[長沙]城市綜合體項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告(圖文并茂 358)1

1、xx項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告【湖南中原 事業(yè)七部出品】 2011.07項(xiàng)目調(diào)研足跡項(xiàng)目調(diào)研足跡報(bào)告背景報(bào)告目的通過中原與園康置業(yè)集團(tuán)前期多次、深入的溝通交流，在項(xiàng)目整體發(fā)展定位與規(guī)劃上達(dá)成了一些共識(shí)，非常感謝貴公司對(duì)中原的信任與支持，并與中原建立合作伙伴關(guān)系；本報(bào)告是在實(shí)地調(diào)查、資料搜索、業(yè)內(nèi)人士訪談及客戶問卷調(diào)查的基礎(chǔ)上撰寫完成通過深入研究分析長沙城市發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)以及城市未來規(guī)劃，了解長沙整體競爭力以及發(fā)展前景；通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的深入調(diào)研，全面掌握項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場、商業(yè)市場、綜合體物業(yè)等的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，現(xiàn)狀格局，市場特征，以及未來發(fā)展方向與發(fā)展趨勢(shì)；對(duì)區(qū)域客戶、項(xiàng)目所處區(qū)位地

2、段及資源進(jìn)行研究，在了解區(qū)域樓市特點(diǎn)的基礎(chǔ)之上，為本項(xiàng)目定位提供全方位的指引和參考。項(xiàng)目研究工作的階段劃分2011/6/202011/7/25工作最終成果長沙宏觀發(fā)展研究區(qū)域整體發(fā)展研究區(qū)域住宅、商業(yè)、酒店、公寓市場研究對(duì)區(qū)域業(yè)內(nèi)人士及消費(fèi)群體深度訪談、問卷調(diào)查項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議 （終稿）至今工作 第三階段規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書第二階段項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議第一階段市場調(diào)查研究2011/7/10第五階段營銷推廣策略報(bào)告項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)知項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目市場機(jī)會(huì)研判項(xiàng)目定位方向研判項(xiàng)目物業(yè)打造方向工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行的訪談/工作進(jìn)行的分析項(xiàng)目和地區(qū)發(fā)展分析鎖定部分市場的集中分析其它基礎(chǔ)分析項(xiàng)目周邊及地塊

3、勘察長沙宏觀發(fā)展分析長沙規(guī)劃發(fā)展分析區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展分析區(qū)域校園資源分析目標(biāo)客群取樣分析區(qū)域房產(chǎn)市場供應(yīng)量，銷售量，價(jià)格走勢(shì)，產(chǎn)品特征，暢銷面積段，滯銷面積段區(qū)域典型案例研究（開發(fā)模式/規(guī)劃/產(chǎn)品/戶型配比/客戶組成）地產(chǎn)專業(yè)人士目標(biāo)客戶校園消費(fèi)群體案例借鑒項(xiàng)目開發(fā)模式研究開發(fā)模式案例成功點(diǎn)項(xiàng)目前期基礎(chǔ)調(diào)研工作長沙宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析區(qū)域住宅供求情況分析區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展分析消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)能力與投資取向分析目標(biāo)市場的競爭分析片區(qū)消費(fèi)者構(gòu)成、消費(fèi)者價(jià)值取 向和置業(yè)傾向的分析長沙房地產(chǎn)市場及區(qū)域市場發(fā)展特征及產(chǎn)品特征分析區(qū)域特征及典型案例研究時(shí)間：2011.6.20-7.1時(shí)間：2011.7.1-7.10長沙

4、宏觀市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)整理；區(qū)域市場宏觀數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)整理；規(guī)劃資料信息搜集整理；城市發(fā)展信息搜集整理案例收集整理項(xiàng)目研究思路解析WHY 為什么WHAT 做什么HOW 如何做市場調(diào)研2、長沙房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議發(fā)展案例借鑒產(chǎn)品定位項(xiàng)目本體分析1、政策背景分析2、長沙房地產(chǎn)市場分析3、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1長沙宏觀發(fā)展分析1、長沙宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析2、長沙整體規(guī)劃發(fā)展分析3、長沙商業(yè)市場分析4、區(qū)域酒店市場分析可能性可行性可操性可行性1、物業(yè)組合2、戶型建議3、戶型創(chuàng)新篩選條件：1、城市輻射力2、本體質(zhì)素度3、樓市成熟度篩選條件：1、形象高低2、目標(biāo)客群3、物業(yè)規(guī)劃開發(fā)模式建議1、開發(fā)順序建議

5、2、開發(fā)模式建議1、長沙商業(yè)市場發(fā)展分析2、區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展分析3、區(qū)域典型商業(yè)案例分析4、校園商業(yè)專題分析1、區(qū)域酒店整體發(fā)展分析2、區(qū)域典型酒店案例分析客戶定位1、整體規(guī)劃建議2、各物業(yè)體量分配建議3、住宅物業(yè)打造建議4、商業(yè)物業(yè)打造建議5、酒店物業(yè)打造建議6、項(xiàng)目附加值打造建議1、項(xiàng)目價(jià)值分析2、項(xiàng)目SWOT分析整體定位5、目標(biāo)客戶群體研究項(xiàng)目整體物業(yè)發(fā)展建議1、區(qū)域潛在客群問卷訪談2、區(qū)域業(yè)內(nèi)人士深度訪談項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報(bào)告目錄【壹】市場調(diào)研篇【貳】項(xiàng)目分析篇【叁】案例借鑒篇【肆】項(xiàng)目定位篇【伍】物業(yè)打造篇【壹】市場調(diào)研篇Marketing Research關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)商業(yè)酒店客

6、戶12345GDP發(fā)展：GDP高速增長，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)步抬升，加速了城市邁向國際化大都市進(jìn)程。人均GDP與人均可支配收入：兩項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)走高，對(duì)拉動(dòng)城市內(nèi)需，促進(jìn)城市繁榮發(fā)展提供了強(qiáng)有力支撐。固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資：增幅繼續(xù)擴(kuò)大，城市配套日臻完善，城市化進(jìn)程加快，未來房地產(chǎn)市場發(fā)展前景與趨勢(shì)看好，商業(yè)地產(chǎn)市場更甚。城市總體規(guī)劃：新一輪千萬級(jí)大都市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略下，長沙將迎來巨大發(fā)展契機(jī)，并將加快實(shí)現(xiàn)中部崛起，邁入國內(nèi)一線城市的戰(zhàn)略目標(biāo)。城市交通規(guī)劃：五大綜合型交通樞紐，提質(zhì)提速城市發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了新動(dòng)力。（地鐵、過江隧道、滬昆高鐵、城際輕軌、航空港）城市化水平的高速推進(jìn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁支

7、撐，城市交通提質(zhì)，帶來長沙發(fā)展的大飛躍 ，為本案的發(fā)展提供了大環(huán)境利好與夯實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，本案也將迎來住宅、商業(yè)、綜合體市場發(fā)展的大機(jī)遇。長沙宏觀發(fā)展分析重要結(jié)論長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展分析重要結(jié)論12345政策分析：政策因素導(dǎo)致一二線城市投資客回流，本地樓市調(diào)控維穩(wěn)是主調(diào)，漲是大勢(shì)所趨，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉硇乱惠啺l(fā)展契機(jī)，本案將面臨較好的發(fā)展機(jī)遇 內(nèi)五區(qū)供應(yīng)分析：2011年1-5月供應(yīng)量同比下跌近兩成，環(huán)比下跌四成。受政策影響明顯，但對(duì)市場影響式微，雨花區(qū)依然供應(yīng)領(lǐng)先，投資與發(fā)展價(jià)值深受市場認(rèn)同內(nèi)五區(qū)商品房銷售分析：2011年1-5月，新建商品房成交量同比、環(huán)比微幅下跌。5月，成交市場依舊走好，成交量維

8、穩(wěn)，預(yù)計(jì)后市對(duì)本案影響不大1-5月長沙內(nèi)五區(qū)成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 ：60-90平米戶型依然是內(nèi)五區(qū)成交的首要戶型，144平米以上房源累計(jì)供銷比逐月減少，供不應(yīng)求充分凸顯11年1-5月成交均價(jià)分析：內(nèi)五區(qū)住宅成交均價(jià)為5273元/平米，開福區(qū)和芙蓉區(qū)的成交均價(jià)高于五區(qū)平均水平。雨花區(qū)低于平均水平，發(fā)展?jié)摿薮?雨花區(qū)5月批準(zhǔn)預(yù)售許可證情況： 5月內(nèi)五區(qū)43個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證，批準(zhǔn)預(yù)售面積110.15萬方。其中雨花區(qū)14個(gè)項(xiàng)目，未來本案將面臨較大競爭壓力。在層層逼緊政策下，住宅市場供應(yīng)、成交出現(xiàn)短期曲折中前行，價(jià)格維穩(wěn)，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)市場迎來發(fā)展熱潮。對(duì)本案來說，利大于弊！區(qū)域競爭項(xiàng)目重要分析結(jié)論住宅

