下降3.16點(diǎn)，比去年同月上升2.87點(diǎn)。一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源累計(jì)到達(dá)3595億元，同比增長(zhǎng)53.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款875億元，同比增長(zhǎng)30.7%，增幅比去年同期回落20.7個(gè)百分點(diǎn)，闡明央行采取的緊縮房貸的政策作用開場(chǎng)表達(dá)；企業(yè)自籌資金1225

24、億元，同比增長(zhǎng)61.5%，增幅比去年同期提高14.7個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)付款1194億元，同比增長(zhǎng)64.5%；利用外資57億元，同比增長(zhǎng)1.05倍。分地域看，東部地域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的增速明顯低于中、西部地域。 2、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)。3月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為108.28，比上月下降1.79點(diǎn)，比去年同月上升1.14點(diǎn)。一季度，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1820億元，同比增長(zhǎng)41.1%，增幅比去年同期提高6.2個(gè)百分點(diǎn)，但比今年前2個(gè)月回落了9.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，完成住宅投資1203億元,同比增長(zhǎng)35.9%，占全部投資的比重為66.1%，比去年同期下降2.5個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資

25、94億元，同比增長(zhǎng)68%，所占比重為5.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資229億元，增長(zhǎng)61%，所占比重為12.6%。 3、商品房銷售價(jià)錢分類指數(shù)。3月份，商品房銷售價(jià)錢分類指數(shù)為98.28，比2月份上升2.36點(diǎn)，比去年同月上升0.92點(diǎn)。一季度，全國(guó)商品房完成銷售面積到達(dá)4271萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.4%；商品房銷售額累計(jì)完成1143億元，同比增長(zhǎng)44.4%；商品房平均銷售價(jià)錢為2677元/平方米，同比提高6.7%。其中，商品住宅平均銷售價(jià)錢為2481元/平方米，提高6.5%；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售價(jià)錢分別上漲了24.8%和9.1%。中部8個(gè)省份的商品房平均銷售價(jià)錢同比提高16.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于

26、全國(guó)平均上漲程度。 4、商品房空置面積分類指數(shù)。3月份，商品房空置面積分類指數(shù)為92.68，比2月份上升0.70點(diǎn)，比去年同月下降1.78點(diǎn)。商品房空置面積分類指數(shù)的下降，闡明空置面積的增幅與去年同月相比有所回落。一季度，全國(guó)商品房空置面積為9008萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.3%，增幅雖然低于去年同期程度，但明顯高于2003年增長(zhǎng)2.2%的程度。其中，空置一到三年的商品房面積為3883萬(wàn)平方米，占全部空置面積的比重為43.1%；空置三年以上的商品房面積為1萬(wàn)平方米，所占比重是12.6%。分地域看，全國(guó)有18個(gè)省份空置面積增幅超越10%。中、西部地域商品房空置面積增幅明顯快于東部地域。 5、開工面積

27、分類指數(shù)。3月份，開工面積分類指數(shù)為104.63，比2月份下降3.37點(diǎn)，比去年同月下降8.13點(diǎn)，是影響“國(guó)房景氣指數(shù)整體程度低于去年同月的主要要素之一。一季度，全國(guó)累計(jì)完成開工面積3681萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.8%，增幅比去年同期減少24.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅開工面積為2981萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.5%；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開工面積分別增長(zhǎng)了28.2%和30.2%。 6、土地開發(fā)面積分類指數(shù)。3月份，土地開發(fā)面積分類指數(shù)到達(dá)114.21，比2月份下降4.06點(diǎn)，比去年同月下降9.41點(diǎn)，是8個(gè)分類指數(shù)中下降幅度最大的分類指數(shù)。一季度，全國(guó)完成開發(fā)土地面積3724萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)

28、28.8%，增幅比去年同期回落37.8個(gè)百分點(diǎn)。分地域看，東部地域完成土地開發(fā)面積2328萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.2%；中部地域完成土地開發(fā)面積673萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.1%；西部地域完成土地開發(fā)面積723萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.4%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局警告全國(guó)商品房空置面積仍在高位國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布，截至今年首季，全國(guó)商品房空置面積達(dá)9008萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)5.3%，其中，有多達(dá)18個(gè)省的空置面積超越10%。與去年底的數(shù)據(jù)相比，今年首季全國(guó)商品房空置面積減少了近3800萬(wàn)平方米，不過(guò)，首季各地商品房開工面積達(dá)3600萬(wàn)平方米，較去年同期勁升46%，比銷售面積升幅高出10個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)銷增速不

29、一致，加上本來(lái)空置的商品房不斷還未被市場(chǎng)消化，使得空置面積仍彷徨在較高程度。調(diào)查顯示，全國(guó)已空置1至3年的商品房接近3900萬(wàn)平方米，占總量的43%；空置超越3年者，約占13%。值得留意的是，在中西部地域商品房空置面積正日漸超越東部城市。RHJ安邦研討簡(jiǎn)報(bào)2004/4/25房地產(chǎn)市場(chǎng)：政策調(diào)控迫使房地產(chǎn)走向理性新華日?qǐng)?bào)2004年4月28日陳志龍為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)，遏制愈演愈烈的炒房行為，江浙滬三地相繼出臺(tái)了制止期房轉(zhuǎn)讓、房源網(wǎng)上公示等一系列舉措。加之貨幣政策的效果顯現(xiàn)，近來(lái)市場(chǎng)的風(fēng)向出現(xiàn)了新變化。 最近南京新開幾處樓盤，以前“見到好房子就眼紅的人如今安靜了。房子不如以前好賣了，為了促銷

