2010年商業(yè)地產類型與投資風險對比分析(圖文并茂 22頁)

1、2010年商業(yè)地產類型與投資風險對比分析房地產經紀有限公司簡介房地產經紀有限公司核心業(yè)務：1、商業(yè)地產定位判斷 4、商業(yè)地產投資管理2、商業(yè)項目規(guī)劃指導 5、住宅地產全程代理3、商業(yè)招商營銷代理 6、項目融資代理服務24前十年看住宅 后十年看商業(yè)3壹住宅前期投資優(yōu)勢1投資門檻低2選擇面寬3剛性需求旺盛，政策相對寬松隨著中國經濟發(fā)展、政策完善以及整個國民經濟轉型趨勢，住宅地產投資前期相對而言所擁有的優(yōu)勢正在逐步喪失！4日期政策內容2010年1月10日* 加保障性住房和普通商品住房有效供給；* 合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求。* 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（

2、包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。* 從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。 2010年1月21日2010年將新增信貸7.5萬億，銀行業(yè)將合理控制信貸增量，做到有保有控，繼續(xù)擴大首套自住型住房等消費信貸。2010年2月11日2010年廣義貨幣供應量將增長17%。2010年2月23日* 增加住房建設用地供應， 2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建

3、設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。* 出讓面積原則上不超過20公頃。土地出讓價款首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，并嚴格按出讓合同約定的時限要求支付剩余出讓價款。 2010年3月7日* 繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程； * 繼續(xù)支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設進度。 * 物業(yè)稅相關內容未列入政府工作報告。2010年3月10日* 確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設用地供應總量的70%。* 土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金

4、不得低于出讓最低價的20% 。* 嚴格土地出讓合同管理。土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。* 建立房地產用地開竣工申報制度。用地者應當在項目開工、竣工時，向國土資源管理部門書面申報，各地應對合同約定內容進行核驗。在合同約定期限內未開工、竣工的，用地者要在到期前15日內，申報延遲原由。 貳住宅調控政策一覽5日期政策內容2010年3月22日* 在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前,各地不得出讓住房用地。* 在房價上漲過快的一線城市和部分二三線城市試點推廣“綜合評標”、“

5、一限多競”等招拍掛制度完善改革措施。2010年4月14日國務院常務會議提出實行更加嚴格的差別化住房信貸政策，抑制投機性購房。2010年4月15日推出“國四條”，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%。2010年4月18日國務院發(fā)出通知規(guī)定，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。010年4月20日住建部發(fā)文：*未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。 *取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報

6、價格，明碼標價對外銷售。 *嚴肅查處捂盤惜售等違法違規(guī)行為。 *鼓勵推行商品住房現(xiàn)售試點。鼓勵和引導房地產開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品住房。*預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。 *商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。 *嚴格預售商品住房退房管理。商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。2010年4月26日住建部發(fā)文加強經適房管理，住經適房者禁購二套房。2010年6月4日住房城鄉(xiāng)建設部等三部委通知稱，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)

7、，應以擬購房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。2010年9月27日中國國土資源部稱，將嚴格土地競買人資格審查，土地閑置一年以上競買人及其控股股東將被禁止拿地。2010年9月29日國家有關部委要求在房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數(shù).完善差別化的住房信貸政策，對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房；切實增加住房有效供給。2010年10月15日截止10月15日已經有北京、上海、深圳、廈門、寧波、杭州、南京等15座城市出

8、臺限購令。2010年10月19日中國人民銀行宣布，自20日起，金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。2010年11月3日住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)關于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知。公積金新政強調，第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)

9、放住房公積金個人住房貸款。6雙擊添加標題文字雙擊添加標題文字雙擊添加標題文字住宅投資空間正在逐步下降！7叁十二五規(guī)劃十二五規(guī)劃中特別強調的兩個字“消費”將是中國經濟下一個五年發(fā)展的重點，而由此帶來的將是商業(yè)發(fā)展的繁榮與商業(yè)地產的高速發(fā)展。8 今年4月至5月間，萬科在北京、西安、東莞和武漢，全力打造3個體量巨大的商業(yè)地產項目以及一個高端商務酒店項目，總投資額高達百億元。在北京，萬科今年將啟動共計40多萬平方米的商業(yè)配套設施，包括萬科藍山G1、G3號樓，以及長陽項目和五號公社等商業(yè)部分。萬科總裁郁亮宣布新戰(zhàn)略：萬科未來將加大商業(yè)地產的投入，并將陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。 金地

10、集團也表示，將進一步加大商業(yè)地產的投資力度，再加上目前以世茂工三為代表的寫字樓產品的熱銷。 綠地集團宣布今年將在一二線城市加大商業(yè)地產的投資力度，收購位于北京、上海等一二線城市的商業(yè)地塊。 從2009年初開始，保利就激進拿地，更是砸出350億分別競得重慶鴻恩寺地塊、北京大興黃村地塊以、成都領事館地塊、南京、廣州、佛山等城市大宗地塊，而這些地塊中有近40%的面積將被用于商業(yè)建筑。保利的目標是到2012年商業(yè)地產方面的投資要占總投資額的30%，并持有部分核心地段的高品質物業(yè)。 四知名房企布局商業(yè)四眾多房企大舉挺進商業(yè)地產，正在給我們釋放一個信號，商業(yè)地產投資的熱潮馬上就要來了！9不同類別商業(yè)地產產