9、項(xiàng)目1234項(xiàng)目規(guī)模：區(qū)域中小型項(xiàng)目規(guī)模在16.9-23萬之間，品質(zhì)大盤在56-80萬之間，本案不占規(guī)模優(yōu)勢(shì)，必須在大小盤的博弈中尋求差異化突破！物業(yè)類型：小高+高層組合是市場主流，商業(yè)街區(qū)打造是趨勢(shì)，本案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)決定了本案有條件引領(lǐng)區(qū)域的物業(yè)打造趨勢(shì)，并能迎合市場主流！建筑風(fēng)格：以現(xiàn)代主義風(fēng)格為主，市場認(rèn)可度較高，本案在建筑風(fēng)格的選擇上應(yīng)當(dāng)考慮與區(qū)域環(huán)境的融合以及競爭因素和市場趨勢(shì)！園林風(fēng)格：區(qū)域項(xiàng)目園林景觀主要以中式園林和現(xiàn)代園林風(fēng)格為主，缺乏特色與異域風(fēng)情園林，也不符合市場客戶的主流需求。5項(xiàng)目配套：幼兒園、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施、會(huì)所等配套較普遍和主流，商業(yè)配套是亮點(diǎn)！6產(chǎn)品特點(diǎn)：產(chǎn)品線

10、均較豐富，公寓+住宅的組合常態(tài)化，戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)靈動(dòng)，N+1戶型較主流，贈(zèng)送面積與性價(jià)比普遍較高。區(qū)域競爭項(xiàng)目重要分析結(jié)論綜合體項(xiàng)目1234項(xiàng)目規(guī)模：體量在45-160萬之間，規(guī)模較大，將對(duì)本案造成較大競爭壓力，但同時(shí)本案在綜合體打造上也可借勢(shì)發(fā)展，以差異化尋求跳出，實(shí)現(xiàn)共贏！物業(yè)組合：酒店+商業(yè)+住宅+公寓+寫字樓的物業(yè)組合較典型，豐富完善的物業(yè)組合，相對(duì)市場競爭力與影響力更強(qiáng)，同時(shí)對(duì)各物業(yè)的價(jià)值拉動(dòng)更容易和顯著！ 發(fā)展趨勢(shì)：隨著省府板塊發(fā)展，未來南城城市綜合體整體供應(yīng)量較多，競爭壓力巨大，但本案所在區(qū)域存在綜合體空白，存在相對(duì)性發(fā)展機(jī)會(huì)！發(fā)展模式：區(qū)域內(nèi)綜合體項(xiàng)目主要以酒店、商業(yè)、均衡為主導(dǎo)

11、驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式為主，在物業(yè)打造上注重品牌與大型主力店對(duì)整體物業(yè)價(jià)值的拉升！1234發(fā)展階段：長沙商業(yè)市場發(fā)展已進(jìn)入品牌化、規(guī)?；?、高度聚合化的發(fā)展階段，綜合體已成為市場最具標(biāo)志性的發(fā)展模式與形態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀：商業(yè)結(jié)構(gòu)日趨完善，新興商業(yè)形態(tài)漸占主導(dǎo)，高端商業(yè)供應(yīng)增多，但布局過于集中，競爭趨于同質(zhì)化和白熱化商業(yè)格局：“1+2+6”商圈分布格局，新興商圈不斷崛起，發(fā)展格局日漸完善和平衡消費(fèi)能力：持續(xù)增長的社會(huì)消費(fèi)品零售總額，充分說明了居民消費(fèi)力與消費(fèi)需求的不斷提升，商業(yè)市場還將有更大的發(fā)展空間與夯實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 隨著城市發(fā)展的提速，商業(yè)地產(chǎn)市場已進(jìn)入綜合體高速發(fā)展期，消費(fèi)能力的不斷提升以及城市商業(yè)格局的進(jìn)

12、一步均衡為本案的商業(yè)發(fā)展提供了更有利的、更夯實(shí)的市場環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)。宏觀商業(yè)市場發(fā)展重要結(jié)論區(qū)域商業(yè)分析重要結(jié)論1234商業(yè)形態(tài)：街鋪和裙樓商業(yè)為主，街區(qū)、集中式商業(yè)形態(tài)較少，區(qū)域內(nèi)商業(yè)基本屬鄰里型社區(qū)商業(yè)，社區(qū)型商業(yè)中心缺失商業(yè)業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)豐富、但整體檔次不高，同質(zhì)嚴(yán)重，且缺乏特色，也缺乏中高端商業(yè)業(yè)態(tài)與休閑娛樂型業(yè)態(tài)區(qū)域缺乏特色型、社區(qū)型商業(yè)中心，本案應(yīng)考慮借勢(shì)紅星與武廣兩大商圈的發(fā)展帶動(dòng)，打造區(qū)域補(bǔ)缺型商業(yè)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)差異化競爭優(yōu)勢(shì)。5租金水平：校園周邊、社區(qū)商業(yè)中心周邊商業(yè)租金較高，其他區(qū)域較低，地段、人流端、焦點(diǎn)位置、周邊資源是決定區(qū)域商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩貐^(qū)域商圈分析：商圈升級(jí)時(shí)代已經(jīng)

13、來臨，區(qū)域新紅星商圈、武廣商圈的迅速崛起將驅(qū)動(dòng)南城整體發(fā)展，本案將有機(jī)會(huì)與兩大商圈實(shí)現(xiàn)共贏發(fā)展區(qū)域商業(yè)消費(fèi)群體分析：超過4萬的周邊居民消費(fèi)群體，消費(fèi)能力強(qiáng)勁，商業(yè)發(fā)展前景與潛力看好校園商業(yè)分析重要結(jié)論 1234校園商業(yè)業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)自發(fā)形成，以滿足日常需求為主，整體檔次較低端，以餐飲、服飾、飾品等業(yè)態(tài)為主，中高端娛樂型業(yè)態(tài)較少，本案在商業(yè)打造上可考慮彌補(bǔ)這一空白校園群體消費(fèi)特點(diǎn)：日常消費(fèi)主要集中在校園周邊，娛樂、休閑等消費(fèi)行為會(huì)選擇在步行街、金滿地等商業(yè)街區(qū)，校園消費(fèi)力在持續(xù)提升中，待挖掘潛力巨大校園商業(yè)租金分析：租金基本在5-12元/天左右，地段、校園人流出入口等因素的不同造成了租金水平的差異性

14、，林科大、鐵道、民政三校周邊租金水平最高校園消費(fèi)群體：區(qū)域校園消費(fèi)群體基數(shù)大，超過8萬學(xué)生群體，資源豐富，市場潛力巨大，是本案商業(yè)消費(fèi)主力軍本案應(yīng)考慮充分利用周邊的校園資源，在商業(yè)打造上應(yīng)加強(qiáng)對(duì)定向型商業(yè)業(yè)態(tài)的打造，有效搶奪校園客戶資源，挖掘校園消費(fèi)需求。酒店市場分析小結(jié) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)型酒店主要依附校園分布，星級(jí)酒店主要沿韶山路分布，酒店分布位置與酒店周邊交通、地段、類型、車位等因素有關(guān)123區(qū)域以經(jīng)濟(jì)型酒店居多，高星酒店市場存在空白，隨著省府片區(qū)發(fā)展提速，商務(wù)性需求將不斷提升，酒店市場發(fā)展將獲得更強(qiáng)支撐經(jīng)濟(jì)型酒店收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在80-160元/晚之間，入住率在7080%，經(jīng)營狀況較好；星級(jí)酒店收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