30、，房產(chǎn)商把廣告做到了飛艇上。隨著存款預(yù)備金率的再度上調(diào)，房地產(chǎn)貸款門檻提高，銀行貸款激動(dòng)在減弱。上海、南京等地涉房貸款在繼續(xù)高位增長(zhǎng)數(shù)年以來(lái)，今年一季度增幅初次出現(xiàn)回落。此間業(yè)內(nèi)人士指出，在央行緊縮性貨幣政策和地方政府遏制炒房的一系列舉措出臺(tái)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性要素遭到矯正，市場(chǎng)邁向了幾年前類似股市“擠泡沫的理性昌盛之路。 貨幣政策總是帶有先導(dǎo)性和前瞻性的。從貨幣政策的切入點(diǎn)來(lái)看，這一輪反周期調(diào)理是以去年央行針對(duì)房地產(chǎn)的121號(hào)文件為發(fā)端的。去年8月，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在南京就金融業(yè)貸款規(guī)模過(guò)大、特別是房地產(chǎn)業(yè)資金投入過(guò)度，潛在風(fēng)險(xiǎn)較大問(wèn)題發(fā)出了措辭嚴(yán)峻的警告，明確地表達(dá)了貨幣監(jiān)管當(dāng)局對(duì)房地

31、產(chǎn)貸款的態(tài)度。1998年以來(lái)的這一輪房地產(chǎn)大牛市中，開發(fā)商在“革命性、“排浪式住房消費(fèi)晉級(jí)中迎來(lái)了流金歲月。房地產(chǎn)不是什么高科技、高附加值產(chǎn)業(yè)，但絕對(duì)是暴利產(chǎn)業(yè)，上榜富豪最多的是在房地產(chǎn)業(yè)。銀行既要給開發(fā)商“買地，又要放建立款貸款給施工隊(duì)，還要貸款給購(gòu)房者買房。世界銀行的一位專家不久前在北京的一個(gè)論壇上說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的這種融資方式是世界上絕無(wú)僅有的，銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)照單全收極不正常。開發(fā)商可以“坐頂級(jí)寶馬，鮑魚魚翅當(dāng)飯吃，燕窩當(dāng)茶喝，外表風(fēng)光無(wú)限，但負(fù)債率驚人，出了問(wèn)題窟窿驚天。無(wú)論是已結(jié)案謝幕的“中國(guó)二號(hào)富翁楊斌，還是“上海首富周正毅，這些地產(chǎn)大佬崩盤性消滅的同時(shí)，都把巨量的金融資產(chǎn)化為烏有，闡明

32、這種舊規(guī)那么的極大風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)是資金高度密集型行業(yè)，貨幣政策是從源頭上擠泡沫的有效之舉。央行121號(hào)文件以后，銀行房貸就開場(chǎng)緊縮，四證齊全才干放貸，但在實(shí)踐操作中，以份額最大化為目的的金融競(jìng)爭(zhēng)使得一切銀行都以為“法不責(zé)眾，大家都打擦邊球。另外，用索羅斯的“亞洲文化傳統(tǒng)分析，可歸咎為“亞洲的裙帶金融問(wèn)題，銀行貸款管理不透明，銀行員工可以幕后支配擔(dān)保公司，編織名目經(jīng)過(guò)擔(dān)保公司幫炒房者融資，助長(zhǎng)整個(gè)社會(huì)資產(chǎn)泡沫的膨脹。在整個(gè)社會(huì)投資渠道不暢，投資工具不容易尋覓的情況下，房?jī)r(jià)天天漲，房貸門檻又低，房產(chǎn)融資性擔(dān)保使得投機(jī)性資金可以一以當(dāng)十，像做期貨放大操盤，所以才會(huì)有席卷全國(guó)的“溫州炒房團(tuán)。但是如今的

33、情勢(shì)變化了，三次調(diào)整預(yù)備金，銀行貸款規(guī)模和激動(dòng)遭到控制，舊的游戲規(guī)那么走到了盡頭。房產(chǎn)買賣市場(chǎng)的一位任務(wù)人員說(shuō)，過(guò)去期房可以轉(zhuǎn)讓，按揭貸款也可以從張三轉(zhuǎn)到李四的名下，許多剛鑒證過(guò)的合同說(shuō)變卦就變卦，有的炒房者手上攥著十幾套期房，高拋低吸，游刃有余，如今統(tǒng)統(tǒng)玩不轉(zhuǎn)了。南京一家銀行的擔(dān)任同志說(shuō)，如今個(gè)人辦第二筆按揭貸款就遭到控制，個(gè)人購(gòu)房“零售貸款辦不到了，對(duì)個(gè)人收入和償付才干的審查更嚴(yán)，期房也不給轉(zhuǎn)讓，這在源頭上有效地遏制了炒作之風(fēng)。 房地產(chǎn)的政策調(diào)控在規(guī)范市場(chǎng)的同時(shí)，也在最大程度地維護(hù)群眾利益，讓銀行和投資者在高本錢和代價(jià)面前更理性。房?jī)r(jià)的狂飆突進(jìn)伴隨著較多的“跟風(fēng)盤，一些社會(huì)弱勢(shì)群體被卷入高