11、品分析商業(yè)地產傳統(tǒng)商鋪休閑度假商業(yè)大型商業(yè)中心MALL市中心綜合商業(yè)市場社區(qū)商業(yè)中心專業(yè)市場寫字樓商業(yè)地產投資熱潮來臨之際，我們到底該如何選擇產品？10雙擊添加標題文字商務樓、寫字樓交通便利,基礎設施完備,位于城市的CBD,行政配套齊全建筑設計風格鮮明,氣勢宏大,外立面裝修質素較高。SOHO等。優(yōu)勢黃金地段、設施齊全、升值較快、租金高劣勢售價較高11單擊添加單擊添加單擊添加傳統(tǒng)商鋪商業(yè)地產最開始的雛形就是服務于人們日常生活的發(fā)廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務對象，服務種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本目的。優(yōu)勢遍布城市的每個角落，具有很大的靈活性，還是有一些人鐘情于投資這種小商

12、鋪劣勢規(guī)模太小，經營分散，低于風險的能力教低。12市中心綜合商業(yè)城市中心綜合商業(yè)基本上位于城市中心傳統(tǒng)商圈，厚重的商業(yè)氛圍、消費者的消費習慣保證了這種商業(yè)市場永遠站在商業(yè)地產的前端，是一個城市商業(yè)發(fā)展的“晴雨表”。城市中心商業(yè)綜合體也特指城市發(fā)展過程中即將誕生的新的商業(yè)中心，比如安順的西秀新天地。優(yōu)勢1、處于城市中心地段、黃金口岸，具有不可復制性。2、消費者的習慣場所，人流量和消費指數(shù)穩(wěn)定。劣勢投資價格相對較高，而處于發(fā)展中的商業(yè)綜合體則性價比比較合適131單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容單擊此處添加段落文字內容社區(qū)商業(yè)中心城市的規(guī)模越來越大，人們已不可能把消費再集中于一個城市

13、中心商業(yè)區(qū)，以社區(qū)超市、大型購物中心等為代表的社區(qū)商業(yè)中心滿足了人們的這種就近消費需要。但這種消費往往以日常消費品為主，在檔次上和城市中心綜合商業(yè)市場尚有差距，但方便性是其“殺手锏”。鄰里中心等。優(yōu)勢1、人流量穩(wěn)定，消費指數(shù)相對穩(wěn)定，投資者的投資風險相對較小 2、便利性、快捷性劣勢在檔次上和城市中心綜合商業(yè)有差距14雙擊添加此處添加內容此處添加內容此處添加內容休閑度假商業(yè)現(xiàn)代人的生活節(jié)奏越來越快，普遍感覺壓力巨大，都渴望身心的放松，都渴望遠離城市的喧囂和繁雜，都希望能夠回歸自然，休閑度假商業(yè)產業(yè)，在人們的企盼中閃亮登場，最大限度地放松了人們緊張的神經，深受都市市民的追捧。芙蓉古鎮(zhèn)等。優(yōu)勢作為新

14、的商業(yè)模式，受到人們的追捧，吸引到高消費群體。劣勢消費群體目前尚不穩(wěn)定，這種商業(yè)地產模式還待時間檢驗，穩(wěn)定的客戶群體直接關系到了它的成敗。15大型商業(yè)中心MALL融區(qū)域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心為一體，并有購物、休閑、美食等生活、消費“一站式”配套服務的大型商業(yè)中心。優(yōu)勢體驗式消費，一站式購物，客流量長期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運營收益水平較高。 劣勢對商業(yè)管理公司的要求比較，需要專業(yè)的商業(yè)運營管理16雙擊添加標題文字專業(yè)市場專業(yè)街市商鋪指經營某類特定商品的商業(yè)街或專業(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或專業(yè)市場所經營的產品關系密切。中關村海龍電子市場 等。優(yōu)勢1

15、、市場細分，以某類產品品種齊全的優(yōu)勢，牢牢占領了商業(yè)市場2、規(guī)模效應強，只要前期做活，后期盈利將會非?？捎^劣勢1、因為非常強調“集群效應”，所以對前期招商、運營等非常高的要求2、對交通有比較高的要求17重點銷售方式分析18雙擊添加雙擊添加售后返租 ：承諾租賃價格，在簽訂銷售合同的同時簽訂返租合同，確保一定年限內投資者的投資者回報率 .售后包租：保證銷售后一定年限的租賃價格，價差部分由開發(fā)商承諾進行補貼。帶租約銷售：在銷售之前引進部分商家，簽訂租賃合同，帶著租賃合同進行銷售，更為確保投資者的投資利益。 售后代租：不承諾租賃價格，而根據項目的成長性在銷售后由其商業(yè)管理公司承諾代其租賃。19優(yōu)勢:包

16、租與反租在商業(yè)地產市場初期時，運用比較多，對客戶有很大的吸引力，尤其是短期投資客戶。劣勢：1、法律風險。國家住建部等部委2007年在相關法規(guī)性文件中對于售后包租、售后返租的問題在法律上給予明確規(guī)定“未竣工的商品房不得以售后包租或售后返租的模式進行銷售”房地廣告暫行條例中規(guī)定“房地產廣告中不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾；不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾”。 售后包租與售后返租優(yōu)劣勢分析 20 售后包租與售后返租優(yōu)劣勢分析 2、租賃價格必將抬高銷售價格，于是存在三個市場問題：一是銷售門檻提高，銷售價格抗性增大，很可能造成銷售的不順暢或者是商業(yè)銷售的斷層；二是反應在銷售價格上的租賃價格部分的稅收問題；三是租金定高了，商戶承受不了，以經營為目的的商戶必將考慮長期經營下去的經營成本以及裝修成本，很可能面對招商的抗性；如果租金價格定低了，那么售后返租與售后包租的銷售優(yōu)勢將無法體現(xiàn)。21 售后代租與帶租約銷售優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢：1、售后代租：商業(yè)經營管理公司