15、在200-600元/晚之間，入住率在40%60%左右， 本案在酒店的打造上應(yīng)充分考慮項(xiàng)目的地段、交通、環(huán)境等因素，在定位上可適度拔高，同時(shí)也可嘗試主題化、特色化的打造方向。4主題型、特色型酒店在區(qū)域較缺乏，同時(shí)也較受市場追捧 客戶研究分析 123本案未來趨向年輕化，時(shí)尚化，追求個(gè)性生活，對(duì)配套，產(chǎn)品、地段等價(jià)值重點(diǎn)關(guān)注，因此本案在項(xiàng)目配套、產(chǎn)品打造上應(yīng)更具針對(duì)性與個(gè)性化，迎合市場需求4內(nèi)部綜合價(jià)值的關(guān)注普遍高區(qū)域價(jià)值關(guān)注。內(nèi)部配套要求遠(yuǎn)高于外部配套要求。而戶型舒適度與地段成熟度也是客戶關(guān)注重點(diǎn)。紅星商圈私營企業(yè)客戶群體，進(jìn)城客戶;政企員工：權(quán)力階層，重點(diǎn)單位，購買力旺盛市區(qū)客群：看重區(qū)域發(fā)展，

16、追究性價(jià)比原住民：改善型居住，家庭分巢購房大軍以70/80年后為主，整體呈現(xiàn)年輕化，主力客群選擇集中化置業(yè)目的：中小戶型以過渡自住為主，自住投資兼顧；大戶多次自住換房，追求功能、舒適度政策啟示城市發(fā)展啟示綜合體競爭啟示住宅、商業(yè)市場啟示市場啟示校園商業(yè)市場啟示政策調(diào)控從緊，住宅市場維穩(wěn)，商業(yè)市場現(xiàn)契機(jī)，本案機(jī)遇與壓力并存宏觀經(jīng)濟(jì)、城市進(jìn)程的高速發(fā)展，為本案提供了重要的成長 價(jià)值支撐與動(dòng)力綜合體競爭壓力 巨大，本案須以合理的驅(qū)動(dòng)模式、物業(yè)形態(tài)組合實(shí)現(xiàn)差異化突破，形成聚合共贏！ 區(qū)域住宅市場發(fā)展火熱，商業(yè)市場缺乏亮點(diǎn)，不慍不火12345校園商業(yè)價(jià)值潛力巨大，主題性、特色化商業(yè)與亮點(diǎn)缺失，定向型商業(yè)

17、是本案發(fā)展契機(jī)【貳】項(xiàng)目分析篇Substance Analysis關(guān)鍵詞：價(jià)值認(rèn)知、SWOT、核心價(jià)值項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析：總建面約17.3萬，其中西地塊有4.24萬回報(bào)用地，總體所擁有的商業(yè)面積是5.3萬，商業(yè)體量較大，是項(xiàng)目一大難點(diǎn)B0702B0802項(xiàng)目總用地面積：35121項(xiàng)目總建筑面積：173547項(xiàng)目綜合容積率：4.94B-07-02地塊用地屬性：商業(yè)用地面積：8613建筑面積：54262容積率：6.3綠化率：25%建筑密度：37%B-08-02地塊用地屬性：商住用地面積：26508建筑面積：119286容積率：4.5綠化率：38%建筑密度：30%其中回報(bào)用地面積：42458（全部

18、在西地塊）開發(fā)商所有商業(yè)面積：41750從項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，本案最大的難點(diǎn)和亮點(diǎn)就在于9.6萬的商業(yè)，體量在區(qū)域相對(duì)較大，占比超過項(xiàng)目總體量的53%，基于這一指標(biāo)，本案屬于城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目四至：項(xiàng)目北面與德馨園一路（木蓮沖路）之隔，南面為紅星安置小區(qū)，西面為普通居民區(qū)，東面為女子監(jiān)獄與環(huán)保學(xué)院；周邊整體環(huán)境與形象檔次較低，人流聚點(diǎn)缺失，商業(yè)氛圍難以形成，但居住氛圍較好環(huán)保學(xué)院女子監(jiān)獄安置小區(qū)德馨園地塊內(nèi)部：地塊整體不規(guī)則，南北存在約10米高差，地塊內(nèi)部低洼，規(guī)劃存在一定難度，周邊無高層建筑，視野較為開闊地塊衛(wèi)星圖地塊實(shí)景圖地塊實(shí)景圖地塊實(shí)景圖地塊實(shí)景圖地塊實(shí)景圖地形分析：可利用天然

19、的地勢(shì)高差來打造雙首層特色商業(yè)，形成城市特色商業(yè)型景點(diǎn)，提高商業(yè)利用率及商業(yè)價(jià)值，將可以作為本案商業(yè)打造的方向86米72.5米82.88米79.8米88.6米87.2米地塊南北兩端地勢(shì)高差達(dá)到10米，對(duì)規(guī)劃存在一定影響但本項(xiàng)目可利用自然地勢(shì)起伏打造特色商業(yè)，提升商業(yè)價(jià)值周邊配套:鄰里型商業(yè)配套，規(guī)模小，檔次低，以服務(wù)和滿足區(qū)域社區(qū)居民與校園消費(fèi)群日常需求為主，缺乏社區(qū)型商業(yè)中心；商業(yè)配套存在斷層；整體配套亟待完善周邊商業(yè)：業(yè)態(tài)以小型超市、餐飲店、旅館為主；檔次較低，主要滿足社區(qū)居民基本生活需要。教育配套：周圍分布金色陽光幼稚園、雅鍵幼兒園、長沙環(huán)保學(xué)院等，人文氣息濃。區(qū)位價(jià)值：本案位于雨花區(qū)心

20、臟地帶，新紅星商圈輻射圈內(nèi)，屬長沙新商業(yè)熱點(diǎn)前沿地帶，城市向南發(fā)展焦點(diǎn)區(qū)域，坐享武廣新城與南城發(fā)展之利好區(qū)位價(jià)值地塊居住價(jià)值交通價(jià)值人文配套價(jià)值地塊商業(yè)價(jià)值長沙新商業(yè)熱點(diǎn)前沿城市向南發(fā)展焦點(diǎn)區(qū)域雨花區(qū)距株洲、湘潭兩市均只有半小時(shí)車程 ,被譽(yù)為連接長株譚的橋頭堡。未來城市中心版圖的擴(kuò)容方向?qū)⑹窍蚰线\(yùn)動(dòng)，本項(xiàng)目優(yōu)先享受融城優(yōu)勢(shì)雨花區(qū)為長沙商貿(mào)業(yè)發(fā)展風(fēng)向標(biāo)，湖南市場在長沙，長沙市場看“雨花”。項(xiàng)目位于雨花區(qū)心臟地位，盡享周邊商業(yè)發(fā)展利好，并將隨著武廣商圈和新紅星商圈的崛起而實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值提升。交通價(jià)值：本案所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)密集，東距武廣僅10分鐘車程，南抵汽車南站僅8分鐘，項(xiàng)目通達(dá)性強(qiáng)，未來隨地鐵，城

21、際輕軌等開通，將進(jìn)一步提升項(xiàng)目交通價(jià)值與商業(yè)價(jià)值區(qū)位價(jià)值交通價(jià)值人文配套價(jià)值地塊居住價(jià)值地塊商業(yè)價(jià)值香樟路木蓮沖路木蓮沖路湘府路韶山路井灣路洞井路萬家麗路本案距武廣客運(yùn)站僅10分鐘車程，為武廣鐵路輻射范圍；拉近本案與世界距離，同時(shí)為本案帶來豐富人流、商流四橫三縱交給通網(wǎng)絡(luò)，使本案隨時(shí)暢達(dá)全國各地本案距離紅星核心商圈1.8千米；距離雨花區(qū)政府約2.3千米；交通價(jià)值：木蓮沖路的貫通，將成為繼湘府路之后最靠近長沙市中心的一條東西向經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈，也將會(huì)使本案與武廣片區(qū)緊密相連，在提升本案溢價(jià)空間的同時(shí)，為本案帶來豐富客群和廣泛影響力區(qū)位價(jià)值交通價(jià)值人文配套價(jià)值地塊居住價(jià)值地塊商業(yè)價(jià)值木蓮沖路：雨花區(qū)境內(nèi)建