34、負(fù)債人群，這對(duì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的中國(guó)社會(huì)穩(wěn)定也有著潛在的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，攥了一堆房子在手上的炒房人，貸款一下子還不清，沒(méi)有兩證的期房又不能變現(xiàn)，隨時(shí)能夠會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。炒房族市場(chǎng)放大的風(fēng)險(xiǎn)主要堆積在銀行，一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，這一塊風(fēng)險(xiǎn)會(huì)迅速凸顯，一些如蛇吞象的擔(dān)保公司也會(huì)面臨被“打穿的滅頂之災(zāi)，假設(shè)任其臌脹下去，房地產(chǎn)衍生的問(wèn)題將不僅僅是孤立的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。 房地產(chǎn)投機(jī)過(guò)度出現(xiàn)的諸多負(fù)效應(yīng)日益引起政府、金融業(yè)和民眾的不安。在南京，銀行業(yè)今年房貸增量下降的同時(shí)，個(gè)人住房問(wèn)題貸款明顯增多。一家大銀行房貸部擔(dān)任同志引見說(shuō)，今年以來(lái)，住房貸款不良記錄每個(gè)月都在往上冒，有時(shí)一個(gè)月會(huì)新增幾百萬(wàn)。而一些辦理房貸業(yè)務(wù)較

35、早的銀行，不能正常還貸的購(gòu)房戶已達(dá)4位數(shù)，不良貸款記錄有迅猛增長(zhǎng)的勢(shì)頭。從“問(wèn)題貸款構(gòu)成分析，以第二套甚至第三套房居多，一些問(wèn)題貸款戶由于高負(fù)債生活質(zhì)量下降。我們?nèi)缃竦纳鐣?huì)保證才干、就業(yè)才干還很有限，對(duì)這些冰山一角的矛盾和問(wèn)題要引起足夠的注重。從日本的教訓(xùn)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)錢繼續(xù)飆升后一旦轉(zhuǎn)勢(shì)，極能夠呵斥貸款購(gòu)房人不能正常還貸款，假設(shè)繼續(xù)下行，投資者個(gè)人會(huì)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)。日本政府和金融管理當(dāng)局放任房地產(chǎn)泡沫。地產(chǎn)泡沫破滅后，金融機(jī)構(gòu)和地產(chǎn)商大批破產(chǎn)，大量國(guó)民淪為負(fù)資產(chǎn)，日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇困難，墮入長(zhǎng)期停頓形狀，閱歷地產(chǎn)風(fēng)潮的浩劫，日本從一個(gè)開展勢(shì)頭最猛的興隆國(guó)家退化為目前景氣情況最差的興隆國(guó)家，地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)在這

36、個(gè)國(guó)家最后演化為一種國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)。東南亞金融危機(jī)中，由于房?jī)r(jià)腰斬，香港金管局破天荒地把貸款期限從30年期延伸到50年期，父?jìng)舆€。在任何社會(huì)、任何時(shí)代，量入為出永遠(yuǎn)是一個(gè)根本準(zhǔn)那么，不要做與本人接受才干不相應(yīng)的投機(jī)性博弈。 市場(chǎng)不是萬(wàn)能的，市場(chǎng)也有失靈的時(shí)候。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)虛火過(guò)旺，為保證經(jīng)濟(jì)和金融平安，政府適時(shí)進(jìn)場(chǎng)干涉是非常必要的。從三次動(dòng)用存款預(yù)備金率、提高再貸款利率和貼現(xiàn)率、遏制炒房等一系列政策措施看，調(diào)控力度在加大。這種調(diào)控不是打壓市場(chǎng)，而是“擠泡沫，是為了維護(hù)最寬廣人民群眾的根本利益，為了市場(chǎng)未來(lái)更加理性和安康地開展。調(diào)控必然會(huì)加劇這個(gè)行業(yè)的分化、淘汰和洗牌，也一定會(huì)讓政府、開發(fā)商和民

37、眾更加理性和成熟。調(diào)控市場(chǎng)政府使出連環(huán)招 下半年為地產(chǎn)關(guān)鍵時(shí)期名牌時(shí)報(bào)2004年4月28日汪波4月21日，人民廣場(chǎng)東方書報(bào)亭的攤主孫先生發(fā)現(xiàn)，只需是登了關(guān)于期房限轉(zhuǎn)有關(guān)政策的報(bào)紙就賣得特別好，雖然對(duì)房地產(chǎn)孫先生知之甚少，但熟知報(bào)刊市場(chǎng)的他卻知道，最近一個(gè)階段來(lái)關(guān)于房地產(chǎn)的新聞是人們關(guān)注的最大熱點(diǎn)。 4月14日上海市人大經(jīng)過(guò)了由政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)踐情況實(shí)施期房限轉(zhuǎn)的議案，在其后不到一個(gè)星期的時(shí)間，市政府常務(wù)會(huì)議就作出，該明確指出，自2004年4月26日起，在房子沒(méi)造好、房地產(chǎn)權(quán)證(俗稱小產(chǎn)證)沒(méi)有辦出來(lái)之前，消費(fèi)者向房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)購(gòu)的期房不能轉(zhuǎn)讓給他人。在宣布該的新聞發(fā)布會(huì)上，還公告了嚴(yán)厲控