22、設(shè)的木蓮沖路西起洞井路，東至萬家麗路，全長1100米，規(guī)劃路幅寬46米，設(shè)計(jì)速度為50公里/小時(shí)。目前，木蓮沖路路面已經(jīng)整平，項(xiàng)目正在抓緊建設(shè)當(dāng)中。建設(shè)成后的木蓮沖路，將有助于緩解香樟路的交通壓力，推動(dòng)道路兩廂的開發(fā)建設(shè)，并與圭塘河風(fēng)光帶的建設(shè)相呼應(yīng)。為長沙市總體路網(wǎng)規(guī)劃中的一條東西向交通主干道 ，將承載分擔(dān)香樟路客流功能。成為長沙又一經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈木蓮沖路拉通之后，本案距武廣客運(yùn)站僅6-7分鐘車程，大大縮短本案與世界聯(lián)系，提升本案溢價(jià)空間。校園資源價(jià)值：項(xiàng)目周邊大學(xué)林立，人文教育氛圍濃厚，是本案最具優(yōu)勢(shì)的資源價(jià)值，項(xiàng)目校園商業(yè)價(jià)值潛力巨大區(qū)位價(jià)值交通價(jià)值人文配套價(jià)值地塊居住價(jià)值地塊商業(yè)價(jià)值長沙環(huán)保

23、職業(yè)學(xué)院民政職業(yè)技術(shù)學(xué)院本案中南林業(yè)科技大學(xué)長沙工業(yè)職大湖南交通職業(yè)學(xué)院湖南科技職業(yè)學(xué)院本案距離環(huán)保職業(yè)學(xué)院約20米；距離湖南科技職業(yè)學(xué)院400米；距離民政藝術(shù)學(xué)院約800米；距離長沙工業(yè)職大約1000米；距離林科大約1500米項(xiàng)目為大學(xué)包圍，人文氣息濃厚；同時(shí)學(xué)生為項(xiàng)目商業(yè)提供重要客源，而高校教師為高品質(zhì)置業(yè)客群。2萬師生4.3萬師生8000師生1.3萬師生1萬師生項(xiàng)目價(jià)值梳理：地塊居住價(jià)值地塊三地塊一地塊二，整體宜居價(jià)值較高區(qū)位價(jià)值交通價(jià)值人文配套價(jià)值地塊一地塊二地塊三土地居住價(jià)值評(píng)分表地塊編號(hào)景觀視野防噪音污染交通便捷性人流密度綜合分值比較權(quán)重40%20%20%10%100%地塊一878

24、76.9地塊二76986.6地塊三98767.2合計(jì)8786.676.9根據(jù)地塊周邊路網(wǎng)情況及項(xiàng)目用地界線，將本項(xiàng)目用地劃分為3個(gè)地塊。地塊三未靠近城市干道木蓮沖路，人流與噪音污染較少；地塊南高北低，地塊三為項(xiàng)目制高點(diǎn)，周邊視野開闊，景觀視野較好，宜居性高。地塊一與地塊二三面臨路，噪音污染較大，人流也較多，宜居性低于地塊三。地塊居住價(jià)值地塊商業(yè)價(jià)值注：地塊三屬人為分割，以便于對(duì)地塊價(jià)值判斷及報(bào)告撰寫商業(yè)價(jià)值：本案處于黃金十字路口，未來商業(yè)價(jià)值與昭示價(jià)值較高，具備成為區(qū)域社區(qū)型商業(yè)中心的地段優(yōu)勢(shì)區(qū)位價(jià)值交通價(jià)值人文配套價(jià)值地塊居住價(jià)值地塊商業(yè)價(jià)值隨著未來木蓮路的拉通，本案將直通韶山路與萬家麗路兩

25、大城市主干道，人流車流匯聚，商業(yè)價(jià)值將極大提升。十字路口商業(yè)價(jià)值長沙韶山路，沿線匯集四大區(qū)域級(jí)商圈，倚路而盛，商業(yè)價(jià)值巨大；項(xiàng)目東臨韶山路，共享韶山路商業(yè)繁華項(xiàng)目價(jià)值梳理：地塊商業(yè)價(jià)值地塊二地塊三地塊一，未來臨街面長，整體具有較高的商業(yè)素質(zhì)區(qū)位價(jià)值地塊商業(yè)價(jià)值交通價(jià)值人文配套價(jià)值地塊一地塊二地塊三地塊居住價(jià)值地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)分表地塊編號(hào)景觀視野建筑昭示性交通通達(dá)性人流密度區(qū)域位置綜合分值比較權(quán)重10%20%25%30%15%100%地塊一778767.25地塊二899888.45地塊三967676.7合計(jì)87.33877.337.47地塊二位于十字路口處，交通可達(dá)性好，昭示性強(qiáng)，人流較多，商業(yè)氛

26、圍易于形成，商業(yè)價(jià)值較高。地塊一臨近城市主干道木蓮沖路，靠近德馨園小區(qū)，人流量較大，商業(yè)素養(yǎng)居中。地塊三未靠近城市主干道，人流、車流、昭示性遜于地塊一、地塊二。260m180m注：地塊三屬人為分割，以便于對(duì)地塊價(jià)值判斷及報(bào)告撰寫構(gòu)建項(xiàng)目價(jià)值體系區(qū)域價(jià)值：本案位于雨花區(qū)心臟地帶，新紅星商圈輻射圈內(nèi)，屬長沙新商業(yè)熱點(diǎn)前沿地帶，城市向南發(fā)展焦點(diǎn)區(qū)域，坐享武廣新城與南城發(fā)展之利好交通價(jià)值：本案所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)密集，東距武廣僅10分鐘車程，南抵汽車南站僅8分鐘，項(xiàng)目通達(dá)性強(qiáng)，未來隨地鐵，城際輕軌等開通，將進(jìn)一步提升項(xiàng)目交通價(jià)值與商業(yè)價(jià)值，但本案仍屬于典型的“內(nèi)陸”項(xiàng)目；交通價(jià)值：木蓮沖路的貫通，將成為長

27、沙又一條東西向經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈，將會(huì)使本案與武廣片區(qū)緊密相連，在提升本案溢價(jià)空間的同時(shí)，為本案帶來豐富客群和廣泛影響力人文價(jià)值：項(xiàng)目周邊大學(xué)林立，人文教育氛圍濃厚，同時(shí)給項(xiàng)目帶來巨大商機(jī)商業(yè)價(jià)值：本案處于黃金十字路口，未來商業(yè)價(jià)值與昭示價(jià)值較高，具備成為區(qū)域社區(qū)型商業(yè)中心的地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目指標(biāo)：總建面約17.3萬，其中西地塊有4.24萬回報(bào)用地，總體所擁有的商業(yè)面積是5.3萬，商業(yè)體量較大，是項(xiàng)目一大難點(diǎn)內(nèi)在價(jià)值外在價(jià)值地塊價(jià)值排序：地塊居住價(jià)值地塊三地塊一地塊二，整體宜居價(jià)值較高；地塊商業(yè)價(jià)值地塊二地塊一地塊三，未來臨街面長，整體具有較高的商業(yè)素質(zhì)項(xiàng)目價(jià)值體系：綜合體價(jià)值+成長性的區(qū)域價(jià)值+交通價(jià)值+校

28、園商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值：校園商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目限制性條件分析1、周邊整體形象與環(huán)境較差，靠近紅星安置小區(qū)，臨近女子監(jiān)獄2、該項(xiàng)目地塊地形狹長，且被紅支一路分割為東西地塊，地形從西南向東北角傾斜，即以洞井路與木蓮沖路叉口為最低點(diǎn)向南向西逐漸抬高，高差約為5-10米3、周邊商業(yè)氛圍不夠濃厚，項(xiàng)目商業(yè)體量較大,片區(qū)支持有困難4、從商業(yè)角度出發(fā)，項(xiàng)目遠(yuǎn)離城市主干道，昭示性較差，不易于人流、車流的聚集5、項(xiàng)目西地塊為商業(yè)用地，僅11804建筑為開發(fā)商所有，開發(fā)商要求與回報(bào)面積有嚴(yán)格的區(qū)分，獨(dú)立使用。東地塊商住比為35:65即商業(yè)總體量為41750，商業(yè)結(jié)構(gòu)及布局設(shè)計(jì)有一定難度基于價(jià)值的項(xiàng)目發(fā)展思考基于價(jià)值的項(xiàng)

29、目發(fā)展思考132 如何弱化區(qū)域環(huán)境的不利影響、利用核心價(jià)值，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升？ 如何依托項(xiàng)目核心價(jià)值，實(shí)現(xiàn)市場競爭差異化突破？ 如何以合理的發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值的有機(jī)循環(huán)，互動(dòng)提升？特色化、主題化打造，形成城市景觀型亮點(diǎn)價(jià)值定向型商業(yè)打造，區(qū)域補(bǔ)缺以商業(yè)為龍頭，以居住功能為引擎，以公寓、酒店為價(jià)值提升的綜合性發(fā)展模式！如何將我們的價(jià)值與發(fā)展模式融合統(tǒng)一，形成有機(jī)整體，引領(lǐng)區(qū)域市場發(fā)展？【叁】案例借鑒篇Quotable Case關(guān)鍵詞：校園商業(yè)、主題、特色 通過成功典型案例，進(jìn)一步分析“引領(lǐng)區(qū)域市場，差異突破城市競爭，樹立特色城市綜合體形象”的發(fā)展目標(biāo)應(yīng)如何實(shí)現(xiàn)？1、長沙典型校園商業(yè)案例：

30、萬科城市花園2、上海典型校園商業(yè)案例： 沒有規(guī)模優(yōu)勢(shì)、沒有景觀資源，如何打造南城極具特色的新興城市綜合體？長沙典型校園商業(yè)地產(chǎn)案例萬科城市花園萬科城市花園位于河西先導(dǎo)區(qū)，梅溪湖國際科技服務(wù)中心的核心區(qū)域，緊鄰河西的五一大道楓林路，西接湖南一師范新校區(qū)，北靠湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院，南臨長郡實(shí)驗(yàn)中學(xué)；萬科城市花園，是集獨(dú)立商業(yè)、精裝公寓、精裝住宅，城市廣場為一體的都市綜合社區(qū)。 占地面積4.6萬建筑面積15.8萬容積率3.5綠化率33.39%物業(yè)形態(tài)住宅、商業(yè)街、公寓住宅建筑面積11.2萬公寓面積1.2萬平米商業(yè)面積1.5萬平米城市廣場占地1.8萬平米萬科城市花園項(xiàng)目商業(yè)特色萬科城市花園依托10萬周邊人

31、群和梅溪湖的國際規(guī)劃，精心打造的河西首個(gè)商業(yè)旗艦，首條情景式校園商業(yè)街區(qū)“萬科芒果街coolpark”。建成后將成為三大校區(qū)、周邊100萬常住人群的休閑購物中心，甚至成為大河西先導(dǎo)區(qū)區(qū)域商業(yè)消費(fèi)核心。各種業(yè)態(tài)的組合，讓您足不出院就能完成生活所需。 項(xiàng)目總建筑面積1.5萬，商鋪空間布局合理，面積多樣：16-40獨(dú)立小鋪，二層露臺(tái)街區(qū)商鋪，及大空間LOFT產(chǎn)品，全框架結(jié)構(gòu)，可分可合，可以滿足不同程度的投資、自營需求。同時(shí)，1.8萬平米城市廣場與商業(yè)街融合，作為休閑、娛樂、購物、飲食為主的一站式情景商業(yè)街區(qū)，商鋪平面圖商鋪共204個(gè)（自留28個(gè)）樓層配比價(jià)格一層（90個(gè)）20以下：28個(gè)臨市政廣場均

32、價(jià)4.2萬/，內(nèi)街均價(jià)2.9萬/，臨住宅均價(jià)3.2-3.4萬元/20-40：57個(gè)41以上：5個(gè)二層（59個(gè)，其中l(wèi)oft結(jié)構(gòu)27個(gè)）20-30：21個(gè)內(nèi)街均價(jià)1.9-2萬元/31-40以上：36個(gè)40以上：2個(gè)三層（27個(gè)loft結(jié)構(gòu)）20-30：22個(gè)31-40：4個(gè)40以上：1個(gè)該項(xiàng)目采用售后統(tǒng)一招商的形式引進(jìn)商家，租金在7080元/月左右商鋪可進(jìn)行自由組合與風(fēng)格，Loft結(jié)構(gòu)商鋪層高5.4m，其他商鋪層高為4.5m商鋪產(chǎn)品情況萬科城市花園周邊豐富的學(xué)府資源，為項(xiàng)目提供了廣泛的消費(fèi)客群，奠定了項(xiàng)目成功銷售的基石湖南第一師范 學(xué)校擁有全日制在校學(xué)生13554人。現(xiàn)有在職教職工838人 。湖

33、南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)?，F(xiàn)有統(tǒng)招本專科在校學(xué)生30000余人教育資源的豐富為項(xiàng)目提供了廣泛的消費(fèi)客群萬科城市花園項(xiàng)目借鑒點(diǎn)：主題打造，定位針對(duì)性強(qiáng)借鑒點(diǎn)：萬科.城市花園芒果商業(yè)街打造的是一條以校園為主題的情景式商業(yè)街，主要依托周邊高校龐大的學(xué)生消費(fèi)群體以及周邊住戶，通過對(duì)校園消費(fèi)群體的精準(zhǔn)定位，打造特色化的、時(shí)尚的、創(chuàng)新的芒果商業(yè)街，以商業(yè)街提升住宅、公寓物業(yè)價(jià)值。正是這種創(chuàng)新的城市綜合體價(jià)值，為項(xiàng)目的成功奠定了基礎(chǔ)。啟示：我們項(xiàng)目周邊同樣分布著大量高校，有著龐大的學(xué)生消費(fèi)群體，在產(chǎn)品的打造以及運(yùn)營模式上可以借鑒萬科.城市花園的手法。上海交大附近成功案例港匯廣場港匯廣場位于合肥市蜀山區(qū)望江路與潛山路

34、交口，地處被稱為“合肥五角場”的黃潛望板塊核心位置，項(xiàng)目占據(jù)蜀山、政務(wù)、老城區(qū)三區(qū)交匯樞紐。緊鄰上海交通大學(xué)。物業(yè)形態(tài)涵蓋高層景觀華宅、高端寫字樓、時(shí)尚公寓、一站式Shopping Mall，不同物業(yè)形態(tài)在規(guī)劃上依潛山路與望江路錯(cuò)落有致的分布，價(jià)值互為哺育聚合的內(nèi)外在聯(lián)系。 占地面積54890.15建筑面積310000容積率4.5綠化率25.5%物業(yè)形態(tài)住宅、寫字樓、商業(yè)街、公寓商業(yè)面積11萬平米港匯廣場項(xiàng)目商業(yè)特色港匯廣場結(jié)合周邊三區(qū)交匯處以及上海交大資源，全力打造一站式Shopping Mall項(xiàng)目總建筑面積11萬，由專業(yè)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)一招商，全線運(yùn)營管理。集購物、文化、餐飲、

35、娛樂、休閑、商務(wù)為一體，以超級(jí)百貨、五星級(jí)影城、連鎖電器賣場為主力店，同時(shí)集合各類中餐酒樓、西餐咖啡、中西式快餐、特色餐飲、夜總會(huì)、KTV、健身中心、水療會(huì)館、銀行網(wǎng)點(diǎn)等業(yè)態(tài)。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況雙首層一站式設(shè)計(jì)，提高大體量商業(yè)價(jià)值。 雙首層設(shè)計(jì)：臨主干道設(shè)計(jì)有兩處雙首層延展步道，能從臨街主干道直接選擇步入上層購物空間。使垂直上多層聯(lián)動(dòng)，顯著提升上層商業(yè)價(jià)值。 一站式設(shè)計(jì)：樓棟及內(nèi)街廣場間設(shè)置有較多步行回廊，使平面上造就區(qū)域聯(lián)動(dòng)，擴(kuò)展顧客動(dòng)線。項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況功能分區(qū)明顯，布局中規(guī)中矩，對(duì)道路及廣場的利用率高，結(jié)合雙首層一站式設(shè)計(jì)，較大的利用了商業(yè)空間，提升了商業(yè)價(jià)值。公寓寫字樓休閑區(qū)購物區(qū)寫字樓休閑區(qū)

36、購物區(qū)商業(yè)區(qū)住宅區(qū)上海交通大學(xué)內(nèi)街休閑區(qū)購物區(qū)虹橋路華山路區(qū)域緊靠上海交通大學(xué)，有較為明顯的學(xué)校資源優(yōu)勢(shì)。住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)有街道相隔，分區(qū)明顯。充分利用道路優(yōu)勢(shì)，除道路交匯處設(shè)置廣場外，商鋪沿道路鋪開，空間價(jià)值利用率高。但布局中規(guī)中矩，無較明顯優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目借鑒點(diǎn)：定位精準(zhǔn)，打造一站式shopping mall港匯廣場一站式商業(yè)街充分利用道路交匯處優(yōu)勢(shì)，以一站式步道方式，打破原有死板的對(duì)稱式商業(yè)布局，使多區(qū)域商業(yè)空間實(shí)現(xiàn)聯(lián)通互動(dòng)。同時(shí)采用雙首層設(shè)計(jì)，打破三層商業(yè)原有的層層向上格局，創(chuàng)新的實(shí)現(xiàn)多層空間的完美貫通，讓層層變一樓，顯著提升商鋪價(jià)值。我們項(xiàng)目可以借鑒此種設(shè)計(jì)理念，合理利用地勢(shì)高差，用雙首層設(shè)