38、制別墅工程；今年上市供應(yīng)量約520萬(wàn)平方米；下月二手房網(wǎng)上免費(fèi)公示；二季度起發(fā)布房?jī)r(jià)變動(dòng)情況；完善中低收入家庭購(gòu)房貼息政策等五條相關(guān)措施。 從3月31日商品房銷售合同網(wǎng)上備案登記系統(tǒng)開通以來(lái)，上海市政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施紛紛出籠，不久前，在“上海市政策組合拳解析的專題討論中，與會(huì)代表紛紛就諸多相關(guān)政策出臺(tái)會(huì)帶來(lái)的市場(chǎng)反響發(fā)表見解。 徐匯商建的毛峻濤先生以為，“以前幾十萬(wàn)一畝的土地，如今都曾經(jīng)到幾百萬(wàn)一畝了。上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的總監(jiān)程偉勇先生也表達(dá)了類似看法。他以為去年上漲的23%里面有相當(dāng)一部分是土地的價(jià)錢上升的緣由。 程先生還以為，假設(shè)說(shuō)政府要調(diào)控整個(gè)大盤速度的話，也應(yīng)該很容易，比如如今

39、每年政府推出300萬(wàn)平方米中低價(jià)房，這個(gè)也會(huì)對(duì)大盤的上漲有一個(gè)抑制造用。 其實(shí)從2003年下半年關(guān)于上海樓市的開展方向和趨勢(shì)問(wèn)題就開場(chǎng)有了多種不同的聲音，“拐點(diǎn)說(shuō)也起于那時(shí)。但現(xiàn)實(shí)上，雖然對(duì)樓市火爆，房?jī)r(jià)高企，人們議論頗多，也有期房限轉(zhuǎn)的吹風(fēng)，但沒(méi)見政府有任何有實(shí)效性的措施出臺(tái)。直到今年3月，相關(guān)措施紛紛出臺(tái)，上海樓市下一步的走向才真正有能夠發(fā)生方向性的轉(zhuǎn)變。 供求關(guān)系發(fā)生改動(dòng)是保證樓市安康開展的根本緣由，從2003年三季度起，以往不斷是供不應(yīng)求的局面開場(chǎng)發(fā)生改動(dòng)，而據(jù)相關(guān)部門的引見，上海今年全年商品住房施工面積約7200萬(wàn)平方米左右，其中新開工2600萬(wàn)平方米左右，商品住房開工量將有較大幅度

40、的添加，全年可供上市面積約3000萬(wàn)平方米左右，供求總量根本平衡，并從“求略大于供向“供略大于求轉(zhuǎn)化。 這無(wú)疑會(huì)成為樓市由急速增長(zhǎng)向平衡安康開展的一個(gè)重要信號(hào)。 另外，倍受各方關(guān)注的配套商品房工程也效果初顯，去年開工的300萬(wàn)平方米配套商品房年內(nèi)開工，今年再新開工350萬(wàn)平方米，估計(jì)全年上市供應(yīng)量約520萬(wàn)平方米。 無(wú)論是從宏觀的政策調(diào)控還是從土地供應(yīng)來(lái)看，今年下半年無(wú)疑會(huì)成為決議今后一段時(shí)間房地產(chǎn)走向的一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。張望是這一階段的最重要特點(diǎn)，一位在房產(chǎn)界浸淫多年的人士也在私下里表示了對(duì)目前情勢(shì)不明朗的看法。 看來(lái)，張望之后，今年下半年的樓市也許才干略顯調(diào)控效果。滬寧甬杭首季房?jī)r(jià)再拉“大陽(yáng)線

41、國(guó)際金融報(bào)2004-04-26陳冠中 國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新調(diào)查報(bào)告顯示，2004年第一季度，35個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)錢比去年同期上漲7.7，有9個(gè)城市的房屋銷售價(jià)錢漲幅超越10個(gè)百分點(diǎn)，其中第6城市群占到4席，上海、南京、寧波、杭州分別位列首季房?jī)r(jià)漲幅的第1、6、7、8位上海 國(guó)家開展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月19日發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，大中城市房屋銷售價(jià)錢快速上漲。今年一季度，35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)錢同比上漲7.7%，漲幅比去年四季度添加2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海的房?jī)r(jià)上漲28.3%，高居漲幅的榜首。另外，最近傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“期房限轉(zhuǎn)政策終于塵埃落定。上

42、海市政府發(fā)言人焦揚(yáng)在4月20日泄漏：4月26日起，在房子沒(méi)有造好、房地產(chǎn)權(quán)證俗稱小產(chǎn)證沒(méi)有辦出來(lái)之前，消費(fèi)者向房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)購(gòu)的期房不能轉(zhuǎn)讓給他人。焦揚(yáng)表示，上海市政府采取限制期房轉(zhuǎn)讓這一宏觀調(diào)控手段，主要目的是為了防止房?jī)r(jià)大起大落。上海漢宇物業(yè)代理總經(jīng)理施宏睿提供的數(shù)據(jù)顯示，從2000年至今，上海的商品房?jī)r(jià)每年都以超越20%的速度在增長(zhǎng)。因此，今年一季度的漲幅對(duì)上海來(lái)說(shuō)還算是比較正常的。談及房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)的緣由，他以為，過(guò)年后購(gòu)買力普遍加強(qiáng)，許多市民是為了自用而買房。但同時(shí)也有國(guó)內(nèi)投資者炒作的成分在內(nèi)，再加上一些港澳臺(tái)人士在滬購(gòu)置房產(chǎn)，多方面的要素呵斥了上海房?jī)r(jià)的大幅攀升。政府“期房限轉(zhuǎn)政策的

43、實(shí)施無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為呵斥一定的打擊。這一政策本身的目的就是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)錢，打擊炒風(fēng)。然而，施宏睿以為，雖然“期房限轉(zhuǎn)在短時(shí)期內(nèi)可以抑制房?jī)r(jià)，但是從長(zhǎng)久看來(lái)，房?jī)r(jià)最終還是會(huì)取決于供求關(guān)系。而且，這一政策的出臺(tái)會(huì)使購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向成熟的二手房市場(chǎng)，呵斥了二手房?jī)r(jià)的不斷飆升。據(jù)施宏睿引見，上海近期還會(huì)采取一系列的相關(guān)措施來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。第二季度，將會(huì)有大量的中低價(jià)商品房投入市場(chǎng)，這有利于總體上平衡房?jī)r(jià)。與此同時(shí)，上海正在醞釀出臺(tái)一項(xiàng)新的政策。如今商品房投放市場(chǎng)的前提是7層以下的商品房必需在封頂之后，7層以上的那么必需建成主體的2/3。而據(jù)可靠音訊，這一政策不久將會(huì)有所改動(dòng)。為了補(bǔ)充房

44、源，將放寬商品房的預(yù)售時(shí)間，樓價(jià)在每平方米6000元以下的，只需投入總資金量的25%就可以銷售。這樣在一定程度上可以彌補(bǔ)“期房限轉(zhuǎn)政策帶來(lái)的房源緊缺的問(wèn)題。如今關(guān)于如何定義中低價(jià)房這一問(wèn)題還是眾說(shuō)紛紜，施宏睿以為二手房5100元，商品房6000至8000元即可稱為中低價(jià)的商品房。目前即將投入市場(chǎng)的這批中低檔商品房根本位于外環(huán)線以外，如松江、嘉定等地域。如何讓市民情愿在郊區(qū)購(gòu)房，施宏睿以為這就需求市政府采取配套的措施，像交通網(wǎng)絡(luò)建立等等，改善郊區(qū)的居住環(huán)境以及設(shè)備。杭州國(guó)家開展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月19日發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，今年一季度杭州房屋銷售價(jià)錢漲幅為10.5。其漲幅在所調(diào)查的35個(gè)大

45、中城市里名列第八。早在去年9月份，杭州市就出臺(tái)了“房產(chǎn)新政，意在打擊惡意炒房行為，平抑房?jī)r(jià)，其中規(guī)定對(duì)二手房買賣的賣方征收20%的個(gè)人所得稅。這一政策自今年1月1日正式實(shí)施。5月中旬，杭州市土管局將向市場(chǎng)投放大量土地，共有12塊，而且都在熱點(diǎn)地域。上千畝土地進(jìn)入市場(chǎng)，如此大規(guī)模的投放在今年還是第一次。這次供地可以造住宅建筑面積194萬(wàn)平方米以上，按套數(shù)算超越1萬(wàn)套。今年，杭州市投放住宅用地的目的被定在4500畝。今后，還將有土地源源不斷地投向市場(chǎng)，以緩解住房需求。上海漢宇物業(yè)代理總經(jīng)理施宏睿以為杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資成分比較多，超越了其適用部分。作為一個(gè)旅游業(yè)相當(dāng)興隆的城市，杭州用于賓館、文娛等

46、旅游場(chǎng)所的建立用地占了相當(dāng)?shù)姆蓊~。對(duì)于杭州將向市場(chǎng)投放大量土地這一措施，施宏睿覺(jué)得這會(huì)在無(wú)形中添加開發(fā)商的壓力。隨著土地供應(yīng)量的增多，開發(fā)商可出賣的住宅也會(huì)增多。至于價(jià)錢，他用面粉和面包的關(guān)系打了一個(gè)籠統(tǒng)的比如：面粉多了，面包的總量自然會(huì)增多，但假設(shè)面粉的價(jià)錢不降低，面包的價(jià)錢也不會(huì)下跌。在他看來(lái)，商品房的價(jià)錢最終還是要取決于土地的價(jià)錢。杭州出臺(tái)的“房產(chǎn)新政不僅沒(méi)有獲得預(yù)期的效果，反而呵斥了二手房的走俏，使房?jī)r(jià)不斷猛漲。雖然1月份二手房的成交量明顯下降，但2月份很快就恢復(fù)了正常，到了4月份二手房的掛牌價(jià)更是飛漲。而實(shí)踐上，政府并不希望杭州的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的景象，只不過(guò)從目前來(lái)看，杭州雖然增幅不算