37、計(jì)打破空間格局，提升上層商業(yè)價(jià)值。同時(shí)利用一站式步道方式，使各區(qū)域?qū)崿F(xiàn)聯(lián)動(dòng)，縮短客戶的區(qū)域互動(dòng)路程，實(shí)現(xiàn)區(qū)域聯(lián)通?！舅痢宽?xiàng)目定位篇Project Orientation關(guān)鍵詞：整體、住宅、商業(yè)、公寓、酒店項(xiàng)目定位思考PART 4.1 整體定位策略思考：站在城市變遷的高度，依托區(qū)域升級(jí)發(fā)展，打造區(qū)域定向補(bǔ)缺型商業(yè)綜合體項(xiàng)目一個(gè)高起點(diǎn)、高成長性、多種價(jià)值復(fù)合的城市中高端綜合體項(xiàng)目區(qū)域心臟+商圈升級(jí)融城核心區(qū)武廣輻射區(qū)高人文價(jià)值新紅星、武廣商圈+城市東西經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈木蓮沖路區(qū)域功能定位：定向補(bǔ)缺綜合體項(xiàng)目定位依據(jù)定位市場機(jī)會(huì)綜合體發(fā)展模式本體素質(zhì)綜合體發(fā)展模式市場機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目價(jià)值梳理長沙進(jìn)入城市全面升級(jí)

38、、全面擴(kuò)張、尤其是南向融城擴(kuò)張、東向武廣崛起的階段區(qū)域市場供不應(yīng)求，缺乏大型綜合物業(yè)區(qū)域發(fā)展良好，給項(xiàng)目發(fā)展提供市場基礎(chǔ)融城核心，商圈腹地，區(qū)域心臟交通網(wǎng)絡(luò)密集，商業(yè)價(jià)值高項(xiàng)目周邊大學(xué)林立，人文教育氛圍濃厚，是本案最具優(yōu)勢(shì)的資源價(jià)值，項(xiàng)目校園商業(yè)價(jià)值潛力巨大具備片區(qū)規(guī)模優(yōu)勢(shì)的綜合體價(jià)值利用特色化，差異化概念確立市場中高端的項(xiàng)目形象利用定向補(bǔ)缺型產(chǎn)品綜合力獲得市場客戶的選擇和青睞利用概念化營銷確立必要的市場地位本案的發(fā)展模式：以特色商業(yè)為核心龍頭，以居住功能為引擎，以酒店為價(jià)值提升的綜合性發(fā)展模式項(xiàng)目定位PART 4.2 項(xiàng)目整體定位南城CPU特色定向型城市價(jià)值集成體中原的國際視野CPU：中央處

39、理器，Value IntegratorCpu:多種價(jià)值集成的“芯片”。本案價(jià)值眾多，且項(xiàng)目規(guī)模在區(qū)域不占優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又走綜合型發(fā)展之路，因此取義CPU。特色定向型:本案所在區(qū)域綜合體項(xiàng)目較多，且隨著德思勤廣場的出現(xiàn)面臨商圈升級(jí)之機(jī)遇，為實(shí)現(xiàn)區(qū)域競合，根據(jù)本案所擁有的條件價(jià)值，決定了本案必須依托校園商業(yè)價(jià)值與優(yōu)勢(shì)走區(qū)域特色定向的發(fā)展之路。城市價(jià)值集成體:本案出色的區(qū)域價(jià)值+交通價(jià)值，校園商業(yè)價(jià)值等決定了本案將成為南城重要的價(jià)值集成載體。南城之芯城市宜居體項(xiàng)目住宅物業(yè)定位城市宜居體：項(xiàng)目屬城市“內(nèi)陸”項(xiàng)目，區(qū)域居住環(huán)境靜謐，宜居價(jià)值較高，屬中心區(qū)稀缺宜居土地資源南城之芯：說明項(xiàng)目未來的城市區(qū)位發(fā)展價(jià)

40、值，同時(shí)將隨著武廣新城、新紅星商圈等的崛起，以及長株潭融城之大勢(shì)，項(xiàng)目所在地勢(shì)必將成為城市中心稀缺的住區(qū)入則寧靜，出則繁華項(xiàng)目整體商業(yè)定位時(shí)尚公園校園情景式Mini Park以校園定向型消費(fèi)為主導(dǎo)，兼顧城市年輕、時(shí)尚一族的購物需求，打造極具特色的，以餐飲，休閑為主導(dǎo)的城市情景購物公園時(shí)尚公園：表明項(xiàng)目的獨(dú)創(chuàng)性，充分展示項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值與開發(fā)商的強(qiáng)大信心與實(shí)力。情景式Mini park:mini是一種時(shí)尚的生活，時(shí)尚的氣息。旨在通過公園與商業(yè)的創(chuàng)新結(jié)合， 打造出具有創(chuàng)新性的校園情景式購物公園購物公園是商業(yè)地產(chǎn)的新興發(fā)展模式，更是未來的趨勢(shì)校園版 Mini Park，是一種結(jié)合了公園特點(diǎn)的針對(duì)校園群

41、體的情境式購物體驗(yàn)中心。旨在將公園的娛樂休閑方式融入購物體驗(yàn)中。這是一種全新的購物體驗(yàn)，更是一種全新的生活方式。本案在打造上將集文化、藝術(shù)、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光等多功能于一體的情景式購物中心當(dāng)公園邂逅商業(yè)，會(huì)擦出怎樣的火花？Mini Park的特點(diǎn)在于：“以校園生活為主題意向，打造獨(dú)具魅力的、充滿活力與生機(jī)的、時(shí)尚生活感官的購物公園”更重要的，還在于它能夠：以全新的商業(yè)模式喚起城市的重新想象以公園主題迅速聚集人氣，激活區(qū)域發(fā)展生機(jī)以主題餐飲，時(shí)尚街區(qū)，特色娛樂形成一個(gè)有機(jī)的、循環(huán)的城市價(jià)值鏈酒店主題餐飲時(shí)尚街區(qū)娛樂休閑城市價(jià)值鏈Mini Park有機(jī)的完整的循環(huán)價(jià)值鏈商業(yè)功能定位:集教育

42、、購物，休閑，娛樂，景觀，餐飲，商務(wù)于一體的城市mini購物公園，以滿足不同層次，不同人群的個(gè)性化需求，同時(shí)提升本項(xiàng)目其他物業(yè)價(jià)值項(xiàng)目商業(yè)功能定位餐飲購物商務(wù)景觀休閑娛樂教育超市商務(wù)會(huì)所商務(wù)茶餐吧主題餐廳內(nèi)部公園景觀小型影院游樂中心健身會(huì)所SPA商業(yè)貫穿娛樂時(shí)尚概念，營造休閑娛樂氛圍以情景式公園景觀的打造，創(chuàng)造獨(dú)特的商業(yè)氣質(zhì)基于商業(yè)定位思考之下，本案商業(yè)的合理體量是多少呢？商業(yè)體量分配背景條件商業(yè)體量分配背景條件3、開發(fā)商持有商業(yè)體量：東地塊商住比為35:65，即商業(yè)總體量為41750，加上西地塊11804平米商業(yè)體量，該項(xiàng)目開發(fā)商擁有商業(yè)總體量共計(jì)53554（東西地塊合計(jì)）1、開發(fā)商目標(biāo)：商

43、業(yè)價(jià)值最大化，持有量最少化，風(fēng)險(xiǎn)最低化，同時(shí)保證較快銷售速度。2、回報(bào)建設(shè)用地：項(xiàng)目西地塊回報(bào)面積為35001為三星級(jí)酒店一棟，位置在西地塊東邊?；貓?bào)面積7457為商業(yè)綜合樓1棟，位置在西地塊西邊。5.3萬平米商業(yè)如何規(guī)劃？區(qū)域能否承受？怎么保證開發(fā)商利潤最大化？商業(yè)規(guī)模推導(dǎo)模型赫夫模型（huff model）第一步：建立模型第二步：分析推導(dǎo)第三步：規(guī)模預(yù)測123選擇分析參數(shù)收集市場數(shù)據(jù)商業(yè)極限理論零售引力模型赫夫定律建立分析模型極限規(guī)模預(yù)測商業(yè)飽和度分析商業(yè)體量預(yù)測設(shè)定市場占有率需求量預(yù)測供應(yīng)量預(yù)測預(yù)測商業(yè)規(guī)模區(qū)間商業(yè)規(guī)模計(jì)算方法一假設(shè)條件一測算出商業(yè)最大面積商業(yè)規(guī)模上限設(shè)定項(xiàng)目為整個(gè)商圈服

44、務(wù)，并且沒有任何競爭對(duì)手情況下的商業(yè)面積 區(qū)域型商業(yè)假設(shè)條件二設(shè)定商業(yè)只為社區(qū)服務(wù) 社區(qū)型商業(yè)測算出商業(yè)最小面積商業(yè)規(guī)模下限合理的商業(yè)規(guī)模區(qū)間區(qū)域商業(yè)消費(fèi)群體分析超過4萬的周邊居民消費(fèi)群體，消費(fèi)能力強(qiáng)勁，商業(yè)發(fā)展前景與潛力看好住宅區(qū)名稱居民人數(shù)南苑花園700左右湖南紡織品進(jìn)出口服裝實(shí)業(yè)有限公司宿舍220左右南園小區(qū)5000左右鐵四院宿舍700左右新華印刷廠宿舍2000左右三湘小區(qū)4000左右富綠山莊1500左右上海城9545恒盛世家4900他城（包括安置房）6000華銀南苑1179金鳳灘家園984左右林之苑1800左右路橋社區(qū)7000左右合計(jì)44128數(shù)據(jù)所示，南城區(qū)域目前的人口有超過40萬之

45、多，而且隨著省政府南遷、南城地塊的升級(jí)換代，以及長株潭城市群特區(qū)的設(shè)立，將使南城房地產(chǎn)住宅開發(fā)進(jìn)入新的高潮、在未來幾年內(nèi)區(qū)域人口將還會(huì)以較高的速度增長?？梢妳^(qū)域的消費(fèi)潛力是相當(dāng)之巨大，尤其現(xiàn)階段區(qū)域正處于服務(wù)性商業(yè)較為貧乏與商業(yè)結(jié)構(gòu)和形態(tài)都極之不平衡的情況下，未來幾年內(nèi)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展是充滿前景的?；仡檯^(qū)域商業(yè)消費(fèi)群體分析校園消費(fèi)群體基數(shù)大，資源豐富，是本案商業(yè)消費(fèi)主力軍學(xué)校名稱教師人數(shù)學(xué)生人數(shù)中南林業(yè)科技大學(xué)181040000 長沙市商貿(mào)旅游學(xué)院3164000湖南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)校6006411湖南民政學(xué)院16012000省委黨校420湖南女子大學(xué)320多3000湖南廣播電視大學(xué)600多9000

46、湖南經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院2008000湖南省林科院266湖南省農(nóng)業(yè)機(jī)械研究所237長沙民政職業(yè)技術(shù)學(xué)院66113459中南鐵道學(xué)院170010000合計(jì)646787627總計(jì)10萬人左右由表中可看出，本案周邊固定人口達(dá)10萬左右，其中中南林業(yè)科技大學(xué)、湖南廣播電視大學(xué)、鐵道學(xué)院、湖南民政學(xué)院、長沙女子大學(xué)等多所高等院校在本案周邊，師生人數(shù)達(dá)10萬人左右，是本案的商業(yè)主流消費(fèi)群體。隨著學(xué)生消費(fèi)水平的不斷提高，將為本案的商業(yè)發(fā)展打下良好的客源基礎(chǔ)?；仡櫇撛陬櫩蛿?shù)量（C:人）人均消費(fèi)支出（RE：元/日）營業(yè)面積（RF：平方米）商業(yè)飽和度（IRS：元/平方）1400005412.8萬59通過計(jì)算，當(dāng)商業(yè)體量為

47、12.8萬平方米時(shí)，商圈基本飽和零售飽和度IRSCRERF式中：IRS商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；C商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；RE商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出；RF商圈內(nèi)商業(yè)的營業(yè)面積。2010年長沙市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1812.08億元，2010年長沙市區(qū)人口7044118萬；人均商業(yè)消費(fèi)品零售額為69元/平米日商圈飽和度研究：商圈規(guī)模達(dá)到12.8萬平方時(shí)，項(xiàng)目所在商圈商業(yè)飽和度達(dá)到長沙市平均飽和度水平考慮到片區(qū)已有商業(yè)規(guī)模（約11萬平），以及未來商圈更新?lián)Q代的情況，項(xiàng)目商業(yè)市場占有率預(yù)計(jì)在70%-80%，項(xiàng)目合理的商業(yè)規(guī)模為1.26萬1.44萬。注：雨花區(qū)年人均消費(fèi)支出19960元，數(shù)據(jù)來源為雨花區(qū)統(tǒng)

48、計(jì)局零售引力模型赫夫模型（huffmodel）測試模型銷售額=購物人流*人均零售開支商業(yè)面積=銷售額/單位面積營業(yè)額購物人流=購物概率*人口未來項(xiàng)目輻射商圈人流量預(yù)測從全盤考慮，商圈人流構(gòu)成應(yīng)包括項(xiàng)目整體項(xiàng)目內(nèi)居住人口以及周邊區(qū)域人口主圈次圈邊圈65的顧客25顧客10顧客街道面積轄區(qū)人口香樟路0.28平方公里三湘小區(qū)、德馨園、香樟園、安置小區(qū)、電信小區(qū)、民政學(xué)院、澧水小區(qū)、5萬洞井路2.1平方公里紅星安置小區(qū)、環(huán)保職業(yè)學(xué)院、山水庭院、景灣小區(qū)、3萬韶山路0.78平方公里長沙交通職業(yè)學(xué)院、上海城、鐵道學(xué)院、中南林業(yè)科技大學(xué)等約6萬合計(jì)14萬次級(jí)商圈；受商業(yè)檔次與品質(zhì)驅(qū)動(dòng)影響半徑1.5km ，面積

49、7.06 平方公里，人口密度取平均值為2857人/KM2。人口自然增長率取0.17%。主要購物人數(shù)：購物概率（0.35）*人口密度*區(qū)域面積*（1+0.17%）=次級(jí)商圈購物人流=7071人次級(jí)商圈內(nèi)人口測算：核心主圈購物人流預(yù)測：核心主圈，以購買的便利性為前提半徑1平方公里，面積3.14平方公里，片區(qū)人口密度取平均值為2857人/平方公里。人口自然增長率取0.17%主要購物人數(shù)為： 購物概率（0.6）*人口密度*區(qū)域面積*（1+0.17%）=核心主圈購物人流=5391人邊緣商圈內(nèi)人口測算：邊緣商圈；受商業(yè)檔次與品質(zhì)驅(qū)動(dòng)影響半徑2km，面積12.56平方公里，人口密度取平均值為2857人/KM

50、2。人口自然增長率取0.17%主要購物人數(shù)：購物概率（0.02）*人口密度*區(qū)域面積*（1+0.17%）=邊緣商圈購物人流=718人購物人流量將隨著片區(qū)的成熟而不斷增加，將為后期的集中式商業(yè)入市奠定基礎(chǔ)商業(yè)量的測算-商業(yè)面積計(jì)算人均零售消費(fèi)支出取14735元（數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）區(qū)域購物人流銷售額（元）核心交易區(qū)域539179436385次級(jí)交易區(qū)域7071104191185邊際交易區(qū)域71810579730合計(jì)13180194207300主要零售業(yè)的平均營業(yè)額1098元/月（數(shù)據(jù)來源:長沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)經(jīng)濟(jì)普查公報(bào)）本項(xiàng)目可承受商業(yè)體量初步預(yù)測為1.43萬，我們運(yùn)用商業(yè)體量吸引子進(jìn)行測評(píng)！