47、太快，但由于這是基于一個(gè)很高的起點(diǎn)，所以房?jī)r(jià)的絕對(duì)增額還是很高的。政府所采取的相關(guān)措施就是希望降低房?jī)r(jià)的上漲速度，將其控制在一個(gè)市民可以接受的范圍內(nèi)，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的安康開展。大量的住宅建立可以緩解居民的住房緊張局面。施宏睿以為對(duì)大多數(shù)居民來(lái)說(shuō)，選擇住房時(shí)價(jià)錢是一個(gè)很重要的要素。因此，假設(shè)有相對(duì)廉價(jià)的住房，居民還是傾向于選擇這種較為實(shí)惠的，而不會(huì)一味地去追求地理位置。但同時(shí)他也指出：“不能忽略住宅周圍的配套設(shè)備建立。由于只需配套設(shè)備跟上，才會(huì)有一個(gè)溫馨的居住環(huán)境，才會(huì)讓市民搬出擁堵不堪的市區(qū)，從而減輕杭州市區(qū)的住房壓力。南京國(guó)家開展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

48、顯示，今年一季度南京房屋銷售價(jià)錢漲幅為12.1%，較去年同期高出4.7個(gè)百分點(diǎn)，其漲幅居于統(tǒng)計(jì)城市中的第六位。據(jù)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)開展研討中心提供的信息，南京市今年1至2月份全市商品房(包含商品住宅和寫字樓、商鋪)銷售10910套，銷售面積130萬(wàn)平方米，銷售金額53.9億元，分別同比增長(zhǎng)25.1、36和71.5，其中江南八區(qū)(不含江寧、江北)商品房銷售6693套，銷售面積79.2萬(wàn)平方米，銷售金額40.1億元，分別同比增長(zhǎng)49.5、36.1和71.4。今年1至2月全市商品房銷售均價(jià)為每平方米4146元。假設(shè)不含經(jīng)濟(jì)適用房，江南八區(qū)商品住宅均價(jià)為每平方米5243元。從全市范圍看，2004年前兩月

49、供求比例依然延續(xù)2003年的0.81，處于供應(yīng)略小于銷售形狀；從江南八區(qū)看，前兩月供求比例較2003年趨于平衡，供求比例上升為0.91。另外，江南八區(qū)商品住宅銷售均價(jià)4620元/平方米，同比增長(zhǎng)27.4，較2003年第四季度上漲3。這是南京市房地產(chǎn)研討中心提供的分析數(shù)據(jù)。雖然南京的房?jī)r(jià)在長(zhǎng)三角地域不算太高，漲幅也不算太快，但南京市政府卻率先出臺(tái)政策明令制止炒房行為。自4月1日起正式實(shí)施的就明確規(guī)定：對(duì)于代理銷售企業(yè)或商品房營(yíng)銷人員參與炒房或抬高房?jī)r(jià)、賺取差價(jià)的，將吊銷單位的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證和個(gè)人的經(jīng)紀(jì)人員資歷證。為了進(jìn)一步了解南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況以及開展趨勢(shì)，記者采訪了中房指數(shù)系統(tǒng)高級(jí)分析師陳晟

50、。陳晟以為南京房屋銷售價(jià)錢的漲幅和南京的國(guó)民消費(fèi)總值、經(jīng)濟(jì)開展趨勢(shì)相吻合。南京市政府目前的改革力度比較大，江南、江北同時(shí)采取了改革措施，廢除一些機(jī)制上的束縛。加上同等的投資額在南京獲取的報(bào)答較其他城市更多，開發(fā)商們紛紛看好南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投入大量的資金。因此，南京如今房地產(chǎn)市場(chǎng)的昌盛與當(dāng)前的政策、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境是分不開的。目前，南京江南八區(qū)商品房的均價(jià)已超越每平方米5000元，但和上海、杭州這些城市的房?jī)r(jià)相比依然不算高。作為江蘇的省會(huì)城市，南京地處區(qū)域經(jīng)濟(jì)集中帶，開展前景非常良好。因此，有理由以為南京的房?jī)r(jià)還有一定的上漲空間。雖然南京的房?jī)r(jià)還有上漲空間，但是，南京的市民能否接受這一房?jī)r(jià)？根據(jù)長(zhǎng)三

51、角地域城調(diào)系統(tǒng)交換網(wǎng)絡(luò)資料顯示，今年一季度，南京市居民收入的增幅居于長(zhǎng)三角15個(gè)城市之首，達(dá)21.6。顯然，南京的居民收入有了很大的提升。據(jù)陳晟引見，由于南京的市場(chǎng)化程度比較低，很多市民依然擁有公房。所以，在思索房?jī)r(jià)和接受才干時(shí)應(yīng)該將公房思索進(jìn)去。隨著南京房?jī)r(jià)的提高，居民手中的公房也在不斷升值，帶給居民一筆不可忽略的固定收入。同時(shí)，政府也留意到房?jī)r(jià)與居民收入之間的差距，正采取相關(guān)措施進(jìn)展宏觀調(diào)控，遏制投機(jī)行為。4月1日正式實(shí)施的“禁炒令就是政府為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的安康開展而采取的一項(xiàng)舉措?！澳暇┑慕戳钍俏从昃I繆。陳晟這樣描畫說(shuō)，“由于這不是等到房?jī)r(jià)居于高位時(shí)才出臺(tái)，那時(shí)就是硬下落，如今是平穩(wěn)