51、區(qū)域月均銷售額（元）商業(yè)面積（）核心交易區(qū)域6619698.756028.8695355次級(jí)交易區(qū)域8682598.757507.6491348邊際交易區(qū)域881644.16667802.95461445合計(jì)16183941.66714339.473285測算公式選用赫夫模型優(yōu)化公式：A =S /DijjaMijbS /DjaijbS /DjaijbPij=A ij為商店J對(duì)消費(fèi)者I的吸引力；Sja為商店J的規(guī)模；Dijb為消費(fèi)者I到商店J的距離或時(shí)間；Pij為消費(fèi)者I到商店J的規(guī)模購物的概率；商業(yè)體量吸引子模型測試測試聚點(diǎn)1香樟路口區(qū)域（約6萬人）商業(yè)名稱商業(yè)面積（A）時(shí)間(分鐘)：TSQR

52、(T)A/SQR(T)吸引子香頌國際22000525880.0 0.703 加加大商業(yè)街50001522522.2 0.011 橙子498街區(qū)280005251120.0 1.106 紅星通程商業(yè)廣場5000050250020.0 0.009 井灣子大潤發(fā)超市200001936155.4 0.027 本案140002040035.0 0.017 商業(yè)體量吸引子模型測試聚點(diǎn)1說明：時(shí)間為從測試聚點(diǎn)到商業(yè)項(xiàng)目的步行時(shí)間，吸引子表示吸引該聚點(diǎn)客群過來的幾率聚點(diǎn)2民政學(xué)院區(qū)域（約5萬）商業(yè)名稱商業(yè)面積（A）時(shí)間(分鐘)：TSQR(T)A/SQR(T)吸引子香頌國際220002562535.2 0.30

53、3 加加大商業(yè)街50003512254.1 0.028 橙子498街區(qū)280003090031.1 0.259 紅星通程商業(yè)廣場500007556258.9 0.062 井灣子大潤發(fā)超市200004520259.9 0.070 本案140001522562.2 0.698 商業(yè)體量吸引子模型測試聚點(diǎn)2聚點(diǎn)3環(huán)?？萍紝W(xué)院區(qū)域（約3萬人）商業(yè)名稱商業(yè)面積（A）時(shí)間(分鐘)：TSQR(T)A/SQR(T)吸引子香頌國際2200045202510.9 0.034 加加大商業(yè)街50006542251.2 0.004 橙子498街區(qū)2800050250011.2 0.035 紅星通程商業(yè)廣場5000025

54、62580.0 0.317 井灣子大潤發(fā)超市200001522588.9 0.365 本案1400010100140.0 0.729 注：考慮環(huán)保學(xué)院有多趟公交直達(dá)大潤發(fā)與通程商業(yè)廣場，因此其時(shí)間按車程計(jì)。商業(yè)體量吸引子模型測試聚點(diǎn)3本案商業(yè)體量吸引子測算驗(yàn)證從三個(gè)客群聚集區(qū)域測試來看，本案核心主圈商業(yè)體量吸引子為0.729，次級(jí)商圈吸引子為0.698，邊際商圈吸引子為0.017，滿足赫夫模型中購物概率0.020.6的預(yù)測。綜合考慮方法一、方法二，兩種方法計(jì)算出的商業(yè)體量折中最合理，但是考慮商業(yè)的成長性，以及目前商業(yè)孕育還需要時(shí)間，因此建議項(xiàng)目商業(yè)總體量：1.2萬1.43萬，取1.4萬商業(yè)規(guī)模

55、推導(dǎo)結(jié)論方法一：考慮到片區(qū)已有商業(yè)規(guī)模（約10.5萬平），以及未來商圈更新?lián)Q代的情況，項(xiàng)目商業(yè)市場占有率預(yù)計(jì)在70%-80%，項(xiàng)目合理的商業(yè)規(guī)模為1.26萬1.44萬。方法二：項(xiàng)目可承受商業(yè)體量初步預(yù)測為1.43萬商業(yè)級(jí)別定位：鄰里型商業(yè)中心，考慮未來的城市發(fā)展規(guī)劃與整體項(xiàng)目規(guī)劃，未來項(xiàng)目將有可能成為輻射區(qū)域的社區(qū)型商業(yè)中心商業(yè)級(jí)別城市中心區(qū)商業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)規(guī)模（m2）30萬以上3.6-18萬 12000-36000300-12000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中交通便利小型商業(yè)中心滿足居住區(qū)基本需

56、求，屬配套物業(yè)客流量日人流量30萬以上日人流量8萬以上日人流量3萬以上居住人口5000以上核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪目前本項(xiàng)目的商業(yè)級(jí)別未來本項(xiàng)目的商業(yè)級(jí)別 結(jié)合本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與區(qū)域?qū)傩裕卷?xiàng)目屬于： 中高端的社區(qū)型商業(yè)中心（1.4萬左右商業(yè)體量，區(qū)域人口約6.4萬）本案共5.3萬商業(yè)，而較合理的商業(yè)體量在1.4萬，意味著有約3.9萬平米的商業(yè)體量需要進(jìn)行屬性轉(zhuǎn)化，轉(zhuǎn)化方向?qū)⑹且怨ⅲ?.72萬平米）、行政

57、公寓（11804平米）為主！因此，我們對(duì)于公寓也需賦予定位概念，以便與項(xiàng)目整體相統(tǒng)一！公寓體量4#、7#、8#戶型配比戶型面積段套數(shù)占比一房3428046%2+1戶型8913222%三房12519832%合計(jì)34-125610100%目前所推產(chǎn)品從34的一房到125的三房，主推34的小戶型公寓，屬市場上的稀缺產(chǎn)品，多以投資為主。其他產(chǎn)品則以首次置業(yè)和改善型自住為主。萬科金域華府屬性轉(zhuǎn)化，商業(yè)變公寓，完成價(jià)值的跨越式提升推貨情況6月19日首次開盤推出4、8、9號(hào)棟，610套房源。銷售情況6月19日首次開盤推出610套房源，成交477套。其中高層264套，公寓213套。價(jià)格情況4號(hào)棟公寓折后660

58、0元/，8、9號(hào)棟高層折后6500元/?，F(xiàn)均價(jià)：8900元/優(yōu)惠情況公寓：一次性94折，按揭95折。高層：一次性95折，按揭96折。萬科金域華府，半年升值2000元/，創(chuàng)造長沙速度奇跡案例啟示通過對(duì)項(xiàng)目屬性變身，完成公寓價(jià)值的提升；通過在定位上與名車跨界融合，憑借甲殼蟲公寓塑造了項(xiàng)目高端的公寓形象項(xiàng)目公寓定位Micro Blog城市盒子Micro blog：融合時(shí)下最流行的網(wǎng)絡(luò)潮流微博理念，打造本案公寓，突出本案小而強(qiáng)大的價(jià)值，同時(shí)也展現(xiàn)出本案公寓的活力、時(shí)尚元素。城市盒子：以城市盒子為理念，表現(xiàn)本案公寓的特征與個(gè)性化，展現(xiàn)本案公寓的投資價(jià)值。本案公寓需要通過商業(yè)用地進(jìn)行屬性轉(zhuǎn)化，同時(shí)因區(qū)域價(jià)

59、值以及未來交通價(jià)值，本案公寓非常具有成長性和投資價(jià)值，建議分出一部分面積作為主題會(huì)所之用，突出本案商務(wù)娛樂氣息，與本案商業(yè)形成更具吸引力的定向消費(fèi)力項(xiàng)目酒店定位時(shí)尚情景式三星級(jí)酒店主要針對(duì)周邊政務(wù)資源以及校園消費(fèi)群體，打造符合項(xiàng)目整體定位的時(shí)尚酒店，與項(xiàng)目進(jìn)行融合、互動(dòng)、促進(jìn)，以提升項(xiàng)目整體價(jià)值住宅產(chǎn)品定位PART 4.3 項(xiàng)目名稱戶型面積總套數(shù)占比城南故事2房899215571.43%3房1253114.29%4房1333114.29%融科東南海3房12716813630.77%423%萬科金域華府2房687221242.57%3房869228657.43%鑫天御景

60、灣1房5020018.60%2房87.0791.757553.49%3房116.73131.8625023.26%4房158.5504.65%湘府十城2房8010018083.33%3房1231253616.67%奧林匹克花園2房86.937211.00%3房89.88132.4848073.00%4房142.357211.00%復(fù)式184.39365.00%華悅城1房4912510.88%2房74-9126923.41%3房99.8-13788076.59%產(chǎn)品推導(dǎo)分析：從市場供應(yīng)及銷售來看70-90的兩房（40%-60%）以及90-130的三房（20%-30%）為主流面積區(qū)間，受到市場的普