52、過(guò)渡。這是一個(gè)剛性政策，所以短期內(nèi)會(huì)對(duì)炒房者呵斥很大的打擊。從長(zhǎng)久來(lái)看，這也是市場(chǎng)良性開展的一個(gè)有力保證。長(zhǎng)三角地產(chǎn)論壇：經(jīng)濟(jì)學(xué)家政府官員談房?jī)r(jià)新華日?qǐng)?bào)2004年4月28日汪曉霞25日在南京舉行的中國(guó)長(zhǎng)三角地產(chǎn)開展論壇暨首屆城市商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論壇上，“商品房?jī)r(jià)錢與“長(zhǎng)三角地域房地產(chǎn)業(yè)開展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)、“房地產(chǎn)業(yè)如何平衡開展，成為專家學(xué)者與政府官員共同關(guān)懷的一個(gè)話題。 中國(guó)土木工程協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、原建立部副部長(zhǎng)譚慶璉說(shuō)，衡量房地產(chǎn)業(yè)能否繼續(xù)安康開展，標(biāo)志是能否實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買和承租普通商品房。譚慶璉說(shuō)，中國(guó)有80%的普通老百姓，如今房?jī)r(jià)與人們的收入不成比例。在國(guó)外，房?jī)r(jià)普通是家庭收入的5倍，而在我們很多

53、城市，房?jī)r(jià)卻是家庭收入的10倍乃至20倍。緣由是多方面的：城市化進(jìn)程加快，大量外地人涌入中心城市；城市人收入程度的提高，對(duì)住房具有新的需求；以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)造不平衡，高檔房多，而普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房少，百姓選擇余地小等，都促成了房?jī)r(jià)的上漲。他特別提到，一些地域房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，土地批租的價(jià)錢越來(lái)越高，甚至失去理性，也導(dǎo)致房?jī)r(jià)太高。他以為，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、別墅用地，應(yīng)提高地價(jià)，對(duì)普通商品房那么應(yīng)降低地價(jià)，老百姓就能買得起房了。 譚慶璉以“28字來(lái)歸納當(dāng)前普通住宅開發(fā)的方向造價(jià)不高，程度高；規(guī)范不高，質(zhì)量高；面積不大，功能全；占地不多，環(huán)境美。 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授蕭灼基也將視點(diǎn)

54、對(duì)準(zhǔn)了老百姓房?jī)r(jià)。蕭灼基說(shuō)，如今很多人反映，房?jī)r(jià)太高了，買不起。房?jī)r(jià)能否與居民購(gòu)買力相順應(yīng)，可以用一組數(shù)字來(lái)闡明：目前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積23平方米，平均每戶3.5人，每戶建筑面積為80 100平方米，城鎮(zhèn)居民住房平均價(jià)錢為2500元/平方米，也就是說(shuō)，買房需求20 25萬(wàn)元。去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8472元，一個(gè)家庭的可支配收入不到3萬(wàn)元，算下來(lái)，一個(gè)家庭要買一套住房至少需求8 12年。 他說(shuō)，從1998年至2002年，GDP、居民收入、房產(chǎn)投資的平均增長(zhǎng)率分別為7.7%、8.6%和17%，房產(chǎn)投資增長(zhǎng)比GDP增長(zhǎng)和居民收入增長(zhǎng)高出1倍左右，這種情況是根本正常的。不過(guò)，這兩年的情

55、況卻有些特殊。2003年全國(guó)房產(chǎn)投資增長(zhǎng)40%，今年一季度房產(chǎn)投資增長(zhǎng)41%，大大快于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入的增長(zhǎng)。這是潛在消費(fèi)才干釋放的一種表現(xiàn)。今后，不能夠再繼續(xù)這樣的高增長(zhǎng)，像今年一季度房產(chǎn)投資雖然增長(zhǎng)了41%，但從3月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房產(chǎn)投資增長(zhǎng)只是27%，開場(chǎng)呈現(xiàn)回落跡象。他以為，房地產(chǎn)的開展速度不是越快越好，也不是越慢越好，而是要和經(jīng)濟(jì)開展、居民收入相順應(yīng)。房產(chǎn)投資增長(zhǎng)率假設(shè)堅(jiān)持在15% 20%，是GDP增長(zhǎng)率和居民收入增長(zhǎng)率的1倍左右，在最近的10年內(nèi)是適宜的。 蕭灼基再次給降低房?jī)r(jià)開出“藥方。他說(shuō)，目前商品房70年的土地運(yùn)用費(fèi)是一次付清的，在房?jī)r(jià)中占的比重很大，開發(fā)商負(fù)擔(dān)重，購(gòu)房者

56、負(fù)擔(dān)重。他提出，假設(shè)改為按年收取地租的方式，不僅能減輕開發(fā)商、購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，也能促進(jìn)政府財(cái)政收入繼續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)。降低房?jī)r(jià)，需求多方的共同努力，僅靠開發(fā)商或政府都是不行的。長(zhǎng)三角：地產(chǎn)兵家必爭(zhēng)之地李小剛來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)2004-04-26 2002年長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積為5022.91萬(wàn)平方米，約占全國(guó)份額的25左右，據(jù)估計(jì)這一比重近些年能夠會(huì)到達(dá)三分之一針對(duì)長(zhǎng)三角地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性，各大開展商都曾經(jīng)制定了雄心勃勃的開展方案由于各大開展商進(jìn)入的重點(diǎn)城市普遍集中，而這些城市的土地有限，能夠會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)導(dǎo)致過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，呵斥房?jī)r(jià)上升過(guò)快重中之重的爭(zhēng)奪在4月21日舉行的“中國(guó)國(guó)際房地產(chǎn)商務(wù)討論及博覽會(huì)上

57、，戴德梁行上海公司總經(jīng)理張國(guó)正指出，“長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)成為兵家必爭(zhēng)之地。這個(gè)趨勢(shì)在近幾年變得更為明顯。如今各大開展商針對(duì)長(zhǎng)三角地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性，都曾經(jīng)制定了雄心勃勃的開展方案。地產(chǎn)大鱷萬(wàn)科在1992年就開場(chǎng)進(jìn)入上海市場(chǎng)。在上海地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)運(yùn)營(yíng)了9年之久的萬(wàn)科，在2004年選擇了向長(zhǎng)三角其他城市拓展。此前萬(wàn)科集團(tuán)副總經(jīng)理丁長(zhǎng)峰在接受媒體采訪時(shí)曾提到，“2004年，萬(wàn)科開展重點(diǎn)在長(zhǎng)三角區(qū)域，我們將進(jìn)入更多的城市，我們會(huì)率先在蘇州、無(wú)錫落實(shí)投資方案。目前，我們?cè)谀暇┖湍喜龅梅浅：谩６f(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石那么更加明確地向外界泄漏了萬(wàn)科今年對(duì)長(zhǎng)三角的期望：“新的一年，長(zhǎng)三角地域工程將成為公司主要收益

58、來(lái)源，大約會(huì)占到總額的40%至50%。長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迅速膨脹，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前其開發(fā)量曾經(jīng)占到中國(guó)市場(chǎng)的四分之一。張國(guó)正更是清楚地表示，“要想成為中國(guó)一流的房地產(chǎn)開發(fā)商，不進(jìn)入長(zhǎng)三角市場(chǎng)角逐是不現(xiàn)實(shí)的。從去年開場(chǎng)強(qiáng)攻長(zhǎng)三角地產(chǎn)市場(chǎng)的天津開展商順馳，那么完全可以印證這個(gè)判別的準(zhǔn)確性。對(duì)于長(zhǎng)三角的注重程度，順馳遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了許多外鄉(xiāng)的開展商，順馳的目的是做長(zhǎng)三角的第一品牌。順馳在長(zhǎng)三角的布點(diǎn)速度同樣驚人，在上海、蘇州、南京和無(wú)錫拿地之后，如今又將目光投向了杭州、金華等地。而根據(jù)順馳的詳細(xì)戰(zhàn)略，他們將強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入重點(diǎn)城市，快速進(jìn)入長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)聚集與輻射才干強(qiáng)、市場(chǎng)容量大、有較強(qiáng)購(gòu)買力的城市，深化了解城市，聚

59、焦可以快速提供現(xiàn)金流工程；構(gòu)成以上海為中心的多中心(區(qū)域)開展的規(guī)劃，用三年時(shí)間完成以上海為中心的長(zhǎng)三角15個(gè)重點(diǎn)城市多中心開展的戰(zhàn)略規(guī)劃；成為進(jìn)入城市(區(qū)域)的市場(chǎng)指點(diǎn)者，用三年時(shí)間成為長(zhǎng)三角區(qū)域第一。作為外鄉(xiāng)的第一品牌，上海綠地集團(tuán)在2003年也明顯將投資重心放在長(zhǎng)三角地域，其昆山工程總投資為237億元，南京工程投資額也到達(dá)了25億元。中海地產(chǎn)集團(tuán)將長(zhǎng)三角開展重點(diǎn)定在了蘇浙兩省的重要城市，如南京、蘇州、杭州、寧波等地。2002年底，中海在南京拿到600畝土地，2003年初在南京成立分公司。據(jù)了解，今年中海方案先在杭州建立分公司，其次是寧波，隨后會(huì)逐漸擴(kuò)展范圍。其實(shí)，復(fù)地在長(zhǎng)三角的步伐也不斷

60、沒(méi)有停歇。2003年，復(fù)地選擇了南京作為戰(zhàn)略進(jìn)入的第一步棋子，已獲取了位于南京兩個(gè)大型住宅工程的開發(fā)權(quán)。在蘇州、無(wú)錫、杭州、寧波甚至南通等地，復(fù)地也在積極行動(dòng)，希望有所收獲。長(zhǎng)三角地產(chǎn)市場(chǎng)也在構(gòu)成交融的態(tài)勢(shì)。各地的開展商都在向長(zhǎng)三角其他地域積極浸透。這其中，浙江開展商在長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)中的表現(xiàn)最為活潑。早在1998年，浙江房地產(chǎn)軍團(tuán)就已紛紛進(jìn)軍長(zhǎng)江三角洲區(qū)域開疆拓地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2003年底，華浙、綠城、耀江、廣廈、杭州城建集團(tuán)等100余家房產(chǎn)商，相繼進(jìn)入上海開發(fā)高質(zhì)量樓盤；國(guó)際嘉業(yè)、中天集團(tuán)、南都、中大等12家房產(chǎn)商在蘇州、無(wú)錫房產(chǎn)界干得風(fēng)生水起；浙江名城房產(chǎn)等15家房產(chǎn)商，在南京的開